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房价是毕业学生聚会的热门话题: 热度 8 Taylorwang 2018-7-10 07:27; 与毕业了参加工作的学生聚会，大家谈得最热门的话题就是房价。不少人觉得，房价还要涨。虽然过去的 20 多年的经验表明，收益最大的就是买了房，由于房价上涨而获得收益。有些在市区已买了房，还想在郊区再买一个更大的房或别墅。我则喜欢给大家泼凉水，想偶尔到郊区渡假就去住酒店，买郊区别墅是愚蠢的，肯定得不偿失。但我知道，泼这一点凉水是没有用的，只有自己真的买了吃了亏，才能真正留下教训。而最可恨的是那些房地产商及中介机构，他们应知道那些郊区房产的空置率极高，也知道那些建好房子没有人住而产生的社会资源巨大浪费，但在巨大利益的驱动下还是做出了令人匪夷所思的疯狂举动！在一些环境优美的风景区，原来森森的树林被砍伐了，湖泊边的湿地被填平了，拨地而起地建设起大型的别墅群。有些号称已全部售光；更多的开发商正在城市，用各种华丽的词藻，精美图片，庞大而疯狂的营销队伍，向城市的居民推销这些别墅。而真的到了别墅区，就会发现有大量闲置的别墅，原来天然的环境，各种野生动物和鸟类的天堂，变成了豪无生机的别墅，将来慢慢会变成一堆堆建筑垃圾。这种破坏环境，浪费资源的举措还在愈演愈烈。人有时愚蠢就愚蠢在拥有的欲望！ 20 多年前，我就被开发商忽悠，购买了广州市郊的一座小别墅，后来我就发现自己的愚蠢。当时还没有现在忙，有时周末还带着孩子去别墅。每次去别墅有一项必须做的大事，就是搞卫生。其实别墅旁边就有一座渡假酒店，郊区的酒店价格也不贵，但别墅也有物业管理费，有时一个月的物业管理费，就够在别墅住一天，从经济上讲买别墅绝对是一项亏本的买卖。看到市区的房价大幅上涨，有人觉得买别墅可以保值，其实郊区的别墅这几年增值并不多，在可预测的未来，其价格也难以大涨。香港首富李嘉诚在谈到房产增值的主要因素时，他说：增值第一因素是位置，第二因素仍是位置，第三因素还是位置。从农村出来的人就知道，农村村庄的房子有些面积比城里的房子大多了，但那些房子的价钱，只会越来越便宜，有些村庄人都差不多走光了，那些留下来的房子会慢慢荒废变成一文不值。谁能保证在郊区，特别是远郊的别墅能涨价呢？这些别墅也就是一个基础设施好一些的村庄而已。有人将赌注压在将来城市发展的方向，想一想，全国只建设一个雄安新区，即使多建几个新区，能保证建在你买别墅的地方吗？所以买别墅将来能增值的预期就是一个伪命题。一些投资人就指望房价升高而保值，在现有的房价基础上，房价还能继续升高，我表示怀疑。且不谈国家提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”口号，各级地方政府也不断提出调控房价的目标。我们看一看日本的情况。在上个世纪 80 年代，日本经济发展如日中天，房价节节上涨。谁能想到就在 1990 年，房价突然发生逆转，持续下降了 30 年，不少地方房价降到原来的一半甚至三分之一。一般认为我国与日本的社会发展差距也就是 10 － 30 年。从日本的房价变动，是不是也可以预示着将来中国的房价变化趋势？一年一度的毕业旅行，今年我们选择去了一个离广州不到 100 公里的别墅区，别墅区也有一家酒店，且酒店中有温泉对外服务。我们租了一座对外服务的大别墅。这别墅上下有 6 间客房，一天的租金在周末竟然只收 1500 元，且每个房间中还要配备毛巾等卫生用品。我在别墅区走了走，大部分别墅是空置的。若不是周末，估计人更少。这对外出租的别墅平时上住率不会超过 20% ，一个月能租出的天数也就是 5 － 6 天，一个月的总收益不超过 10000 元，这里还包含了水，电费等成本。