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三不主义: 热度 1 siccashq 2011-12-13 08:31; 早上送睿睿经过万科城的楼盘，大幅标语写着：‘不等待，不幻想，不犹豫’。我在想这到底是写给老百姓的，还是写给房地产开发商们自己的。; 1963 次阅读|1 个评论

随笔：商业地产的租金上涨了: sunxs 2011-12-2 22:05; 商业地产的租金上涨幅度很大，有的是40%，甚至有的是100%，要么导致商业流通领域的价格上涨，要么导致商业萎缩，前者是推高cpi，逼着银行提高利率，后者是摧毁经济。这就好比高速路，你收的路费，最终都是由实体经济买单；高昂的路费只能摧毁中国的经济，让农民的菜卖不出去（农民的菜1毛钱都卖不出去，城里的菜2块钱，不仅贩菜的说不挣钱，卖菜的也不挣钱），让产品越来越让人买不起（同样的鞋，从广州运到北京，比运到美国还贵）。同样，房地产实际上也是“路费”的收取者，不过房地产不是立即的表现出来，而是收取“10年”的路费，这种寅吃卯粮的做法，跟希腊的做法没有本质上的差别：表面上，前者是民众的负债，后者是国家的负债而已。或者说，不过是合法的庞氏骗局。; 1353 次阅读|0 个评论

房地产上涨对经济的影响不仅仅是涨个房价的事情: sunxs 2011-12-2 21:55; 房地产上涨，自然是房价上涨，房价上涨有房的很高兴啊，自己的资产又增殖了，即使是纸面富贵，也很高兴。国家也很高兴啊，卖了地赚了钱，收了税，拉动了水泥，钢铁，等等不少消费，拉动了多少GDP。银行也高兴，完成了贷款任务，等着发奖金就好了。连房奴也高兴啊，还完贷款，房子比总花费多，划算。开发商也高兴，业绩上涨，收入大增。也就是要买房子的人有点不高兴，不过如果买了之后就高兴了，买对了。唯一不高兴的就是买不起的，可是也没法子，谁让自己没钱呢，前面的高兴的那些一起鄙视最后这种的，loser。好了，我们看到了，既然大家都高兴，为什么不让房子涨到100万rmb/M^2呢（以2010年不变价格）。如果那样的话，我们祖国必然GDP超过美国，成为世界经济最大的经济体。这样不更好么？听起来有点离谱，实际上就是离谱。这是一个本末倒置的逻辑。就好比学习好的学生戴眼镜。那么学习差的学生戴个眼镜也能把学习成绩提高么？显然很荒谬。如果中国通过经济发展，变成世界第一经济强国，那么确实房地产可以涨下去，100万rmb/M^2也不是不可能，再高都可能，前提是中国无限强大，比50年代的美国还强大。这就是说，房地产是建立在经济实力的基础上的，而不是房地产发展了经济。房地产本身不产生任何的收益（除了拉动点消费的边际效应），房租本质上是资本利得，其他的都只是消耗社会的物资和资金。那么，如果社会没有那么多资金，自然无法拉动房地产上涨，所以中国的房地产真正的上涨都是在经济有一定发展之后出现的，比如90年的房地产泡沫是建立在前10年经济蓬勃的基础上，最后经济衰退，同时房地产泡沫开始；中国在99年经济开始，到2008年经济发展的很好，同时在2005年开始，房地产快速上涨，不幸的是，这个赶上的是世界经济发展的末期，衰退前期，到2008年的时候，美国发生金融危机，之后欧元区开始闹债务危机。尽管中国开出4万亿的豪迈强心剂，但是到2011年末，经济还是向下了，因为世界经济不景气。从资金循环上看，房地产是资金的黑洞。商业地产急速上涨，结果就是商业办公楼和商铺的价格上涨，那么就挤压商业的利润空间。由于房地产上涨，居民用于居住的开销大增，自然消费能力压缩（对普通居民来说），普通商品的价格被压制，因此商业很难提价来转移成本，最终的结果就是要么商业倒闭，要是是厂家倒闭，无论哪个对实体经济来说都是经济崩溃。同时奢侈品消费旺盛；因为对于通过房地产爆发的人来说，买奢侈品才能凸显自己的财富。因此，我们社会的奢侈品才能够卖的越来越好。这样的结果就是中国的经济，看起来一片火爆，其实实体的工厂和商业，如果不出口，都无比困难。结果在2011年中国的出口在人民币升值和贸易战的双重压迫下，出现了困难，甚至出现不少出口为主的企业关门。由于前期银行支持4万亿把贷款放的太多，无钱可贷，导致经济中货币投放减少，出现了民间金融替代银行的潮流，由于缺乏监管，导致无序发展，有可能演变成中国次债危机。这跟房地产有关系么？因为房地产吸收了并沉淀了大量的资金，导致资金流动性越来越差，加上4万亿大部分工程也是资金黑洞，雪上加霜，所以社会资金流动性下降。到这个时候已经相对与癌症晚期。房地产已经吸纳了大部分社会的财富，打压地产是毁掉太多人的财富；不打压是毁掉整个经济。; 3 次阅读|0 个评论

