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电子商务最终将压倒传统商务，成为主导，并导致房地产业不景气？: flyman 2009-8-5 17:11; 前几天有人提到电子商务将对房价产生致命打击电子商务的繁荣使得人们到商店主要是选选货物、记下货号，然后到网上购买。于是乎，在房子里开店的会越来越少、需要写字楼开公司的也越来越少，于是乎房子越来越没人买了。当时我觉得这个观点太极端了。但是结合我这两天买燃气灶、抽油烟机的经历，使我不得不重新思考这个命题了。前天下午先去苏宁店里看了一下，又去大钟看了看。当时大钟给出的优惠价格是4716方太的方太抽油烟机CXW-189-SY10和方太燃气灶JZY/T/R-HL19。本来当时就要买，后来想起最近听人说网上买家电很便宜，就决定回家到网上试试。一试吓一跳这两个在网上大约可以省1000元，好便宜啊！去苏宁网上商城发现方太的产品就一件，说明这个零售业巨头还没准备好在网上一展身手可能这将是未来该企业的一个转折点。如果这样下去，我估计苏宁会为此付出惨重代价。网上购物确实越来越有优势、越来越象若干产品集中据我所知书、电子产品这两类卖的最好。就我而言，很少去书店买书了；估计以后我买电子产品也会改变去商店选货物、回往上买东西。这次买东西还发现，在望京少了一家苏宁店、一家国美店，不知道是否和电子商务蓬勃发展有关系？; 个人分类: 物流供应链管理|2900 次阅读|0 个评论

有多少钱可以买房?买房前要考虑的8个财务问题: junzhedong 2009-7-29 19:54; 如果你正在焦虑地考虑买房事宜，来看一看你应该注意的财务问题吧。　　我们对有关房地产贷款的财务问题，做了一些条分缕析的考察，从而得出了一些和通常答案不同的结论。就把这些解答作为你被这篇很长的文章折磨的报酬吧。　　　有多少钱可以买房　　简而言之，量入为出，有多少钱买多大房子。按照业内经验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。而这个经验值只不过是个适中方案，比如公司人的预期收入，售楼小姐就会把你的预期收入算得很高，而保险专家会把预期收入算得比较悲观，倾向于用投资赚取更多收益的人士，他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀比如说我就会把50%这个比例压得更低，以便除了生活开销之外有更富余的资金用于定投活动。　　测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，这种测算不能满打满算，在已经购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。　　预期年收入：这个测算比较复杂，因为这和个人的境遇有很大关系，很像在预测一只股票的升值幅度。如果你非要预测，可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出你的平均年收入增长曲线，然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据，假设你月入6000，你猜测今后6年平均通胀率为4%，而你此前5年的实际工资增长率为10%，那么你未来工资增长率为10%70%+4%，也即11%，据此你可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的公司人从事周期性极强的行业，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话，应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。　　　　你应该买多少钱的房子　　假设某公司人月收入5000元，贷款20年，首付30%的话，那么这个公司人适宜购买房价在100万元左右，而首付款需要在30万左右。推算公式如下：　　房价之外还有哪些费用　　如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。　　契税：90平米以下普通住宅契税为1%，90-140平米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化。　　印花税：暂免。　　公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金。　　按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元，不高于1500元。　　首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用。　　首期取暖费：收房时须交一年的取暖费用(北方地区，自供暖除外)。　　装修费用：每平米平均1000元左右。　　车位费用：大概一个月100-400元　　如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房，总价80万，首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有：　　在二手房交易中还需要缴纳中介费用;成交价格的2.5%以内的信息费用;居间中保及权证代办费用3000元;贷款服务费用1000-2000元。　　在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上，如果购买二手房的公司人也应该对这些税有所了解。　　　　提前还贷是不是好主意　　很多公司人认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。　　我们可以拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元，5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元，那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷，10万元15年个人住房商业贷款，等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%，15年还款利息总额为34591.67元，两者相差1万多块的利差。　　还款利率会随着宏观经济的变化而起伏，但是由于在这个经济[发展阶段，金融当局对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果公司人购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益据统计美国股票长期平均收益在8%左右，而中国资本市场的年头比较短而且波动极大还不具统计学意义，但总的来说不会比这个收益率差也就是说，公司人如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。当然，上边所说的不包括消费狂型公司人，他们更喜欢把大量现金用在消费上，如果是这样也就不存在收益差的问题，把钱用来还房贷则是一个好主意。　　　　固定利率好不好　　房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来，不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别，不同的是公司人需要事先对市场有所判断，利率是不是要上升?在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。　　固定利率基本上是公司人购房者和商业银行的一个对赌，如果在贷款期间利率处于上升周期，那么购房人就赢了，如果利率处于下降周期，那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率，这种利率上的歧视使得想采取固定利率的公司人购房者已经先输了一成，因为从历史经验来看，从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的，所以对于以后利率的水平猜测，银行和公司人都处于俩眼一抹黑的状态。所以，如果是公平的完全对赌，那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适，如果定在高于现在房屋贷款利率水平，那就等于是你和银行跑一个为期至少3年的马拉松，而银行已经先跑出几千米了。而且银行相对公司人购房者来说，占有绝对的信息优势和解释权，所以，在这个赌博中，公司人胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经济周期中，银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理，而银行赚到了实际利益。　　　　选择个好的贷款方式　　贷款买房的公司人根据自己的情况采用最恰当的贷款方式可能是释放财务困境的一种有效方法。一般来说，它有以下几种方式。　　等额本息还款：还款本金逐月增加，而利息逐月减少，还款总金额不变。这种还款方式适用于现在收入少，而对未来收入预期较高的公司人，其还款方式计算简单，方便公司人进行财务规划。　　等额本金还款：还款本金不变，而利息逐月减少，还款总金额逐月减少。适用于收入处于峰值的公司人，在同样本金，同样贷款年限的情况下等额本金所付利息要少于等额本息还款所付利息。　　等额递增和等额递减：这两种还款方式是等额本息的变种，只不过把一个贷款期分为多个贷款期，在多个贷款期中进行等额本息还款，多个贷款期之间进行额度递增或者额度递减，它适用人群类似于等额本息还款和等额本金还款的情况。　　双周供：双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。　　移动组合还款：根据贷款人情况进行灵活的还款计划。通过计划有效率地运用资金还款，它适应于收入不稳定公司人群。　　接力贷：由比较年长的父母和年龄较小的子女组合贷款，按揭时间可按年龄较小还款人计算。这解决了年龄较小，比如刚参加工作公司人购房需求。适宜于和睦并且财务简单的家庭。　　入住还款：与银行约定在一定时限内只还少量贷款利息，在一定时限后等额本息还款或等额本金还款。适用当前收入较少的公司人群。　　循环贷：将房产在银行作抵押获得贷款，然后在贷款期内分次提取，适宜于改善型房屋置业。　　　　关心银行贷款的新产品　　由于商业银行的竞争逐渐激烈，为了能拉到更多的存款，他们也推出了各种和房屋贷款相联系，实际上带有揽存性质的金融产品。如果公司人购房者多关注这些金融产品，也会带来一定的额外收益。　　比如一些商业银行推出的存低贷和存贷通就有这种作用。　　需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金，这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过一定数额比如5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。　　例如一公司人，最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款，某日的增值账户存款余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款，剩余7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响，取现时仍可提取10万元现金，这样，他在当天可节省贷款利息支出3.82元(250005.508%/360)，相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。　　不过，银行审批这种客户时比较严格，而且较一般按揭贷款利率偏高。　　　　盘活公积金　　住房公积金是个好东西。很多年轻人在选择就业公司的标准上，往往容易看重得到的税后现金，而轻视公司缴纳住房公积金的比例，这其实是个朝三暮四式的错误。　　公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是冲还贷，抵减房贷的还款额。　　因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金冲还贷的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳减负效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。　　月冲：又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金月冲方式是多数人的常见选择。　　年冲：又称为一次性还款法。和月冲的本息还贷不同，年冲是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，年冲须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。年冲方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。转自： http://koudai.360.cn/u/17149324; 个人分类: 旁征博引|2988 次阅读|0 个评论

