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投放的货币去哪儿了？

自我源于思考 2018-11-23 10:06

现在货币的发行，与古代制钱，近代银币的发行是完全不同的。以前金属货币为例，一就是一，金属开采量有限，物价就超便宜，甚至缺钱时以物（一般等价物）易物（商品），这时一般是米、布作为一般等价物。 纸币则是一种信用货币。它可以以贵金属作为保证（金本位、银本位、布林顿森林体系），或以购买力作为保证（解放区的北海币、新中国的人民币），或者单纯以政府信用作为保证（宋、元、明的纸钞）。但是，当只有政府信用作保证时，纸币的致命缺陷就出现了，即极易超发。超发的原因是政府与民争利，以达到自己的经济控制目的。国民政府的法币、金圆券，委内瑞拉的货币就是这种情况。 一、货币投放方式 货币的投放有两种，一是政府每年的预算，比上年提高的部分。二是通过央行转换为债务货币投放 一、货币投放方式 货币的投放有三种，一是外汇占款。二是信贷投放。三是财政投放。 1、财政投放是通货膨胀不受控制的主要原因。 比方说，为了修建一个大型水库，专门拨款500亿，这500亿元就是财政投放。 政府是希望把钱用到刀刃上，即把货币投放到效率高的地方（高新技术企业），以及战略性方向（如央企），以及必要的方面（教育、民生、扶贫）。 委内瑞拉的马杜罗也希望民众维系高福利，所以拼命印钱，通过财政投放，撒钱给人民。但企业在社会货币分配（不是利润分配）中受到损害，无法盈利。结果经济崩溃了。 所谓春江水暖鸭先知。政府对市场信息的获取是迟缓的，对需求的判断也是呆滞的。 如电商蓬勃发展时，政府并没有投入多少。而政府支持的光伏等产业，又很快遇到了灾难。政府需要的是监管，而不是参与。另外，如果政府不管，也是不行，如P2P，放任的情况下又酿成行业危机。 所以，这时，货币投入最好还是通过市场的方式，即银行信贷体系来实现，这就是货币投入的第二种形式，通过央行转换为债务货币投放。 2、信贷投放，即通过央行转换为债务货币投放。 为了限制纸币滥发，各国政府纷纷将货币债务化。这种债务货币就是央行与市场的债务关系。 央行逆回购1000亿元，即向市场投放了1000亿元。各商业行除了一部分（如150亿）保证金外，会把其余850亿通过贷款投放到市场中的各个经济体。并且这850亿被一家银行贷出后，仍会以存款形式回到商业银行系统，再缴纳一次存款准备金，又有722亿可以贷出。 假设贷款能力充分的情况下，央行投放的1000亿元，可以为市场提供6000亿元左右的流动性。而这新增的6000亿流动性，是以债务的方式实现的。所以，当央行回购时，或者提高存款准备金率，又能够回笼资金。 3、外汇占款。这个好理解，贸易顺差1000亿美元，但国内企业无法在国内用外汇收支，只能在央行兑换成人民币。 二、货币到哪儿了 1、货币的分配层次。 那么货币投放出去了，会不会很快把影响传导到居民的日常生活当中呢？不会的。除非像委内瑞拉那样，直接给民众发现金。但这种方式，让人民不劳而获，是对按劳分配的严重伤害。 绝大部分经济体，是市场化地投放货币的，即政府确定货币投放数额，再通过银行、金融部门，分配给企业、单位。这是货币分配层面。 企业生产经营，有了财富、产品，通过生产要素市场，进行社会利润分配。这是正向的利润分配层面。 然后通过工资、福利等按劳分配，和政府的民生政策性分配，分配到个人。这是民生（劳动）分配层面。 最后，个人再通过消费品市场，把资金返还给企业。这是反向的利润分配层面。 2、货币的投放方向 但现代经济体系复杂，金融体系随之更加复杂。造成了金融市场（包括不动产市场）成为资金蓄水池的情况。 首先，不动产市场吸纳资金。政府有政策，投放的货币有限制。如近几年，严格限制投入的货币流入房地产系统，虽然难以杜绝，但毕竟起到了很大作用。居民债务增多，主要原因就是流入不动产市场，即买房子。很多人收入虽高，但生活消费与租房者差异不大，因为房贷压力也大。但是，房产价格上升过快，虽然人们消费没有差太多，但名义上财富却相差惊人。很多上市公司，靠卖房子从亏损变盈利，也是相当讽刺。 其次，金融体系发达，证券、债券等金融市场，形成了巨大的资金吸水池。很多人拿到钱后，不是去消费，而是去搞金融投资、投机。那么，这部分资金就无法影响一般市场。不过，如果金融价格短期泡沫，这部分人会获得超出平均利润的收益，社会的贫富分化加剧。很多上市公司，不去搞主业，反而买理财产品，投资股票。也说明了问题。 再次，货币流速降低也吸滞了资金。我们都知道，一个市场中1万元，流通5次，就可以达到5万元的效果。但是，相反地，沉淀资本增加，收货款期限延长，同样也吸纳大量资金。如支付宝，虽然它没有存款功能（余额宝是一个存款产品，不讨论。），但每天有数百亿交易，它如果付款期限延后一天，每天就吸纳了数百亿资金。 而市场中，产业上下游企业债务普遍增多，企业之间的货款流动速度必定降低。于是渴求更多资金。 最后，税收、贷款利息，吸取了大量货币。特别是贷款利息，让企业喘不过气来。民企的贷款利息，一般比国企高出一倍。 三、总结 政府通过几种方式，投放了很多钱。靠谱的方式是通过市场化投入债务货币。因为直接拨款会影响市场的灵敏度。造成像委内瑞拉那样的通胀。 债务货币会通过社会的债务水平、企业、居民的杠杆率来对经济进行预警。 虚拟经济如果不抑制，如房地产、证券等，会吸干实体经济的血。最后，行业中资本流速降低，是企业渴求资金的重要原因。 一定要提高资本流动速度。但如果通过加大贷款、借款为企业补血，而不是切实促进企业回款速度，那么企业将被利息压榨出最后一口气。 最后，减税是对企业最好的支持方式，远比加大贷款要好。

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我研读和收藏的会计，统计， 金融， 税务和房地产的书籍

jiangjiping 2018-10-5 09:23

我研读和收藏的会计，统计， 金融， 税务和房地产的书籍 蒋继平 2018年10月5日 美国是一个讲究法律的国度， 一切都是有法可依。收入要交个人所得税，买卖房子都要签署一大堆文件，股票交易都有一定的规则。 为了使自己在这些方面不犯大错， 我研读并且收藏了一些会计，统计， 金融， 税务和房地产的书籍。 图一。 会计的书籍。 \0 \0 图二。 统计的书籍。 图三。 金融的书籍。 图四。 股市的书籍。 图五。 税务的书籍。 图六。 房地产的书籍。

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当西方炒房团撤离中国时

热度 1 jiangjiping 2018-6-25 07:30

当西方炒房团撤离中国时 蒋继平 2018年6月25日 根据世界上所有的信息， 中国目前的房地产属于整个世界经济繁荣的一个最大贡献者。 虽然中国人的人均收入在世界上排名属于中游， 但是， 中国一二线城市的房价却是世界一流水平的。昨天在朋友圈中读到一篇文章， 说中国的房地产与GDP的比例已经达到400%。这可能是个新的世界记录。 世界房地产历史记录中， 每当房地产与GDP的比例超过100%时，就意味着房地产已经成了一个泡沫经济， 随着房地产的泡沫不断地增大，泡沫的破裂就随时可能发生， 而且是不可避免的。 人活在这个世界上都是为了钱， 西方人也不例外。 在中国的房地产成为一个金矿的时候， 西方人到中国金矿淘金的热情不亚于任何一个中国公民。有一次， 我在一个五官科的医生门诊所看病时，这个医生的助手告许我， 马上来给我看病的医生在中国有好几套房产。 这个医生是一个典型的白人， 是欧洲移民。 她还告许我， 她这一行的医生中有好几个在中国都有房地产。 她跟我说这些， 是因为她知道我是中国来的移民， 故乡在中国。 她也知道中国的房地产的价格在过去几十年间翻了数倍， 是一个非常盈利的投资。 我在美国30多年的生活， 在与西方人打交道的过程中， 我发现西方人除了比较直率外， 另一个鲜明的特性是比较团结一致。 他们喜欢动用众人的力量来办大事。 这也许是西方人足球踢的好的一个主要原因。 这是因为足球运动需要团队合作， 而不是个人奋斗。 我现在有点想不通的是， 中国在过去几十年间已经建造了足够多的房子， 但是，好像还不能满足市场的刚性需求。 这个有点诡异。 按理来说， 一胎化政策已经使中国的人口增长降低到历史最低水平。 在人口增长率处于历史低位时， 房地产大力开发时，还是不能满足购房者的需求。 这里面是否有别的原因， 是否有一定的阴谋。 记得在股票市场经常有国际炒股团伙兴风作浪。 我现在怀疑国际上是否与一个炒房集团在暗中操控中国房地产的价格趋势。 我的这个怀疑一方面属于我的直觉， 另一方面是基于下列信息和逻辑思维。 首先， 国际上的一些人为了获得资本利益最大化， 经常以大财团的身份在金融市场制造事件， 引发股市动荡和货币汇率的大幅度跌落。这些人也可能利用房地产作为一个目标。 其次， 在西方经济一片萧条的情况下， 银行利息处于历史最低位时， 一些富人们手中的金钱无法收到有益的回报， 就得想办法去国外寻找最佳投资的项目。 中国是新兴市场， 而中国的房地产又是最热门的新兴产业，所以，这些有钱人就把自己的剩余资本用来投入中国的房地产行业。 再者， 使我最担心的是，境外一些敌对势力， 他们明知道用武力直接与中国对抗是没有胜算的，所以， 他们想利用手中掌握的资本来操控中国的经济命脉， 从而在与中国的博弈中赢得主动权。这些敌对势力暗中结成攻守同盟，利用大量的资本，对中国的某些领域进行重点布局。当然， 我的这个想法有点阴谋论的味道。 简言之， 我现在有一个隐隐的忧虞，面对中国房地产已经严重超过理性的房价的背后， 是否有一个谋划已久的阴谋。当这个阴谋的谋划者已经达到了他们的预期目的时， 觉得时机已经成熟， 是最后行动的时候了， 他们就适时地撤离中国的房地产行业。 这样做， 一方面带走大量的财富， 另一方面给中国制造一个大的经济动荡。 这是一个一举两得的高招。 对此， 中国人是否有相应的对策？

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青梅煮酒论英雄（房地产企业版）

pinjianlu 2018-6-4 17:06

万科、绿地、龙湖、碧桂园、恒大和万达等齐聚一堂，酒至半酣。 万科曰：国内房企和我比很多都是乐色。然后斜眼看着万达。 万达猛拍桌子，吼道：你看我干嘛？你把我当乐色？ 万科：不好意思，我不是指你，而是说他们都是乐色。 万科对着万达：使君知房企之变化否？ 万达曰：未知其详。 万科曰：房企能大能小，能升能隐。大则全国到处开发，小则仅在本地发展；升则紧靠住建部、发改委，隐则潜伏于地级市无人知晓。方今人傻爱炒房，房企乘时变化，犹人得势而纵横四海。房企之为物，可比世之英雄。兄台久历四方，必知当世英雄。请试指言之。 万达曰：吾辈肉眼安识英雄？ 万科曰：休得过谦。 万达曰：吾叨恩庇，得势于房改。天下英雄，实有未知。 万科曰：既不识其面，亦闻其名。 万达曰：深圳恒大，钱地足备，可为英雄？ 万科笑曰：冢中枯骨尔，吾早晚必并之！ 万达曰：北京龙湖，多次突破金融危机，朝中多有联系；今虎踞京州之地，部下能事者极多，可为英雄？ 万科笑曰：龙湖色厉胆薄，外强中干；开发大项目而惜身，见小块地皮而忘命，非英雄也。 万达曰：有一房企位于天府之国，威镇川渝：蓝光长岛可为英雄？ 万科曰：蓝光长岛拖欠工程款，非英雄也。 万达曰：有一房企血气方刚，江南领袖——碧桂园乃英雄也？ 万科曰：碧桂园藉生态城之名，非英雄也。 万达曰：重庆金科，可为英雄乎？ 万科曰：金科虽于直辖市，乃地方之犬耳，何足为英雄。 万达曰：如融创、保利、雨润等辈皆何如？ 万科曰：此等碌碌小人，何足挂齿！ 万达曰：舍此之外，在下实不知。 万科曰：夫英雄者，吸取国民财力，善于把握时机，负巨债而不慌，有包藏政府大项目之机，吞吐国家大经费之志也。 万达曰：谁能当之？ 万科以手指万达，后自指，曰：“今天下英雄，惟使君与余耳！” 中国房地产野史（上、中、下）：

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这样的房子你也许买得起但可能住不起

热度 4 jiangjiping 2018-5-27 07:07

这样的房子你也许买得起但可能住不起 蒋继平 2018年5月27日 昨天有好友要我多介绍一些美国房子的情况， 我今天利用周末的时间就来与大家分享一下这方面的信息。 首先我要申明， 美国是一个大国， 房地产的价格在不同的地方相差很大。 我这里只是随便介绍一个例子， 不是极端的例子， 属于比较普遍的房子。 这个房子在美国的芝加哥郊区， 是2007年建成的，占地面积1092平米，二层楼建筑加上地下室，室内面积400多平米， 一共有15个房间（五个卧室，三个半卫生间，2个厨房，2个客厅，一个书房，一个家庭活动室和一个运动室），三个车库， 两个壁炉， 一个游泳池， 是一个湖边单户家庭住房（ single family house), 去年的房产税是11642美元。售价定位52万美元，买家估计可用50万-51万的价格买下这套房子。 2007年这套房子的售价是63万多美元（房价跌了18%）。 读者中的一些人也许可以买得起这套房子， 但是， 怨我直言， 买得起很可能住不起。 这是因为房产税，房屋保险费，和水电费，以及花园草坪和游泳池的维护保养费， 这是一笔很大的开销，加上房贷利息和成本的月供。 估计至少要五万美元一年。 下面二十三张图是这个房子的内外部分实照， 供大家欣赏（图片来自网络）。 图1。 房子正面 图2. 房子后面 图3. 后院 图4. 右侧面 图5. 左侧面 图6. 房子附近的儿童乐园 图7. 房子社区一角 \0 \0 图8. 房子的大门内通道 图9. 一楼客厅 图10. 餐厅 图11. 一楼厨房 图12。 家庭活动室 图13. 书房 图14. 主卧室 图15. 主卫生间的浴池 图16.主卫生间的男女洗刷台 图17. 其他卧室 图18. 其他卫生间 图19. 楼上厨房 图20. 楼上客厅 图21.客人卧室 图22. 客人卫生间 图23. 运动室

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原来中国的首富多是搞房地产的

热度 2 pinjianlu 2018-3-7 20:25

福布斯2018年全球亿万富豪榜:中国新上榜富豪最多 http://news.163.com/18/0307/09/DC9K2IRU00018AOQ.html

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这些年，那些个疯狂的房地产广告

热度 4 ncepuztf 2018-1-9 19:57

无疑，近些年是房地产支撑了中国经济大发展，也改变和影响了无数人的命运； 有图有真相 ，就让我们从盘点房地产广告说起吧！ 【 第一类：劝导型广告 】 【 第二类：威逼利诱型广告 】 【 第三类：威胁型广告 】 【 第四类：引诱型广告 】 说明： 图片均来自网络 。顺便讲一真事： 同事买某小区房子，到手后原来规划的绿地变成停车场，于是质问开发商， 得到回复： 原来效果图上还有大海呢，怎么可能给你兑现？

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“东北衰退”无法避免，但是也不值得遗憾

热度 2 jiangming800403 2017-9-13 18:31

东北 人口 正在减少，并在持续减少这是不可改变的趋势，同时工业化和 城市 化在全国的全面普及，一个辽宁省秒杀关内所有人口大省的情况已经不可能存在了。所以“东北衰退”无法避免，但是也没有什么值得遗憾的。 其实，三大直辖市的人均产值虽然很高，但是总量排名也仍然是退步的趋势。而且东北也没有必要和北上广深比长到天上的房价。 辽宁的GDP断崖，首先是投资的断崖，但是投资萎缩是一个 经济 体走向成熟的标志。辽宁不是没有钱进行投资，人均居民储蓄存款辽宁省仍然仅次于三大直辖市和浙、苏、粤，是全国第七位，比 山东 、福建都高。 但是辽宁和整个东北目前的经济形势是产能过剩，企业亏损，住房和基础设施大量空置。。因为工业市场不景气，企业亏损，像国宝级的沈机、大机、哈电、一重都在亏损。当然，也不仅中国的工业企业亏损，欧洲和日本的很多机床厂也快要办不下去了。 强行增加投资，只会使未来的形势更难控制。从沈北、浑南，到辽东湾、东戴河，那些空置的楼房都需要去库存（这也说明前几年辽宁的增长也不是虚的）。实际上，这些年，辽宁对关内的高考移民也是睁一只眼闭一只眼，当然这也在一定程度上缓解了某些人口大省的高考压力，比如山东，放开二胎以后，新生儿差不多增加了一倍。 可能有些人总希望使东北的黑土地与大森林变成黄土高坡。但是在乌苏里森林里，东北虎与远东豹的种群正在恢复也没有什么不好

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战胜川普只需1招：中国限卖房子8年

热度 1 大毛忽洞 2017-4-30 00:42

战胜川普只需1招：中国限卖房子8年 老布什的接权棒人是克林顿； 克林顿的接权棒人是小布什； 小布什的接权棒人是奥巴马； 奥巴马的接权棒人是川普。 历史学家们喜欢争论 谁 创造了历史？ “英雄创造历史还是奴隶创造历史”。 美国总统也逃不出“古今中外”几千年的框架： 他们善于为 自己家 创造机会， 秦皇汉武，唐宗宋祖、包括电视剧里的那个 赵家 ，都是如此。 川普骨子里是不喜欢打仗的， 因为川普 家 的核心产业是房地产。 奥巴马也不喜欢打仗， 因为奥巴马 家 的核心产业是打官司。 奥巴马苟延残喘阿富汗战争： 一则为小布什擦屁股，二则为连任拉票。 奥巴马理直气壮拿了和平奖， 因为奥巴马不喜欢打仗。 克林顿家也不做军火生意， 因此克林顿也不喜欢打仗。 克林顿为了 莱文斯基， 在伊拉克虚晃一枪。 布什家族的核心产业是军工业 （人民网）， 因此，布什家喜欢打仗。 老布什发动了海湾战争； 小布什发动了伊拉克战争和阿富汗战争。 无论你是哪一派、哪个阶级的、哪个主义的， 这是不以人的意志为转移的， 无论媒体如何编造客观理由， 布什家的主管愿望决定一切： 布什家统治美国期间， 先后发动了3场战争。 川普将在朝鲜虚晃一枪或蜻蜓点水， 为的是他 川家 的房地产生意。 众所周知， 世界上最牛逼的房地产在中国， 中国最牛逼的房地产在一线城市。 只要中国把天量的￥（和$）固化在一线城市的钢筋混凝土里， 川普就无能为力。 如果川普任期4年， 中国（一线城市）就限卖房子4年； 如果川普任期8年， 中国（一线城市）就限卖房子8年。 【库什纳在泽西市有一个特朗普品牌的豪华公寓楼项目，从中国投资者那里获得了近四分之一的融资，大约5000万美元。】--纽约时报 川普家1个项目吸引中国人5000万美元； 川普家10个项目将吸引中国人5亿美元； 川普家100个项目将吸引中国人50亿美元； 川普家1000个项目将吸引中国人500亿美元； 川普家10000个项目将吸引中国人5000亿美元。

