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这个“墓”字竟如此令人讨厌？
热度 6 fdc1947 2013-10-27 19:45
人总有一些忌讳的字词，比如，自己的名字，如果被长辈或平辈人称呼，觉得很正常，但是，如果被小辈人提及，就会觉得别扭、不愉快，心想：这名字是你叫的？ 古人的忌讳比现代人多得多。也拿人名来说，古人说话、写文章，都不能够提及尊长的名字，这里的尊长包括自己家里的，也包括国家的。比如，唐高祖李渊的祖父名虎，唐朝人就不能说“虎”，于是在唐代人的笔下，苏州的“虎丘”就成了“武丘”，要称“虎林”（杭州）为“武林”。康熙皇帝名“玄烨”，苏州的“玄妙观”就被写成“圆妙观”，《康熙字典》上“玄”字的最后一“点”，就被省略不写。孔夫子名“丘”，后代人把丘字加上一个“右耳朵”成了“邱”。这称为避讳。 有时候，在避讳会避到荒谬的地步，例如，李贺的父亲名晋，就有人攻击李贺，说李贺不应该去考进士，因为进士的进与晋同音。韩愈写文章反驳说，如果有人的父亲名“仁”，他就不能够做人了？ 当然，人们忌讳的字词有很多，有些还是有一些道理的。例如，在非必要的场合，说话时避开一些涉及排泄物、污秽、生殖器之类的词，这也是许许多多年来人们公认的语言规范。如果不这样做，就会被认为不够文明。 由于时代不同、地域不同，人们所忌讳的字词也有一些差别。随着时代的进步，迷信的破除，涉及到的新事物、新名词越来越多，总的来看，人们的避讳越来越少，这似乎应当是一个历史的趋势。至少，对于同音字，不再应该避讳。不应该出现李贺不应考进士这样的荒谬之事。 可是，近些年以来，却出现了与上述趋势相背的逆流，一些迷信的说法泛滥，一些连在封建皇权时代都没有的忌讳却被人制造出来，或者过去只是在某些局部地区存在的忌讳却在许多地方大肆泛滥。 例如，现在许多地方、许多人忌讳 4 字。汽车号码字绝少用 4 ，甚至楼层没有 4 层。仿佛汽车号码有了 4 就会出车祸，人住在 4 层楼就会呜呼哀哉似的。其实，中国古人绝不忌讳四字。您看，吃饭有四喜丸子，喝酒划拳说四季发财，皇城的大街上有东四牌楼、西四牌楼，文人们讲兰梅竹菊四君子，如此等等。 人死了总是要埋葬的，古人对于先人的坟墓毫不忌讳。子女在父母去世以后应当住在父母的墓边上一段相当长的时间，学生住在老师的墓边上也得到社会的尊仰。名人的陵墓更是被后人作为瞻仰的对象。所以，古人对于陵、墓、坟这些字眼并不忌讳。相反，对于带有这些字眼的地名，各地更是作为那里的名胜古迹加以珍惜，并引以为骄傲。这只需要看看历史上留下来各地的 方志就可以知道。 可是，事情到了科学昌明的今天，有些地方政府却莫名其妙地忌讳起带“墓”字的古地名。许多好好的古地名因为含有一个墓字而被认为不吉利从而改掉了。 一个最不该被改掉的地名是苏州的陆墓，这是一个至少有一千多年历史的古镇。陆氏是历史上苏州的大族，把刘备火烧连营的陆逊，被称为司马氏灭吴得到的最珍贵两件宝贝的陆机和陆云，唐代的名相陆贽，诗人陆龟蒙等等，都是这个家族中的佼佼者。关于陆墓之得名，历代苏州地方志都以为是唐代宰相 陆贽把墓做在这儿，这样，这历史也有一千二百年之久，民国年间国民党元老李根源先生曾考证出这是因梁代中书黄门陆云公葬于此，这样陆墓这个地名之得名又要提早二百六十年，后来又有人发现梁代瓦片上的铭文有“梁大同元年（ 535 年）四月。陆墓甘郎承造”的字样。这样说起来，陆墓这个地名的历史当在一千五百年以上，即使是最保守的说法也是一千二百年。陆墓又是一个历代文献上有名的古镇，紫禁城里大殿上的大块方砖——金砖就是由陆墓烧造的。可是，就是这样的历史文化名镇，因为带有一个“墓”字，被认为不吉利，竟被改称为陆慕。在普通话中的发音虽然一样，可是意思大变。而且陆慕这两个字的意思，照现在有人的解释，说的客气一点，用一个俗语去掉前面的两个字，实在是“不通”。这样的做法，真正是愧对我们的祖宗。 苏州山塘街上有一个“五人墓”，是明代因反对阉人魏忠贤而牺牲的五位苏州平民百姓之墓，明末著名文人张溥所写的《五人墓碑记》是《古文观止》上的压卷之作。中国历史上为平民百姓所修的这样有名的陵墓不知是否还有第二个。四百年来，这里一直以“五人墓”著称，人们在这里怀古论今、扼腕叹息、立志发愤，是文人和百姓游览的一个好去处。可是，近年却嫌带一个墓字不好听，改称“义风园”。虽然“义风千古”是一个古牌坊，但是那里从来以五人墓为名，已经名闻天下的名字完全没有必要改掉。而且“义风园”这三个字传到不知情者的耳朵里的声音像一个饭店的样子。 昆山有一个古镇，称陈墓，来历虽然难考，但是多少年来，一直称陈墓，至少在明代的文献中就这样称呼了。可是，前几年要开发房地产，嫌墓字不吉利，根据清代一本手抄本书籍上的记载，说陈墓的来历是因为距今八百年前的南宋孝宗有个陈妃埋葬于此而得名，而在这以前，这里曾称“锦溪”。虽然这是孤证，过去是否真的称过锦溪并无其他证明。从历史考证的角度，这样的孤证并不能作为确凿的证据。不过，当地为了顾及迷信者的需要，还是断然宣称，过去那里就是称锦溪，并据此废陈墓而“恢复”锦溪。一个称呼了不知多少百年的名称从此尘封。 有时候，传说和小说远比历史真实的影响要大，明代的画家唐寅的名声就是因传说和小说而远大于其应有的历史地位。唐伯虎墓当然是人们希望去瞻仰的地方。但是，现在有人不喜欢这个墓字，于是，改称唐寅园。类似的事情，还能够说出一些。 自从西风东渐，特别是辛亥革命以来，中国有觉悟的知识分子便一直呼吁破除迷信，提高国人的科学文化水平，并为改变国人的愚昧和不健康的陋习做出了大量的努力。在影响民族风俗和习惯的过程中，政治家、经济界和文化界的领导人等起着最重要的作用。但是，现在的不少干部和企业家的政治思想水平、科学文化水平实在是不敢恭维，说的难听一点，叫十分低下。这个跟我们多年以来，实际上放弃了对于干部的思想和科学文化教育有关。使得许多干部，表面上高喊上面的口号，唱着高调，实际上或者说在饭桌上只学习和交流低级趣味和落后迷信思想。他们傍着大款，学着过奢侈、糜烂的生活，信着各种具有“特殊功能”的大师和风水、算命、卜卦之类的方法，冀希又能升官发财、又能强健身体。在这些干部和企业家的带领下，社会上各种迷信落后的思想大肆泛滥。改名的风气不过是这些迷信落后思想泛滥的一个表现罢了。 一个只相信落后迷信思想的民族是没有希望的。只有相信科学，中国才能进步。
个人分类: 时事评论|4391 次阅读|6 个评论
港府援建中学被拆：港府与川府最新态度
热度 1 陈龙珠 2012-5-25 07:26
印象中，汶川八级地震灾难之后，全国性的援建是由中央政府统一部署的，各省市区积极响应，并与四川省洽谈展开的。现在自己的援建项目强行被拆，港府确实应该与川府商谈处置，而不必继续与涉事地方官员纠结。 -------- 据新华网消息，日前率团访问四川的香港特区政府政务司司长林瑞麟向媒体回应 援建绵阳紫荆民族中学被拆 一事。他强调， 港方将收回援建学校的200万港元 ，并将其 回拨到特区政府设立的四川重建基金 。 四川方面表示，尊重港方决定；绵阳当地政府在未征得特区政府同意的情况下，私自拆除学校不符合川港间援建项目的安排， 将严肃跟进此事，并展开进一步调查 。（ http://news.xinhuanet.com/2012-05/24/c_123187310.htm ）
个人分类: 汶川地震|3180 次阅读|1 个评论
港府援建中学被拆：绵阳政府与房产商撇清过招
热度 2 陈龙珠 2012-5-25 07:09
对拆除震后港府援建中学建筑，日前绵阳市政府对外表态是房产商擅自行为并要求其检讨，今日却见到房产商老总回应的如下报道。不按法规出牌做事，一旦被曝光追究起因甚至责任，一地鸡毛的情景估计难以避免。此事后续进展如何，拭目以待。 ---------- 主啊，请饶恕世人的贪财、不义之罪恶吧！ ---------- 如下内容摘自新京报文章的最后一段 http://epaper.bjnews.com.cn/html/2012-05/25/content_340902.htm?div=-1 回应“绵阳灾区重建中学被拆” 　　新京报：“四川绵阳灾区重建中学被拆”的消息引发社会关注，万达牵涉其中，你对此有何回应？ 　　王健林： 这事和万达有什么关系？ 我们确实纯粹以挂牌招标摘得土地，拆迁未完成时， 我们根本不想摘牌，当地主动引进万达广场，一直承诺没有问题 ， 等我们摘了牌，拆迁出了问题 。一个基本的常理，现在哪个企业会做拆迁？国土部门规定，必须是净地挂牌，没有达到相关标准就进行 土地出让已属违规 。当地已经发出相关声明给我们，很快万达也会发布对此事的声明。 　　背景：近日万达集团牵涉进“四川绵阳灾区重建中学被拆”事件。据报道，由香港捐资400万重建的四川绵阳紫荆民族中学被拆，以腾出地方建造商业设施。2009年10月，万达曾和绵阳市政府签署协议，未来两年投资60亿参与当地旧城改造，打造绵阳万达广场。
个人分类: 汶川地震|3359 次阅读|2 个评论