有多少钱可以买房?买房前要考虑的8个财务问题: junzhedong 2009-7-29 19:47; 如果你正在焦虑地考虑买房事宜，来看一看你应该注意的财务问题吧。　　我们对有关房地产贷款的财务问题，做了一些条分缕析的考察，从而得出了一些和通常答案不同的结论。就把这些解答作为你被这篇很长的文章折磨的报酬吧。　　　有多少钱可以买房　　简而言之，量入为出，有多少钱买多大房子。按照业内经验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。而这个经验值只不过是个适中方案，比如公司人的预期收入，售楼小姐就会把你的预期收入算得很高，而保险专家会把预期收入算得比较悲观，倾向于用投资赚取更多收益的人士，他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀比如说我就会把50%这个比例压得更低，以便除了生活开销之外有更富余的资金用于定投活动。　　测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，这种测算不能满打满算，在已经购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。　　预期年收入：这个测算比较复杂，因为这和个人的境遇有很大关系，很像在预测一只股票的升值幅度。如果你非要预测，可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出你的平均年收入增长曲线，然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据，假设你月入6000，你猜测今后6年平均通胀率为4%，而你此前5年的实际工资增长率为10%，那么你未来工资增长率为10%70%+4%，也即11%，据此你可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的公司人从事周期性极强的行业，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话，应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。　　　　你应该买多少钱的房子　　假设某公司人月收入5000元，贷款20年，首付30%的话，那么这个公司人适宜购买房价在100万元左右，而首付款需要在30万左右。推算公式如下：　　房价之外还有哪些费用　　如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。　　契税：90平米以下普通住宅契税为1%，90-140平米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化。　　印花税：暂免。　　公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金。　　按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元，不高于1500元。　　首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用。　　首期取暖费：收房时须交一年的取暖费用(北方地区，自供暖除外)。　　装修费用：每平米平均1000元左右。　　车位费用：大概一个月100-400元　　如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房，总价80万，首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有：　　在二手房交易中还需要缴纳中介费用;成交价格的2.5%以内的信息费用;居间中保及权证代办费用3000元;贷款服务费用1000-2000元。　　在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上，如果购买二手房的公司人也应该对这些税有所了解。　　　　提前还贷是不是好主意　　很多公司人认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。　　我们可以拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元，5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元，那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷，10万元15年个人住房商业贷款，等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%，15年还款利息总额为34591.67元，两者相差1万多块的利差。　　还款利率会随着宏观经济的变化而起伏，但是由于在这个经济[发展阶段，金融当局对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果公司人购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益据统计美国股票长期平均收益在8%左右，而中国资本市场的年头比较短而且波动极大还不具统计学意义，但总的来说不会比这个收益率差也就是说，公司人如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。当然，上边所说的不包括消费狂型公司人，他们更喜欢把大量现金用在消费上，如果是这样也就不存在收益差的问题，把钱用来还房贷则是一个好主意。　　　　固定利率好不好　　房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来，不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别，不同的是公司人需要事先对市场有所判断，利率是不是要上升?在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。　　固定利率基本上是公司人购房者和商业银行的一个对赌，如果在贷款期间利率处于上升周期，那么购房人就赢了，如果利率处于下降周期，那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率，这种利率上的歧视使得想采取固定利率的公司人购房者已经先输了一成，因为从历史经验来看，从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的，所以对于以后利率的水平猜测，银行和公司人都处于俩眼一抹黑的状态。所以，如果是公平的完全对赌，那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适，如果定在高于现在房屋贷款利率水平，那就等于是你和银行跑一个为期至少3年的马拉松，而银行已经先跑出几千米了。而且银行相对公司人购房者来说，占有绝对的信息优势和解释权，所以，在这个赌博中，公司人胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经济周期中，银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理，而银行赚到了实际利益。　　　　选择个好的贷款方式　　贷款买房的公司人根据自己的情况采用最恰当的贷款方式可能是释放财务困境的一种有效方法。一般来说，它有以下几种方式。　　等额本息还款：还款本金逐月增加，而利息逐月减少，还款总金额不变。这种还款方式适用于现在收入少，而对未来收入预期较高的公司人，其还款方式计算简单，方便公司人进行财务规划。　　等额本金还款：还款本金不变，而利息逐月减少，还款总金额逐月减少。适用于收入处于峰值的公司人，在同样本金，同样贷款年限的情况下等额本金所付利息要少于等额本息还款所付利息。　　等额递增和等额递减：这两种还款方式是等额本息的变种，只不过把一个贷款期分为多个贷款期，在多个贷款期中进行等额本息还款，多个贷款期之间进行额度递增或者额度递减，它适用人群类似于等额本息还款和等额本金还款的情况。　　双周供：双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。　　移动组合还款：根据贷款人情况进行灵活的还款计划。通过计划有效率地运用资金还款，它适应于收入不稳定公司人群。　　接力贷：由比较年长的父母和年龄较小的子女组合贷款，按揭时间可按年龄较小还款人计算。这解决了年龄较小，比如刚参加工作公司人购房需求。适宜于和睦并且财务简单的家庭。　　入住还款：与银行约定在一定时限内只还少量贷款利息，在一定时限后等额本息还款或等额本金还款。适用当前收入较少的公司人群。　　循环贷：将房产在银行作抵押获得贷款，然后在贷款期内分次提取，适宜于改善型房屋置业。　　　　关心银行贷款的新产品　　由于商业银行的竞争逐渐激烈，为了能拉到更多的存款，他们也推出了各种和房屋贷款相联系，实际上带有揽存性质的金融产品。如果公司人购房者多关注这些金融产品，也会带来一定的额外收益。　　比如一些商业银行推出的存低贷和存贷通就有这种作用。　　需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金，这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过一定数额比如5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。　　例如一公司人，最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款，某日的增值账户存款余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款，剩余7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响，取现时仍可提取10万元现金，这样，他在当天可节省贷款利息支出3.82元(250005.508%/360)，相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。　　不过，银行审批这种客户时比较严格，而且较一般按揭贷款利率偏高。　　　　盘活公积金　　住房公积金是个好东西。很多年轻人在选择就业公司的标准上，往往容易看重得到的税后现金，而轻视公司缴纳住房公积金的比例，这其实是个朝三暮四式的错误。　　公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是冲还贷，抵减房贷的还款额。　　因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金冲还贷的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳减负效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。　　月冲：又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金月冲方式是多数人的常见选择。　　年冲：又称为一次性还款法。和月冲的本息还贷不同，年冲是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，年冲须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。年冲方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。; 个人分类: 旁征博引|40 次阅读|0 个评论

房地产支撑不起大国崛起: maokebiao 2009-7-19 11:05; 近来朋友和我说北京房价以及其他城市房价又开始猛涨，让我想起两年前一个空军资深战略研究员写的房地产支撑不起大国的崛起这个在网络上都可以搜索到，提供一个网址：http://big5.eastday.com:82/gate/big5/mil.eastday.com/m/20070821/u1a3056268.html 　　有感而发，全球经济在下滑，而我们的房价在逆着涨，为什么？我们做科研的人要不要关心？朋友问我关心有用吗？朋友们，我们不能只想着自己升官发财，无论那一个人，只要他是社会群体中的一员，他都要关心这个社会。我从来不反对别人捞钱，升官发财，但在升官发财的同时，也要想想别人，关心一下社会。房价猛涨，凭什么涨，为什么涨？真值那么多钱，涨了对社会有用？还是只达到了一个GDP的目标。就像我们做科研一样，整天在想办法创新，还是没解决问题，为了创新而创新，是不会有创新的。有人说，只有房地产可以拉动内需（比如钢铁，水泥，就业等等），拉动经济增长。我承认这是大部分理由是对的，但反对涨价。很多人和媒体跟着起哄，这是很......当然还是有些说良心话的。在经济危机的时候，可以通过建基础设施（铁路，公路，桥梁和房子）来拉动内需和就业，来改善经济结构和带动经济发展。而不是像我们开发商趁火打劫，这样的后果非常严重，短时期和直接效果看不出来，但危害非常大：第一：让大家投机的心理增强，靠钻营，影响其它技术产业的发展和转型，影响人的社会心态；第二：拉大贫富差距，长此以往，形成两大对立阶级。引起社会不安定，不要去骂那些飞车抢劫，小偷。最近出现了大学生夹持人质抢劫银行，抢劫成功但最后被制服。我个人认为社会是应该负一些责任的，他们很多是被生活所迫。社会这个东西太粗相，社会其实就是我们大家自己。从新闻大家的回帖来看，大家（特别是年轻人）指责他做得没有技术含量。为什么会这样，别人为什么会去偷,去抢,为什么走上这条路，根源在哪里？我们的社会经济学家和社会心理师应该研究一下。把研究结果在社会广大媒体中宣传。我记得李开复先生对马加爵的事情做了一个剖析，但像李开复先生这样的人太少；第三：企业家攒钱，但攒了钱之后要回馈社会，比如说资助某个大学的研究，公益事业。我们的企业家达到这种胸襟的不多，俞敏洪这样人在中国不多，特别是房地产商。有些时候我在想，捞那么多钱有什么用呢？你能用多少呢？最后还不是别人在花，结果还害了子孙后代。我听说过不少在海外花天酒地，被人嫉妒，遭抢劫或者绑架，结果.....，国内富二代开着车到处撞人。钱太多不见得是好，多干点实业；第四：让国外有机可乘，其实很大一部分钱都流到了国外。因为房地产钱来得容易，各企业为追求利润，都踊向房地产。现在我们高技术产业甚至生活用品，以及小孩喝的奶，农业市场等慢慢被国外占领，非常危险。现在的侵略战争不再是以前的直接占领，而是经济战争，大家随便算一笔帐，数码相机，日本人攒了中国多少钱，冰箱，笔记本，汽车，最近的铁矿石间谍案..........小到化妆品和酱油,啤酒。外国，特别是日本以华制华的思想得到了充分体现；第五：技术含量低下，最近半年塌了多少桥，跨了多少房子，房子越盖越差，奇怪的是倒了之后，结果技术鉴定全部合格，这要是打仗或者发生地震怎么办，地震应该会越来越多，为什么这么说？最近为什么极端气候越来越多，自然灾害越来越多？为什么，是人为吗？这个应该不算，我个人认为很可能是天体运动造成的结果，比如说某些行星正在逼近或者远离我们而去，引起引力场变化，导致局部变化不一致，从而引起极端事件发生，甚至地震。将来的气候变化，我个人认为气候学家和天体物理学家，地球物理学家以及地学的其它工作者进行大力合作，才能弄明白这些问题。但由于自然灾害引起的建筑倒塌，房地产商是要负一些责任的，良知呢，企业的信誉呢？地基都是什么，大量的偷工减料；第六：经济危机是我们进行产业转型的绝好机会，可惜我们错过了，被房地产搅合了，中国的经济学家是负有一定的责任的，大部分在为虚高的房地产鼓掌捞好处。　　有些人说，关心这些有什么用呢？扭转社会的风气需要大家共同的努力，至少不要像有些高级研究人员为推高房价推波助澜。不要为自己有了几套房子就不想那些没有房子住的人。我们中国农业科学院科技管理局有一个老师叫戴小枫，是一个非常有正业感的人，每次开会都是慷慨激昂，中国这种人不是很多，我们需要这种人.......媒体是非常重要的,必须宣扬大家说真话和保护说真话人........如果科研人员特别是老师不关心这些事情，问题就大了，为什么？因为你们教书育人，如果你们都做不到，不关心，那就没什么希望了,那学生将是一个什么样子.....那这样的科研人员也最好别做出什么研究成果来，因为你做出来的东西很可能被坏人利用，那后果更严重。但我想这种担心是多余的，因为很可能也做不出来，看看现在的状况，我们要好好反思一下。我不是做社会研究的，乱写一通。把资深空军研究员写的贴在下面，供大家... 2007年8月21日 08:21 來源: 環球時報作者: 戴旭作者係資深戰略評論員、空軍上校選稿: 思偉　　上半年中國的GDP增長11.5%。海外評論，中國即將超越德國，成為世界第三大經濟體。與此同時各地房價突破九部委的聯合圍堵，繼續瘋狂飆升。人們又紛紛評說二者之間的關係，有關房地產業發展的爭論再次趨於白熱化，縱觀各方論點，大多都停留在經濟層面。筆者認為，房地產業的畸形發展實際上� 有靠新興產業拉動經濟增長1個百分點更有意義。　　那些真正實現了現代化的國家，是依靠工業化奠定的國力基礎，爭衡世界才贏得了今天在歷史和當代世界的地位，如英、法、德、美。而那些只靠倒賣別國原料或產品，以投機致富的國家，很快便退出了歷史舞臺，如葡萄牙。西班牙原有著歐洲最廣袤的國土，又最早從美洲奪得大批金銀，國庫充盈。但由於沒有建立起充滿活力的資本主義制度，錯失工業革命良機，結果也步葡萄牙的後塵曇花一現。近代史上的現代化國家，靠著傳統產業革命，從而� 有哪個國家憑藉蓋房子把國家帶進現代化的神話。這是因為前者不僅帶來產品，同時還刺激科技進步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性迴圈。這種迴圈的核心，是可持續發展。而房地產業的發展，能帶動的相關產業只是煤炭、鋼鐵、土地的巨大損耗，進一步造成資源、環境問題。　　目前我國的支柱產業存在不掌握核心技術，即空心化問題，這不僅嚴重制約我國經濟的進一步發展，還將嚴重危及國家經濟、軍事和資訊的安全。把凡是能直接帶來短期利益的產業冠以支柱之名，真正的支柱產業反而被忽視。由於支柱產業空心化，中國已經為汽車、電器製造業送去了數不清的專利費。中國已經給美國波音和歐洲空客送去了上千億美元。至於中國為軍事現代化而購買的外國軍備，耗費外匯也很驚人。一邊對內竭澤而漁，一邊又慷慨地給外國輸血。這樣的經濟運行模式怎麼能可持續發展？　　從戰略高度認識房地產業畸形發展的危害　　眾所週知，出口、投資和消費被認為是推動經濟高速發展的三駕馬車，但調查顯示，我國的最終消費率近年持續走低，比世界平均水準低近20個百分點，消費仍未成為經濟迴圈的起點。人們收入中越來越大的部分用於住房消費，這將對一般消費品有很大的擠出效應。一個人為了一套房子，要把積蓄和未來幾十年的收入耗盡，他以後還怎麼購買汽車、家電，還怎麼用來再教育、投資創業呢？　　整體是個體的放大，整個階層都無力消費工業品和進行投資創業，怎樣拉動國家其他製造業的發展？畸形發展的房地產業為中國現代化埋下不少� 了錢，那我們現代化持續發展的動力又在哪？　　房地產業畸形發展危害巨大，還在於腐敗的滋生以及社會兩極分化的加劇，使和諧社會建設面對巨大的政治難題。中國房地產業已經出現十分明顯的寡頭現象，囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售比比皆是。一些地產商、地方官員、專家學者和個別媒體專刊構成了一個特殊利益集團。長此以往，必將造成尖銳的社會對立，埋下不安定的種子。東歐國家和俄羅斯的教訓證明，巨大的資金掌握在少數寡頭手裏，一遇危機或其他風吹草動，資本將立即外逃，導致金融危機，貽害整個社會。　　正是由於房地產業畸形發展的種種弊端，美國等西方國家不僅不促使中國打壓房地產業，還鼓勵鉅額� 有對其他製造業的資金造成釜底抽薪，還引領了美國的經濟繁榮。日本上世紀90年代，也大力發展房地產業，但之前日本已經在汽車、電子、造船等現代產業方面成為世界的佼佼者。　　美、日的發展經驗表明，房地產業的發展，應該在一個國家的製造業發展之後，即在國家工業化完成之後。國家有充裕的財力，民間有足夠的財富，發展房地產業讓人民安居樂業，方可實現社會繁榮和穩定。中國現在還遠沒有完成從農業化向工業化和資訊化轉型，人民也沒有實現普遍富裕，在這種情況下發展房地產業無疑顯得太早，屬於搶道。改革開放以來，國家和民眾靠發展勞動密集型工業和加工工業，積累的一點辛苦錢，正常情形下，本應該以此微薄的基礎，將此集中用於傳統產業的升級換代和現代產業的建立發展，既可以生產高附加值產品，同時也為下一步現代化躍進打下基礎。新加坡、香港以政府提供廉租房為主的房地產業發展政策，解除了居民的後顧之憂；不久前英國宣佈，將建300萬套平價房，從而既能滿足民眾對擁有住房的渴望，也能保障英國有更好的未來。這些現代化程度很高的國家和地區，其實現經濟快速發展、社會安定與實施以人為本房產政策之間的關係，很值得認真研究。; 个人分类: 星星点灯|3168 次阅读|1 个评论

