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北美活动房是如何解决穷人买房问题的--供中国政策制定者参考: lcguang 2013-10-27 04:11; 　中国的廉价房廉租房陷入两难境地，标准低了，如茅于轼建议的，不要私人厨房和厕所，很多人反对；标准高了，大多数该享受的享受不到。这和退耕还林政策类似。标准高了，只有关系户才能搞到。　　收入两极分化，房价也必然两极分化。打压高价房其实是便宜了富人，没有意义；降低低档房房价，才是正解！像茅于轼说的那样降低标准，我是比较赞成的。但是其缺点是，没有公用厕所和厨房，回到从前——那样的房子我住过，确实是降低生活水平。不好。有没有办法少花钱，住上自己的舒服房子呢？有！　　　　北美是如何解决穷人买房问题的？诀窍在于活动房（mobile house)。　　说是活动房，其实大多从未移动。和正常房子比，就是没有地基，单层。正常的房子房价比如20万，同样面积的活动房只有3-5万。为什么它这么便宜？因为它没有土地，占的土地要付租金，其实也不贵，比公寓的管理费贵不了多少，公寓月管理费200加元，它可能300加元。也因为没有土地，房价上涨它没有份。但是这样的房子便宜啊，我认识一对夫妻，都有很好工作，但是他们愿意住活动房。　　中国土地少，不能建这样占地太多的移动房。但是，中国政府可以提供有续租选择权的毛胚房，让买家自己装修，装修好的房子可以自由买卖，有续租选择权，就如同加拿大活动房。　　这样做有几个好处是：住户花钱少，钱真正用在改善住房条件上，而不是土地上；穷人可以不参加炒房投机，但是照样能住上自己拥有的舒适房子。目前的廉租房没人愿意装修，大家都不太在乎环境，容易脏乱差。但是一旦装修好的房子可以买卖，有续租选择权，大家不仅会努力改善室内环境，也会注意室外环境。; 4201 次阅读|0 个评论

海边螃蟹也忙于房地产开发: 大毛忽洞 2013-10-13 18:21; 海边螃蟹也忙于房地产开发经济曰：“房地产，房地产”。子曰：“―――”。毛曰：“深挖洞，―――”。房曰：“―――”。螃蟹曰：“从小就搞房地产”。; 个人分类: 闲情和逸致|3297 次阅读|0 个评论