国务院参事说房子（转载）: 热度 1 zw373737 2011-11-29 09:25; 坚持“限购”不放松房地产发展不是为富人盖房 2011年11月29日 07:36　来源：中国经济周刊　编者按　　房价调控19个月，“限购令”泰山压顶，楼市只涨不跌的神话最终在今年的“金九银十”画上了句号。11月18日，国家统计局公布，10月70个大中城市房价首次全面下跌。而与此相对应，开发商叫苦不迭，“砸盘”事件各地开花，房子仍然卖不出去。是“限购”破坏了市场，还是“限购”还没有到位？一边是大量的空置房，一边是成千上万的“城市移民”；一边是投资，一边是刚性需求，我们的房地产发展真的健康吗？“限购”真的矫枉过正了吗？　　国务院参事任玉岭　　今天的房地产相对高价在世界少有，为了让百姓安居乐业，我国这些年采取了很多措施，出台了不少政策，但由于种种原因，房价高企不仅没有止住，反而越来越高。自从“限购”政策出台后，房价的上升得到了遏制，但是社会上的舆论，又此起彼伏，有的认为这会影响经济发展，有的认为这会给银行带来损失。地产商担心自己利益受损，而希望中央再次改变限购，放开房地产发展。　　那么，房地产到底应不应该限购，又应该如何发展？　　房子是为谁建的？　　既不能为发展房地产而发展房地产，也不能为求经济总量增加而发展房地产，更不能为抬高地价给地方政府增加税收和造形象工程而发展房地产。房地产主要应为居住而建，为百姓安居而建，世界各国都是这样。　　有人主张房地产应该有投资属性，但这种属性在绝大多数国家都是居次要地位的。因此，房地产建设应首先牢牢把握一个方向，即为解决刚性需求而建，为了人民生活的改善而建。这既是特色社会主义共富目标决定的，也是共产党执政为民的宗旨决定的。　　但是，现在的房价能为刚性需求服务吗？不能。现在房价高的原因，就是房地产发展方向错了，它违背了房地产的属性，它脱离了刚性需求。房地产成了各地发展经济的支柱，成了投机和投资对象。如此下去，我们的房地产必然产生泡沫，空置必然增多，为什么现在降了价，仍然市场冷落，就是价格严重脱离了刚性需求。对刚性需求者而言绝不是所谓“观望”，而是仍无能力购买。　　居民2~3年收入可买一套不错的住房，这是很多国家可以做到的。而我们需工作十几年、几十年，都买不到一个窝。如此情况，怎能使百姓安居乐业？怎能保社会安定？怎能造社会和谐？在城市里过农民生活是什么生活？　　进城的人没有房住，就不能在城市落户，就只能在城市过着农民的生活。我们要实现现代化，不大力推进城市化，现代化是实现不了的。　　我们现在讲城市化已过46%，是这样吗？不是。据去年教育改革时的统计显示，义务教育阶段农民的子女占80%。由此可见城市化率是虚假的，经济学家将其称为“伪城市化”。城市化推不动，造成农村有2000多万留守儿童，不能与父母共同生活，缺乏家庭温暖和应有教育。还造成农村很多老人无人照顾，也造成农村很多住房空巢。　　在国外有一种“亲情移民”是在国与国之间进行的。例如澳大利亚，中国的年轻人移入后，若父母还在中国，无人照顾，便可以进行“亲情移民”，对这样的移民不仅办手续比较顺畅，而且在安排社保和住房方面都给予特殊保障。而我们为什么就不能在城乡之间移民呢？主要原因还是大批的农民进城工作后，没有稳定的住房，不要说接儿女、父母入城了，就连其自身也难有一个像样的安居之所。农民工除了一部分住在建筑工地外，要么住在城乡接合部的农民提供的房子里，要么就在城市中住地下室。为什么有些房主把一间房隔成好几间出租，就是因为这些入城的农民工或农村出身的大学毕业生租不起房。　　笔者在上世纪80年代请了一个保姆，当时是一个姑娘，后来结了婚，生了孩子，现在孩子都20来岁了，但仍然住在城乡接合部，不仅每天要跑很远的路到城市中来上班，而且迄今居住面积之小、居住条件之差，让人为之心寒。当农民工近30年，还不能在城里安居。　　一些大城市这几十年来占地还少吗？国家对这些城市的投入还低吗？这些城市的财政真的困难吗？显然不是，那么为什么就不能承担城市化的任务，不能让为这些城市工作几十年并作出贡献的农民兄弟姐妹在此安居呢？　　因此，必须使房地产与城市化相适应。只有降低房价，才能降低房租，只有价格下来了，农村入城的兄弟姐妹才能安居，才能使他们与子女共同生活，才能与父母团聚。这不仅是人之常情的需要，也是为构建和谐社会应尽的人道主义责任。要共同富裕，不要贫富两极　　共同富裕是中国特色社会主义的本质要求，是有差别的共同富裕，不是均富。但是，由于我们的房地产偏离了为住有所居服务的方向，走上了为投资服务，为富人盖房的轨道，致使房地产变成了拉大收入差距的工具和平台，使一些人走上了极富与极贫。有些人因从事房地产或专门倒卖土地，从而实现了迅速暴富。而另外一些人或因房屋被拆，所得补偿较少，又遇上商品房价格极高，倾尽了家庭积蓄移到了新地方居住，如此使本来尚有一些积蓄的人，也于一夜之间变成了债台高筑的“负翁”。由此背离了共富之路，造成了贫富的两极分化。　　改革开放后，我们取得了巨大成就，GDP总量已成为世界第二，人均收入已超过4000美元。但70%的工薪阶层的月收入现在还在3000元人民币以下，农民年均收入也仅有5000多元。我们现在的地区差在1：10以上，城乡差达1：3.3，行业差达1：15，反映贫富差别的基尼系数达0.47以上，世界上的警戒线为0.4。　　为防止收入差距的继续拉大，防止两极分化，我们必须使房地产的发展与共富道路相结合，必须改革房地产，必须降价房地产，必须把房地产的发展引向为“普通人”服务，为大多数人服务的轨道上。　　“限购”仍宽松，决不能放松　　由此，我们必须端正认识，要看到大力发展保障房不会影响经济发展。一旦通过价格杠杆把住房的刚性需求调动起来，房屋需求量就会大大增加，如此只会促进钢铁、水泥等诸多建材的大发展。因此，不用担心降价房地产会影响经济发展。如果说刚性需求仍没有得以调动，只能说明保障房还供应不足，住房价格还降得不够。　　必须限购，并坚持到底，不能把住房当投资品炒卖。几年前笔者就提出学习韩国“一户一宅”，用税收调节住房。中国人多地少，应该学习韩国的“一户一宅”，现在我们的“限购”是一户两宅，是比较宽松的，绝不能再进行放松和回弹。一定要通过限购，彻底把房价降下来。　　必须减低政府财政和城市经济对房地产的依赖。包括金融部门都不能过多依赖土地和房地产来获得效益。房地产价格这些年迅速攀升和高企不下的重要原因之一，主要在各级政府和金融部门依靠发展房地产增加收益和政绩，如果不去掉这种依赖房地产发展的思路，房地产价格将永远难以下降，也难以走上为普通人服务的方向。必须管好土地。任何私人和企业不应该也不允许倒卖土地。而且要适应城市化需要，扩大住宅土地的供应。大公园、大广场少搞点，来保住房。大城市说没有接纳农民工的承受能力，这是不对的。改革开放后很多大城市，不知占了多少地，同日、韩相比，我们的城市总容积率要低得多，进人的潜力巨大。　　必须大搞棚户区改造，大建保障性住房。国外推行的可承受性住房建设很值得我们学习和借鉴。2007年国务院文件提出应保两个70%是正确的，应予贯彻。而且要加大保障房投入，银行贷款要大力向保障房倾斜，保规模、保质量、保环境。　　反对无所作为，搞好反腐倡廉。房地产的很多问题是与商业贿赂和官员腐败直接相关的。要解决好住有所居这一问题的关键，是要反对无所作为，搞好反腐倡廉，并须在操作上搞好住房建设的先估价、后招标。以此推动房价的务实和下降，为百姓安居作出新贡献。; 2318 次阅读|1 个评论