物业税其实就是地方政府征收的物业管理费: xbyang 2009-6-9 17:24; 　　最近，人们正在热议的一个话题就是物业税。不少人起初听到物业税，还以为是物业费，会说：哦，我已经缴纳了物业费了嘛。　　当人们知道物业税并非物业费，而是政府要针对房产征收的一种税时，会说：哦，我买房子已经缴纳N多税了，为什么还要交呢？　　按照我的理解，物业税其实就是地方政府征收的物业管理费。你的房子在某个小区里，为你管理这个小区的园林、绿化、安保、清洁等工作的物业公司就得找你交物业费。同样，你的房子不但在这个小区里，也在某个地区，为你管理这个地区的园林、绿化、安保、清洁、交通、教育等工作的地方政府就得找你收物业税。由于地方政府管理的事项要比物业公司多得多，花在每户之上的平均开支也要大得多，因此物业税要比物业费多是肯定的事情。　　有人会问：以前政府从来没有收过什么物业税，也不是照样正常运转吗？这是有一个历史背景的：改革开放之前，财富完全公有，人们手中的财富仅够糊口，政府自然有钱维持公共事业的各项开销；然而，改革开放之后，企业大多转型了，国家财富的相对比例比以前少了，公共事业的开销将越来越成问题。　　又有人会问了：你越说我越糊涂，改革开放30年，商品房才10年，以前都那样过了，现在为啥政府缺了物业税就不行了呢？我们可以回想一下，改革开放虽然30年了，但是经济真正高速发展是有商品房也就是近10年的事情，政府热衷于公共服务也是近10年的事情。在八九十年代，不少地方政府手头缺钱，有的地方连公务员工资都发不出来，就更不用说发展公共服务了。　　虽然不少地方政府官员牵涉腐败是公认的现实。但是我们不能否认，地方政府这10年来的建设成绩也是有目共睹的，虽然现在的环境并不见得比以前好了，但是各种公共设施我们都用得上了，而且用起来也很方便了。现在人们都向城市涌，城镇人口越来越多，需要的公共服务量也就越来越大。　　有人或许会说：就算是有商品房这10年，政府不是富得流油了嘛，那么有钱的政府为何要新征什么物业税呢？这不是因为房地产行业不行了嘛。过去10年，政府卖地发了大财，有了钱又不是自己的，当然就不能全部揣在自己的口袋里，得拿出大部分来搞城镇公共建设。这个时候，卖地多赚钱呀，谁还考虑物业税的问题呢？　　但是，物业税的征收是早晚的事情。很久以前我就说，土地是有限的，总有一天土地被卖光了，或者有土地没有人买了，政府不就没有钱办事了。你想想，政府过惯了富日子让他们再过穷日子怎么可能呢？　　这话说着说着，就说中了。忽然，房地产就不行了，政府的土地卖不出去了。虽然政府眼前还是不差钱，但是一两年过后呢？不就穷了嘛，因为不少地方财政都是土地财政，靠卖地来出成绩嘛。　　而照现在的发展速度，没有钱是半不成事情的。地方政府得新开财路才能维持现有的发展速度。新财路在哪里呢？土地又卖不动了，又全球经济危机了，企业自身难保，也榨不出多余油水了。看来看去，还是房地产是块好肉嘛，继续吃这块肉多香。　　说了这么多，有人会说：瞧瞧，来了个反革命，和政府唱反调。其实，我不想和政府作对，我打心眼里是支持物业税的。为什么呢？很简单的道理嘛，物业公司帮你管理小区你就得交物业费，地方政府帮助你管理地方你就得交物业税。如果你不交，政府罢工，社会混乱，吃苦头的还是我们自己。　　也就是说，我反对的是靠卖土地来支撑地方财政，支持的是靠物业税来支撑地方财政。为什么呢？因为卖土地不可持续，而物业税可持续，地方政府一直有稳定的财源，他们就不会胡思乱想，没有了后顾之忧，就可以可持续地为我们服务了。　　有人会说了，地方政府卖高价地，我们买了高价房，欠了一屁股债，再给我们增加一个物业税，我们不跳楼也得跳水。是啊，这就是问题的关键了！问题就出在以推商品房的时候没有同时推行物业税，因此地方政府想到的是卖地挣钱，没有想到用物业税挣钱。如果一开始就推行物业税，炒房就不会那么流行，房价就不可能炒作那么高，地价就不可能炒作那么高。　　现在，政府处于一个尴尬境地了，征收物业税，向谁征呢？向过去以高房价购房的人征，明显是要推别人下水，这个民愤不敢去招惹的。向现在购房的人征，现在的房子也是高地价的时候修起来的，卖的自然也便宜不了。　　我有一个办法：可以老房老办法，新房新办法。别人承受了高房价的购房者，相当于一次性支付了物业税，就放他一马，不征了。从现在开始廉价放地，从未来一两年内购买这些廉价地廉价房的人开始缴纳物业税。　　当然，我这个办法也有不少问题，但可能问题相对少一些。具体有哪些问题我就不想了，想得我头都大了，等我哪天有闲工夫的时候再想。; 个人分类: 未分类|2739 次阅读|1 个评论