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真正落实了，“房子是用来住的”威力无穷

热度 7 大毛忽洞 2017-3-29 11:24

真正落实了，“房子是用来住的”威力无穷 旗帜鲜明地让炒楼的人下地狱， 才能实现“房子是用来住的”的伟大目标。 对楼市的治理用不着刮毒疗伤， 只需要轻轻地刺破脓包， 把脓的泡沫放出了即可。 楼市哀嚎遍野炒房者再不退场必然很惨！ 一、商住房也限购了 ！最严调控的目的是什么？ 　　26日夜，北京突然发布政策， 在建在售“商办（商业和办公）”项目不得卖给个人。 这政策一出，也就意味着手里有商住房的，正在炒商住房的，全部砸在手里了。再也无变现卖出可能。 　　这是10天内北京市第9次出台楼市调控政策，此前举措涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学区划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能性”。 　　但本次发布的商办物业调控最终条款的严厉程度，超过了业界所有人的想象。亚豪市场总监郭毅的总结是： 　　 “ 从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击‘商改住’，不仅在北京史上最严厉，就算放眼全国，也是针对商住最为严厉的一次调控。” 　　中原地产首席分析师张大伟表示， 　　“这是中国房地产市场调控以来的第一次， 此前从未有过这么彻底地把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策出现。 ” 　　“商住两用”项目限购措施，不是简单地“认房又认贷”这种内容，而是全面改变游戏规则，使其回归商办类项目的真实用途。 　　这样的严格约束将导致个人购房者基本放弃购买商办类公寓。中原地产首席分析师张大伟预计 “ 商住两用”类物业的价格会有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能进入休眠状态。 　　根据中原地产数据统计显示， 本次政策将直接影响起码60万套物业。 另外，在过去商住物业中，90%为个人购买，但这些未来将全部纳入限购或者企业购买。 　　楼市调控一招更比一招高。 近期，厦门也进行了楼市调控，这次调控大招不但严还严出了新意！厦门新政规定， 购房者自房本下来之日起两年不许卖出。 这个政策很快就会全国跟进。这招杀伤力太强，直接剥夺你的买卖自由，万一缺钱很着急了，也不能买卖，这对炒房客会是致命打击。 　　 二、万科宣告：准备迎接12城房价下跌！ 　　最近新政真的是“新”政，不管是北京商住房，还是厦门的调控，都是全国首次，没人知道其他城市会不会也效仿，或者又出什么崭新的、未见过的楼市政策。 　　也许在这种预期下， 万科宣告：准备迎接楼市下跌！12个城市被看淡。 　　3月26日，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。 　　也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！ 　万科在年报里所指的“仍存在风险的项目”分别处在： 烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充等城市。 而这12个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。 　　 而对于楼市形势的判断，万科是这样说的： 　　短期来看，市场环境依然复杂。热点城市和三四线城市持续分化，土地市场的调整滞后于住宅市场，以及行业自 2016 年底以来的去杠杆趋势，都加大了企业经营的不确定性。 　　长远来看，房屋回归居住属性是大势所趋。 　　 三、这部分人已被绞杀，再不退场或很惨 　　其实这次政策的目的很明确， 针对的不是房价而是人，要人口疏解。 为什么出手打击商住房呢？而且为何要下死手呢？ 　　齐俊杰看财经里提到了以下观点可以借鉴下： 　　首先，敲山震虎，这次明显就是带有报复性或者惩罚性的措施， 就是要彻底干翻流动性，让炒房人知难而退。 　　其次， 以房控人，在北京一掷千金炒作之前不限购的商住房的，基本都是外地炒房团。 这些人推高商业类住房价格，对于北京的经营环境相当不利，成本高企扰乱了整个市场。所以对他们作出惩罚也是必要的。 　　第三，之前任何一次调控，都没有这次调控来的猛烈，来的决绝，这次商住房的政策突然出台，几乎影响了100%的人群。杀伤力也是100%。很显然是地方政府在向炒房者宣战，不论是机构炒房者，职业炒房者，还是个人无意识的炒房者，显然你们已经被亮出了黄牌，如果再不退场后果自负。商住房的投机客，就是你们的下场。 一套政策已经完全杀死了商住房，炒作更凶的学区房还会活的很久吗？ 　　 四、孙宏斌：对房地产市场非常悲观 “ 这轮调控史无前例的严格，我对市场非常、非常悲观”。 融创中国董事局主席孙宏斌说。他表示，融创从2016年10月1日以后开始已经停止在公开市场拿地，2017年也将以并购为主。3月28日，孙宏斌现身融创中国2016年财报发布会。他还说，调控政策对公司影响的还在初期。 　　孙宏斌说，“ 现在行业风险很大，风险大不是来自市场，主要因为土地和房价的关系 ，房价被政府限制，按照现在价格买地，就一定是亏钱”。融创中国CEO汪孟德表示，“2016年战略性发展机会的把握，会使融创短期盈利有所波动”。 　　在谈到政策和房价关系时，孙宏斌认为， 即便政策放松，房价也没有暴涨的可能。 “我认为核心城市的房价不会暴涨，因为已经处于高位。而且即使限购政策放松，货币缩紧、供应增加这些手段跟上，暴涨就不会出现”。孙宏斌说。 　　孙宏斌表示，对房企来说，调控持续会对企业现金流造成特别大的影响。“ 下半年土地市场会相对理性。现在开发贷没额度，土地（融资）也封死了，现金流收紧是必然。 ” 　　综合自：齐俊杰看财经（ID：qijunjie82）、21世纪经济报道（ID：jjbd21）、人民网、澎湃新闻（thepapernews）、新华视点（ID：XHSXHSD）、中金在线（ID：cnfol-com）、财新网

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房地产回光返照？

热度 11 大毛忽洞 2017-3-25 08:54

房地产回光返照？ 上面已经英明定位：房子是用来住的。 如果房子真是用来让老百姓住的， 房价下跌 90% 绝对不会影响主人在房子里睡觉。 如果房子真是用来让老百姓住的， 房价下跌 90% 绝对没有必有大惊小怪。 除非你 不承认“房子真是用来让老百姓住的”。 凤凰网报道： 辉山乳业 “ 崩盘式 ” 暴跌 85% ， “ 辽宁首富 ” 一天损失 209 亿 为什么？ 凤凰网说： “3月24日上午11点左右，在港上市的辉山乳业股价在毫无征兆情况下突然跳水大跌，盘中最大跌幅90.71%，午盘收盘跌幅略有收窄，股价报0.42港元/股，跌幅85%。这一跌幅创下辉山乳业史上最大跌幅，1小时内，辉山乳业市值蒸发322亿港元，仅剩56.6亿港元。受此影响，公司秘闻（ID:high3c）计算，去年的“辽宁首富”—辉山乳业实际控制人实控人杨凯、葛坤，一天财富额蒸发209亿元。” 凤凰网又说： “对于辉山乳业的突然大跌，有媒体报道称辉山乳业大股东挪用 30 亿账上资金投资房地产 ，资金无法回收。” 30 亿投资房地产，不是赚得更多吗？ 反过来理解，是不是房地产不行了？

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计划生育与房地产繁荣

jiangming800403 2017-3-12 22:19

并不是有了人，房子就可以卖的出去。 恰恰相反，少子化可能是房地产繁荣的一个重要原因 住房是一种弹性系数很大的消费品。 没钱的话，陋室也可以栖身。 钱比人对房地产的繁荣更重要。 有时候，买房需要两个家族甚至三代人的资产。 这在多子女的时代，显然办不到。

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从债务问题看重庆经济：黄奇帆是不是经济能手？

热度 6 自我源于思考 2017-3-10 13:10

2012年因王立军事件，国内民间积聚起来的反文革情绪爆发，开始集中对重庆批判。对“唱红打黑”批评，我不反对。对重庆的发展模式如果一味打批评，看不到其中的亮点，则有以偏盖全的嫌疑。当时矛头主要是针对重庆的债务风险，2010，2011和2012年的债务数据成为主要论据。 一、重庆债务减少 重庆的债务率在 2012年末达到92.75%，位居全国前列。但是2014年末只有77%，降低了近16个百分点。 2014年重庆市地方政府债务余额是5900亿元，比2013年底减了1090亿元。其中3200亿元元是一类债务，2700亿元是二、三类债务，债务率77%，总体是可控的。 债务里面 80%是商业银行债和各种各样的债券，良性债务占80%，有20%是借道信托机构形成的负债，利率比较高。2013年信托债占29%， 2014 年减少了 9个点。 重庆市能够化解债务得益于其融资平台的特殊性：这座城市的主要投融资平台都有上万亩的土地储备，同时政府对投融资领域的管理权相对集中。 这主要是黄奇帆的功劳。 在前几年的发展中，必须要高投入，否则何谈发展？但高投入会带来债务问题。只有发展出了一定成果，经济大幅度发展，政府财务税收增加，才能解决前期债务。这就是通过发展来解决发展中的问题，这很考较 地方政府的经济管理能力。 二、重庆债务安全，偿债能力良好 《国务院关于提请审议批准 2015年地方政府债务限额的议案》8月24日向十二届全国人大常委会第十六次会议提请审议，标志着我国依法启动了对地方政府债务的限额管理 经清理核查， 2014年末全国地方政府债务（即审计口径中政府负有偿还责任的债务）余额15.4万亿元。另外，地方政府或有债务(包括审计口径中政府负有担保责任的债务、政府可能承担一定救助责任的债务)8.6万亿元。 可以看到， 2014年，重庆政府负债，占全国政府负债比是3.8%，并不高的。难能可贵的是，在这种情况下，重庆房价仍维持在一个较低的水平。不容易。 再看 2016年的数据，从政府负有偿还责任的债务/GDP指标来看，28省市债务/GDP整体上升，仅重庆、湖北和北京的债务率回落，重庆市为21.7%；从政府负有偿还责任的债务/（地方公共财政收入+中央对地方返还及补助+政府性基金收入）指标来看，全国平均水平在100%左右，重庆的债务率最低，为59%。 三、发现人才不容易，发现别人的优点不容易 起初，薄落马，黄未动，很多人认为黄善于自保。但看了这几年重庆的经济情况、产业结构，不得不说，这是政府中少有的综合型人才。 新儒家要提升自我，研究社会，影响社会。但研究社会，不能用批判的思维，而是用博弈的思维。新儒家也需要批评，但要在拿出建设性意见的前提下去批评。 新儒家要更多地发现别人的优点，而不是缺点。虽然发现别人的优点比发现缺点更困难，但这正是新儒家要做的。 欢迎加入新儒家文化QQ群： 155011723，一起交流现代思维，辨识时代潮流。申请时请注明：科学网

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东北的经济断崖

热度 6 jiangming800403 2017-3-2 22:37

实际上依靠房地产的GDP就是一块注水肉。前几辽宁的增长并不是全是虚的，从沈北到浑南，再到辽东湾海岸，一片片空荡荡的楼群就是那几年建立起来了。但问题是这种注水不可能一直持续下去。东北人口老龄化严重，前些年住房大跃进，住房市场严重饱和，去库存压力太大，造成了东北经济最大的断崖——投资（包括房地产）的断崖。辽宁省新一届班子，敢于揭盖子，把不切实际的投资砍下去，这是非常正确的。对于其他仍然依靠投资，特别是房地产刷GDP的地方，辽宁的今天可能就是他们的明天。当然辽宁的人均财富（储蓄）和财政收入仍居于全国前列。辽宁的人均GDP现在还不如陕西，这不是非常合适的。辽宁的城市化率高于陕西，而且陕西还有一千万人的贫困人口。 东北的三大支柱产业——能源和冶金，装备制造、生物产业（食品、医药、森工、旅游）中，煤铁所占的地位还是低于河北、山西、内蒙古或者陕西。但是装备制造业正遭遇着前所有的经济周期低谷。因为工业装备不是易耗品，2002-2012年的十年景气，透支了未来的需求，国内工业装备市场已经严重饱和。大概要在2020年以后，中国工厂才可能有新一轮设备换代或改造。 沈大的地区总产值应当会比唐山要多，唐山现在是6000多亿，就是唐山的gdp可以比沈阳高，也不能说明唐山比沈阳更发达。沈阳和唐山都有700万人口，但沈阳城市人口在500万以上，唐山只有300来万，沈阳的财富和消费水平都要超过唐山。即使唐山的人均GDP再高，在教育、文化、卫生等方面对沈大也是望尘莫及的

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[转载]大消息！央行一天内两提房地产问题 “枪口”对准这些人

ericmapes 2017-2-18 22:57

央行一天内两提房地产问题“枪口”对准这些人 2017-02-1818:51:41 来源： 央视网 http://news.sohu.com/20170218/n481076457.shtml?fi 原标题：大消息！央行一天内两提房地产问题，枪口对准这些人！ 　　央行在17日公布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》和17日举行的金融市场工作会议上，都谈到了房地产市场的信贷调控问题。其中《报告》明确指出，要严格限制信贷流向投资投机性购房。 　 　一天两提房地产问题投资投机性购房或受限 　　在2月16日至17日召开的2017年人民银行金融市场工作会议上，中国人民银行副行长潘功胜强调，要继续完善差别化住房信贷政策，加强房地产金融宏观审慎管理，促进房地产市场平稳健康发展。 　　中国人民银行17日发布的《2016年第四季度中国货币政策执行报告》(下称《报告》)指出，下一阶段，要贯彻中央经济工作会议精神，落实好各项制度和机制建设，宏观上要管住货币，微观信贷政策要支持合理自主购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。 　　更为重要的，是从完善财税制度、改进土地占补平衡等方面入手，从供给端解决房地产供需错配问题，构建房地产市场健康发展的长效机制。 　 　抑制泡沫：发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱作用 　　央行17日发布的《报告》中，单辟一个专栏讨论了资产价格、货币政策与住房金融宏观审慎政策。 　　对于针对房地产市场的宏观审慎管理，《报告》指出，为应对资产价格对金融稳定的影响，一个重要手段就是强化宏观审慎政策框架，有针对性地防范房地产金融市场可能形成的系统性风险。“国际上多项实证研究表明，尽管在不同经济周期阶段，不同工具效果存在差异，但总体看宏观审慎政策工具有助于抑制房地产周期波动。” 　　“当然仅依靠宏观审慎政策，可能还不足以抑制资产泡沫。”《报告》认为，宏观审慎政策作为新生事物，尚有一个逐步完善的过程。国际货币基金组织（IMF）研究也指出，货币政策和宏观审慎政策的协调配合有助于提高调控有效性。稳健的货币政策有助于保持流动性合理适度，为维护价格和产出稳定、金融稳定营造适宜的货币金融环境。防止资产价格泡沫离不开宏观审慎政策和货币政策的配合，需更好地发挥“货币政策+宏观审慎政策”双支柱政策框架的作用。 　　 我国房地产市场具有一定特殊性 　　《报告》还指出，需要看到，我国房地产市场具有一定特殊性。 　　一是结构性特征较为明显，一线城市与三四线城市房地产价格走势差异较大； 　　二是供需具有一定刚性，住房是基本生活需求，其供给受土地供给限制，相关政策都会对房地产市场产生影响。 　　目前，随着多项调控政策的出炉，商品房销售增速已经出现回落。《报告》披露，2016年10、11、12月销售面积分别为1.51亿、1.55亿和2.15亿平方米，同比分别增长26.4%、7.9%和11.8%。 　　北京方面，调查显示多家国有大行已经把首套房折扣从原先普遍的8.5折、8.8折上调至9折，显示出央行信贷调控收紧的思路。 　 　防止“以钱炒钱”等加杠杆行为 　　17日发布的《报告》提出，下一阶段要实施好稳健中性的货币政策，增强调控的针对性和有效性，为供给侧结构性改革营造中性适度的货币金融环境。 　　央行2016年四季度货币政策执行报告在介绍下一阶段货币政策思路时指出，进一步完善调控模式，强化价格型调节和传导，完善宏观审慎政策框架，畅通政策传导渠道和机制，抑制资产泡沫，防止“脱实向虚”。 　　报告提出，把防控金融风险放到更加重要的位置。加强重点领域风险排查，加强风险监测分析。防止资金“脱实向虚”“以钱炒钱”，以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。

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河东河西30年，Live English（2）：成也萧何，败也萧何

热度 2 大毛忽洞 2016-12-24 01:45

河东河西 30 年， Live English （ 2 ）：成也萧何，败也萧何 说到萧何，自然就关联到韩信。 如果韩信能成为数学家，中国可能就全面发展起来了（类似钱语）。 很可惜，韩信成了大将军。 从古到今，中国的将军多如牛毛，而数学家却寥寥无几。 有韩信不多，无韩信不少。 韩信VS泊松：罐满归油篓，倒打一葫芦 好了，回归正题。“成也萧何，败也萧何”用英语怎么说？ 如果你去百度或者 Google ，可得到五花八门的翻译，我觉得他们翻译得都不到火候。 语言（英语或汉语）的灵魂是它所承载的文化。 “成也萧何，败也萧何”。 毫无疑问，这里的“萧何”只是一个符号。翻译的时候，完全可以把“萧何”忽略不计。例如： “萧何” is the be-all and end-all. 这就是“成也萧何，败也萧何”的一种文化翻译。可以用到很多场合。 对于炒股票的人来说，赚钱是因为价格飙升，赔钱是因为价格暴跌。 这又是一个：赚也“萧何“，赔也”萧何“。此时此刻：萧何 = 价格。 The price is the be-all and end-all. 对于炒楼也是一样的， The price is the be-all and end-all. 炒楼赚钱是因为价格飙升，炒楼赔钱是因为价格暴跌。 除非你炒一把之后，洗手不干了。 这也就是说，如果韩信早点离开萧何就好了。

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2016年诺贝尔经济学奖

热度 1 cgh 2016-10-6 21:00

2016年诺贝尔经济学奖 建议授予： 中华人民共和国中央政府现总理和前总理。 授奖理由： 创造性提出并实践了房地产经济学并取得了成功，建立了包含房地产业、建材制造业、金融业、公共管理、公共安全、可持续发展、环境保护等社会支柱系统的统一经济模型，为中国和世界经济的稳定和增长提供了理论基础并在实践中作出实效，为发展中国家的发展指明了新的方向！

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国家层面会不会对房地产进行外科手术

热度 5 gaoshannankai 2016-10-4 10:28

看过我此前博文的网友，应该知道我的一个预测，中国股市 稳定在3000点附近长期横盘，进入国家控股的“朱”市，这个好像只有中国有。 而且，实体经济进一步下滑，资本又不得不回到房地产行业。 不进行科研等领域根本性反腐败，所谓的全民创新只是一个梦。 现在，房价又有再上台阶的趋势，国家层面会不会动真格？ 其实，有上中下三策， 上策，动金融寡头，特别是那些拿地不需要行贿的大家伙，查偷税 行贿等等犯罪行为，把他们榨取老百姓的血汗拿回来，根本性解决房地产问题。 这个牵扯利益太多，估计最难做到； 中策，通过紧缩贷款，牺牲中小房地产商，让他们资不抵债破产， 包括大房地产和普通民众利益； 这个阻力最小，上层和最底层都不好得罪， 最好就是牺牲中间的。 下策，对房屋的购买等领域开刀，比如限购、二套房征收房产税， 或者增加各类费用或者紧缩对个人的贷款等手段， 让炒房的小户破产，房地产暂时回归正常价格。 总之，每一个策略，其实就是各派利益争斗得到的妥协， 最后，还是老大根据当前形势，平衡各派利益，牺牲最弱的， 我感觉下策的可能性最大，下策实行也比不管要好。 具体来说，就是国家层面对各类非法进入房贷领域的资金进行查处 短时间内能够如此快速推高房价，用屁股想一下，势必有非法资金流入。 国家层面可以对房贷等银行账号进行从严管理，除了国家统一的房屋长期贷款， 任何消费类或其他贷款，以及私人借贷或理财都不能通过虚假材料等方式进入 房地产领域进行购房等活动。 现在的90后胆子大得很，找一批兄弟就敢利用个人消费类贷款搞首付，炒房子。

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中国大概90%城市的房地产还在去库存

jiangming800403 2016-10-2 19:07

县城也是城市 如果什么集中在北上广深，中小城市还有怎样的发展空间，大都市区每千米五到10亿元的轨道交通（地铁）建设成本，大体上依靠土地财政。深圳实际上的建设面积只有不到1000平方千米，如果以北上广的标准衡量，东莞就是深圳的郊区。实际上，不论是上海的平原还是北京的平原都不可能被建成区填满。高成本最终会摧毁一个城市的竞争力。任何一个城市的房价都不可能没有产业和收入基础的凭空增加 大城市的高成本造就了中小城市的发展机会。没有深圳的高成本也就不会有东莞的新机会。这是大城市发展的宿命，也是跨国公司发展的宿命， 所以，没什么可改变，也没什么可焦虑的。“反思”可以到此为止。(作者是央视财经频道评论员) http://opinion.huanqiu.com/1152/2016-05/8970590.html 转载本文请联系原作者获取授权，同时请注明本文来自赵建民科学网博客。 链接地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-979839.html

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东北危机的另一种解读

热度 2 jiangming800403 2016-9-24 13:15

东北地区处于我国房地产投资的凹地 60个城市中， 房价收入比 排名最后的是长春，平均房价6471元，薪酬5268元，房价收入比1.23。

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最新上市公司产业模式：“房地产+” 取代“互联网+”

zhgzhang 2016-9-21 23:24

上市公司一年利润不够买一套房已是旧闻。上市公司资产不如一套房将成为“ 新常态 ”。 9月20日，南京普天通信股份有限公司（*ST宁通B）发布公告称，公司以公开挂牌方式通过北京产权交易所转让北京市西城区槐柏树街11号楼②-201、②-202 两套房产，挂牌价格不低于经备案的房产评估价值。而如果这两处房产能够成功出售，那么*ST宁通B上半年的亏损部分将被抹平，公司保壳的成功几率也会大大增加。据了解，*ST宁通B出售的2处房产，属于市重点北京小学本部学区房，市面上小区的销售单价超过10万元/平方米。（证券日报） 上市公司的1000个人干一年居然抵不上卖两套房。那么问题来了，明年又拿什么保壳？ 《 又一上市公司公告卖房收益：云赛智联获利1.86亿 》 靠炒卖房产保壳的新例。 http://finance.sina.com.cn/stock/s/2016-09-21/doc-ifxwevmf1865493.shtml 曾几何时，“ 互联网+” 如火如荼。 如今已是“明日黄花”。 最新产业模式，是“房地产+”； “互联网思维 ”已经过时， “房地产思维”遍地开花。 谁说我朝没有创新？ 这样的“创新”，是要把实体经济搞垮的呀！庙堂之上的人，是真不知道，还是假装看不见？

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[转载] 《德林社》“2016不得了, 地产大丰收，实业被赶跑；……

zhgzhang 2016-9-21 23:12

在《德林社》看来，房市其实就是一个笑话。 《德林社》 掌柜的送大家改编的赵本山打油诗： 　　 二零一六不得了， 　　 地产大丰收， 实业被赶跑； 　　 百姓杠杆置业，齐夸地方领导； 　　 尤其京沪房市，更是天下难找； 　　 产能比较乱套，外企拔腿就跑； 　　 今天工厂垮台，明天经理被炒； 　　 闹完用工危机，又要以房养老； 　　 纵观经济风云，地产这边独好！ 　　 谢谢~！ 炒房春风吹满地，地方政府真争气； 官商合力推上去，房价大涨没咋地。 谢谢~！ 炒房春风吹进门，官员富人抖精神； 北上广深挺闹心，政商合伙欺负人。

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[转载][愛情] [北京遇上西雅图1-2合集(2013-2016)][720p][中国大陆][主

lcj2212916 2016-6-20 22:58

导演: 薛晓路 编剧: 薛晓路 / 焦华静 主演: 汤唯 / 吴秀波 / 惠英红 / 秦沛 / 吴彦姝 / 更多... 类型: 喜剧 / 爱情 制片国家/地区: 中国大陆 / 香港 语言: 汉语普通话 / 英语 上映日期: 2016-04-29(中国大陆) 片长: 131分钟 又名: 北京遇上西雅图2 / Finding Mr. Right 2 / Beijing Meets Seattle II: Book of Love IMDb链接: tt4960242 焦姣（汤唯 饰）15岁就随父亲移民到澳门，从此在赌城安家，并成为赌场公关。罗大牛（吴秀波 饰）则生活在洛杉矶，是一位房地产经纪人。姣爷和大牛通过一本书，巧合地通过手写书信的方式互相联系，两人从最初的完全陌生，到一步步敞开自己的心扉，逐渐进行心灵的交流，再到最后爱上对方。 1-2合集下载地址： http://www.yimuhe.com/file-3082982.html