记者调查认为四川绵阳涉嫌为引资牺牲香港援建学校
热度 4 陈龙珠 2012-5-24 06:41
日前，本博对绵阳撤除港府援建中学一事进行了点评：《 应善待善举：点评绵阳拆除震后港府援建中学事件 》，对中学被拆真实原因表示疑惑。 今天从如下的相关报道《四川绵阳涉嫌为引资牺牲香港援建学校》看到，那所示范学院和这所中学的被拆，均是缘于当地政府于2011年初为房地产开发实施的土地出卖。 ---------- 主啊，请饶恕世人的贪财、不义之罪恶吧！ ---------- 　　东方网5月24日消息： 　　 万达60亿元的投资，曾让绵阳方面绞尽脑汁，想留住“财神爷” 。 香港援建绵阳紫荆民族中学(下称“紫荆中学”)被拆 一事再牵出谜团。《第一财经日报 (微博) 》记者昨日查阅相关资料显示，绵阳市地方政府不仅存在为了留住万达投资而牺牲刚建成学校的嫌疑，而且 土地出让过程“先斩后奏” 。 　　绵阳市国土局网站公布的已成交信息显示，大连万达商业地产股份公司于2011年1月12日以3.9亿元 受让涪城区金菊街A、B两个地块 75020.63平方米(合112.53亩)土地。 根据规划图，绵阳师范学院和紫荆中学就处于金菊街A地块。 　　此前的2010年12月10日，绵阳市国土局网站发布了上述地块的挂牌出让公告，而2011年11月底，绵阳市政府才与紫荆中学捐建方香港教育工作者联会(下称“香港教联会”)签署了异地重建紫荆中学的备忘录，而香港特区政府至今还未同意搬迁计划。 根据2009年5月香港教联会与四川省教育厅和绵阳市政府三方签订的协议，项目改变需要提前征得三方的同意。 详细报道链接： http://news.eastday.com/c/20120524/u1a6576499.html #
个人分类: 汶川地震|3976 次阅读|4 个评论
应善待善举：点评绵阳拆除震后港府援建中学事件
热度 3 陈龙珠 2012-5-23 09:24
应善待善举：点评绵阳拆除震后港府援建中学事件
日前在多家传媒的新闻主页上，都能看到四川绵阳拆除震后港府援建一所民族中学建筑的图片，令人心寒。此事对社会善举的负面效应，不亚于去年的红会事件。但今年为了迎接中共十八大，此事的争议或许很快被抑制。 拆房子，不是搬设备：房子拆了，产出建筑垃圾，当初用于购买建材和施工的投资几乎损失殆尽，而设备被搬花费的主要是运费和再调试。善款怎么能如此地不受善待呢？更何况被拆除的理由仅是为了吸引地产商来投资建住宅。 这块被大房产商挑中的地，估计风水上乘。当年当地政府领导能在这种环境良好的地方建设学校，足以看出那时的社会对基础教育的重视。 当地政府党政部门至今毫无愧疚之意，先是说中学建筑被拆是因为边上基坑施工和降雨造成倾斜临危，后来又说是开发商的自主行为且已责令检讨（ http://news.ifeng.com/mainland/detail_2012_05/23/14731161_0.shtml ）。这是 舆论百姓的典型实例 ：孰不知，没有当地政府事前决定的拆除，既有建筑边上的基坑工程按照国家现行法规就必须采取技术措施严加保护和监控，房产商哪有胆子随意拆除产权不归自己的一幢合法既有建筑？（即使拆除自己公司所属的非违章建筑，也得事前报批) 补记 ：如下新闻图片可见，被拆的港府援建中学建筑早已被圈入房地产商建筑工地的围墙之内，看似这所中学的所在地在房地产项目开工时已被征用。若真是这样，则房地产商在附近开挖基坑时对中学建筑不予保护和近来不再报备当地政府即动工撤除，便是顺理成章的事。 正在拆除的港府援建中学建筑
个人分类: 汶川地震|3365 次阅读|4 个评论
房地产开发与房地产建设——论“房地产开发”一词的负面性
hillside 2011-12-27 12:56
昨天（2011.12.26）听了国家气候中心原副主任、现亚行顾问吕学都先生对于“德班气候大会”的结果解读。他提到的两个存在问题我觉得有意思，也进行了自身的思考。1、durban platform如何翻译是好？“德班平台”过于学术腔，全称现在的说法是“德班增强行动平台”，我认为简称取“德班行动平台”为宜，比较上口，也便于传播。2、美国总统在国际场合的表态时常不太算数，要等参众两院日后认可才行。这对于乾纲独断的其它国家元首以及民众来说，美国总统或行政首脑似乎有些无赖（rogue），好听一点是说话不太算数。不得不说，美国总统在这方面确实不够威风，这使我联想到奥巴马是“大管家”或“物业经理”的说法，因为“业主”才是物业真正的主人。 “开发”早期主要用于表示荒地、自然资源的人类利用。其实，按现代生态观点，“荒地”一词本身就有些荒唐。国土部门已渐用“未利用地”替换此说。 不能不说，“开发”自然资源的是对大自然的侵占。那么，“开发”房地产就是对农用地的侵占，尤其是对于广大良田的侵占。我可以说，利用所谓荒地或其他低产进行房地产开发的微乎其微。对于“良田”乃至所谓“基本农田”的侵占美其名曰“开发”，毋宁说是“强占”。“房地产开发”一说的危害就是占用农田天经地义，我就是“开发”嘛。 因此，应将“房地产开发”打回原形，即“房地产建设”也。房地产建设的地盘在哪，有无边界约束？农田不是想啃就啃的肉。就是用“开发”现有框架的话语来说，也应注重存量开发、内涵开发，而不是增量开发、外延开发。
个人分类: 语言文化杂谈|2796 次阅读|0 个评论
[转载]房地产开发报建流程及潜规则指南
ChinaAbel 2011-10-9 23:44
我的博客里转载的博文内容大多是和数学相关的，今天换个口味，因为住房问题是每个老百姓所关注的问题!我想科学网的网友们也不例外吧。嘿嘿！博文是一位房地产的“资深”人士写的！希望对大家了解这个行业的内幕有所帮助！“仁者见仁，智者见智”，或许很多人可以把它作为买房的参考，尽量避免上当受骗！ 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 　涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。　　　　　　 　　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。　　　　　　 　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　 　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。　　　　　　 　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 　 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　　　　　 　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。　　　　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。　　　　　　 　　　下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。　　　　　　 　　在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。　　　　　　 　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。　　　　　　 　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿） 　　4、管线综合审查、排水许可证 　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。　　　　 　　说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。　　　　 　　这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。　　　　2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。　　　　 　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？ 　　管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。　　　　 　　再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。 　 5、单体审查、建筑工程规划许可证 　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。 　 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。　　　　　　 　