本人对于“房产商任志强称和工资比房价等于没涨”的质疑: fuyuncas 2009-4-19 08:55; 在博鳌论坛年会期间举行的调整中的中国房地产市场分论坛上，华远集团总裁任志强发表的和居民工资收入相比房价等于没涨的言论，经媒体报道后，立即引来骂声一片。他的论据是：1978年GDP大概3000多亿，现在是30多万亿，增加了100多倍。1978年月工资全国平均28.6元，到现在也增加了100倍。1978年我们大白菜2分钱一颗，现在2元钱，也增加了100倍。房价只增加了16.6倍，和工资收入相比相差太远了，房子等于没有涨价。第一点质疑：1978年的GDP是3000多亿，2008年的GDP是30万亿，两者之间是不能直接相除的，因为两者都是名义GDP，需要将其转换成实际GDP才具有可比性。本人计算了一下2006年的实际GDP是4.86万亿（名义是21.09万亿），而1978年是3645.2亿元，前者实际GDP是后者的13.34倍。与任先生的100倍相距甚远！第二点质疑：关于工资同样涉及一个可比性问题，你拿1978年的工资与现在的比较真是可笑，那你怎么不拿现在的与国民党时期相比啊，如果与那时相比，你是不是得出了房间下降百分之几千的结论啊？第三点质疑：大白菜价格的问题仍然涉及可比性问题，如果考虑通货膨胀因素，现在的大白菜也不是0.2元，而是0.46元，也就是说只是由原来的2分钱涨到2.3角而已，只是涨了22倍，与任先生的100倍。第四点质疑：拿98年以前的房价和现在比，他们仍然没有可比性，因为98年以前的房子基本都是单位自建房，它们的性质是不同的，怎么相比？通过分析任大炮的论据，我隐隐觉得，他根本不懂经济，作为一个董事长为什么说出让国人笑话，让国人唾骂的言论呢？值得思考！; 个人分类: 生活点滴|2330 次阅读|0 个评论

“两性关系乱”＝“地产没泡沫”（ZT）: 大毛忽洞 2009-4-5 20:14; 两性关系乱＝地产没泡沫（ ZT）背景：北京师范大学房地产研究中心主任董藩说：现在离婚率比以前高了很多，理论上离婚就需要两套房子住人。未婚同居的人现在大量增加，同居也是需要房子的。有的人有两三个家庭，也都需要房子！董教授由此得出结论，现在中国出现了全民性错误认识，从高层领导到老百姓都认为房地产有泡沫，但这是错误的。小蒋随想：近期一些地方的房价又开始上涨，董藩教授在此时发表此番高论可谓相得益彰。人的欲望本来就是无限的，何况生在发展中国家的我们还有许多东西没享受过，所以，只要纯粹标榜需求量，许多商品都是很难饱和的。问题在于，需求不一定转化为购买力，物质诉求是需要真金白银的。反正以我个人的收入，目前在北京买不起商品房，限价房也够呛，如果不吃不喝，也许经适房还有点希望。可惜，咱还没资格买经适房。这不，茅于轼先生还声称叫停经适房，这就更没指望了。所以，权威也好，砖家也罢，别人说啥都没用，看看自己的荷包，啥都明白了。中国青年报发表徐开彬的文章：中国有 13 亿人口，房产需求总是大量存在的，如果仅看需求，那董教授干脆建议地产商加倍抬高房价去吧。董藩抛出此类雷人观点早不是第一次。 2006 年 7 月，在一个名为中国按揭行业格局与前景论坛上，他就曾发表过一个观点：房地产市场秩序混乱的根源在于民族文化。他认为，房地产行业越来越乱，有自建房运动、不买房运动，国人不善良，希望看到房价下跌、地产业出事，这归咎于我们的民族文化。西方国家、东南亚国家为什么没有这种现象？因为民族文化不同，他们笃信基督教、佛教等宗教，讲求内心的约束，而我们没有。董藩进而认为：房价不应该控制，应该市场化；房价上涨不会导致房子空置率高，空置率高不等于房子卖不出去；不应该搞经济适用房、廉价房。其实房价下跌受损的都是老百姓 ( 此观点后来被任志强用上了 ) 。美国的金融危机，证明了董先生的幼稚。如果西方文化讲求内心的约束，在过去的几年中，华尔街的众多投行怎么会疯狂投机高风险、高回报金融产品，从而为金融危机埋下炸弹呢？去年破产的雷曼兄弟总裁理查德 ? 富尔得，其 2006 年的收入高达 1.22 亿美元；被美国政府托管的房地美公司前总裁理查德 ? 塞罗，其 2007 年的薪酬也高达 1800 万美元；濒临破产的最大保险公司 AIG, 尽管接受政府 1000 多亿美元的援救，却在最近给其高管分红 1 亿多美元。这些都是董藩所说的西方文化讲求内心的约束吗？中国的一些知识分子，已经不是客观地做学术研究，不是对企业与民生持独立的批判研究立场，而是为了出场费和独立董事职位而成为资本的御用文人。如果真按他们的那一套理论，要政府不干预经济，中国只会变成小政府、大企业知识精英和大企业结成利益联盟，互相利用，老百姓的日子可能更难过。; 个人分类: 画意和诗情|3581 次阅读|1 个评论

政府托楼市是错误的: wangyong77 2009-2-11 10:22; 政府托楼市是错误的虽然房地产涉及到众多的产业，但是政府没有任何托市的理由，在中国房价奇高，房地产完全有很高的利润，没有必要进一步抬高房价，倒是由于暴利的引导，会使得房地产的涉及到的其他上游等产业都容易出现泡沫，这种泡沫不是可以持续的，即使政府托市，也只是维持更长的时间，这些产业迟早是要缩减到与市场的实际需求相平衡的，而需求不是无限的，否则产品积压越来越多，泡沫越来越大，危机越来越重。即使房地产真的因为需求出现问题，政府也不能托市，而是要引导房地产降价，并且以低利润或者亏损引导整个产业转移一部分到其他的行业，否则，房子无限制地增加，到时候真的是有房无人住。当然房地产相关的上游产业也要相应有一定的调整。总而言之，无论房地产是盈利还是亏损，在这种情况下，应该引导房地产降价，而不是托市，托住高价。当然中央政府意识到这个问题了，地方政府依然有冲动。; 个人分类: 学术研究|1632 次阅读|0 个评论

不退税怎么办: 王铮 2009-2-3 09:30; 凤凰台报道：重庆市政府 2008 年 12 月 18 日出台的《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》第七条为刺激房产消费，从 2008 年 12 月 1 日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。重庆政府的做法为启动房地产消费出了招，这招也是美国人常用的。这招的实质是政府扶楼市。在重庆这样一个迅速发展的西部城市，没有这招似乎没有进一步城市化的基础。《第一财经日报》 2 月 1 日从重庆市有关方面获得证实，该市相关部门昨日收到国务院下发的一份紧急通知，该通知要求重庆市暂停正在拟订执行细则的购房退个税政策。在全国范围内，除了北京、上海房地产似乎已经下跌，不过有消息说，西部城市昆明楼市略有上升，因为跌不够。问题在于房地产市场仍然启动不起来。为什么？我一个朋友北京大学教授对我说：现在跌不够，能够买得起房子已经有了房子，没有房子的仍然买不起。我早就警告过，中国社会收入的基尼系数很大，启动不了大众消费。不退税，买不起的仍然买不起。退市，对楼盘价格不高的城市，是会有作用的，对北京、上海，作用可能不大。因为它们还没有跌下来。重庆设立直辖市，正面的理由是发展西部。目前的经济危机为重庆提供了发展机会，为此需要发生城市聚集。全国经济低迷情况下，购房退个税政策可以为它提供一个产业聚集的机会。上海、北京的确情况不同，用上海市委书记俞正声的话说房价不能再涨了。上海、北京工业基础好，政府有钱，可以通过产业提升的供应主义模式来拉动经济。我曾经指出过，这两个地区房地产价格过高，影响了高技术产业人才的聚集。要想产业提升，需要人力资本呀。重庆的情况不同，购房退个税政策值得采纳。不审时则宽严皆误，不审地方也会宽严皆误的。计算表明，在北京和上海能够对金融业影响排在第一位的是房地产，而全国房地产对全国金融业的影响是第十七位。但是北京、上海是中国金融中心，北京、上海金融业出问题可能会蔓延全国。所以北京、上海政府的金融业和房地产业怎么办还需要进一步研究。如果北京上海金融业出问题影响就大了，还好中国经济学落后，没有听发表了SSCI的经济学家追随美国人搞那么多金融创新，金融业的影响没有美国大。另一方面，计算表明，上海房地产降价20%，可以解放22%的居民消费力，所以我认为现在北京、上海还不是实行购房退个税政策的时候。俞正声书记讲得还不够，上海、北京房地产价格非降下来不可，降，可以启动大众消费。有人说西部地区退税促进购房，使得得到高额成本价的房地产资本家更不愿意降低房地产价格了。这个很容易解决，限定只有购买每平方价格为某个阈值总价格为某个定额的住房才可以退税，看房地产商怎么办？它非降不可。理论上将，买高档住房的人，有钱，就应该多上税，给他们退税不合理。重庆可以改进细则，通过退税策略，完成经济聚集，成为带动西部经济发展的龙头。希望国务院给重庆这个机会。退税促购房是个科学问题，希望各位网友推荐并且讨论。; 个人分类: 中国发展问题|2849 次阅读|0 个评论

这种“呼吸税”要不要取消？: zhguoqin 2008-12-27 16:31; 这种呼吸税要不要取消？张国庆前不久，大家痛批了一阵子呼吸税。但是，不知大家是否知道，我们已经交了一种类似于呼吸税的巨额税费！这种税费就是居民办理房产时交纳的各种名目繁多的税费！税收的目的，除了支付政府行政支出外，还要在经济上起到调节公民分配、维护社会公平的作用（即富者多交，用于公共资源建设）。对于公民因基本生理需求而人人必须使用的物品，在使用时就不能交税。如果连这种基本生理需求也要交税的话，那么，这种税就是人头税，前不久的呼吸税就是如此。人的基本生理需求有哪些？就是对维持生存的基本物质需求，即吃喝拉撒睡，也即吃穿住行。现在人口众多，资源紧缺，如果说为了节约资源，限制使用资源，所有人都得交纳食品税、水税、呼吸税、穿衣税、行路税，你的感觉会是怎样的？所幸的是，上述物品的使用，我们都没有交税。上述有些商品经销户已经交税，虽然也加到消费者头上，但那是属于经济活动领域的税费，不属于生理需求领域的税费。可是，我们大家在住的方面，也是人的最基本生理需求之一，却交纳了巨额税费。尽管房地产开发商已经交了税！我们买了新房子，要交纳巨额的各种各样的土地税费、房产税费，而且多属于重复交纳，却没有享受到土地部门、房管部门为居民们提供的任何服务。他们提供的服务，还得另行交费！房子二次出售后，又得再次交纳上述各种费用，否则，购买二手房者，就无法办理过户手续。这种向公民基本生理需求征收税费、而且是多次重复征收的行为，象不象呼吸税？这里所讨论的问题，当然不包括公民购买第二套、第三套乃至多套住房者，也不包括工商业用房。我建议，为了节约用地，调节资源，体现社会公平，对于普通居民的第一套住房，免征各种税费，免费为公民办理房地产手续。对于拥有多套房产的居民，除第一套外，其余的应该参照个人所得税的办法征收高额税费；工商业用房，继续实行目前的政策。; 个人分类: 发展学|2326 次阅读|0 个评论

