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当诺贝尔奖遭遇中国房价！: 热度 2 jsnjjlj 2012-10-14 08:52; 网上有这样一段话：莫言在接受新华社中国网事记者专访时笑着说：“我准备在北京买套房子，大房子，后来有人提醒我说也买不了多大的房子，５万多一平米，７５０万也就是１２０多平米。”（新华社中国网事）其实老莫大概不知道，若在上海汤臣一品，起价10万一平的房子，老莫的奖金至多能买个不到80的小房子。其实但凡生活必需品价格的底线就在于“生命的存续” 所谓生命存续的意义就是：工资收入要保证一个勤劳的人最低限度：有食物可以立命，有房屋可以安身，换而言之，如果工资做不到上述两点，要么工资有问题，要么物价有问题，最糟糕的当然就是两者都有问题。就工资而言，一个社会当然有低收入的，也有高收入的。讨论合适与否当然不能偏执一端不过，当今世界，诺贝尔奖金决不能算作一个小数目即使这样一个数目，也在中国房价钱黯然神伤的时候她的隐含意义就是： 1‘靠勤劳致富，即使是达到世界级水平对于在中国购房也是无关痛痒如此，这样的房价还会久吗？还应该久吗？ 2’与其穷其一生去努力争取个诺贝尔奖还不如炒炒房子来的实惠，来得快如此，文明还会发展吗？; 个人分类: 东方营销学|3804 次阅读|4 个评论

[转载]牛刀：中国房价即将被戳穿骗局: dongzg101 2012-9-22 15:26; http://www.bwchinese.com/article/1033110.html 财经专栏作家牛刀撰文：笔者坚信中国房价会发生一次断崖式下跌，就在这段时间。泡沫一定会破，看看这个数据就会很清楚。推荐阅读牛刀：中国炒房客半年后要跳楼谢逸枫：QE3“黑手”催涨中国房价谢逸枫：戳穿中国房地产崩盘论骗局郎咸平：谁是中国高房价幕后推手？中国8月房价上涨城市数量回落美国QE3将推高中国通胀和房价？中国房价上涨的后果有多严重？谢逸枫：中国房价下降可能性为零谢国忠：中国房价回升是“死猫反弹” 谢逸枫：明年中国房价将全面上涨美国房地产市场正重见天日跨国公司撤出中国，会推高库存，三年都消化不完？，这是什么概念？当年日本房价泡沫破灭后，消化库存花了5年时间。中国和日本一样，在泡沫经济时期，市场总是盲目乐观，不断扩大产能，拼命生产，国家宏观经济决策部门也在有意无意的鼓励企业扩张，而经济衰退一出现，原来的市场瞬间不见。比方说汽车，2011年国内汽车一举突破1850万辆的销售，于是，各省拼命上汽车项目，从现在立项的情况看，2015年中国汽车产能突破3250万辆。他们的理由是，中国有14亿人口居全球之首、领土面积世界第四、经济总量位居世界老二，况且是经济发展的腾飞期，国民经济发展需要汽车。在原汽车与世界人均保有量对比还是较少的情况下（中国每千人拥有的汽车在60辆左右，而美国在800辆左右，不要说达到美国一半的水平，就是千人保有量再翻一番达到100辆以上，这在全球范围内仍是很低的数字），汽车工业还有很大的发展空间，这也是各地大力发展汽车的原因与动力所在。这些理由，都是泡沫经济的显著特征，人们的乐观情绪占市场的主导。经济大衰退一来，这些理由其实都不存在。关于人口，14亿本身是一个伪数据，首先，2015年中国人口老龄化开始，无事可干的老年人会突破4亿人，以农村的老年人居多，这些人连病都看不起，更惶论买车。关于领土，中国的面积很大，但是，具有地理常识就应该知道，中国的山林、水面、戈壁滩、大草原占去73%，这和美国根本就不能比，美国可年产粮食4万亿斤，中国最大只能生产粮食1万亿斤。何况，这两年飞速发展房地产、高铁和高速公路，加上所谓的城市化大跃进，可耕地面积减少了四分之一，粮食产量同样减少四分之一，全依赖进口才能弥补粮食供应的不足。也就是说，中国的公路里程无法和美国相比。中国的人均GDP100年也赶不上美国，所谓GDP的水分至少25%，根本就不是什么第二经济大国。更多房地产文章 1 2 3 下一页; 个人分类: 经济发展|1348 次阅读|0 个评论

[转载]中国房价是一场即将被戳穿的骗局: zhao1198 2012-9-21 18:28; 希望全民赌博式的高房价回归理性。GDP的持续增长绝不是钢筋水泥能够长期支撑的，科学发展，合理增长才是经济发展的的王道。问：记得你说跨国公司撤出中国，会推高库存，三年都消化不完？，这是什么概念？　　答：当年日本房价泡沫破灭后，消化库存花了5年时间。中国和日本一样，在泡沫经济时期，市场总是盲目乐观，不断扩大产能，拼命生产，国家宏观经济决策部门也在有意无意的鼓励企业扩张，而经济衰退一出现，原来的市场瞬间不见。　　比方说汽车，2011年国内汽车一举突破1850万辆的销售，于是，各省拼命上汽车项目，从现在立项的情况看，2015年中国汽车产能突破3250万辆。他们的理由是，中国有14亿人口居全球之首、领土面积世界第四、经济总量位居世界老二，况且是经济发展的腾飞期，国民经济发展需要汽车、当官和为民的都需要汽车，在原汽车与世界人均保有量对比还是较少的情况下（中国每千人拥有的汽车在60辆左右，而美国在800辆左右，不要说达到美国一半的水平，就是千人保有量再翻一番达到100辆以上，这在全球范围内仍是很低的数字），汽车工业还有很大的发展空间，这也是各地大力发展汽车的原因与动力所在。这些理由，都是泡沫经济的显著特征，人们的乐观情绪占市场的主导。经济大衰退一来，这些理由其实都不存在。　　关于人口，14亿本身是一个伪数据，首先，2015年中国人口老龄化开始，无事可干的老年人会突破4亿人，以农村的老年人居多，这些人连病都看不起，更惶论买车。关于领土，我们的面积很大，但是，具有地理常识就应该知道，中国的山林、水面、戈壁滩、大草原占去73%，这和美国根本就不能比，美国可年产粮食4万亿斤，中国最大只能生产粮食 1万亿斤，何况，这两年飞速发展房地产、高铁和高速公路，加上所谓的城市化大跃进，可耕地面积减少了四分之一，粮食产量同样减少四分之一，全依赖进口才能弥补粮食供应的不足。也就是说，我们的公路里程无法和美国相比。我们的人均GDP100年也赶不上美国，所谓GDP的水分至少25%，根本就不是什么第二经济大国。　　现在的汽车销量已经在直线下滑，中国经济已经进入大萧条的周期，根本逆转不了。预期中国2015年的汽车销量不会超过1000万辆，多余的产能卖给谁？跨国企业正在撤出中国，目前的库存数据没有出来，过剩的产能和积压的库存将会拖死这些企业。这仅仅只是说说汽车，其他的产能亦如此。房地产根本就不用说，全国县级以上城市住宅的空置至少 1.6亿套，再来五亿人都可以居住，你到哪里去找5亿人？　　问：除了过剩的产能，还有哪些因素导致大萧条？　　答：一个是人口因素。从2012年开始，25岁至34岁的婚龄人口急剧减少50%，两个原因，一个是因为计划生育的原因，导致减少30%，二个是这个年龄的20%都在和正在出国，没人会把小孩留在中国，这是一个奇特的现象。这两个原因，导致最有消费力的群体瞬间不见。买车买房的人都没有了。　　二个是全社会购买力极度萎缩。从人均GDP就可以看出，中国是个典型的两极分化的国家，当富人纷纷移民时，要减少一部分消费；其他的人生活成本那么高，社会保障极其薄弱，人们对未来的预期普遍悲观，对这个国家没有信心，有多少人敢透支消费？没有一点现金，到时出现什么意外，完全没有能力应对。　　三个是ZF债务和私人债务为全球最高水平。这都是房价泡沫导致的恶果，会一个一个让全社会艰难的吞咽。很多年轻的家庭，房贷支出占家庭收入的80%，而健康的经济体房贷只占家庭收入的30%左右。当经济高速增长不再时，这些家庭肯定守不住房产。这些家庭一旦增多，全社会出现系统性崩溃。任何一个搞房价泡沫的经济体，最后都要品尝经济大萧条的滋味。等着吧，中国。　　四是货币巨幅贬值大多数人财富大幅缩水。表面上看房价上涨了，个人财富增值了，其实是狗屁，房价上涨就是货币贬值，明明是一个巨大的泡沫吞噬了城市居民的财富，看上去却增加了。玩这种骗局的以前在华尔街，现在在北京。一伙玩泡沫的高手，最后一定会受到处罚。因为任何骗局，最后被会被戳穿。　　问：关于房价，还能说点什么？　　答：没什么说的，我坚信中国房价会发生一次断崖式下跌，就在这段时间。泡沫一定会破，你看看这个数据就会很清楚。　　合理的房价与家庭年收入之比，世界银行的标准是5：1，联合国制定的标准是3：1，现实中，美国是3：1，日本是4：1，发达国家最高的是悉尼 8.5：1，纽约7.9：1，伦敦6.9：1，首尔7.7 ：1，东京7.9：1，新加坡5：1，而中国20~30：1，北京上海杭州等地甚至达到 40：1。　　什么是房价？这才是房价。; 2076 次阅读|0 个评论

