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不动产是最好的投资选择: 热度 4 jiangming800403 2016-9-24 12:51; 赵建民2016-9-2412:42等30年后我们退休的时候，社会平均工资至少是1万元了，那时候房价会是多少？博主回复(2016-9-2412:43)：其中一个说法，就是人民币的日元化。 ------------------------------------------------------------------------------------------ 赵建民 2016-9-2412:48 日本的房价是多少? 赵建民 2016-9-2412:48 对于保守的投资者，不动产是最好的选择。对于激进的投资者，有价证券（股票）市场里的新兴行业有着更大的获利机会，喷气发动机及燃气轮机、基础电子元器件、生物技术（原研药）是中国工业化最后三个高地。; 个人分类: 经济时评|2424 次阅读|7 个评论

人口老龄化是房价增长的推手: 热度 1 weiweishi 2015-10-9 23:24; 20年后，由于人口减少，房子多的卖不出去？这是一个笑话。人口老龄化后，整个社会趋向于保守，财富不是以创造创新和劳动生产形式出现，而是坐等不动产升值形式升值，或者更多挤压年轻人生存和上升空间来维持系统的稳定，整体上系统发展进入不可避免的走下坡路漩涡。俄罗斯的今天，就是中国的明天，而美国则会长期持续的繁荣。美国建国有240年的历史，其实，这放在中国历史上，已经算一个生命力很长的朝代了，而这样一个持续蓬勃向上的朝代，是中国历史上任何一个强大朝代不能PK的。美国才是中国的老师。; 个人分类: 生活|817 次阅读|1 个评论