高价房地产、经济中的三聚氰胺: newniu 2008-11-26 21:42; 高价房地产，吹高GDP增加三聚氰胺，增高蛋白质含量高价房地产，中国人变房奴增加三聚氰胺，肾虚中国人高价房地产，催生大富豪增加三聚氰胺，三鹿、毅力们利润年年翻翻高价房地产，中国人变成穷光蛋增加三聚氰胺，中国人不能撒尿高价房地产，经济马上要垮掉增加三聚氰胺，牛奶不得不倒掉经济发展过程中，各类产品的趋势是降价。我们不能通过让食品涨品来发展GDP，也不能通过房地产涨价来发展GDP。经济发展的道理很简单：生而不有，为而不恃，功成而弗居。政府不能因为控制着土地，就要用土地来生财；也不能因为控制所有资源，就要用资源来卖钱。任何人都要看到事物的两面性：有就是无，得就是失。在社会中，为什么有力量的人不去抢劫？并不是因为有法律来制约他，而是因为他遵守做人的道德；为什么聪明人不去诈骗，也并不是因为法律来制约他，而是因为他遵守自己内心的道德；为什么人类要遵守社会的道德？并不是外界控制着这些人，而是这些人的内心在控制着他们，使他们不能。然而，在现实经济中，却存在着大量的抢劫和诈骗，高价是不是抢劫？特别是许多人喊出了刚需的口号。什么叫刚需？简单说叫趁火打劫，趁人之危，别人不愿意买，可又不得不买。医院把无钱的病人推出门外，大家会骂医院。可医院毕竟要花钱，药品也不是自己造的，也是要花钱买的。可房地产商是怎么回事，人家住不起房，没有钱住房，北京的寒冬冻死人。但是他们还是要维护高高在上的暴利。可以说，中国现阶段的开发商是中国最反动的阶层。他们是长江中的大石头，阻碍了中国经济这条大河向大海流去。他们是中国经济的三聚氰胺。; 个人分类: 三句不离本行|3509 次阅读|0 个评论

猪肉、股票和房地产: luohuiqian 2008-11-24 21:57; 这三个词，是现阶段中国社会的几个关键词。咋一看，是怎么也风牛马不相及，但不尽然。三者里面有很多千丝万缕的关系。其实它们有共同点，那就是好像都和民众的生活息息相关，你少不了吃饭吃肉（当然回民不吃猪肉，不过也吃其他肉类），你或许正热衷于买股票或基金，你或许在为买到属于自己的房子发愁。三者的另一个显著共同点，是最近都在疯涨。猪肉涨价，餐厅和饭店再也扛不住了，包子普遍涨了几毛钱。股票涨价，引发了一轮又一轮的全民炒股热潮。房地产，更是坐上了神舟飞船，涨上天了，全国人民绝大部分成了房奴。猪肉涨价，是为了刺激农产品的畅销，让更多的农民走向富裕，可是这样可行么？股票涨价，是社会发展飞跃、人民币升值带来的后果，卷入其中的还有推波助澜的无数股民，他们都有个共同特点拥有一个发财梦，可是真的就能发财么？房地产经济，掌握在少数人手上，他们多少都有强硬的社会关系，操纵着社会上绝大部分财富，过着奢侈的生活，让底下的人群看的眼馋，可是他们真的能代表那些先富裕的一部分么？猪肉涨价，禽蛋涨价，连蔬菜都涨价了。门口小贩的鸡蛋灌饼从一块钱涨到了一块三毛，食堂的菜价更是飞涨，套餐考虑到成本问题也缩水了。十块钱一斤的猪肉，是我有生以来经历的最高价。记得小时候有一次，父亲扭不过我的央求，我们去买了一张彩票，五块钱，没能中奖。回来母亲很生气地骂道：五块钱！五块钱可以买两斤猪肉了！你们糟蹋钱啊？五块钱，两斤猪肉，就是我们的物价，而且还略显贵，但每家每户都还养着自家的猪！如今十块钱的猪肉，却全村寻不到几个养猪人。粮价、菜价、肉价一再飞涨，可种地养猪的却没几个，村里的壮丁都出去打工挣钱。极少数有本事的开起了自己的公司，年收入几十万上百万的也有，看每年开回村里的小轿车就知道。当农村的农民不再把心思放在种地上，当村民天天琢磨盖小洋楼显摆自己的有钱，当家里的劳力流失到了外地，农村走向了一个尴尬的境地。新农村建设，不过是面子工程，但领导很热衷。而耕地的大量流失，盲目的盖楼房建市场，却没有人为之痛惜。不再爱土地的农民，对失去的土地也无动于衷。毕竟，种地收入那点钱太少太少。不管猪肉如何涨价，农民或许会尝试多养几头猪，却不会有人想把在外的儿女叫回来一起养猪。在当初封闭的山村打开外面的窗户时，心早就飞到了遥远的大城市。而大城市的儿女们，过得又是如何一个生活，只有他们自己知道。绝大部分是做农民工，中国特色，不知道他们属于农民阶级还是工人阶级？大城市最大的特点就是人口的绝大多数就是农民工，他们为城市人的生活提供了保障，而自己的生活却是最贫困的。如果猪肉涨价，也许意味着他们每天吃的菜里仅有的一点肉都会消失。另一部分是中产阶级，拿着不多不少的工资，和朋友合租一个小屋，整天坐拥挤的公交车一两个小时上下班。手上的钱可以维持生活，却总是不够用。买房子、买衣服、社交都要钱，回家还要显摆，于是整天梦想提薪、奖金，或者拿工资冒险去炒股，梦想着天上掉几个馅饼。猪肉涨价，他们的工资不涨，那就等着股票涨吧，或许能找到个平衡。可是，把生活的希望寄托于莫测的未来，那又是如何的一个惶惶不可终日？也有一小部分，过上了富人生活，这帮富人绝大多数又多来源于房地产行业。中国人的财富聚敛能力是可怕的，而且贪得无厌、欲壑难平。富人们可以一天挣百八十万，也可以一天花百八十万。可这些财富都是勤劳致富么？这个勤劳，估计还要打个更大的引号！其实，绝大部分富豪都发迹于强硬的手腕和关系网这个后盾，如果真的光凭双手去挣，估计用不了半年就会被累死。刚刚看一个纪实片《富人和农民工》，说一个富人一月赚的钱对一个农民工来说，要花700年的时间才能挣到！这是何等的可怕！猪肉代表了平民阶级，股票代表了中产阶级，而房地产其实是富豪们的玩物。三个词汇，就这样构造了一个如此的社会：金字塔。塔基层是无数农民贫困人口，塔上面是极少数富人。还有倒金字塔，倒塔的下端是穷人少的可怜的收入，而倒塔的上面是富人挥霍不尽的巨款。金字塔和倒金字塔叠在一起，构成了整个社会，一个残缺不堪的正方形。如此的社会，公正何在？公平何在？前途何在？我们必须为之思索，而且，得抓紧更多相关博文请访问【若水阁】（参赛科学博客） , 欢迎投票支持我的博客！ http://www.penrosent.cn/; 个人分类: 七嘴八舌|1734 次阅读|0 个评论

从那些形形色色的【钱】到抛砖引玉: moxj 2008-11-12 21:59; 很多时候，我日常生活中使用人民币的能力都不及一个上小学的孩子，所以，如果你要我对上面的这些钱做详细解释，那显然是不现实的．但我们起码因该知道，在上面的这些钱中，有的是自由兑换货币，有的是限制性兑换货币，有的是不可兑换货币．所谓自由兑换货币，是指一国对国际间经常往来的付款和资金转移不施加限制；不施行歧视性货币措施或多种汇率；在另一国要求下，随时有义务换回对方在经济往来中所结存的本国货币．有流通性强、币值坚挺的特点．限制性兑换货币，是对国际经常往来的付款和资金转移施加各种限制的货币。这样的货币一般币值不太坚挺、流通性亦差、常有两个以上的汇率不可兑换货币，是指在国际金融市场上不能兑换为其他国家货币的货币。只能在本国流通．　　有点自知之明的都应该清楚，一个做地质的人如果拿上面这些东西在科学网里给大家做科普，那显然是感冒发烧了．不过我最近身体状况确实有点差．更加业余时间又一心想做点科普，所以听新闻和看网页就很少了．但显然大家都在关心当下的经济状况，仅有的几位读者可能都没有心情支持我了，几个兄弟一直在群里发政府救市的消息．所以我整理了上面几句话和下面几句话．　　有几个被大人们定位为愤青的兄弟（不知道是不是什么右愤），一个劲的发言，大谈美国的经济状况．当然要谈到美圆这种东西了．很明显，美圆是一种自由兑换货币．同时美国在国际金融事务和国际货币政策中具有绝对的影响地位。美圆也因此获得了不少铸币收益（一国货币国际化了，发行本币就可获得国际购买力，发行货币的成本和实际购买力的差额就是铸币收益）。显然美国在对外贸易中有很多优势．哥几个看到了美国的先进之处，不免产生了对人民币的一些另类看法．当下议论这个话题少了．当然不是因为他们不爱国了，因为他们也不像另几个哥们（可能是大人说的左愤）鄙视的那样热爱美国了．因为他们不知道为什么关心起来去华尔街抄底的事情了．这样的事情我们几乎一点都不知道的．但确实由于自由兑换货币可以成为别国的储备货币，所以别国储备货币的变动会对本币汇率波动起推波助澜的作用。另外大量的自由兑换币在体外循环，一旦其存贷，就涉及到利率问题，如果跟国内的利率不一致，就会引起这些资金内外流动，从而形成套利活动。这种情况下保证货币供应量与经济发展需求相一致，就是个困难问题。同时也有哥几个讨论的可以做自由货币的炒家的问题．关于这方面的问题，我是文盲，在科学网更不会谈，如果在食堂和大家学习的时间太少了，也许在《阴谋控制着这个世界》里有我的一点发言，况且自由兑换货币还有上面的一些优点，咱就不怕被人家阴了？你们比我关心新闻，这方面的事情我总是一个听众．好了，不说那么远了．只关注一下兄弟刚和我聊的关于国务院部署落实扩大内需的十条措施．一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。　　二是加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加大扶贫开发力度。　　三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。　　四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。　　五是加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。　　六是加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。　　七是加快地震灾区灾后重建各项工作。　　八是提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。　　九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。　　十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、三农、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。别的我没有资格说了，关于第一条因为我毕业论文是关于中国房地产的，所以留意了下相关内容．具体国外投资者会因为这样的政策代走多少钱．我不会谈论，但我觉得哥几个因该看下前段时间我写的《从中大看学校外面》，确实我们有很多卖出去的楼盘是晚上不开灯的．连一个小学生都能知道，想必总理不会不知道．对讲话中的快、准之类的话我想咱就更不要讨论了．也许写《做自己的领导》时，咱在食堂都说过这个问题了．何况大家在我写的《谁在为政府提供信息服务》里并没有提出太大的异议．(看到王兄的留言才注意到我列的不是十条，还好，别的先不说了，为了保留证据，我没有对这个括号外的评论做修改．但好像语句不连贯了．) 把这篇基本没有逻辑的博文，献给那些心系我们人民，热爱我们国家．关注我们政府的热血青年们．我会关注大家的回复继续努力．　　　　　　　; 个人分类: 财经学习|3603 次阅读|3 个评论