吞噬财富的房地产经济: 热度 8 杨学祥 2013-10-13 06:29; 吞噬财富的房地产经济杨学祥鲁桂华最近指出，较高的准确性推断，每1元的房价中，政府和银行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房价最大的受益者！一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在，花掉了。对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！刘忠良指出，在2020年-2030年之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。更具体一些，从2025年左右，或者更早，中国房价将开始“下地狱”，而且是被“打入十八层地狱”，“万劫不复”！房地产商将尝到自己种下的恶果！按照每平方米1万元的房价，100平方米的住房需要100万元的投资，它能满足一对年轻人一生的住房要求吗？不能，如果他们的寿命超过60岁，按照中国建筑30年的平均寿命，那将面临60岁后的再次住房投入，即一生需要200万以上的住房费用。一对年轻人的住房消费，平均每年需要3万元以上，30年后住房的价值不复存在，需要新的投资才能保障有房可住。对于房产投资者，100平方米的住房需要100万元的投资，按照中国建筑30年的平均寿命，平均每年需要3万元以上租金，才能收回成本，高回报在哪里？低质量使房屋的折旧率增大，成为危房的风险增加，一旦楼市下跌，泡沫将迅速破裂。中国城市的人口结构为：两对老人两套住房，一对年轻人一套住房，一个独生子女需要未来半套住房。伴随老年人口的自然消亡，住房需求呈逐代减半变化趋势，高房价缺少实际需求的长期支撑。住房是保值的不动产的神话正在消亡，30年后的价值就化为乌有，你还投资房产吗？专家：一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄 2013年10月12日 00:47 第一财经日报我有话说(8,231人参与) 　　鲁桂华　　据中原地产研究中心的统计，在刚刚结束的国庆7天长假期间，全国主要54个城市新建住宅销售较2012年国庆期间增加6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据，近期北京市“房地产市场出现量价齐升的苗头……房地产业的企业家信心指数提升至123.2，为2010年以来的新高”。　　房价屡调屡涨，不仅引发持币待购者的焦虑情绪，甚至引发了我这个有房户的焦虑：房价到底为什么这么高？高房价到底意味着什么？高房价可能给我们带来什么样的后果？　　我们不妨先来分析几组数据：　　2007年至2013年中期，招商、保利、万科和金地四大房企，净利润占销售收入的比例在12.59%至19.93%之间，这就意味着房价中只有不到20%的部分是房企的净利润，并且近年来呈现出下降的趋势。　　仅2012年，房企净利润占房价的比例为13.05%。为了讨论的便利，我们不妨假设招、保、万、金的2012年的销售净利润率13.05%足以代表整个房地产行业的一般情况，同时假设房价中除地价、税费、利息支出和房企的净利润之外的部分，即为材料供应商等上游的收入、工人的薪酬收入等。　　根据这些数据，我们即得到图表2，即房价中61.33%被政府以地价、税费的方式拿走了，13.03%被银行以利息的方式拿走了，两者合计74.36%，即政府和银行拿走了房价中的近3/4。余下的1/4中，房企的净收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%，即房企、工人和上游的收入，各占房价的1/8左右。　　对于这种算法，有人提出批评，比如广东省房协理事赵卓文先生指出，“土地出让金不应算为当年成本”，而是随着开发进度，逐年转化为房产的成本的。因此，赵先生认为，正因为只有一部分土地出让金进入房产成本，所以上述算法高估了房价中政府拿走的份额。　　这种看法不尽正确，如图表3所示，我们不妨假设某房企每年支付的土地出让金或拿地支出为100元。比如2008年，其拿地支出为100元，其中有60%在第一年开发，因而有60元在2008年进入房产成本，余下的40%在第二年开发，即2009年有40元进入房产成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分别进入2009年和2010年的房产成本。因此2009年进入房产成本的拿地支出为100元，等于2009年的拿地支出。　　自2009年之后的每一年均是如此，为什么？因为虽然当年拿地支出有一部分进入未来的房产成本，但上年的拿地支出也会进入当年的房产成本，当这两种近似相等时，每年的拿地支出与每年进入房产成本的土地出让金会大致相等。因此我们在图表2中的算法，误差不会太大。　　既然房价构成的估计没有太大误差，我们就可以较高的准确性推断，每1元的房价中，政府和银行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房价最大的受益者！　　通过高房价这一手段变相征高税收，对我国经济的可持续有何影响？我们不妨从两个方面来思考这一问题：　　第一，根据我们的测算，一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在，花掉了。对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！　　第二，地方政府把这些钱用在了什么地方？如果用于进行生产性投资或扩充资本存量，产能持续扩大和百姓有支付能力的需求相对萎缩，将会导致严重的产能过剩！而要解决产能过剩，只有再依靠投资，而投资又依靠地方政府的财政收入，而地方政府的财政收入又依靠进一步上涨的房价。这样一种模式，焉能持续？如果这些钱被低效率的使用，比如用于三公消费，用于把刚修好不久的马路扒拉掉重修，那么情况就更严重了，这就意味着宝贵的国民储蓄的浪费！　　竭泽而渔式的高房价，可以休矣！　　(作者为中央财经大学教授) http://finance.sina.com.cn/review/mspl/20131012/004716964754.shtml 高房价论会让中国房地产下地狱：关注地震活跃期已有 1262 次阅读 2012-4-24 10:58 |个人分类:科技点评|系统分类:观点评述|关键词:房价中国房地产地震推荐到群组高房价论会让中国房地产下地狱：关注地震活跃期杨学祥刘忠良最近指出，在2020年-2030年之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。更具体一些，从2025年左右，或者更早，中国房价将开始“下地狱”，而且是被“打入十八层地狱”，“万劫不复”！房地产商将尝到自己种下的恶果！在2020年-2030年之间是中国地震活跃期，与1965-1976年相似，建房的质量将接受考验。房产商将经历一次大洗牌，只有优质才能赢得生存。 http://blog.sciencenet.cn/home.php?mod=spaceuid=2277do=blogid=562968 中国建筑平均寿命仅30年：住房保值成为神话已有 1074 次阅读 2010-4-6 16:33 |个人分类:科技点评|系统分类:观点评述|关键词:中国建筑，楼市泡沫推荐到群组中国建筑平均寿命仅30年：住房保值成为神话杨学祥中国日报网消息：英文《中国日报》4月6日报道：每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生了巨大建筑废物，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。