信用膨胀与不动产/公共基础设施跃进: jiangming800403 2014-2-9 17:04; 改革开放以后，由于市场机制的刺激，我国国民经济中的主要生产要素向高效率的部门汇集。这一方面促进了社会生产的发展，使我国经济社会状态发生了天翻地覆的变化，但是随着生产规模的扩大，同时由于资源有限、成本上升，加剧了生产过剩和企业利润率的下降，大量资金暂时退出生产领域闲置下来。急于求成的国家宏观经济决策，过于扩展的货币、财政政策，也增加了货币供应量。特别是1998年以来的改革解放了大量被冻结的资金，这是近十年来我国经济取得了突飞猛进的成绩的一个重要的原因。但是，这笔巨额的资金却不能顺利的转化为有效的社会购买力，从而出现了一种“过剩”的金融资本。这资本追逐利润是市场经济的一大公理，也是市场调节的前提。由于市场有限，过量存在的剩余资本就会进入投机领域，造成房地产、金融市场的过热和泡沫经济。这是中国房地产繁荣和2005到2007年我国股票市场大牛市的根本原因。伴随着经济泡沫的加剧，资金使用效率在下降，这可以从近年来单位货币投入带来的GDP增长的变化规律中表现出来，M2的迅速膨胀已经说明出现了大规模的潜在的资金凝结。但是为什么近年来我国经济一方面存在着大量的资金凝结现象，另一方面人民币的流动性并没有受到损害，甚至表现了一定的超流动性？美元无储备国际货币的地位和美国的通货膨胀政策具有一定的创造“需求”职能，一定程度使我国经济保持了增长，但贸易和资本“双顺差”的局面给我国增加了巨大的通货膨胀压力。我国每年FDI和净出口合计达到几千亿美圆。外汇储备激增，而美元不能在我国境内流通，这就意味着央行必须发行大量的人民币（基础货币）。同时，我国的外汇平衡永远叫人看不懂，近年来为赌人民币升值有大量的国际热钱通过无法监控的地下渠道进入中国大陆，这些资金也反映在银行储备上。而且即使是正规渠道进来的资金我们又怎么能知道它们的真实目的呢？资本项目事实上的不可兑换是阻碍国际游资炒作人民币的防火墙。为此，国际金融大鳄不得不伪装成“产业资本”通过跨国并购，收购中国国有企业的优良资产特别是上市公司中的国有股份“曲线”进入中国资本市场（金融和地产市场）。而且跨国公司也可以通过其内部结算制度，实现其资本和利润全球范围内的再分配，将美元资产转化为人民币资产，这也是一段时期内，即使人民币不断升值，我国出口仍迅速增加的一个重要原因。总而言之，国际金融资本狂赌人民币升值这道盛宴，使我国的外汇储备超过3万亿美元，这意味着已经增加了20万亿以上人民币的供应量，而国内市场上却没有相应数量的商品与之对应，如果再乘以一个3-5的系数，结果不敢想象。为什么市场并没有发生奔马式通货膨胀呢？因为金融市场起到了蓄水池的作用，使房地产价格、股票价格猛涨。同时带来了能源原材料领域的繁荣，大宗资源性产品乃至油田、煤矿等也统统成为了金融炒作的对象。金融投机产生的超额利润主要三个流向，一是转化为少数人的奢侈性消费，二是继续在资本市场中炒作，当然也有一部分流向实体经济领域的扩大再生产。这一切给我们带来了林立的高楼、密如蛛网的高速公路网络、城市中灯红酒绿的夜生活，机器轰鸣的工厂和矿山、奔流不息的汽车、火车与船舶，带给中国经济的又一个“十年奇迹”。而且只要流动性不断扩大来保证，金融资产的安全性也会得到保障，并不断增值。近年来银行的呆坏帐比例有显著的降低，但那主要是靠做大贷款盘子取得的，新增加的贷款中主要是抵押贷款。以住房抵押贷款为例：房地产开发的资金可能70%-80%都来自银行贷款，当然这些是以房地产商开发的土地以及在建住房为抵押的，房地产商以房屋销售款偿还银行贷款，而购房者的房款又有70%-80%来自各类借款与贷款，当然这也是以房屋与土地为抵押的，这样的话，一套房子就被房地产公司和购房者两次抵押给了金融机构，房地产市场中的资金流动本质上是银行将钱从左手转移到了右手。银行贷款或社会资金注入后，一部分转化为社会消费，另一部分则形成超额利润又回到银行系统中，成为了新的贷款资金的来源，表面上存贷两旺，金融事业蒸蒸日上，而实际上确实大量资金发生凝结。2005-2007年的大牛市可能透支了未来整整10年的股票市场，中国的不动产产价格已经或正在一次又一次地撞击天花板，直到被碰得头破血流。最终将无法避免的进入一个长期下滑的通道。推动中国资本市场繁荣的海外与国内的发动机都将关闭，中国资本市场已经是后继乏力，不可能支持经济的快速增长了。因为这个资本市场并不能创造真实利润，只有依靠不断地泡沫化。但是借的钱总要还的，我看不出中国大规模基础设施形成的债务将如何偿还。就是标兵性质的京津城际铁路在经济上也很难说是可行的，因为不算运行费收回投资的静态期限也需要15年，目前高速扩张的高速客运铁路专线网络的财物可行性远远比不上京津城际。又一个全球经济的寒冬正在降临，但是春天还很遥远，因为我们面临的可能不是一个冬天，而是一个漫长的冰河期。没有任何防护林带可以将全球经济的寒风挡在我们的国境之外。巨额举债的投资拉动型增长模式还能继续下去？这不是我关心的，我关心的是巨额债务后面到底留下了什么，是填补经常性支出的漏洞（如90年代至本世纪处的一些乡镇债务主要是拖欠工资、欠款等），还是凝结在基础设施建设里面？如果是后者，不论怎样，这些基础设施总可以改善人民福利，而且是提前改善人民福利，如果不大举举债，政府或者10年后甚至20年后才可能有财力搞这些公共服务，我们提前10年20年享受这些公共服务有什么不好？地方财政虽然直接住宅的投入很少，但是城市公共设施投资的规模非常大。比如北京，从70年代一直到21世纪之初，才磨磨蹭蹭的修了四环，四环还没有彻底贯通。而最近不到10年，更长的五环、六环就打通了。还有地铁，前30年只修了一号线、二号线，而最近，差不多没两年就可以修通一条线路。其他城市也是一样。基础设施建设是近年来新增政府债的主体，而基础设施一旦建成，就可以在未来较长的时间内发挥作用，可以使用30年、50年或更长的时间，而不用建设新的工程，随着基础设施建设的大跃进，将来在建的工程会越来越少，政府举债高峰会在5-10年结束。虽然大型基础设施建设包括一些目前标兵性质的工程比如京津城际铁路目前看来都不是划算的。但是由于基础设施的低折旧率，即使基础设施总投入达到50亿，未来很长一段时期内每年的折旧也不会超过2-3亿，在国民经济上不会有太大的压力，这等于将未来的国民福利尽快实现，当然这可能使政府在财政上破产。粗略估计一下，如果政府债达到30万亿的话，以20年为期，每年需要还本付息大约2-3亿，这已占到当前国家财政收入的很大一部分，但是这似乎不至于让国家财政破产。当然在信用本位的货币制度下，国家信用投放没有任何硬性制约，从长期看，任何国家总会破产的，但这是一个非常漫长的过程，在历史过程中每个人都会死去的。“我死后哪管洪水滔天”，国家也是这样。当然，只要公众对国家信用（纸币，也就是国家对公众的欠条）认可，政府即使存在流动性危机，也可以通过不断发行货币来对冲，而不至于破产。即使日本的政府负债规模达到了GDP的200%，国家也没有破产，而且目前也看不到破产的迹象，这样算来当我国gdp达到50万亿的时候（大约2020年），国家负债达到100万亿也不至于出现大的乱子。离2020年目前还有10年时间，也就是国家还有每年接近10万亿的信用透支额度，当然这是不可能的。不过中国的国家债务会在较长的时间内，不断的增加，这是历史的必然。一方面是因为市场经济和信用本位制的货币制度，货币的发行几乎不需要任何准备金，等于国家对公众的负债（白条），透支的货币最终都转化为国家的负债，另一方面也是因为国家为了缓解当前的社会矛盾不得不将未来的储备提前变现。债务的扩张有很大的风险，但是更大的风险不在债务本身，而在债务问题背后的权力斗争。这种斗争很容易损害公众对国家信用的信任，从而使潜在的风险在一瞬间爆发。人的需求不仅有衣食，还有住行，目前，国人衣食的需求已经基本满足，特别是食品需求，由于人的生理机能的限制，是一个消费弹性较低的领域，不可能随着经济发展与人的收入水平增加而一直增长下去。而家电等耐用消费品城市已经基本普及，农村虽然普及程度低一些，但与一般发展中国家相比并不低。这也是近年来我国名义消费率持续下降、内需不旺的一个重要原因。因为经过80年代与90年代两个消费潮，居民（除了少数农村）衣食与家电等耐用消费品等方面的需求已经基本得到了满足，消费意愿逐渐下降，以80-90年代的标准衡量，消费率自然会下降，内需自然也不旺。目前社会消费的重点是住房与公共基础设施，这就必然会伴随着大规模的基本建设与信用膨胀。不动产既有资本品又有消费品的属性。不动产与公众基础设施建设到底是投资还是消费，我认为实质上是广义的消费而不是广义的投资。投资是增加生产资料存量，以创造出更多的新价值，而消费是满足人的需求，实现产品与服务的使用价值与价值，一个是价值的创造、一个是价值的实现的问题。不动产和公共基础设施显然不会创造出新价值，而是为了满足人的需求。随着经济的发展，我国的国民需求已经不是几十年前简单的衣食，而更加关注于住行，即不动产与公众基础设施。但是由于统计的问题，这部分社会需求被计入了投资而不是消费，所以我国国民经济中消费的比例由六四变成了四六，但是如果修正这部分统计消费与投资比例应该仍然为六比四。关键的是现在的中国，不论国家还是公众，都是“一万年太久只争朝夕”，都想把30年或50年所能完成的基础设施建设压缩到10-20年内完成，以至于中国基建规模达到了一个前所未有的规模。欧美国家经过200年的积累，大规模、狂飙突进的基础设施建设已经完成，现在就是资产的折旧与更新，投资率自然会低，如果中国以欧美的投资率为标准，基础设施建设的步伐就会大大减缓，向小脚太太走路一样，这显然不能满足国民的需求。既然我们现在有足够的外汇储备，可以从国际市场上采购大宗资源产品，适当加快一下基础设施建设，并不会影响国民经济的其他部门，何乐而不为呢？