国父孙总理谈房地产问题: biotrader 2008-10-31 15:35; 国父孙总理谈房地产问题纪晓岚是清朝乾隆时的大才子，学问渊博到什么程度呢，他主编了《四库全书》，这部书就是基本收录了从古到今所有的学问(其他还有一部分在《道藏》和《大藏经》里)。他一生却没有著作(《阅微草堂笔记》只是轶事、杂记)。他说，要说的东西前人已经说完了，有些你以为是自己首创的其实前人早想到了。所以他一生不写书。今天怀念孙总理，也是一样，让我们看看孙总理的观点有没有过时，是不是想到我们前面去了。民生主义第二讲(孙中山先生讲于1924年8月10日) .......... 讲到土地问题，在欧美社会主义的书中，常说得有很多有趣味的故事。像澳洲有一处地方，在没有成立市场以前，地价是很平的。有一次政府要拍卖一块土地，这块土地，在当时是很荒芜的，都是作垃圾堆之用，没有别的用处，一班人都不愿意出高价去买。忽然有一个醉汉闯入拍卖场来，当时拍卖官正在叫卖价，众人所还的价，有一百元的，有二百元的，有还到二百五十元的，到了还到二百五十元的时候，便没人再加高价。拍卖官就问有没有加到三百元的。当时那个醉汉，醉到很煳涂，便一口答应，说我出价三百元。他还价之后，拍卖官便照他的姓名定下那块地皮。地既卖定，众人散去，他也走了。到第二天，拍卖官开出账单，向他要地价的钱，他记不起昨天醉后所做的事情，便不承认那一笔账；后来回忆他醉中所做的事，就大生悔恨。但对于政府，既不能赖账，祇可费了许多筹划，尽其所有，才凑够三百元来给拍卖官。他得了那块地皮之后，许久也没有能力去理会。相隔十多年，那块地皮的周围，都建了高楼大厦，地价都是高到非常。有人向他买那块地皮，还他数百万的价钱，他还不放手。他只是把那块地分租与人，自己总是收地租。更到后来，这块地便涨价到几千万，这个醉汉便变成澳洲第一个富家翁。推到这位澳洲几千万元财产的大富翁，还是由三百元的地皮来的。讲到这种事宜，在变成富翁的地主，当然是很快乐，但是考究这位富翁原来只用三百元买得那块地皮，后来并没有加工改良，毫没有理会，只是睡觉，便坐享其成，得了几千万元。这几千万元是谁人的呢？依我看来，是大家的。因为社会上大家要用那处地方来做工商事业的中心点，便去把他改良，那块地方的地价，才逐渐增加到很高。好像我们现在用上海地方做中国中部工商业的中心点，所以上海的地价比从前要增涨几万倍。又像我们用广州做中国南部工商业的中心点，广州的地价也比从前要增涨几万倍。上海的人口不过一百多万，广州的人口也是一百多万，如果上海的人完全迁出上海，广州的人完全迁出广州，或者另外发生天灾人祸，令上海的人或广州的人都消灭。试问上海、广州的地价，还值不值现在这样高的价钱呢？由此可见土地价值之能够增加的理由，是由于众人的功劳，众人的力量；地主对于地价涨跌的功劳，是没有一点关系的。所以外国学者认地主由地价增高所获的利益，名之为不劳而获的利，比较工商业的制造家，要劳心劳力，买贱卖贵，费许多打算、许多经营才能够得到的利益，便大不相同。工商业家垄断物质的价值来赚钱，我们已经觉得是不公平，但是工商业家还要劳心劳力；地主只要坐守其成，毫不用心力，便可得很大的利益。但是地价是由什么方法才能够增涨呢？是由于众人改良那块土地，争用那块土地，地价才是增涨。地价一增涨，在那块地方之百货的价钱，都随之而涨。所以就可以说众人在那块地方经营工商业所赚的钱，在间接无形之中，都是被地主抢去了。近来欧美经济的潮流侵入中国，最先所受的影响，就是土地。许多人把土地当作赌具，做投机事业，俗语说是炒地皮。。由于土地问题所生的弊病，欧美还没有完善方法来解决。我们要解决这个问题，便应该趁现在的时机；如果等到工商发达了以后，更是没有方法可以解决。。我们中国国民党的民生主义，目的就是要把社会上的财源弄到平均，所以民生主义就是社会主义，也就是共产主义，不过办法各有不同。我们的头一个办法，是解决土地问题。。现在我们所用的办法，是很简单很容易的；这个办法，就是平均地权。讲到了这个问题，地主固然要生一种害怕的心理，但是照我们中国国民党的办法，现在的地主还是很可以安心的。这种办法是甚么呢？就是政府照地价收税和照地价收买。究竟地价是照甚么样定法呢 ? 依我的主张，地价应该由地主自己去定。。所以照我的办法，地主如果以多报少，他一定害怕政府要照价收买，吃地价的亏；如果以少报多，他又怕政府要照价抽税，吃重税的亏。在利害两方面互相比较，他一定不情愿多报，也不情愿少报，要定一个折中的价值，把实在的市价报告到政府。地主既是报折中的市价，那么政府和地主自然是两不吃亏。地价定了以后，我们更要有一种法律的规定，这种规定是什么呢？就是从定价那年以后，那块地皮的价格，再行涨高，各国都是要另外加税，但是我们的办法，就是以后所加之价完全归为公有。因为地价涨高，是由于社会改良和工商业进步。。比方有一个地主，现在报一块地价是一万元。到几十年之后，那块地价涨到一百万元，这个所涨高的九十九万元，照我们的办法，都收归众人公有，以酬众人改良那块地皮周围的社会，和发达那块地皮周围的工商业之功劳。这种把以后涨高的地价收归众人公有的办法，才是中国国民党所主张的平均地权，才是民生主义。这种民生主义，就是共产主义；。不过我们所主张的共产，是共将来不是共现在。这种将来的共产，是很公道的办法，以前有了产业的人，决不至吃亏；和欧美所谓收归国有，把人民已经有了的产业都抢去政府里头，是大不相同。。因为照我们的办法，把现在所定的地价，还是归地主私有。土地问题能够解决，民生问题便可以解决一半了。。讲到照价抽税和照价收买，还有一个重要事件要分别清楚：就是地价是单指素地来讲，不算人工之改良及地面之建筑。我们三民主义的意思，就是民有民治民享；这个民有民治民享的意思，就是国家是人民所共有，政治是人民所共管，利益是人民所共享。照这样的说法，人民对于国家，不只是共产，一切事权都是要共的。这才是真正的民生主义，就是孔子所希望之大同世界。 .......... 国父的这一段论述不能不让人钦佩，让人对今天房地产界的现象可以慧眼观察。同时上面黑体字的那段方法设计非常精妙。国父的这一思想可以概括为：农村耕者有其田，城市土地涨价归公。他实际的实施效果是为台湾省的经济起飞奠定了基础，同时也解决了台湾省经济发展过程中的很多问题，比如农民工问题。下面是一段新闻报道：《炎黄春秋》2006年第11期　　　台湾土地制度中的涨价归公　　　　 -----农民工自然成为城市的居民　　　　　　随着经济和社会发展，一部分农地必然会转做非农用地。农地转为非农用地，会使土地大幅增值。在台湾的非农地交易制度中，对增值收益分配有严格的规定涨价归公，这也是台湾土地制度的重要组成部分。　　　台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在十倍以上。我拜访的曾先生，25年前花400万台币（近100万人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农地了，明年就可以转做非农业用地了。如果转做非农用地，这块地的价值大约为6000万台币。按照台湾的土地制度，这5亩农地转做非农用地时，就有一半充公，剩下的2.5亩就是他的非农用地了，价值为3000万台币。如果曾先生将土地卖出，增值（3000－400＝2600万台币）部分，要严格依法缴纳所得税即涨价归公（涨价100％，40％归公；涨价200％，50％归公；涨价300％，60％归公）。所得税是累进的，增值越高，纳税越多。曾先生说，他的地卖出的话，估计缴税在1000万台币上下。在台湾，土地交易的所得税，税收全民享有，而非地方或部门享有。　　　　　　除涨价归公为农民和全民提供福利外，在城市化的过程中，为帮助农民工进城，政府将最有增值价值的土地用于建造经济适用的农民工住房，让农民工的财产随着城市的发展而增值，这样农民工就自然成为了城市的居民。附记： 2008年10月19日中共中央发布的《决定》中指出：按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。党中央在一个重要历史时期，通过了十七届三中全会的决定，从农村问题着眼，在三不得的前提下允许农村土地流转。邮箱 zyubin AT gmail DOT com; 个人分类: 未分类|4561 次阅读|0 个评论