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一旦中国房地产泡沫破灭，世界经济恐崩溃

热度 6 jiangming800403 2016-6-12 11:33

赵建民 2013-5-1919:53 一旦中国房地产泡沫破灭，世界经济恐崩溃，因为没有谁能接得下中国空出的能源与原材料盘子。

个人分类: 经济时评|6535 次阅读|22 个评论

[转载][愛情] [北京遇上西雅图之不二情书 (2016)][720p][中国大陆][主

lcj2212916 2016-6-8 20:28

导演: 薛晓路 编剧: 薛晓路 / 焦华静 主演: 汤唯 / 吴秀波 / 惠英红 / 秦沛 / 吴彦姝 / 更多... 类型: 喜剧 / 爱情 制片国家/地区: 中国大陆 / 香港 语言: 汉语普通话 上映日期: 2016-04-29(中国大陆) 片长: 131分钟 又名: 北京遇上西雅图2 / Finding Mr. Right 2 / Beijing Meets Seattle II: Book of Love IMDb链接: tt4960242 焦姣（汤唯 饰）15岁就随父亲移民到澳门，从此在赌城安家，并成为赌场公关。罗大牛（吴秀波 饰）则生活在洛杉矶，是一位房地产经纪人。姣爷和大牛通过一本书，巧合地通过手写书信的方式互相联系，两人从最初的完全陌生，到一步步敞开自己的心扉，逐渐进行心灵的交流，再到最后爱上对方。 下载地址： http://www.yimuhe.com/file-3074972.html

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[转载][喜劇] [北京遇上西雅图之不二情书 (2016)][720p][中国大陆][主

lcj2212916 2016-5-10 21:42

导演: 薛晓路 编剧: 薛晓路 / 焦华静 主演: 汤唯 / 吴秀波 / 惠英红 / 秦沛 / 吴彦姝 / 更多... 类型: 喜剧 / 爱情 制片国家/地区: 中国大陆 / 香港 语言: 汉语普通话 上映日期: 2016-04-29(中国大陆) 片长: 131分钟 又名: 北京遇上西雅图2 / Finding Mr. Right 2 / Beijing Meets Seattle II: Book of Love IMDb链接: tt4960242 焦姣（汤唯 饰）15岁就随父亲移民到澳门，从此在赌城安家，并成为赌场公关。罗大牛（吴秀波 饰）则生活在洛杉矶，是一位房地产经纪人。姣爷和大牛通过一本书，巧合地通过手写书信的方式互相联系，两人从最初的完全陌生，到一步步敞开自己的心扉，逐渐进行心灵的交流，再到最后爱上对方。 下载地址： http://www.yimuhe.com/file-3049293.html

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这三句话，说透上海房价

sheep021 2016-4-7 13:25

关于上海房价 知道这三句话就够了 第一句话，供求关系是主要矛盾。 第二句话，货币廉价是最大推手。 第 三句话，资本避险是投资本性。 教科书上，投资房地产的 三大秘决 ： 第一、区位 第二、区位 第三、区位 关于上海房价，需要考虑以下两个区位意义: 1 上海在中国的区位（ 经济上 ） 2 中国在世界的区位 （ 经济上 ）

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当初为什么要放火？该不该追究放火者责任？

zhgzhang 2016-3-26 08:01

灭火宣言又出来了！似曾相识，何其相似！明明知道放火的后果，为什么当初屡次放火？为什么等火大了才出来救火？该不该追究放火者责任？以后还放火不放？ http://finance.sina.com.cn/roll/2016-03-26/doc-ifxqswxk9657715.shtml http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/2016-03-25/doc-ifxqswxk9654807.shtml http://finance.sina.com.cn/meeting/2016-03-25/doc-ifxqswxn6402334.shtml

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2016中国的楼市怎么了，该怎么办？

sheep021 2016-3-2 10:19

春天刚到，中国的楼市，特别是一二线城市的楼市，又火热起来了，到底是虚火还是实火，这是个问题！ 与之对应的则是广大的中小城市，据说是去库存压力山大，而且房价还在下滑 这一热一冷，两个极端，截然两重天。 不仅要问，2016中国的楼市怎么了，该怎么办？ 其实，冷静分析，不难发现，一二线城市楼市的火热，有其必然性，但热到目前这个程度，也绝对不合理。这就要辩证看了，多余网上的多种危言耸听的传言，既不能听信中国楼市即将崩盘的说法，也不能听信中国楼市还要继续暴涨的说法。多看中央新闻联播，多用“中国特色”几个字来看中国楼市的大局。 那种认为东京香港楼市曾经暴跌，中国楼市一定暴跌的说法，完全是刻舟求剑，生搬硬套，不会辩证分析。中国的国情、目前所处的国内国际局势与当年的日本一样吗，北上广深等一二线城市的基本情况，与东京一样吗，与香港一样？ 完全不一样吧！ 所以，完全没有可比性。 同理，那种认为中国楼市还要继续暴涨的说法，同样没能理解“中国特色”几个大字的真正内涵。 其实，即使目前，一二线城市的楼市也远没有网上说的那么火热，周末所谓交易中心人满为患的现象，其实是抢着去办退税，享受契税新政的。但竟然被炒成是去买新房的。 目前部分楼市价格飞速上涨，更有点前几年“算你狠，姜你军，逗你玩”的味道。股市暴跌，大量游资无事可做，于是转战楼市也未可知。 至于如何做，从政府角度看，以后肯定会对各个城市分化处理，过热的，适度收紧，过冷的，适度刺激。不搞一刀切。否则热的更热，冷的更冷，冰火两重天，都不舒服。 对于个人来说，要站稳脚跟，冷静思考，量力而行，千万不能跟风——既不能跟风火上浇油，也不能跟风卖了自己住的房子。

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不贪婪就没有危机， 不让贪婪者转移危机就没有危机

热度 1 lcguang 2016-1-15 10:39

企业不贪婪就没有危机， 不让贪婪者转移危机危机就没有危机， 银行少放贷多分红就没有危机，打工者期望不要太高就没有危机。政府鼓励基建， 特别是农村基建，不指望地皮房价涨就没有危机。 　　都说经济危机有多严重，我不以为然。 　　现在没有物质短缺， 没有下岗职工问题，新技术推广空前快，生产效率空前高，能有啥危机？无非是东西不好卖了， 钱不好赚了。那是有钱人的危机！ 少赚点钱就是嘛！有人会说， 有钱人关企业，减少就业，更多打工者会失业， 就会加重危机。 我说，这是可能的， 对于过剩产能行业也是合理的。但是，也有人是为了降低人工成本，或寻找新的暴利行业，这种人应减少贪婪。 　　过去的暴利时代，使得大家赚钱期望过高。赚不到大钱怎么办？ 冒险， 加杠杆。美国次贷危机就是这么来的。 完全是认为造成的， 是贪婪造成的！可悲的是， 贪婪者大多用别人的钱， 比如有股东的钱冒险， 政府还不得不补漏。中国吸取教训就是不能让贪婪者转嫁危机！贪婪者不能转嫁危机，社会也就没有危机。可惜，我们对小的购房户贷款很严， 对那些动不动就贷款几十亿，动不动就境外并购...的大公司贷款很松. 银行也不能贪婪，应该缩小规模，把利润分掉。 　　我以为全社会都要习惯于微利生存。经济要转型， 但是不能指望像过去那样赚大钱。过去大家赚钱在很大程度上依赖房地产， 而房地产赚钱主要依赖房价涨。而房价涨， 其实是当代人和后代博弈，迫使后代为买房付出更高的代价。如果年轻人同心协力只租房不买房， 房价就会大跌。房价涨太高，造成不平等的后代，其实对富人后代也没有太多好处。因为过多财富助长了很多富N代吃老本， 游手好闲。 　　我以为年轻打工者也要看清形势，白领好职位越来越少了--搜索“白领劳动异化”可见我的专门讨论。能创业成功的是少数，能当高级白领的也是少数。大多数白领工资会比蓝领低——加拿大就是这样。买房要看能力了， 不要因为赌房价涨而买房。 　　我以为政府转移产能建高铁是非常英明的（在温州动车出事之后，我是为高铁辩护的少数人之一， 搜索 “我为中国高铁鸣不平”可见 ）。中国落后的地方很多， 差距就是潜力， 就有就业机会。但是政府也不能再指望靠土地赚钱。 　　想想我们下放一代在农村时的愿望——一个月有20-30元的工资——就满足了。现在大家不是要好过多少倍? 钱多未必快乐，财富的边际效用是递减的。如果大家都满足于吃穿住不愁，放弃暴利心态，不要攀比，我看不出有啥危机！

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为什么 政府 喜欢 做房子？

热度 3 张能立 2016-1-7 23:11

当下 中国 经济 下行 过程中，一个 很大的 且 亟待 解决的 问题 是 房地产 去库存。房地产 库存 问题，惊动了 最高 决策层，最高 决策层 还专门 开会 且出台 “让 农民 进城 买房” 等 一系列 措施。至于 说 “让 农民 进城 买房” 等 策略 是否 奏效，这个 只能 通过 事实 检验 才会 知道。 肯定 有的 读者 看了 标题 会有 疑问：房子 是 开发商 做的呀，怎么 说成 是 政府 喜欢 做房子 的呢？这个 疑问 对于 对 中国的 现实 生活 有基本 了解的 人，都不是 什么 问题。因为，各级 政府的 财政 收入，相当 比例 来自 土地 出让金。换句话 说，如果 政府 不将 土地 卖给 开发商，开发商 即使 想做 房子，也还是 不得。 对于 政府 为什么 喜欢 做房子 这个 问题的 解读，一般 基本 都是 从卖地 赚钱 这个 角度 解读，很少 见从 人性 和 传统 这个 角度 解读。其实，各级 政府 主事者 虽然 是 城里人，但是，回溯 2～3代，主事者的 先人 基本 都是 农民。 要想 看清 中国的 现实 问题，最终 都需要 追根溯源 到 先人--农民 这个 阶层 寻找 答案 。我 幼年 和 青少年 一直 生活 在农村，可以 说 对 自己 出身的 这个 阶层的 思维 和 行为 特征，有相当的 了解。农民 有很多 典型的 思维 和 行为 特征，其中 一个 典型的 行为 特征 就是 喜欢 做房子。 现在 农村 有许多 空置的 楼房。对比 城里 空置的 楼房，就会 明白：当下 房地产的 困境，从 思维 角度 来说，是 农民 思维 造成的。因为 当下 主事者的 2～3代 先人 是 农民，主事者 骨子 里面 仍然 是 农民，他们 做事的 方式的 偏好 还是 做房子。因此，上届 政府 “4万亿刺激计划”，绝大部分 资金 最终 流入 房地产 行业，就不难 理解了。 随着 中国 现代化 进程的 发展，像 农民 思维 这样 体现 祖宗 遗产（思维、语言 和 文化） 特征的 因素，将会 像 一种 无形的 手，紧紧地 拽着 中国 现代化 进程的 步伐。 换句话说，不对 祖宗 遗产（思维、语言 和 文化） 进一步 革命，中国 现代化 伟业 不可能 完成！ 图1 农民 空置的 小洋楼 图2 城里 空置的 楼房 注：文中的 图片 均来自 网络，特此 致谢。

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房地产库存很大程度上只存在于专家的逻辑里

热度 2 jiangming800403 2015-12-26 21:19

1.关于房地产的分析，主流的意见是：一二线城市需求与价格都是在发展的，问题出在三四线城市， 2.不否认狂飙式的投资是最大的发展方式，但投资要有规划，超出一定限度，产生混乱的管理，价格被拉大到超出实际需求与购买力，不但不是一种发展，而且还会拖跨其它行业，以及甚至发生经济危机与产生过剩和通涨等 3.你的数据可能是错的，： 国家统计局数据显示，截至11月末，我国商品房待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米 社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞算了一笔账，截至今年底，我国商品住房总库存预计达到39.96亿平方米。其中现房库存约4.26亿平方米，去化周期23个月；期房库存约35.7亿平方米，需要4.5年来消化。 http://money.163.com/15/1225/05/BBLJJ5V200253B0H.html 再看一下以下视频里的数据，甚至库存可能更多， http://v.youku.com/v_show/id_XMTQwMDQ5MjY3Ng==.html?from=s1.8-1-1.1 4.产能过剩问题，还有其它办法，例如通过贸易，签定自贸协定等出口， 博主回复(2015-12-26 21:04) ： 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-875887.html 此文来自科学网赵建民博客，转载请注明出处。 博主回复(2015-12-26 20:59) ： 如果没有新的开工面积，所有的在建项目停工，我国已建成的现房大概只能满足半年的市场需求。 博主回复(2015-12-26 20:57) ： 如果主流意见是正确的，三四线城市（包括县城）的泡沫并不重，降价空间并不大，所以降价对于去库存作用不大。 博主回复(2015-12-26 20:50) ： 房地产库存很大程度上只存在在专家的逻辑里，而不是在市场当中。很多时候，房子地基还没有挖好就已经卖了，期房从交定金到入住大概需要两到3年。 专家的逻辑是房地产企业会不断拿地，拿到地之后会立即开发，但是房地产老板不可能会那样傻。不可能当房子已经卖不出去了以后还会继续盖房子，所以土地流拍甚至退地（哪怕承担一定的违约金）会越来越多。 价格信号必然反作用于供求关系，降价必然会抑制供给，在这方面我们经济学中的学的市场规律并没有错。 三四线城市虽然空置率比较高，但也不一定是鬼城，三四线城市中很多家庭已经有了一套以上的房子，真正卖不出去的房子并不多，哪怕是康巴什，因为当 房子卖不出去之后，市场规律必然会起作用，从而抑制新房的供给。虽然这有一定的滞后性 。海南和北海泡沫破裂以后，当地的房地产市场消停了十几年，大量的烂尾项目最近几年才逐步完工。 但房子并不是易耗品，十年八年以后，“鬼城”也会被慢慢填满的，随着郑州东高铁枢纽的形成，郑东已经不是鬼城了 。 哪怕是康巴什，因为鄂尔多斯迟早会成为一个五十万到100万人口的大城市。 就像莫名其妙的pm2.5一样，房地产库存化更多的不是经济问题，因为市场和资本总会有自己的理性，这也是我们进行市场化改革的根本依据；而更像是一个政治问题，只不过是“中国崩溃论”或者“危机论”的一个新的变种，但是一旦中国重工业熄火，世界经济将陷入长期的衰退。澳大利亚、加拿大、OPEC，包括美国本身，BHBP/RT、英美资源及其背后的西方垄断资本都会受不了，因此即使共济会想暗杀中国龙或者功夫熊猫，罗斯柴尔德银行业不会同意。在大宗商品市场全面不景气的条件下，“一路一带”倡议、“丝路基金”、“亚投行”不仅是中国和亚非发展中国家的需要，也是世界经济包括美国本身的需要，这比抽象的“去库存”实在得多。 过去几十年的历史表明，只有相信政府，跟党走，才能发财。

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去库存重要的不是降价，而是减产

热度 2 jiangming800403 2015-12-26 20:03

目前，我国房地产销售面积大约是每年13亿平方米，而开发商手里面积的已建成未销售面积大概是6-7亿平方米，全国范围内，房地产去库存货的问题并不严重， 可供出售的现房实际上并不多，只能应付大约半年的销售量。很多房子大概地基还没有挖好就已经开始卖了，期房从交定金到入住大概需要2-3年的时间。 目前每年13亿平方米的房地产开发面积根本不可能持续。因为 95+已经二十岁了，而95+每年不过1500万人左右。 房地产景气破灭不是指大规模抛售现房，而是指住房新开工面积的急剧下降，因为资本是流动的，不会吊死在一个领域。降价必然意味着减产。当该房子无利可图的时候，剩余资本就会远离不动产市场，从而连带重工业和国民经济陷入收缩。不论欧美日韩，目前的不动产开工面积只有其峰值年代的不到50%。 不动产背后的产业链很长，从钢铁有色、建材化工，到能源、交通运输，甚至机电设备制造，可以推动几十个部门的发展。 如果按照KQ指数，美国经济大概已经持续衰退40年了。但是在此期间美国经济总量增加了10倍，不过如果除去技术进步因素，普通美国人的实际工资收入和20世纪70年代相比是下降的。 目前我国国民经济中的实物生产部门（农、矿、工、建）仍然要占到六成，而发达国家一般不超过三成，也就是说，即使我国的实物生产部门从此不再增长，随着国民经济中第三产业比例的增加，我国经济总量也有倍增的潜力。所以，未来的经济增长主要依靠物价（特别是工资）上涨了。 因为一个国家的经济水平和收入水平关键取决于国民经济的自动化水平, 随着机器设备规模的加大、自动化水平的提高，劳动生产率也会提高，产品的边际成本降低。 但是随着部分部门劳动生产率的提高，低效率部门或者劳动生产率提高幅度较慢部门的价格指数就会增加。第三产业（或者服务业）显然属于劳动生产率提高较慢的部门，人们用于吃饭、洗澡、理发，包括做爱的时间大体是不变的，与社会的自动化水平没有太大联系。也就是服务业的价格水平会相应增长，并带动国民经济总量的增加和服务业比重的上升，过去20年里，国家垄断的居民用电和铁路客运价格几乎没有什么增加，而自由竞争的餐饮业和理发业价格水平差不多增加了一个数量级。 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-931909.html 没有基本建设的狂飙突进，也不会有煤铁油运的大跃进，更不会有最近十年中国重卡和重型装备制造业的突变。当然载重量200来吨的北方奔驰，本来就是用作洲际导弹载体和坦克运输车的。 如果没有民用需求作为支持，军事工业单兵突进的机会成本太大；所以，美国的造舰成本非常高，动则几十亿美元；但是，没办法，世界船舶工业已经基本转移到东亚地区，特别是中国。中国的航母、大运等项目的立项和取得成功，是工业化发展到一定阶段的必然产物。 周平在2002年的通过系统仿真预测在2002年1.8亿吨的钢铁产量的基础上，用12年（即2014年）钢铁产量达到均衡产量4.5亿吨/a，再经过25年（2037年）达到钢材均衡保有量（95亿吨），也意味着现代化过程的基本完成。 而实际上2002年以后由于国内大规模的基础设施建设的需要以及大规模利用海外原材料，我国钢铁产销量以每一到二年一个亿吨台阶的速度在跃升，创造了人类工业史上恐怕空前绝后的工业奇迹。在2007年，全国钢材产量已经接近5亿吨，提前7年达到周平预测的均衡产量。 2007年-2014年钢铁产量仍在超均衡的基础上高速发展，而除中国以外，世界其他地区的钢铁产量实际上是在萎缩的。钢铁产量超英赶美是毛泽东主席终其一生所不懈追求的梦想，主席逝世30年后，世界上最新最大最先进的炉子大多数都在中国了。中国钢铁产量是美国的10倍。英国的钢铁产量更只有中国的一个零头。中国河北一个省的钢铁产量就足以把美、俄、德、日等列强远远的甩在后头。现代工业发展的伟大成就足以告慰主席的在天之灵。 这一切都拜在大规模资本输入情况下的大规模基础设施建设所赐。刚刚过去的本实际最初10年，虽然问题多多，但其留下的现代化建设的伟大成就就足以使与人类历史上任何一个伟大的时代相比都不会相形见绌。从进入21世纪至今12年里中国生产了超过60亿吨钢材，目前，全社会钢铁保有量已经达到周平估计均衡态。也就意味着，至少在钢铁需求方面，中国将提前20-25年实现现代化。 但是，实现现代化以后呢？钢铁需求将不会无限制的持续增长，而是会突然陷入低迷。因为基本建设、汽车等方面的需求将大大减少。 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-508899.html 此文来自科学网赵建民博客，转载请注明出处 但是中国现代化接近完成，并不意味着世界能源重工市场饱和。现在印度和非洲人均能源消费和排放水平只有中国的 1/4~1/5 ，不到美国和欧洲的 10% ，这是不正常的，也不可能一直持续下去。我们渴望非洲和印度可以在极低的能源消耗和排放的水平下，探索出一条突破人文发展瓶颈的道路。 但是这很可能是不可能的。因为热力学定律无法突破。 目前印度发电量只有中国的五分之一，相当于二十年前中国九十年代前期的水平，东盟国家整体强于印度，但其电力和基础设施水平和中国也有十年以上的差距，而非洲基本上是处于前工业水平，人均钢铁和电力消费尚达不到中国二十世纪其实年代的水平。超过 10 亿人口的非洲钢铁产量只占世界的 1% ，人均只有 15kg ，差不多相当于一辆自行车的重量。在三十年后，世界人口可能达到 80 到 90 亿人，以人均 300kg 的钢铁消费的强度计算，钢铁总需求应该在 25 亿吨以上，较目前产量需要增加至少 10 亿吨。从长期看，即使国内市场停滞，中国的能源与重工产品仍有广阔的海外市场空间。能满足印度洋-非洲地区对钢铁、建材、能源和机电产品需求的国际供应商也可能只有中国。 这也是“一路一带“倡议、“丝路基金”、“亚投行”创建的时代背景。去库存货虽然是长期的，但也只是暂时的，如果我有钱就买几万吨铁矿石存着。 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-945437.html 此文来自科学网赵建民博客，转载请注明出处。 上一篇： 地质灾害主要是因为人太多 下一篇： 银行业不会希望房价下降