[转载]兼听者明，偏听则暗: dongzg101 2011-11-18 22:32; 一个媒体人眼中的房地产真相 2011年11月18日 07:50 来源：经济参考报 789 人参与 14 条评论打印转发在房地产价格屡创新高的背景下，国家实施了限贷、限购、建设保障房等控制性举措。从目前来看，这些举措似乎取得了一定的成效将继续持续下去。不过，一时的举措难以从根本上解决好房地产业长期所积累的复杂问题和诸多积弊。撇开国人对房地产业的又爱又恨、无奈和狂热，探究房地产业的真相成为很多人的爱好之一，袁一泓就是其中之一，他在媒体发言之余，写出了一本《从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相》以正视听。此书的书名既概括出了中国房地产业的过去和现在，也体现出作者对房地产业的某种倾向性，即“从沸腾到癫狂”。而为什么沸腾，为什么癫狂，作者也在书中给予了一定的解答。作者注重在房地产的历史脉络中找寻房地产从沸腾到癫狂的变迁，解读其背景和原因。又深入解读、解析房地产的癫狂现实，找寻房地产业发展的前景所在。作者更在解读之外，重点介绍了一些地产大亨。从书中的主要内容和表述看，作者在复杂的情结之中，似乎也与大众一样，对房地产不满，对调控效果不满。这种观点和姿态，正好迎合了大众对房地产的普遍认知，满足了大众的发泄情绪。不过，造成房地产的癫狂，非一人之力，非一个行业之过，非一日之功。大到国家政策及其调整，小到普罗大众，都对房地产的癫狂负有或多或少的责任。虽然作者对房地产现状的解读可谓深入，但对造成癫狂的历史原因的解读却显得不足且较为浅显。简单的解读是政府的政策(包括不同时期的临时性举措)、房地产企业、购房者以及投机者、地方政府、银行及其他金融机构(包括地下机构)一起合力造就了房地产的癫狂和一路狂奔。对于治疗房地产的癫狂重症，作者以“人民呼唤铁腕”来加以解答。作者提出此建议的意思是，房地产业不但痼疾难除，且腐败尤甚，因而需要“铁腕”。但问题是，既然房地产业的市场化已不可逆转，除了作者所提出的铁腕治理、建设保障房等举措外，如何以法制为基础保证市场秩序，以保障房等手段平抑房地产价格，构建起符合市场经济规律的房地产业，才应该成为综合的、根本的办法。值得指出的是，作者在字里行间似乎不忘对房地产业的批判、指责乃至表达不满，但在附录“地产大佬创业史”及有关篇幅中，不知是何原因，作者又以巧妙的方式和言语把上述问题和矛盾转移到了市场———市场原罪。其实，除了房地产业，其它产业又何尝不存在类似问题。如果不能真正分清市场、法律和道德的界限，分清市场和个人的界限，分清道德和法律的界限，把问题推给市场，则所谓的真相根本无法得知。而且，作者对房地产的真相究竟了解多少、理解多少、把握多少、说了多少、又愿意说出多少，本身也是个问题。业界评说： · 摩根大通龚方雄：房地产没有全面性泡沫 · 李斌：薄利多销主打刚需是应对房地产寒冬的上策 · 樊纲：房地产永远是支柱产业有望再火30年 · 郁亮：预期宏调政策放松是房地产业麻醉剂 · 顾云昌：中国房地产吻别黄金时代房产现状： · 高房价或生发“雪崩”景观拐点已现降价仍将持续 · 杭州楼市促销花样多：“无理由退房”“降价补差” · 房价下跌50%银行真能承受？谁会先当烈士昨日新闻TOP3： · 上海楼市开启史上最大降价四大地王爆发危机 · 万科上海酝酿旗下楼盘全线降价降幅或超20% · 女人与床的极致诱惑国内性感“床模”家居照刘晓华免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。标签：房地产价格房地产企业铁腕; 2818 次阅读|0 个评论

