科学网 › 标签 › 上海二手房价指数

标签: 上海二手房价指数

相关帖子	版块	作者	回复/查看	最后发表

没有相关内容

相关日志

上海市二手房价指数波浪特征分析与预测: 陈龙珠 2010-6-19 21:29; 免责声明：本文根据上海市二手房价指数办公室发布的数据（截止于2010年4月。5月份指数2582-比4月增0.15%）并由上海交大土木系本科生陈丹莉同学协助分析完成，图形和定量预测属于纯技术性的，欢迎网友们讨论交流看法，但不构成他人购房或企业投资的决策依据。转载请标注本文出处。本文刊发时，本博前期定性分析的上海市二手房价指数曲线特征图示予以删除。 1. 上海市二手房价指数编制房价指数，即房屋销售价格指数，是将市场价格转化之后的统计系统，是指一定区域在一定时间内的整体价位水平，研究价格指数的变化可以看出价格的升降趋势。在本文中所采用的指数数据，是由上海市二手房指数办公室所发布的。该月度指数的编制是以上海市 11 个区 52 个控制点（表 1 ）的二手房价为样本，以 2001 年 11 月的指数为基点（取为 1000 点）而统计计算而来，在当月第二周的周一向社会公布前一月的指数。表 1 二手房价指数统计的 52 个控制点普陀卢湾静安杨浦闸北曹杨淮海曹家渡五角场彭浦石泉宜川打浦桥静安寺中原大宁真北中山南路江宁控江芷江路桃浦南京西路北外滩天目路长寿武宁虹口黄浦浦东徐汇长宁江湾南京东路小陆家嘴田林康健天山凉城老城区世纪公园植物园仙霞曲阳蓬莱地区罗山徐家汇动物园四平金桥龙华虹桥四川北路上南六里华泾中山公园提篮桥三林新华路张江高科北新泾闵行航华吴中路地铁沿线 2. 月指数数据整理及图表根据上海市二手房价指数办公室发布的信息资料，汇总其月指数数据于表 2 。表 2 上海二手房价月指数数据列表 2001-11 1000 2001-12 1008 2002-1 1010 2002-2 1012 2002-3 1017 2002-4 1027 2002-5 1034 2002-6 1042 2002-7 1048 2002-8 1051 2002-9 1054 2002-10 1056 2002-11 1061 2002-12 1072 2003-1 1072 2003-2 1080 2003-3 1102 2003-4 1115 2003-5 1125 2003-6 1137 2003-7 1150 2003-8 1173 2003-9 1194 2003-10 1215 2003-11 1236 2003-12 1255 2004-1 1273 2004-2 1289 2004-3 1304 2004-4 1319 2004-5 1336 2004-6 1350 2004-7 1366 2004-8 1382 2004-9 1399 2004-10 1418 2004-11 1448 2004-12 1490 2005-1 1547 2005-2 1611 2005-3 1699 2005-4 1730 2005-5 1714 2005-6 1710 2005-7 1705 2005-8 1700 2005-9 1689 2005-10 1677 2005-11 1661 2005-12 1647 2006-1 1625 2006-2 1620 2006-3 1616 2006-4 1621 2006-5 1625 2006-6 1627 2006-7 1632 2006-8 1635 2006-9 1634 2006-10 1635 2006-11 1635 2006-12 1637 2007-1 1639 2007-2 1642 2007-3 1648 2007-4 1657 2007-5 1681 2007-6 1751 2007-7 1820 2007-8 1930 2007-9 2009 2007-10 2089 2007-11 2185 2007-12 2217 2008-1 2246 2008-2 2271 2008-3 2315 2008-4 2339 2008-5 2362 2008-6 2387 2008-7 2396 2008-8 2385 2008-9 2360 2008-10 2338 2008-11 2319 2008-12 2316 2009-1 2297 2009-2 2293 2009-3 2318 2009-4 2348 2009-5 2370 2009-6 2398 2009-7 2427 2009-8 2442 2009-9 2459 2009-10 2471 2009-11 2489 2009-12 2519 2010-1 2538 2010-2 2540 2010-3 2561 2010-4 2578 3. 