[转载]中国房价高在哪里？: whyhoo 2012-8-20 09:52; 整个7月，中国国务院总理温家宝忙着给回暖的房地产市场泼凉水。他表示政府将坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机作为一项长期政策，决不让房价反弹。不过，7月初北京万柳地块被中赫置地以可售楼面价每平方米4.29万的价格拿下，成为北京新地王。半个月后，中海地产又以29.7亿元拍出了天津新地王。温家宝对房地产价格的严控态度和北京、天津新地王的出现构成了奇特的矛盾，这与他上次严词重申调控之后的情况不同。2011年初，温家宝说房地产商对社会要尽到应有的责任，身上也应该流着道德的血液。众多的知名地产商对此话表示费解，认为此话给所有房地产行业钉上了不道德的标签。过去几年，虽然中国房地产市场和中国房地产商备受指责，但清醒的分析家们并不认为房地产商是唯一的责任方。很多人也在思考和讨论这些年政府尤其是地方政府在日益扭曲的中国房地产市场中所扮演的角色。此轮地产调控被认为是“史上最严厉的调控”，但现在看来，所谓“最严厉”的政策也有破产的可能，原因何在？调控回避了政府角色这一核心问题。此前中国几次房地产调控不可谓不严厉，但皆以失败告终。对此，最近有媒体也分析认为原因很简单：每次调控都没有抓住根本。造成高房价的原因很多，最重要的原因只有三个：高地价、高税负和高收费、货币超发。在中国房地产市场中，地方政府已经成为市场中最主要的分利者，这也是导致中国地价连年高涨继而房价连年高涨的主要原因。我们先算笔账，就可以清楚地计算出每一个房地产项目的成本和利润结构：中国房地产税费多得吓人，其中税13项、费50项，63项税费能够占到房价的30%-40%，而土地出让金占到房价的30%-50%。如果把63项税费和土地出让金的收益加起来，一套商品房的房价中至少60%被装进政府的口袋。早在2010年全国工商联房地产商会公布的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示，全国九大城市所调查项目的房地产总费用支出中，各项税费所占比例为49.2%。其中北、上、广一线城市中，上海税费达64.5%，北京为48.28%，广州则占46.94%。最近一些年，土地收入始终是各级政府收入的主要来源。仅2010年，中国全国土地财政收入就高达2.9万亿，超出预算113%；而在调控的狂风暴雨之下，2011年全国土地财政收入并没有显著减少，全国130个主要城市的土地出让金虽然大幅减少，但二三线城市住宅用地以及工业、商业和文化用地的大幅增加，仍使全国土地财政收入保持坚挺。城市规划和招拍挂制度相结合的高妙之处在于，政府可以强势把控和拔高土地的拍卖价格。招拍挂制度本是为了避免土地出让过程中的不正当竞争行为，但事实上它加大了政府对土地价格和块数流入市场的控制能力，城市规划也要为政府这个利益最大化的终极目的服务。巨大的收益使得政府可以不惜代价去面对拆迁带来的社会问题，这也是恶性拆迁事件越来越多的原因。万柳地王和天津地王的诞生说明中国土地制度仍是目前推高房价的最大因素。以万柳地块为例，有媒体经过严格测算认为，“万柳地块”每平方米的建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本）将超过7万元，如果再加上财务成本和其他不可控成本，每平米将超过8万元。这样看来，未来如果该地块上建起的楼盘不卖到10万元以上，地产商是不干的。虽然此次万柳地块拍卖中政府严禁国企房地产商介入，保利这样的大地产商确实也宣布退出竞拍，但这只是少有的个案。两年前中央严令退出房地产市场的78家央企，目前很多仍是中国房地产市场的绝对主力。与民营地产企业哀鸿遍野的惨状相对应的是，央企地产公司这一两年来频频逆市拿地。我曾代表公司参与去年上半年上海某商业、金融和文化娱乐地块的拍卖，参与拍卖的六家企业有三家国企，打到一半民营企业全部收起了牌子，而几家国企仍意犹未尽，杀出了一个远超出我预想的价格，他们笑呵呵收起笔记本，轻松地离开了拍卖现场。如今，或许只有中国存在这种不合市场规律的怪现象。最近总有学者在网上吵架，有人说下半年地产会崩盘，有人说明年初房子会涨价。我个人认为，两年之内中国的房地产市场不会出现整体上扬，甚至在明年还会继续阶段性下滑。这仍是政策性影响，不是长远趋势，中国主要城市的房产均价仍有很大上浮空间，离世界主要中心城市的房产均价尚有差距。中共“十八大”将在今年秋天召开，温家宝总理的调控政策是延续还是调整将是下一任政府的首要难题，新的领导人要消化这个难题需要相当的时间，对调控政策的任何修改都可能被理解为政治问题，对房地产核心问题的触动也会被认为是对现行体制的挑战，但如果保持目前的状态继续下去，国有地产集团必将轻松挤垮很多民营地产企业。根治中国房地产之病的办法其实不复杂，那就是地方政府调整自身角色，从市场分利者的角色中解放出来，使自己成为一个遵循市场法则的政府、一个不与民争利的政府、一个高度自律的政府。当然，单纯用道德标准要求地方政府不现实，也无根本意义。这需要中央在出台调控措施的同时，也要有更多的制度设计和制度改进，比如改变现有土地招拍挂制度、按类别规定每个地产项目的利润比例红线，以超额累进的税收约束地产商收益，以同样超额累进的物业税和个人所得税来遏制大量拥有闲置房的投机行为，将超额税收调剂而来的资金用于经济适用房、廉租房和公租房的建设，那样很多问题会迎刃而解。冰河多年在中国从事房地产业务，现任上海世贸控股集团董事长助理，无锡世界贸易中心副总裁。他还是一名作家，出版有长篇小说《无家》、《警察难做》等。原文见 http://cn.nytimes.com/article/china/2012/08/20/cc20binhe/; 个人分类: 经济|1744 次阅读|0 个评论

中国房价的高昂: 热度 1 sunon77 2012-4-4 23:11; 美国医疗价格的高昂，是医疗机构和大药厂建立了利益共同体。中国房价的高昂，是政府与开发商建立了利益共同体，政府卖地增加岁入，开发商从中渔利。本来属于全民的土地却以高昂的价格卖给全民，这是对社会主义公有制的最大嘲弄 China house price; 2832 次阅读|1 个评论

如何才能把中国的房价降下来——以子之矛攻其盾: 热度 2 sfw111 2011-10-25 14:03; 中国的房间高企，平常人看来好像是开发商和购房者直接的价格博弈，实际上是中央与地方政府直接的博弈。地方政府有强大的财政需求，土地财政成了法宝。中央政府要求人民住上廉价的政府，但住房的资金问题中央和地方政府都不愿意承担。于是，中央政府不断的出台房价调控政策，而房价却一路飞涨。真正成了你说你的，我涨我的。作为中央政府，应该反思中国房价飞涨的真正原因，改变对策思路，具体不安分就是以子之矛，攻子之矛。廉租房和城镇职工的政策用房要由地方政府出资建设，要纳入地方政府业绩考核，资金有地方政府在土地资金中解决，既要调动地方政府节约用地的积极性，也要调动地方政府为自己管理的人民提供廉价住房的积极性，两者的很好平衡，就会产生一个合理的房价，否则，就会是一个一轮轮的调控政策，助推不断的房价上涨。; 个人分类: 社会科学|590 次阅读|3 个评论