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房地产某大亨还在折腾-2016年不好过

热度 2 gaoshannankai 2015-12-21 09:23

最近看到某某房地产大亨，与另外一批所谓野蛮客进行 所谓的收购反收购激烈斗争。 深深感到，2016年反腐败会进入到房地产领域。 金融动了一批人，但是为了维护经济稳定，并没有动太多的人。 房地产一直没敢动，这个产业已经绑架了国民经济。 2016年，有可能动一动，在这大前提下。 某些房地产大亨不知收敛，还想通过这种收购的游戏， 恶抄股票，垂死挣扎，各位老师第一时间能看明白么？ 房地产，即所谓的地主，本身就是国家的敌人，其 利用国家政权的关系，拿走我们的土地，绑架银行， 自己捞取超额利润，但是毁掉的是整个国家。 这些害虫，早就应该清理了。 自从某某大亨陆续发布收购反收购的新闻以来， 某只股票已经涨了将近一倍。如果将来不收购， 是否应该立案调查，罪名是通过散步虚假消息恶抄股票， 操纵市场。 在公安部已经进驻证监会，抓了这么多人的大前提下， 这些黑手还是如此嚣张，可见中国反腐败任重道远。 各位，房地产大亨，或者所谓民营企业家，用你们的屁股好好想想吧。 国家给你们土地，让银行贷款给你们，再给各项政策，让你们当爷。 哪有那么好的事情？在有利条件下，你们更应该做些对社会有益的好事， 将来做大了，企业一捐，个人也算功成名立。 各种享受都占全了，别墅，名车名表，名模，都玩够了，也差不多了。 如果还不知收敛，不用提此前偷税漏税和行贿受贿等等故事， 只要银行一收贷款，一夜之间就让你死。 2016年房地产大亨不好过，田朴珺估计保不住了。 那个超人什么的也危险了。

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房地产崩盘的实质

热度 1 jiangming800403 2015-11-27 22:06

95+已经二十岁了，而95+每年不过1500万人左右，目前每年13亿平方米的房地产开发面积根本不可能持续。房地产崩盘不是指大规模抛售现房，实际上可供出售的现房并不多，而是指住房新开工面积的急剧下降，连带重工业和国民经济陷入收缩。 不动产背后的产业链很长，从钢铁有色、建材化工，到能源、交通运输，甚至机电设备制造，可以推动几十个部门的发展。 没有基本建设的狂飙突进，也不会有煤铁油运的大跃进，更不会有最近十年中国重卡和重型装备制造业的突变。当然载重量200来吨的北方奔驰，本来就是用作洲际导弹载体和坦克运输车的。如果没有民用需求作为支持，军事工业单兵突进的机会成本太大；所以，美国的造舰成本非常高，动则几十亿美元；但是，没办法，世界船舶工业已经基本转移到东亚地区，特别是中国。

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游记·利川苏马荡·房地产挤了农家乐

热度 3 wfvg9 2015-11-6 14:59

苏马荡页面，无处搜西东。 登顶方知了，房商吹销风 。 一、行前功课 因为 4 要从巴黎大学音乐专业转入美曼哈顿音乐学院， 1 、 2 原本今年暑假去法国探望 3 和 4 ，但被欧洲的酷暑镇住了，改了主意在国内选个凉爽地方避暑。 2 的微信朋友圈极力推荐湖北利川苏马荡是个避暑的好去处，说那里有很便宜的每人每天 60 元包吃住一体的农家乐，可以久住。 去之前， 1 搜索电子地图，但找不到苏马荡；从京东买来地图也找不到苏马荡。上网输入“苏马荡”，才知道它归属利川市谋道镇。地图上有谋道镇但无苏马荡。看到此文的朋友若想去苏马荡，找到谋道镇即可。 从网上得知，苏马荡位于武陵山脉之巅海拔 1500 米、森林覆盖率达 90% ，负氧离子每立方厘米 5 万个、平均气温 18 0 C ，是国家 AA 风景区。网上还有很漂亮的专业摄影家的苏马荡风景照和小区照片。利川的普惠房地产公司美言苏马荡是“中国最美小地方”、“鄂西香格里拉”、“森林伊甸园”，并说有大量来自重庆、万州、武汉和南京的游客在山上买房，等等。 1 和 2 决定这次不自驾游，并已选好网评很高的一家利川酒店，先在利川住下然后再打听如何去苏马荡。 二、利川出租车拉客去苏马荡 俩人于 8 月 2 号从武汉坐了 4 个多小时的动车 ( 每人 170 元 ) 到了利川。下车后，向车站的出租车师傅们打听已定的那家酒店，没人回答说知道。师傅们问 1 、 2 们去哪，一听说是苏马荡，连说他们就是去苏马荡，那儿农家乐多得很，并说：你们在利川住一晚再去苏马荡岂不是多花钱？不如一下子去了苏马荡。 1 、 2 觉得有理，坐上了一位叫赵师傅的车，车价 150 元，车程 50 公里。 2 上车后打开手机在网上退了已定好的利川酒店。 赵师傅走的是 318 国道，这是 50 年代通向西藏的国道。路面尚可，但不宽敞。车很多，出租车跟在前面的一辆柴油车后面很长时间，在一个路边有饭店的地方才超过去。赵师傅一上路就推荐路边有卖粽子叶包的玉米饼，说很好吃。 2 最喜欢吃玉米，买了两个 ( 倒是便宜，每个 1 元 ) 后， 1 、 2 都觉得并不好吃，没有在京学校食堂的玉米饼好吃。 车子经过很长一段盘山公路后，赵师傅指着远远的高山顶上说，那一堆房子就是苏马荡。远处山顶楼房林立，夹在山浪中真有天上人间的感觉。 三、房地产开发挤了“农家乐” 车子先经过谋道镇，街道非常狭长，两边到处是各种店铺，相向的车子太多，车尘四扬，只能用脏乱差形容谋道镇。又经过一个叫马蜂坳的地方，也是脏乱差。因为相机放在旅行箱里没拿出来，这段让人印象最不好的镜像没有拍下来。 过了马蜂坳没多远，赵师傅说：到了，你们自己下车去找农家乐。 1 、 2 说：我们人生地不熟，能否请你把我们开到农家乐附近？赵：那不行，没时间。 1 、 2 没法子，只好下车自己找。 1 、 2 坐上一辆土三轮客车，三轮师傅虽然是本地人，但根本不知道哪儿有农家乐，带着俩人来来回回好几趟。 1 、 2 只好选择一个较干净的路段，找了一家叫做 “景秀东方”的酒店住下来。这家酒店是川人开的，“吼贵”，一间标房一天要价 265 元。店主说，其他酒店比这还贵。 第二天， 1 向一个便利店的老板打听吃住一体的农家乐，老板说：早就没有了。 1 ：为什么？老板：房地产公司盖了那么多房子，农家乐怎么搞得下去？还有因为服务问题，顾客经常和农家闹矛盾，没人愿意搞了。 苏马荡的房子都不需要安装空调，夏天中午的太阳仍然很烤人，但早晚很凉。晚上窗外风声呼呼，睡觉需要盖上大棉被。 既然没有经济的农家乐，苏马荡就没有久留的价值。 1 、 2 决定明天白天四处看看，明晚再住一晚，后天下山。 照片 1 ：川人开的景秀东方酒店 四、买房避暑不值 第二天 1 、 2 吃过早点，出了酒店。没走几步， 2 仰头喊道：太蓝了，快看那个红的是什么？ 1 仰头：那是风筝，啊，天蓝极了！ 照片：蓝天 为避开脏乱差， 1 、 2 选择与马蜂坳相反的方向行走，那是 318 国道通向四川万州的方向，路段两边比较干净，到处是房地产公司开发的小区。房地产公司还请了四川重庆、万州当地的文艺明星在小区搞起了有奖文艺表演，推销楼盘。 1 、 2 上午观看了几处崖边风景。远处云罩山浪和风车林立。近处峻岩处处。利川通往四川万州的高速路正在修建，一条高架桥正被午后的阳光对焦，很是显眼。 照片：云罩山浪，风车林立，峻岩，在建的利川 - 万州高速公路 房地产公司到处盖房。下午， 1 、 2 去了几个小区转转，小区都盖在山上，小区内外都很干净。但很多楼盘都已经贴满了原价出售的小广告。闲置没人住的房间很多。 照片：山顶到处是新房 一个住在 6 层的客户告诉 1 ，这里没有电梯。 1 对 2 说：来这买房避暑的人都是老人，没有电梯老人怎么住？ 这里买东西、看病很不方便，真有个大事，儿女们必须过来或老人们必须下山。 这儿的人说，山上实际上只能在夏天住 2 、 3 个月，冬天很冷，都不敢出门。 小区里停的车基本上都是“渝”字牌，极少见到湖北和南京的。重庆和万州到利川比武汉到利川近很多，武汉到苏马荡比重庆到苏马荡麻烦得多。 看来，苏马荡是很凉快，但临时观光可以，外地人来这买房久住不值，至少对 1 、 2 这样的人不值。 可惜了，房地产商挤了农家乐！ 2 开始订返武汉的车票，并联系山下出租车，次日打道回府。 2015-8-3,11-06 和李商隐《嘲桃》韵： 无赖夭桃面，平明露井东。 春风为开了，却似笑春风。 李商隐-公元813-858年，字义山，号玉谿生唐代怀州河内今河南沁阳人、终生不得意。诗用典过多隐晦难解。留《李义山诗集》。

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瑞典大学经济之房租

热度 3 arwenxu 2015-10-21 08:47

国内大学不知道会不会为自己占的房子缴租金。好像从来没听说过这情况，感觉国内大学的房都是自己盖的，地也是跟政府要的，应该是不用的吧？ 瑞典的大学根据高等教育法，是不允许拥有房产的。不要问我为啥，人家法律就是这么规定的，大概是认为大学就应该专心搞学术搞教育，不应该扮演半个房地产开发商的角色吧？我瞎猜。 Anyway ，瑞典有一个国有企业，叫 AkademiskaHus （简称 AH ），大概翻译成中文名就是“学术房屋”吧，看名字就知道是专门给大学建房的，学校的教室啊，实验室啊，办公楼啊，都是 AH 拥有的，然后再租给大学。 AH 的 NB 之处在于他是一个垄断企业，只有它给大学建房，大学必须从他这里租房，所以它没有市场竞争，房租想定多少反正大学都必须缴。大学也基本没啥倒闭的可能，完全无风险生意。如果不缴他是可以把一整个系从它的房子里 T 出去的。人家就是这么拽。 于是，瑞典大学的教授和系主任们都天天没事就抱怨一下：房租太高了，日子不好过啊，好不容易申请来那么可怜的一点点科研经费，根本不够缴房租啊。青椒们更是抱怨：房租那么高根本缴不起啊，只能寄人篱下在大教授的手下蹭实验室，永远无法独立啊。我曾经旁敲侧击的想打听所谓的“高”具体是多高，貌似也从来没人给过我确切的数字。最近偷听到实验室几个大妈们在八卦，貌似表示我们 4 个研究组挤着的实验室一年的租金是 1 千万克朗。额，一千万，好吧，瑞典国家自然科学基金一个大大大基金也就一年给 100 多万，根本就是连房租都不够缴么。更别说给几十万的小基金了，别说缴房租了，连个博士生都雇不起，一个博士生一年得花 40 万克朗呢。克朗以前跟人民币差不多大，不过近一年来贬值严重， 1 克朗大概 7 ， 8 毛钱。所以别看国外科研基金一拿几百万啥的，根本就不经花的。话说我这都观察了5，6年了也没搞明白瑞典教授们都拿着那么点儿经费怎么活，总感觉得有其他不公开的经费来源才有可能。这问题等我哪天研究明白了再来写一篇博客吧。 不过这博士生工资是另一个问题（别看导师一年花 40 万克朗，拿到博士生手里一年大概 23 万，剩下的部分都缴税了，当然税后瑞典博士还是比国内博士待遇好 n 倍的），咱回到房租，房租。我查了下数据，大学总体支出的 15-30% 都是房租支出。貌似也没找到具体数据，但总体来说，小地方的大学房租低，简单的办公室房租低，大城市的房租高，复杂实验室的房租高。而大学的经费 50-60% 都是申请来的外来的科研经费，就是一些基金会啊企业啊什么的资助科研的。政府给大学的拨款除了在一些人文院系占的比例较大之外，在自然科学，医学和工程院系，都占的比例不足一半。你说政府如果本来就只拨给了大学运营所需要的经费的 40% ，还要把 20% 的花销的钱通过房租收回来的话（国有企业嘛，分红都分给政府的），也就是说政府拨出去的钱的 50% 都会回流回政府，实际只拨出去一半。 作为国有企业，政府是直接对 AH 有盈利要求的，而且每年都拿分红的，一般一年分红几十个亿克朗吧，反正 AH 从来没亏损过，永远盈利就对了。最近瑞典政府貌似因为接难民这些事情财政比较紧张，直接要求 AH 额外分红 65 亿克朗， 激怒了所有大学的校长。因为瑞典政府总共一年给全国所有大学的拨款也就 130 亿克朗，而 AH 赚的钱都是从大学来的啊。不过怒归怒，分出去的钱如泼出去的水，也不怎么可能收回来。 想想这事情就觉得还是老牌资本主义国家聪明啊。你看这样政府就可以说：我多重视教育啊，你看我一年给大学投入 GDP 的 4% 呢（这是我瞎捏的数据啊），而实际上一半都通过收房租收回自己口袋了，也就是说实际投入是 GDP 的 2% 。另外政府也不是第一次在增加大学经费的同时涨大学的房租了：你们不是天天叫对教育对科研投入不足么？那我就多投点儿。然后各大报纸竞相报道政府增加教育科研投入啦！政府民意赚的足足的，但报纸却不会报道政府在背后同时暗暗的调高了大学的房租。Politician真是大大的狡猾狡猾的。