何必像小脚老太太一样蹒跚呢？实际上，我并非非常支持所谓的扩大消费政策。事实是明白的，传统的居民消费已经基本满足（部分农村除外，所以有家电下乡政策），你如何去扩大，只有加速淘汰以旧换新，就是可以用10年、5年的东西，用了2、3年就扔掉，这明显是浪费，把耐用品变成了易耗品，实际上欧美人就是这么做的。他们的电器坏了，从来不修，扔掉完事，因为修理的人工投入可以比新买一台都多。目前这种情况，强行调整消费率就是削足适履。欧美国家之所以消费率高，是因为他们的劳动力成本高，有一个庞大的第三产业，中国劳动力成本低，第三产业规模小，光靠吃吃喝喝是不可能达到他们那种消费率高度的。即使提高消费率提高的也只能是高档服装、高档化妆品、名烟名酒的消费，这对国民经济是有害无益的，只会造成国民财富的外流，其实还不如把国民财富凝结在基础设施中（至于贷款能否收回是另外的事情）。历史上，晚清时期为了解决日益庞大的对外贸易盈余问题，也曾经出台了扩大消费的政策，扩大的是什么？是鸦片。现在社会上的这种奢侈品需求，就是精神鸦片，还不如变成钢筋水泥好。一个完整的房地产周期至少需要15年，根据行业发展，可以把“98年房改”以来我国房地产发展过程分为以下三个阶段。第一阶段（1998-2002年）：“量升价低”阶段这一阶段全国房价涨幅较小，2000-2002年三年间房屋销售价格指数年均涨幅为2.0%。由于房改革之前累积的大量真实需求集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加，年均增幅20%以上。第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升等多种因素影响，全国房屋销售持续增加，年均增幅24%左右；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，5年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。第三阶段（2008年至今）由于政策层面与经济层面正反效应的叠加，这一阶段我国的房地产市场表现为反复震荡，并且地区分化日渐显著。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，2008年全国房屋成交量急剧萎缩，较2007年下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，但我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。2011至2012年，我国房地产市场又出现一次不完整的调整。2013年以后房地产市场已经呈现出高度分化的特征。除了少部分热点地区外，大部分城市经历了2009-2011年的房价上涨后，已经进入高位盘整阶段，少数城市已经进入房价下行通道，存在着崩盘风险。 “98房改”以来，1999年至2008年的10年间，中国建了80多亿平方米的商品住房，比历史上所有城镇住宅建设面积的总和还多，2008年末，中国城镇实有住房总量124亿平方米，2008年以来，我国每年的商品房消耗面积在10亿平方米以上，新开工面积接近20亿平方米，目前在建面积达到50亿平方米，包括在建商品住宅，目前我国城镇住房潜在供应量已经接近200亿平方米，这已经是一个天文般的数字。我国城市居民人均住房面积已经超过30平方米，很多家庭已经拥有了第二套、甚至第三套住房，住房改革、旧城改造带来的刚性需求正在结束，如果房地产企业还习惯于过去的发展模式，大错将不远矣。以前是为全市的市民建房，现在是为少数新增城市人口建房。目前，我国每年商品住宅竣工面积在10亿平方米以上，约相当于1200-1500万套住宅，大约可以供5000万新增城市人口（按三口之家计算）居住，按这样的发展趋势（根据目前的在建情况，我国商品住宅供应的峰值应该在每年15亿平方米以上），10年内城市人口将新增加5亿，20年内城市人口将新增加10亿，到2030年的时候，城市居民总数会比全国人口的峰值还多，但是这是不可能的。而且，1995年以后中国每年新出生人口只有1500万左右，少数谷底年份只有1200万。2015年，最迟2020年，95+的小朋友将开始步入婚育年龄。2008年至2017年可能是我国历史上最后一个婚育高峰和婴儿潮，每年新婚人数超过1000万对。丈母娘需求也铸就了世界上绝无仅有的房地产黄金时代。不迟于2020年我国新婚人数将会历史性的下降到800万对以下，而且并不是所有的人都住在城里。相当于超过1000万套的市场需求，几百万户婚房可以说是微不足道的。而且历经房改、棚户区改造，中国的老市民一家可能都已经由了几套房。从2015年到2020年，中国的房地产市场可能回归平淡。中国基建引擎一旦熄火，世界将为之震撼，....... 中国钢铁平衡，在平衡态钢材总保有量约95亿吨，循环周期约21年，年投入量约4.5亿吨。详细分析见周平《关于中国钢铁总量平衡关系的探讨》（冶金信息导刊，2002年）。当时，我国钢铁年产量仅1.8亿吨（但是除中国以外，历史上国家尺度钢铁最高产量不过1.5亿吨）。周平2002年的分析中，通过系统仿真预测在2002年1.8亿吨的钢铁产量的基础上，用12年（即2014年）钢铁产量达到均衡产量4.5亿吨/a，再经过25年（2037年）达到钢材均衡保有量（95亿吨），也意味着现代化过程的基本完成。而实际上2002年以后由于国内大规模的基础设施建设以及大规模利用海外原材料，我国钢铁产销量以每一到二年一个亿吨台阶的速度在跃升，创造了人类工业史上恐怕空前绝后的工业奇迹，在2007年我国钢材产量已经接近5亿吨，提前7年达到周平预测的均衡产量，而2007年以后钢铁产量在超均衡的基础上仍在高速发展，除中国以外，世界其他地区的钢铁产量实际上是在萎缩的。钢铁产量超英赶美是毛泽东主席终其一生所不懈追求的梦想，主席逝世30年后，英国的钢铁产量只有中国的一个零头，河北省一个省的钢铁产量就足以把美俄德日等列强远远的甩在后头。现代工业发展的伟大成就足以告慰主席的在天之灵。目前中国钢铁产能已超过全球的40%，钢铁消费强度已超过美国峰值，接近日本的峰值。这一切都拜在大规模资本输入情况下的大规模基础设施建设所赐。刚刚过去的本实际最初10年，虽然问题多多，但其留下的现代化建设的伟大成就就足以使与人类历史上任何一个伟大的时代相比都不会相形见绌。至少在钢铁产量方面，英国的维多利亚时代，苏联的20世纪30年代与50年代、美国一战前后与二战后以及日本的70-80年代与其相比都不值得一提。从进入21世界至今12年里中国生产了大约40亿吨钢铁，（还不包括大量积压的约有几亿吨之巨的铁矿石），约相当于美国社会钢铁总保有量的30%-40%，接近日本的钢铁总保有量。目前我国社会钢铁总保有量已接近60亿吨，约相当于周平估计的中国社会钢铁均衡保有量的40%，按目前的态势，再有4-5年时间，也就是2015年前后中国社会钢铁保有量将达到均衡态。也就意味着，至少在钢铁需求方面，中国将提前20-25年实现现代化。但是，实现现代化以后呢？钢铁需求将不会无限制的持续增长，而是会突然陷入低迷。因为基本建设、汽车等方面的需求将大大减少。实际上，从上世纪80年代，中国需求一直是国际大宗原材料市场主要的支撑因素，也是日本钢铁工业在国内需求低迷而仍能居世界榜首近20年的一个重要因素。当年日本钢厂还可以依靠中国需求过日子，中国国内消费一旦下降，谁能容纳如此巨大的市场供应，我们不要指望次大陆也不要指望非洲，虽然他们有25亿人。作为最重要的金属材料，钢铁是一种长链工业，生产一吨钢材基本需要一吨煤炭。电力、冶金（主要是钢铁）、建材（硅酸盐）一直是我国能源（主要是煤炭）的主要消费部门。我国每年40亿吨的煤炭产销中，约有20亿吨用来发电，钢铁和水泥工业需要10亿吨，三者合计占到我国煤炭总消耗量的80%。而水泥需求也是大规模基础设施推动的。因此，一旦大规模基础设施建设退潮，尤其造成的钢铁和水泥工业衰退将迅速传导到能源产业，未来我国煤炭产能过剩5-10亿吨，将不是一个过分的估计。 21世纪初我国基础设施的大规模狂飙突进，从本质上说也是加入WTO的成果之一，中国人力资本的优势充分弥补了自然资本的劣势，也使得中国重工业单兵突进的大跃进持续十年而不衰，也使得世界经济，尤其是BHPB/RT、淡水河谷和袋鼠国进入了一场前所未有的疯狂。如果没有中国需求，世界能源和大宗原材料市场将早已陷入低潮，而不可能在国际金融风暴风云诡谲的局面下，仍然保持着危机前的坚挺。当然大宗资源性产品的坚挺也是国际金融资本的避险需求，不过这一切的前提是中国需求。所以，中国不能乱，这不仅是中国的需求，更是国际金融资本的要求。一旦中国需求丧失，能源、原材料包括北美大豆的价格都会变得惨不忍睹。即使最反对北京的政治家也不敢看到那种景象。即使，中国不乱，中国的大规模基建也不可能一直持续下去。虽然，我们一直习惯于大干快上，包括袋鼠国也习惯了，习惯了铁矿石只涨不跌的时代。但是，情况正在慢慢其变化，距离中国钢铁需求饱和的时间已经没有多久了，大规模投入将会为较低水平的更新折旧所代替。2015年前后，也许就在今年，大宗资源性产品市场就将彻底逆转。我们无法相信：在大宗资源性产品市场崩溃之前，国际金融动荡可以触底反弹，大宗资源性产品泡沫将成为投机资本最后的绞肉机，通货紧缩将重新降临人间。当我们看到经济复苏的曙光的时候，XXG和BY或许也快要上中学了。我们上个十年跑得太快了，停下来歇歇也是必要的。我也希望我也是危言耸听，正如某人所说，由于在某个煤铁复合型超重工业基地度过了我的青春岁月，我一直有浓郁的重工情节。但是数学是不会骗人的，不论我们愿意不愿意，必须承认，如此的基础设施建设强度，不可能一直持续下去，因为基础设施不是易耗品。; 个人分类: 经济时评|2055 次阅读|0 个评论