[转载]樊纲：只要房地产平稳增长中国经济就平稳增长: 热度 1 dongzg101 2011-11-18 04:19; 樊纲：只要房地产平稳增长中国经济就平稳增长 2011年11月17日 19:18 来源：凤凰网财经 9376 人参与 257 条评论打印转发著名经济学家樊纲凤凰网财经讯著名经济学家樊纲在2011年上海金融博览会上发表演讲时表示，中国经济增长回落是一件好事情，只要房地产平稳增长，整个中国经济就平稳增长，中国金融就不会出大问题。樊纲说，中国经济正经历着从近11%有些过热的高增长向8%、9%的增长回归，实现经济“软着陆”。樊纲预测，2010年中国经济增长将降至8.6%~8.7%，但中国仍是世界经济中增长最快的国家。这样的增长反而会使中国经济能有一个更好的健康持续增长的基础，在这个过程中，进一步改革调整结构，会让下一轮增长质量更好。樊纲说，通胀基本稳定住了，明年 CPI 增长不会超过6%，甚至可能更低些。不过，短期看，货币政策不会出现重大变化，资金供应会恢复正常状态，基本不会再收紧。而出现的“微调”，更多的是针对中小企业资金紧张的状态，会有所放松。樊纲认为，人民币汇率依然会保持上升趋势，而且是小幅度缓慢的升值，这样有利于企业逐步适应汇率的变化，而不至于一下难以承受升值的压力。对于房地产调控，樊纲表示，就目前来看，房价至少已经稳定了，应该说房地产市场基本实现了“软着陆”。中国只是在几个大城市，加上一些个别的城市有一些泡沫，由于及时采取了措施，这个泡沫没有波及到国内的二三线城市，因此不会出现“硬着陆”。他坦言，调整过程中一定会有企业受到冲击，但如果不调整让房价继续高走，泡沫会越吹越大，到时再来治理可能痛苦更大。现在由于调控坚决，房地产业基本避免了泡沫化的风险。只要房地产平稳增长，整个中国经济就平稳增长，中国金融就不会出大问题。相关报道： · 樊纲：新兴经济体稳定增长是经济免于二次衰退的关键 · 樊纲：综合配套改革旨在先行先试 · 樊纲：欧美经济不会二次探底但会保持长期低迷 · 樊纲:经济正在进行软着陆; 1255 次阅读|11 个评论

海南是否合适种植铁皮石斛？: duanjunscib 2011-11-7 20:12; 　　今天上午广州某土地房地产与资产评估咨询有限公司的梁先生和广州某房地产土地评估有限公司的黄先生来我办公室，咨询有关铁皮石斛产业方面的事情。他们说他们有些朋友有地（租了很多山地）和钱，现在想涉足农业，因听很多人说现在种植铁皮石斛很有前景，于是前来咨询，并希望能够合作。由于这类人物我已接待过多次，所以也不感到奇怪。　　我明确告诉他们，我只懂育种、育苗和种植技术，市场方面了解得不多，希望他们在进一步了解市场后再来谈合作的事。不过从他们来的目的来看，让我感觉农业在未来几年可能有搞头，其中铁皮石斛产业可能会有更大的发展。　　下午时，中国热带农业科学院的徐先生又来到我办公室，也是谈铁皮石斛的，他说他们单位也种了一些铁皮石斛，现在长得很好，邀请我有时间前去看看。他问我海南是否合适种植铁皮石斛，我的确不知道该如何去回答。从气候环境方面来说，在海南将铁皮石斛种出来应该是没有问题，但关键是铁皮石斛是一种中药材，在海南种植时是否能达到其质量要求，现在好象还没有人对这一问题进行过研究。; 4493 次阅读|0 个评论

