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图说鬼城、空城
热度 3 baocunkuan 2017-1-19 16:19
曾经写过两篇文章讨论鬼城、空城(即《理性看待“鬼城”指数排行榜》: http://blog.sciencenet.cn/blog-828156-939062.html ; 《规划环评应体现生态文明价值规范——基于西部某新区规划环评的分析》: http://blog.sciencenet.cn/blog-828156-995222.html )。 去年年底,一次评审会以及评审会之前的现场考察,对鬼城、空城感触更深。 当今被社会广泛关注的过度城镇化及伴生出来的大量“空城”、“鬼城”,是如何在当下资源、环境与生态约束下, 被 规划“决策出来”。对于当下依然“火热”的各类新区新城开发建设,应谨记“紧凑、适度”的原则,应超越理论上的所谓 “ 承载力 ” 或 “ 容量 ” 的计算,应在不同的空间尺度(比如整个行政区域、新区的规划控制区域、新区的建设区域及新区建设区域内的不同功能区)以生态红线不突破、污染总量不增加、环境质量不下降为最低要求,尤其是不可“盲目、贪大”。下面几张照片,拍摄于早晨8点半,对于上午9点上班城市,这个时刻应是车水马龙,甚至交通拥堵。而此时的新城、新区,宽阔的马路上、偶尔驶过的汽车,却使新城、新区显得格外的冷清。
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理性看待“鬼城”指数排行榜
热度 1 baocunkuan 2015-11-27 11:57
理性看待“鬼城”指数排行榜 李月寒,包存宽 日前,有机构发布了“中国大陆城市‘鬼城’指数排行榜 (2015) ”,二连浩特、阿拉尔等前 50 个城市上榜,引起了地方媒体、党报及群众的广泛关注。早在去年 10 月该机构也对外公布了“鬼城”榜单,一度引发热议。“上榜”城市纷纷为自己开脱、辩解,“名落孙山”的城市暗自欣喜。两次榜单“登榜”的城市有了些许差异,到底是部分城市“鬼城”现象发生了缓解,还是榜单排行掩盖了真相?无论是“发榜人”还是“看榜人”均需要对“鬼城”指数及榜单城市理性看待。 过于看重“鬼城”指数排行榜是或许没有太大必要,原因有三:一是两次榜单用相同的数据却得出不同的结果, 2014 年用城区常住人口与建成区面积的比值进行衡量, 2015 年又加上了城区暂住人口,计算方法的不成熟决定了计算结果具有一定的不确定性。此外,对于应该选用的城区“人口”应该是户籍人口而非常住人口或“常住人口 + 暂住人口”等方面也存在较大争议。二是“鬼城”指数 0.5 的划定界限需要进一步分析,为什么选用 0.5 而不是 0.8 或 0.3 ?就人口密度而言,我国依东、中、西区位递减;就主体功能区划而言,我国分优化开发区、重点开发区、限制开发区和禁止开发区,不论区位和主体功能差异,对“鬼城”判定“一刀切”显然不符合我国差异化的发展逻辑。三是“低于或稍微高于 0.5 ”含义模糊,“低于”与“高于”本身相互矛盾,“稍微高于”又如何界定? 0.51 是稍微高于, 0.59 就不是稍微高于了么? 过于看轻“鬼城”指数排行榜也是不可取的。过去三十年尤其是最近十多年来,我国出现“扩城大跃进”,唯 GDP 主义、盲目规划、过度建设、户籍制度滞后等因素导致或加速了“鬼城”的出现。 2006 年我国建成区密度为 0.99 万人 /km 2 , 2013 年下降为 0.79 万人 /km 2 。 8 年时间,全国城区人口增加 13.4% ,而建设用地面积增幅高达 42.17% ,城市普遍低密度蔓延是不争的事实。“鬼城”指数排行榜无疑给部分城市乃至全国敲响了警钟。没有上榜不代表没有蔓延的问题,未登榜就沾沾自喜只是“五十步笑百步”而已。 未来城市是“鬼上加鬼”还是能够“去鬼城化”,还需结合主体功能区定位、城市自身的发展阶段“开处方”。榜单上的城市大致可以分为三类。第一类,诸如嘉峪关、鄂尔多斯等城市,受西部大开发战略带动城市曾出现爆发式增长,近 5 年城镇化率均超过 70% ,按照城镇化的诺萨姆曲线,已经处于城镇化稳定阶段,城市人口增长速度趋缓或出现停滞,甚至出现“逆城镇化”也是有可能的。该城市常住人口略大于等于户籍人口,人口流入需求较小。为避免城市“鬼上加鬼”必须对建设用地“做减法”,实现“精明缩减”甚至比“精明增长”更重要,难度也更大。第二类,诸如钦州、防城港等城市,具有良好的地理气候条件,近年城镇化率位于 40~50% 之间,处于城镇化加速阶段,但主导产业多属资本密集型或技术密集型,吸纳人口的能力有限,甚至这些产业是“排斥”劳动力的。同时,该区域近年常住人口均小于户籍人口,是显著的人口持续导出型地区,未来出现人口大规模增长的机会窗几乎已经关闭。此类城市需要认清事实,心怀“鬼”胎继续扩城只会成为“鬼城”榜单的“常客”。第三类,如周口等城市,位于人口密集的中原经济区,属于国家战略的重点开发区。 2013 年城镇化率为 34.78% ,常住人口超出户籍人口近 30 万人,人口劳动力流入需求较大,该区域登“鬼城”榜单为暂时现象甚至是假象,未来“去鬼城化”的机会窗很大。需要放低城市准入门槛、拓宽入户通道、提供均等化公共服务,通过扩大城市人口规模提升城市紧凑度。 “鬼城”归根结底是无序开发、过度开发、分散开发导致的。《国家新型城镇化规划》到《生态文明体制改革总体方案》,再到十八届五中全会公报,均提出要坚持新型走城镇化道路,以空间规划为基础、以用途管制为主要手段优化国土空间开发,尤其是力图通过空间规划划定生产空间、生活空间、生态空间,明确城镇建设区、工业区、农村居民点等的开发边界,以及耕地、林地、草原、河流、湖泊、湿地等的保护边界,无疑将为未来中国城镇化的“驱鬼”、“打鬼”提供坚实的政治基础、政策支持和制度保障。新型城镇化道路有利于把建设用地面积控制住,把户籍人口提上去,实现紧凑发展。各城市需要抓住新型城镇化这一机遇,从本质上实现“去鬼城化”。 (作者分别为复旦大学环境科学与工程系博士生、教授) 本文刊于《中国环境报》2015-11-27,第二版:http://www.cenews.com.cn/gd/hjsp/201511/t20151127_799767.html
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中国的鬼城(房地产过热的后果)
热度 9 小水獭 2015-11-17 13:17