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。　　　　　　 　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。 　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。　　　　 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。 　　不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。　　 　　6、消防和人防专项审查 　　这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。　　　　　　 　　先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。 　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 　　人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 7、节能审查、施工图审查 　 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。　　　　 　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 　　说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。 　　现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。　　　　 　　恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。　　　　 　　施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 　8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 　　　余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。　　　　　　 　　余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。 　余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。　　　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 　　我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。 　　　　9、质量监督、安全监督 　　我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。　　　　 　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。　　　　 　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。　　　　 　　现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？ 　　不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿 　　10、施工招投标、监理报建 　　还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。　　　　 　　首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。　　　　 　　在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。　　　　 　　恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。　　　　 　　监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。 　　监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。 11、施工许可证 　　　我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。　　　　 　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。　　　　　　 　　在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。 　　现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？　　　　　　 　　到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。　　　　我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。　　　　　　 　　因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 　　之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。 12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控 　　恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。 　　在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。 　　　基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面： 　　　　1、减少土地供给，紧缩地根 　　　　这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉　　　　 　　　　2、打压购买需求 　　提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。　　　 　　　　3、强制性限制房地产产品类型 　　　　这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。　　　　 　　我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。 　　　　接下来，继续讲流程吧。啦啦啦 13、放线、验线 　　这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。 　　在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。 　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。　　　　 　　这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉　　 　　14、预售许可证 　　终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。　　　　 　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧　　　　 　　现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。　　　　 　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。 　　现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。 　　　　唉，又出来一个“做通”工作。 15、关于预售中的土地解押 　　昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。　　　　 　　先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。　　　　 　　根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。　　　　 　　