经济学家自己搞臭了自己: 热度 1 marietta 2011-11-3 13:17; 是谁搞臭了经济学家 ——看到一个标题，不免感叹科学网的思考真是五花八门不一类人别人干嘛要搞臭？自己搞臭自己的，相关性达到30%就有效的论文水平？我学生说，我确实不太清楚。反正就是精度不高的意思。还有经济的乱象，说不清楚也没没什么作为更何况，房地产经济成了这样的德性经济学家还叫个学家？好好学着吧; 1720 次阅读|1 个评论

房价下跌的另一个效果是迫使流向海外的资金回流: 热度 1 avein 2011-10-31 17:15; 最近关注了一下房价，发现全国房价下跌比较明显，很多房地产老板们都有些着急。也关注了一下中国移民现状：在中国发了财的人很多都投资移民了或者正打算投资移民。而这些移民的人大多会把家安在国外，财产转移到国外，暂时用不着的资金也会存在国外。具一家银行的统计，中国每年因为这些富豪移民财产转移流向国外的资金有约2.6万亿，而全国总产值也才30多万亿。并且很多移民了的富豪们，虽然资产和家都在国外，自己却身在国内赚钱，因为国内市场大，而且由于体制不完善，市场不规范，容易投机取巧赚大钱。而国外相对来说，人口少，市场小，加之体制健全、市场规范，在中国这套“中国特色”的投机取巧就行不同，于是富豪们度拿着国外的国籍潜回中国来不断吸金。而在中国现在房地产是很多富豪吸金：吸取老百姓辛辛苦苦血汗钱转移到国外的一大热门（差不多算最大吧）项目。所以房价下跌，他们的公司经营危机会促使他们把他们在中国通过投机取巧吸走的并放在国外的金投回来挽救他们的生意。所以为了老百姓生存环境，为了中国不成为一个财富被掏空的空壳。我祈祷房价继续下跌。; 3626 次阅读|3 个评论

房地产不是一个产业，是一系列产业，是不是实体经济？: 热度 3 toloding 2011-10-30 18:56; 房地产不是一个产业，是一系列产业，或者是产业集群。是从石灰砖头到彩电、餐桌、窗帘的产业链。简单列举几个：（1）施工建材产业：石灰，水泥，混凝土，钢筋，吊车，施工人员等（2）装修建材产业：瓷砖，玻璃，各种胶，铝合金，浴室建材，厨房建材，施工人员等（3）机电设备产业：各种机电设备，电梯，电机，环保建筑的各种节能设备（4）家电产业：电视机，冰箱，洗衣机，油烟机，热水器，等（5）家具产业：从桌椅到窗帘。没有房地产的数十年发展，能否成就格力电器的巨大销售量？房价高昂是一回事，房地产是否是实体经济又是另一回事，怎么能说房地产不是实体经济呢？以上列举的产业哪一个不是实体经济？哪一个都和就业息息相关。房价之高，根子在供给。打错了板子，势必造成房价反复波动。; 个人分类: 公共政策|3335 次阅读|6 个评论

多少人希望房地产崩盘？: 热度 3 seawan 2011-10-30 08:43; 看了一篇去年的老博文： http://blog.sina.com.cn/s/blog_4db8fce80100hfqs.html?tj=1 看评论，有不少人是希望房地产崩盘的。那么，房地产崩盘如果崩盘了，对大家是否都有好处呢? 不一定。但为什么很多人希望它崩盘呢？值得想想。另外，如果想准确的预言房地产的这个巨兽的走向，我想下面几点可能需要额外加以考虑：怎样是对政府和既得利益者最有利的？有哪些社会力量在斗争？ 1是政府作为的最重要原则，2是除了政府的大佬外，其他利益集团可能的动作（就像当年毛泽东要做个阶级分析一样）。; 个人分类: 周围|1477 次阅读|4 个评论