作为酒店式管理机构，网络推广销售机构都要抽取利润，这别墅业主能拿到手的收益，一个月不超过 5000 元。这费用，那么大别墅的维护保养费都不够。但若不这样出租，则亏得更多。中国的房价普遍虚高，在一线城市中，广州的房价相对还算比较低，其它一线城市虚高更多。广州房价按中位价一平方米在 5 万元左右，购买一个 100 平方的房子要 500 万元。通常研究生毕业，找一个不错的工作，一年最多也只能拿出 10 万元供房，这需要 50 年，这里还没有计算供房贷款所需要支付的利息。仍以广州为例，不少小区的租售比已高达 1000 比 1 。即一套 100 平方米价值 500 万的房子，若出租，一个月的租金也只有 5000 元。从通常的投资收益预期来讲，投资 100 万的房子，若长期出租，其租金应达到 5000 元。租售比合理值是 200 ，这样看来广州房价已虚高近 5 倍。这种高房价，已经阻碍了许多年轻人在一线城市的择业与发展。华为公司，将部分的研发机构从深圳搬到东莞，可能深圳的高房价是其主要因素，显然这过高的房价，已抵制了大城市对人才的吸引，年轻人可以用脚来来对房价投票！大家买房都预期着房价要涨，若房价下跌，甚至有可能跌幅超过首付时，购买的房子就会成为 “负资产”。最近看到一篇报导，北京郊区已有业主抗议房价下跌要求退房的闹剧。这高房价的泡沫，就是靠大家对房价仍将不断上涨的心理预期所支撑的，一旦这个心理预期逆转了，房价的泡沫也就破灭了，房价必然进入 “跌跌不休”的下行通道。孩子从美国留学回来，与几个朋友在杭州搞一个科技公司创业，我问他准备在杭州买房吗？他的回答是杭州现在租房比买房合算多了，当然是租房。若越来越多的年轻人都这样想，房价还有可能往上涨吗？; 8690 次阅读|27 个评论

及时逃离北上广是保值之路: 热度 13 杨学祥 2013-6-29 10:34; 及时逃离北上广是保值之路杨学祥燕京华侨大学校长华生表示：我们面临房地产泡沫引发的很大危险。专家认为，中国金融危机一定从房价下跌开始。专家指出，美国次贷危机也是在宽松的货币政策下，由于房地产泡沫引起的。如果中国来一场所谓房地产引发的金融危机也一定是从房价下跌开始的。我们的房价下跌不会直接影响购房者，但会直接影响地方政府融资平台以及信托资金融过去的钱。一旦房价下跌，所有的抵押品就贬值，只不过我们这边是机构抵押，美国是个人抵押。所有的利息偿还就变得困难，资金链条就会断裂，同样会引发金融市场的巨大震动和海啸。那种情况下就不会像我们今天看到的是茶杯里的震荡，而是金融海啸。因为房价不会无限制地上升，尽管过去十多年的上升已经使很多人形成了思维定式，认为在中等城市以上，特别是大城市、一线城市房价只会上升。房地产泡沫使京上广的居民成为身价超百万元的富翁，可惜唯一的住房不能出售，这种富翁的地位只表明生活成本的暴涨。房价下跌意味着重新回归平民的本色。北京住房2013年5月均价34,425元/㎡，长春住房2013年5月均价6,762元/㎡，差价为28,663元/㎡。如果你从北京迁到长春，在同等住房的条件下，你会得到2866,300元的真实财富，作为养老金绰绰有余。大都市的生活环境日趋恶化，逃离北上广不仅是保值之路，而且是远离污染环境的建康之路。相关报道：专家:中国金融危机一定从房价下跌开始 2013-06-28 09:14和讯网评论收藏打印字号：T|T 在主题为《经济周期与股市周期》的闭幕演讲上，燕京华侨大学校长华生表示：我们面临房地产泡沫引发的很大危险；中国人靠机构抵押贷款，美国人靠个人抵押贷款。在主题为《经济周期与股市周期》的闭幕演讲上，燕京华侨大学校长华生表示：我们面临房地产泡沫引发的很大危险；中国人靠机构抵押贷款，美国人靠个人抵押贷款。