[转载]不动产统一登记摘抄: vcitym 2013-12-21 22:52; 不动产统一登记被高度关注。这里从网上摘抄部分内容，以集聚和分享。文中观点只代表原网页或发言人。由于摘录自多家媒体，这里没有一一罗列，并统一致谢。 2007年实施的《物权法》在第十条中规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。” 但由于缺乏实施细则，中国的不动产登记仍处于分散状态。目前，中国的不动产登记分散在近10个部门。这种多头登记一方面增加交易成本，一方面也造成信息分散不宜查询、重复登记、数据不统一等问题，有违物权登记初衷。在许多城市，实行房、地分开登记：国有建设用地使用权在土地管理部门登记，其上房屋则在房产管理部门登记。此外，耕地、草原、林地、海域使用权等又分散在不同部门，涉及国土、住建、农业、林业等多个部门。 2013年3月10日上午，十二届全国人大一次会议在人民大会堂举行第三次全体会议，听取国务委员兼国务院秘书长马凯关于“国务院机构改革和职能转变方案”(下称《方案》)的说明。据马凯介绍，《方案》提出：建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。 2013年3月26日国务院办公厅发布的“关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》任务分工的通知”列出了具体的完成时间表：2013年4月底前完成房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记职责的整合；2014年6月前出台不动产登记条例并实施不动产统一登记制度。改革决心已显露无遗。据新华社昨日报道，中编办负责人说，建立不动产统一登记制度，被列为此番国务院机构改革和职能转变方案的三项基础性制度建设工作之一。国土资源部近日透露，国务院法制办会同住建部及国土部已经开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。在这项工作中，国务院法制办主要负责权利适用性法条落实等方面的工作。国土部和住建部主要负责业务层面的工作，住建部的业务对象是国有土地上的不动产登记，以房屋产权为登记标准；国土部业务对象是农村集体用地上的不动产登记，以土地为登记标准。而在此前，住建部、国土部、林业部门，包括农业部门、渔业部门、海洋部门都有自己在相应领域的登记办法，这为不动产的统一登记奠定了基础。不动产统一登记制度中的“统一”，是指登记机关、登记规则、登记程序和登记收费等的统一。按照同一事件由同一部门负责的原则，整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责。依据我国《物权法》第10条第1款，不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。也就是说，直接与交易安全和财产权利的保护息息相关的具体的登记业务是由县、市一级登记机构来负责的。不动产登记制度的基本功能在于“保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。” 基于上述对不动产登记制度的性质及功能的认识，在统一不动产登记机构时应当坚持的基本原则就是，摒弃将不动产登记仅仅作为一种行政管理措施或手段的狭隘认识，将不动产登记的职责与不动产的行政管理机关相分离，保持登记机构的中立性。否则，不仅会导致登记制度的功能被扭曲，使行政管理措施得以时时干扰登记制度的正常运行，也不利于权力的制约监督，引发各种违法登记、虚假登记的问题的出现。数十年来，土地和房屋由不同部门登记发证的时代即将终结。中国将以国土资源部为主，整合各类土地、房产、草原、林地等，建立独立的不动产登记机构，实现各类不动产的统一登记和信息公开查询。 2013年 11月20日，李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责；各地也必须把不动产登记职责统一到一个部门。此次国务院常务会议决定，实行不动产统一登记，目标是把“分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担”。具体而言，此次会议的决策要点有三：　　一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。　　二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。　　三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度。不动产统一登记为十八届三中全会《决定》“宅基地、承包地的抵押融资”等改革提供了制度基础设施。实行不动产统一登记后，今后对土地、房产、林地、草地、海域等，将统一登记颁发“不动产登记证书”。如果是农地，就在证书内页注明其不动产的类别。如：国有土地使用权、房屋所有权、宅基地使用权，集体林地使用权等。长期以来，房地产管理部门和土地管理部门在争这个统一登记的权限。但是，循着“房地合一，房随地走”的思路，应将统一登记权限赋予土地管理部门，毕竟，所有的不动产都要落实到土地上。现在由国土资源主导不动产登记比较好。不动产统一登记并非一般的登记，首先是个确权的过程。登记是对产权的确认，相当于给土地颁发了身份证，具有法律效力。这与住房部门主导的住房信息联网不同，后者只是为了掌握住房一般情况，不涉及确权，也不具法律意义。有媒体盘点了不动产统一登记可能带来的8个可怕后果： 1、直接的结果是：我们可以轻易查到名人、富人和官员的房产及交易情况。再也不用各种猜测和澄清了！ 2、中国地产大享潘石屹微博称，若今年实施不动产统一登记，房价马上会跌。房价一跌，开发商、银行。炒房者都要哭了。 3、由于一部分人不想让人知道自己的财产情况。尤其是一部分官员。制度执行前夕，也许会出现一波房产抛售狂潮。 4、反腐有了新利器。但这也可能会导致一部分人寻找新的方式规避，如一人多户口？ 5、长期以来，房产是中国唯一升值的投资品。未来，中国人必然会寻找其他投资渠道，官员也会寻找其他财产存储渠道。如海外购房？这是否会导致资金外流？ 6、政府出台的各种调控政策终于要奏效。因为通过各种离婚、结婚方式逃避〝限购〞的人将几乎无处遁形。 7、不动产统一登记，为全面征收房产税铺路。这将是地方政府新财源。而房产税征收会导致租房价格上涨。 8、缴纳房产税的主力是中产阶层，他们透明了自己的财产，也必然要求政府透明财税，登记制度及房产税将是财税公开的第一大步。据了解，住建部从2010年开始推行全国房地产信息联网系统，目前已经成型的住建部“全国房地产信息联网系统”由三个子系统组成，即个人住房信息系统、保障性住房信息系统和住房公积金监管系统。该系统目前已将60多个大中型城市和房地产热点城市的个人房产信息实现联网可查询。但按照住建部的工作规划，2013年6月底将完成500个城市的住房信息联网工作。不动产统一登记模式：契据登记契据登记制度，也称形式主义登记，是指不动产物权的变动，经当事人订立契约即发生效力，但非经登记，不得对抗第三人。契据登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的对抗要件。（2）登记与否不予强制。（3）登记实行形式审查主义。（4）登记无公信力。（5）登记簿采人的编成主义。（6）登记不动产物权变动状态，即不仅登记不动产物权的现在状态，而且登记物权变动事项。权利登记权利登记制度，又称实质主义登记，是指不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。权利登记制度为德国民法首创，并为瑞士、奥地利、匈牙利等国以及中国台湾地区所采用权利登记制度具有以下法律特征：（1）登记为物权变动的生效要件。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）登记采用强制主义。（5）登记簿采物的编成主义。（6）登记以不动产权利的静态为主。托伦斯登记托伦斯登记制度，又称权利交付主义登记，是指经实质审查后用登记机关发放的权利证书确认产权以便利不动产物权转移的登记制度。托伦斯登记制度具有如下法律特征：（1）登记不实行全面的强制主义。（2）登记采实质审查主义。（3）登记具有公信力。（4）交付权利证书。（5）登记土地上的权利负担。（6）设置赔偿基金。不动产统一登记制度的推进仍面临比较大的阻力：　　首先涉及到个人私有财产或者隐私，人们不愿意配合，这与国人“有财不外露”的观念有关，同时也担忧个人财产信息泄漏。另外一个阻力是人为因素，一些地方或部门属于拥有多套住房的群体，进行不动产统一登记、住房信息联网，无异于打破既得利益，所以大多不愿主动配合联网工作。看来，不动产登记的推进需要勇气和魄力呀。事实上，从2007年物权法颁布时就提出要统一不动产等级制度，这么多年一直没有进展，凸显了推进的难度。究其原因，首先在于历史欠账，各地的不动产产权登记长期分散于国土、住房、农业、林业等多个部门，标准不一，平台有异，九龙治水自然难于破题；其次，对于一些高度依赖土地开发和房地产的地方政府来说，统一登记意味着消除了自由裁量乃至暗箱操作的空间；最后，个人产权所有人，也不乏藏富心理，不愿把自己的家底暴露。这几方因素集合起来，注定不动产统一登记将是一场硬仗。然而开弓没有回头箭，此番全面深化改革，现有的工作格局和体制运行不可能一点都不打破，不可能都是四平八稳、没有任何风险。眼下最重要的，不是唯唯诺诺瞻前顾后，也不是不切实际盲目乐观，而是要拿出壮士断腕的决心，坚决打破思想观念的束缚，冲破既得利益的藩篱，让不动产统一登记制度真正实现突破，为建立更为健康有序的市场经济提供制度保证。不动产统一登记会对房价下降有一定影响，但不会很明显。部分热点中小城市可能有所下降，全国市场房价的变动还是依据整体经济环境、调控政策与市场需求来决定的，不会随着一项政策的出台而大起大落。广东省国土资源厅地籍管理工作重点将紧密围绕党的十八届三中全会决定中的“健全自然资源资产产权制度”和“保护农民合法土地权益”等要求，结合节约集约用地示范省建设，着手研究不动产统一登记相关问题，全面推进农村大比例尺地籍调查工作，进一步规范土地登记行为，抓好农村集体土地所有权发证成果的整改工作，推动土地登记规范标准的使用，加快完成土地登记信息动态监管查询系统建设工作，确保2014年底前在全省各市全面铺开。; 个人分类: 技术相关|1644 次阅读|0 个评论