找工作何必纠结于某地房价太贵: 热度 12 ywang69 2011-10-25 09:22; 中铁咨询来学校招聘学生的时候，研究生们居然反应异常冷淡，问了几个学生，支支吾吾后面的原因最重要的居然是北京房价太贵。记得有次看电视节目，获得诺贝尔经济学奖美国某教授就提到了中国的超高房价问题，他觉得中国人最大的错误观念就是似乎非的买了房子才能够证明成家立业，这无理的刚性需求变相推高了房价。在美国，租房子很流行啊。该经济学家自己已经功成名就，至今也还在租房子住。中国房价太高可能和中国人的消费观也大有关系。人家诺奖得主6,70岁还在租房子住愉快享受生活，我们20多岁的毕业生已经立志当房奴，难道这就是中国的特色？; 个人分类: 谈天说地|3506 次阅读|24 个评论

[转载]中国房价走势终于有最佳答案了: 热度 2 anan 2011-10-21 13:22; 一、中国高房价的秘密中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。那是什么推动了这个的高房价呢? 笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的?所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心;相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。二、再分析中国房价的真相任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。四、中国房价的未来走势决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据： 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。第四个是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。　　摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。　　现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？其次我们来看看谁在逃顶？　　在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。　　这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？　　股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？　　一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。　　再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。　　这个顶逃的利索。　　第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。　　这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。　　大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。　　中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。房价大跌趋势就此生成。　　再来看看大的开发商的表现。　　谁在第一个降价销售？不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。　　2011年元月，该公司全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。　　这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份该公司发现销售进度不妙，便做了一个噱头内部员工可享受7折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降30%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。　　然而，该公司不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。　　再来看看万科 .2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。　　温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。　　现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。　　那么，市场后续走势如何。　　我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。　　第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。　　第三阶段，房价开始普跌，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是，房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。　　但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。　　回答几个问题：　　未来房产有投资价值吗？　　就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。　　房产税会开征吗？　　回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一点，取得社会财富的新平衡。　　房价还有上涨动能吗？　　从周期性来判断，这一轮的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。　　泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？　　我想把这个问题讲的通俗一点，泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。　　这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选择软着陆。目前，政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。　　房地产崩盘对我们有什么影响？　　如果是房价泡沫破灭，影响最大的是投机客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对其他经济关系影响不大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。　　作为私人和家庭，不妨购买一些美元，应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机，应对能力较弱，最后会乱发钞票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。; 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[转载]牛刀：中国房价相对2010年要跌去50% 分3个步骤: 热度 1 xuxiaxx 2011-10-19 08:24; 　记者：楼市现在为何低迷？　　