仇保兴，住建部副部长在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁。陈宜明，住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长告诉记者政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑业面临的一个难题。 2009年中国不断出现的“楼歪歪”，“楼脆脆”等建筑质量问题不断给政府敲响警钟。相比中国的35年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。不断增高的房价给楼市带来巨大的商机，投资房产成为新贵暴富的主要渠道。物极必反，否极泰来。从日本和美国楼市的兴衰历史可以看出，楼市泡沫的风险正在增加，疯狂的欲望使人们丧失了理性。简单的计算可以使大多数人们清醒：按照每平方米1万元的房价，100平方米的住房需要100万元的投资，它能满足一对年轻人一生的住房要求吗？不能，如果他们的寿命超过60岁，按照中国建筑30年的平均寿命，那将面临60岁后的再次住房投入，即一生需要200万以上的住房费用。一对年轻人的住房消费，平均每年需要3万元以上，30年后住房的价值不复存在，需要新的投资才能保障有房可住。对于房产投资者，100平方米的住房需要100万元的投资，按照中国建筑30年的平均寿命，平均每年需要3万元以上租金，才能收回成本，高回报在哪里？低质量使房屋的折旧率增大，成为危房的风险增加，一旦楼市下跌，泡沫将迅速破裂。中国城市的人口结构为：两对老人两套住房，一对年轻人一套住房，一个独生子女需要未来半套住房。伴随老年人口的自然消亡，住房需求呈逐代减半变化趋势，高房价缺少实际需求的长期支撑。住房是保值的不动产的神话正在消亡，30年后的价值就化为乌有，你还投资房产吗？参考文献 1. 王茜。住建部:中国建筑平均寿命仅30年年产数亿垃圾。 2010年04月05日23:18中国日报网。 http://news.sina.com.cn/c/2010-04-05/231820011742.shtml http://bbs.sciencenet.cn/home.php?mod=spaceuid=2277do=blogid=309427 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-434227.html 生产力：既能创造财富又能吞噬财富已有 387 次阅读 2013-6-18 20:23 |个人分类:科技点评|系统分类:观点评述|关键词:财富生产力环境污染能源资源推荐到群组生产力：既能创造财富又能吞噬财富杨学祥市场经济决定了社会生产力具有既矛盾又统一的两大功能：既能创造财富又能吞噬财富。在资源危机、能源危机和环境危机的多重打击下，吞噬财富的功能明显增强。周期性的生产过剩是生产力吞噬财富具体表现，缩短产品的使用周期，通过提前报废来扩大再生产，这是对社会财富的最无情的吞噬，对环境的最大破坏、对能源和资源的最疯狂的浪费。中国日报网消息：英文《中国日报》4月6日报道：每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生了巨大建筑废物，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。　　仇保兴，住建部副部长在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40％的水泥和钢材，而只能持续25-30年。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁。陈宜明，住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长告诉记者政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑（601668）业面临的一个难题。 2009年中国不断出现的“楼歪歪”，“楼脆脆”等建筑质量问题不断给政府敲响警钟。相比中国的35年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。 http://news.sina.com.cn/c/2010-04-05/231820011742.shtml http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-309427.html 聚集财富的商品生产所造成的环境破坏已经彻底摧毁了自由贸易的公平性：少数生产者通过破坏自然环境而暴富，把多数人置于日益恶化的生存环境之中。商品的环境成本由谁来买单？徐迅雷最近指出，如今，把太湖、巢湖、滇池“三湖”治理列为“国家工程”，投入的又将是以亿为单位的资金，一些人恐怕又开始心中窃喜了：我可以从中赚来多少啊！办企业污染了环境，我赚了一票；包工程治理那污染，我又赚了一笔。地方官可能也爽得一颗心在胸腔里不停打转：办企业尽管污染环境，但GDP上去了；治污染投入巨资，同样能创造新的GDP数字！“污染”是我得利，“治污”又是我得利，天下这等“双赢”的好事，干得！“国家工程”如果成为傻大头，那么只有百姓吃苦头。千百亿巨资的投入，可以让湖水好上三天，然后一阵风吹走治污成果，一瞬间又将湖水染成黑色，一高温又能够变成绿色。所以，“三湖”水环境的治理，最重要的是如何将“国家工程”真正变成“百姓工程”，至少是千万双百姓的眼睛能够将它盯着的工程。看来，国家为商品的环境成本买单只能加剧环境污染和财富怪圈的恶性循环。九折臂竟成了良医，多年的磨难让文化人也看透了生意经。徐迅雷的分析入木三分，一语道破了开发商持续暴富的玄机。世界经济已陷入“财富困境”，富者自富，劳者空劳，资源和能源日益枯竭，生存环境不断恶化，虚假的财富符号节节攀升。GDP 和“绿色GDP”恰恰反映了对世界财富的两种截然不同的度量和计算标准。如果把资源和环境计入社会财富，一些高污染地区不是越发展越富有，而是越发展越贫穷。他们不得不牺牲更多的GDP来恢复环境。世界上有很多过程是不可逆的，当生态环境彻底崩溃，只能“食尽鸟投林，落得个白茫茫的大地真干净”。 http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-699083.html 面对频繁出现的雾霾天气，中国环保部门将2013年世界环境日的中国主题确定为“同呼吸，共奋斗”。环保部总工程师万本太表示，中国环境总体恶化的趋势尚未根本改变，各方必须增强危机意识、继续破解难题。万本太提醒说，中国正处于工业化中后期和城镇化快速发展的阶段，发达国家一两百年间逐步出现的环境问题在中国集中显现，呈现明显的结构型、压缩型、复合型特点，环境总体恶化的趋势尚未根本改变，压力还在加大，一些地区污染物排放严重超过环境容量，突发环境事件频发。因此，各方必须增强危机意识、忧患意识，继续破解难题，推动环境保护事业实现更大发展。 http://news.sina.com.cn/c/2013-06-18/113327430245.shtml 掌控得当的生产力可以创造财富，放任失控的生产力可以吞噬财富。不同的价值观念，不同的评价标准，会得出不同的结论。本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-700683.html; 个人分类: 科技点评|2314 次阅读|17 个评论