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夏斌的证词与告诫

热度 2 王中宇 2015-10-13 18:52

夏斌的证词与告诫 今年 5 月 13 日，我在《危机正在加速积累》一文中指出： “ 自2009年开始的、至今尚未走完的周期(朱格拉周期)已经完全变形。只一年就走完了扩张阶段，而这是当时4万亿强刺激的结果。此后连跌4年，2015年1季度GDP增速已经跌到了数据运行通道的下缘，而未见终止的迹象。这显示产能过剩的矛盾远未缓解。 ” 8 月 16 日，我在《“零增长”正向我们走来》一文中指出： “ 三个月过去后，国家统计局的月度数据显示，实体经济正走向零增长----这才是所谓‘新常态’的真相。 ”“ 中国经济跌入零增长势难避免。它带给社会的是一个艰难、复杂的局面，以现有的格局与思路根本无法驾驭。 ” 笔者一介草民，只能靠国家统计局公布的数据观察经济态势，而国家统计局公布的数据经常遭人质疑。 9 月 17 日“凤凰国际智库”公布了夏斌的一次演讲《如何看待当前的经济困局？》为我的判断提供了有力的证词。 夏斌何许人也？他的言论为何值得重视？说出来吓晕你。百度上搜到的信息如下： 现任： 国务院发展研究中心金融研究所名誉所长，研究员， 国务院参事，中国首席经济学家论坛主席， 中国民生研究院学术委员会副主任。 南开大学国家经济战略研究院院长。 历任： 中国人民银行金融研究所应用理论研究室副主任、 货币政策委员会委员 中国人民银行金融研究所国内金融研究室主任、 中国证监会交易部主任兼信息部主任、 深圳证券交易所总经理、 中国人民银行政策研究室副主任、 中国人民银行非银行金融机构监管司司长、 国务院发展研究中心金融研究所所长。 主要研究方向： 宏观经济政策、货币政策、金融监管和中国资本市场发展。有关学术论文曾获中国孙冶方经济学奖，并多次获中国金融学会全国优秀论文奖。中国经济50人论坛成员。 这样一位长期在金融业中枢工作的高层专家，他掌握的信息远超出国家统计局公布的数据，其判断当然值得重视。 在这次演讲中，夏斌先讲了他对经济形势的判断。他的视角是拉动 GDP 的“三架马车”，分析的结论是： “ 从出口角度看，外国没有钱进口；从消费角度看，需要深入改革，需要一个漫长的过程。因此，只能依靠投资。 ” 而投资领域态势如何？他的判断是：“ 制造业投资，全国各行各业基本上都产能过剩，产能利用率只有70%左右 ”在这样的大背景下，这个领域的投资只是“疯狂”而已。夏斌讲了一个小故事： “ 温家宝当总理的时候，我亲耳听他讲过两次，他说，不要说一般的制造业，连战略性新兴行业中的风能都‘疯了’。因为各个省都想搞战略性产业，政府干预、政府计划，最后又是重复投资。 ” 结论：“ 所以从制造业说，我们不能指望投资有很大的提高。 ” 至于基础设施投资，夏斌指出： “ 中部、西部、西南部地区和珠三角、长三角、环渤海相比，投资空间确实很大。但是关键是钱在哪里？ ” 当前中国基础设投资的基础是： “ 在中国，基础设施建设主要靠地方政府投资 ”。“ 大量基础设施的资金不是来自于社会，而主要来自地方政府各种形式的举债 ”。 而基础设施是不可能在短期内产生利润的，有的甚至根本就不可能、也不应该产生利润。它服务于整个社会的健康运行，靠社会生产发展带来的财政收入上升来支付其投资。所以“ 政府发债的问题不是融资形式问题，而是规模还能否持续放大的问题。 ”而“ 现在地方政府债务问题已变成全社会关注的问题。有些债权人已经到政府门口静坐，要求还债，问题很严重。 ” 结论：“ 因此从这个角度说，基础设施建设不可能维持原来那种很高的增长速度了。 ” 于是可投资的领域只剩下房地产了。“ 我曾在今年六月份的一篇内部报告中说，‘当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势’。 ”“ 房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始了 ” 而房地产是金融业运转的咽喉： “ 我们银行给企业大量贷款的抵押物都是房地产。我们好多实体经济，好多工商企业，向银行贷款是用厂房用土地做抵押的，这部分钱占整个银行贷款的40%，这是相当高的比例。 ” 于是，作为金融业的中枢成员之一，夏斌看到了令人毛骨悚然的前景： “房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。这个时候，面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的第一反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是GDP下跌，这是第一波。” “和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等40个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和GDP，这是第二波。” “第三波，地方GDP马上下滑，地方政府破产。” “报纸上各种信息披露，有些城市已经出现土地拍卖流标，二次流标。今年10个典型城市，5月份的土地收入已经同比下降了25%。最新的7、8月份的数据没有放进去。我们假设今年下降5%到10%，地方政府由于资金压力，没有钱了，怎么办？收缩基础设施建设，棚户区改造资金配套不够，保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是，地方GDP马上下滑。 现在全国每年大量的基础设施建设，80%都是银行的钱，或者金融系统的钱。地方政府是用20%的土地收入来撬动了这80%的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜，GDP的增速前景更加暗淡。这个时候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍卖土地。但越加快拍卖土地，地价跌得越快，这是必然结果。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。” “第四波，群体性事件集中爆发。 随着银行对房企的信贷紧缩，理财市场上的违约事件频频出现，由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发。” 我的那两篇文章只是从统计数据观察了经济系统的惯性走势。夏斌的演讲则形象而具体地勾画出了未来的景像。两者从不同的视角，观察到同样的前景，提醒人们必须认真对待，不能再掉以轻心。 面对危机，夏斌提出的对策有四： 其一，“ 要坚决稳住整个金融系统的放贷意愿和能力，让金融系统树立信心 。”这其实是当年温家宝的思想：“ 信心比黄金更贵重 ”（《 温家宝： 信心比黄金更贵重 》 http://www.sina.com.cn 2008 年 09 月 28 日 15:46 CCTV 《第一时间》 ）与温家宝一样，对信心何来，能力何在？夏斌语焉不详。 其二，“ 一旦市场上出现抵押物大幅度贬值的情况，可以宣布采取 紧急会计原则 ，或者说， 央行马上动手，直接到市场上去购买将贬值的资产。你卖我就买，把价格稳住 。紧急会计原则，就是不准随便按照抵押物的原值来要求追加抵押物，越逼企业，企业越陷入危机。 维持原来抵押物价，原来评估多少钱就是多少钱。 ” 据说美国就样干过，所以中国也应学学。问题是，大量的抵押物是在房地产价格高企的时期形成的，除非你预期其价格还会再次高企，且超过当年价，否则央行做的，就是注定赔本的生意。这样做的本质，是用公共资源为私人资本家解套。作为在日本野村证券镀金过的正统经济学家，这样做顺理成章。 其三，“ 当房价出现断崖式爆跌时，国务院应该马上明确，允许各级地方政府用棚户区改造资金去买房。 ”“ 买了房以后，改造一下再借给或者卖给弱势群体，当作棚户区改造用 ”。 问题在于，地方政府以什么价格去买？当前住棚户区的人口，即使房价砍去多半，也未必买得起房。按棚户区人口的支付能力定价，房地产立马崩溃，夏斌前边预见的情景不可避免。按能阻止“ 断崖式爆跌 ”的水平定价，老板们解套了，地方政府债务势将大幅上升，而按夏斌在这次演说中提供的信息，“ 我们原来不知道地方债务到底是多少。这届政府组建后对此又作了全面审计，公布出来的地方债务是18万亿多。 ”如果买来的房按户区人口的支付能力卖或租给他们，不等于逼地方政府破产吗？不想破产的地方政府一定会以各种方式自救，而地方政府的创意与胆量，已被证明是无与伦比的。最后，这些名义上的“ 棚户区改造资金 ”会落到那里去，只有天知道。 其四，“ 提高银行自主核销不良贷款的最高限额。工农中建交，有不良贷款，就用资本金利润冲掉。现在能冲多少国家是有规定的。能不能在出现紧急状况时，提高这个比例，让他们自主核销。资本充足率健全就可以稳健地贷款；如果资本金不足的，赶紧增资，或者说，由政策性银行金融机构来进行重组 ”。 超额核销不良贷款，是为了保障资本充足率。这只是账面手法，不能改变银行烂账的现实。这一手可行的前提，是银行利润足以冲销不良贷款，一旦不足了，就只能增资。问题是谁来增资？无非是财政或政策性银行，它们又用哪笔钱来为商业银行增资？地方政府债务高企，整个财政收入增长率亦成明显下滑的态势（ 见 王中宇：《“零增长”正向我们走来》http://blog.sciencenet.cn/blog-267-913565.html ），不得已只能由央行印票子。历史上所有的货币系统，几乎都因滥发钞票导致信用丧尽而崩溃。可不戒惧乎？ 对于“ 亟需资金的民营企业、中小企业或者小微企业往往得不到银行贷款，导致民间高利贷，理财、利率提高。要解决这个问题，怎么办？ ”夏斌的药方有三： 其一，“ 必须让该破产的企业破产一些，不能让这些企业占用资金。 ”“ 对于产能过剩，严重资不抵债的工商企业， 包括地方政府的融资平台 ，要坚决实施有节奏、有控制的市场出清，要么破产，要么重组，防止这些僵尸企业继续占用社会有限资源的现象再延续下去，降低整个社会的成本。 ” “ 中小企业或者小微企业往往得不到银行贷款 ”的原因并不是因为银行缺乏资金，事实上自1994年后，银行就一直是贷差---存款贷不出去。银行贷款需要安全性，整个社会有效需求不足，导致企业销售不畅，资金流难以维持，很难给银行以安全性保证，这才是贷差存在的根源。让一些企业破产，固然可以降低总供给，但同时也必然导致一批员工失业，因而降低总需求，两相抵消，整体效果难料。至于“ 地方政府的融资平台 ”它本质上靠地方政府的信用借钱，它的破产等于地方政府的信用破产，债主们会作何反应？地方政府将如何继续执政？ 其二，“ 加快实施地方政府存量债务中不良资产的剥离政策。 ”“ 通过债务重组、债转股、资产置换和出售地方国有资产的方式，向市场明确披露地方政府债务存量的分类处置原则，以换取市场和投资者对它的信心，来恢复地方政府在市场上继续融资的能力。 ” “ 剥离不良资产 ”的游戏上个世纪80年代以来曾经大规模上演过。为此成立了几家资产管理公司(华融，信达，东方,长城等)，由他们收购几大商业银行所遗留下来的巨额不良资产(数以万亿计的难收回的贷款等)。这一过程手段繁复，其实质不过是将这些“不良资产”低价卖掉。由此，一大笔老百姓的钱就被赖掉了。这个复杂的过程为各种猫腻提供了机会，金融界不乏胆大妄为之徒借机混水摸鱼者，媒体对此多有报道（ 见http://biz.163.com/special/b/00021E28/bank_bad_assets.html；http://cache.baiducontent.com/c?m=9d78d513d9d431af4f9de4697c15c016684381132ba1d5020ea7843893732f32506793ac57250775d5d27d1716df4b4b9e872103351457c78cc8f95dacba855b259f5632676b8155559347a091006383379129f4b245b0ffb12593d99888830e14990f523c97f0fc0b5d4bd73bad5477a4face55155d12b1fa3013fd536a29953e11eb1bbfb76e28108682de5f47c42ed0671180af42ea784dp=9c769a47819a11a05bef9564454d95newp=8b2a97108ad21bff57ee967f5c0e83231615d70e3cd4d2172a888212user=baidufm=scquery=%B2%BB%C1%BC%D7%CA%B2%FA%B5%C4%B0%FE%C0%EB+%C3%A8%C4%E5qid=c3767d390000849ep1=21；http://cache.baiducontent.com/c?m=9f65cb4a8c8507ed4fece763105392230e54f73661918d552887c55f93130a1c187bbce8723f1105d6c6612652ef0f07bbae616530772ab391cb9f4aaae1d477719c6269304a895662d30edfbb5154c237e02bfeae69f0ccf525e2ddc5a3df4327b944040a97808c4d7112dd6e800341e1b1ed3f022e12ad9a4072ff2860589e3433bc5088e6251900p=cb759a41d69f52b90be2962a4a05newp=8d49d30a96904ead00bd9b7a0d4f92695803ed633ed0db4duser=baidufm=scquery=%B2%BB%C1%BC%D7%CA%B2%FA%B5%C4%B0%FE%C0%EB+%C3%A8%C4%E5qid=b20921e0000089d7p1=35 ）。 至于“ 恢复地方政府在市场上继续融资的能力 ”云云，只要这“剥离”的把戏一次次玩下去，相关地方政府的财务报表就能一次次洗白，但政府的信用是否也能一次次重建，只要不是弱智者，不难做出判断。 其实，夏斌也知道，“ 如果严格按评级发债，我闭着眼拍脑袋推测，也只有上海、北京、广州、深圳等一些债务情况较好的政府还可以发债，绝对不是全国各级地方政府都能发债的 ”而“ 上海、北京、广州、深圳 ”不缺钱，因为全国的资源都集中到这几个特大城市了，这里的政府肥的流油。与之相伴，大多数小城市资源匮乏、机会匮乏、自然资金匮乏，其中许多连吃饭财政都难以为继。这是行政权力和资本势力共同作用的结果，对此，小城市的政府根本就无能为力。让这些城市的地方政府发债，只能堆积出越来越多的不良资产。 其三，“ 一些结构性的改革措施，比如股权基金问题、所有制改造问题、股市问题，还有民间借贷人条例问题，都要加快改革。 ” 这条最匪夷所思，夏斌明明知道“ 投资空间确实很大。但是关键是钱在哪里 ？”内需不足的的症结在于老百姓的有效购买力不足。统计数据明明白白地显示，全社会资金存量 M 2 中，对应于老百姓购买力的流通中现金 M 0 ，与对应于逐利资金的其他存款之比值，这三十多年来大幅下降（ 见王中宇：《 三大失衡 》 http://blog.sciencenet.cn/blog-267-790379.html ）。钱就囤积在资本家和官僚的手里，他们的消费早已超出了奢侈的程度。这些资金的真实需求是“以钱生钱”，而这正是当前困境之根源。这个群体聚敛的大量逐利资金，催生了以前不曾存在的“私人银行业”，而这个行业的市场调查报告证实，不到 0.23% 的人口聚敛了生产资料所有权的84.90%。（ 见王中宇：《生产资料占有状况观察》http://blog.sciencenet.cn/blog-267-795722.html ）而这些“ 结构性的改革措施 ”，其目标在于保障“以钱生钱”的效率，推动资本利润极大化。指望以此解困，连扬汤止沸之效都没有，简直就是抱薪救火！ 其四，“ 一定要让市场明确，买房是为了住，买房不是为了像股票那样为了卖股票。不鼓励房地产作为资产市场交易，中国在房地产市场上，绝对不能学英国、学美国，应该学德国，学新加坡，以消费品为主导。 ” 正确！奇怪的是，按正统经济学的教义，市场是总正确的，怎么又需要人来教训了？从中国房地产市场的购买力来源看，富豪们可以一掷千金，成栋成栋地买，而小民们连一个自住单元也买不起。这个事实不改变，任何人跳出来教训市场，都不会有效果。质而言之，房地产市场的乱象，是社会分配机制极度偏斜向于官、商的必然结果。而不是市场错了导致房市乱象，而房市乱象导致经济困局。如此颠倒因果关系，是无知还是故意？ 由夏斌的演讲我们看到，正统经济学家们已经清晰地看到了危机的存在，也清晰地知道困局的根本在于国内消费能力太弱，然而他们强调：“ 从消费角度看，需要深入改革，需要一个漫长的过程。 ”就轻轻地从问题的症结滑了过去。他们用专业术语提出的种种建议，没有一个针对这个症结，相反倒给导致症结的利润极大化机制加油添醋，以图再刺激出一个烈火烹油场景来。 看看夏斌那辉煌的履历，很难相信这是限于学识。 当前世界几个主要的资本主义经济体都陷入了同样的危局。这样的危局本质上是债务危机。各资本家集团以债务方式控制的金融资产已经远远超过了社会实际拥有的财富，唯有废除这荒诞的债务关系，经济系统才能再次平稳运转。如果废除了某个集团的债权，就为其他集团松动了生存环境。于是各资本集团间陷入了你死我活的状态。正如当年的一则寓言所说的：不是要跑得比老虎快，只要比旁人跑的快，老虎吃了他，你就活下来了。一个世纪前，类似的危局导致了两次世界大战。这次呢？ 只有找到资本主义之外的生存方式，人类才可能摆脱这一再出现的轮回。日益激化的危机将这一问题尖锐地提到人们面前。但正统经济学界的表现证明，他们是资本主义的传教士和卫道士，既不能指望他们拯救资本主义经济体，也不能指望他们为我们找到新的出路。 附录： 国务院参事夏斌：房子卖不出去了 这种状况现在已经开始了 2015 年 09 月 17 日 08:21 来源：凤凰国际智库 http://pit.ifeng.com/a/20150917/44673528_0.shtml 我曾在今年六月份的一篇内部报告中说，“ 当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势 ”。这里说的房市是指房价和交易量。 演讲：国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌 如何看待当前的经济困局？ 我们可以回顾一下今天的局面是如何造成的。 这一轮经济周期实际上从 2003 年开始的，大的环境与美国经济周期以及世界经济周期有关。 2002 年底，我从中国人民银行总行调到国务院发展中心工作 。在 2002 年之前，中国人民银行党组每年的工作目标，就是为放 1 万亿贷款而奋斗。彼时朱镕基总理正好严抓不良贷款，各级行长都非常谨慎，严控贷款。但到了 2003 年，上半年贷款一下子达到 1 万亿，全年贷款规模增长 23% 。 此后，中国经济一路高歌猛进，涨到 2007 年的 14.2% 。 2008 年发生百年一遇的大危机，波及了全球经济。 2009 年中国经济进一步往下走，这个期间，我们出台了 4 万亿政策。 4 万亿是财政的钱，更多的是央行提供了大量的配套资金。 我在 2011 年 7 月向领导同志汇报时曾说，中国两位数增速的时代应结束了，中国增速下来是合理的，硬托上去是不合理的，是有风险的 。从今天看，大家已经慢慢接受增速下来这一事实。今年中国政府提出 GDP 增速要保 7.5% 。从各种数据分析，今年明年和后年的经济增速还会逐年下降。 首先看出口。 尽管美国经济在慢慢复苏，但要恢复到 2008 年之前的那种状况，很难。欧元区的问题比较严重。这几年出口对 GDP 的拉动率要恢复到危机前几年的的可能性已经很小了。 其次看消费。 政府多年来的战略取向是要扩大内需，特别是扩大消费。但从历史数据看， 我们居民消费率占 GDP 的比例，由 2000 年的 46.4% ，一路下滑到 2010 年的 33.8% ， 2012 年的 34% ， 2013 年的 34%~35% 。 我们的战略目标和任务很正确、很明确，就是想尽办法扩大消费，改变增长方式。实事求是地说，国家这几年在扩大消费上是下了大力气的。农村实施了新农合，看病可以报销，农民养老也开始慢慢在解决。最为震撼的是，中国农民祖祖辈辈都知道种地要交税的，前几年农业税也废除了。废除农业税很大部分是为了消费。但尽管如此，严峻的统计数据告诉我们，提高消费率很难。因此，在中国目前情况下， GDP 增长在消费和出口上找出路很难。 从出口角度看，外国没有钱进口；从消费角度看，需要深入改革，需要一个漫长的过程。 因此，只能依靠投资。 投资分三块，房地产投资、制造业投资和基础设施投资。 制造业投资，全国各行各业基本上都产能过剩，产能利用率只有 70% 左右。 比较生动的例子，生产一吨钢，低的时候只能赚一毛几；产一吨煤，买不了一瓶高级矿泉水。 温家宝当总理的时候，我亲耳听他讲过两次，他说，不要说一般的制造业，连战略性新兴行业中的风能都“疯了”。因为各个省都想搞战略性产业，政府干预、政府计划，最后又是重复投资。 类似无锡尚德这类企业的故事很多。所以从制造业说，我们不能指望投资有很大的提高。 那么，就看基础设施建设。 在中国，基础设施建设主要靠地方政府投资。中国资金富足，但是 由于金融改革没有到位，大量基础设施的资金不是来自于社会，而主要来自地方政府各种形式的举债。 有的专家说，中国在基础设施建设方面有很大的空间，还可以依靠大量投资拉动 GDP 。我个人认为，这只是指出了一种可能性。 中部、西部、西南部地区和珠三角、长三角、环渤海相比，投资空间确实很大。但是关键是钱在哪里？ 现在地方债务风险高的问题已经很突出了。有人说，堵后门，开前门，发地方债。根据我对中国各级政府的了解，即使发债，也不是每个政府都能发债。如果严格按评级发债，我闭着眼拍脑袋推测，也只有上海、北京、广州、深圳等一些债务情况较好的政府还可以发债，绝对不是全国各级地方政府都能发债的。而且，即使搞发债，也不可能像前几年那样大量举债。因此， 政府发债的问题不是融资形式问题，而是规模还能否持续放大的问题 。 现在地方政府债务问题已变成全社会关注的问题。有些债权人已经到政府门口静坐，要求还债， 问题很严重。因此从这个角度说，基础设施建设不可能维持原来那种很高的增长速度了。当然，今年二季度，经济增长速度下来了，现在采取了一些措施，比如 为了解决铁路债的问题和棚户区改造资金的问题，让国开行发债，邮政储蓄银行买债，绕了一圈来解决这些资金问题， 这是可能的，我认为作为临时措施也是对的，但是 不能放开了规模干，也不是长久之计 。 综上可见，从拉动 GDP 增长的角度看，我们出口的贡献不能给予太高的希望，消费率的提高是一个漫长的过程，平均每年提高一个百分点就是很好的事了。投资中制造业产能过剩，基础设施建设很难继续维持高增长。因此要想保住 GDP 增长 7.5% 左右的目标，房地产投资是关键的一环。 房地产市场“超级繁荣”的时期已经结束 我曾在今年六月份的一篇内部报告中说，“ 当前经济走势关键看房市，房市下跌已成必然定势 ”。这里说的房市是指房价和交易量。 可以说，由 1998 年住房改革开始，到 2008~2009 年，由信贷积极扩张所助推的房地产“超级繁荣”已经结束了。 我们银行给企业大量贷款的抵押物都是房地产。我们好多实体经济，好多工商企业，向银行贷款是用厂房用土地做抵押的，这部分钱占整个银行贷款的 40% ， 这是相当高的比例。刚才讲的是主要银行， 在非主要银行，在影子银行中间，这个比例就更高了。 如果住房销量下降，房价下降，系统性风险会不会爆发？这个就很难说了，很难保证不爆发。如果爆发，它是一种什么样的爆发方式？我以下用第几波概念来描述，实际上在时间概念上，不一定是先有第一波然后是第二波，并行也有可能。 第一波， 房市价量齐跌，价格在跌但程度不高，量也在跌，卖不出去了。这种状况现在已经开始了。 房地产抵押贷款的资产质量最早出问题，房地产企业的问题最早出现。抵押物的市值马上下跌，开发贷款的质量问题紧随其后。这个时候，面对抵押物价格的下跌和开发贷款可能还不出来的房地产企业，银行行长的第一反应是马上收紧贷款，收旧贷款，不给新贷款。这样做直接效应是部分房地产企业马上资不抵债，破产。间接效应是 GDP 下跌，这是第一波。 第二波， 收紧房企银根的连锁反应是，涉及上下游 40 个行业的投资会进一步深度下行。 和房地产业相关的水泥、钢铁、玻璃等 40 个行业现在已经产能过剩，如果房地产投资再进一步下降，产能过剩问题更大。因此导致这批相关的非房地产行业产出减少，或者减少投资，或者倒闭破产，进一步影响全局性的投资和 GDP ，这是第二波 。 第三波， 地方 GDP 马上下滑，地方政府破产。 去年一年，地方政府和房地产相关的八项税收加上土地出让金的收入，一共有 *** 万亿。 狭义的土地财政对房地产的依赖度达到 53% 。有些地方更高， 100% 多的都有 。在这种情况下，如果房市价量齐跌，首先会出现什么情况？房地产企业拿地的积极性会减弱。今年 5 月份，武汉、沈阳、长沙、佛山已经纷纷出现地方政府拍地拍不出去，因为房地产企业房子卖不出去，价格都跌了，老板不愿意拿地了。 报纸上各种信息披露，有些城市已经出现土地拍卖流标，二次流标。今年 10 个典型城市， 5 月份的土地收入已经同比下降了 25% 。 最新的 7 、 8 月份的数据没有放进去。 我们假设今年下降 5% 到 10% ，地方政府由于资金压力，没有钱了，怎么办？收缩基础设施建设，棚户区改造资金配套不够，保障房建设以及民生的其他投入都发生困难。直接影响是，地方 GDP 马上下滑 。 现在全国每年大量的基础设施建设， 80% 都是银行的钱，或者金融系统的钱。地方政府是用 20% 的土地收入来撬动了这 80% 的基础设施资金。地方政府普遍以土地抵押向银行融资，如果地价进一步下跌，对地方政府无疑是雪上加霜， GDP 的增速前景更加暗淡。这个时候，地方政府如果急了，唯一的出路是加快拍卖土地。但越加快拍卖土地，地价跌得越快，这是必然结果。地价跌得越快，会从房地产企业、地方债等各种渠道，激化银行资产质量的恶化。这样的话，使整个社会债务慢慢陷入倒塌的恶性循环，银行就不敢贷了。 第四波，群体性事件集中爆发。 随着银行对房企的信贷紧缩， 理财市场上的违约事件频频出现，由此群体性事件和社会不稳定因素在短时间内会集中爆发 。现在整个社会都在讨论刚性兑付不兑付的问题。对此，我是坚决主张不能刚性兑付，否则老这么下去，中国的金融市场秩序怎么建立？但是不刚性兑付，老百姓怎么办？我的观点是要坚决打破刚性兑付，目前可暂时有些变通措施。 现在整个中国面临着全社会道德风险。什么叫全社会道德风险？地方政府主政者不在乎，借钱干，还不了，过两年退休下届政府还，因此政府谁也不怕借钱。政府不怕借钱，银行也不怕，通过银行在柜台上向老百姓销售地方举债的各种金融产品。地方政府不怕，银行怕吗？中国的国情都了解，地方政府债务最后是中央要背的，因此银行也有积极性，银行也有道德风险。老百姓觉得政府不怕，国有银行不怕，我们怕什么？你只要敢卖，我就敢买。例如 12% 的债券利率，银行拿 2% 的“通道费”，信托也拿 2% ，到了老百姓手上还剩 8% 点，比银行存款还高 4.5% ，为什么不买？这就是整个社会的道德风险。 面对这个情况，所以 我坚决主张，买可以，最后还不了应依法办事，它不是固定收益，是预期收益率，合同早就告诉你了。 最后到底怎么办？这就看执政者的水平问题了。 金融天生具有内在的不稳定性和顺周期的特点。 中国当前经济运行传导机制的主要特征是什么？是“土地财政”，以土地为杠杆，撬动金融。通过撬动金融，推动经济增长 。在土地财政、金融杠杆、经济增长三者紧密相联的扭曲局面没有彻底改变之前，在房市泡沫想戳破又不敢戳破而刚刚开始有点戳破之初，房市的价量齐跌，土地收入的减少，会引起银行资产质量的恶化，银行从自保角度出发，会紧缩信贷，由此必然会发生整个社会债务陷入自我紧缩的循环之中。一旦发生以上情况，我预计，今年的 GDP 即使在微刺激的政策下能够渡过 7.5% 左右的难关，但是未来两年内，仍然有可能下滑到 6% 以下，中国经济将陷入严重的萧条和中等收入陷阱。如果中央政府没有事先的政策干预，这是完全有可能发生的大概率事件。我的意思是，现在如果没有其他准备，不是提前开始一点一点布局干预， 2015 年， 2016 年跌到 6% 完全可能。中央政府应该要从最坏的打算入手，做好各种准备。 非常时期，需要采取非常政策 今年中国经济每个月的表现都在挑战人们的想象力，谁也说不清，谁也不敢打保票了。面对现在这个情况，一旦出现意想不到的事，怎么防止经济出问题？ 第一，要坚决稳住整个金融系统的放贷意愿和能力，让金融系统树立信心 。为此，中央银行近期内应采取措施，发出明确的毫不含糊的稳健货币政策的信号，确保整个金融体系有稳定的流动性支持。中央银行政策的信号一定要很明确，而不是如前一阵子，让市场去猜中央银行采取回购的意图。市场看不懂，金融机构看不懂，这种状况很危险。就要告诉大家，你们不要慌，金融机构不要慌。为什么金融体系要稳住？因为金融体系一旦出事，和某个大企业出事不是一个概念，金融体系的风险传导快，影响大。从金融监管角度说， 银行对每个企业的贷款，不准超过它资本金的 10% 。输掉了这笔贷款，资本金也就输掉了 10% ，整个金融系统是不会出事的 。对企业是如此，但银行不是这么回事。 去年 6 月份，在上海的银行拆借市场上，隔夜拆借利率达到 30% ，比高利贷还高利贷， 天下奇观。银行之间有贷有存，到了晚上，一看头寸，到底贷大还是存大？差一点点，不够，到拆借市场借钱，要弥补平衡。在形势比较平稳的情况下市场利率波动不大。去年大家都在传，可能央行想采取动作，要按市场规律办事，该不贷的就是不贷。大家一听这个信息，市场紧张了。这时候如果某个银行资金紧了，而市场利率已经达到 25% ，又拆不着，晚上平不了资金，为了清算，再高的利率也必须去拆，一下子发生借一天钱 30% 的高利率。后来整个市场轰动了，央行马上不敢了。这说明央行想按市场规律办事，方向是对的，但不是一下子就能办到的。 第二， 一旦市场上出现抵押物大幅度贬值的情况，可以宣布采取紧急会计原则 ，或者说，央行马上动手，直接到市场上去购买将贬值的资产。你卖我就买，把价格稳住。紧急会计原则，就是 不准随便按照抵押物的原值来要求追加抵押物，越逼企业，企业越陷入危机。维持原来抵押物价，原来评估多少钱就是多少钱。 听说美国在危机时，在会计原则上也采取了紧急措施。我们能不能采取？当然能。一旦出事，就要防止市场恐慌。 第三， 当房价出现断崖式爆跌时，国务院应该马上明确，允许各级地方政府用棚户区改造资金去买房。 现在的棚户区改造资金总的使用方向是对的。 房价如果大跌，不如拿这笔钱买房。买了房以后，改造一下再借给或者卖给弱势群体，当作棚户区改造用 。在这方面政府应该灵活些。报纸上登过，有的城市已经这么做了。这个方向是对的。 第四，当银行不良资产增幅加快，按照银行审慎监管原则，就不准贷款了，因为资本金不足，这时候应该采取紧急措施， 提高银行自主核销不良贷款的最高限额 。工农中建交， 有不良贷款，就用资本金利润冲掉。现在能冲多少国家是有规定的。能不能在出现紧急状况时，提高这个比例，让他们自主核销。 资本充足率健全就可以稳健地贷款； 如果资本金不足的，赶紧增资，或者说，由政策性银行金融机构来进行重组。 那么，亟需资金的民营企业、中小企业或者小微企业往往得不到银行贷款，导致民间高利贷，理财、利率提高。要解决这个问题，怎么办？ 第一，必须 让该破产的企业破产一些，不能让这些企业占用资金 。 我们现在 有些企业，包括有些地方政府，都在制造庞氏骗局。 我们都知道，借钱是要还本的，现在有些地方政府和企业，借钱只是用于还银行利息，根本不是用来搞新的投资和建设。因为这些地方政府和企业如果不还银行利息，说明已是不良贷款了，银行马上要催收旧贷款。它还不了，就从第三方或通过理财借钱，把银行的贷款利息先还掉。所以，那些该破产的企业就要让它破产，让它出局，只有这样这部分资金配置才合理。简单地讲， 市场必须出清，哪怕是慢慢出清 。对于产能过剩， 严重资不抵债的工商企业，包括地方政府的融资平台，要坚决实施有节奏、有控制的市场出清，要么破产，要么重组，防止这些僵尸企业继续占用社会有限资源的现象再延续下去，降低整个社会的成本 。我听说，李克强总理也很着急，现在社会融资成本高，为此采取各式各样的措施想把融资成本压下来。但是， 社会融资成本高不仅仅是银行的问题，而是整个体制的问题，该破产的企业破不掉，混在一起搞钱，民营企业的资金成本自然就高， 这是体制改革不到位、利率市场化、汇率市场化的整个市场经济制度改革不到位的问题。 这既涉及国企改革的问题，也涉及中央和地方的财税关系问题，光指望银行改，没有用 。 第二， 加快实施地方政府存量债务中不良资产的剥离政策 。 通过债务重组、债转股、资产置换和出售地方国有资产的方式，向市场明确披露地方政府债务存量的分类处置原则，以换取市场和投资者对它的信心，来恢复地方政府在市场上继续融资的能力。 我们原来不知道地方债务到底是多少。这届政府组建后对此又作了全面审计，公布出来的地方债务是 18 万亿多。为什么现在地方政府借钱不容易？有些人为什么不敢借给地方政府？因为不知道地方政府的资产负债表情况 。银行也不敢，帮助地方政府理财、卖产品是可以的，但是自己是不贷了。这种情况下，怎么解决这个问题？我认为， 应该向市场公布这些存量资产中的不良资产有多少。对于这部分不良资产，有的重组，有的核销，有的用其他资产来置换等等。这样的话，投资者和市场就明白了，这个地方政府的债务是干净的，清楚的，就敢借给它了 。所以我建议，要防止经济僵死，有些企业该破产就破产，要动地方政府的存量债务，清清楚楚，严格要求。 第三，一些结构性的改革措施，比如 股权基金问题、所有制改造问题、股市问题，还有民间借贷人条例问题，都要加快改革 。 我个人认为，在结构性政策里面，除了特大城市如上海、北京等以外，国务院应该下令， 各省政府在年内必须启动户籍制度改革。户籍制度改革的实质是财政问题。什么叫城镇化？城镇化的实质是财政拿钱和深化改革，不是搞房地产，不是搞简单的城市规划 。城镇化是工业化的必然产物，不是我们刻意想出来的。 户籍制度的改革，一个农民工变成城市居民，孩子从生下来到上幼儿园、小学、中学，都要给予同等待遇，包括大学都要给予同等待遇。退休以后，要像城市居民一样有养老保险，看病一样报销。这意味着财政要拿钱，如果一个人要拿 8 万 ~10 万，两亿农民要拿多少？因此，城镇化意味着财政要拿钱，要改革现有制度 。从这个角度认识， 应该要求各省政府必须在年内启动户籍制度改革，首先解决农民工的城市居民身份，然后提前按照中央政治局通过的关于财税改革的方案实施，不能观望。 提前围绕户籍改革引发的中央转移支出问题，抓紧改革， 重点解决户籍改革中地方财政的收支缺口问题。 其他的改革动不了，可以先把农民变成城市居民， 地方政府缺钱了，中央财政先动，先补贴 。这样的话， 可以增加消费。同时，户籍改了，居民身份改了，市场就着急了，因为一下子学校不够，幼儿园不够，医院不够，这样，可倒逼加快学校和医院的投资，加快基础设施建设，加快农民工住房的民间投资，加快商品房的出售，这样可以部分对冲掉我们制造业和基础设施整个投资水平的下降问题，把这块投资提前搞起来，有利于宏观上取得平衡 。 第四，房地产政策要确定大政方针。总结这十年左右的房地产政策，就是政策碎片化，一会出这个政策，一会出那个政策。政府如果建立房地产市场的长效制度，房价慢慢就会稳住。 我一直认为， 房地产市场不整顿，中国早晚出大事，近两年我又补充说，整狠了，马上就出事。 现在确实是烫手山芋。 房地产市场长效机制的方向是什么，就是以消费品为主导。一定要让市场明确，买房是为了住，买房不是为了像股票那样为了卖股票。不鼓励房地产作为资产市场交易，中国在房地产市场上，绝对不能学英国、学美国，应该学德国，学新加坡，以消费品为主导 。 最后一点，采取以上一系列政策，最后可能都要涉及财税问题。 因此，非常时期必须采取大胆积极的财政政策。说穿了， 当前经济的困境，单靠央行政策来解决，危险很大。财政政策必须积极。中国经济仍在相对高速增长，积累的财富也相当可观 ，解决当前的经济问题是必须要付出点代价，当前也是有能力付的时候。 各项改革深入到后面，都涉及到钱的问题。怎么办？我个人分析，不认真正视国退民进是不行的，这是中国经济内在发展逻辑的必然。