数据挖掘揭示了中国的鬼城的程度 本文使用google translate翻译自 http://www.technologyreview.com/view/543121/data-mining-reveals-the-extent-of-chinas-ghost-cities/ 请更喜欢原汁原味阅读该新闻的朋友往下拉,最后是英文原文。 过度发展的中国创造了或多或少无人居住的城市地区,即鬼城。没有人知道这个问题有多严重,直到百度利用其大数据实验室一探究竟。 近年来,中国经历了一定时期的史无前例的城市发展。城市生活的人数从 1984 年的 8800/平方公里 ,增长到 2010 年的 41,000 。而这仅仅是开始, 2011 年和 2013 年间中国所使用的混凝土比美国在整个 20 世纪使用的都多。 一些这方面的建设的地域发生了供需失调。在中国各地,开发商 如此之快地 建立了这么多的住房, 甚至在这个世界上人口最多的国家中, 已经超过了需求。其结果是鬼城的出现,整个城市地区都或多或少冷清成为广为人知的现象。 但是,在很多鬼城报告的传闻是基于不可靠的测量,如晚上在住宅楼对灯的数量的简单计数。这不是一个特别准确的方法,这不仅是因为它忽视了旅游业造成的季节性变化。许多地方在旅游旺季繁忙,但淡季时为空旷。所以暂时无法与真正的鬼城区别。 这引发了一个有趣的问题:中国的鬼城问题真的存在么? 今天,感谢光华志在大数据实验室在百度的工作,百度是中国版的谷歌。同时百度也是地球上最大的网络公司(一个尝试与谷歌和亚马逊竞争世界的公司,是 “ 中国的梦想互联网巨头 ” ),和几个好朋友。他们已经使用了百度收集的中国的鬼城所在位置的数据。而通过跟踪的人随着时间的推移,百度的团队可以分辨出 季节性的假 幽灵城镇。 约 700 万人报名参加百度的非凡数据,在它提供的基础上得出了中国的 13.6 亿居民的结果。 当然,这些人主要是年轻人,因此数据并不具有广泛代表性的中国社会。然而,它确实给计算城市生活密度的方法提供了一个思考。这使得在全国各地的在一个几十米测量的分辨率上同时进行比较成为可能。 百度在 2014 年和 2015 年每天跟踪它的用户超过六个月,使用一个共同的聚类算法来计算自己的家的位置。随后,他们与相关已知住宅区另一个数据集这些地方制定出他们的住所。然后,他们计算出生活中的每个百米 100 米范围内的人的城市密度的数量。 中国的住房和城乡建设部的规定,一个标准的城市为该区域一平方公里的面积应容纳 10000 人。光华将鬼城定义为居住率只达到该数据的一半的地方。 为了找出这些地方,他们已经建立了一种算法,只需对区域狩猎的密度小于一半的中国标准。但是,他们走得更远,跟踪密度随着时间的推移,看它是否处于旅游旺季。 结果得到了有趣的解读。在中国不仅识别超过 50个 鬼城,他们也能够分析其空间分布,以及它如何与周边的地理环境和城市环境。 乳山市,位于靠近大海,拥有 21 英里美丽的海岸线已经被严重开发的。这里的房子是空的大半年,但人口密集,在旅游旺季。这清楚地表明乳山作为一个旅游中心,而不是一座空城。 相比之下,康巴什的人口变化有一个明确的每周一次的周期。这是一个明确的信号,这是一个鬼城。 这是有趣的工作,正确的第一次测量鬼城现象。 而不是只计算晚上在某居住区的房屋数量与光线的指标 ” , “ 百度大数据可以实时、各地 的同时统计精确数据。 这将有助于中国政府在未来做出更好的规划决策,也提醒人们也许可以考虑搬到这些地区居住。 (百度一直担心在这项研究中有排名的幽灵城市可能会影响房价。 ) 如果有人想进一步探索,他们都被放在一个互动网站, www.bdl.baidu.com/ghostcity 他们的工作数据,任何人使用。尽情享受吧! Data Mining Reveals the Extent of China’s Ghost Cities Over development in China has created urban regions known as ghost cities that are more or less uninhabited. Nobody knew how bad the problem was until Baidu used its Big DataLab to find out. In recent years, China has undergone a period of urban growth that is unprecedented in human history. The number of square kilometers devoted to urban living grew from 8,800 in 1984 to 41,000 in 2010. And that was just the start. China used more concrete between 2011 and 2013 than the U.S. used in the entire 20th century. Some of this building has been misplaced. In various parts of China, developers have built so much housing so quickly that it has out stripped demand, even in the world’s most populous country. The result is the well-publicized phenomenon of ghost cities—entire urban areas that are more or less deserted. But much of the reporting on ghost cities is an ecdotal or based on unreliable measurements such as a simple count of the number of lights on at night in residential buildings. That’s a particularly inaccurate method, not least because it ignores seasonal variations caused by tourism. Many places are busy during the tourist season but empty during the off-season, and not just in China. So being unable to distinguish these from ghost cities is something of a problem. And that raises an interesting question: how bad, really, is the problem of ghost cities in China? Today we get an answer of sorts thanks to the work of Guanghua Chi at the Big DataLab at Baidu, China’s version of Google and one of the biggest Web companies onthe planet (for an inside look at Baidu’s attempt to compete with the Googles and Amazons of the world, see “ A Chinese Internet Giant Starts to Dream ”), and a few pals. These guys have used the location data that Baidu gathers about its users to work out exactly where China’s ghost cities lie. And by tracking people over time, the Baidu team can distinguish between ghost cities and towns that are seasonally empty. Baidu has an extraordinary data base to draw on. Some 700 million people have signed up for the services it offers, a significant proportion of China’s 1.36 billion inhabitants. Of course, these people are predominantly younger so the data is not broadly representative of Chinese society. However, it does give an idea of urbandensity and how this varies both in time and across the country at a resolution measured in a few tens of meters. Baidu tracked its users throughout each day for more than six months in 2014 and 2015 and used a common clustering algorithm to calculate their home location. They then correlated these locations with another data set of known residential areas to work out where they lived. They then calculated the urban density—the number of people living in each 100 meter by 100 meter area. The Chinese Ministry of Housing and Urban-Rural Development states that a standard urban region with an area of one square kilometer should house 10,000 people.Guanghua and co define a ghost city as an area with half this density. To find out where these areas lie, they’ve built an algorithm that simply hunts for areas with a density that is less than half the Chinese standard. But they go further and track the density over time to see whether it picks up during the tourist season. The results make for interesting reading. Not only does the team identify more than 50 ghost cities in China, they are also able to analyze their spatial distribution and how it relates to the surrounding geography and urban setting. They give as an example the city of Rushan, which is located near the sea and has 21miles of beautiful coast line that has been heavily developed. The houses here are empty for much of the year but densely populated during the tourist season.This clearly shows Rushan as a tourism center rather than a ghost town. By contrast, the city of Kangbashi has a clear weekly cycle of population change albeit with very low density of residents. That’s a clear sign that this is aghost city. That’s interesting work that properly measures the ghost city phenomenon for the first time. “Instead of just counting the number of homes with light at night incertain residential areas as the indicator of “ghost city,” Baidu big data can count the population precisely, in real time, and in national scale,” sayGuanghua and co. That should help the Chinese government make better planning decisions in future and should also inform people thinking of moving to these areas. (Baidu has been careful not to rank the ghost cities in this study for fear of influencing property prices there.) And if anybody wants to explore further, these guys have put their work data on an interactive website, www.bdl.baidu.com/ ghost city, for anybody to use. Enjoy!