牛刀：从货币的属性来讲，中国房价的定价权是人民币，不是美元。美元只能影响中国房价的很小一部分，即购买力和部分建材原材料。中国房价的最大的部分是地价和税收部分，约占房价的60%。这就决定人民币的发行增速决定房价的涨幅。2009年人民币的发行增速为29.7%，而2011年人民币的增速为14%左右，大约下降一半。从金融学的货币理论来解释，房价也将下降一半。从货币传导市场的时间看，2009年超发的货币影响的是2010年的房价，那么，2011年货币紧缩将影响的2012年的房价，也就是说有60%的权重决定2012年的房价相对2010年要下降一半。　　2011年楼市的低迷是正常现象。市场正在胶着，其主要原因是市场被限购令冰冻，逆转了市场的供求关系，但是，市场停留在通胀的误解上。通胀的消除和房价的下降的关系，是哥哥和弟弟的关系，房价是哥哥先下降，通胀是弟弟随后下降。在政府宏观政策的调控上的逻辑上是，只有通胀遏制，才有房价的止跌。现在正是哥哥临产前的阵痛，只有下降才会诞生新的生命，否则，就会因为难产断送新的生命。所以，此时是最痛苦的时刻。　　记者：有些开发商已经要降价，其他开发商会不会跟随降价？房价到底会不会下降？如果降，一二三线城市的降幅分别是多少？比较大幅度的降价会发生在年底吗？　　牛刀：房价下降要分三个步骤：第一个步骤是区域性泡沫破灭。温州、通州、义务、鄂尔多斯、香港、海南等地，房价泡沫正在以各种形式破灭，这一步的特征是市场在考验开发商的资金链，过程要延至本年末。第二步是大跌，货币紧缩政策的响应传导到市场，全国房价将出现局部大跌，地价开始普跌，生产成本和生活成本出现大幅降低，中小企业开始如雨后春笋蓬勃发展，资金流出房地产。这个过程将持续一至两年。第三步是普跌，市场开始根据购买力进一步校正市场的供求关系，房价回归常态，三四线城市房价会被打回原型。　　年底之前，房价不会出现整体大幅下降，但是，会出现局部和个盘的降价销售，很多楼盘会跌去30%左右。这时开发商开始分批出逃。　　记者：楼市低迷将会给大、小开发商带来怎样的影响？给其他行业又会带来怎样的影响？比如银行业。　　牛刀：大家必须明白一个道理，中国的房价定价权是人民币，是以政府的信誉在背书。房价的涨跌，与政府的信誉反相关；房价上涨说明政府的信誉在下降，政府不会让自己的信誉一直下跌直至破产。开发商要记住的，丛林法则，适者生存，任何抵触行为，都将导致破产。至于地方政府，肯定会拼命维护高房价，但是，没用。因为地方政府没有房价的定价权。　　市场存在一种极大的误解，认为房价下降会影响经济，这是很荒唐的事。房价下降只能表示资金流出房地产，房地产在任何国家都从来不是支柱产业，也没有任何科技含量，何来影响经济？香港那个地方是个例外，香港的衰落，与港人贪念房地产有关，总有一天还要吃苦头。　　至于银行，只有不懂金融的人才会认为房价下降会导致银行风险加剧。房价上涨，会创造货币，所以，货币越来越多；房价下跌，对银行来讲是在回收货币，是在降低银行风险，影响的是规模效益，何来风险？现在美国人在“占领华尔街”就是在对银行的规模效益提出质疑，中国正好乘此机会调整银行业的市场行为，减少暴利，让利于民。　　记者：国家该不该救开发商？怎么救？　　牛刀：我刚才说了，中国的房价是由政府背书，道理很简单。救与不救，就看政府是不是让自己的信誉破产。我认为，政府不会再救开发商，也没有必要。为了几个商人赚钱，危害最广大的民众利益，是不可持续的。　　记者：什么时候是人们买房的好时机吗？　　牛刀：关于买点的生成，我在我的新书《穷人通胀富人通缩》已经作了具体的分析，最好的买点会在2012年下半年至2013年生成。现在买楼，只会等着贬值，钱再多也不要犯傻。尽管在2012年下半年至2013年之间，不能保证不贬值，起码躲过大跌的时候。来源：人民网; 1569 次阅读|1 个评论

[转载]中国房价真相大解密不要再指望“买房能养老”: songhaiyu 2011-10-5 23:20; http://house.ifeng.com/news/detail_2011_10/04/9641095_0.shtml 2011年10月04日 09:05 来源：地产中国网一、中国高房价的秘密中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。那是什么推动了这个的高房价呢? 笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的?所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心;相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。二、再分析中国房价的真相任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。四、中国房价的未来走势决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据：1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。; 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[转载]别指望这次中国房价会大跌: dongzg101 2011-9-16 01:24; 杨红旭：别指望这次中国房价会大跌 2011年09月15日 09:31 来源：中广网 2012 人参与 66 条评论打印转发万科发布报告称，北京仅有3%的家庭能买房，折合户数20万户。经济之声聚焦：有资格、有能力又有买房意愿，同时符合这三个条件的到底是哪些人？这个结果是否符合现状？接下来楼市大幅降价的可能性如何？中广网北京9月13日消息据经济之声《央广财经评论》报道，“开车遇到红灯总碰到有人敲车窗，摇下车窗一看不是卖房的在发传单就是乞讨的人，长此以往，开发商的前景可想而知。”在中国房地产经理人联盟主办的一场新书发布会上，北京万科副总经理肖劲是这样调侃当下的楼市的。除了这种充满戏谑意味的调侃，肖劲还公布了一份万科针对北京家庭的入户抽样调查。调查显示，在严格的限购政策之下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为2万户。这份万科针对北京入户家庭的抽样报告显示，在严格的限购政策下，北京现在只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。调查结果是2009年北京大概卖了15万套房，2010年卖了13万套，今年目前为止只买了6万多套。如果按照去年销售13万套来算，这20万有资格有能力买房的家庭基本上一年多就消化光了。在需求减少的同时，北京楼市库存持续增加。目前北京楼市库存大概有15万套，如果现在北京不再供地，没有新项目产生，也许这些正好够有资格买房的人消化掉。调查结果还显示，目前北京的开发商可以分为四类，主要是预期悲观、寻找空袭、改变定位、无所作为，万科属于第二类，大多数开发商属于第四类。对此，经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭作如下点评。焦点一：哪些人符合“三有”标准？万科公布调查显示北京现在只有3%家庭有资格、有能力、有买房的意愿，那么，同时符合有资格、有能力、有买房意愿这三个条件是哪些人呢？杨红旭认为有三类人。杨红旭：一般都是当地的收入较高的家庭。首先，单身或是刚结婚的人群，他们的收入偏高，但还没有买过第一套房子，有第一套房子的刚需。第二，有一些中产阶级家庭，可能主人已经是企业高管，他们还有购买第二次房屋进行改善和升级的需求。还有部分在北京已经有五年纳税记录，工作时间比较长的一些外地人。有资格、有能力、有买房意愿，把这三个条件都算进去了，当然人数就比较少。