上海二手房价月指数按五浪模型分析经过3个数浪方案的比较分析，选取上海二手房价月指数波浪模型及其参数如图 1 和表 3 所示。图 1 上海市二手房价指数修正五浪模型走势分析图表 3 五浪模型中各浪参数一览表浪序指数起点时间（指数）终点时间（指数）浪幅浪时（月） 1 1730 2001 年 11 月（ 1000 ） 2005 年 4 月（ 1730 ） 730 41 2 1616 2005 年 4 月（ 1730 ） 2006 年 3 月（ 1616 ） 114 11 3 2396 2006 年 3 月（ 1616 ） 2008 年 7 月（ 2396 ） 780 28 4 2293 2008 年 7 月（ 2396 ） 2009 年 2 月（ 2293 ） 103 7 5 2587 2009 年 2 月（ 2293 ） 2010 年 4 月未结束（ 2587 ）不低于285 不少于14 下面扼要进行波浪特征计算，并对第 5 浪近期阻力位置和所需的时间进行理论预测。（ 1 ）房价月指数波浪运行幅度 H 2 / H 1 =114/730=0.156 ，低于 0.191 ，调整不够充分； H 4 / H 3 =103/780=0.132 ，低于 0.191 ，调整不够充分； H 3 / H 1 =780/730=1.068 ，略高于 1.000 ，符合艾略特波浪理论； H 5 / H 1 =285/730=0.390 （未结束），已高于 0.382 约 6 点，离 0.500 和 0.618 比率分别尚需 80 和 166 点； H 5 / H 3 =285/780=0.365 （未结束），离 0.382 只需 13 点，离 0.500 和 0.618 比率分别尚需 105 和 197 点。由此和 4 月指数 2587 ，目前处于第 5 浪的上海二手房价月指数，估计后续将面临的三个阻力位先后依次处于 2585 、 2680 和 2770 附近。注：6月上旬公布的 5月份指数 2582，比4月份仅上涨0.15%。（ 2 ）房价月指数波浪运行历时 T 2 /T 1 =11/41=0.268 ， T 4 /T 3 =7/28=0.250 ，均介于 0.191 和 0.382 之间，调整欠充分； T 3 /T 1 =28/41=0.683 ，高于 0.618 ，基本符合艾略特波浪理论； T 4 /T 2 =7/11=0.636 ，高于 0.618 ，基本符合艾略特波浪理论； T 5 /T 1 =14/41=0.341 ，离 0.382 和 0.500 比率分别尚需 1.7 和 6.5 个月 ; T 5 /T 3 =14/28=0.500 为一个重要黄金比率，离 0.618 比率尚需 3.3 个月。由此取均值估计，目前处于第 5 浪的上海二手房价月指数，可能会在 2010 年 5 月底前后、 2010 年 9 月底前后面临逐渐增强的阻力作用。这意味着，若 2010 年 5 月份之后指数在 2585 附近未展开调整而继续有所上升的话，则在 2010 年 10 月份起之后的一段时期内，指数在向 2680 附近攀升的过程中将面临更大的调整压力。若出现调整，其短中期幅度暂可从上述图1 中虚线通道顶线和第 3 浪顶 2396 来估计，大约在 10% 以内，即第 5 浪（2009年2月以来）的涨幅只有一部分被回撤。 . 值得一提的是，近5年来上海二手房价月指数运行形态看似一个上升三角形且近半年来已走出下轨线（图中点划线）。对这种形态的走势，若宏观调控政策给予适度打压或遭遇其他重大利空事件，则相对容易发生急剧下跌和大幅震荡现象。因此，在同时获得能够抑制房价暴涨和维持社会经济稳步发展的预期效果方面，上海市在出台楼市调控细则新政前，看似将会面临较为艰难的抉择。 . 相关阅读：【人民日报】一线城市房价回落楼市调控不能松劲【东方早报】上海细则迟迟不出，或许与拿捏政策力度的轻重有关中新网：上海二手房价格指数15个月以来首次回落中新网：国土资源部部长-房地产市场可能会面临全面调整; 个人分类: 家庭理财|7528 次阅读|2 个评论

更多...

帐号		自动登录	找回密码
密码			注册

关闭 安全验证

标签: 上海二手房价指数

相关帖子

相关日志

关闭安全验证