徐剑锋分享 http://blog.sciencenet.cn/u/剑走偏锋 最大的优点是追求完美,最大的缺点是好管闲事

博文

建议修改完善房产税,并尽快在全国统一征收

已有 4226 次阅读 2010-1-8 00:11 |个人分类:生活点滴|系统分类:论文交流|关键词:学者| 房价, 城市化, 物业税, 房产税, 商品房空置率

社会财富不断向房产开发商与炒房者身上集中,几千万的无房户与缩衣节食的房奴,很可能成为不久将来中国社会动荡的源点。但愿酝酿中的房产税能浇湿这根导火线。
鉴于我国现有的税法上即有房产税,建议对现房产税进行修改完善,不必更改税名,或再去增加一个容易与物业管理费混淆的所谓“物业税”税种。
1.对个人住宅开征房产税已刻不容缓
1986年9月15日,国务院曾发布了《房产税暂行条例》,从当年10月1日开始实施,并明确了开征的范围与免征的对象,以房屋为征税对象,按房价或出租租金收入征收的一种税,对政府公共机关军队团体、事业单位寺院与农村居民等的房产免征。2009年1月1日起,外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人(包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞,以下统称外资企业及外籍个人),依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这也是我国房产税与国际接轨的举措,避免了税收外流,但也受到了“非居民受到差别歧视”的责难,产生了许多境外非居民借用境内居民身份以避逃税收的问题。
20多年来,我国经济社会环境发生了巨大的变化,原有的房产税已难以起到对经济发展与社会和谐的引导作用,尤其是对个人住房免征房产税,造成商品住房投资过度。在目前商品住房投资过度,楼价过高,实际需求者无力购房自住,而投资者热炒楼盘,住房市价上涨过快(如杭州市房价1999-2009年的10年间上涨了700%左右。北京、上海等地也类似),严重影响民生与社会公平.另一方面,对个人更有不少厂商圈地待估,大量土地空置,影响实体经济发展。1999年以来,随着房地产价格的暴涨房产越来越成为投资品,不少城市的房屋集中在投资者手中,一家人拥有几十套的房产的不断被披露,房子空闲率(住房出售后不住人的空置)非常高,造成资源的极度浪费(根据全国电力部门对半年内电表为0的房屋的登记,2009年底全国660个城市查出一个数据,总共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零,空置率近30%,如果这些空置房都住上人,可以一下子增加近2亿城市人口,中国城市化水平瞬间可提高15个百分点,从而一夜间中国城市化率可接近发达国家水平)。炒房者付少量订金不到一年就倒手赚进上百万的事例屡见不鲜。另一方面越来越多的实际需求者却买不起房。房产投机成为房产价格上涨过快影响民生、居民收入差距过大、官员腐败以至影响社会和谐的重要因素。
中央政府与不少地方政府相续出台各种政策压抑房产投资,甚至动用了“90平米以下住房比较在70%以上”行政性手段,但收效甚微。要压抑房产投资,使房价能保持基本平稳,唯一的办法只能是通过正式开征房产税,该税具有合理性、公平性,能促进社会和谐,更能为地方政府提供稳定的税源,减少地方政府对卖地收入的依赖。尤其是2008年美国房地产泡沫引发的资贷危机深化成全球性经济危机,如何动用房产税来抑止房产经济虚拟化、防止阶层差距过大、解决普通居民的买房或租房难问题、促进经济平稳发展与社会和谐,其意义越来越大。开征房产税的意义与必要性已越来越被整个社会所认识。
可见,即使按世界上最低的税率并给予不少的面积减免计征,房产税对所有者仍是一笔不小的负担,这样可以在很大程度上加大住房投资者的持有成本,从而有效抑止房地产投资,减少房产资源的空置与浪费。同时,又基本不会提高中低收入者(住房面积小)的负担。另一方面,则增加各级政府的稳定性收入,减少地方政府过度依赖“土地经营收入”。
2.房产税内容的具体构想
从房产税制定到现在已经过去20多年,我国经济社会环境发生了巨大的变化,原有的税种设置也较为模糊,应重新对其进行修改完善并具体化(我国目前少数地方空转,但具体内容没有公布)。通过研究中国社会经济的实际情况,借鉴欧美等国的物业税,我国房产税的基本柜架设计应关注以下几个方面:
(1)在很长阶段内,房产税只对城镇居民拥有的超面积商品房、排屋别墅,个人与法人拥有的经营用的房产(写字楼与店面等)开征,城市公有房产(机关、事业单位、部队、宗教团体等所有并自用的房产)免征,农村居民房产免征(主要在于农村住房的土地为集体用地,居住与转让受到严格限制,同时,农村居民住房面积大,而收入相对较低),对通过市场拍卖获得用地的法人企业自用的办公楼、工业企业的房产如工厂、仓库等也免征,以免对实体经济造成过大冲击。