一般来讲，在中国目前大城市里，大约有两成、最多不超过三成的人是有能力买商品房的。三个标准都要满足的话，有3%我觉得也是靠谱的。但3%只是静态分析。如果楼市现在触底反弹，房价开始回升，有些人有意愿但不一定有资格，但为了买房满足自己的意愿，他们会采取很多方法避免限购。所以这是一个动态的概念，现在只是一个静态的严格分析，一旦市场发生变化，会有很多人会释放需求，冲进来买房子。焦点二：什么伤了北京楼市？中秋期间北京楼市成交量再次陷入冰点，假期头两天北京住宅成交总量309套，和去年中秋节假期头两天的成交量相比下跌40%，和今年“五一”成交量相比更是大幅下跌72%，这是不是也能够从一定程度上说明万科的这份调查是有一定的依据呢？杨红旭认为确实如此。杨红旭：成交量下滑说明需求萎缩，也就是说很多人有购房意愿或者由购买资格有能力，但是不愿意入市，所以假期表现也这么低迷。进入9月份，传统季节9月10月应该成交量是反弹的，需求应该入市，但目前看来今年9、10月份成交量反弹量肯定比不过去年。去年8月底开始反弹，9月、10月已经比较高了，今年观望气氛比较浓厚，消费者入市意愿比较低，因此导致企业的存货压力比较大。对于仅有3%的家庭符合有资格、有能力、有意愿买房三项标准，杨红旭认为，一是反映出目前限购政策确实比较严格，二是北京房价确实比较高。杨红旭：第一，限购比较严格，北京的限购政策是外地人需要有五年纳税记录，这在全国是年限最多的。数据显示今年二季度在北京买房的外地人所占的比重只有10%左右，而去年还是近40%。外地人购房比重大幅降低，是导致北京楼市今年需求萎缩的一个很重要的原因。比较严的限购条件，导致很多外地人需求无法释放，这里面误伤了部分需求，虽然把一些投资投机者拦在北京城门之外，但也使某些在北京工作、真正有自住需求的外地人因为纳税记录不满五年受到抑制和阻碍，这是一种误伤。另外，这一数据也反映出北京房价比较高。有些人是北京本地人，想买第一套房子，甚至有了第一套房子以后想改善住房条件，第二套可能就买不起。这说明北京的房价相对于本地的大多数家庭而言还是偏高的，因此导致购买能力不足。焦点三：楼市大降价有多远？在目前非常惨淡的楼市现状下，楼市大幅降价的可能性到底有多大呢？杨红旭认为，楼市大幅降价离我们还很远。杨红旭：在目前中国宏观经济情况之下，我认为还不太现实。很多发达国家房价泡沫破了之后房价大跌，一般出现在GDP由高增长转为低增长，然后城镇化基本已经完毕，人口红利基本没有。我们国家的GDP增幅、城镇化水平、人口红利这三大要素，还没有到达能够催生房地产大泡沫，并且破裂后房价大幅下跌的局面。只是前两年增幅比较大，这两年需要有一个回落调整，属于这种性质，还不是泡沫破了大跌。如果只是一种良性调整，房价不可能大幅下调，可能只是一个微跌，然后慢慢阴跌，筑底反弹。房价下降： · 业内预计深圳供应开始放量房价下降仍将持续 · 中投顾问:房价下降预期稳固租房市场受宠 · 一半投资性业主降价未来房价下降压力大 · 70大中城市房价4月停涨或将开启房价下降趋势 · 北京通州商品房7年卖不完房价下降或近在眼前调控效果： · 房价下降城市数量增加楼市调控效果初现 · 楼市调控政策继续深化实施房价7月将实质下降 · 楼市调控将满一年房价增幅显著下降昨日文章Top3: · 朱镕基讲话实录23关键词：商品房要让老百姓买得起 · 冯国璋后代冯巩的欧式风格祖宅与袁世凯是邻居(图) · 马跃成：降价打折楼市一夜回到两年前徐玉良免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。标签：杨红旭房价会人口红利; 955 次阅读|0 个评论

[转载]评论称中国房价毁灭了年轻人的爱情最终将摧毁文明: chowsiutung 2011-6-29 09:32; 月4日，西班牙《世界报》刊文《遏制全球经济的爱情》，讨论了中国人的婚姻观念与全球经济的关系。按照中国传统，单身男子要想结婚就必须是自己房子的主人，而在今天，买房子需要一大笔钱。这就迫使很多人大幅度削减消费开支，而拼命存款。而中国是全世界最有潜力的市场，如果这个市场上的消费被抑制，全球经济就会停滞。这家西班牙报纸的话，只说对了一半。不错，现在的年轻人确实把购买住房当成了结婚的前提条件。但这绝非什么传统，而完全是新生事物。在我印象中，农村青年经常是在结婚后多年，经过自己奋斗后，才有能力建房的。而在城市，就在几年前，人们在结婚的时候，大多数也是没有自有住房的，最多只有单位宿舍，或者租赁的房屋。但在过去几年，也就是房地产业迅速膨胀的时期，拥有自有住房变成了结婚的前提。这种观念之形成，首先与计划生育政策有关。现在进入婚龄的年轻人，尤其是城镇人口，基本上是独生子女。独生子女政策对家庭结构、进而对人们的观念产生巨大冲击，比如，父母只养一个孩子，则家庭内部的关系必然变成父母服从子女。因为没有其他孩子，父母也就很容易把自己的全部积蓄花费在独生子女身上，这包括为孩子买房提供首付款。当然，买房成为结婚先决条件的一个更为重要的原因是房价疯狂上涨的趋势，以及房地产制度所造成的整个社会对于房价将会持续大幅度上涨的预期。人们的想法很朴实：现在咬咬牙，还可以付得起房子的首付。而房价每年上涨20%，那么，再过五年、十年，即便收入增多，也有一些积蓄，也根本买不起了。因而，理性的决策就是结婚的时候购买房子。这是一种恐慌性购买决策，而根本不是什么刚性需求。这样的新习俗，真是一个巨大的讽刺。几十年来，主流文化都在赞美青年，青年身上最可贵的地方，就是他们的独立自主精神。从社会角度看，其中一个重要指标就是不依赖父母。但是，就在这个国家最为开放的时代，青年人对父母、家庭的依赖，却比任何时候都要严重。一项统计表明，在中国，人们购买首套住房的年龄是27岁。假定他们18岁上大学，22岁毕业，仅仅工作5年，他们当然不可能具有购买房屋的能力，连首付款也拿不出。这笔钱出自他们的父母。上一代人为下一代人的住房付款，这种情形恐怕是文明史上的奇观。年轻人因此而早早地住上了自有住房，但是，这个国家的精神因此而大大地委靡了。高房价带动的房地产繁荣，似乎推动经济高速增长，地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们，都从中获利巨大。但是，这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高，不仅正在制造巨大的经济泡沫，也在摧毁社会的活力，因为，它在年轻人的身上施加了空前的重压，让他们变得委靡不振。首先，把住房变成结婚的条件，毁灭了年轻人的爱情。因为，当年轻人结婚的时候，每个人都会考虑对方父母向自己提供首付款的能力，这样的计算会让人们的结婚决策，变得扭曲。中国的高房价正在毁灭年轻人的想象力。本来，大学刚毕业，没有结婚或者刚结婚的那一段，是人生的一个特殊阶段，他们可以吟诵诗歌，可以结伴旅行，可以开读书会。但现在，年轻人从一毕业，就必须为购买住房做准备。首先，他们在毕业的时候，就必须选择一个立刻可以挣大钱的职位，而根本不考虑自己的兴趣。他们为了挣钱而选择职业，而不是为了实现自己的梦想。其次，在获得这样的岗位后，他们必须努力工作，拼命攒钱，而不敢有丝毫懈怠。因此，年轻人从大学一毕业，就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐而精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的，世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一个可以面向心灵的生活方式。最要命的是，当代中国的房地产制度从根本上抑制了年轻人的创业精神。最简单的道理，年轻人创业总需要一个办公室，或者需要一间铺面开设商铺，但是，居高不下的房租，让他们无法迈出这第一步。应当说，目前风行中国城镇的房地产开发模式，正在从根本上摧毁小企业的生长空间。在原来的城镇格局中，小型商业是非常容易生存的。很多房屋是个人所有，完全可以采取前店后住的方式，经营成本很低。但政府在城市改造中，普遍采用大规模成片开发的模式，实现了土地产权的转移，由此推动商铺价格陡涨。这样，小型商业根本没有存活的可能，很多年轻人，尤其是那些没有上过大学的年轻人，将不可能有自行创业的机会。最后，高房价将毁灭家庭，从而摧毁文明的细胞。父母支付首付款，年轻人需要支付月供。这是一笔沉重的负担。这样的负担会让年轻人以过于沉重的心情看待生活，包括看待生儿育女。过去十年，有越来越多的新婚夫妇作出了不生育的决策，其中非常重要的原因就是房屋的压迫。很可能，房价快速上涨的城市，人口已经在负增长。这样，城镇未来将有很多不完整的家庭，中国的小孩将会越来越少，最终，这个文明就会随着老龄化，而日益丧失活力。来源： http://finance.ifeng.com/opinion/zjgc/20110611/4136813.shtml; 583 次阅读|0 个评论