个人分类: 人在旅途|4730 次阅读|14 个评论
“土建”中国,浪费多少?
热度 23 lanxum 2014-10-21 11:34
“土建”中国,浪费多少? 141021 李健 一边拆,一边建, 让我们得到了两项世界第一 ,一方面我们消耗了全球最多的水泥和钢材,另一方面创造了全球最多的建筑垃圾,每年高达 4 亿吨,建筑垃圾的数量已占到垃圾总量的 30% ~ 40% 。 http://www.chinanews.com/estate/2010/08-03/2442943.shtml 短命建筑—— 中国建筑科学研究院预测,建筑过早拆除将导致中国每年碳排放量增加,同时还将导致巨大的资源浪费。据计算,“十二五”期间我国 每年 因过早拆除房屋 浪费 数千亿元 。 http://finance.ifeng.com/a/20141014/13184093_0.shtml 1 、广州陈家祠广场,2010年迎亚运人居环境整治工程,投8亿,2014年拆除,1年扔2亿, 原因:地铁8号线延长工程。寿命:4年。 2 、北京凯莱大酒店(四星级),地标性建筑,1992年开业,2008年重新装修,2010年拆除, 原因:向后退45米,新建五星级酒店。寿命:18年。 3 、沈阳五里河体育场,1988年投资2.5亿,2007年拆除, 原因:新建奥林匹克中心。寿命:19年。 4 、浙大湖滨校区3号楼,1991年建成,2007年拆除, 原因:以24.6亿卖给某地产公司用于商业开发。寿命:16年。 5 、上海延安高架路东段,1997建成,2008年拆除, 原因:配合外滩通道综合改造工程。寿命:11年。 6 、辽宁丹东公铁立交桥、铁路货运综合楼,投资三千万,2008年竣工,2010年拆除, 原因:让道沈丹高铁。寿命:2年。 7 、沈阳辽展饭店,1991年开业,2010年拆除, 原因:建五星级辽展国际饭店,寿命:19年。 8 、湖北省体育局首义体育培训中心综合训练馆,1999年建成,2009年拆除, 原因:复建首义古城。寿命:10年 9 、重庆永川市会展中心,2000年建成,2005年拆除, 原因:建永川第一个五星级酒店。寿命:5年。 10 、青岛铁道大厦,1992年建成,2007年拆除, 原因:迎接2008年奥运会。给青岛火车站改造让路。寿命:15年。 11 、合肥维也纳森林花园小区,2005年建成,当年拆除, 原因:影响合肥城市景观中轴线山景。寿命:0年。 12 、南昌五湖大酒店,1997年建成,2010年拆除, 原因:炸四星建五星。寿命13年。 13、北京哈德门饭店,1974年开业,2008年拆除, 原因:建超五星酒店。寿命34年。 14、北京台湾饭店,1990年开业,2010年拆除, 原因:三星改五星。寿命:20年。 15、海口千年塔,2001年为纪念新千年建成,投资3000万,2009年拆除, 原因:建海南国际会展中心。寿命:8年。 16、昆明宏仁新村-新农村小区,投资3亿历时五年建成,2010年拆除, 原因:不符合昆明“城中村”改造政策。寿命:不到1年。 。。。。。。 中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长、百年建筑研究院执行院长朱文俊:英国、法国、美国的建筑统计,平均使用寿命唯125年、85年、80年。百年老屋随处可见。 日本东京六本木新城 ,2003年开业,是一个享誉世界的城市综合改造项目,总建筑面积80万平方米左右。在正式开工建造之前的14年时间中,政府管理部门、开发企业、业主代表们,组织召开了 400多场听证会 。而建造的时间,仅花了3年。对城市更新如此严谨和负责! 鬼城—— 据全国科学技术名词审定委员会审定,鬼城是指资源枯竭并被废弃的城市,属于地理学名词。随着城市化的推进,出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区,这些新城新区因空置率过高,鲜有人居住,夜晚漆黑一片,被形象地称为“鬼城”。 http://baike.baidu.com/subview/262769/10317274.htm?fr=aladdin 拉链马路—— 据测算,“拉链马路”导致需要开挖损坏部分设施收费是:沥青路面每平方米300多元,水泥路面每平方米为170到200元,普通人行道板每平方米100多元,路沿石每米90元,下水管道每米1000多元,自来水管道每米700元,排水管网接入城市管网每处8000元,施工人员的工钱每天40-70元……诸如此类加起来, 城市道路每挖1米得花费至少上万元 。 