房屋限购废不得: 热度 6 王铮 2011-10-28 09:20; 房屋限购废不得住建部宣布，住房信息系统完善后将取消限购。住房信息系统完善是一件很快的事，这意味着限购令在今后两三个月就要取消，几乎春节结婚的人，打住吧。现在我们来看看限购过程：房价高涨，党中央国务院关心民生，制定限购政策，房地产商任某乡一个青蛙鼓气说，他打赌，房价 10 年不会降。没想到胳膊拗不过大腿，房价还真停滞了，房地产商顶不住，宣称房价十年不会跌的任某撰文说房价跌了人们承受不了，可是房价真下跌，乌鸦嘴， 10 月出现结婚潮，上海一些购买了 n 套房的居民围房地产商，痛斥房价下跌，房地产商哭哭兮兮，有人曝光，这是房地产商导演的戏。好，这时系统演化到了一个分叉点。仿佛回到了一个历史的就节点上。 1949 年，共产党刚进上海，在国民政府留下的通胀基础上，资产阶级封锁粮食，粮价上涨，看你共产党的好戏。结果，共产党搞统购统销，粮食问题解决了，囤积粮食的资本家跳楼了。他们不跳楼不行，因为共产党政府里没有他们的代言人，他们习惯了的投机倒把被设定为犯罪。历史回到了 2011 年，现在不一样了，人大有常委发言了，系统演化要像另一个分支，限购政策要被废除了。可是我说，限购政策去不得。我先看的是中国的房地产发展，在最近几年，房地产是中国经济发展最快的部门，资金朝房地产转移，生产其他产品的中小企业贷不到款，新兴产业囊中羞涩，产业发展越来越不平衡。国家经济被房地产绑架。限购制止了产业的畸形发展。一个转变产业结构的期望开始出现，人民币升值，出口没有下降。出口的不是房地产，欧洲向中国求援，这大概是 1750 年以来的新鲜事。作为区域管理学家，我一直警告，前几年房地产的畸形发展不仅是经济的危害，还是社会的危害。房地产的突飞猛进，社会的财富越来越向少数人集中，连同美女、帅哥哟。接着城市居民发展二套房，城市居民收入分化，城市的新进入者，这些最具有创新精神的人，绝大多数挣扎在贫困线上，越来越高的房价激励了越来越多的剩女、剩男生成。农民工，这个中国最具有创造力的工人阶级，没有能力进入城市，不仅拉不动消费，而且积累了众多的社会问题，孩子入学难、留守儿童，还有所谓全国最安全的城市，等等。限购，制止了社会的两极分化，促进了社会的和谐。小伙子可以对同居的姑娘说，我们可以买房结婚了，不用蜗居。现在限购开始有成效了，资产阶级有些吃不消了，经济转型就要开始了，于是旧的利益阶级、旧的产业结构结成了一个神圣同盟反攻了。 1948 年蒋经国上海打老虎失败，人们都怪宋美龄，其实宋美龄、孔令侃、杜月笙的网络太强大了，蒋经国必败，国民政府必败。可是我们现在的政府是人民政府，现在国际的经济形势对我们有利，人民政府败退的可能性不大。是的，限购可能抑制了经济增长，可是退一步，天地宽，产业结构转型，社会分化停止、剩男剩女结婚，这有什么不好，好得很。限购令，废不得。从经济学看，从社会学看都废不得。我说过我不懂政治学，不过这一次我要冒充懂，限购令一费，相当于政府有叫了一次“狼来了”。如果产业结构不调整，社会分化不制止，豺狼虎豹还真的来了。政府也就望狼兴叹了。; 个人分类: 中国发展问题|3856 次阅读|14 个评论