[转载]中国房价毁灭了年轻人的爱情最终将摧毁文明: wweeii2009 2011-6-15 13:47; 6月4日，西班牙《世界报》刊文《遏制全球经济的爱情》，讨论了中国人的婚姻观念与全球经济的关系。按照中国传统，单身男子要想结婚就必须是自己房子的主人，而在今天，买房子需要一大笔钱。这就迫使很多人大幅度削减消费开支，而拼命存款。而中国是全世界最有潜力的市场，如果这个市场上的消费被抑制，全球经济就会停滞。这家西班牙报纸的话，只说对了一半。不错，现在的年轻人确实把购买住房当成了结婚的前提条件。但这绝非什么传统，而完全是新生事物。在我印象中，农村青年经常是在结婚后多年，经过自己奋斗后，才有能力建房的。而在城市，就在几年前，人们在结婚的时候，大多数也是没有自有住房的，最多只有单位宿舍，或者租赁的房屋。但在过去几年，也就是房地产业迅速膨胀的时期，拥有自有住房变成了结婚的前提。这种观念之形成，首先与计划生育政策有关。现在进入婚龄的年轻人，尤其是城镇人口，基本上是独生子女。独生子女政策对家庭结构、进而对人们的观念产生巨大冲击，比如，父母只养一个孩子，则家庭内部的关系必然变成父母服从子女。因为没有其他孩子，父母也就很容易把自己的全部积蓄花费在独生子女身上，这包括为孩子买房提供首付款。当然，买房成为结婚先决条件的一个更为重要的原因是房价疯狂上涨的趋势，以及房地产制度所造成的整个社会对于房价将会持续大幅度上涨的预期。人们的想法很朴实：现在咬咬牙，还可以付得起房子的首付。而房价每年上涨20%，那么，再过五年、十年，即便收入增多，也有一些积蓄，也根本买不起了。因而，理性的决策就是结婚的时候购买房子。这是一种恐慌性购买决策，而根本不是什么刚性需求。这样的新习俗，真是一个巨大的讽刺。几十年来，主流文化都在赞美青年，青年身上最可贵的地方，就是他们的独立自主精神。从社会角度看，其中一个重要指标就是不依赖父母。但是，就在这个国家最为开放的时代，青年人对父母、家庭的依赖，却比任何时候都要严重。一项统计表明，在中国，人们购买首套住房的年龄是27岁。假定他们18岁上大学，22岁毕业，仅仅工作5年，他们当然不可能具有购买房屋的能力，连首付款也拿不出。这笔钱出自他们的父母。上一代人为下一代人的住房付款，这种情形恐怕是文明史上的奇观。年轻人因此而早早地住上了自有住房，但是，这个国家的精神因此而大大地委靡了。高房价带动的房地产繁荣，似乎推动经济高速增长，地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们，都从中获利巨大。但是，这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高，不仅正在制造巨大的经济泡沫，也在摧毁社会的活力，因为，它在年轻人的身上施加了空前的重压，让他们变得委靡不振。首先，把住房变成结婚的条件，毁灭了年轻人的爱情。因为，当年轻人结婚的时候，每个人都会考虑对方父母向自己提供首付款的能力，这样的计算会让人们的结婚决策，变得扭曲。中国的高房价正在毁灭年轻人的想象力。本来，大学刚毕业，没有结婚或者刚结婚的那一段，是人生的一个特殊阶段，他们可以吟诵诗歌，可以结伴旅行，可以开读书会。但现在，年轻人从一毕业，就必须为购买住房做准备。首先，他们在毕业的时候，就必须选择一个立刻可以挣大钱的职位，而根本不考虑自己的兴趣。他们为了挣钱而选择职业，而不是为了实现自己的梦想。其次，在获得这样的岗位后，他们必须努力工作，拼命攒钱，而不敢有丝毫懈怠。因此，年轻人从大学一毕业，就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐而精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的，世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一个可以面向心灵的生活方式。最要命的是，当代中国的房地产制度从根本上抑制了年轻人的创业精神。最简单的道理，年轻人创业总需要一个办公室，或者需要一间铺面开设商铺，但是，居高不下的房租，让他们无法迈出这第一步。应当说，目前风行中国城镇的房地产开发模式，正在从根本上摧毁小企业的生长空间。在原来的城镇格局中，小型商业是非常容易生存的。很多房屋是个人所有，完全可以采取前店后住的方式，经营成本很低。但政府在城市改造中，普遍采用大规模成片开发的模式，实现了土地产权的转移，由此推动商铺价格陡涨。这样，小型商业根本没有存活的可能，很多年轻人，尤其是那些没有上过大学的年轻人，将不可能有自行创业的机会。最后，高房价将毁灭家庭，从而摧毁文明的细胞。父母支付首付款，年轻人需要支付月供。这是一笔沉重的负担。这样的负担会让年轻人以过于沉重的心情看待生活，包括看待生儿育女。过去十年，有越来越多的新婚夫妇作出了不生育的决策，其中非常重要的原因就是房屋的压迫。很可能，房价快速上涨的城市，人口已经在负增长。这样，城镇未来将有很多不完整的家庭，中国的小孩将会越来越少，最终，这个文明就会随着老龄化，而日益丧失活力。转自： http://www.blogchina.com/201106111151137.html; 1653 次阅读|0 个评论

从人口因素看中国房价的走势: 热度 2 jiasf 2011-6-12 16:58; 房价扑索迷离，非我这门外汉看得懂，但又想看出点苗头，而且相信市场终究还是由供求决定的，尤其是对于长期而言，因此在此尝试从住宅的最终需求——人口的角度，看中国房价的走势，非严谨的论文，想到哪说道哪而已，聊供一哂。从长期来看，人口因素将决定中国房价的走势。中国人口将在2030年左右达到近14亿人的高峰。人是住房的最终需求者。随着人口高峰过去，住房需求必将转而下降。较之人口总量，人口年龄结构的影响更不能能够忽视。目前中国已经进入老年社会。老年人一般都是都房子的，随着老年人的去世，会有很多房子腾出来进入市场。就已经在城里的人（——姑且与未来将进入城市的“新城里人”相对应，称为“老城里人”）而言，目前40-60岁的人，小孩集中在20-40岁，孙子辈集中在0-20岁，因为双方都是独生子女的夫妇可以生育两个孩子，其人数比例当接近4：2：2。祖父辈一般都有房子，基本都赶上了福利分房，而且很多人买了商品房，拆迁户还有拆迁房，所有平均每户不只一套房子，周围的人一半都有两套房子，所以基本没有购房的刚性需求；第二代20-40岁的人，是目前的购房主体，因为父辈的房子父辈还要住，还不能腾给他们。据我观察，这部分人大都在父辈的赞助下购买了二手房、少部分已经买了新房。但不管是没房的、还是买了二手房的，这拨人肯定还有购买商品房的需求。这拨人大约有2亿人、1亿户（不算小孩），有多少需要买房这里没有统计数据，凭个人经验估计还要买房的占一半，相当于5000万户，摊在20年购买，每年净需求住宅套数大约250万套；而第三代目前0-20岁的“老城里人”，我的判断是基本不用买房了，因为等到他们准备结婚、需要房子时，祖父母辈的房子很多都空出来了！