[转载]房地产经济学: sunapple 2013-10-6 21:58; 许小年许小年1953年出生，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授，曾任职美林证券亚太高级经济学家，世界银行顾问。曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。许先生为人直率，敢为敢言，有评论说，他看似惊人的言论之下，隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。　房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。第一，政府为什么拼命印钞票？归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印的比美国更厉害。第二，多印的人民币怎么办？美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意，因此，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。第三，中国严重的通货膨胀后果是什么？参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。政府虽然贪婪，但是并不傻。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。第四，如何处理严重的通货膨胀？政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是周小川一直在做的事情。房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。第五，房价恶性上涨的后果是什么？房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。第六，如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。第七，大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭，土地一旦卖光，就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及，看看苏州就知道了。因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自贪官们的压力。但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。第八，政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。第九，政府调控的目的是什么？上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。第十，为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。打个比方，市场上本来有100套房子，每套一万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。第十一，房价取决于什么？房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。; 个人分类: 技术力论坛|2186 次阅读|0 个评论

房价增高、房地产崩盘与经济问题: 热度 1 sstone2009 2013-9-27 22:33; 有关中国房价问题，我的疑惑是：房价会不会无限增高？房价增高会不会引起房地产崩盘？这两者之间有什么关系？房地产崩盘原因和表现、结果是什么？假使房价不停增高，增高到一种离谱的程度，这个时候每平米的房价跟每公斤的黄金一般贵重了，或者房价高到从此没有人卖得起房子了，那么我们可以断定，房价肯定不会长了。按照这个高中数学证明结果，以及由我们的常识，也可以得出很显然的结论，房价不会无限增高。房价在增高过程中，房地产市场会发生相应的变化，有一定的规律可循。一般地，房价增高，在起初阶段，土地收益和开发商、经销商，房地产开发得到有效的促进，消费者的刚性需求和从房价增长过程中看到了投资的机会，进一步促进房屋需求的增加，这个阶段，往往供求关系处于求大于供、或者感觉上求大于供，大量的资金进入房地产领域，资金包括消费者的储蓄和借款、房地产企业的资金和融资。随着房价的进一步增高，当增高到一定程度，消费者的购房积极性就会大大减低，主要原因在于：刚性需求者确实存在购买或还款的压力了，消费者投资预期得不到满足。而此时，房地产的供给仍然存在较大的惯性，最后导致供大于求、或供明显大于求，必然有相当量的房地产（新建待售的和二手待售）不能实现新的销售，大量资金积压于此。在这种情况下，任何形式的房地产投资积极性都会大大降低，市场规律会发生作用，房价增长会被抑制，那些急于出售的房价会下降并可能引起一个地区全面的房价下降，然后到达一个刚性需求得以实现的价位，房地产交易会在某个范围内得到稳定。从上述的情况看，房价增高到一个地区的市场高点极限，然后会下降，并到达一个刚性需求可以接受的价位，此时，房地产达到一个新的平衡点。那种情况，房地产不会存在“崩盘”！值得我们重视的问题是，那些拥有房产的开发商和投资商、以及拥有多套房产的消费者，总体会存在两种情况，一种是没有还款压力，企业和家庭都可以继续生存，除了资金积压、收益减少外，不会引起还款违约，不会对经济产生过多的影响。另一种情况是，企业和家庭借款的还款出现问题，企业和家庭都会出现违约，这些企业和家庭必然会出现问题，企业会损失巨大甚至破产、家庭也是，这些企业和家庭的失败，实际上并非房价问题，而是本身“智慧”，与其他行业中企业和个人的失败，并没有多少分别。后一种情况会影响到银行（和其他融资机构）的回款，他们可以收到房产，但资金必然出现计划外打击，这种打击，如果超过了该机构的承受力，则会导致该机构的危机，如果涉及范围大到一定程度，则会引起金融危机，甚至经济危机。但，在房地产的相关里，金融危机或经济危机的根本原因，也并非房价增高，而是金融机构的经营问题。由此，我们断定，房价增高，既不会引起所谓的房地产崩盘，也不会引起金融危机或者经济危机。所谓的房地产崩盘，大概是上市的房地产企业的股价，会受到重挫吧。而股市的下挫，对中国经济的影响并没有实际的意义，这是中国股市证明过的。我们可以这样小结：由于中国的金融监管和金融产品的特征，以及民众对股票的依赖作用与欧美不同和消费特征，房地产极热、骤冷、到稳定，是一个十分正常的过程，既不会引起金融危机，也不会引起经济危机。; 个人分类: 草根经济学|3245 次阅读|2 个评论

