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房贷再现7折优惠让房产调控尴尬: simonjo828 2011-1-7 10:52; 　　自2010年11月初北京银监局要求首套房贷款利率优惠不得低于基准利率的0.85倍之后，个人房贷政策全面收紧。然而2011年初始，部分银行个人房贷门槛却有所降低，贷款者可享受7.5折甚至7折的利率优惠。(据1月6日《新京报》) 　　如果说此前地方政府以及银行对中央的宏观调控政策还有所顾忌而打政策擦边球的话，那么这个信息就直接向外界宣告了地方政府对经济结构转型的抵制，表面上银行出于经营的利益动机而对房贷消费者实行一定的利率优惠，但从实质上来看却是地方政府和银行已经全面地形成了一种前所未有的利益共同体，这在中央提出对房地产业重新理性回归的环境下，已经成为结构性转型的严重障碍。　　应该承认，虽然2010年出台的房地产调控措施和手段异常密集，通过抑投机、增供应、促保障，组合拳成效渐显，房价较快上涨态势暂时得到一定程度遏制，但是市场却走出了相反的局面。城市房市、地市出现明显升温、反弹，全国商品房销售额在最严调控年里有望逆势创下新高。　　在房价持续高涨的同时，地方政府的土地财政也发挥到了极致，政策推高房价是毫无疑问的帮凶。虽然2010年的土地市场不是最火爆的，但是各大城市的土地出让金却创下了历史纪录。数据显示，2010年全国10大城市土地出让金收入达8752.41亿元，比前年要多出3000多亿，增长率超过54%，而全国的土地出让金收入也超过2.3万亿元，成为历史上最多的一年。　　开发商也同样是赚得盆瓢满盈，中国房产信息集团联合中国房地产测评中心共同发布的《2010年度中国房地产企业住宅销售排行榜》显示，全国近40家房地产开发商闯入百亿元行列，主要的30家房企累计销售金额接近8700亿元，房价同比上涨24%。　　以上这些看似平淡的事情背后，实际上却暗流汹涌。从2010年的地方土地出让市场可以看到，已经给接下来两年的整个国家经济发展带来更为严重的不确定性风险。尤其是随着十二五经济发展开局的到来，地方与中央在经济发展的利益上出现了巨大差异，一方面中央从全局考虑，提出经济结构转型，进一步促进房地产市场合理回归的发展战略。另一方面，地方对传统发展模式情有独钟，据已披露的信息显示，多个省区明确提出GDP总量或人均GDP等主要经济指标达到10%、12%、13%甚至5年翻番的目标。中西部地区的发展更为积极。从地方经济发展的水平和推动经济发展的要素来看，要实现这种GDP的增长，最可靠的手段就是政府通过土地出让来为经济发展提供资金保障。　　综合上述的各方面来看，地方政府以及银行对房地产行业的迷恋正是当前整个宏观经济调控的最大阻力，这个问题不仅给2011年的经济结构转型带来障碍，而且将给十二五的经济发展带来巨大风险压力。　　2011年1月7日新京报经济版头条评论; 个人分类: 经济评论|2130 次阅读|0 个评论

控制拆迁成本未必就能控制房价: simonjo828 2010-8-18 07:52; 　　中国经济时报时评2010-08-17 　　■周子勋　　中国经济新闻网讯：北京市政府办公厅日前印发《2010年加强投资调控做好全年投资工作任务分工方案》，强调将通过调控和平衡拆迁安置补偿水平，控制拆迁成本，并责成相关部门针对拆迁成本过快上升，制定合理、可操作的措施。　　控制拆迁成本以控制房价的尝试目前看来的确是一个值得可圈可点的举措。该措施的逻辑是：因为拆迁成本是土地成本的一部分，如果拆迁成本过高，势必推高土地成本，而土地成本过高势必推高房价。反之，政府如果要想控制房价，必要控制土地成本，控制土地成本亦需控制拆迁成本。　　但逻辑自洽未必意味着现实必定可行。在需求远大于供给的情况下，房价取决于需求而并不主要取决于成本，以往低价拿地的开发商，不是照样卖出了高价吗？除非有相应的成本价格约束，否则，控制拆迁成本能否真正对房价起到一定控制作用，目前实难判定。虽然北京去年就已经针对招拍挂中价高者得的模式进行了完善，但即使目前处于史上最严的房地产调控时期，房价依旧坚挺。7月北京房屋销售价格同比上涨12.4%，环比增幅与上月持平。其中，新建住宅销售价格同比上涨20.1%，环比上涨0.3%。显然，当前楼市调控政策的效果并不明显。　　将房价上涨因素完全归结为拆迁成本过高有失偏颇。实际上，政府上游的土地垄断算得上房价上涨的推手之一。我们看到，现在实施的招拍挂制度除加强了政府土地垄断供应之外，调节地价和房价的功能被证明是落空的。从本质上说，当前这种土地利益的博弈是地方土地财政在作祟。据北京市土地整理储备中心的数据测算，2009年全年通过招拍挂方式成交的各类土地达247宗，成交金额达928亿元，土地出让金收入占财政收入比重达到45.9%。而当前的房地产调控使得土地出让价格下降，从而影响了地方财政，于是压缩拆迁成本也就成了顺理成章的事情，而这也是政府可以通过行政手段加以控制的。　　另外，控制了拆迁成本，被拆迁者的利益诉求又将如何保障呢？据介绍，西长安街拆迁区域内市政基础设施相对落后，居民居住条件、居住环境较差，户均住房面积约20平方米。按此计算，一户居民实际拿到的拆迁款在80万元上下，根本不够买一套满意的商品房。此外，该地区还有9平方米左右的住户，就算按一平方米10万元的补偿，那也就是100万元，这个补偿款目前在北京五环外买套房子都不容易。　　虽说国土部发布了《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，征地补偿应做到同地同价。但是，在现实中未必能保证各地都统一执行。　　拆迁问题远没有想像中简单，不仅直接涉及各级政府、开发商和拆迁户的利益，更是关系到公共利益、土地使用权、货币补偿等一系列问题，这些问题要想在短期内迅速达成共识，确实不易。; 个人分类: 经济评论|2454 次阅读|0 个评论

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