[转载]从完善市场的意义上去理解不动产统一登记: duzhanchi 2013-11-25 08:23; 　　国务院日前决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。这比今年3月国务院机构改革方案中的有关规定又明确了一步，后者要求明年 6月底前出台不动产登记条例，由国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等部门负责这一事情。　　在中国，一件事交给几个部门去办，为争夺主导权多半会扯皮，拖延办事效率。此次明确国土资源部负主责，有助于该问题的解决。　　对于建立不动产统一登记制度，人们一直期望能够快些推进。这主要是出于降房价和反腐考虑。在目前高涨的房价面前，大多数买不起房的平民百姓总希望国家能够出台更多的调控房价的措施，不管用什么手段，只要能将房价压下来，哪怕降一点点，都是欢迎的。而不动产统一登记，将原来分散在住建、国土、农业等多个部门的不动产情况汇总起来，建立一个基础的数据平台，有助于摸清全国房地产市场的状况，为宏调提供精确的事实依据。过去房地产调控的不成功，一个因素就是房产数据的失真。倘若再像一些业内人士说的，跟进住房信息公开和房产税，那么，房价不愁不降。对此许多人很乐观，比如业界大佬潘石屹就发布微博称，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。” 　　还有另一些人希望该制度对腐败也有杀伤力。从当前查处的贪官来看，十个官员九个都有多套房产，有的甚至多达十几、二十套。统一不动产登记，信息联网后，哪个官员或其亲属名下有多少房产，一看就清楚，若其收入不足以支撑房产，人们就有理由怀疑他是贪污腐败得来的，从而为纪检、审计等机构反腐提供了便捷查询的渠道。从这个角度说，不动产统一登记制度确实能够助力反腐。　　笔者也认为不动产统一登记的这两个功效具有很强的现实价值。不过，如果过于关注和重视这两个功效，而忽视其更基础性的作用，可能不利于该制度的推出。准确地说，降房价和反腐只是不动产统一登记制度实施后的衍生价值，它的基本功能或者基本作用，是为市场经济的完善提供基础的数据和平台，用国务院会议的话说，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业和群众，也都有重要意义。　　如何来理解这点？市场经济是一个统一的、规范的、基于个人权利平等的经济，至少在民族国家的范围内，它是要做到大体统一的，这是基础，市场不统一，分割成不同的部分，碎片化，这样的市场肯定是不规范的，也无法做到个人的权利平等。而统一首先是基础数据的统一，平台的统一。没有这两个统一，数据分割在不同的人和部门所有，市场经济只能处于初级阶段。　　另一方面，市场也需要安全，如果人们无法保障其个人合法财产的安全，就不可能有积极性去创造财富，即使创造财富，也会转移。个人财产的安全，既体现在保有环节，也体现在交易环节。对于不动产来说，人们既担忧国家的非法侵占，也担忧交易中的欺诈行为。因此，为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关登记即可确认其安全。而不动产的统一登记显然比分散在不同部门的登记更能保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。　　这些才是不动产统一登记制度更具基础性的价值，是政府需要做的一项基础工作。所以，如果社会把兴趣更多集中在该制度的反腐和压房价上，无疑会遇到这两方面的巨大反对力量，这是该制度一直推进不力的根源。我们应该多强调它对建立规范的市场经济和财产的保护作用。这样有利于它更快出台，待到它出台后，其反腐和降房价的作用自然会体现出来。本文作者：邓聿文（时政专栏作家），原载：2013年11月23日北青网- 北京青年报引自： http://house.hexun.com/2013-11-23/159957946.html; 个人分类: 转载|1782 次阅读|0 个评论

