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谈“居用房产超标累进税”

已有 3222 次阅读 2010-12-10 11:51 |个人分类:评论|系统分类:观点评述|关键词:学者

    目前房价,居高不下;对此众说纷纭,各持己见。有的说,不应征收房产税;有的说,推行房产税,能够抑制房价;有的说,征收房产税,房价会更高。就此,谈谈我的看法。
早在1950年,政务院发布了《全国税政实施要则》,把房产税列为开征的14个税种之一。1951年政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》,将房产税与地产税合并成房地产税。到1986年,国务院正式发布《中华人民共和国房产税暂行条例》,又将房产税独立出来,但征收范围限于城镇的经营性房屋;对个人所有的非营业用房产,免纳房产税。可见,房产税早已有之,只是对居用房产没有征税。现在的居用房产状况,与八十年代有着明显不同:(1)城镇的老居民,多数有了私房,但年轻一代和新进城者,尚无属于自己的住房;(2)随着贫富差距的拉大,拥有2套,乃至多套房产的先富起来者,逐渐增多。故此,用于出租的投资性房产明显增加;(3)有些投机者,借市场机制不完善之机,进行炒房,谋取暴利。在新形势下,是否应该修改原定法规,对非经营性的居用房产进行收税?是一个不能回避的问题。
    我认为,当前应该征收房产税。因为,税收是政府改变社会最有力的工具之一。特别是在目前不是完全的市场经济的情况下,市场的调节作用具有很大的局限性;政府运用税收矫正失灵的市场,是政府对市场的有效补充。但是,如果无条件的对所有房产征收同等的税率,不仅遏制不了房价的上涨,而且会加重绝大多数民众的负担。只有征收有条件的房产税,即“居用房产超标累进税”,才能有效地将房价控制在合理范围之内。
(一)“居用房产超标累进税”与“房产税”的区别
目前,对居用房产的税收,通常用“房地产税”或“房产税”来概括。但这二个词与“居用房产超标累进税”的内涵均有明显不同,因此其征收的作用和效果,就会有很大差异。(1)房地产税,即物业税,包括土地税和房产税。但我国的土地,实质上均属于国家所有,所以笼统地征收“房地产税”是不合适的;(2)“房产税”一词,意味着对所有住房都要收税,这不仅不合理的,而且起不到抑制房价的效果。因为,如果对人民大众的生活必需品,即基本住房进行收税,无疑会降低大多数人的生活水平。而且,如对所有房产,征收相同的税率,并不能遏制拥有多套住房者赚钱的欲望。(3)“居用房产超标累进税”,是只对超过“基准面积”(见下文)的住房收税,并采取累进税;而对达不到基本住房(见下文)面积者,给以直接补贴(负房产税)。可见,该税收的特征,一是限定为居用房产,二是指出不是对所有居用房产全面征税,三是采用阶梯式的累进税。
(二) 征收“居用房产超标累进税”的依据
1.居用房产属于生活必需品,其需求量决定于个人的财富和欲望
    人类衣食住行所需的物品属于消费资料。消费资料又可分为生存资料、发展资料和享受资料。在生存资料中,按照其重要程度,还可分为生活必需资料和非必需资料。住房属于前者。也就是说,在文明社会,没有住房就难以生存。但它与同样是生活必需品的食物类比较,又有其特殊之处:(1)一个普通成人,通常一天需要3000kcal的热量,即人的日食量是基本稳定的。如原本一天吃1斤的人,让他吃2斤,就会把胃撑坏;吃2两,就会饿坏。这是人的生理特性决定的。而住房这种耐用生活必需品就不同了。一个人居住在100 m2的房间比较舒适,而居住在300m2的别墅感觉更为良好,但住在只有5m2的蜗居也能凑合,即对住房数量及其质量的需求,是由个人的财富和欲望决定的。(2)食物种类繁多,且其价格高低相差悬殊。这为穷人和富人都提供了方便。海参、鲍鱼之类的高档食品,穷人不吃就是了;即使个别普通食品(如:绿豆、大蒜)价格暴涨,也没有关系,穷人可以暂时不吃。而住房这种商品,种类甚少,且在城市之中,多为楼房。同时,作为固定资产的房屋,一次性投资远远高于食品。当住房的价格居高不下时,租金也必然随之上涨,多数人就会难以承受;没有或缺少住房这种生活必需品的人,就无法正常生存。在目前情况下,为使低中收入者得到住房基本保障,房价和租金就不能完全依靠市场调节了;必须发挥政府的正确管制作用,采取综合措施,进行调控。“居用房产超标累进税”,是其中的重要手段之一。
2. 征收“居用房产超标累进税”符合经济学的公平性原则
    经济学家确定了保证税收公平的二大原则:(1)受益的原则。由于房产多的人,从政府的服务中得到的利益,多于房产少的人,所以应当多缴税;(2)支付能力的原则。即支付能力强的,应该缴更多的税。征收“居用房产超标累进税”,完全符合上述原则。有的专家认为,原来(新税出台前)的存量旧房(无论几套)均不征税,只对新税出台后新买的住房征收。这显然是不公平的。因为无论新房,还是旧房都是房产,应当一视同仁。 否则,就违背了经济学上的公平性原则。
3.社会主义国家必须保障居者有其屋