[转载]叶檀：温州房地产损失100亿？: JYH64J98Y99H 2013-9-21 23:47; 温州房地产损失 100 亿？ 2013/9/19 南方人物周刊噩梦成真，房价一落千丈，银行成为最大的房东，贷款不良率大幅上升。《南方周末》披露，温州房价急转直下，房地产作为最重要的处置资产已有 1 万套流向市场，如果按照每套 100 平方米来计算， 100 万平方米的量已经超过了 2012 年温州全年新盘供应量。以保守的每平方米 1 万元计（ 8 月温州市区每平米均价 21696 元），冻结的资金约有 100 亿元，很有可能，这些财富很可能会在很短的时间内迅速蒸发，相比而言，温州 2012 年 GDP 为 3650 元，排名浙江省第三，增速倒数第一。每个地方政府都希望加大投资、维持经济高速增长、维持房地产泡沫不要崩盘。温州、鄂尔多斯等城市的案例显示，泡沫不是想维持就能维持的。把温州房价下降归咎于央行加息或者限购属于一叶障目，泡沫大到一定程度，一根稻草就能压垮一整辆车，无论这根稻草是加息，还是限制房贷。温州是中国草根市场经济圣地，三十年发展起来的富庶之乡，温州目前的泡沫化印证了，草根市场经济没有走向实体之路，而是走向无规则的虚拟之路。当实体经济发展到一定程度，需要从低端向中端发展，此时实体经济需要一系列配套的更为完善的游戏规则。品牌商需要对品牌的保护，需要对创新技术的切实的捍卫，需要高端的服务业为实体提供无微不至的服务，从金融到法律各方面的市场介入。很遗憾，温州的发展历程说明温州欠缺市场化向纵深发展的能力，利用紧缺时代的低端大生产模式获得第一桶金之后，他们抱着第一桶金不知所措。温州类似于“小姑娘”之类的原始融资游戏玩了三十年，经济周期下行高利贷市场崩盘的悲剧一再出现，说明依靠当地自身的力量，他们永远无法弥补上制度、人才、文化上的欠缺。遵循利润最大化的原始嗅觉，他们奋不顾身地扑入炒房、炒金、高利贷的泡沫链条，没有实体经济、权力经济支撑的泡沫游戏，充其量是一场小规模的庞氏骗局。温州的金改是温州浴火重生的契机，雷声大雨点小的金改现在留下了交易并不活跃的借贷平台供人唏嘘，这座城市三十年前在巨大的经济压力下破釜沉舟的勇气逐渐消失，失去了野蛮生长的成功基因。目前控制得极其严厉的金融体制，对温州雪上加霜，这座市场经济的重镇甚至没有培育出一家有特色的当地银行，远不如其近邻台州。浙江电视台采访温州当地经济，为了借贷设立的平台公司大多成为僵尸公司，银行以续贷为幌子对企业抽贷，以往最为活跃的民间借贷市场，现在数九严寒。其实，何止温州，房地产泡沫崩溃之处，我们无不看到低端的制造业，横生的高利贷，以及疯狂的房地产泡沫。中国经济版图上分为房地产泡沫茁壮的地区与房地产泡沫摇摇欲坠的地区：前者的经济数据非常亮眼，固定资产投资支撑了当地经济的发展 ; 后者陷入一片愁云惨雾之中，民间借贷冻结，房地产价格如飞云直下，银行避之惟恐不及。温州不过是其他城市的先行样板，未来有两条路可走。或者，得到更上级政府的重视，大量基础设施建设投资于当地，让当地走出困境。这条路是政府主导经济的不归路，结果是消灭中国经济中残留的市场基因，让东中西部一起过上靠老天撒钱吃饭的日子。或者，横下一条心推进市场化改革，以市场金融机构大力推进并购重组清除僵尸公司，以此培育适应温州当地的金融服务、法律服务业。温州民间的市场动力、民间资金得到重生，温州的房地产业也将借由实体经济的振兴得到重生。如果政府在温州经济萧条中只得到一条教训，不轻易推出严厉的限购等举措，以免因房地产泡沫崩溃作茧自缚，那么中国的经济终将在温州式泡沫的蔓延中历尽劫波，如果将温州的经济衰败视作制度对市场的束缚，不仅温州，中国的经济也将在更高层面上重生。; 个人分类: 杂七杂八|1291 次阅读|0 个评论

博客页面怎么这样了额？管理员呢？就因为我骂了几句房地产: 热度 1 jsnjjlj 2013-9-7 21:53; 博客页面怎么这样了额？管理员呢？就因为我骂了几句房地产商吗？; 202 次阅读|1 个评论

财政税收体制推动房价飞升: 热度 1 zls111 2013-8-25 01:14; 应该是在前前界政府推动了土地财政，并且把地方税收收缴中央，于是地方收入的一部分靠土地财政，而不是税收。于是，各个地方不断买地，还希望地价越高越好。于是80后，所谓刚需的就悲剧了，做了棋子，富了买地和收税的。; 2446 次阅读|1 个评论