让房价回归理性才能真正“救市”: 刘玉平 2008-10-20 17:23; 让房价回归理性才能真正救市继日前 18 个地方城市出台房地产救市政策之后， 10 月 17 日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。为减少国际金融危机对中国的冲击，国务院常务会议出台十项措施，用以刺激经济发展。其中包括提高纺织品和机电产品出口退税率、降低房地产交易税费等。 10 月 18 日，在深圳召开的全国市长会议上，住房与城乡建设部副部长仇保兴明确表示，住房与城乡建设部会适时出台相关政策。国务院出台刺激经济发展的十条具体措施，第十条是努力解决好涉及民生的问题，其中关于房地产的具体措施有加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。由此可见，在严峻的国内外经济形势和房地产市场全面恶化的态势下，在地方政府救市效果不佳的情况下，中央政府终于为房地产救市定调，将先行从降低住房交易税费，支持居民购房开始救市。面对国际金融危机和国内经济增速减缓的宏观形势，如何有效地刺激和拉动内需，降低出口经济比重，将成为中国宏观政策的主导方向。中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中的关键精神之一就是扩大内需。不少经济学家认为中国的经济结构存在一定的问题，房地产行业被作为重点就是一例。胡润富豪榜前三位有两位是从事房地产的，与全球富豪榜排名前三位的分别是做金融投资的巴菲特、做软件的盖茨和做超市的沃尔玛，形成鲜明对比。中国内地可是一个巨大的经济体，各行各业都有发展潜力和基础，所以单纯模仿香港的房地产刺激经济模式，从长期来看是弊大于利。当前，全球金融危机是房价虚高导致，许多国家的房价都在回落。市场经济是建立在供需双方之上的。中国特色社会主义制度下的市场经济，其目的是构建惠及最广大人民群众的和谐社会。衣食住行是重大的民生问题，如果单纯地力挺虚高的房价，为了满足少部分既得利益者的利益最大化，而挤压、盘剥大多数人民群众的利益；或者，为了虚浮的GDP政绩，而无视大多数人民群众的疾苦，都只不过是延迟问题暴露的时间而已，而且还可能酝酿和导致更大的危机。调查显示，八成网友反对以维持高房价为目的的救市，就从一个侧面反映了民愿民意。启动房地产需求是扩大内需中非常重要的一个方面，由于房地产关联度大，可带动多个行业发展和就业。因此，在扩大内需的大背景下，未来房地产的宏观政策将会逐步宽松。但是，国家层面的政策不可能一步到位、立竿见影。同时，房地产救市应该主要侧重于启动需求，并不应单纯的救房价。在此情况下，应该以民为本、从构建和谐社会出发，积极探索以市场供求为出发点，建立起适应市场需求的、价格和结构合理的房地产业。只有广大老百姓买得起房、住得起房，如此才能启动需求，真正地实现房地产救市的目的。搜狐网：各地政府纷纷出手挽救房市 http://news.sohu.com/s2008/fangshi/ 广州日报：八成网友反对房地产救市 http://gzdaily.dayoo.com/html/2008-10/19/content_348329.htm 信息时报：房风险 http://informationtimes.dayoo.com/html/2008-10/17/content_346974.htm### 图片URL： http://cimg2.163.com/catchimg/20081017/453747_0.jpg; 个人分类: 时评闲论|3489 次阅读|8 个评论

我有办法救经济——让房价从1万奔1千，摆脱经济危机(转载): newniu 2008-10-16 21:09; 现在国内经济发展疲软，需求不旺，政府整天想到怎么才能让需求旺起来？我想大家都明白一个基本原理价格低，销量大。让需求旺起来最好的办法是让价格降下来。许多人也许会提出让粮食价格降下来，让医院价格降下来。不过粮食价格再降，一个人也不能一顿吃十斤米饭，也不能把医院病房当旅馆，更不可能没事了出去冻感冒，就是为了吃点便宜药，这叫脑子有病。什么东西的价格应该降下来？自然是那些需求弹性大，价格虚高，垄断性强，对经济影响大，人们不得不买的商品。选来选去，最好的选择就是房产。有人说房地产垮了，经济也会垮。我说经济不仅不会垮，而且还能摆脱未来的经济危机。房地产怎么会垮？只有垮的企业，没有垮的产业。房子价格只是下跌罢了，根本不是垮。房子价格下跌，某些房地产商会跨。经济会垮，这是房地产商给所有人上的套。在世界历史上，人们一听到发展什么产业，首先想到的是某产业成为经济瓶颈，价格畸形地高，必须大发展，降下来。比如说我们要发展IT业，电信业，为什么发展，是因为通信费用高。从来没有说发展电信业，发展了十来年，通信费越来越贵。我们也从来没有听说过发展农业，越发展越吃不起粮食，吃不起菜。越发展越贵，这叫发展吗？这叫倒退。现在房地产正是越发展越贵，实际上是房地产越来越倒退，简单说叫做与历史对着干。前几年，政府提出房地产是支柱性产业。很显然，支柱性产业与历史对着干的结果将是什么？将是经济的衰退。让房地产价格降下来，越发展越便宜，这才是历史的进步。房子价格下降，人民能住上大房子，能买得起房子，最后的结果是什么？用几个房地产名人的话讲房地产将拉动经济发展，成为经济发展的火车头。为什么房地产成为火车头，不是因为房子价格高，而是因为它带头水泥，基建，建材，钢材等等一系列的消费。那么我们会问？房子暴利有利于此类消费，还是房子处于正常价位有利于些类消费？结果是很显然的，房子正常价，销售量大，自然有利于此类消费了。可是许多大腕却给大家喝了孟婆汤，分不清东西，以为房子降价必然引发地产崩溃，阻碍消费。恰恰相反，正常价格销售房子，只会使房子销量更多，需要更多水泥，建材，钢材，更能拉动经济发展。北京等地的房子价格仍然处于高位，销量上不去，许多人买不起，这不是人民不愿意消费，而是你不让人家消费，那么高的价格，房子难道是黄金屋吗？如果在全国平均利润率的合理价位，相信北京房子销量会大涨，许多人的需求会释放出来，中国的内需不愁上不去，国外经济危机对产业的冲击会小很多。从根本上讲，房价回归正常，有利于经济渡过难关，希望能引起决策人士的注意。有人会问，这会不会引起土地浪费？那我们首先要弄清楚什么叫浪费？比如占着茅坑不拉屎叫浪费，海吃烂喝叫浪费。多吃了一碗米饭也叫浪费，就有点过了。多建房并不是建别墅，为什么说浪费？除非说以后没有人在这里住，白建了。那么我们会不会白建？现在在城市打工的人很多，每年毕业这么多大学生，这些都需要房子，担心没有人住吗？显然不是，让房子平民化，实现杜甫老先生千年前的愿望：安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜。我们的经济学家们需要对经济有更多的理解。长痛不如短痛，我们不怕银行破产，也不怕出口衰退，就怕经济学家瞎忽尤，影响政府决策。; 个人分类: 经济流转|3194 次阅读|0 个评论

京津沪穗深二手房价格指数月走势图（更新）: 陈龙珠 2008-10-9 20:55; 来源：中原地产研究月刊，2008年10月（至2008年9月信息，以2004年5月价为相对基准100%）; 个人分类: 家庭理财|4377 次阅读|0 个评论

谁砸了万科办公室(转载): jxz1963 2008-9-12 12:49; （转载）谁砸了万科办公室作者：英国《金融时报》杰夫代尔 (Geoff Dyer) 杭州报道 2008-09-12 很少有中国企业比中国最大房地产开发商万科 (Vanke) 更善于瞄准雄心勃勃的中产阶级。在杭州郊区，万科正在对名叫魅力之城的封闭式社区进行收尾工作。该社区瞄准的是在作为中国私营经济枢纽之一的杭州工作的年轻专业人士。然而，魅力之城的样板间在上周末遭到一群客户的破坏后关闭了。在万科位于杭州市中心的办公室，两名身穿迷彩服的武装保安把守在正门。此前，另一群客户周日到此进行破坏，毁坏了家具，推翻了办公桌。示威者是来寻求补偿的。这些人已经为尚未完工的万科公寓支付了房款，万科现在为类似房产提供高达 25% 折扣的做法激怒了他们。一位万科驻杭州的员工日前表示：他们好像有很多人，似乎想把这个地方撕成碎片。此次小规模骚乱可能只是中国城市的众多爆发点之一，它反映出人们对法律制度缺乏信心。但当此之时，有越来越多证据显示，中国房地产市场不稳定，万科办公室被砸可能预示着更多问题的到来。世界各地都在密切注视中国房地产市场的命运。首先，它可能对中国经济产生巨大影响。作为中国经济增长引擎之一的出口领域已经在竭力应对成本上涨和市场走弱。如果房地产市场衰退拖垮国内投资（另一个主要增长引擎），那么中国经济可能会遭遇硬着陆，而非政府希望实现的逐步放缓。此外，鉴于中国房地产繁荣的庞大规模跨越数十座人口过百万的城市，市场疲软将影响到全球对大宗商品的需求，例如钢材、铁矿石和铜。北京咨询公司龙洲经讯 (Dragonomics) 的葛艺豪 (Arthur Kroeber) 表示，已经有迹象显示，中国对大宗商品的需求正在减弱。若干个月内，房地产方面的消息将变得更糟，直至足以让政府介入并尝试推高市场为止。虽然中国房地产市场的有关数据并不完善，但是已出现了几个市场显著放缓的明确迹象：已售房屋面积去年增加 25.7% ，而今年上半年折合年率则下降 10.8% 。此外，预示金属建材需求的在建建筑面积增长率在 7 月份下降了 3 个百分点。中国的开发商早已感受到压力。去年秋季以来，房产类股已下跌约 70% ，多达 30 家企业不得不推迟了新股发行计划。万科本周宣布，其 8 月份销售额同比下降 35% ，不过分析师认为，购房者收看奥运电视转播可能是影响因素之一。今年迄今，该公司销售额上涨了 5% 。然而，尽管中国房地产市场面临诸多困难，但远未达到许多发达国家市场崩溃的局面。中国市场的放缓主要源于政府的计划。中国官方限制新增信贷的部分原因是为了抑制通胀，但他们也有意采取了一些措施，旨在限制炒房，并将规模较小、资金匮乏的开发商挤出市场。中国各银行面临骗取房贷的问题。不过，鉴于第二套住房抵押贷款的首付比例规定为 30% ，而且购房者中有四分之一的人使用全现金付款，经济学家表示，中国出现一场由房地产主导的金融危机的可能性要低得多。这与美国和欧洲面临的问题完全不同。美国和欧洲融资问题严重，而实际需求疲弱，里昂证券 (CLSA) 驻上海的经济学家安迪罗斯曼 (Andy Rothman) 表示：一旦中国政府认定自己采取的措施已经起到足够效果，这些措施很快就会取消。尽管近期市场疲软分析师们表示， 8 月份的房价不是保持不变就是小幅走低但市场还远未进入衰退。过去 12 个月，中国 70 个大城市的新房价格上涨了 7% 。虽然个别城市存在房地产泡沫，但由于收入的增加，目前几乎没有形成全国性泡沫的迹象。事实上，尽管近期住房价格暴涨，薪酬的上涨却减轻而非加重了人们的买房负担。每年大约 1000 万涌入中国城市的民工也对市场构成了支撑，他们中的一些人最终会成为业主。万科在杭州遇到的问题或许也预示着曙光的出现。该公司的打折销售引起巨大反响。一些分析师认为，此举表明，如果开发商愿意压缩自己丰厚的利润率空间，市场还是存在旺盛需求的。翻译：汪洋; 个人分类: 推荐|2117 次阅读|1 个评论

