房价扑索迷离，非我这门外汉看得懂，但又想看出点苗头，而且相信市场终究还是由供求决定的，尤其是对于长期而言，因此在此尝试从住宅的最终需求——人口的角度，看中国房价的走势，非严谨的论文，想到哪说道哪而已，聊供一哂。

 

从长期来看，人口因素将决定中国房价的走势。

 

中国人口将在2030年左右达到近14亿人的高峰。人是住房的最终需求者。随着人口高峰过去，住房需求必将转而下降。

 

较之人口总量，人口年龄结构的影响更不能能够忽视。目前中国已经进入老年社会。老年人一般都是都房子的，随着老年人的去世，会有很多房子腾出来进入市场。就已经在城里的人（——姑且与未来将进入城市的“新城里人”相对应，称为“老城里人”）而言，目前40-60岁的人，小孩集中在20-40岁，孙子辈集中在0-20岁，因为双方都是独生子女的夫妇可以生育两个孩子，其人数比例当接近4：2：2。祖父辈一般都有房子，基本都赶上了福利分房，而且很多人买了商品房，拆迁户还有拆迁房，所有平均每户不只一套房子，周围的人一半都有两套房子，所以基本没有购房的刚性需求；第二代20-40岁的人，是目前的购房主体，因为父辈的房子父辈还要住，还不能腾给他们。据我观察，这部分人大都在父辈的赞助下购买了二手房、少部分已经买了新房。但不管是没房的、还是买了二手房的，这拨人肯定还有购买商品房的需求。这拨人大约有2亿人、1亿户（不算小孩），有多少需要买房这里没有统计数据，凭个人经验估计还要买房的占一半，相当于5000万户，摊在20年购买，每年净需求住宅套数大约250万套；而第三代目前0-20岁的“老城里人”，我的判断是基本不用买房了，因为等到他们准备结婚、需要房子时，祖父母辈的房子很多都空出来了！

 

对中国房价将有长期支撑作用的将是人口的城乡结构变动。据第六次全国人口普查，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的13.4亿人口中，居住在城镇的人口为665575306人，占49.68%；居住在乡村的人口为674149546人，占50.32%。而到2030年，中国城镇化水平将接近70%，意味着未来20年中将有约3亿人由农村人变成城里人！这也就意味着每年年均有1500万人、400万户家庭进城！与此相伴随的还有很多从小城镇进入大城市、由大城市进入特大城市！假设80%的人买房，20%的人租房，这意味着每年将有320万套住宅的商品房需求！这将是烘托中国未来房价的最重要的力量。

 

“新城里人”的需求，和目前20-40岁的“老城里人”的需求，是中国住宅需求的主体。粗略估算，“新城里人”的需求年均320万套，“老城里人”250万套，总共每年约570万套。不过中国目前每年的住宅竣工量也差不多在500万套左右，而且还有很多存量需要消化，所以中国房地产的规模，就住宅而言似乎也就到头了！尤其是根据国家电网统计的660座城市6540万套房子空置、6个月以上无人居住的情况，房地产的规模不能再继续扩大了！虽然短期的投资性购房可以烘托房市，但长期而言不是决定性的力量。未来的人口走势将决定房地产的走势。根据中国人口总量接近顶峰、人口老龄化加快、人口城市化的进程，可以判断中国住宅房地产的规模必须要控制了，否则必然有崩盘的一天！

 

基于上述分析，由于目前的房屋供给规模已经可以满足真实的住房需求，在供不应求条件下由需求拉动的房价上涨不会有多大空间了！扣除通货膨胀因素，中国的房价不会像此前20年那样飞涨了！主要将会明显推动房价真实上涨的因素是地价！