还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。　　　　 我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。　　　　 　　此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。 　　16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 　　其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。　　　　　　 　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。　　　　　　 　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。 　　只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。　　　 质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。　　　　　　 　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。　　　　　　 　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。 　　物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。 17、结束语 　　首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。　　　　 　　这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。　　　　 我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？　　　　 　　愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。　　　　 　　无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。　　　　 　　我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。阿门。 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 　涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。　　　　　　 　　　1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 　　土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。　　　　　　 　　恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 　一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。　　　　　　 　　但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。　　　　　　 　　我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 　　新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 　 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 　　城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。　　　　　　 　　希望在我日后的职业生涯中，不要再拿着商住用地土地证去规划部门死磨硬泡，阿门。 　2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质 　　这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。　　　　　再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。　　　　　　 　　　下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 3、总平面审查阶段 　　这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。　　　　　　 　　在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 　　再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。　　　　　　 　　其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。　　　　　　 　　审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿） 　　4、管线综合审查、排水许可证 　　管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。　　　　 　　说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。　　　　 　　这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。　　　　2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。　　　　 　　为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？ 　　管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。　　　　 　　再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。 　 5、单体审查、建筑工程规划许可证 　　规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。 　 单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。　　　　　　 　　当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。　　　　　　 　　那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。 　　当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。　　　　 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。 　　不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。　　 　　6、消防和人防专项审查 　　这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。　　　　　　 　　先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。 　　人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 　　人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 　　因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。 7、节能审查、施工图审查 　 在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。　　　　 　　节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 　　说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。 　　现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。　　　　 　　恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。　　　　 　　施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 　8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可 　　　余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。　　　　　　 　　余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。 　余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。　　　　噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。 　　我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。 　　　　9、质量监督、安全监督 　　我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。　　　　 　　质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。　　　　 　　在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。　　　　 　　现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？ 　　不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿 　　10、施工招投标、监理报建 　　还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。　　　　 　　首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。　　　　 　　在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。　　　　 　　恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。　　　　 　　监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。 　　监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。 11、施工许可证 　　　我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。　　　　 　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。　　　　　　 　　在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。 　　现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？　　　　　　 　　到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。　　　　我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。　　　　　　 　　因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。 　　之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。 12\插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控 　　恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。 　　在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。 　　　基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面： 　　　　1、减少土地供给，紧缩地根 　　　　这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉　　　　 　　　　2、打压购买需求 　　提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。　　　 　　　　3、强制性限制房地产产品类型 　　　　这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。　　　　 　　我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。 　　　　接下来，继续讲流程吧。啦啦啦 13、放线、验线 　　这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿， 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。 　　在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。 　　放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。　　　　 　　这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉　　 　　14、预售许可证 　　终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。　　　　 　　预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧　　　　 　　现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。　　　　 　　在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。 　　现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。 　　　　唉，又出来一个“做通”工作。 15、关于预售中的土地解押 　　昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。　　　　 　　先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。　　　　 　　根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。　　　　 　　还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。　　　　 我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。　　　　 　　此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。 　　16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼 　　其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。　　　　　　 　　规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。　　　　　　 　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。 　　只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。　　　 质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。　　　　　　 　　质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。　　　　　　 　　竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。 　　物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。 17、结束语 　　首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。　　　　 　　这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。　　　　 我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。 我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？　　　　 　　愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。　　　　 　　无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。　　　　 　　我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。阿门。