    我们是社会主义国家,一切从人民的利益出发,既要人人有饭吃,也要个个有房住,这是生活安定的标志之一。一部分人先富起来是正常的,但必须走共同富裕的道路。如果把全国看作一个大家庭,先富起来的成员,就有义务帮助家庭中较为贫穷的成员。如果贫富悬殊比资本主义社会还大,如何体现中国特色社会主义的优越性?目前竞争环境不平等,是造成贫富悬殊的主要原因,但一时又改变不了这种现状。在我国贫富差距早已超过国际警戒线的当下,政府更有义务对此进行调节。有人称其为“劫富济贫”。但这种“劫”是不无道理的,因为富者,往往占有官位、资源、人脉等特殊条件;当然,还有一些是投机有术者。公平的问题,靠市场经济本身是克服不了的,必须由国家调节。因此,对于生活必需品,特别是住房和大众食品,依靠政府的力量,对其供需关系进行调控,是十分必要的。 
4.我国的房地产市场不是完全竞争市场
    我国宪法规定:“城市的土地属于国家所有”,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有”。但实际上,属于集体所有的农村土地,农民只能自己使用;如果买卖和转让,还得通过当地政府,所以就其实质而言,也是国家所有。可见,我国的土地是一种由国家垄断的资源。因此,我国房地产业不可能是完全的竞争市场,必然具有很大的局限性。在这种情况下,中央政府如不出台包括税收在内的一系列相关调控政策,就难以控制地方政府对土地价格的日益抬高。
5.居用住房需求量显著增加,是当前出台“居用房产超标累进税”的社会需要
    有关资料表明,到2009年底,我国城市人均住房面积已近30平方米,比改革开放初期的7平方米,增加了3倍多;但住房仍显不足。何以如此?因为:(1)人类生活水平日益提高,需求的居住面积越来越大;(2)不仅原住人口逐渐增多,而且城市化进程加快。城市人口的快速增长,必然对住房的需求量显著增加;(3)由于我国目前投资渠道较少,所以对住房的投资性和投机性需求增大,从而加剧了对住房需求量的增多。但这也掩盖了住房的真正供求关系。因此,当前必须通过“居用房产超标累进税”等措施进行调节,使民用住房优先向无房户和少房户流动。
鉴于上述原因,目前推出“居用房产超标累进税”势在必行。其主要目的是抑制高房价,控制经营性住房的发展,使房价回归到合理价位,让住房分配趋于公平,以保障社会安定团结。
(三)“居用房产超标累进税”的要点
1.按面积征收“居用房产超标累进税”,是合理、可行的
    当前,在征收房产税的讨论中,有的提出按套数或面积征收,有的主张按房产的原值或评估值征收。我认为,按套数征收不合理,因为:(1)不同类型和户型的住房,每套的面积相差很大,有的不足50来平米,有的超过200平米。(2)有人为了减少占有的套数,可能会发生房产转移或假离婚等问题。按住房的原值征收亦不合理,因为在不同年代购买的房产,其原值相差巨大。而按评估值征收,工作量巨大,不够现实。如按面积收税,既比较合理也易于操作。其具体办法是:首先,依据房屋的地理位置及其质量(如别墅、大户型、普通型、简易楼、平房等类型及已使用的年限),将其大致分为若干档次;然后,对每个档次的房屋分别进行评估,定出各自的单价;最后,依据住房面积,求出各类各套住房的现价。这个方法,虽然不很精准,但大致是合理。
2.重要的是确定住房的“基准面积”
    依据住房面积,可将其分为3类:基本住房、改善性住房和享受性住房。可将当地人均居住平均面积的住房,视为基本住房。大于基本住房面积50%~100%者,可视为改善性住房。可把改善性住房作为免征房产税的面积,即“基准面积”。低于基准面积的住房,为人的生活必需生活品。据此,将税收分为三类:(1)居住面积在改善性住房之列者,不税收;(2)对高于改善性住房面积者,可认定为超标,征收其“房产超标累进税”;(3)对未达到基本住房面积的,给以负税(直接补贴)。
    基准面积的确定十分重要;过小,会加重普通百姓的负担;过大,会使较多的住房变成投资性住房。
3. 必须采用累进税
    确定合适的累进级差及其税率,是“居用房产超标累进税”成败的关键。累进的额度过小,起不到遏制房价的目的;过大,会损害更多人的利益,不利于社会经济的发展。累进的原则是:房产超过基准面积50%的部分,房主能够获得一定收益;超过50%~100%的部分,收益甚微;超过100%以上的部分,得不到收益或者亏本。
实行居用房产超标累进税之后,拥有多套住房的人群,为了弥补税收的损失,必然提高住房租金。为了防止租金失控,政府应当定出租金上限。
4.基准面积与累进税率应随形势而调整
    基准面积和累进级差不能一成不变。随着经济的发展,社会环境在变化,住房的基准面积可逐步适度增大,并对累进级差及其税率进行调整。需要强调的是,推行居用房产超标累进税,需要有良好的社会经济环境,如果 “土地财政”持续;过量发行货币,即使推行了房产超标累进税,恐怕也会大打折扣,甚至难以奏效。所以,必须出台相应的配套措施,通过多种途径,综合措施解决这个难题。此外,这项税收资金,应当主要用于保障性住房的建设。

5.尽快建立家庭住房动态数据库,并实现全国各有关系统联网

    这是推行超标累进式房产税的基础性工作。



 



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