买房真能对抗通货膨胀吗？: jiangming800403 2013-6-7 18:24; 自己的钱，当然是落袋为安。但问题大多数的房子是按揭。通货膨胀，利率随之增加。次贷危机就是因为利率高而爆发，中国也好不到哪里去。所以，购房者还是要祈祷不要发生两位数的高通货膨胀。届时，大多数中产阶级都会破产。不过由于银行流动性不断凝结在不动产与剩余产品里，资金周转速度下降，未来通缩可能性远大于通胀。; 个人分类: 经济时评|2546 次阅读|0 个评论

不动产登记条例明年出台，中介笑了: 热度 1 orange8 2013-3-29 11:06; 不动产登记条例明年出台，中介笑了，又要忙了，咳咳。; 93 次阅读|1 个评论

强行调整消费率是削足适履: 热度 1 jiangming800403 2013-2-15 11:25; 人的需求不仅有衣食，还有住行。目前，国人衣食的需求已经基本满足，特别是食品需求，由于人的生理机能的限制，是一个消费弹性较低的领域，不可能随着经济发展与人的收入水平增加而一直增长下去。而家电等耐用消费品城市已经基本普及，农村虽然普及程度低一些，但与一般发展中国家相比并不低。这也是近年来我国名义消费率持续下降、内需不旺的一个重要原因。因为经过80年代与90年代两个消费潮，居民（除了少数农村）衣食与家电等耐用消费品等方面的需求已经基本得到了满足，消费意愿逐渐下降，以80-90年代的标准衡量，消费率自然会下降，内需自然也不旺。目前社会消费的重点是住房与公共基础设施，这就必然会伴随着大规模的基本建设与信用膨胀。不动产既有资本品又有消费品的属性。不动产与公众基础设施建设到底是投资还是消费，我认为实质上是广义的消费而不是广义的投资。投资是增加生产资料存量，以创造出更多的新价值，而消费是满足人的需求，实现产品与服务的使用价值与价值，一个是价值的创造、一个是价值的实现的问题。不动产和公众基础设施显然不会创造出新价值，而是为了满足人的需求。随着经济的发展，我国的国民需求已经不是几十年前简单的衣食，而更加关注于住行，即不动产与公众基础设施。但是由于统计的问题，这部分社会需求被计入了投资而不是消费，所以我国国民经济中消费的比例由六四变成了四六，但是如果修正这部分统计消费与投资比例应该仍然为六比四。关键的是现在的中国，不论国家还是公众，都是“一万年太久只争朝夕”，都想把30年或50年所能完成的基础设施建设压缩到10-20年内完成，以至于中国基建规模达到了一个前所未有的规模。欧美国家经过200年的积累，大规模、狂飙突进的基础设施建设已经完成，现在就是资产的折旧与更新，投资率自然会低，如果中国以欧美的投资率为标准，基础设施建设的步伐就会大大减缓，向小脚太太走路一样，这显然不能满足国民的需求。既然我们现在有足够的外汇储备，可以从国际市场上采购大宗资源产品，适当加快一下基础设施建设，并不会影响国民经济的其他部门，何乐而不为呢？何必像小脚老太太一样蹒跚呢？实际上，我并非非常支持所谓的扩大消费政策。事实是明白的，传统的居民消费已经基本满足（部分农村除外，所以有家电下乡政策），你如何去扩大，只有加速淘汰以旧换新，就是可以用10年、5年的东西，用了2、3年就扔掉，这明显是浪费，把耐用品变成了易耗品，实际上欧美人就是这么做的。他们的电器坏了，从来不修，扔掉完事，因为修理的人工投入可以比新买一台都多。在目前情况下，强行调整消费率就是削足适履。欧美国家之所以消费率高，是因为他们的劳动力成本高，有一个庞大的第三产业，中国劳动力成本低，第三产业规模小，光靠吃吃喝喝是不可能达到他们那种消费率高度的。即使提高消费率提高的也只能是高档服装、高档化妆品、名烟名酒的消费，这对国民经济是有害无益的，只会造成国民财富的外流，其实还不如把国民财富凝结在基础设施中（至于贷款能否收回是另外的事情）。历史上，晚清时期为了解决日益庞大的对外贸易盈余问题，也曾经出台了扩大消费的政策，扩大的是什么？是鸦片。现在社会上的这种奢侈品需求，就是精神鸦片，还不如变成钢筋水泥好。但是，中国和世界经济最大的风险和不确定性就是大规模的基本建设在中国还能持续多长时间。; 个人分类: 经济时评|1809 次阅读|4 个评论

庞氏骗局: 热度 1 jiangming800403 2012-12-23 18:17; 不断迫近又不断升高的财政悬崖已经说明世界最大的投资产品——美国国债事实上只是一个“庞氏骗局”。现有体制下，美国联邦政府永远都不可能实现预算平衡，为了支付国债的利息，就要不断的借债，债务规模只会越来越大。虽然，近期，美国政府还不至于破产，因为美国政府债务占 GDP 的比重还远低于日本、英国，但迟早有一天美国会破产的，那时候就是庞氏骗局破灭之日从租售比的角度，我国的不动产早已经失去了投资价值，也就是不动产市场越来越类似于“庞氏骗局”。从长期看房租是不动产唯一的收益来源，虽然近年来租金也在上涨，但租金是以算术速度，而房价却是以几何速度，因此不论都市还是小镇租售比已经攀升至 400-500 甚至更高（应该是售租比），或者说从租金收益的角度，收回一套房产的投资至少需要 30-40 年，须知这就意味着不动产的长期利润率只有 2-2.5% ，比银行一年期定期储蓄的利率还低，更不用说贷款利率了。投资不动产再出租的人实际上是拿自己的钱在补贴租房者，因为这些钱在其他地方哪怕是放在银行里都会有更高的收益。这是不合理的，市场经济的本质就是利润趋于均衡，如果租金不能上涨一倍，不动产价格只有下降 50% ，才能达到均衡收益。或许， 10 几年前刚刚开始住房改革的时候，才是不动产投资真正的黄金时期。记得那时候，在一中街对面的小区里租一个 10 几平方米的单间一个月就要用一两百块钱，年综合租金达到每平米约 100 块钱，而当时唐山的房价也就是每平米 1000 来块钱，房改房的成本更低，房租的收益率差不多是 10% ，而当时存贷款利率差不多是历史最低水平。很多人都是这样以租养贷，以房养房的。那样的好日子恐怕永远不会回来了。现在，只有 2005 年以前的房子才能在财务上实现“以租养贷”，否则就是投资人拿自己的钱在补贴租房者。现在能拿到两位数房租收益率的恐怕只剩下城中村里的民房了，只要能租的出去，年租金收益率达到或超过 10% ，问题不大。; 个人分类: 经济时评|3535 次阅读|3 个评论