(2)每户城镇居民人均超过一定套内面积以上的商品住房的部分开征。这是为了保障居者有其屋的基本权利。使低收入者或缴不起房产税者也有获得自有住房的权利。这也是我国房产税不同于美国欧盟等发达国家的一个显著特点。体现社会主义的优越性;对于排屋、别墅因易于区分,其属于高收入者的舒适住房,所以不予任何面积减免;而个人或法人(包括公共部门用作经营的房产---可征可避免市场不公平竞争与国有资产流失与官员腐败)拥有的经营性房产,也不得减免。
(3)按房产套内面积开征,主要基于高层建筑、小高层建筑、多层建筑、别墅等的得房率差别很大,难以相互折算,按套内面积计算最为简单、公平。
(4)针对每户人数不同,按人数折扣面积,并按户内人口的不同实行差别折扣。按人均折扣面积计税,避免了家庭人口差异造成的不公平,如一口之家与五口之家,就不应该按户来进行面积折扣,否者非常不公平。同样,考虑到人口的规模效应,一口之家只有25平米折扣,而五口之家有125平米的折扣,也不公平。因而,应实行按人数递减型折扣。每户第一人可按40平米折扣,第二人为30平米,第三人为20平米,第四人及以后均为10平米。例如:一个单身户,可免征40平米的套内面税;两人户可免征70平米;而三口之家可免征90平米;而五口之家可免征110平米,六口之家可免征120平米,以此类推。这样能体现公平与效率。
(5)户内人数的计算。为了有更多的面积免征,一些房产所有者会动尽脑子避税,如某户三口之家拥有三套住房,套内面积合计280平米,按上面假设的房产税法只能有90平米的面积免征。如果其将三口之家的户数分成三个单身户,则每套各有40平米的面积免征,三套共计有120平米的面积免征;有的则将农村父母户口迁入(实际不住)从而实现不合理的避税。这种现象可以通过加强住户合一管理得以基本解决:一是规定住户统一原则,即对非户籍所在地的住房不得减免。当然这也需要我国户籍管理制度进行适当的变革,如温州某家庭在杭州购房并长期居住(一年以上),但户籍仍在温州,其在杭州的住房刚没有面积折扣,而在温州的住房可享受一定的免征。这有不合理性,可以通过购房入户等方式解决;未婚的未满晚婚年龄的(25周岁)的子女不得分户;在外地工作并居住满一年以上家庭成员,造成事实分户(在工作居住地有蓝卡),其本人拥有的住房可以享受规定面积免征;户籍在农村的并拥有农村全免征住房的,其不得享受城市住房的面积免征。
(6)房产税的计价依据:按照市场评估价格来进行。谁来评估?可由政府组织有关专家订立评估标准,标准宜具体化,经过同级人民代表大会通过并对全社会公布;对符合标准的评估机构发放评估许可,通过多家代表背对背进行评估,并在公开媒介上公布评估结果;根据美欧及台湾等地经验,房产评估间隔不能过于频繁,也不能过长而失去公平,以2年或3年之宜。
(7)对不同税含的房产实行差别的房产税率:鉴于此前购得的房产已经一次性支付了70年的土地款与相关税费,要解决重复征税及税率衔接问题,就必须实行两种税率,即对房产税开征前后房产实行较低的税,而对开征房产税以后非一次性支付70年土地税费的房产实行较高的税率。建议在较长的阶段实行低税率,以免对房产市场造成过度冲击,根据美国、欧盟及我国台湾等地的年征2~4%(无面积免征额),正常税率确定为相比较低的1.6%(每季0.4%)为宜(按房产最新评估价计征)。由于土地款及税费约占房产成本的30%左右,建议较低的税率按正常税率的70%征收即1.12%计征(按季为0.28%),并实行按季计征。
(8)开征房产税后,建议取消房屋出租所得税等税种。对于住房而言,由于所有者购买房屋后,不论居住与否,已经对超面积部分支付房产税,因而对这部分不宜再计征出租所得税,否则是重复征税。但出租的住房不得再享受房产税的面积抵扣或免征。而对于商业用房(含写字楼),由于是全面积征缴房产税,所以应全部免除房产出租收入所得税。这样更能体现公平,避免被钻空子。
(9)建议该税种作为中央--地方共享税,分成比例与房产契税相同,50%归中央,50%归地方,并由地方政府计征,这样能调动地方积极性,为地方政府提供稳定的财政收入。地方政府有权对地方税部分立法给予减征或免征。
3.开征个人房产税的条件
一是全国范围内房产信息、户籍信息均需统一可查,这样一户的成员到底有谁,他们在全国各地买了几套房子才会能够精确掌握。从而避免1岁小孩拥一套房子的逃税现象出现。当然信息统一在目前这已经不是什么难题。
二是存款、收入必须实名制,这是解决征税难、解决赖税的根本。现在的存款实名制在银行竞争机制下,已被大量的假证件存款擢得千疮百孔。存款实名制就必须立法要求银行进行真实身份确认,并承担过失的违法责任,而目前的公安身份信息联通已经可以做到这一点,关键是银行在竞争中的唯利是图使得假证骗子畅通无阻,关键需要立法来推进。目前企业单位制造假名偷逃所得税等非常普遍,甚至隐性高收入者在领取政府困难补助金。通过收入与身份(身份证号码)挂钩,即可解决这一点,关键是即得利益者会阻止这一立法。