回辽阳: 热度 20 nightreading 2013-8-10 18:00; 今年年初，岳父反复和我商量，想回辽阳，话语间都是叶落归根之意，终于近几日成行。老夫妻带着我一家三口，乘坐仅有的那辆上海-丹东K188慢车去了辽阳，路上时间近30小时，对于年近古稀的病残老人而言，其间辛苦可想而知，很心疼，但老人眉宇间的兴奋劲感染了我，有了些许安慰。到了辽阳已经是晚上十点。见到前来接站的小妹夫妇，老人压抑多年的情感瞬间崩塌，拉着小妹的手泣不成声，泪流满面，都很伤感。老人一生好强，多年从事水利基层工作，身体很是健壮，相识十多年，从来没有生过病。而恰是如此，三年前的那次脑溢血让人特别猝不及防，手足无措，无法接受。老婆几次红着眼给我说，在梦里老人还是健步如飞。而如今不得不接受的事实是，老人需要轮椅才能移动。不知道有没有上天，即使有，也是昏睡的，否则为何让一个质朴善良、素食终生、性情刚烈的老人丧失了他最为珍惜的行动能力？辽阳车站是新建的，一改原来的砖土灰泥结构，都是钢筋铁骨，顶盖透明敞亮，轮椅可以从车厢直接到站台。三个车站工作人员奔过来，一边说，哥们别急，我去拿电梯钥匙，一边催促另外的人员帮忙推扶，其间尽显主人的热情和骨子里的豪爽劲儿，瞬间大家成了无话不谈的朋友，这是本性还是职业素养？至今我也不清楚。反正在如今的公共服务行业里，他们是异类，这种特异却让人暂时忘却旅途劳顿和烦忧，很是感激。那个电梯是一个特制的升降台，依附于步行楼梯的扶手，速度不快，却极为平稳。等到大家簇拥走出车站时，已经是凌晨。各自安顿完毕，突然就是闪电似龙，声震如山崩地裂，接着就是狂风暴雨，我在庆幸中却觉得，这是辽阳以一种特殊的方式欢迎老人回家。第二天晴朗，老人很早就起来了，坚持要到外面转转，丝毫没有长途奔波之疲倦。然后姑姑、叔叔们都来了。老人和老姊妹们抱头一阵痛哭，就像一群孩子。上海距离辽阳甚远，老人病后与亲人相见也甚少，只有六叔代表大家过来几次。虽然都能理解，但我知道老人心里是有委屈的，如今也算是宣泄了。老爸，哭吧，哭吧。中午，一起聚餐，酒自然少不了，聊聊家常，不觉就是下午两点，六叔有了醉意，流了泪。到了晚上，老婆的几个同学过来看望老人，大家多年保持联系，很是熟悉，就在一个烧烤店聚餐，中午酒意未消，却不知不觉又是几瓶啤酒，后来深一脚浅一脚的走在太子河公园里，肆无忌惮的笑谈。看着太子河面上映出的片片火光和对面耸起的很多高楼，朋友解释说市政府过去了，于是地产也很是兴旺发达，不禁苦笑。又有人说，辽阳的房子全省第三，沈阳和鞍山后就是这里，我觉得不对，毕竟大连也是黄金之地。但还是庆幸几年前帮老人置办了一套房子，否则现在也是有心无力了。小妹就住在太子河畔，她说起辽阳的历史那是滔滔不觉，纯正的东北口音甚是悦耳，幸福的人都是一个模样，堵塞在钢筋水泥中的人们却是各自不同。昨日看到的太子河又称为大梁河，辽阳城市在河的北面，所以称为辽阳，古时却称为襄平，从公元前3世纪到17世纪，一直是中国东北地区的政治、经济、文化要地，也是军事重镇和交通枢纽。这里文化悠久，发现汉魏时期的墓群壁画比敦煌壁画还早500多年，也是曹雪芹的祖籍之地，市中心的白塔位于广佑寺内，非常有名。上次来辽阳，偶尔进入一家画廊，主人笔走龙蛇，泼墨成云的功力，让人叹服。一个地方的底蕴，不是靠几个高楼可以堆砌成型的，这种底蕴渗透到每一片绿叶和草根，熏染到房屋顶上的流檐飞翅，洋溢在人们的眉宇之间。如此的城市，也难怪让老人魂牵梦绕，失声痛哭，因为这里萦绕着自己的魂魄，深埋着自己的根。那滴滴眼泪有世事沧桑的酸楚，更多是魂魄归位般的喜悦。坐在太子河畔，看着一处星星点点的浮萍和莲花，我才真正理解什么是归属，什么是家！感叹几句：大梁河水过襄平，碧波涤荡萍如星。八宝琉璃广佑寺，千尺古塔镇辽东。十年弹指清风苦，三巡酒醉泣泪声。夜半行路深复浅，惊鸟过枝遁无踪。美丽的城市让人留恋，忘却烦忧，放几张图片。下面几张随意拍，特别留给李侠大哥：; 个人分类: 生活感悟|4421 次阅读|68 个评论

一个完整的房地产周期大约是15~16年: jiangming800403 2013-7-29 16:07; 房价涨是因为还在涨，一个完整的房地产周期大约是15~16年，从1998年房改算起，中国尚未经历一个完整的房地产周期。在不久的将来，房地产周期将会与婴儿潮退潮叠加在一起，带来严峻的去库存化压力。 1995年后中国年人口出生规模只有1500万人，本世纪初期的低谷不过1000万出头，直到2008年才出现新的婚育高峰和新婴儿潮。但结婚高峰不延续到2020年以后，每年初婚人数将由1000万对以上下降到700-800万对，某些年份甚至会下探600万对。目前，每年12万亿的住房销售面积，至少能提供1000万套以上婚房，显然，“丈母娘”需求是靠不住的。更何况目前不动产在建面积已经达到了50亿平方米，如果资金链不断的话，这些都会在2015年之前形成灾难性的有效供给。按照目前的态势，2020年之前至少有100亿平方米的住房面积进入市场，以人均30平方米的居住面积计算，其结果将会是非常荒谬的。实际在2014年前后，经过了两三次上涨以后，房地产不景气的一段时间。很多人抓住了07-08年和14年前后两个相对低价期，在北上广深买了房。相信牛刀、时寒冰的人，已经没有可能再在深圳买房了。牛刀、时寒冰为什么会预测错深圳房价，因为他们不相信深圳不会一直做血汗工厂，作为一个金融和高技术产业城市，深圳房价迟早会要向香港、东京、纽约看起。十几年前人民一直觉得房价很高，但是用今天的收入标准衡量，真的很高吗？等我们退休的时候，社会平均工资至少要每月1万（或者2500~3000美元了）。那时候我们回头再看1万左右的地级市中心房价，还会觉得很高吗？每平米不到2000美元，这与大多数欧盟同等规模的城市相比，真的一点都不高。买房就能赚到，早买早赚，这大体是不会错的。; 个人分类: 人口与城市化|4312 次阅读|0 个评论