疑惑：中国资本外流达3.79万亿美元？: 热度 3 jiangming800403 2012-12-21 18:30; 日前据总部设在华盛顿的非赢利组织全球金融诚信发表的报告显示： 2011 年经由非法途径从中国往外转移的资金达 6020 亿美元， 2000 年到 2011 年间，累计外流高达 3.79 万亿美元。这是一个与宏观经济感受大不相同、甚至匪夷所思的结论。在2000年以前，中国一直存在资本外流，特别是98年前后东亚金融危机期间，虽然中国在经常项目和资本项目上仍保持着大量盈余，但是几年期间内中国外汇储备一直踯躅不前，就是因为大量无法监控的合法的与不合法的资本外流。但是进入新千年以来，特别是人民币升值以来，中国一直就是国际热钱的流入地，十余年来中国积累了超过了2万亿的外汇储备，外乎储备余额总计超过3万亿美元，这不是外贸盈余和净FDI可以解释的。因此，即使有资本外流，其规模也远远小于国际热钱的流入。外流的热钱也可能是转了一个圈再以外资的身份重新回到国内，属于资本的“合理避税”。否则，如果真有净4万亿美元的非法流出，加上中国超过3万亿的外汇储备，以及中国海外的净资产，那么将是一个8万亿美元的大数，足可以让世界经济逆天。而且，如果这是真实的，那么我们应该感谢资本外流，如果8万亿的外汇储备都留在国内，中国经济早就被撑死了。中国，早已不再是资本稀缺的国家。因此，我们不必过于担心资本外流。资本可以外流但是资产是刚性的存在，资本只有将手里的不动产、有价证券、股票以及其他投资品变现才可能恢复流动性。如果真有大规模资本外流，那么不动产价格必然会一溃千里。当今，大多数国民确实为高昂的不动产价格所累，所以资本外流也没有什么不好，无产者失去的只有锁链。; 个人分类: 经济时评|3443 次阅读|5 个评论

资本主义自动“均贫富”的功能: 热度 4 jiangming800403 2012-11-24 21:20; 低迷的股市已经是亿万大众都成为了股东，不过这也是资本主义自动均贫富的功能。因为投资品，一般有钱人会买的更多，没钱的一般少买或干脆不买。让金融风暴更猛烈一些吧，让房子折腾干净一家三代的积蓄吧。希望从金融投资机中获利的人必备套牢。只有事实才能教育小布尔乔亚。; 个人分类: 经济时评|3012 次阅读|11 个评论

“通缩”的步伐无法阻挡: 热度 1 jiangming800403 2012-7-6 16:10; 央行连续降息说明当前的宏观经济政策已经由防通胀转变为防通缩，但是如果不动产和大宗资源性产品无法去库存化，谁也无法阻挡“通缩”的步伐。全面通货紧缩的时代即将到来。堆积如山的大宗资源性产品，估计可以够大伙 “ 吃 ” 三年的了，不过当流动性没有全部固结在不动产和大宗资源性中之前，资本泡沫是不会破灭的。央行只是想让泡沫破灭得更加温柔些。市场经济本身就有生产无限扩大的可能，金融资本与信贷消费的参与，又会使得表观消费进一步偏离真实需求。但数学是不会骗人的，经济规律总会起作用，哪怕是歪曲的形式，多年以来，不动产一样和大宗资源性产品，特别是固体矿物由于其易库存、磨损小已经成为了剩余资本和金融投机所青睐的对象，虽然带来了本世纪以来我国狂飙突进式的“基础设施和重工业革命”，但后果也可想而知，造成无法预料的金融泡沫，数以亿吨计的大宗资源性产品超额库存中凝结的金融资本估计将以千亿甚至万亿计算，一旦大宗资源性产品市场崩盘，这些资本能有多少全身而退？但是房地产繁荣背后却是资产泡沫化和产品库存化。房地产销售回暖并未改变，我国不动产库存化加剧的态势。目前我国不动产在建面积已经突破 50 亿平方米，与之对应的是房地产销售周期长达 3-5 年。太多的流动性凝结在不动产和大宗资源性产品投机里面了，大型房地产企业的负债率已经达到 70%-80% ，中小型企业可能更高。不论从从空置率还是租售比等角度，都反映不动产库存化程度已经很严重，从财务上早已经失去了投资价值。每年 7 亿吨的钢铁产量实也在太多了，港口上铁矿石和钢材也堆积如山，铁矿石压港已经接近亿吨，全社会库存更多，全社会钢材库存至少也有一亿吨，用不了多久即使全中国所有的高炉熄火，积压的钢铁也够我们用一年半载的，现在 7 亿吨的钢材消费绝对不能一直持续下去了， 3-4 亿就足够了，发电和炼铁生产是我国两大煤炭使用大户，像炼铁， 7 亿吨钢铁产量，差不多需要 7 亿吨煤炭，那么炼钢用煤至少会减少 3-4 亿吨，目前我国煤炭的繁荣也是虚假的，而且，，可以说目前煤炭和钢铁工业也是靠银行贷款来维持，不断的银行流动性变成存货，煤炭和钢铁工业的存货危机迟早表现出来。整体上，我国煤炭可能生产过剩 8-10 亿吨（差不多相当于美国的全国产量），这样的危机目前在流动性过剩下面掩藏着。一旦国家主动或被动采取紧缩政策，危机就会爆发。庞大的过剩煤炭产量会把国际煤焦炭市场冲个一塌糊涂（因为目前市场总量也没有 10 亿吨），从而把整个能源价格压倒一个很低的价位。; 个人分类: 经济时评|3192 次阅读|2 个评论

钱包: jiangming800403 2012-1-4 15:11; 通胀会让让钱包缩水，但投资会让钱包严重缩水。(见吴国清老师的博客 http://bbs.sciencenet.cn/home.php?mod=spaceuid=541954do=blogid=524202）神奇悖论的背后是流动性不断大规模的凝结在不动产与大宗资源性产品里。; 个人分类: 经济时评|2291 次阅读|0 个评论