对中国房价将有长期支撑作用的将是人口的城乡结构变动。据第六次全国人口普查，大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的13.4亿人口中，居住在城镇的人口为665575306人，占49.68%；居住在乡村的人口为674149546人，占50.32%。而到2030年，中国城镇化水平将接近70%，意味着未来20年中将有约3亿人由农村人变成城里人！这也就意味着每年年均有1500万人、400万户家庭进城！与此相伴随的还有很多从小城镇进入大城市、由大城市进入特大城市！假设80%的人买房，20%的人租房，这意味着每年将有320万套住宅的商品房需求！这将是烘托中国未来房价的最重要的力量。 “新城里人”的需求，和目前20-40岁的“老城里人”的需求，是中国住宅需求的主体。粗略估算，“新城里人”的需求年均320万套，“老城里人”250万套，总共每年约570万套。不过中国目前每年的住宅竣工量也差不多在500万套左右，而且还有很多存量需要消化，所以中国房地产的规模，就住宅而言似乎也就到头了！尤其是根据国家电网统计的660座城市6540万套房子空置、6个月以上无人居住的情况，房地产的规模不能再继续扩大了！虽然短期的投资性购房可以烘托房市，但长期而言不是决定性的力量。未来的人口走势将决定房地产的走势。根据中国人口总量接近顶峰、人口老龄化加快、人口城市化的进程，可以判断中国住宅房地产的规模必须要控制了，否则必然有崩盘的一天！基于上述分析，由于目前的房屋供给规模已经可以满足真实的住房需求，在供不应求条件下由需求拉动的房价上涨不会有多大空间了！扣除通货膨胀因素，中国的房价不会像此前20年那样飞涨了！主要将会明显推动房价真实上涨的因素是地价！; 个人分类: 社会观察|4991 次阅读|4 个评论

[转载]评论称中国房价毁灭了年轻人的爱情最终将摧毁文明2011年06月11: 热度 1 dongzg101 2011-6-11 23:31; 评论称中国房价毁灭了年轻人的爱情最终将摧毁文明 2011年06月11日 02:05 来源：中国经营报作者：秋风字号: T | T 54332 人参与 1051 条评论打印转发秋风 6月4日，西班牙《世界报》刊文《遏制全球经济的爱情》，讨论了中国人的婚姻观念与全球经济的关系。按照中国传统，单身男子要想结婚就必须是自己房子的主人，而在今天，买房子需要一大笔钱。这就迫使很多人大幅度削减消费开支，而拼命存款。而中国是全世界最有潜力的市场，如果这个市场上的消费被抑制，全球经济就会停滞。这家西班牙报纸的话，只说对了一半。不错，现在的年轻人确实把购买住房当成了结婚的前提条件。但这绝非什么传统，而完全是新生事物。在我印象中，农村青年经常是在结婚后多年，经过自己奋斗后，才有能力建房的。而在城市，就在几年前，人们在结婚的时候，大多数也是没有自有住房的，最多只有单位宿舍，或者租赁的房屋。但在过去几年，也就是房地产业迅速膨胀的时期，拥有自有住房变成了结婚的前提。这种观念之形成，首先与计划生育政策有关。现在进入婚龄的年轻人，尤其是城镇人口，基本上是独生子女。独生子女政策对家庭结构、进而对人们的观念产生巨大冲击，比如，父母只养一个孩子，则家庭内部的关系必然变成父母服从子女。因为没有其他孩子，父母也就很容易把自己的全部积蓄花费在独生子女身上，这包括为孩子买房提供首付款。当然，买房成为结婚先决条件的一个更为重要的原因是房价疯狂上涨的趋势，以及房地产制度所造成的整个社会对于房价将会持续大幅度上涨的预期。人们的想法很朴实：现在咬咬牙，还可以付得起房子的首付。而房价每年上涨20%，那么，再过五年、十年，即便收入增多，也有一些积蓄，也根本买不起了。因而，理性的决策就是结婚的时候购买房子。这是一种恐慌性购买决策，而根本不是什么刚性需求。这样的新习俗，真是一个巨大的讽刺。几十年来，主流文化都在赞美青年，青年身上最可贵的地方，就是他们的独立自主精神。从社会角度看，其中一个重要指标就是不依赖父母。但是，就在这个国家最为开放的时代，青年人对父母、家庭的依赖，却比任何时候都要严重。一项统计表明，在中国，人们购买首套住房的年龄是27岁。假定他们18岁上大学，22岁毕业，仅仅工作5年，他们当然不可能具有购买房屋的能力，连首付款也拿不出。这笔钱出自他们的父母。上一代人为下一代人的住房付款，这种情形恐怕是文明史上的奇观。年轻人因此而早早地住上了自有住房，但是，这个国家的精神因此而大大地委靡了。高房价带动的房地产繁荣，似乎推动经济高速增长，地方政府、房地产开发商、购买了住房的人们，都从中获利巨大。但是，这种畸形的房地产制度所导致的房价畸高，不仅正在制造巨大的经济泡沫，也在摧毁社会的活力，因为，它在年轻人的身上施加了空前的重压，让他们变得委靡不振。首先，把住房变成结婚的条件，毁灭了年轻人的爱情。因为，当年轻人结婚的时候，每个人都会考虑对方父母向自己提供首付款的能力，这样的计算会让人们的结婚决策，变得扭曲。中国的高房价正在毁灭年轻人的想象力。本来，大学刚毕业，没有结婚或者刚结婚的那一段，是人生的一个特殊阶段，他们可以吟诵诗歌，可以结伴旅行，可以开读书会。但现在，年轻人从一毕业，就必须为购买住房做准备。首先，他们在毕业的时候，就必须选择一个立刻可以挣大钱的职位，而根本不考虑自己的兴趣。他们为了挣钱而选择职业，而不是为了实现自己的梦想。其次，在获得这样的岗位后，他们必须努力工作，拼命攒钱，而不敢有丝毫懈怠。因此，年轻人从大学一毕业，就成为中年人，像中年人那样为了柴米油盐而精打细算。他们的生活，从一开始就是物质的，世故的，而不能体验一段浪漫的人生，一个可以面向心灵的生活方式。最要命的是，当代中国的房地产制度从根本上抑制了年轻人的创业精神。最简单的道理，年轻人创业总需要一个办公室，或者需要一间铺面开设商铺，但是，居高不下的房租，让他们无法迈出这第一步。应当说，目前风行中国城镇的房地产开发模式，正在从根本上摧毁小企业的生长空间。在原来的城镇格局中，小型商业是非常容易生存的。很多房屋是个人所有，完全可以采取前店后住的方式，经营成本很低。但政府在城市改造中，普遍采用大规模成片开发的模式，实现了土地产权的转移，由此推动商铺价格陡涨。这样，小型商业根本没有存活的可能，很多年轻人，尤其是那些没有上过大学的年轻人，将不可能有自行创业的机会。最后，高房价将毁灭家庭，从而摧毁文明的细胞。父母支付首付款，年轻人需要支付月供。这是一笔沉重的负担。这样的负担会让年轻人以过于沉重的心情看待生活，包括看待生儿育女。过去十年，有越来越多的新婚夫妇作出了不生育的决策，其中非常重要的原因就是房屋的压迫。很可能，房价快速上涨的城市，人口已经在负增长。这样，城镇未来将有很多不完整的家庭，中国的小孩将会越来越少，最终，这个文明就会随着老龄化，而日益丧失活力。; 1204 次阅读|1 个评论