三是在房产税税目内容上,还必须列入如何惩处偷逃房产税或抗税者,如果对其产权房子进行强制拍卖,或首先从其金融资产中强制扣缴偷逃税款等,都需从法律上一一明确。
4.具体举例:
例1. 某温州家庭,有父母及两个子女。其在温州有一套100平米(为套内平积,下同)的住房,房产市场评估价22000元/平米,由母亲与儿子长期居住。在北京有一套70平米的住房,房产市场评估价25000元/平米,父亲在北京经商居住;女儿在杭州上大学,家里也购有一套房子80平米(20000元/平米),但用于出租。这户人家应缴纳多少房产税?
如果按四口之家温州房产免征共100平米(40+30+20+10)计,则温州住房按季需缴纳的房产税全免;但在北京与杭州的房产税需全额缴纳,北京按季需缴纳的房产税:70平米*25000*0.28%=4900元/季;杭州按季需缴纳的房产税:80平米*20000*0.28%=4480元/季。即该家庭三套住房需缴纳的房产税共计:0+4900+4480=9380元/季。
该家庭实际上可以进行合法的避税:
因父亲在北京经商工作一年以上,且住房户主为其本人,则其可单独分户,按单人户免征面积为40平米,需按季征收0.28%*(30平米*25000元)=2100元/季;
在温州的房产税则可享受二人共70平米(40+30)的面积免征,每季应纳房产税:0.28%*(30平米*22000元)=1848元/季;
杭州女儿因在杭州学习满一年且户口迁入杭州,并为住房户主,原可享受40平米面积免征,但由于其住房用于出租,则不得享受免征。按全面积计征,每季应纳房产税:0.28%*160万元=4480元/季;但其用于出租的6000元/季的租金收入,不必再交纳出租所得税。
这样三套住房需缴纳的房产税为:2100+1848+4480=8428元/季
比不分户可少纳税952元/季。
但如果该家庭不将女儿户口迁至杭州,则在温州的住房户数为3人,则可享受90平米免征,则温州每季应纳房产税:0.28%*(10平米*22000元)=616元/季。三套住房共纳税:616+2100+4480=7196元/季,则可比不分户型少纳税2184元,比上一种也少纳1232元。
如果该家庭符合温州户籍管理规定,居住在农村的祖父母或外祖父母年在60周岁以上,家中无人照顾,则可迁入城市与子女同住,但需转让农村的住房,这样,温州住家的户籍人数可增至5人,则温州的住房房产税可全部免征。如果北京有同样的政策,则祖辈二人可迁入北京,北京住房可按三人户免面积90平米,北京80平米的住房的房产税2100元/季即可全免。这样应纳税额就可以低得多。
从以上可以看到,因该家庭有三套房价较高的房子,纳纳税总额总体是比较高的,但其有6000元/季的房租收入,负担并不重。而且该家庭有多个大幅度减税办法:一是温州的家人能到北京与男主人一起居住,搬温州房屋出售或出租;二是男主人出售北京的住房,改为租住。
例2. 某一外地男30岁单身,在杭州有一套50平米(套内面积42平米)的商品房,最新估价为2.5万/平米,则其需缴纳的房产税只有(42-40)*2.5万元/平米*0.28%/季=140元/季,即他需要每季支付140元。
若他下半年结婚,刚可享受70平米的套内面积免征,就不需付任何房产税。
例3. 某老年夫妻(子女均立户有房)有套面积60平米的商品房,套内面积48平米,房产估价2万元/平米。因免征面积为70平米,则其不需要交纳任何房产税。但其子因住房面积大,房价高,需缴房产税额大,将其父亲户口迁入,以避部分房产税。
这样,原老夫妻户籍人数只余一人,则该房需缴纳房产税为:(48-40)平米*2万元/平米*0.28%/季=448元/季,即需要每季支付448元房产税。显然肯定远低于其子房产税的减征额。
由于全国多数普通百姓人均套内居住面积在30平米左右,基本上可以免征房产税。即使部分略超面积者,因全国大部分城市房价普通在10000元/平米以内(以超面积现象较多的城镇,房价普通在3000元/平米以下)税负实际上非常低。加之房产税开征将压抑房产投机,减少资源浪费,房价也房子出租价(欧盟即是典型)将会有明显下降,这反过来会拉低未来房产估价,从而再降低居民房产税税负。可见,房产税在调节居民收入、抑止房产投资与虚拟化、解决普通居民买房租房难、减少资源浪费、促进社会和谐发展等方面都起将起到积极而深远的作用。


https://m.sciencenet.cn/blog-39589-285170.html

上一篇:曹操墓应该是真的---说外行话就不要以专家面目出现
下一篇:浙江经济形势分析

0

发表评论 评论 (2 个评论)

数据加载中...

Archiver|手机版|科学网 ( 京ICP备07017567号-12 )

GMT+8, 2023-12-7 13:00

Powered by ScienceNet.cn

Copyright © 2007- 中国科学报社

返回顶部