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中国的房地产让世界觉得寒酸

热度 9 jiangjiping 2015-7-10 19:49

中国的房地产让世界觉得寒酸 蒋继平 2015 年 7 月 10 日 前不久太太从中国回来， 言谈之间经常提及中国正在发生的一切， 尤其是城市建设和房地产的事。 她说上海和杭州的发展出乎她的想像之外， 真是变化太大了。 她说在中国期间， 一些中学同学和一些单位的同事让她到家中做客， 看到宽趟的居室， 几乎跟美国一模一样， 家中的摆设也非常时髦， 和美国相差无几。 她尤其指出， 杭州的房价贵得很， 要是我们回去很可能买不起房子。 最近因为搬家， 跟家乡的一些亲朋沟通， 告许他们我的新地址， 并让他们看看我的新房子。 我的一些晚辈（ 侄子， 侄女和外甥女婿）看到我的房子， 他们说在中国很难买到这样的房子， 这样的房子在中国要很高的价钱才能买到。 我的这些晚辈属于新一代的大学生， 两个已经结婚， 有自己的房子。 他们都有感觉房价高的切身体会。 但是， 他们是在三线以下的城市买的房子！ 太太更是念念不忘地告许我， 她的那些同学同事现在在杭州都至少有两套房子， 每套房子的价格都在几百万以上。听着太太的唠叨， 结合我的晚辈给我的信息，我觉得我们在美国确实跟不上国内的快速发展的步伐了。 这点在房地产方面最为明显。 说得直白一些， 中国目前的房地产让世界觉得寒酸。 中国的房地产让世界觉得寒酸有两个鲜明的特征： 高贵的房价。 根据从媒体获得的信息， 像北京这样的一线城市， 在市区靠着知名大学的地段， 或者三环以内，每平方米的价格都在几万元以上， 有的甚至在十万元以上。 要是这样的话， 一个 100 平米的房子至少要几百万人民币， 甚至千万人民币。 一般的工薪阶层哪能买的起这样的房子。 即使从海外回国， 也不一定买的起。 公民拥有房产的数量。 上面已经提到， 太太在杭州的同学同事几乎都有两套或者两套以上的房地产。媒体上也经常提到现在许多中国人拥有多套房地产。 我在微信圈子里读到一篇文章， 说的是一个天津小伙的故事。 这个天津小伙参与 的电视相亲会， 当台下的 24 盏灯都灭掉后， 他说出他有几套房子的真情。媒体上提到中国公民拥有多套房地产的一个群体是国家公务员， 尤其是那些被查出有贪污受贿的贪官， 有的有几套， 有的有十几套， 有的有几十套， 有的甚至有上百套。 真是让我大开眼界。 这个个人拥有房产数量足以让世界上其他国家的公民觉得寒酸。即使一些中国的农民工， 有的也有两套房地产， 一套在农村， 一套在打工的城市。 这真是中国社会的一大特色， 就这点， 中国就可以笑傲世界。 我身边的一些中国朋友， 最近从中国回来也表示出同样的看法。 他们认为中国现在的经济条件已经跟美国差不多了， 他们的一些同学同事甚至显得比他们富有。 他们非常感呔地说：“除了蓝天白云外， 我们在其他方面已经没有任何优势可言”。 当然使他们产生这种感觉的主要原因是北京和天津这些城市的房价。 他们觉得回去买房子是个大问题， 几乎没有这个经济实力了， 所以， 反而比不上在国内的同学同事。 简言之， 在我看来， 中国的房地产是一个让人难以理解和接受的社会现象。 这是中国社会快速发展的一个畸形产物， 是一些人贪婪， 愚昧， 攀比心理和实际需求综合作用的杂交怪胎。 这个巨型的怪胎使世界显得寒酸， 同时也孕育着巨大的隐患！

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2015年垂直电商发展深度分析

热度 1 huknter000000 2015-7-7 17:16

前序： 　　随着互联网在我国不断得到普及和大力发展，电子商务格局也在不断发生变化。 2015年国务院总理李克强又提出了“互联网+”概念，给互联网行业发展提供了有力的政策支持与方向提示。中国正处于一个高速发展的阶段，互联网能够在这个阶段提供巨大的信息平台支持，能够通过高度的信息化降低销售成本，宣传成本，服务成本。 根据 中国互联网络信息中心2015年1月份发布的第35次中国互联网络发展状况统计报告中显示： 截至 2014 年 12 月，我国网民规模达 6.49 亿，全年共计新增网民 3117 万人。互联网普及率为 47.9%，较 2013 年底提升了 2.1 个百分点。2014年在电子商务行业内被称为是O2O元年，也是跨境电商的元年，这一年，O2O模式得到了飞跃式的发展，其商务模式渗透到了餐饮、零售、汽车、社区、金融、房地产、教育等行业。 　　作为最“烧钱”的电子商务方式，垂直电商一直不被人们所看好，在各大企业进行垂直电商，又在砸钱之后以失败告终之后，到现在似乎大部分人对此已经淡忘。新兴的O2O模式中却跟之前垂直电商有很多相似之处，比如：两种电子商务模式都是比较专业化，专注化的。O2O可以通过线下的服务来塑造自己的品牌。而垂直电商则需要通过“精准的差异化定义”和“独特的品牌附加值”来实现。那么垂直电商模式在被大部分企业摒弃之后还能否顺利得发展下去呢。本文针对这一主题进行探讨。 　　 一、垂直电子商务的定义 　　垂直电子商务是指在某一个行业或细分市场深化运营的电子商务模式。垂直电子商务网站旗下商品都是同一类型的产品。这类网站多为从事同种产品的B2C或者B2B业务，其业务都是针对同类产品的比如商品。 　　垂直电商概念的出现离不开一个重要营销理论：差异化。通过市场细分，找到目标市场，进行市场定位的方法。目前，大家耳熟能详的有化妆品领域的垂直电商代表聚美优品、乐蜂网等、母婴领域垂直电商代表红孩子、贝贝网等、鞋包领域的麦包包，服装领域的唯品会、凡客诚品，学生领域的学买网，中国大学生商城，卖鞋领域的鞋帮网等。 　　 二、垂直电商的自身优势 　　垂直电商的优势在于专注和专业，能够提供更加符合特定人群的消费产品，满足某一领域用户的特定习惯，进行更精细化的管理和运营，从各个环节，各个细节服务消费者，因此能够更容易取得用户信任，从而加深产品的印象和口碑传播，形成品牌和独特的品牌价值。 　　 三、垂直电商的发展状况 　　从互联网发展趋势看，垂直电商将是未来电商发展真正的趋势。 　　阿里与京东的接连上市，被誉为中国电商大战的终结，以阿里为代表的平台模式，和以京东为代表的商城模式分别引领了中国电商的两种形态，后来者与他们之间的差距有一条不可逾越的鸿沟。 　　但是与电商大战终结的轮调所形成鲜明对比的是，2014年，依然源源不断的有电商获得巨额投资，比如时尚时尚女性社区“美啦美妆”获2000万美金B轮融资、母婴特卖平台贝贝网获1.5亿元融资、B2C珠宝商城“东方美宝”获2000万美元A轮融资，学买网获温商的天使投资，贝贝网获国内知名天使投资人1000万投资……超过亿元的融资更是屡见不鲜。 　　就在进入2015年后，这股风潮丝毫没有减弱，百度刚刚领投了二手车电商优信1.7亿美元的融资，而在此之前的3月初，同一个行业的车易拍也完成了1.1亿美元的D轮融资。 　　他们都有一个共同的特点，垂直电商。 看似电商大战的确已经结束，但似乎属于垂直电商的竞争才刚刚开始。 　　而我们发现，垂直电商的发展趋势可以归为以下几点。 　　第一、社群、粉丝 用户 是垂直电商的用户基础 　　去年4月的时候，艾瑞IUT发布了一份数据报告，3月31日至4月6日，乐视商城周覆盖人数达918.1万人，学买网学生会员277万人，贝贝网购鞋会员244万， 学买网 只差30万用户就可以超越一号店、国美、当当，在中国前十大B2C电商网站中位列第11位。 　　对于当时生命周期大约两年的乐视商城，这个成绩十分强大。而对于生命周期三年的学买网这个成绩就需要再努力了。对于用户黏着力较低的 贝贝网就有些力不从心了。 　　可以看见，而乐视商城，学买网，贝贝网这些资金规模不大的电商之所以能够快速占领市场，最主要的因素之一就是他们是在以社群、粉丝的模式在玩电商，脱离了原有的消费结束，用户离开的模式。 　　对于垂直电商，这批用户有着一个天然的共性，就是对于网站的认可和理解，而乐视商城成为了他们接触智能家居的第一站，而学买网是以专注学生，服务学生为经营理念的，这样在情感上笼络住了会员，以情感营销。 　　而后期我们也看到乐视做了一系列的有关社群、粉丝的操作，如推出“LePar超级合伙人”计划，LePar是乐视CP2C全流程直达用户理念的延伸，是社群经济的向线下的延伸。学买网推出了针对母婴知识的学宝网，针对学生救助的学公益平台，这些其实都是会员互动的延伸。 　　第二、深度垂直整合,笼络行业用户 　　无论是二手车电商、母婴电商、美妆电商，学生电商我们发现他们其实都做了强大的整合能力，在自身产业链上的整合，这也是垂直电商有别于平台电商的又一个方面。 　　平台电商是一个横向的拓宽，品类的扩张，而垂直电商则基于一个特定的场景做了深度的融合。 　　最明显的例子或许就是凡客，凡客当初以衬衫起家、之后开始在服装领域做了全品类的扩张，高峰是达到19万的SKU。 　　但凡客之后所遭遇的问题显而易见，凡客也重新回归到了专注做好衬衫的过程当中，陈年口述，“为了做好一件白衬衫，我开始密集安排出差，去见供应商，去找工厂。” 　　而我们再看学买网是学生网站平台生态大环节中的一块，它在垂直维度上已经接近极致，从产品到营销都能够为其提供支点。 　　第三、传统企业开始触网 　　“互联网+”的概念正在大行其道，就所有产业开始向互联网经济靠拢是一个必然的趋势。 　　在这个过程当中，垂直电商为这些触网的传统企业提供了一个优良的阵地，美的、海尔这样的企业在选择线上渠道时，大而全的平台是一个方向，这些平台有强大的流量作为支撑，但美中不足的是，用户的目的性十分明确。 　　而 类似学买网这样的垂直于学生用户的电商不同 ，他们更多的可以提供给学生用户消费的场景，挖掘学生用户消费的潜力。同时在学生群体进行广泛传播。 　　因此，这也将成为垂直电商有一个发展的爆发点。那就是基于用户的B2C垂直电商。 　　总结 　　垂直电商本身就具有专业领域的优势和独特的用户群体优势，特别在未来领域细分电子商务中，垂直电商更容易使企业从传统的营销模式中走出来。垂直电商和O2O模式一样，在未来的电子商务模式中都拥有巨大的潜力。 互联网+需要垂直电商，垂直电商需要互联网+的思想去更好地发展。

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大唐遗案：房遗房

热度 1 大毛忽洞 2015-6-22 08:56

大唐遗案：房遗房 大唐是俺们李家的（唐太宗他爹语录）， 大唐的历史俺们李家想怎么写就怎么写（李隆基他爷语录）， 如有人反对，就是干涉俺们的家事， 俺们家女主人会请他喝安禄山的洗澡水（大唐媳妇杨玉环语录）。 啥是房遗房？ 先看看“房遗爱谋反”案： “ 房遗爱谋反 ” 事件指房遗爱（ 房玄龄 次子）和妻子 高阳公主 （太宗第十八女）阴谋发动的宫廷政变。高宗派 长孙无忌 审理此案，长孙无忌借此机会将吴王 李恪 也牵连进来， 李元景 、李恪、房遗爱、高阳公主、 薛万彻 、 柴令武 、 巴陵公主 等全部被杀。 房玄龄还有一个儿子，名叫房遗房。 无巧不成书，“房遗爱谋反”期间，房遗房正在主管大唐史无前例的轰轰烈烈的房地产运动， 长孙无忌 见房遗房无心权事只爱房事，也就放了房遗房，让他专心发展大唐房地产。 长孙无忌 也真心希望房遗房能把大唐的房价折腾到国均价 80 万元每平方米。 由此可见，在折腾房价的事情上，无论是“谋反派”，还是“反谋反派”，他们的利益都是一致的。 再次无巧不成书， 长孙无忌 有个孙女名叫 长孙女无忌 ，此女的爱好是收藏房子，专门从事房子收藏的人在世界历史上是绝无仅有的，只有大唐的 长孙女无忌 一个例子。 长孙无忌 没有杀掉房遗房，也是出于疼爱自己孙女的考虑，让房遗房继续疯狂发展房地产，以便满足孙女 长孙女无忌 的房子收藏辟。 等到 长孙无忌 快要死的时候，大唐每个家庭平均有 3 套房子，这都是 房玄龄 和 长孙无忌 的功劳。后来 房遗房 娶了 长孙女无忌 ，这夫妻二人手中的房子数量，占大唐总房子数量的五分之四。 半边天伟人武则天掌握大唐政权后，没有搞“新官上任三把火”，武则天只烧了一把火，就是斩草除根，把 房遗房 和 长孙女无忌 及其继承人都杀了，把夫妻二人的房子按照“经济适用房价格”全部卖给了老百姓，结果每个家庭真的平均有了 3 套房子。 武则天懂得一个真理级别的道理，中国人都爱房子，无论是 房玄龄 的后代，还是 长孙无忌 的后代，他们都爱房子，绝不亚于爱钱如命！ 经过调查研究，武则天还知道 房遗房 发展房地产的一个秘密，就是偷工减料， 房遗房 所聘请的工程师都是做老豆腐的厨师。 武则天主政时期，大唐军队曾经发生好多次造反运动，但是都没有成功。 为什么？ 俗话说，秀才造反，十年不成。 在武则天的领导下，军队造反也难于成功。 因为没有老百姓的参与，无论是秀才造反，还是军队造反，都难于成功！ 老百姓为什么不参与武则天时期的那些军队造反运动呢？ 因为老百姓都舍不得丢下自己的房子，对造反不感兴趣！ 武则天死后，李隆基就位。 李隆基对发展房地产不感兴趣，但是，李隆基喜欢洗澡，他老婆杨玉环更是喜欢洗澡。杨玉环不但给李隆基洗澡，还给干儿子安禄山洗澡。 这洗澡之风就在大唐蔓延开来，殊不知：大海里翻了豆腐船，水里来，水里去。 房遗房 盖房子聘请的是做豆腐的厨师，因此， 房遗房 盖的房子也害怕洗澡。等到安史之乱之后， 房遗房 在大唐房地产运动所盖的房子，已经坍塌了 90% 。 从每家三套房，到缺少住房，弹指一挥间，于是大诗人杜甫说： “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！” 这就是大唐“房遗房遗案”。

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台湾“美名富”的生死经历感悟

热度 24 何裕民 2015-4-23 15:43

张淳淳（我在2012年写的一篇博文《大病后，重新感悟生命——张淳淳：人生赚那么多钱，只是让你住到头等病房！》中，有详细介绍她的情况）是台湾著名美女、娱乐圈名人、作家，后又转战房地产，被誉为“房地产女王”，不到30岁名享天下。可谓典型的“美名富”—美丽、出名、富有。她天生丽质，才华横溢，曾是诸多影星的体型教练。 但一场灾难（她整形抽脂感染了罕见的“非结核分枝杆菌”，这是种罕见而难以治愈的病，严重时要截肢），彻底改变了她的人生观。现在，她不但没有截肢，还奇迹般地基本康复了。尽管治疗还在继续，而九死一生的经历（两度自寻短见，并差一点让母亲为其自杀），让美名富的才女张淳淳开始领悟到：能健康地活着，比什么都重要！ 曾经眼里只有事业，多才多艺，一刻都不停、完全奉献于工作的她，现在却发现：赚再多钱，买得起好车，住得起“帝宝”（台湾最贵的房子），却买不回健康与亲情！ “你可以买陀飞轮（顶级奢侈表），但买不到时间；你可以买下帝宝豪宅，但买不到家庭的温暖；你可以买下一家医院，但你买不到健康！” 这就是她病后真实的生命感悟。 她几次想到自杀，使得母亲悲痛万分，也想一死了之。这时，她醒悟了。“我才发现，弃械投降的消极态度，对我的母亲和孩子，伤害很大。”故她对母亲承诺：“我一定会勇敢，一定会好起来！” 重病，也让她学会了坚强。当时，她病痛万分，常需要大剂量注射吗啡；需要清理大大小小的脓疮伤口，“最多的时候，高达九十九个”。现在她不仅每天自己清创，且泰然自若。显然，她已学会与病痛的和平共处。 大病，彻底改变她对金钱及成功的认识。她曾坚信拼命工作赚钱，就是成功的象征。但生病之后，“我突然觉得，钱财是万恶的渊薮。”“我开始痛恨，我这么努力，结果拥有的却是会吸引别人作恶、让人嫉妒的东西（钱财）。”“人生赚那么多钱，结果只是让你住头等病房！”后面这句话，注定会成为经典格言。 生病期间，她最羡慕的居然是看护。“看到她轻轻走路，可以出去帮我买便当，我当下泪流满面，好羡慕她。” 原来，做一个平常人，可以走路、睡觉、吃饭、洗澡，是多么幸福的一件事！ “若有机会好起来，不要再疯狂的工作，不要再用生命换财富。” “我很幸运，上帝让我体会死亡，更幸运的是，它让我没死，还可以有机会看林书豪打篮球。”大病一场后，张淳淳不仅学会了宽容，也学会珍惜简单的幸福。 “四十岁以前你折磨你的身体；四十岁以后，身体就会折磨你。”这是她经历过寒冬，生不如死磨难后，对生命的感悟和对芸芸众生的忠告。

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房地产企业卖不出去的空房算什么？

热度 2 lxj6309 2015-3-1 10:08

刚才看凤凰网上的一篇报道： 中国最大鬼城房价从2000元蹿升至超1.5万(图) ，其中有一个评论说：“ 房子有没有人住，对房企都没有影响，放着也不会贬值，烂了重新再盖不用交税。建议国家征收《空房税》，谁空房收谁重税。”于是，觉得这是一个很好的房地产调控管理思路。购置的地块，三年不用，立刻没收；建好的楼盘三年没卖出去，按自有房屋收取房产税、印花税等。再三年卖不出去，由银行按抵押回收，然后拍卖。 考虑到房企会故意留下一些未完工交付的工程，所以建议，对未在合同期内完工，一年后自动按完工计算时间。

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15建筑、房地产、房屋租售PPT模板

zqb625024295 2015-1-27 19:04

年终总结ppt做不好怎么办？项目答辩ppt做不好怎么办？ppt没素材怎么办？做ppt没思路怎么办？请关注我 阿牛的博客 ，里面将会有海量素材免费送给你。不为别的，只为分享分天下！关注我的微信公众号ictaniu。加PPT核心群244380448。2000G PPT内容，免费赠送，只要你要，我就给，干货多多。不为别的，只为定位定江上，分享分天下。加群表明来自科学网。QQ244380448群只服务科学网。里面有上百套经典PPT答辩模板。 个人微信 个人微信订阅号 【科学网PPT交流群组 】

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人们又在造神偶

duke01361 2015-1-18 10:14

人们又在造神偶！我觉得这是房地产发展的机会，修庙可也！ 关帝庙、药王庙、土地庙、娘娘庙... 各地应本着修旧如旧的原则加紧修鄯！被红卫兵拆除的应尽快制定再建计划，各级财政应积极筹备对口资金，各级媒体应该大造声势，广为宣传，积极募捐... 不出几年，我神州必将庙嶼如林，香烟缭绕... 好处：之一，拉升GDP 之二，解决就业 之三，重建百姓信仰 ...