除了算得清的成本,还有许多算不清的成本。这些成本包括:施工污染、安全隐患、交通堵塞、汽车油耗、行人误工误时费用等等。《2004年城市建设统计公报》显示,全国城市拥有公共交通车辆28.7万标台,全年运送乘客426.7万亿人次,城市出租车辆90.3万辆。这些车辆当中如有1‰每天在开挖道路施工现场堵塞一次,乘客滞留时间和其他额外成本之大定是个天文数字。 据统计,到2004年末,全国拥有城市道路22.2万公里、道路面积35.2亿平方米。在这22.2万公里的城市道路中,如果有1%曾经有过拉链现象,那么摊到全国就有2220公里的道路面临修复。按每挖1米1.4万元计,全国在市政修补费用开支上要浪费多少钱,再加上马路开膛破肚而无法算清的成本, 这项浪费之大实在难以估量。 http://baike.baidu.com/view/4488421.htm?fr=aladdin 这些问题的原因?。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。 这些浪费谁能算清楚??? 调查:您那里短命建筑有多少? (以上资料来源于网络整理)
个人分类: 管理idea|5384 次阅读|19 个评论
[转载]继鄂尔多斯之后,去年国内出现12座新鬼城
stefanzan 2014-3-6 20:47
继鄂尔多斯之后,去年国内出现12座新鬼城
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全国‘鬼城’(空房)知多少?
热度 3 lin602 2013-8-27 22:14
此处的鬼城,就是指大量空房没有人住,晚上一片黑暗。 见: http://www.15ss.cn/news/2011521/n47531023.html 见网上一消息,山东乳山的银滩好象有‘鬼城’。几乎没有人住,卫生特差。 http://blog.sina.com.cn/s/blog_4c00d7b20100p4lf.html 犯罪呀!
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[转载]地产泡沫之殇:众多三四线城市新区宛若鬼城
热度 1 songhaiyu 2013-4-22 16:53
《证券市场周刊》2013年第13期封面图。    地产泡沫之殇    卫星图上,中国从南到北众多三四线城市新建城区空空荡荡,宛若“鬼城”,大量空置房预兆着房地产市场泡沫破裂的危险,而银行业的现金链条更为堪忧。   本刊记者 张尚斌/文   “中国的房地产市场存在很大问题,一些民众购入多套房产作为投资,造成大量房屋空置。”投资大师、索罗斯基金管理公司创始人乔治·索罗斯(George Soros)表示,现在投资中国房地产市场将承担重大风险。   早在2005年,索罗斯就曾预言,美国的房地产泡沫一两年内会破裂,中国也挺不过三年。他猜对了美国,却猜错了中国。   索罗斯、吉姆·查诺斯(James Chanos)、吉姆·罗杰斯(Jim Rogers)等全球投资大师并不看好中国房地产市场,但根据胡润研究院《2013年中国千万富豪品牌倾向报告》的调查数据显示,仍有64%的中国富豪表示将房地产作为投资首选,这一比例已连续四年超过60%。   是投资大师们错了还是中国的富豪们错了?或许,他们的最大分歧并不在于中国房地产市场是否存在泡沫,而是泡沫将在何时破灭。   中国房地产市场泡沫何时破灭仍需时间检验,但中国部分城市的房地产市场出现空置率危机却是不争的事实,作为房地产泡沫的“终极产物”,“鬼城”危机正在三四线城市蔓延——内蒙古 鄂尔多斯 ( 8.19 , -0.03 , -0.36% ) 及二连浩特、江苏常州、湖北十堰等均在名单之列。   美国一家名为商业内幕的网站甚至公布了若干幅郑州市郑东新区的卫星图片,并从图片上判断,这只是“一片空屋的堆积”,可能是中国最大的“鬼城”。当然,这一结论遭到了郑东新区管委会官员的强烈反击。   商业内幕网站报告称,这是房地产泡沫显而易见的标志:整座的城市街道空空荡荡,政府大楼宏伟壮观,有些城市甚至建在完全不适合人居住的不毛之地,简直就是当代的金字塔。按照每年新增10座城市的速度,名单肯定会越来越长。   中国互联网的调查和对冲基金Pivot资本的走访均显示,超过三分之二的中国人都希望房地产泡沫会很快破灭。   