只有把中产阶级变成无产者，房地产的折腾才能消停: 热度 1 jiangming800403 2013-7-22 13:53; 弗 . 恩格斯大约说过：“ 对于现代无产者，迁徙是最重要的自由，不动产只是枷锁。”因此，只有把中产阶级变成无产者，经济危机（特别是不动产领域里的折腾）才可以消停。房子是一种具有高收入弹性的特殊商品，如果不剥夺房子的投资品属性，社会上的闲置资本就会源源不断的进来。房地产繁荣是因为有钱不会花，有钱没地方花。由于低抚养比带来的人口红利，城市中产阶级和农村富农，积累资金的能力是迅速的，特别是城市原住民，本来就已经有了多套房，这笔剩余的消费资金，由于没有合适的投资渠道，大体都转移到了房地产里。所谓中国梦——就是中产阶级的房子梦。如果中产阶级永远为政府和银行打工，痛并快乐着，将家庭收入的 50% 用于住房，买第二套、第三套房，中国的房地产繁荣就会永远持续下去。房价高，还是因为房价还不够高，还不足以窒息经济。只有房价涨到足够将中产阶级剥夺成无产者，将潜在的购买者（投资者）排挤出市场，房地产市场才可能消停。剥离不动产投资（投机）功能，就是重新实行只租不卖的国有住宅政策，但是现在不切实际，除非银行成为最大的房东。当然，如果取消抵押贷款， 80% 的购房需求就会立即消失。当然，弗 . 恩格斯也说过：“ 统治阶级最明达的领袖总是力求增加小私有者的人数，以便为自己造就一支反对无产阶级的大军 …… 把可以逐年分期偿付的小住房卖给自己的工人，就是力图磨灭工人的一切革命精神，并用这种地产把他们束缚在他们做工的工厂里。”因此，住房抵押贷款“ 不仅丝毫没有减轻工人阶级所受的苦痛，甚至反过来直接危害工人 ”，此房奴之谓也。住房和基础设施建设背后的产业链很长，从钢铁有色、建材化工，到能源、交通运输，甚至机电设备制造，可以推动几十个部门的发展。相对于其他泡沫与社会再生产的关联程度更大一些，对经济发展具有一定的积极作用。一个明智的政府，必然是引导她的国民将结余的消费资金投资于社会再生产以及研发和创新，而不是用来买金子。然而，中国的特殊国情是，九五后“人口断层”已经无法避免的铸成，所谓“刚需”也要退潮，房地产的大限已行将不远。 1995年后中国年人口出生规模只有1500万人，本世纪初期的低谷不过1000万出头。持续10年的结婚高峰不延续到2020年以后，每年初婚人数将由1000万对以上下降到700-800万对，某些年份甚至会下探600万对。目前，每年12万亿的住房销售面积，至少能提供1000万套以上婚房，显然，“丈母娘”需求是靠不住的。更何况目前不动产在建面积已经达到了50亿平方米，如果资金链不断的话，这些都会在2015年之前形成灾难性的有效供给。按照目前的态势，2020年至少有100亿平方米以上的城镇住房面积进入市场，以人均30平方米的居住面积计算，其结果将会是非常荒谬的。《马克思恩格斯全集》第 18 卷第 233-321 页 http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-665009.html; 个人分类: 经济时评|3290 次阅读|3 个评论

如果不卖地，会不会有些市也会‘破产’？: 热度 1 lin602 2013-7-21 08:49; 美国的底特律破产了。以前还有冰岛国家破产的报道，近期希腊也不好过，通过缩减公务员人数来平衡，但引起了近期大规模的抗议。好象上次还有塞浦路斯也这样。卖地是目前国内不少地方政府的主要经济来源，目前吃公粮的人越来越多，开支也越来越大。如果房地方市场萎缩，没有卖地的钱了，这么庞大的公务员体系及办公开支会不会地方收税负担不了？这时候一些地方也象底特律一样破产？; 2372 次阅读|2 个评论