世界华人不动产学会2011年会论文述评: 热度 1 tianchuanhao 2011-4-12 10:46; 一、会议基本情况 2011 年 4 月 1 日 -3 日，世界华人不动产学会 2011 年会在杭州黄龙饭店成功举办。本届年会以“房地产与城市可持续发展”为主题，以“研究创造价值，学术服务社会”为宗旨，由世界华人不动产学会和浙江大学主办，由浙江大学房地产研究中心、纽约市立大学巴鲁克分校、浙江大学社会科学学部承办，浙江省房地产业协会和浙江省高级经济师协会协办，来自世界各地的近 1000 位不动产学界、业界、政界和社会各界的代表参与了本次年会，以主题演讲、专题演讲、圆桌论坛和分组研讨等多种形式，就目前房地产业面临的学术、经营、政策和社会问题展开了激烈讨论。本次年会共提交论文摘要 320 余篇，全文 202 篇，论文作者来自中国大陆，中国台湾，中国香港，中国澳门，美国，新加坡，加拿大，澳大利亚等多个国家和地区。在年会的分组讨论中，这些论文作者分 42 个小组，围绕住房价格与市场、房地产泡沫、房地产税收、房地产金融、土地市场与政策等议题进行了学术研讨和交流。本次年会优秀论文评审委员会依据论文的研究水平，评选出优秀论文 12 篇。此外，会议还举办了 6 场“房地产业发展圆桌论坛”。二、会议论文整体述评（一）研究方法概述本研究对会议论文中全文投稿的 202 篇论文进行了通读，对每篇论文的作者数、地区、合作情况、关键词、主题、研究方法、数据来源与数据类型进行了总结、归纳及统计。对这些情况的统计，对于把握不动产学术研究的趋势、前沿问题及存在的不足有积极的意义。此外，本研究还将 12 篇会议优秀论文进行了单独的统计和重点述评。这些论文是参会论文中较为优秀的代表作品，了解优秀论文的写作范式，对于提高研究水平，切磋学术观点大有裨益。（二）会议论文述评作者与合作情况在本次会议提交全文的 202 篇论文中，第一作者所在地区为中国大陆的有 146 篇（ 72.28% ），中国港澳台地区的有 41 篇（ 20.30% ），来自国外的有 15 篇（ 7.43% ）。这表明本次会议作者遍布很多国家和地区，基本实现了国际交流的目标；但另一方面本次会议论文第一作者仍以来自大陆的学者为主，如何吸引更多来自中国港澳台以及海外的学者参与，可以成为以后几届年会不断努力的方向。在本研究所统计的 202 篇论文中，由一位作者独立完成的论文有 68 篇（ 33.66% ），两位作者合作完成的论文有 82 篇（ 40.59% ），由三位作者合作完成的论文有 33 篇（ 16.34% ），四位以上作者的有 19 篇（ 9.41% ）。这表明合作研究已经成为了不动产研究领域的主流，目前看来合作仍以两位作者为主，但三位及以上作者合作也已经占到了相当的比例（ 25.74% ）。在由两位以上作者合作完成的 134 篇论文中，非跨校合作的有 100 篇（ 74.63% ），跨校合作的有 34 篇（ 25.37% ）。虽然非跨校合作仍然占了绝对的优势，但跨校合作也已经获得了长足的发展。跨校合作对于开阔视野、强化交流和思维碰撞有着非常重要的意义，在此次年会论文中已经可以看到跨校合作趋势的逐步兴起，这对于高水平论文的写作和一般化理论的构建能够起到推波助澜的功效。主题从研究的主题来看，本次年会的论文主要集中在如下领域：（ 1 ）住房（土地）价格影响因素（ 53 篇， 26.34% ）。（ 2 ）土地政策与土地制度（ 28 篇， 13.86% ）。（ 3 ）房地产金融（ 27 篇 ,13.37% ）。（ 4 ）保障性住房政策（ 15 篇， 7.43% ）。（ 5 ）房地产泡沫与周期（ 10 篇， 4.95% ）。（ 6 ）住房选择（ 10 篇， 4.95% ）。（ 7 ）不动产税收（ 7 篇， 3.47% ）。（ 8 ）房地产企业（ 7 篇， 3.47% ）。（ 9 ）合理房价负担水平（ 6 篇， 2.97% ）。（ 10 ）绿色建筑（ 4 篇， 1.98% ）。（ 11 ）其他（ 35 篇， 17.33% ）。总体来看，本次年会论文的主题分布较广，涉及经济学、管理学、金融学、政策科学、建筑工程等多个学科领域；与此同时，本次年会论文所关注的焦点也较为突出，三大备受关注的主题总论文数占据了本次年会的半壁江山（ 108 篇， 53.47% ）。受到关注最多的主题是住房（土地）价格影响因素，这与当前国内房价地价普遍持续高涨的形势密切相关。在这一主题的 53 篇论文中，研究微观房价（地价）影响因素的有 22 篇（ 41.51% ），研究城市中观层面的房价（地价）影响因素的有 22 篇（ 41.51% ），研究宏观房价（地价）影响因素及宏观调控政策的有 9 篇（ 16.98% ）。从研究层面来看，目前不动产领域对房价（地价）的研究已经脱离了以往以空泛的宏观分析为主的范式，而更多的转向了较为踏实的微观和中观研究。关注度第二的主题是土地政策与土地制度，在这一主题的 28 篇文章中，关注农村土地问题有 15 篇（ 53.57% ），关注城市土地问题的 13 篇（ 46.43% ）。这表明农村土地和城市土地制度得到了较为平衡的关注。关注度第三的主题是房地产金融，对这一主题的关注与 2008 年美国的次贷危机和国内房地产金融的兴起有很大的关系。总的说来，本次年会论文所关注的主题基本可以与国际研究前沿相接轨，同时也具有鲜明的时代特色和中国特色。研究方法本次年会论文从研究方法上可以分为几种主要类型：（ 1 ）文献综述（ 3 篇， 1.49% ）：对文献的回顾、总结、评论及延伸。（ 2 ）规范分析（ 66 篇， 32.67% ）：提出观点态度，但没有严谨的实证证明。（ 3 ）案例分析（ 2 篇， 1% ）：利用案例描述现象，提出观点。（ 4 ）纯理论分析（ 13 篇， 6.44% ）：构建理论模型，进行理论推导，但没有进行实证检验。（ 5 ）纯实证分析（ 98 篇， 48.51% ）：运用数据进行实证分析，但没有进行理论构建。（ 6 ）理论分析 + 实证分析（ 20 篇， 9.90% ）：既进行理论构建，又进行实证检验。这样的统计结果堪喜也堪忧。可喜的是，能够运用一定的数据进行较为踏实的实证研究的论文已经占到了 58.42% （ 118 篇），在这些论文中更有 16.95% 的文章（ 20 篇）尝试将理论构建与实证检验相结合，这是国际较为顶级期刊论文的规范写作范式。但与此同时，令人堪忧的是，在本次年会的论文中有 32.67% 的论文写作范式为规范分析，虽然规范分析的论文在提出观点态度等方面能够提供一定的启发，但在国际学术界通常不被认可为严格的学术性论文。值得注意的是，中国大陆提交的 146 篇论文中规范分析的论文有 59 篇（ 40.41% ），其他国家和地区提交的 56 篇论文中规范分析的论文有 7 篇（ 12.5% ）。这表明中国大陆不动产学界在研究范式上与港澳台地区以及其他国家还存在一定的差距，赶超国际学术界的前沿水平任重而道远。实证研究主要分为解释性研究和预测性研究。其中，解释性研究又包括计量分析、实验研究、相关分析、结构方程等等，这些方法在本次年会的论文中都有不同程度的涉及。本次年会论文解释性实证模型中，既有较为常见的多元回归模型、特征价格模型、主成分分析，也有相对少见的生存模型、空间计量模型、地理加权回归（ GWR ）模型、 H-P 滤波法等等。而估计方法除了简单了 OLS 方法外，还有 GLS 、 2SLS 、 3SLS 及 LSDV （虚拟变量最小二乘法）等。预测性研究除了常规的 VAR 模型、脉冲响应模型外，还有 Monte Carlo 模拟，反事实模拟、 BP 神经网络模型等较为前沿的模型。这表明本次会议论文的研究水平较高，研究方法能够与时俱进，并不局限于传统的方法。数据来源与数据类型在进行实证研究的 118 篇论文中，运用到真实数据的有 116 篇（其余两篇为计算机仿真模拟）。其中数据来源为一手数据的有 13 篇（ 11.21% ），二手数据的有 105 篇（ 90.52% ）。所用到的数据类型中最多的是截面数据（约占 40% 左右），其次是面板和时间序列数据（各约占 30% 左右），混合截面数据最少（仅占约 3% ）。由上述统计可以看出，本次年会论文主要的数据来源为二手数据，这一方面可能因为中观和宏观层面的研究更多的仅能依赖二手数据，另一方面也可能因为二手数据的可得性较好、获取成本较低。运用二手数据进行研究无可厚非，但在我国数据库体系尚不完善的情况下，第一手的调研资料在研究中也显得十分重要和珍贵。从本次年会的情况来看，较少有学者愿意花时间精力进行一手数据的收集、处理和分析，在国内二手数据库体系不完善的情况下，这可能成为国内不动产学界长足发展中的一个隐患。三、会议优秀论文述评本次年会优秀评论评审委员会经过两轮的匿名评审，最终评选出 12 篇优秀论文。其中一等奖 2 篇，二等奖 4 篇，三等奖 6 篇。这些论文是本次年会会议论文中的优秀代表，了解这些论文的特点对于学习高质量论文的写作范式、研究方法等有很大帮助。 12 篇优秀论文均为合作完成，其中由两位作者合作完成的有 6 篇（ 50% ），由 3 位作者合作完成的有 4 篇（ 33.33% ），由 4 位及以上作者合作完成的有 2 篇（ 16.67% ）。在 12 篇论文中，跨校合作的论文有 6 篇（ 50% ），远高于会议全部合作论文中跨校合作作品所占的比例（ 25.37% ）。这表明，在不动产学科领域，合作研究可能比独立研究更有利于优秀作品的产生，特别是跨校合作对高质量作品的产生可以起到锦上添花的效果。 12 篇优秀论文在研究方法上分为三种范式：（ 1 ）纯理论分析（ 1 篇， 8.33% ）。（ 2 ）纯实证分析（ 7 篇， 58.33% ）。（ 3 ）理论分析 + 实证分析（ 4 篇， 33.33% ）。其中理论分析与实证分析相结合的论文在优秀论文中的比例远高于在全部论文中的比例（ 9.90% ）。从另一个角度看，在会议全部的 20 篇理论与实证分析结合的论文中，就有 4 篇被评为优秀论文，获奖比例高达 20% ，远远高于其他研究范式。这表明理论构建与实证检验相结合的写作范式在不动产学科领域的认可度较高，也更容易产生优秀的作品。 11 篇运用到真实数据的优秀论文中，数据来源为一手数据的有 2 篇（ 18.18% ），二手数据的有 9 篇（ 81.82% ）。其中一手数据论文所占比例略高于在全部论文中的水平（ 11.21% ），但这一差异并不十分明显。这表明，无论一手还是二手数据只要恰当运用都可以写出高质量的论文。但从学科发展的角度来讲，一手数据的收集、积累与整合可能为丰富经验证据做出重要的贡献，值得国内不动产学术界的关注。这些论文结构完整规范，方法运用得当，得到的结论有重要的参考价值。本本试图总结每篇文章所关注的问题、研究方法、得到的结论以及点评人和其他参会者的评论，以期对不动产学界的研究者有所启发。刘学良、吴璟、邓永恒的论文《人口冲击、婚姻与住房市场》试图用人口增长来解释近年来中国房价的持续高涨。他们以家庭世代交叠模型和古诺垄断竞争模型为基础构建了住房市场局部均衡模型，提出了外生的人口冲击对住房市场需求和住房价格变化具有重要影响的假说。基于 30 个省级行政区面板数据的实证检验支持了文章的理论假说，实证结果显示，人口冲击对房价变化的解释力接近 50% 。冯皓、陆铭的论文《 School Quality and Housing Prices: Empirical Evidence Based on a Natural Experiment in Shanghai, China 》试图识别优质教育资源对房价的影响。他们通过上海实验高中制度的准自然实验达到控制内生性的目的，研究发现重点高中称号的授予能够显著的提升所在区域房地产的价格。余熙明教授及其他参会者的点评认为，本文最重要的贡献在于内生性的控制，但究竟准自然实验的方法对内生性的控制起到了多大的作用，仍需要进一步的检验和说明。田传浩、方丽的论文《家庭承包制下的土地租赁市场发育与土地使用权配置：理论与来自中国的经验》试图回答土地市场如何影响地权配置的问题。在建立农户收益模型的基础上推导出一系列理论命题，并利用实地调研的一手数据进行了实证检验。研究结果表明，在我国耕地均分的背景下，农地租赁市场使地权分配不平等程度增加；交易费用降低了市场的活跃程度；规模经营支持政策会加剧地权配置的不平等程度。邓永恒教授的点评认为，福利经济学模型可能比微观的农户收益模型更适用于说明本文所要解决的问题。 Lee Nai Jia 、 Sing Tien Foo 的论文《 Inter- and Intra-Generation Consumption of Housing Goods: Did my parents own a larger house? 》试图识别代际间的住房选择差别。与传统的生命周期模型不同，他们认为一个人一生中住房选择随年龄而变化的程度可能低于代际间住房选择的差异。运用美国的数据进行的实证检验证实了他们的假说。谢博明教授及其他参会者的点评认为，本文没能解释代际的差异究竟由什么原因引致，要做到这一点尚需大量的后续工作。吴正红、叶剑平、徐松明的论文《转型深化时期耕地保护激励问题、根源及其理论模型分析——基于中央、地方和耕地产权主体的关系》试图从激励机制的角度解释我国耕地保护目标难以实现的原因。作者从中央、地方和耕地产权主体三者关系的视角，重点分析我国耕地保护中存在的几类激励问题，并运用委托——代理模型和耕地多用途竞争模型进行了理论推导，并提出了完善激励机制的政策建议。赖宗炘、林左裕、林秋瑾和李展豪的论文《追索权价值、负权益与违约房屋抵押贷款关联性在台湾之研究》利用台湾地区房屋抵押贷款的数据，试图考察权益学说和支付能力学说对台湾房屋抵押贷款的适用性。研究发现，台湾的追索权条款对借款人的违约决策有一定的影响；权益相关变量和支付能力相关变量都对借款人的违约行为有一定的解释力。贾士军、蔡砥的论文《高层住宅价格的影响因素与空间分布规律研究——基于 Hedonic 、 SAR 和 Kriging 差值法》运用了 Hedonic 模型、 SAR 和 Kriging 差值法对广州市高层楼盘二手交易数据进行分析，得到了高层住宅价格的一系列影响因素。陈明吉、杨智元的论文《区隔或整合？台湾股票市场与不动产市场之互动》试图从市场不完善的角度构建起解释股票市场与不动产市场间的关系的一个理论框架。作者认为，当非均衡的房地产与股票市场间的交易收益大于交易成本时，两个市场就会是整合的；反之则会是区隔的。利用台湾的数据进行的实证分析支持了上述观点。郑思齐、霍燚、张英杰的论文《低碳城市空间结构：从居住区位和私家车出行角度的研究》利用北京市的调查数据分析城市空间结构对居民选择购买私家车以及私家车碳排放的影响。研究发现，居住分布与城市公共品分布的空间匹配程度越高，家庭拥有私家车的概率越小；私家车出行成本越低，就业可达性越差，碳排放越高。 Robert Edelstein 、 Peng (Peter) Liu 和 Desmond Tsang 的论文《 Real Earnings Management and Dividend Payout Signals: A Study for U.S. Real Estate Investment Trusts 》试图考察 REITs 如何通过与 REM 相结合来降低分红派息法规对房地产企业的影响。利用美国的数据进行的实证研究表明，参与 REITs 的企业更倾向于参与 REM ； REM 是降低分红管制约束的有效策略。 Di WU 、 Xiuting LI 、 Dongbing CAO 、 Jefferson Mao 和 Terry. N. Clark 的论文《 The Study of Civic Residential Choice - A New Application of The Theroy of Scenes in China 》试图运用西方的景观理论解释中国城市住房选择问题。在对相关文献进行综述和对中国城市历史进行梳理的基础上，本文提出了地域文化和价值观对当地的房价有重要影响的假说。利用中国 35 个大中城市的数据进行的实证研究验证了上述假说，在此基础上作者提出了一系列的政策建议。薛立敏、张日青的论文《老人是否独居与持有不动产的联合决策分析——兼论老人之居住满意度》试图探讨不动产持有状况对老人独居安排的影响。利用台湾的数据进行的实证分析结果显示，持有不动产的老人比不持有不动产的老人更有可能独居；不论是否持有不动产，非独居老人的居住满意度均较独居老人更高；平均而言，老人独居多是出于不得已的选择。剔除了重复的论文；同一作者提交了多个版本论文的，以最新版本覆盖较早的版本。以第一作者所在地区为准分别来自美国、加拿大、英国、新加坡、马来西亚等国家其中部分有重叠，即一篇文章同时用到一手数据和二手数据。; 3395 次阅读|0 个评论

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标签: 不动产

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