Pivot曾预测中国在2012年政府换届之前会不惜一切代价为市场注入资金,而换届完成后,新一届政府必须解决这一不可持续的局面,这是Pivot判断2012年下半年开始房价强势抬头、进入2013年下半年之后房价开始稳定并逐步走向泡沫消除的主要原因。 资料图片    泡沫有多大   在危机时期,计划经济模式变得更具吸引力。自美国陷入金融危机以来,波及了世界大部分地区,很多人认为中国的经济模式有其合理之处。   但是,正如全球最大的空头基金公司——尼克斯联合基金公司总裁吉姆·查诺斯指出,中国的经济模式会导致不良投资大量积累,而不良投资最集中的领域在房地产市场。经济学家凯茨尼尔森(Vitaliy Katsenelson)比较了当前中国和日本在20世纪80年代后期的房地产泡沫,结果并不乐观。   和美国早期一样,中国人都认为他们“必须”拥有自己的房子,这样的念头随着不断上涨的房价而增强。并造就了一些大城市——如北京和上海的可负担比率惊人,在经历了2012年9月份以来房价的报复性上涨之后,北京的房价收入比(住房价格与城市居民家庭年收入之比)大概在25,而上海大约为20。即使看全国平均水平,也超过8倍。   这个比例是很重要的——它揭示了中国房地产泡沫的规模在哪个范围内。东京在日本房地产泡沫去泡沫高峰期的时候,其房价收入比也只有9倍左右。因此,以日本为参照物,中国城市居民的住房负担能力非常低,而住房价格过于高了。   此外,还有一个有趣的数据:2009年中国的房地产投资占国内生产总值的10%,而2007年为8%。而在日本,在泡沫高峰期,该数值也从来没有超过9%;在美国,它从来也没超过6%。   泡沫破裂的一个预兆就是全中国遍布着大量的空置房,2011年曾有估计认为全国空置房多达6540万套,但其后遭到否认。6540万套空置住房可能并不是一个准确的数字,但无人能否认中国诸多城市存在着大量的空置住房。   据2013年3月全美房地产经纪人协会公布的数据,美国的住房空置率为4%,即约有250万套的空置住房。而据北京市公安局 人口管理中心的数据显示,2012年上半年的空置住房大约有381万套。   吉姆·查诺斯对中国的房地产是看跌的,他告诉CNN金钱:“这个史诗般的房地产泡沫和建筑泡沫会在某个点结束,它不会是愉快的。”   凯茨尼尔森认为,中国房地产市场存在泡沫是有目共睹的,争论在于泡沫何时会破灭?而因为政策干预以及政府能够调用庞大的金融资源,泡沫破灭的时机要比预想得晚。   电视剧《蜗居》中的两姐妹就是两种房奴的心态。据查诺斯的报告,典型的中国夫妻拿着4万美元的薪水却买着70万美元的房子,夫妇离婚为了购买两套房产的比比皆是。在一些地方地块的拍卖中,“地王”层出不穷,而拍卖的溢价越来越高,许多没有装修、家电的毛坯房,尽管只有70年产权,其价格却超过美国。房地产投机使得中国房价自2003年以来上涨数倍。其中,国有企业在土地拍卖中购买了82%的土地,其拍卖价格要比二级市场公允价格高出27%。   吉姆·查诺斯称,中国已为10亿人口建立了30亿平方米的办公空间,足以为每个人提供一间标准的私人办公室。根据Pivot资本的数据,在一些可容纳100万人的“鬼城”里,建造着世界上最大的购物中心,但是却有95%的空置率。固定资本的投资已经超过GDP的50%以上,超过日本在上世纪80年代末、亚洲四小龙在上世纪90年代中期以及随后的危机高峰的水平。   这种狂热已经像病毒一样蔓延并超越国界,中国内地人民的购买力也推动了其他地区的房地产价格。在中国香港,一个140坪(约合460平方米)的公寓能卖出3700万美元的高价,高于纽约市房地产泡沫时期的最高价。香港地区的按揭利率不到1%,而且是浮动利率。据估计,加拿大温哥华50%以上的豪宅为中国人所购买。   房地产的狂热也体现在大宗商品之上,特别是金属等建筑业必须品。   比如基础商品钢、铁、铜、水泥等,尽管中国企业有着巨大的产品积压和闲置产能,但仍占据了全球三大铁矿石供应商(均为巴西和澳大利亚企业)65%的需求。Pivot资本认为,中国一直在做“得克萨斯对冲”,即提高其在工业材料行业的头寸,主权财富基金中国投资有限责任公司购买了大量的海外矿业公司的股权。 资料图片 资料图片    表外资产和影子银行水有多深?   在海外对冲基金看来,商业银行和中国房地产过热有着骨肉血亲的关系。为何在房地产市场受到打压,地产公司仍能够苟活甚至坚挺,商业银行的表外资产扩张居功至伟,通过将贷款转移至表外来规避监管。   