杨胜利他认为，中国经济基本面和发展阶段、增长潜力应该还是巨大的，但我们确实面临着很大的危险，这个危险在一定意义上可以和美国引发的次贷金融风暴相提并论，美国次贷危机也是在宽松的货币政策下，由于房地产泡沫引起的。当然美国房地产泡沫引起的原因是向太多缺乏支付的人提供了住房，当他们不能换本付息的时候，成了整个系统崩溃的导火索。中国不会这样，中国买房子的人大部分是用现款，一家几代人凑出来的钱，贷款风险在可控范围内，这是我们和美国不相同的地方，不会在最终消费者支付能力上出问题。但我们有和美国不同的情况，有庞大的地方债务，地方融资平台以及，我们的各种理财产品，通过信托使得大量资金流向房地产，这是美国所没有，而是我们所独有的。这样的情况下什么时候会爆破，爆破点我认为和美国一样，美国最后爆破的原因是因为房价下跌。在房价上升的时候穷人都可以贷款，零首付去买房子住，他需要付的利息款没有关系，因为房价不断上涨，他的房子不断重估，大不了他把房子卖了，利息付完了，赚一笔钱，美国次贷危机的引爆点就是房价下跌。当房价下跌的时候，这些人真实的支付能力就暴露出来了，虽然最终环节是从购房者开始的，但导火索是房价下跌。如果中国来一场所谓房地产引发的金融危机也一定是从房价下跌开始的。我们的房价下跌不会直接影响购房者，但会直接影响地方政府融资平台以及信托资金融过去的钱。一旦房价下跌，所有的抵押品就贬值，只不过我们这边是机构抵押，美国是个人抵押。所有的利息偿还就变得困难，资金链条就会断裂，同样会引发金融市场的巨大震动和海啸。那种情况下就不会像我们今天看到的是茶杯里的震荡，而是金融海啸。因为房价不会无限制地上升，尽管过去十多年的上升已经使很多人形成了思维定式，认为在中等城市以上，特别是大城市、一线城市房价只会上升。分享到：责任编辑/chuyiyi http://news.sz.soufun.com/2013-06-28/10408419.htm; 个人分类: 科技点评|5995 次阅读|26 个评论

[转载]徐辉：必须高度重视民众金融资产的保值增值问题: panfq 2013-3-7 22:31; 2013年03月07日 21:01:17 来源：新华社（两会授权发布）徐辉委员代表民盟中央发言：必须高度重视民众金融资产的保值增值问题　　新华社北京３月７日电（记者华晔迪、邹伟）徐辉委员在全国政协十二届一次会议第二次全体会议上代表民盟中央作大会发言时说，民众金融资产保值增值不仅是个金融问题，更是重大社会问题，对国家长治久安至关重要。中共十八大提出的国民收入倍增目标要从承诺变成现实，促进民众金融资产保值增值是必由之路，也是重要通道。应高度重视，及早行动。　　徐辉委员认为，当前影响我国民众金融资产保值增值的主要问题是：一、储蓄收益抵不过物价上涨。二、股票市场大幅度损失。三、金融资产品种少，投资渠道狭窄。　　为促进民众金融资产保值增值，徐辉委员建议：一、合理控制通货膨胀。二、加快推进利率市场化改革。尤其应尽快逐步放开存款利率的浮动幅度。三、推动证券市场健康发展。应坚持投资功能和融资功能完全平衡，通过加强对上市公司监管、规范分红制度、完善新股发行和退市制度等措施，把证券业建成透明、公开、公平的窗口行业。四、完善金融服务体系，促进金融市场产品多元化。 http://news.xinhuanet.com/2013lh/2013-03/07/c_114939545.htm 视频 http://news.cntv.cn/2013/03/07/VIDE1362643691510605.shtml 　3月7日（星期四）下午3时，全国政协十二届一次会议在人民大会堂举行第二次全体会议，多名政协委员作大会发言。　　金融资产的保值增值始终是个受到民众特别关注的重大问题。