[转载]牛刀：中国在这场货币混战中面临完败: 热度 3 杨学祥 2013-6-21 18:22; 牛刀：中国在这场货币混战中面临完败牛刀：中国在这场货币混战中面临完败今夜，黄金跌破1300美元，这实际上是给中国经济泡沫进行毁灭性打击。如果不想完败，我们必须警觉。目前的货币混战局面已经越来越对我们很不利，很多招式其实直接冲着我们而来。比方说swap，这明摆着是全球六大央行一起来对付我们，为什么我们置若罔闻呢？最近的日元、澳元、英镑等非美货币的异动，明显将我们置于非常不利的位置，我们却在继续单边升值，这不是很奇怪的现象吗？不敢贬值吧，那就更完蛋。也就是说，我们最大的软肋都暴露在国际资本的炮火之下。昨天的美联储的声明明明就是冲着我们而来。其实我们也看到，美国很多经济数据都没有很好地表现，尤其是GDP和CPI都非常疲弱，只有非农数据好一点，4月份失业率降至7.5%，5月份又上升到7.6%，消费者信心指数也很微弱。消费者信心指数在美国是非常重要的，因为美国的经济主要是靠内需拉动的，消费者信心就理所当然的成为经济的晴雨表。这些数据，美联储一个也没有提，只要提这些数据就必然会打压美元指数，这是伯南克在2011年以前通常用的手法，我们记忆犹新，而本次却是出乎意料之外，直接表述要加息。这等于向国际资本市场发出号令，攻击新经济体国家的时刻来到了。否则，他没有必要提出在2014年加息。看来，老伯已经是绞尽脑汁，颇费心机了。这是很要命的，明显是冲着中国房价泡沫而来。因为伯南克以前威胁我们时就曾表述过：“适当的时候，我们将采取提高基准利率的办法打破一切泡沫。”这句话我一直记着。这次终于公开表示了。这等于提醒我们，2014年将是中国经济泡沫的破灭年，人民币将会出现大跌，房地产崩盘。他为什么有这个底气呢？（未完，见原文） http://niudao.blog.hexun.com/86210693_d.html; 个人分类: 防灾信息|1822 次阅读|8 个评论

2015——房地产繁荣的大限: 热度 1 jiangming800403 2013-5-26 12:00; 2015， 95+也开始20周岁了，而九五后“人口断层”已经无法避免的铸成，所谓“刚需”也要退潮， 1995年后中国年人口出生规模只有1500万人，本世纪初期的低谷不过1000万出头。持续10年的结婚高峰不延续到2020年以后每年初婚人数将由1000万对以上下降到700-800万对，某些年份甚至会下探600万对。目前，每年12万亿的住房销售面积，至少能提供1000万套以上婚房，显然，“丈母娘”需求是靠不住的。更何况目前不动产在建面积已经达到了50亿平方米，如果资金链不断的话，这些都会在2015年之前形成灾难性的有效供给。按照目前的态势，未来10年可能有200亿平方米的住房面积进入市场，以人均30平方米的居住面积计算，其结果将会是非常荒谬的。而且，中国传统文化中根本找不见“刚需” 所谓“亲在堂，不远行”， “别父居”是被人耻笑到的。当然，现实中媳妇与婆婆离得太近也不好。当80+（90+）遇到了50+、60+，也不能都怨媳妇不孝顺。; 个人分类: 经济时评|3097 次阅读|1 个评论

休斯顿房价：对比北京已涨到天上的房价: 热度 2 lunarsoil 2013-4-6 12:07; 在休斯顿行路半途中，正好看到路边有卖楼的指示牌，于是顺便进去看看样板房。纯粹是看看他们的房地产，仅作观赏，并非去买美国房子。这是一栋两层小楼，带车库、庭院。永久土地产权。房价39万美元。下面是样板房，除了可以搬动的东西，其它的都是你的。我看了一下，房子内没有衣柜。专门设计有一个小房间，安装几根杆子，整个房间就相当于衣柜，也是更衣间。反正有的是房间。这些房子都是高度工业化的产品，很多都是现成的材料，到现场安装和拼凑起来就行了。因为人工很贵，所以要尽量减少使用人工。客户甚至可以在工厂里买到整栋房子，把地基平整好了之后，来个大卡车，整栋房子直接吊到地基上，房子就盖好了。房子的主要材料是木头，所以房子寿命一般就是二三十年。而且，房子越老，维修的费用就越高，所以很少有人买老房子，如果太老了，干脆废弃或拆了。每年的维护：刷墙、整修、屋顶翻修，这些要花一些钱。根据房产的价值，每年需要缴纳几个百分点的税收，就是房产税。房子越值钱，交税就越高。很重要的一项工作，就是防治白蚁，每年都要花一笔钱防治白蚁。木头房子最怕蚂蚁。; 8417 次阅读|1 个评论

房地产的繁荣是因为有钱不会花，有钱没地方花: jiangming800403 2013-4-2 21:46; 房地产的繁荣就是因为有钱不会花，有钱没地方花。剩余资本应该用于生态环境建设和基础研究。但问题是，现在科研经费也变成了房子，; 个人分类: 经济时评|2371 次阅读|0 个评论

[转载]成龙大哥，啥时候你能给代言房地产: 热度 1 zywsict 2013-3-26 23:12; 成龙大哥代言小霸王，小霸王倒闭了；代言爱多VCD，爱多老入狱了；代言汾皇可乐，汾皇可乐没了；代言开迪汽车，全国才卖九百辆；代言格力空调，它世界名牌称号被起诉；代言霸王洗发水，被指含毒；代言思念水饺，被检出含病菌而下架。; 个人分类: 转载|1686 次阅读|2 个评论

计划生育是房地产的罩门: 热度 1 jiangming800403 2013-3-25 17:44; 资本家特别是房地产商，最不愿看到人口规模下降。人口下降，消费需求必然下降，这意味着生产过剩，并加剧竞争。但95+的人口断层已经铸成， 10年之间，中国房地产几乎无法避免的会滑向深渊。; 个人分类: 经济时评|2469 次阅读|2 个评论

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