Pivot资本认为,中国商业银行保守的贷款标准已经让位于每年20%-30%的信贷增长。惠誉就曾发表文章认为 中国银行 ( 2.91 , -0.01 , -0.34% ) 业贷款量被人为低估了,“很多银行将贷款转移到表外,形成普遍的信贷增长和信贷风险。”银行一直从事事实上的证券业务,将贷款重新包装成理财产品,然后再转售给客户公司从事土地投机。而这些交易通常入账被列作投资,而不是负债。   中国的影子银行系统中和美国有着类似的版本,特别是在雷曼倒闭前:信托贷款疯狂增长、财政囊中羞涩、财富管理产品和一些贷款捆绑在一起,为银行产生费用。   2012年,中国银行业在总贷款的份额下降,从十年前的92%下降到52%。在2012年第四季度,非银行贷款占新增信贷发行的60%。据Pivot估计,影子银行的资金至少有四分之三投入到了房地产市场或者相关行业。Pivot据此认为,影子银行的规模会影响泡沫破灭的冲击力和经济受伤的深度,但影子银行规模越大,反而使中国房地产泡沫不可能马上破灭,他们给出的时间表是在2013年下半年至2015年间。    庞大债务影响地产市场   庞大的信贷规模也是查诺斯等人极力看空中国房地产市场的原因。信贷扩张背后,是地方政府债务以及企业债的恶性扩张。   早在2009年,中国信贷规模已超过GDP的140%,接近1991年的日本和2009年的美国,即200%的危险水平。这是一个不妙的征兆,因为美国国家经济研究局认为信贷快速增长是金融危机最好的预测指标,这是他们对于140年来60余次金融危机研究之后得出的结论。美国西北大学教授史宗瀚(Victor Shih)认为,中国国家债务水平刚刚超过GDP的20%,但如果加上地方债务,债务总额将接近国内生产总值的70%-80%,与美国的90%接近,但中国在地方债务方面更加不透明。   美国当前的债务与GDP比为103%,其实无论是中国还是美国,很多隐形债务被掩盖。但是近两年这些数据已经越来越清晰:如图4所示,我们可以看到中国信贷泡沫的程度到底有多严重。   2011年,中国企业的债务杠杆迅速攀升至GDP的130%,企业杠杆比率位居全球主要经济体首位。自2008年以来,这种高杠杆的结果是大量投资集中在制造业,导致许多部门,如太阳能、钢铁和造船产能过剩。   一些企业债务问题已经开始爆发,作为世界最大的太阳能电池板制造商,无锡尚德无法偿还3月份到期的30多亿元的票据——该公司自2012年第一季度已连续四个季度亏损,并正在重组。据彭博社报道,中国太阳能企业都在苦苦挣扎,在举债扩大产能供应之后,导致供过于求,价格下降挤压利润。无锡尚德也许是中国企业债务一个危险的信号。   债务和金钱是可替代的。债务拥有金钱的所有属性:无论是企业、家庭、金融行业,都在努力以债务换取增长,欧洲和美国都尝到了痛楚。可悲的是,它仍然是中国GDP的“总杠杆”,回想金融危机以来中国的五年:没有成长,没有去杠杆化,债务总额占GDP比重超过资不抵债的发达国家——即算上所有的表外债务,包括影子杠杆。   2012年,正是由于信贷强劲回升,房地产市场奇迹般地恢复。人们通常认为,中国已经软着陆,即使信贷问题重新出现,一些政策保持放松:中国人民银行通过降低存款准备金率、贷款利率,监管机构也可以放松银行贷存比率上限,如果需要的话,中国可以轻易借新债。   不过在Pivot看来,房地产赖以生存的信用体系表现出了诸多金融脆弱性的指标:信贷过快增长(房地产热潮);道德危险;关联方贷款(当地政府基建项目);贷款容忍度(地方政府贷款);影子银行体系的增长(一直伴随着金融自由化);庞氏融资(即资产价格上涨,通过理财产品、信托贷款);增加了银行的资产负债表风险(隐蔽杠杆上升);持续时间不匹配和违约的危险(短期理财产品到期日);传染风险(信用担保网络);金融欺诈和腐败。   金融脆弱性不仅看起来是在上升,政府似乎在失去信用体系的控制权。储蓄从国有银行系统的存款迁移到收益率较高的非银行信贷工具。此外,富人越来越愿意逃避资本管制,移民或者转移财产。这些事态的发展,将使银行体系的存款变得不太稳定,而且使房地产发生资金抽离。   今天的中国类似于2008年之前的几个发达经济体,信贷投放过多过快。太多的钱用于投资,结果却难以产生足够的现金流,以还清债务。如,2012年,非金融机构新增信贷达15.5万亿元。信贷大规模激增发生在2009年,当时非金融机构信贷高达GDP的45%,从那时起,中国经济已经沉迷于信贷,需要越来越多的债务增长来支持经济。在2007年和2012年之间,信贷占GDP的比例上升至超过190%,同比增长60个百分点。