中国经济危机六大征兆: 热度 1 国强民锐 2008-8-16 13:55; 中国经济危机六大征兆预言经济危机，绝非想唱衰中国经济。我们肯定不愿意，但无法回避国民经济一些领域非健康非可持续发展所造成的恶果，我们即将为此付出代价。说经济形势好，爱听的人多，就如绝大多数人都喜欢别人夸自己的优点那样。但是，肥皂泡式的表面繁荣能够支持多久，则是头脑不发热、没有不良用心的人们更需要勇于面对的责任话题。种种迹象表明，中国经济发展出现了太多的不确定因素，促使大家对其还能否以及在多大程度上能够保持高速且健康的增长态势信心发生了动摇和变化。乐观替代不了现实，善意替代不了冷静。我们可能会为此前的种种信心和乐观付出代价。现在的经济形势，犹如一堆晃眼泡沫，表明光亮，却经不起拿捏。如果再放进去一些肥皂还能吹得更大，但一旦泡沫破裂，剩下的就是一些水份了。 2006 年春季以来，中国经济不健康的信号接二连三出现，六大领域均到了结构性矛盾加剧且难以合理释放、自我消化的境地，这是危机的征兆，类似上世纪末日本泡沫经济破灭前的中国版危机征兆正在上演。　征兆一：房地产泡沫无法正常消化吸收，危机一而再、再而三地转嫁到购房者身上。一旦投资者对这个发烧的市场广为失去信心、规模化撤离，后果不堪设想，肯定会带来多骨诺米牌式的效应。征兆二：银行的坏账和呆账问题由常温化到尖锐化。最近国际上三家著名主流咨询机构的相关报告矛头直指中国的银行坏账问题，这表明发达国家的一些舆论对中国经济持续健康论已经发生裂变。征兆三：消费和内需的刺激不力，社会公众对未来生活稳定及社会保障的预期值走入低谷。股市和房市的表面化之热度与大家对消费信心之冷静这两个冷热不均的状态惊人地但又是矛盾地同时存在。征兆四：企业投资的冲动走向极端，资本的本性一览无余，企业广为缺乏社会责任，企业家阶层已经蜕化为资本家。企业追逐暴利及短期行业，宏观投资调控及引导乏力，市场的无轨淫威在调戏宏观调控的能力。征兆五：出口承担了无法承受的重大责任。强劲的出口是支持中国经济快速发展的马车之一，但是出口和人民币升值预期这两个拉动经济走高的导火线已经点燃好久了。它们承担的责任太重了。随着国际社会特别是美国和欧盟对华贸易政策的调整，反倾销和贸易壁垒的进一步加剧，随着人民币升值越来越成为一个国际热门话题，中国经济的外部环境充满更多的不确定性。征兆六：具有垄断经营性质的企业寡头阻碍市场公平竞争，使市场经济的正面效应得不到发挥，重大民生产品和行业领域出现了不受谴责的盘剥及加速剥夺社会公众财富的非暴力掠夺现象，这当中尤其以石油、铁路、电信、医院、教育、房地产六大行业为甚。上述 6 方面征兆交织影响，如果不能得到及时防范和应对，不仅会迅速击碎国民经济中的各种表明繁荣泡沫，而且对未来的国民经济新秩序会制造出难以短期消除的暗火及难以预知何时会爆发的的火山。摘自《亲民独讯》; 个人分类: 未分类|10524 次阅读|0 个评论

房价：一篇转载文章成了国家统计局的官方文件？: 陈龙珠 2008-8-6 10:55; 新浪网新闻首页重要位置今天有一标题国家统计局：房地产暴利时代已终结（ http://news.sina.com.cn/c/2008-08-06/025616067804.shtml ），其中还出现了国家统计局提醒等字样，其提法为政府主管部门言论所少见。可到国家统计局网站一查，原来是他们转载了一篇来自《中国信息报》的记者署名述评（本博转载如下），而在转载的这篇文章上方有一个重要的责任声明：凡个人署名文章，均不代表国家统计局观点，作者文责自负。真不知道现在新闻媒体的社会责任心怎么了？ . . 后记：余丰慧：说房地产暴利时代已终结为时过早 http://news.sina.com.cn/pl/2008-08-06/104316071657.shtml . ============ 2008年二季度经济述评：市场不支持高房价来源： http://www.stats.gov.cn/tjfx/ztfx/2005sbnjjsp/t20080805_402496634.htm 2008 年的房价走势从年初开局就备受关注。半年的时间过去了，房市的确发生了一些变化：全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，恐慌性的购房需求得到了抑制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩；面对房地产市场的变化，房地产商感受到了危机。于是， 2008 年上半年的房地产市场风生水起，各种观点、论调盈耳，各执一词。　　房地产市场究竟如何？客观的描述莫过于让数据说话。　　国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年， 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.2% ，涨幅比上年同期高 4.2 个百分点。相关月度数据显示， 1-6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为 11.3% 、 10.9% 、 10.7% 、 10.1% 、 9.2% 和 8.2% ；月度环比数据显示， 1-6 月份，全国 70 个大中城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为 0.3% 、 0.2% 、 0.3% 、 0.3% 、 0.2% 和 0.1% 。　　分地区看， 6 月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐 20.2% 、海口 18.1% 、宁波 14.7% 、北京 14.3% 和杭州 13.3% 。环比价格下降的城市有 14 个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充 -1.0% 、南昌 -0.9% 、成都 -0.7% 和无锡 -0.4% 等。　　从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。　　宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨　　从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示：应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。所以说，随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长 33.5% ，房地产业的景气指数仍然维持在 100 点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。　　从政策面来看，根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。为此，政府加大了针对中低收入阶层的住房保障体系建设力度。　　从 2005 年以来，中央政府为了整顿房地产秩序，抑制房价，采取了一系列货币政策、土地政策、税收政策和行政手段，并敦促地方实施房地产新政，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高。这些措施在进入 2008 年后，才伴随国内外经济环境的变化渐次生效。今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。　　房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。因此新华社发表评论文章：岂能房价一跌就喊救市，表示同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府救市，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？　　需求层面不支持房价持续高涨　　当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。　　从 1998―2007 年，我国房地产市场经历了 10 年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，住宅年销售量增长 10 倍，住房销售额增长近 14 倍，特别是 2006―2007 年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。政府从 2005 年就开始进行房地产调控，说明 2005 年的房价就已经被视为存在巨大风险，偏离了民众的实际购买力。据全国 6.5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长 6.3% ，远低于房价近几年的增长幅度。就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价增长过快，价格过高，从而把大多数居民排除在房地产市场之外，使大部分有自住需求的购房者望而却步。一套房子动辄上百万元，绝大多数工薪阶层只能望房兴叹。而去年 6 次上调存贷款利率也增大了购房者的购房成本，并在一定程度上削弱了购买力。　　为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的恐慌性购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点 ――― 销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示，今年 1-5 月， 40 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降 24.9% 、 20.9% 。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。　　成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。　　供给方面临的资金困境不支持高房价　　对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。　　业界大腕潘石屹分析， 2008 年中国房地产行业最重要的特点是缺钱，因为行业规模太大，去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降，这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面。　　而今年 1 月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的 20% 收取闲置费。这无疑是给了那些期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。　　作为一个资金密集型行业，房地产与银行业关系密切，其资金大部分源于金融机构。但自 2007 年 9 月 27 日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内 5 次上调人民币存款准备金率，截至 6 月底存款准备金率达到了 17.5% 。央行的主要目的是抑制通货膨胀，回收流动性，造成银行信贷投放进一步放缓，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。　　维持房地产商资金快速回笼的另一个通道 ――― 销售，今年表现一直不佳。以几个大城市为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的统计数据显示，上半年，北京住宅销售面积为 349.3 万平方米，同比下降 49.5% ，降幅比一季度扩大 1.6 个百分点。其中，期房销售面积为 272.9 万平方米，下降 49.4% ；现房销售面积为 76.4 万平方米，下降 50% 。商品住宅销售套数也在减少。上半年，住宅销售 30352 套，同比下降 46% 。其中， 6 月当月销售住宅 7377 套，比上年 6 月减少 6726 套；上海市统计局数据显示，今年上半年，上海市商品房销售面积比去年同期下降 18.5% ；据深圳市房地产研究中心刚刚公布的报告，今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38% 。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02% 。　　不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的冷现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。　　面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达 10 年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。近两年来，住房供给结构的持续改善，也是推动房价总体回落的一个重要因素。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。（记者王麦玲）; 个人分类: 家庭理财|2829 次阅读|2 个评论

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标签: 房地产

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