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谈谈高铁和地铁（地铁篇）
clarktaotao 2011-7-25 17:30
最近高铁和地铁都出了点事，挺闹心的。首先向失去生命的朋友们默哀。。。 痛定思痛，作为一名土木人，说说我的看法。 先谈谈地铁， 地铁是城市轨道交通系统的重要组成部分，最明显和直接的作用是改善城市交通，比如北京和上海的堵车问题。更深层次的作用是改善城市的功能，地铁可以控制人流的分布，使城市中心和郊区的空间距离大大缩短。生命在于运动，城市的活力在于流动的人群，流动的生产力，流动的消费能力等。比如地铁站口附近的商业升值，地铁沿线一定距离的房地产开发。 事物总有两面性，地铁的高速发展也带来了一些困扰，最近出了一些问题。问题一，地铁扶梯故障，北京、深圳、上海均出现了扶梯逆行致人受伤和死亡的悲惨事故。问题二，地铁列车车门故障，上海2号线的事故。问题三，地铁运行引发的环境振动问题，振动对医院、实验室、高级住宅等影响愈来愈引起研究人员和工程人员的关注。问题四，地铁运行，地铁项目的施工对土体的扰动，对临近建筑物基础的影响，对土体结构的影响。 以上的问题都可以归结到技术问题，随着技术和科技的发展，这些问题终将被解决。我最担心的问题是与人和社会相关的问题，问题五，自杀、恐怖袭击、安检、地铁犯罪等；举个例子，到目前为止，SCI引用频次最高的以地铁为关键词的文章就是95年的日本沙林毒气事件。上海，北京，广州都发生过在地铁卧轨自杀的事件。地铁的犯罪问题也同样不可忽视。问题六，地铁运营亏损问题。地铁项目具有高投资，资本回收期长的特点。目前全世界盈利的地铁公司不多，百分之九十以上都是亏损，香港地铁是为数不多的盈利的地铁公司。虽然说，地铁项目不应以盈利为目的，但是我们如何能够期望亏损的部门给我们提供更好的服务呢！政府的补贴不是良药，也不是解决方法。 鄙人斗胆预测一下，高铁时代过去了，下个15年是城市轨道交通的时代，也可简称为“地铁时代”。希望我们在大力快速的发展城市轨道交通的同时，关注以上的问题。不要再让更多的人流泪、流血、失去生命。
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天下分久必合，合久必分
duke01361 2011-7-15 09:04
天下分久必合，合久必分；世间也没有不散的宴席！人无千日好，花无百日红等等。 这些都是古人们通过洞察国运和经济发展演化所表现出的规律，有感而发的警句！ 土地财政，房地产开发，外向型经济这一切的一切一旦遇到国民收入失衡和通货膨胀，那么也就意味这些东西死悄悄的日子不远了！ 普通老百姓买房子，只是自己住，够住的就打住！房地产开发真正的卖家是房地产炒家，但房地产炒家必须仰仗银行资本，国有的银行，与房地产炒家这些本属于投机倒把分子们作靠山，但不知这些投机倒把分子们最后都会死的很惨！ 除非政府把这些转嫁给全体国民！中途放弃对房地产的调控，那么政府也休想过安生日子！贫富的两极化会是最大的麻烦！也许中国的经济永远也不会崩溃，但中国的经济也会遭遇凤凰涅磐式的重生！ 中国真正的危险即不再国际强权之威胁，也不会因为国民不顺从，而在天灾！过往的八年是老天爷在保有着我们，连续八年丰产使我们不因通货膨胀而没有饭可吃，即使贵了点！但是，一旦连续三年自然灾害，腹中无食的百姓定会纷纷飞出高楼大夏摞起的鸽子窝里！ 那个时候，和谐不再，爆民遍野！
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《中国生态环境危急》连载之十：不可再生资源变成建筑垃圾
蒋高明 2011-5-31 23:42
蒋高明 在城市垃圾中，建筑垃圾占据了很大的比重，而造成建筑垃圾增大的原因，是盲目的房地产开发和建筑寿命过短，中国城市的建筑寿命平均30多年，一些好好的大楼以种种原因炸 了重建。城市装修热更加剧了建筑垃圾的排放，这些垃圾与居民的生活垃圾堆放在一起，最终是填埋了之。政府主管部门带头制造建筑垃圾，一些地方超规标建设办公场所，一个 仅有三十几人的“衙门”人均办公面积300平方米以上；有些城市党委和政府的办公楼富丽堂皇程度令发达国家都吃惊。 2008年6月，我在中央电视台新闻上看到这样一条消息：为 了掩盖超标建办公楼内幕，广西某市向上级申请建筑用地和入住办公楼单位（科室）的清单上，连“殡仪馆”也赫然在列！ 超标准建筑之风从党政机关开始刮起，很快蔓延到学校、医院、科研单位和几乎所有拥有一定权力和财力的单位。你到中国任何地方，最好的办公楼几乎都是各级政府的“衙门” ，其次是高校，再次是重点中学。然而，建了这么多的楼房满足需求了么？远没有。这是为什么呢？因为各级领导们的办公和居住条件提高了，北京市某区区长的办公室是300平方 米；某研究所所长的办公面积是100平方米。在居住方面，原来司局领导的三居室（50~70平方米）或四居室（70~90平方米）早就落伍了，他们的居住面积即使在北京、上海这样住 房面积紧张的城市，也超过了200平方米，更况他们还占据着几处住房。 建筑所需要水泥、沙子、石头、砖头、木材、甚至活生生的大树、古树等基本材料，都要向农村掠夺，城市以牺牲乡村环境为代价。建筑资源中，沙子、石头、黏土等用一点少一 点，如不惜用，后患无穷。 在笔者家乡沂蒙山区，我看到的一个现象令人触目惊心。村里的一些有钱人，用廉价的价格将村里的河道承包了三十年，名义上种树，实际上盗卖沙子。他们雇佣了挖掘机，大量 沙子比较廉价地卖给镇上，再由其它沙贩子高价出售给城市。这种破坏从2005年春节就开始了，今年更变本加厉。据村里人介绍，10亩河道地一年卖下来，能赚10多万元。就这样 ，这个风气愈演愈烈。 除了沙子，今年又发现改卖沂蒙山区的大石头。一路上就见贩卖石头的大卡车往来穿梭，可见生意之火爆。 中国“快餐式”的城市化除了带来村落的消失外，还将消失了很多宝贵的不可再生资源：沙子、石头、土壤。盖高楼肯定有很大的商业利润，然而，有谁会想到，有一天，国民富 裕了，再也不愿意住在这“鸟笼子”般高楼里的时候，还要推倒高楼建矮楼或者平房。因为，那些高楼本不是什么艺术品，多是些粗劣的产品。即使农民，如果富裕了，他们也不 愿意继续住在缺少人气的高楼里。西方发达国家早就走过了这样的弯路。 城市改造建筑一定要一次到位，要出精品，要成为文物，要能够坚持上百年甚至上千年；人均办公面积和居住面积要有个度，越节约越好。只有这样，我们才能节约下大量的不可 再生资源，为后代留下一点不可再生的财富。对于不可再生资源的大肆浪费，暴殄天物，甚至将石头等不可再生资源出口的做法，应当果断叫停。 由于建筑粗糙，中国乡村的房屋几乎每十年一淘汰；城市楼房每二三十年就过时，炸掉了重来。发达国家城市楼房的平均寿命是100年，而我们不到50年，个别地方楼房寿命更短， 经常看到城市里崭新的高楼被炸的新闻。如果任其发展下去，我们担心，今后我们的后代再盖房子，在建筑材料里，他们首先缺少的是沙子，然后是黏土，最后是石头。对于不可 再生资源的保护已经到了刻不容缓的时候了。
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“农民上楼”就是过上好日子吗？
热度 1 蒋高明 2010-10-18 12:03