中国最近的扩张信贷相对GDP的比例远远高于日本在20世纪80年代末的时期或美国在雷曼兄弟倒闭的时期。   大多数中国经济学者并不认同外资机构的观点,认为信贷快速增长在中国不担心,因为债务是由国内储蓄提供融资,而不是由国外提供。然而,历史记录表明,金融崩溃的经济形势下,信贷一直迅速增长并不能让经常账户赤字增加(如,20世纪80年代日本“泡沫经济”就由国内提供融资)。   中国总的非金融信贷约占国内生产总值GDP的200%,与美国和其他发达经济体相比是比较低的。然而,成熟的经济体似乎有更大的能力承担债务。用经济学家的说法,“金融深化”与经济发展水平密切相关。   事实上,中国相对其他新兴市场而负债累累,和日本20世纪80年代中后期的负债数额基本相同,即使日本当时的人均收入要高得多。令许多经济学者安慰的是,中国的公共债务占GDP不到30%。Pivot认为,官方的数字可能起误导作用——大部分债务在资产负债表之外,因为大部分贷款是发放给政府控制的实体,大量银行贷款在本质上是准财政。为了全面了解中国的主权负债,必须加上地方政府的基础设施建设项目、政策银行债务、资产管理公司负债(其中用于收购银行不良贷款及其他),以及铁道部发行的债务。当这些负债加起来,中国的公共债务可能接近GDP的90%。值得注意的是,90%被经济学家认为是公共债务的可容忍上限。   较高的公共债务水平都会导致长期经济增速下滑。经济学家安德鲁·亨特(Andrew Hunt)估计,自2007年以来,中国真正的公共债务增加额约为GDP的60%左右。如果再次重复2009年的信贷刺激方案,其真正的债务占国内生产总值的比例将超过希腊。 资料图片    如何在泡沫中获利   中国房地产市场存在泡沫,一些投资者则开始张罗从泡沫的崩溃中获利。投资者考察住宅房地产使用多种指标,如价格收入比、价格租金和承受能力之比。从本质上讲,人们是否购买住房,以从他们可否承担月供最值得考虑,因为即使那些交不起首付但可以承担月供的人,凑足首付只是时间问题。可比销售价格也经常用到,但会受到周期性的严重影响。   比较美国和中国一些城市的物业估值,有三项指标(价格收入比、价格、租金与按揭贷款的负担能力之比),结果显示,相对于美国住房,中国房地产被大大高估。一些海外相关ETF基金已经被当作做空中国房地产的标的,如富时中国25指数ETF 以及MSCI香港指数基金。   巧合的是,澳大利亚和加拿大的房地产市场已经同中国房地产市场的相关性越来越强。比较澳大利亚、加拿大与美国住房市场,虽然澳大利亚和加拿大两国房价远比中国低,但却比美国高2-5倍。   如果中国因房地产市场崩溃,经济陷入缓慢增长,原材料进口自然会放缓。这将影响澳大利亚和加拿大,因为它们都对中国出口原材料。而且两国的房产市场将紧随中国房市而动。   对原材料的需求的下降可能会导致澳元、加元贬值,也将打击澳大利亚和加拿大的大宗商品生产商,如必和必拓(BHP Billiton)或钾肥公司(POT)——即使它们不直接做中国业务。在Pivot等国外机构看来,中国房地产市场与贵金属市场是联动的,如果中国的住房市场崩溃,黄金和白银可能会和其他商品一样进入大熊市。
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[转载]营口不是鬼城吗?
jiangming800403 2013-4-2 09:44
中国指数研究院昨日发布的《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数》分析报告,公布了对100个城市的全样本调查数据:3月,全国100个城市住宅平均价格为9998元/平方米,与2月相比每平方米上涨105元,是自2012年6月连续第10个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.23个百分点。3月份全国房价上涨的城市,已由2月份的74个上升到84个,涨幅居前十位的城市依次是:湛江、厦门、石家庄、郑州、柳州、北京、苏州、南宁、 营口 、烟台。 --------------------------------------------------------------------- 营口不是鬼城吗? 凤凰网: 营口疑变鬼城 政府救市无果
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