[转载]50岁以下想住保障房是可耻的: dongzg101 2011-10-21 20:15; 50岁以下想住保障房是可耻的 2011-10-20 20:19:18 |分类：房地产 |标签： | 字号大中小订阅 50岁以下想住保障房是可耻的童大焕— 2011年10月13日星期四 “ 安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，唐代诗人杜甫千年的梦想，从来没有像今天的中国那样纠结：在资产化金融化的道路上，它是大多数中国人最大的财产；在千年未有的城市化浪潮下，它又是大多数流动中的国人最大的稀缺。正因此，它集万千爱恨于一身，人们爱它，恨它，骂它，却又离开不它。瑞银 (UBS) 经济学家乔纳森•安德森 (Jonathan Anderson) 表示：“房地产和住房建设主导着中国内地的增长模式。它们是决定大宗商品需求的最重要因素，是中国外部盈余最大的非主流推动力，而且事实上是真正理解家庭资产负债表、储蓄和投资的关键因素。”安德森表示：“从宏观角度看，如果你不理解中国房地产，你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业（比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等），你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”同时还可以说，如果你想了解中国的思潮，必须也只需了解中国的房地产思潮足矣，因为这里是市场派、福利派、现实派、乌托邦派、政府强制派等等各种思潮集中展示的舞台。从 1989 年 2 月 20 日《人民日报》报道房价高，屈指算来，人们对高房价的抱怨至少已经 22 年了。 22 年来，抱怨和打压房价的呼声从未止息，政府的调控之手也几乎从未闲着，但房价却我行我素一路冲天。盖因为房价高、物价高的根本原因，是高税收、低附加值外向型经济、行政垄断和投资型政府推高物价等一系列因素所致，头痛医痛脚痛医脚，注定起不到好效果，甚至适得其反，搬起石头砸自己的脚。 2010 年底 2011 年初以来，中国实行了史上最严厉的住房限购限贷政策，银行准备金率大为提高。结果事与愿违，按下葫芦浮起瓢。短短半年时间，遭限购的一二线城市房租大涨，而未限购的三四线城市房价大涨——我老家的小县城，房价一年涨了 30% 以上；辽宁丹东，一年涨了 100% …… 限购限贷、银根紧缩意在房地产，却殃及池鱼，大量中小制造企业资金紧张，被迫借高利贷，引发了史上空前的高利贷和中小企业危机。而高利贷的相当一部分资金来源，同样来自银行，以房屋、土地抵押、中小企业经营贷等形式流出。 2011 年 10 月 10 日《北京晨报》消息，北京大学国家发展研究院联合阿里巴巴 ( 中国 )10 月 9 日发布的报告显示，中小企业主们对于未来有比 2008 年金融危机时更悲观的看法。 72.45% 的受访企业预计未来 6 个月没有利润或小幅亏损。另据 10 月 12 日《广州日报》报道，有业内人士指出，如果现在政府不救治，年底将有近四成企业面临停产。很多企业家对未来很悲观，大家都基本没有做实业的信心了。“我们希望政府能够给一个稳定的金融环境，而不是一会儿收一会儿放，在放的时候，大家都在上规模扩生产，摊子铺大了，需要再进行投入的时候，政府又收紧了。企业资金运转不过来只能关门。” 《东方早报》报道，今年 1-9 月浙江共发生 228 起企业主逃逸事件，为近年同比最高。早报记者独家获取的浙江官方关于企业主逃逸的调研报告显示，这些企业共拖欠 14644 名员工 7593 万元薪酬，欠薪人数和欠薪数额均为历史之最。浙江已经有多人因高利贷资金链断裂而自杀。紧随其后的便是失业潮，中国 90% 以上的就业依赖民营中小企业。而限购限贷并没有限制住民间炒房资本进入房地产。 10 月 11 日《新京报》报道，房地产调控之前，传统民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业。随着银根收紧，民间资本转为通过“短期放贷”填补地产商的资金缺口，其投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。人行温州市中心支行在 7 月 21 日发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模约 1100 亿元，其中 20% 被用于房产投资或集资炒房。到 2010 年，温州市百强企业中有 50 家涉足房地产。央行最新报告分析了温州民间借贷的资金来源，其中来自银行信贷资金间接流入的资金占 10% ，其规模超过百亿。但高和投资董事长苏鑫则表示，中国房地产中直接融资不足 10% ， 80% 以上资金来自银行，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。不出所料，调控没能打压房地产投资，只不过改变了投资路径；同时调控助长了高利贷，增加了整个中国金融甚至整个社会经济的风险。英国作家孟肯说，“对于所有复杂的问题，都有一种简单、明显但却错误的解决方法。”我们以为凭良好的愿望和意志可以超越经济规律，把大量复杂的社会经济问题，化作简单粗暴的调控手段。殊不知社会普遍联系，牵一发而动全身。很多貌似直观有效的果断办法，事实上不是猛药是毒药，饮鸩止渴。 2008 年，来一个四万亿，水漫金山，得到大量银行贷款的国企攻城掠地，一批民企死了； 2010 年底，再来一个令人措手不及的紧缩，天下大旱，钱太多的国企参与放高利贷，接高利贷的又一批民企死了。眼看着打压房价的努力 20 多年不成功，社会上又流行起保障房思潮。 2011 年 1000 万套保障房和未来五年内 3600 万套保障房则是这种思潮的直接体现。可是钱从哪里来？土地从哪里来？土地名义上是国有或集体所有，但都已“名花有主”有实际的使用权人。征地时，土地使用权拥有者是根据周边最高房价地价进行要价的——这合情合理，而高达 14 万亿元的地方债，却几乎全部依赖政府储备土地的升值。这种逻辑之下，第一，商品房价上去了就难以降下来——商品房事实上还补贴了市政、保障房甚至工业用地及资金；第二，保障房不可能一枝独秀离开商品房的健康发展而独自发展。皮之不存，毛将焉附？不顾实际的保障房大跃进，只会导致两种结果：偷工减料，作假虚报。所谓“商品房要钱，保障房要命”。层层向下压任务的方式，还会导致大量保障房空置浪费。很多三四线城市，商品房都大量空置，还建那么多保障房何用？政府自身并不创造财富，保障房的每一分钱、每一寸土，都来自商品房的补贴或者老百姓的税收，过于强调政府的保障房任务，实际上是给了政府更大的资源分配权，即使不算腐败成本，也势必增加行政成本。这些成本的增加，较之市场分配的高效、及时、公平而言，纳税人的负担势必整体上加重。谈到保障房，人们都拿新加坡和中国香港说事。但港新是新移民相对有限的城市政府，而中国今天的城市，面临的是史无前例的城市化浪潮，任何一个中国内地的城市政府都不可能做到港新模样。而即使在香港，保障房也不像人们想像的天堂。战地玫瑰、凤凰卫视记者闾丘露薇 2011 年 9 月 16 日 20:42 在她的微博上图文并茂地讲述了一个香港家庭：“住在用木板隔出来的单间里的一个香港家庭，二平方米，放不下冰箱，只能用胶袋包住未吃的食物。唯一的做饭工具就是电饭煲。单亲妈妈带一个孩子，心愿是申请到公屋，比同龄孩子瘦小的孩子能有机会多吃点肉。” 不要以为天上会掉陷饼，所有的财富都是创造和奉献的副产品。著名记者唐老鸭唐师曾在微博上透露：北大名教授张中行，“ 85 岁才分得一套 78 平米的三居室，白灰墙水泥地，没做任何时兴的房屋装饰。室内一床一桌一椅一柜，别无他物。屁股下的破藤椅是 1932 年在北大上学时买的，扶手、椅背磨得油亮，破损之处缠着白塑料绳。桌上床上摊着文房四宝和片片稿纸，井然、简洁而有条不紊。”在一次凤凰卫视“一虎一席谈”节目上，何祚庥院士也亲口说自己 76 岁才分到房， 150 平米。天， 2010 年中国人均预期寿命才 72.5 岁呢！读者诸君可能有人会说，张中行何祚庥他们，年轻时有政府提供的“公租房”。是啊，他们当年拿政府人为压低的低工资，住公租房理所应当。今天我们拿着市场化的工资，却仍然哭着喊着闹着要政府提供廉租房公租房甚至有产权的保障房，有道理吗？我甚至觉得， 50 岁以下的人想住保障房都是可耻的，那是不劳而获地想社会上的其他人替他作奉献！再想想我们的父辈，即使是农民，宅基地是自己的，不花钱，人工也是邻里亲戚互相帮忙，再请几个小工，可是在 1998 年以前，有多少 50 岁以下的农民能够自己盖得起房，尤其是像今天一样的砖混结构房？世界经济现象远比我们想像的复杂，各种简单直接的诉求，给人类带来的往往不是福利而是灾祸。近年来，诺贝尔经济学奖获得者越来越多的是探索“复杂世界”的学者。 2011 年度诺贝尔经济学奖授予了美国纽约大学的托马斯·萨金特 (Thomas J. Sargent) 和普林斯顿大学的克里斯托弗·西姆斯 (Christopher A. Sims) 。两人曾经一起供职于美国明尼苏达大学，因此也造就了这个学派与哈佛大学等强调政府干预的学派不同。虽然这个学派内部的意见也不统一，但总的看法是政府的决策往往难以收到实效，因此需要考虑更多现实中的复杂因素。把经济学原理过度简单化是政府决策的最大障碍。凯恩斯说：政府应该尽量不干预经济，即使在不得不使用政策去干预经济活动时，要注意政策的信誉，即政策的连贯性。切记。; 1035 次阅读|0 个评论