蒋高明 本文2010年10月18日发表于《第一财经日报》，发表时有删节，这里发表的为原文 http://www.p5w.net/news/xwpl/201010/t3241197.htm 眼下，一股村庄改造之风正在全国部分省市盛行。据新华社消息，山东某县级市自2007年开始，全面开展农村社区化建设。其做法是，将辖区内1249个行政村全部撤销，合并为208 个社区，每个社区涵盖5个村庄1500户左右。 按照有关说法，撤村建立社区，是为了医疗、劳动保障、教育扶贫、人口计生等公共事务方便，并减少村干部开支，是让农民过上城里人那样的好日子。然而，笔者所担忧的 是，如果一刀切地进行上述村庄改造，不光剥夺了农民宅基地，造成农民利益的新一轮损失，还将带来一系列生态环境与社会问题。试分析如下： 第一，千百年来形成的村落消失，村庄所承载的文化多样性消亡。中国乡村有几千年到数百年的历史，是中国传统文化的重要载体。在短期内，撤销村庄建立所谓的社区，将村址 、村貌、村名连同其所承载的文化一起铲除，这样大的动作是前无古人，后无来者的。历史上，即使战争年代消失的村庄，也很快被热爱家乡的父老在废墟上建立起来； 而今天，在和平年代，进行如此大规模的消灭乡村运动，其得失尚需进行认真的研究。农民上楼后，原本和谐的乡村文化可能会变味；将几个村庄硬性合并到一起，不同村民 之间、原村民之间的矛盾难以调和；中国村庄形成目前的格局，是长期历史演变的结果，撤村改居将造成村民传统邻里情感丧失，村民的自治权力被进一步削弱。 第二，建筑资源被大量浪费，环境污染加大。自上世纪60年代以来，在山东农村，笔者所见证的村庄改造大体有三轮：一是在文革后期，村庄划排房，将自然布局的村落化成整齐 划一的军营式民房；二是在上世纪80年代末，在排房基础上建造平房；三是本世纪初，开始推到平房建楼房。在这一系列村庄改造中，乡村古建筑、祠堂、老林(家族墓地)、 大树已荡然无存。农村建筑寿命平均仅15~20年。建筑需要沙子、砖头、泥土、水泥、玻璃、钢材、木材、石材等，其原材料大多是不可再生资源。频繁改造农村，浪费了大量建筑 材料；生产钢材、水泥、玻璃等建筑材料污染了生态环境。以前的乡村改造是分阶段进行的，而今天的农民上楼运动，由政府和开发商在短期内联合操作，对建筑材料的大量 消耗和对生态环境的严重污染是不可避免的。 第三，农民生活方式改变，生产活动难以开展。将社区集中成片，显然有利于农民居住。然而，农民离农田远了；牲畜、家禽、农机具不好上楼；生产不方便了。在云南农村，笔 者了解到，村庄合并后的农民，原来走十几分钟就能到的农田，现在需要走一个多小时的山路才能到达。更重要的是，原来的村落布局，可将粪便、草木灰等废弃物作为积肥使用 ，而上楼后的废弃物只能进污水处理厂，加大了污染物处理难度，造成可再生有机肥浪费，不利于生态循环农业实现。有专家认为，在城市化水平达到60%～70%、农村人口大量减 少、农业劳动占比不大的时候，村改居时机才比较适宜。目前，我国城市化水平才40%左右，搞村庄改造大跃进，是否有些操之过急呢？ 第四，村庄整合腾出来的土地农民难以实际受益。山东另一县级市，对960个村进行拉网式摸底，共查出农村拆旧区等土地2万余亩，其中可用于建设用地增减挂钩土地约5000 亩。对这些腾出来的土地，开发商一可以变卖指标，二可通过房地产开发赚钱。农民上楼后将不再拥有宅基地。虽有些农户可以一次性得到10~20万元的补助，但这些钱还要用于购 买新居，农民手头剩不下什么钱，可能还要负债。更关键的是，腾出来的土地农民说了并不算，而是开发商说了算。这样，今后土地的增值部分，农民可能难以享受到。在商业行 为面前，单一的农户永远是弱势群体。 第五，部分被城市化农民可能会沦落为三无人员。目前的村庄改造模式，说穿了就是城市房地产模式的翻版，是城市房地产开发商进军不设防的农村。因交通方便， 加上农村土地便宜，城里人会来农村购买房屋。在一些地方，一座面积为240平方米的乡村社区联排别墅，售价不到28万元，这对城里人是非常有吸引力的。撤村改居其最初的 动力在居这一功能上，这个功能对不从事农业劳动的人口有吸引力，对从事农业生产的农民则好处不大。有些农民交出宅基地后，如果没有稳定的收入来源，再加上不善经营 ，可能会变成无土地、无工作、无社保的三无人员，遗留下较大的社会安全隐患。 楼上楼下，电灯电话。这个当年对农民极富鼓动作用的宣传口号，如今正在中国部分乡村变成行动。然而，纵观全国城乡，我们建造的住房太多了，许多房屋变成了无人居住 用以炒作的商品。如今，这股歪风吹到了农村。 乡村改造要因地制宜，慎重进行，要尊重农民意愿。建议有关部门对正在发生的村改局运动进行认真调研，即使纠正过热、过激行为。新农村建设应以生产发展为主，改善农 民生活条件完全可在已有的村庄格局上进行，并无必要对整体村庄动土。
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分众开发——房地产开发的新动向
wangkaiyong 2010-7-27 11:08
分众开发房地产开发的新动向 王开泳 （ 中国科学院地理科学与资源研究所，北京， 100101 ） 摘要： 在房地产开发中，传统的大众开发模式，是试图占领所有的目标消费市场，是一种广种薄收式的开发方式。随着房地产市场的竞争日趋激烈，加上国家日益严格的土地审批政策，以大盘为主的大众开发模式已不适应形势发展的需要，于是一种新型的房地产开发模式分众开发在广州悄然兴起。本文在讨论了这种新型的开发模式出现的时代背景的基础上，讨论了分众开发的内涵及表现，分析了分众开发模式的利弊，最后针对如何优化分众开发的策略提出若干对策和建议。 关键词： 房地产市场 分众开发 供给结构 消费群 随着中国国民经济的迅速增长和城市化水平的日益加快，特别是 20 世纪 90 年代土地制度和住房制度的改革，把中国的房地产业推向市场，房地产市场蓬勃兴起并持续发展，呈现良好势头。住房的商品化使得住房类型也翻陈出新，形式多样，为居民提供多样化的住房选择。由于土地严控、银行信贷紧缩等国家宏观政策的出台和进一步落实，导致土地日益成为紧缺资源。楼市竞争出现 拐点 ，大盘时代粗放型土地开发模式走向尾声，开发商手头地块的变小，使得做 小众 市场越来越成为可能 。为了满足居民多样化的住房需求，房地产市场逐渐由批量生产式的大众开发转向锁定特定人群的分众开发。本文拟对分众开发形成的背景、内涵及利弊作一系统分析，并提出优化分众开发策略的建议。 1 中国房地产业开发面临的新形势 1.1 经济持续发展，住房需求旺盛 当前，中国的经济保持持续快速发展的态势，居民收入也稳步提高，而住房价格相对稳定，使得市民的购房能力大为提高。另一方面，中国的城市化进程不断加快，吸纳了大量农村剩余劳动力，新增城市人口不断增加，有效增加了对房地产的需求，房地产市场持续兴旺。除了自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资性需求 。随着经济的发展和房地产市场的规范，市民的消费观念发生了明显的变化，二次置业的消费群体逐渐扩大。可以预见，在未来一个时期内，市民的住房需求持续扩大，为房地产业的发展提供了广阔的发展空间。 1.2 房地产供给相对不足与过剩并存 目前的房地产开发，主要以高收入群体为服务对象，开发了众多中高档住房和别墅，而为数众多的中低收入家庭没有如此高的构房能力，导致新开发的住房空置率较高，出现房地产供给相对过剩的现象。与此同时，一些城市中低价位的普通住房供不应求，特别是经济适用房，极为欠缺，房地产供给相对不足，房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升，进一步加剧了商品房供给的结构性矛盾。 1.3 房地产产品的同质化与差异化同在 一直以来，房地产企业以大规模开发为主要模式。房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面规模性的房地产开发又极易导致楼盘产品的同质化。同时，房地产业内相互竞争的开发商，由于在楼盘的物理性能、销售服务、信息提供、消费者偏好等方面存在着差异，导致其楼盘产品间形成不完全替代关系的状况。房地产产品由于其地段的差别导致其具有天生的差异性；同时，房地产产品的差异性还表现在户型、工程质量、物业管理和其他公共服务以及价格行为等方面。为了迎合不同消费群体的需求，差异化战略将成为今后房地产开发的一股潮流。 1.4 房地产企业众多，竞争日趋激烈 房地产市场的持续兴旺和高额利润催生了众多实力雄厚的房地产企业。各地的房地产企业都进行大规模开发，抢占市场，引发房地产市场的激烈竞争。各个房地产企业都处心积虑的开发精品住宅，营造良好的居住环境和完善的社区服务，加强房地产市场的营销，不断增强自身的竞争力。激烈的竞争一方面有利于房地产企业提高住房品质和服务质量，另一方面也有利于平抑住房价格，防止房地产市场泡沫的出现。 1.5 中国日益严格的土地审批制度，有效控制了大规模圈地现象 中国城市化进程的加快，导致城市用地的外向扩展速度很快，由于城市规划的缺位，政府对城市郊区土地的功能、性质、产业价值缺少准确的定位，使得房地产开发商以协议出让的形式低价大规模圈地，伴随着土地升值，房地产企业可以获得大量的超额利润。 2002 年 7 月，国土资源部出台《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》，加上国土资源部、监察部 71 号令的实施，有效制止了大规模圈地的现象 。由此，也扭转了以大量圈占土地为特点的大盘时代，房地产开发开始由粗放式经营转变为集约式开发，开始充分考虑楼房的物理性能、销售服务、信息提供和消费者偏好等因素，房地产市场朝精细化方向发展。 