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0.4%家庭占有中国70%的财富吗？

热度 3 jiangming800403 2015-1-3 16:55

赵建民 2015-1-3 16:26 2010年，国际知名的波士顿咨询公司发布的《中国财富管理市场:机遇无限 挑战犹存》报告称：中国0.4%家庭占有70%财富 -------------------------------------------------------------- 难道占99.6%的中国人也就是大约13.5亿人，只占有中国居民储蓄的30%也就是15万亿吗？ 实际上95%的以上的储户，其账户余额都在50万元以内，这大体上仍然属于人民的范围。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- 难道0.4%的家庭拥有了中国70%的房地产吗？如果是这样，他们手里的资产如何变现？现在中国人没有谁睡在大街上。 难道0.4%的家庭拥有了社会全部70%的经营性和非经营资产吗？目前全民所有的国有经营性和非经营性资产还占社会总资产的50%以上。 实际上如果计算储蓄、住房和其他经营资产，中国居民家庭财产在50-100万的没有一亿户也少不了多少，在10-50万的至少在二亿户。

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关于城市建设中对教学科研用地加强保护的建议

热度 6 bioxncai 2014-12-21 13:13

南京林业大学的校园不大，小巧玲珑，风景秀丽，据说一年之中除了冬天以外都能观赏到各种各样美丽的鲜花，特别是每当到了春天，校园内盛开的樱花已经名闻遐迩，吸引了很多市民前往观赏。 优雅的校园是学生读书的好地方，也是城市的一道美丽的风景线。 不过，最近的一条消息打破了校园的平静，据说将有两条公路穿越校园，将校园一分为三。 李明阳博主和林中祥博主已经对此事详情做了介绍： 城市建设为不要以牺牲大学为代价 http://blog.sciencenet.cn/home.php?mod=spaceuid=814548do=blogid=851669 南林校园道路规划事情，显示出‘关注’的力量 http://blog.sciencenet.cn/blog-279177-852478.html 从十一届三中全会以来，中国的经济迅猛发展，城市建设日新月异，在取得巨大成就的同时，也出现了一些新问题，这就是学校、科研单位的权益屡次遭到侵犯，类似南林大的事情已经出现过多次，媒体也多次报道。 现在上班经常经过一个楼盘，这里曾经是一所中学的校园，因为地理位置好，学校被搬迁，房地产商人在这块地上盖起了商品房。 前一段时间去了扬州，发现瘦西湖畔的原扬州农科所已经不见了，代之而起的是一栋栋高档的住宅楼。稍有安慰的是保留了一栋办公楼，估计是经过了一番抗争后的成果。 江苏省农业科学院的土地从建国以来已经至少有三分之一被蚕食，一些科研试验被迫迁往溧水、六合等地进行。 这样的例子很多。 从历史上看，许多大学、研究所起初的地理位置处于郊区，随着城市规模的不断扩大，自然融入了市区，这些地点在如今看来已经属于“黄金宝地”了。面对金钱的诱惑，难免有人打起了主意；而一些主管部门对科教单位缺少应有的尊重，这些都导致了学校、科研单位的权益被侵犯。 教学科研用地好像是唐僧肉，谁都可以来咬一口，却没有任何制约。 抗争有用吗？有时有用，有时没有用，完全取决于领导的悟性。 我们不能钱包鼓起来了，尊重科学教育的精神却失落了。 前不久召开的十八届四中全会提出了依法治国的方略，此问题的解决恐怕还得依靠制定规矩的方法来解决， 要提高门槛，不到万不得已的时候都不要随便动用科教用地。 所以建议：一、如果确实因为城市建设需要，非动用科教用地不可时，需经过高层次的领导部门的批准，例如省级以上人大的批准。像南京大学、中科院的地甚至要国家级的部门批准才可以动用，总之门槛要高，这样才能真正刹住这股歪风。 二、如果科教单位的领导层主动出卖自己单位的用地的，必须经过全体职工的三分之二多数同意方可进行，这样可以防止个别领导以权谋私、或者做出错误决策。

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优质教育资源大体上是房地产利益集团炒作的噱头

热度 1 jiangming800403 2014-11-24 12:38

想想80年代的时候我们早年时候受到的教育，我不知道现在的孩子是幸运还是不幸，我们大体上都是散养长大的，其实优质教育资源大体上是房地产利益集团炒作的噱头。

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上海市保护房地产行业的第一波新政

热度 4 陈龙珠 2014-11-16 08:25

上个月，本博编发了 《 上海市二手房指数高位跌破预警线 》 ( 2014-10-12 ） ，其中“ 预计：上海市现行调控政策（限购、营业税等）进入是否松绑的密切观察期”。 一个月之后的现状是，上海市政府按国家相关政策，近日已先后采取了 2 个促进房地产市场健康发展的政策： （1）有关部门2014年11月8日宣布，10月9日起受理的住房公积金贷款，执行新政： 结清房贷二套房可按首套申请公积金，但须购买普通商品住房，每户家庭住房公积金最高贷款限额为60万元（每人最高贷款限额为30万元），有补充住房公积金的家庭最高贷款限额为80万元（每人最高限40万元）。继续停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款。 http://t.cn/R7nJ1jl （2）有关部门联合发文， 11月20日起执行新的普通住房标准，外环外、内外环间、内环内单套建筑面积140平方米以下，价格分别低于230万元、310万元、450万元的为普通住房。 http://t.cn/R7D5JRE 【第一财经日报解读：上海大力救市，谁受益最大？】2014年11月13日，上海市发布了《关于调整本市普通住房标准的通知 》，新标准将于20号实施。随着此次普通住房标准更改，能够让更多房源纳入到央行救市政策所设定的标准中。中介机构人士预测，“而相比起外环以内的房源，外环外房子收益最大”。记者注意到，上海现行认定标准为2012年2月份调整的：坐落于 外环线以外的低于160万元/套 ，内环线与外环线之间的低于200万元/套， 内环线以内的低于330万元/套 。 http://t.cn/R7DQvxm 普通房标准的大幅放松，使得购房者在买卖交易中，不但在房贷上，而且在税赋上，将获得不小的实惠。显然，这是鼓励房产交易的政策。 【后续政策瞻望】城市购房类型，大致可 分为刚需和投资 两大类。在经历了一定 时间的发展之后， 刚需会由大变小，购买力的 后续弹性萎缩； 但 投资性购房需求的弹性却很大，且很容易随市场预期的变化出现大幅波动，继而会明显影响实际 市场的后续走势 。因此， 近10年来，无论是打压还是呵护房地产市场，政府 出台的 宏观调控政策的主要 对象基本都是针对投资性购房群体-尤其是外地投资者 。 从以往两波上涨时期的表现估计，自今年7月开始明显回落的上海市二手房指数，很可能是为前期过快的上涨降速，目前仍处于长期上升通道之中。因此，后续不出现预料之外的大跌，上海市将不会轻易取消限购政策的。对此，留待明年下半年再来回眸实际情况吧。

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为什么全世界的人民都要感谢中国农民工

RichardW 2014-11-3 03:59

谈到农民工，这是一个比较特殊的群体。特殊在它是一个在中国这片经济发展水平比较落后的土地上，随改革开放大潮而诞生的庞大群体。这群人受教育水平较低，拿着微薄的收入，饮食起居条件都很差，生活没有任何保障，大多只身在外，作为父母不能在孩子身旁教育孩子，还经常被欠薪。好不容易带家人出来，还受户籍限制。生活没有保障，子女无法入学，又不能很好的受教育，于是长大接着做农民工。 这是一群可怜的人，他们人口众多，他们生活在中国最底层。在快速发展的中国，当中国像发达国家一样逐渐形成社会阶梯的时候，他们的生活水平发展的却很慢。这也是一群可敬的人，他们远离家乡，辛苦工作，吃苦耐劳，为的就是多挣点钱，让家人过上好的生活。其实他们的可敬之处远不止这些。可以说中国的改革开放离不开他们。也许我该用更实际但更残忍的说法描述他们-廉价的贫穷劳动力。在本文中，我将就我个人了解，粗浅的分析一下这些人为什么可敬。为什么我要呼吁我们的政府多给他们提供一些福利，尤其是医疗保险。让他们的生活质量有所提高，也能有机会平等的分享改革开放的果实。 首先，没有农民工，哪来的房地产这个行业？中国的现代化建设离不开房地产这个行业。而房地产的一线工人绝大多数是农民工。没有这样大量的劳动力，哪里来的中国速度。那些地产商们，潘石屹，王健林，任志强。。。当你们把自己的企业做到全国企业多少强的时候，你们高兴吗？当你们有了钱出国旅游，为国外大学捐巨款，感受国外的美丽恬静风光，把自己的家人搬到国外，让自己的子女在国外学习，对国外的自由和对人权的尊重赞不绝口的时候。你想想你的同胞和你一样的中国人，中国农民工。你在雇佣他们的时候给了他们多少福利，多少工资。你以为捐个款，美国人就看得起你吗？不会，因为国外再好也是外国人建的，你再把那里当成家你也是客人。 没有农民工，哪来的城市服务业？服务业也是中国正在发展壮大的产业。其实在服务业，农民工也是主力军。是他们的存在，才让服务的成本降的很低。我们才有机会以低廉的价格享受到各种生活服务。在德国，服务市场趋于成熟。由于劳动力成本很高，服务费用当然也就很高。所以在德国想要找人服务，那就得花费更多的钱。还得看他们有没有时间。因为这个，德国人也不得不自己动手，自己服务自己。比如刷墙，修自行车，修汽车，组装家具等等。哪里像中国一样，什么事都有人帮你做，还花很少的钱。在这点上，中国的生活质量是要高点。但是回头想想，我们是沾了谁的光呢？ 最重要一点是他们撑起了中国的低端制造业，撑起了中国的GDP，给国家财政收入贡献了很大一部分。他们生产出大量的产品，首先满足了中国国内的需求，让低收入人群能买到各种生活用品，提高了生活质量。其次满足了很多其他福利国家和发展中国家需求。发展中国家的情况跟中国类似。有大量的低收入人群。中国生产的生活用品广受欢迎。在福利国家，从中国进口这些产品也很重要。拿德国为例，德国以非常低廉的价格大量进口中国生产的价格低廉的各种生活用品，服装，电子产品，文具和玩具等。这些东西填满了德国的大小超市。让低收入的德国人也能够买到便宜的生活用品，保持较高的生活质量。他们从中国进口这些东西很重要的一点就是价格便宜，质量过得去。当然也有从其他国家如东欧，东南亚进口低廉的生活用品。但从中国进口的东西要多得多。如果中国人不再生产这些东西，他们就要从别的国家进口。而东欧和东南亚国家生产能力有限。其余的缺口就要自己生产。自己生产，成本变的非常高。首先价格会上涨，这样低收入人群就买不起，买不起生活质量就会下降。为了让这些人不上街不造反，政府就得给他们更多的补贴，财政负担就会加剧。其次，这些生活用品属于高能耗高污染，大量生产这些东西还会造成城市污染。这样高收入人群就会抗议，引来更多社会矛盾。德国人在谈论中国时，无一不把中国当成cheap labor，cheap and low quality products产地。嫌弃的话，有本事别从中国进口啊，看你国家矛盾多不多。 讲到这里，你是否对中国农民工多了一点敬意呢？可惜那又怎样，当权者和利益阶层看不见或视而不见。我们这些小老百姓做的也就是抱怨抱怨吧。让我欣慰的是，我们的政府已经意识到这个问题，农民工的生活正在改善。可是中国现在的目标是文明社会，发达国家。在这点上，要走的路还长着呢。

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政策层面转圜，开发商以价换量

chenqifeng 2014-9-28 10:17

重点事件： （1）日前，珠海放开限购，原有的全国70个限购城市仅剩北、上、广、深、三亚五席。 （2）9月18日，央行向五大国有银行注入5000亿元资金，但此次注入的资金期限为3个月。 （3）最新的二套房贷政策“认贷不认房”，证实多家媒体报道“四大行首套房认定标准将放松，房贷还清即算首 套”消息属实，福州、杭州、青岛、南京走在了全国的前列。 （4）“刚性需求”及“自住房”贷款利率下限7折。 （5）多地房地产库存高企，如广州的库存已达1000万平方米，去化周期为14个月，开发商已经开始全面降价。 （6）目前开始步入降息周期。 （7）高盛下调了中国2015年的经济增长率至7.1%。 博主评论： 目前经济下行压力大，而前期过紧的信贷政策压制了部分房地产的刚需与改善性需求，在多个条件共振的情况下，整个经济的变化应该向着“最小阻力”的方向前进，即货币与信贷层面开始放松，开发商以价换量获取资金，以保证房地产的正常需求，这个结果是中央政府、地方政府、开发商、购房者都希望看到的。 在现有的土地财政-基础设施投资-房价上涨的反身性链条没有破坏的情况下，房价在房地产行业在洗牌重组、更加强壮的房地产公司生存下来之后还将继续上扬，日前是一个较好的买入机会。

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对房地产、城镇化和养老金的一些思考

yanghualei 2014-8-29 08:09

1 研究房地产必须综合股市投资和银行投资进行，就是网络状的去研究；同时对房地产本身分为大城市、中等城市、县城以及乡村去分版块和分层次去研究，最后还要结合房地产中的销售市场和租赁市场综合去考虑。 2 采取非计量的一般均衡模型，特别是校准的模型，里面的参数，我们可以直接采用别人估计的参数加以进行，直接把别人估计的参数带进去 3 以前考虑GDP的跨期选择和产能过剩，我们可以采用C-D生产函数，把资源，特别是某一经济发展的重要资源加进去，然后在C-D函数的框架下去考虑。这样应该做的比较规范了。 4 城镇化的人口流动，我们分三个板块，第一个是板块是省会城市和副部级城市以及总GDP量较高的城市的人口，第二个板块是总城市人口减去第一板块的人口，第三板块就是农村人口，这样就可以计算出每时刻人口的层级净流动 5 养老金的制度：小孩年轻人养，老年人自己养；小孩年轻人养，老年人年轻人养，小孩年轻人养，老年人年轻人和自己养各占一定比例

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丈母娘需求是靠不住的

热度 3 jiangming800403 2014-8-26 12:16

房地产不可能崩盘。因为地产升值已经增发了大量货币，放在房地产上相对稳定，一旦钱流入其他领域就会引起通胀。分税制改革后地方财政压力大，土地收入约占地方财政收入的三分之一到一半，已经成为地方政府收入的主要来源。另外，随着城市化发展，农村人口成为城市人口导致住房的刚需还会持续二十年以上。经济上，房地产相关产业带动作用也非常强，对就业、经济增长影响还是巨大的。所以，目前二十年内，看不到能导致房地产崩盘真正的原因和动力 ------------------------------------------ 博主回复(2014-8-26 12:07) ：实际上 ，95+马上就要二十岁了，而95每年不过1500万人左右，丈母娘需求是靠不住的。 从钢铁产量和住房建设面积上衡量，我国已经大约提前20年基本实现了现代化。房地产崩盘不是指大规模抛售现房，实际上可供出售的现房并不多，而是指住房新开工面积的急剧下降，连带重工业和国民经济陷入收缩。

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房地产景气崩溃造成的风险仍然是有限的

热度 2 jiangming800403 2014-8-26 08:27

截止2013年末，全部设房贷款不过15万亿元，占金融机构存款中的比例远小于多数西方发达国家，而且大部分是抵押贷款，因此，即使房地产景气崩溃，所带来金融风险的敞口也是有限的。房地产危机的实质是房地产景气一旦泡沫，势必会连带建筑业，钢铁、冶金、建材、重型机械等重工业，乃至交通运输业陷入萧条，甚至巴西、澳大利亚以及沙特都会因此颤抖。

个人分类: 经济时评|2280 次阅读|4 个评论

[转载]敦煌楼市崩盘后，唐朝政府是怎么做的?

limingyang 2014-8-17 18:29

唐朝的房价：敦煌楼市崩盘后 唐朝政府是怎么做的 作者：李开周 来源： http://house.ifeng.com/news/society/detail_2014_08/16/38251873_0.shtml 唐宣宗大中十年（856年），敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自家的房子，换算到今天的价格，是每平方米1555元。过了41年，敦煌居民张义全卖房，每平米已经降到了33元，敦煌楼市崩盘后，唐朝政府是怎么做的？ 唐宣宗大中十年（856年），敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自家的房子。按照惯例，他跟买方签了一份房屋转让合同，合同上写道： “慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕五升，准地皮尺数。算著舍椟物二十九硕五斗陆升九合五圭干湿谷米。其舍及地当日交相分付讫。” 什么意思呢？就是说沈都和这套房子按面积计价，每尺价值小麦两硕五升。另外房子里所有家具陈设也随房子一块儿出让，价值小麦二十九硕五斗六升有余。 合同上写的“一尺”是指一平方尺，唐朝一尺有0.3米，一平方尺就是0.09平方米。“硕”是容量单位，跟“石”通用。唐朝一石有59.4公升，一斗是十分之一石，一升是百分之一石。按每公升小麦重1.5斤计算，唐朝一石小麦重90斤，一斗小麦重9斤，一升小麦重0.9斤。所以“两硕五升”小麦重约180斤，按今天麦价8毛一斤去买，至少需要140元。 前面说过，“一尺”是0.09平方米，“每尺两硕五升”，说明每0.09平方米能卖140元，也就是每平方米能卖1555元。放在一千多年以前的敦煌，这房价是很高的。 不过历史不喜欢孤证，单凭这一宗交易，并不能说明敦煌的房价普遍高企，所以我还要再举个例子。 唐僖宗乾符二年（875年），同样住在慈惠乡的另一位敦煌居民陈都知卖掉了自家的宅基，换来小麦“八百五硕五斗”，即805.5石。按每石价值140元计算，陈都知家的宅基卖了人民币112770元。那块宅基有多大呢？东西宽三丈九尺，南北长五丈七尺。唐朝三丈九尺折合今天11.8米，五丈七尺折合今天17.2米，假定陈家宅基的形状比较规则，那么其面积就有203平方米。拿宅基总价除以宅基面积，可以得出这块宅基的单价：每平方米556元。考古报告显示，唐代敦煌民宅全是单层，容积率很低，所以当地价高达五六百元一平米的时候，房价在千元以上是完全合乎逻辑的。 我手头还有一批唐代敦煌的雇佣文书，那些文书上显示，在公元九世纪后期，不管是帮人牧马放羊，还是给人运送货物，甚至包括替人当兵在内，敦煌平民每月的收入一般都不会超过两石小麦。换言之，工薪阶层的月薪大多在300元以下。像这样的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能挣够两三个平米，倘若想买一套像模像样的房子，恐怕得忙活几十年。我不知道千年以前的敦煌是否也有大量需要买房居住的朋友，如果有的话，我猜他们肯定会郁闷，会彷徨，会冲房价畸高的房地产市场发泄出汹涌澎湃的怨恨和失望，就像我们今天的购房者曾经做过的那样。 值得庆幸的是，这样的状态并没维持多久，敦煌房价在每平米1555元这个万恶的制高点上盘旋了一会儿，很快就急转直下，像一架失事飞机那样栽着跟斗俯冲下去。套一句比较 现代 的说法，敦煌楼市崩盘了。 唐昭宗乾宁四年（897年），敦煌居民张义全卖房，“东西一丈三尺五寸，南北二丈二尺五寸”，只卖了小麦“五十硕”。一计算，建筑面积28平米，售价7000元，每平米才卖250元。唐昭宗天复二年（902年），敦煌居民曹大行跟人换房，“东西三丈五尺，南北一丈二尺”的房子，仅估价“斛斗九石”。换言之，38平米的房子，只能卖1260元，已经降到了33元一平米。 关于敦煌房价，目前能找到的文献非常之少，暂时还弄不清刚开始房价为什么高企，后来又为什么暴跌。另外鉴于中原和江南地区出土的唐代经济文献更加稀少，我也不敢确定在敦煌之外的其他区域是不是同时出现了房价暴跌的现象。 不过我能确定一点：在敦煌房价暴跌之后，大唐朝廷和敦煌政府都没有出手救市。因为我查了《新唐书》，查了《旧唐书》，还查了记载唐朝史事更为翔实的类书《册府元龟》，也查了唐代官修的会典《唐六典》，最后又查了中科院历史所辑录、中华书局出版的敦煌石室藏书释文汇编《敦煌资料》，从中既没有发现唐朝中央政府曾经降低 房贷 利率和 首付 的记录，也没有找到敦煌地方政府曾经为购房者提供补贴的迹象。当然，唐朝没有银行，也没有房贷，那时候的中央政府压根儿不可能通过降低利率和首付来救市。 据我分析，唐朝政府之所以不救市，倒未必是因为它更能替广大购房者着想，才容许房价不断下滑的，而极有可能是因为以下几个原因： 第一，当时没有专门的开发商，所谓房地产交易只是在业主之间进行的 二手房 买卖，而业主们作为一盘散沙，是没有能力游说政府做出救市决策的。 第二，当时房地产行业在整个国民经济领域所占的比重非常小，无论这个行业是否兴旺，都不会导致GDP下滑。 第三，当时的财政收入主要来自于田赋和人头税，政府从来没有想过卖地生财，房价暴涨也好，暴跌也罢，只能影响影响地价，而影响不到政府的利益。 我把唐朝政府不救市的原因归纳为这么三条，似乎太啰嗦，其实还可以说得更简单一些，那就是救市并不能给唐朝政府带来好处。如果救市既能刺激经济增长，又能增加财政收入的话，我相信唐朝政府会做出完全不同的决策。 附注： 1.沈都和卖房文书见于《敦煌资料》第一辑第298页； 2.陈都知卖房文书见于张传玺《中国历代契约会编考释》； 3.张义全卖房文书见于《敦煌宝藏》第32册第980页； 4.曹大行换房文书见于《敦煌宝藏》第32册第99页。