粗略估算，目前我国民众金融资产总量50万亿元人民币左右（储蓄存款41万亿，股票流通市值4?5万亿，保险 5万亿，投资基金 2万亿），相当于初步核算的我国2012年度GDP总量。对普通民众来说，作为GDP的50万亿或许遥远，但分散在数亿家庭的这笔资产，却是他们安居乐业的本钱。因此，民众金融资产保值增值不仅是个金融问题，更是重大社会问题，对国家长治久安至关重要。　　当前影响我国民众金融资产保值增值的主要问题是：　　一、储蓄收益抵不过物价上涨。我国民众金融资产主要是储蓄存款。过去六年间，我国居民消费价格指数平均增长3?55％，同期一年期定期存款利率平均为3?20％。假设以一年期定期存款为主要保值方式，则资产贬值每年为0?35个百分点。如果按活期储蓄利率计算，贬值将更多。考虑到国际主要经济体不断推出量化宽松货币政策，全球流动性过剩日趋严重，输入性通胀压力加大，我国民众金融资产贬值的风险将持续存在，还可能不断上升。　　二、股票市场大幅度损失。我国资本市场虽经多年发展，但监管法规、制度及机制建设滞后，业绩造假、融资过猛、诚信缺失等顽症长期不得根治，导致股市剧烈震荡，长期低迷。据初步估算，2011年初至2012年底，沪深A股总市值累计蒸发2?23万亿元。如剔除同期A股新增融资1?16万亿，则两年中A股流通市值蒸发约3?4万亿元。同期持股账户5500万户左右，户均亏损高达6?2万元。　　三、金融资产品种少，投资渠道狭窄。从目前我国民众金融资产的结构看，储蓄存款份额虽然逐年下降，但占比一直维持在60％以上，结构明显不均衡。可供民众选择的、合适的金融产品太少，投资渠道不畅。对民众理性投资缺乏必要的专业咨询与指导。　　为促进民众金融资产保值增值，我们建议：　　一、合理控制通货膨胀。过高的通货膨胀使得物价上涨、民众资产缩水，导致民众不敢花钱、不愿花钱，极大地阻碍了国内消费市场的健康发展。必须在深化收入分配制度改革、持续普遍较快地增长中低收入群体收入的同时，合理利用经济、金融杠杆，把通货膨胀控制在合理的幅度内。　　二、加快推进利率市场化改革。我国利率政策一直过于僵化，长期维持低水平，既影响货币政策效用，也妨碍民众金融资产保值增值，甚至容易诱发民间高利贷等社会问题。从趋势上看，利率市场化既是民众分享发展成果的重要方式，也是银行业转型升级的必由之路。我国的利率市场化改革虽在2012年中取得进展，但还需要更加积极地推动，尤其应尽快逐步放开存款利率的浮动幅度。　　三、推动证券市场健康发展。参与证券类投资是民众金融资产升值的有效途径，但目前“重企业融资、轻百姓投资”的倾向，忽视了百姓投资获益的基本方面。应坚持投资功能和融资功能完全平衡，通过加强对上市公司监管、规范分红制度、完善新股发行和退市制度等措施，把证券业建成透明、公开、公平的窗口行业。　　四、完善金融服务体系，促进金融市场产品多元化。金融产品少、投资渠道不畅严重影响资产保值增值。应深化金融体制改革，不断完善金融服务体系，推进金融创新，促进金融市场和产品的多元化发展。尤其要重视发展债券市场，鼓励发行和创新各类公司、企业债券产品，在释放民众金融资产活力、为实体经济发展提供直接融资的同时，为百姓提供更加丰富的能够战胜通胀的投资品种，为百姓提供更多直接参与分享经济发展成果的投资平台！　　我们认为，中共十八大提出的国民收入倍增目标从承诺变成现实，促进民众金融资产保值增值是一条必由之路，也是重要通道。应高度重视，及早行动。 http://finance.jrj.com.cn/people/2013/03/07154415120895.shtml; 个人分类: 政治与经济|1747 次阅读|0 个评论

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