针对以上房地产开发面临的新形势，房地产企业一改原来的大众开发模式，进行精细的市场调查，锁定部分消费群体，出现一种新型的房地产开发模式分众开发。 2 房地产开发的新动向分众开发 2.1 分众开发的内涵 所谓分众开发，是针对粗放式的大众开发模式而言的。也就是说，房地产企业改变原来的以全部的消费群体为开发对象的策略，将大类的、广义的目标消费群体根据年龄、性别、收入、职业等类别进行细分，然后将细分后的消费群体类别与市场上最吻合的楼盘或品牌对号入座。通过调研和分析找到一个其他楼盘相对较弱的目标消费群体类别，把自己的产品锁定在这一分众目标消费群体 。我们把这种细分消费群体，锁定特定市场销售范围的房地产开发模式称之为分众开发。 2.2 分众开发的特征与表现 分众开发的主要策略基点就是将房地产的目标消费群体进行细分，锁定特定的目标消费群，然后推出这一特定群体最需要的房地产细分产品。分众开发的优势在于它强调的是 分 ，与大众开发模式相比，它的特征就是 精确 、 细分 、 实效 。具体说来，首先是定位精确。通过精细的市场调研，锁定目标消费群体。其次是市场细分。改变以往试图占有所有消费市场的观念，只是针对一小部分消费群体进行开发。第三是注重实效。分众开发是根据特定群体的消费偏好和价值追求量身定做的，通过精细的开发，满足消费群体的实际需求。从广州的房地产市场来看，珠江地产的旭景 70 年代家园主要 面向上世纪70年代出生的一代 ；而信华 经理人家园主要面向白领阶层，特别是经理人阶层开发的。从中我们看出，广州房地产首次较清晰地出现分众开发模式，越来越多的开发商不再是力求做所有的市场，而是 三千弱水，吾只取一瓢饮 ，一个楼盘或该盘的某个组团，只围绕着某一批人或某个购买市场来进行市场调研、生产设计、制造产品、营销和售后服务。我们可以看到，目前的广州房地产市场，不少楼盘或楼盘组团定位越来越小，房地产出现分众开发的发展态势。 3 分众开发的利弊分析 3.1 分众开发的有利之处 分众开发模式是应对房地产市场激烈的竞争，适应现代社会发展的需要而出现的一种新的房地产开发理念和营销模式。不同消费群购房动机和理由不相同，不同消费群有不同价值追求，通过分众开发，可以为消费者细分市场创造价值。它通过细分市场，锁定特定的消费群体，有针对性的进行房地产开发，提供特色产品和服务，增强了本身的市场竞争力，迎合了特定社会群体的需要。另一方面，分众开发改变了以往房地产企业粗放式的开发经营模式，通过精细的市场调研，在住房式样、工程质量、物业管理和销售服务上都精益求精，开发出一批质量上乘的精品住宅，有力的改善了居住环境和城市景观。另外，分众开发迎合了特定的消费群体的需要和偏好，住房的空置率很低，避免了资源的闲置和浪费，同时，所有入住者具有更多的相似性，不但可以提高配套设施的使用效率，彼此之间也容易和谐相处，形成一种积极和谐的社区文化。 3.2 分众开发的弊端与问题 尽管分众开发有如此多的优点，但本身也存在许多的弊端和问题。首先，分众开发以小范围消费群体为对象，市场定位是否准确直接影响房地产的销售，存在一定的风险。加上精品化的设计与配套建设，无形中增加了开发成本，也抬升了售房价格，高出市场价的部分能否为消费者所接受，也是需要考虑的一个问题。其次，分众开发的产品以精品住宅为主体，只是满足于中高收入家庭的需求，不但加剧了中高档住房市场的竞争，也加剧了中高档住房和普通住房的结构性矛盾，供需不平衡的现状变的更为严重。再者，分众开发以特定消费群体为开发对象，排斥了社会大部分普通家庭的进入，会加剧居住空间分异和社会分异，不利于社会稳定。 4 建议 4.1 国家加强对房地产开发的监管和调控 随着市场经济向纵深发展，政府基本上退出了房地产市场的开发和经营。但政府应强化自身的服务、管理和监督职能。建立有效的服务机制，运用适当的宏观调控政策，积极引导房地产市场向健康有序的方向发展。各地政府要以科学发展观为指导，加强对土地的宏观调控力度，严格信贷审查和发放，强化投资管理，完善土地出让与开发的政策，不断规范土地交易市场，增加土地交易的透明度，建立公平竞争的环境。 4.2 保持住房供给结构与需求结构相对平衡 当前，我国的住房供需结构不平衡的现象十分突出。高档商品房的空置率较高，而中低档中小户型符合大众消费的商品房供不应求。我国房地产结构矛盾已经逐渐凸现，不断上涨的房价已经超越了居民的购买能力 。因此，房地产业的发展必须以经济适用房为核心增加有效供给，以缓解我国房地产业中所累积的结构矛盾。国家应采取相应政策，从原料价格、土地价格等因素上进行调控。国家在总体上对房地产用地进行控制的同时，对经济适用房和集资建房应多给予鼓励和支持。通过土地供给结构的变化，增加经济适用房为核心的有效供给，以缓解我国房地产业所累积的结构性矛盾。进一步完善住房补贴政策，加强住房公积金的管理和利用。政府通过宏观调控和市场监督，逐步提高经济适用房的质量，稳定其住房价格，对经济适用房的规模、质量和价格进行有效的指导和调控，以保持住房供给结构和需求结构的相对平衡。 4.3 应用先进技术，提高开发质量，降低开发成本 一个好的分众化的房子，不但要在户型间隔、面积大小、建筑外观等起决定作用的内在因素上表现出色，迎合分众目标消费群体的消费需求；要在地段选择、园林环境、社区文化、社区活动等因素上，最大限度迎合分众目标消费群体的喜好，满足他们多样化的住房需求，保证住房开发的质量。同时，也应该注意制定合理的价格策略。可以说，价格是房地产全程营销中的一个关键环节，是影响消费者购买力的一个决定性因素。不同的消费群体，其购买力都会不同，只有适中的售房价格才能赢得消费者的认可。因此，应积极应用先进技术，提高住房的科技含量，以降低资源消耗和成本费用，提高楼盘的性价比，增强市场竞争力，不断扩大市场占有份额。 4.4 做好市场调查，准确定位服务对象 进行分众开发，应进行精细的市场调查，经过细致准确的分析，才能确定分众开发的服务对象。应该说客户群确定是否准确直接决定着分众开发策略的成败。客户分析一定要准确，要根据市场的实际情况作出精准的判断，若只是个别开发商的主观意想，开发出来的产品就很难适销对路。要改变传统的大众开发观念，房地产企业必须放下架子，去认真调研住房消费市场。根据目标消费群体的住房偏好、服务需求进行开发，积极营造浓厚的社区文化，能激起消费者的共鸣和购房欲望。因此房地产开发企业在进行项目选择时，可以委托专门的房地产代理公司对目标市场进行预期综合评估，包括购买力、购买需求、品牌忠诚度、单元面积、单价范围、绿化要求、总价区间等方面进行详细的调查和评价。 4.5 加强产品营销，打造企业形象 传统的大众化营销模式是针对于广泛的消费者进行的，因此不能有效的区分真正的目标消费者。通过大众化的宣传和营销，试图占领所有的目标消费市场，在当前形势下是不可能的，因此这是一种 广种薄收 式的营销方式，宣传费用高但效率很低。分众开发应该是涵盖消费者定位、建筑规划、产品设计、园林营造、营销推广、社区文化建设等所有环节的房地产全程开发模式。在大众化传播方式效率下降的情况下，分众化营销迅速崛起。分众化策略使广告诉求更加集中，如广州星河湾星座的广告诉求，无论电视广告还是平面媒体，都是以 大人物需要大豪宅 为主题，体现了一个 大 字。而奥林匹克花园的宣传口号是运动就在家门口，正迎合了热爱体育运动的家庭的需求。碧桂园的宣传口号是给你一个五星级的家，这个口号显示其高贵豪华的居住品质，吸引了许多追求高档次的居民前往入住。而广州光大花园最重要的卖点是小区内的大榕树（地块原来就固有的），因此它的主题广告是 大榕树下，健康人家 ，以推销它独特的原生自然生态环境。 5 结语 由于土地严控、银行信贷紧缩等国家宏观政策的出台和进一步落实，导致土地日益成为紧缺资源。房地产市场正在面临着转型，大盘时代粗放型土地开发模式走向尾声，开发商手头地块的变小，使得做 小众 市场越来越成为可能。从广州的房地产开发实践来看，已经出现了分众开发的策略，迎合了新形势发展的需要，并取得了巨大成功。广州的房地产市场发达，一直走在全国前列，分众开发也许只是广州市出现的个别现象，对一般的中小城市并没有出现，也不一定适用这种开发策略。但我们应对分众开发的模式有清醒的认识，未雨绸缪，及时的给予关注和重视，以引导中国房地产市场的健康发展。 参考文献 邹阳军 . 竞争出现拐点，地产商分众开发突围 . 南方都市报， 2004 年 10 月 22 日 ， A3 ， 02-03. 赵路兴，周江 . 关于当前房地产市场的几个问题 . 城乡建设， 2005.1 ： 10-12. 李磊 . 房地产迎接后大盘时代 . 中国房地信息 .2005 ， 2 ： 47-48. 杨继瑞 . 2005 年：我国房地产走势预测与对策解析 . 中国房地信息 .2005 ， 2 ： 17-21.
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