[转载]让人惊掉下巴的国际房价对比悬殊很大: 热度 1 songhaiyu 2011-3-29 23:53; 让人惊掉下巴的国际对比 http://cs.rednet.cn/a/a.asp?B=56ID=319230 　　　　1. 关于收入和房价比：　　　　国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的。当房价收入比小于3的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。而中国的平均房价却是城市家庭平均年收入的8倍多，在一线城市，这个比例高达10～15，个别地段的普通住宅价格甚至达到25以上。这样的价格大大超过了合理限度，中国房价的非理性上涨已经非常明显。　　　　在主要西方国家，不仅土地资源比较宽松的欧美国家房价相当于家庭年收入的倍数，很少超过5，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75—80平方米(相当于我们90—100平方米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。　　　　当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔(7.7)，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，把中国的数据放进去后是什么结果！　　　　2. 关于国外政府的住宅政策：　　　　由于住宅是居民的基本生活需要，任何一个成熟的工业化国家，都把住宅政策作为基本国策来对待，许多国家都设立过《住宅法》，意在防止自由市场经济侵害居住条件的基本保证，将居民的基本居住条件当成国家任务来监管。　　　　许多国家的政府解决低收入者住房问题的总原则是降低成本，严审购房者身份和控制“一户多宅” 　　　　韩国：一户一宅，多宅重税　　　　韩国的“一户一宅”制，是指一个家庭只允许购买一套住房。为解决广大低收入者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是，无房户在购房前须到政府指定的银行存款；在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。　　　　实施这项制度的关键在于韩国政府仔细严格的审查措施：韩国政府对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚：谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。　　　　近几年来，在韩国，利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”的同时，韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策：政府把优先向无房户提供的住宅比率提高到50%；在税收上，“一户一宅”的房主，政府收取的资产增值税为9%，而有两处或两处以上住宅者则收取高达36%的资产增值税。　　　　新加坡：买组屋不住要坐牢　　　　在新加坡，组屋(相当于中国的经济适用房)已成为当地住房市场的主体，87%的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多。对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套60至70平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。　　　　组屋售价如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。新加坡政府表示，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施。　　　　对于家庭确实困难的国民，新加坡政府将为其提供廉租房，但规定更加严格。首先，只有家庭月收入少于1500新元的公民才可以提出申请。有关部门会对申请者的家庭经济状况进行严格评估，认定确实符合条件才会提供组屋供其租住。　　　　英国：“空巢”要征空置税　　　　一直以来，英国人对住房就有比较强的投资意识。高收入阶层除了在城市或市郊有住房之外，还喜欢在海滨或度假区购置房产。然而假日一过，这些房子便人去屋空，成为一年之中闲置6至8个月的空巢。据统计，英国人在英格兰的第二房产为29.8万处，苏格兰为2.6万处。预计到2015年，英国人的第二房产将达40万处。　　　　为此，英国政府正在考虑利用税收予以制约。据报道，英国乡村社团委员会建议开征新税种──空置税。空置税只是英国政府准备采取的一系列措施之一，除此之外，政府还在建立全国第二处房产登记制，并制定对第二处房产的新交易税率。此外，要使低收入阶层能够买得起住房，英国政府的主要措施是降低住房的土地和建造成本。根据目前正在实施的一项计划，政府在一些国有荒地上降低了建房的土地价格，并要求在保证住房质量的前提下降低建房成本，以使低收入人群能够以6万英镑的价格买到住房。政府计划到2010年，有8万户低收入家庭能够买到这样的住房。　　　　美国是对房地产投机控制比较松的国家，但由于美国由户主自建房的比例高达60﹪，根本就无法形成开发商的垄断，谁都可以自己造房子、卖房子、买房子，只有中介公司和提供贷款的银行可在一定程度上操控局面，开发商的作用是微乎其微的，房地产市场基本上是完全竞争市场。同时，美国政府还要对房产征收很高的房产税和所得税，使投机行为要付出很高的成本。美国的房地产政策实际上也大大地限制了投机。　　　　年初，中国购房团高调赴美，在周游了北美大陆后空手而归，虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。　　　　在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。　　　　和美国一样，在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。　　　　在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。　　　　其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。　　　　3. 关于开发商和地产商的关系：　　　　进行房地产的开发，是一个很传统的产业，没有太高的技术含量，又处在谁都可以自己造房子的完全竞争的环境中，因此，在发达经济体，房地产开发只能取得一般利润，在世界富豪排行榜的前25名中，没有一个是西方国家的开发商。真正的富豪，是经营和拥有不动产的业主，而不是靠盖房子、卖房子而发家的开发商。而在中国大陆入围的全球富豪中，有3成与房地产开发有关。这说明，房地产的暴利是造成房地产老板超常规敛财的重要原因。这种情况已经透视出中国经济环境的极其不正常。　　　　4. 关于投资性的非自住房在商品住宅销售中占的比重：　　　　在2008年“第四届世界城市论坛”开幕式上，国务院副总理张德江说：“2007年底我国城市人口达到5.9亿，占全国人口的44.9﹪，比1982年的21.1﹪提高了23.8个百分点，25年间年平均增长0.95个百分点，预计未来10到15年，中国城镇化将保持0.8～1﹪的增长速度。”按照以上数据，过去几年我国城市人口每年增长1100～1300万人，如果说城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30㎡住房计算（已经达到改善性要求），每年新增住房3.9亿㎡就可满足需要，而2006～2008三年全国共销售商品住宅17.95亿㎡，平均每年5.98亿㎡，实际销售面积比城市人口增长所需面积高出2.08亿㎡！多出的部分到那里去了？考虑到还有一些旧房拆迁或者报废，同时考虑到人口自然死亡后遗留给子女的住宅，解决了一部分人的居住条件，还有少量自建住宅、单位建造的非商品住宅以及政策性住宅，将这些因素相互抵消，至少还有2亿㎡的商品住宅不属于一户一宅的用途，如果把每户2套及2套以上的商品房视为投资性房产，在过去几年间，投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4﹪，超过了三分之一！可以肯定，在一线城市，投资性房产的比例已经突破了40﹪，在这些城市最近几年新增的住宅中，户主一户一宅的比例不到6成！这就是许多楼盘在清盘后住户寥寥无几的原因。; 个人分类: 闲言碎语（政治、经济）|1645 次阅读|0 个评论

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