[转载]中国房价走势终于有最佳答案了: 热度 2 anan 2011-10-21 13:22; 一、中国高房价的秘密中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。那是什么推动了这个的高房价呢? 笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的?所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心;相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。二、再分析中国房价的真相任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。四、中国房价的未来走势决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据： 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。第四个是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。　　摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。　　现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？其次我们来看看谁在逃顶？　　在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。　　这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？　　股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？　　一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。　　再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。　　这个顶逃的利索。　　第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。　　这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。　　大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。　　中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。房价大跌趋势就此生成。　　再来看看大的开发商的表现。　　谁在第一个降价销售？不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。　　2011年元月，该公司全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。　　这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份该公司发现销售进度不妙，便做了一个噱头内部员工可享受7折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降30%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。　　然而，该公司不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。　　再来看看万科 .2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。　　温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。　　现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。　　那么，市场后续走势如何。　　我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。　　第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。　　第三阶段，房价开始普跌，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是，房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。　　但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。　　回答几个问题：　　未来房产有投资价值吗？　　就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。　　房产税会开征吗？　　回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一点，取得社会财富的新平衡。　　房价还有上涨动能吗？　　从周期性来判断，这一轮的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。　　泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？　　我想把这个问题讲的通俗一点，泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。　　这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选择软着陆。目前，政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。　　房地产崩盘对我们有什么影响？　　如果是房价泡沫破灭，影响最大的是投机客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对其他经济关系影响不大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。　　作为私人和家庭，不妨购买一些美元，应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机，应对能力较弱，最后会乱发钞票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。; 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[转载]美国参议员最新议案: dongzg101 2011-10-21 11:23; 在美投资50万房地产，或获得美国绿卡。尤其欢迎中国人和加拿大人，应充分把握这一机会。; 1210 次阅读|0 个评论

房价整体下降40%，银行真的能hold住？: 热度 2 toloding 2011-10-21 10:43; 据报载，房价下降40%，银行的压力测试也能通过。值得怀疑。第一，压力测试真的那么神奇，欧洲德克夏银行也不止于此？他们也是通过了这所谓压力考试的啊？难道欧洲人考试作弊了？第二，房价下降40%，影响的果真只是房地产个人信贷吗？房地产开发贷款会如何？以房产作为抵押的贷款会如何？第三，地方平台融资贷款与房地产卖地收入。房价下降40%，将直接影响卖地收入，卖地收入直接影响城市政府的地铁等项目，那么地方平台贷款如何解决？自己再发债？现有融资贷款能否偿还都值得怀疑，债券谁来购买？债券利率定在什么价位？如果定在高价，拿什么偿还利息？因为地方政府的投资事项往往是公共事业，很多在短期内甚至长期都是不盈利的。第四，房价下降40%，要不要考虑失业？房价大幅下降，经济速度下滑，和失业无关吗？银行压力测试只是纸老虎吗？拭目以待。; 个人分类: 公共政策|2874 次阅读|4 个评论

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