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取消限购，为时尚早

duzhanchi 2014-6-28 17:37

2010 年4月，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台， 祭出限购政策。时隔一年， 2011 年4月，呼和浩特市区实行住房限购措施。 三年后，呼和浩特市人民政府办公厅，于6月13日下达（呼政办发 10号）：《关于切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》（下简称为《实施意见》），27日正式公布于众。 据悉，下发此文的主要原因是， 目前呼和浩特市可售库存住宅已高达12万套，而平均月成交量仅1000套，这意味着即使不再盖楼也需12年才能 售罄，确实惊人。 似此，政府和房地产商怎能不着急呢?故此，取消限购亦在情理之中。 问题在于，在《实施意见》）中， 放开住房限购的理由是，为 “抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展”， “ 充分发挥市场对资源配置的决定性作用”。但是，这些理由难以成立。因为： （1）放开限购之后，在目前情况下， 民间投资渠道不畅，通货膨胀压力较大， 有钱者必然购买多套住房。这不仅不能 抑制投机投资性需求，反而会促进这种需求的发展。 （2）促进房地产健康发展，首先要建立一个 完全的竞争市场。 但当下我国楼市并不健康， 土地是国家垄断的资源，根本谈不上竞争。房价为什么奇高？主要原因是地价奇高；地价为什么奇高？主要是因为垄断。且在垄断条件下又采取竞价，如此这般，地价节节攀登势在必然。地方政府为什么不把地价定得低一些呢？因为政府缺钱。为什么缺钱？因为当地既缺少 实体经济，亦未推行房产税和资源税，况且机构臃肿，开支庞大，所需之钱从何而来？只有 卖地赚钱，最为便当。在这种条件下放开限购，怎会 促进房地产市场持续健康发展？ （3）由市场配置资源是有前提的，比如：健康的市场，健全的市场机制等。在当下，这个前提尚不具备，在遏制投机投资方面又缺少税制等手段。这样，市场对资源配置的决定性作用又如何能够充分发挥? 公众不仅希望地方政府早日走出土地财政的困境，而且希望房价尽快合理回归。如何实现这一目标？ 最为重要的是，积极推进个人住房信息系统建设，为房地产市场调控做好技术支撑，建立 房地产调控长效机制 。切不可轻言取消限购，否则，无处可投的闲散资金一旦涌向楼市，来之不易的调控成果将毁于一旦。

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我们城市的风险——以点带面的粗浅看法（二）

active007 2014-6-20 12:00

4、住房 住房是关系我们日常每时每刻生活的重要保障。其风险最应该为人们关注，但在囤积房子和投机房产的浮躁氛围下也往往被人们忽视。 第一，投机（被误称为投资）房地产的风险。 目前，有钱人广泛议论的焦点就是投资了多少套房子，价格又长了多少。呵呵，严重的误解和无知。投资的本质是获得了最终产品和服务的产生，你们那些低价买进准备高价卖出的活动仅仅是小儿科级别的投机活动。它根本不产生最终产品和服务。为什么是小儿科级别的呢？注意两个字：准备。这与股市高手或者量化投资者或者对冲基金管理者常说的一句话相背离：你手中的股票价格上涨多少并不意味着你的财富增长，也不意味着你的管理业绩增强，而只有交易后的结果才能证明你的财富。 不要看媒体报道，二手房的价格又涨了多少，价格如何如何的居高不下，交易量多少多少等等，那都不准确，应该看交易收益和交易过程，这才是想要通过投机来致富和把投机当作事业的职业人的专业想法。投机不是贬义词，如果没有投机活动，我们的风险就没有人来分散和承担了。 因此，你手中的房子有多少，你手里的房子价格又涨了多少，都不能说明你的资产给你创造价值了。因为很简单的一点：你还没卖出去。财务上有一句话：现金为王。你如果每天都要偿还利息，每天你的房子的寿命都在缩短，折旧在提高，价格在波动，这些就构成了你的房产的风险。另外，交易成功的可能性和交易成本也是重要的风险来源。 在目前的形势下，这些投机者手中房产的风险在释放，你可以算一下你承担的风险成本有多少？不会算？你还是小儿科，承担了成本，每天的广义现金流都是净流出，你还出来炫耀？呵呵了。 一个小故事：公交车上经常有人谈论，我公司的资产多少多少亿，我呵呵了，它顶个屁，因为我知道在考虑风险的条件下，现金为王。 关于住房风险配以，西南财经大学的调研报告证明： 第二，住房风险。 我们住房的风险集中体现在设计寿命和实际寿命严重脱节，差距过大。最近的新闻报道不断出现风险释放的信号，居住了二十、三十年的房子突然坍塌的事件开始增多。另外，抗震指数、逃生自救指数等根本我们都没听说过。 我觉得抗震指数下降速度不大，但也不容忽视。虽然现在已经从砖瓦结构变为水泥通体浇灌，但我们的水泥是混凝土，里面掺杂着渣子。不说这些，就是水泥对于地震的适应程度就成问题，没有人关注过，只有资深的工程师才明白。水泥强度过大容易断裂，过小容易碎裂。 住房的逃生通道和逃生设计问题。我们的住房一般都是小高层，其实这些在国外都叫作“公寓”，是没有钱得人来住的。原因就是它是集体居住的，因而设计上不可能考虑到风险来临时每个人的安全问题。有多少住房的楼顶具有高强度刚劲支架，以便搭载消防逃生升降机的？有多少住房的所有窗户都安装了无逃生出口的塑钢防盗网的？你住在里面是防了小偷，但是也防住了你和你的家人的逃生。 另外，还有楼道也就是单元楼梯的宽度，台阶的宽度有没有考虑过老年人和孩子的适宜形状、宽度等？这些都是我们不关注的小细节，但就是这些小细节的忽视才是风险的来源。 住房的风险还有很多很多，比如住房附近的交通网络能否防范重大集体活动造成的拥堵风险等，比如住房周围的粉尘密度、高压辐射强度、地下管网设计（比如天然气管道是否距离较远，排水管道是否充足和合理等等），比如我们的住房的地基深度、地基的土壤岩石强度等等。特别是地基环境风险最近也开始大规模释放，据新闻不断报道，居民楼下陷事件、公路下陷事件等等层出不穷。

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新概念：经济区域性塌陷

热度 1 duke01361 2014-6-13 17:12

这个概念实际上就是“地域性经济危机”的变体。 中国很大，各地区产业组成差别也很大，经济危机爆发总会是有起因，不可能枯嗏一声就房倒屋塌。所以中国经济危机爆发的特征只能是始于地域或行业。比如 ，山西煤炭 ，河北钢材温浙的小商品，北京的房地产等。尽管这种经济危机由地域或行业性危机引发，但接下来的多米诺骨牌效应势必使地域性或行业性经济危机扩散开来。引爆中国经济的全面性危机。所以最初我还以为“经济区域性塌陷”是一个较新的表述，其实还是老一套。中国经济绝不能独善其身，出现危机也不值得惊讶。

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[转载]村干部的能量

wya 2014-6-5 09:31

http://wei.sohu.com/20140605/n400439957.shtml?pvid=tc_newsa=b=%E8%B5%B7%E5%BA%95%E9%82%AA%E6%95%99%E6%9D%80%E6%89%8B%22%E5%85%89%E5%A4%B4%E7%94%B7%22%EF%BC%9A15%E5%B9%B4%E5%89%8D%E8%A2%AB%E6%BC%82%E4%BA%AE%E5%A5%B3%E5%AD%A9%E5%B8%A6%E6%AD%A7%E9%80%94 他的父母早亡，家里只剩下个哥哥张冬至和三个姊妹。 　　而在村民的描绘中，张立冬的发家，始于1988年。那一年， 哥哥张冬至当上了东关村的村委会书记 。许多年后，张立冬的侄子张占军还曾长期担任东关村村长，现在从事房地产开发。 　　1985年从山东退伍的张立冬做过玻璃拔丝，也做过废品生意。1990年代，无极人开始了医药批发生意。 作为村委书记的哥哥张冬至，主导建起了无极县的东关医药市场。 　　这个医药市场成为东关村最早开发的土地之一。东关村村民严正（化名）透露，当时的征地过程并不透明，“补偿是多少，不知道。钱到哪儿去了，也不清楚。” 　　按照严正的说法，张立冬靠卖药赚了一些钱，但所获不多，“也就几十万”。1992年，张立冬在无极县医药市场旁盖起了三层小楼，十几年后将其卖出。 　　东关医药市场未能红火太久。1993年，全国人大常委会发文，称无极当地有数百户无许可证从事医药批发经营。河北省此后对此进行整治，并上报国务院办公厅， 1999年该市场因售卖假药被取缔 。 　　 按照严正的说法，张立冬的真正发家本是靠倒卖土地。那是在他的哥哥张冬至从东关村村委会书记到无极镇党委副书记期间。当地机电厂、地毯厂、建筑五金厂等集体企业先后倒闭后，张立冬用低价拿下土地，囤积多年后，或出售，或开发盖楼。 　　“ 他们个人有钱，老百姓没钱。”按照严正的说法，对于张家出卖村中土地的事，人们敢怒不敢言。 　　因为哥哥的原因，张立冬在村里令人望而生畏，“不管是村里人，还是黑道，都不敢惹他”。村民严正透露，东关医院市场倒闭后，张立冬仍把医药市场里的闲置柜台对外揽租。后来市场很快关门，张立冬没退钱，商户也不敢上告。 　　多名东关村村民对记者表示：那时候，曾有几个东北人跟着张立冬“混”。甚至在十六七年前，张立冬曾因牵扯一起命案而被关了几个月。 　　不过，张立冬最终还是跟哥哥张冬至决裂了。按照严正的说法，合伙经营力夫峰棉油厂时，两兄弟出现了经济纠纷 ：“张冬至用铁棍子打张立冬 ，张立冬抱着头，躲到棉花包里去。”——“这事村里人都知道。” 　　2010年，张冬至因骨癌去世，作为弟弟的张立冬却并未出现在哥哥的葬礼上。实际上，自从一年前张立冬举家迁往妻子的老家山东，村民就很少再见到这个男人。 　　那时候，他已经皈依“全能神”。 ....... 　　无极县的基督徒村民吴英（化名），就曾经陷入邪教的魔爪。在坠入邪教的时光，她曾亲眼目睹一个基督徒， 因为不肯改信邪教，被全能教徒剥光衣服、残酷殴打。 　　那时候，她自己也差点遭遇同样的麻烦。脱离全能教后，“上线”给她打来电话：“无极的，还信神不？”后来“上线”甚至翻墙进屋，在她家到处搜那本《全能神》。 　　吴英告诉记者：1999年，深陷全能神教的她， 每次都要掏出100元的奉献；而有的村民甚至捐出了全家的所有现金。 　　在她看来，“东方闪电教”青睐于发展富有的信徒——而富有的张立冬刚好符合这一标准。 “我信别的去了” 　　在基督徒们的记忆里，张立冬的妻子陈秀娟（音）“信福音”，而张立冬本人也曾去过当地的正统基督教会。 　　无极县西关的基督徒张诚（化名）回忆，2006年到2007年间，自己在教会见过张立冬几次：那时的张立冬并未正式入教，但有时会来。 　　他和教友一起唱赞美诗，听义工讲道。 一次募捐，张立冬也捐了钱 。“他不爱说话，听完就走了。” 小结：凡是有组织、有强制、有暴力、有收钱的群体都要远离！！！

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140523 未来十年中国房地产分析及前景

shixiaoxin10 2014-5-23 11:33

未来十年中国房地产分析及前景 今天讲可持续发展系统，用系统综合、分点看、本质看、地理学的预测实质讲房地产的趋势，算是一种学以致用吧。 房地产的功能：三方势力的利益交织 个人：住、保值、增值 国家、地方：拉动经济发展、地方财政做贡献、土地财政 银行：获取收益 影响因素： 一、 三观问题：宏观、中观、微观、利益不同，先前利益相同，现在利益分化了 二、 人口、资源、环境、经济、社会，社会文化：丈母娘翻江倒海，国家推波助澜 正面影响房价 三、 城市化浪潮，还会持续很多年，但不会很快，因为需要产业支撑。正面影响因素 四、 保值，通货膨胀是永久的话题，人们希望保值，物品，比如黄金、比黄金更高级的是房地产，中国自古也有此传统。思想的转变过程，中国老太与美国老太的故事 五、 增值。由于可以按揭，就可以使用按揭进行炒作自然是人气旺盛，越炒越高。正面，不过现在炒作退潮 六、 供求关系。原来供小于求；正面；现在，供过于求。 1 、贪官房屋，现在全国统一登记，无所遁形； 2 、银行实名制； 3 、炒作降温 小孩的多少：老龄化当前 15% ，按平均年龄 60 岁算， 20 年后出现大量空置，这是决定性因素，会严重供大于求，不过时间已经是 2034 年了。 七、 资源：就像石油是稀缺性资源一样，土地是稀缺资源，石油由于美国的页岩气开采，暂时价格下降，但有限性是必然的，还会上涨。土地更甚，不可替代，有限，如果经历粮食危机，立马房地产土地会立马变成极其稀缺资源，据此，总趋势一定是上涨的，房地产的总趋势亦是一定会上涨的，除非没有有限性、通膨和严重供过于求。 正面影响因素。 八、 政策。连接国家的经济发展、区域的 GDP ，不会轻易严重打压，但已经不得不打压了，泡沫实在太大，至少是不支持不反对的中间路线，如果回光返照更危险。 九、 危害：产业房地产化，产业单一，必须升级产业，虚假繁荣；压缩其他产业发展资本空间；人们不实在实业，炒作泡沫； 十、 银行的担心已经显现，战略收缩 十一、 当前成交量萎缩，敲响警钟，下跌信号。 十二、 股市房地产企业早有预兆，如万科。股市房地产图形估计就是以后的房地产价格图形。 十三、 国家批地停止，土地财政终结，负面因素；支持因素：国家经济，地方财政；银行利息、按揭 十四、 增长图 总体长期增长：支撑，通膨、城市化、资源有限性、稀缺性， 2024 年，提前 2034 十年开始下跌，因为出货要有一个提前量；跳水 2014-15 ，筑底 2016-2020 ，最可能底部 2018 。跟中国股市 2007 以后的走势类似。 对策： 国家，投资用于新兴产业发展、科技和创新发展，有效摆脱房地产的影响 企业，迅速转型、转地（中小城市），微利经营，但为时已晚，会有一个浪里淘沙的过程 个人：先干事业赚钱，等待时机，应该会有好的收益，这是给 90 后的一份大礼 转型还可发展战备经济（地产），休闲地产等。 房地产衰落倒逼新的增长方式、模式，促进其他消费产业，游艇、飞机等 版权所有，请勿转载。

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《从沸腾到癫狂:泡沫背后的中国房地产真相》读书笔记

热度 16 zywsict 2014-5-21 20:29

《从沸腾到癫狂 : 泡沫背后的中国房地产真相》 作者袁一泓。袁一泓，笔名李一戈，财经观察家，房地产独立评论家，资深媒体人士，知名财经专栏作家，从事产业、财经和房地产报道逾 16 年，曾为《中国房地产报》副主编，现为《 21 世纪经济报道》地产新闻总监。坚信 “只有将这一代的年轻人，从沉重的房价奴役下解放出来，还给他们自由而非枯滞的心灵，还给他们创新而非等待的向往。解放年轻人，就是解放一个民族，就是解放一个时代”。 1. 道德是历史的，所以需要历史来沉淀。 2. 住房数量俨然重新定位了人们的社会经纬。 3. 贫富差距下的高收入和灰色收入，是推动房价上涨的主要力量 4. 房价暴涨，膨胀了资产者的财富，反过来又扩大了贫富之间差距的鸿沟，并凸显了另一部分人的“相对贫困”，他们想做房奴而不得。 5. 曾经自称为人民的公仆，其实是权力的奴仆。而权力，在这个时代已经越来越沦为物质和金钱的装饰品，所以，权力的奴仆也就成了物质和金钱的奴仆。 6. “用奶粉灭掉 00 后，用考试灭掉 90 后，用房价灭掉 80 后，用失业灭掉 70 后，用城管灭掉 60 后，用下岗灭掉 50 后，用拆迁灭掉 40 后，用医改灭掉 30 后。”并且说：“我已被房价消灭，你就等着城管大爷吧。” 7. 而毫不客气地说，速富心态的始作俑者，正是那暴涨的房价。当年轻人发现，依靠正常的劳动收入可能漫长到几乎永远无法企及一套住房时，就只能寄希望于一夜暴富。 8. 必须将这一代年轻人从沉重的房价奴役下解放出来，还给他们自由而非枯滞的心灵，还给他们创新而非等待的向往。解放年轻人，就是解放一个民族，就是解放一个时代。 9. ‘ 灰色收入’的主要来源包括：围绕权力产生的腐败和寻租行为；公共资金、公共资源由于管理不严、不当造成的流失和不合理配置；土地收益分配不当；垄断性行业及其从业人员的超常收入。” 10. 房价的连续上涨，反过来继续迅速放大房产持有者，尤其是高收入者的财富，将贫富之间的裂口撕得更大更触目惊心。 11. 出了校门就买房，没有房是谈不上尊严的，这似乎是生活方式后面的价值观。 12. 而所有人的被奴役，都与一个阶层及其提供的产品分不开，那就是地产商阶层。 13. 土地公开出让，地产商获取土地的渠道更加透明、公开，是地产商从区域走向全国化发展的重要条件。 14. 土地收入既是许多地方城市建设的重要资金来源，也是其偿还地方融资平台所欠债务的重要资金来源。 15. 地 价尤其是地王，往往会直接推动房价大幅上涨，而地价上涨的根本因素是土地招拍挂制度。 16. 外汇储备增加，央行须发行货币对冲。 17. 从社会整体财富的分配来看，货币超发及其带来的资产价格膨胀（泡沫），本质上是少数人对多数人财富的剥夺。 18. 市场上某些群体的收入没有上升，却要为一些商品支付更高的价格 。 19. 真正推动房价上涨的另有他手，那就是上文提到的贫富差距、土地制度和超发货币这三大因素。 20. 强制拆迁，不是为了政绩，就是为了利益。

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第一编 货币循环观察 第七章 “逼宫”—到底是谁在逼谁？

热度 1 王中宇 2014-5-7 08:41

第七章 “逼宫”—到底是谁在逼谁？ 7.1 “逼宫”：难解之谜 媒体广泛报道：由于杭州房价持续猛涨，炒房之风甚嚣尘上，杭州已连续发生多起“逼宫”开盘事件。2009年12月2日傍晚六点左右，杭州九堡某楼盘的现场售楼处前突然有多人自动排队，至晚上8点左右已聚集上百人。该楼盘原定12月5日开盘，昨天尚未领出预售证，但在众多排队者“逼宫”之下，开发商不得不于当晚群发短信给此前登记的意向客户，通知他们前来排队等待放号。 事实上，杭州房价已达历史最高位。据杭州透明售房网11月17日数据，上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区这五城区的商品房住宅预售均价已到达20,317元/平方米（ 《杭州房价已达历史最高位 现在买房怎么降低风险》2009年11月19日 钱江晚报 ）。如此高位的房价，卖得如同当年抢购大白菜。如此强大的购买力，何愁内需不旺？ 然而，查一下《中国统计年鉴2010》可发现：在2009年，杭州在岗职工平均工资43946.59元/年。为买一间70平方米的住房，这位“平均水平的杭州职工”即使不吃不喝，也需要32.36年。不吃不喝是不可能的，由年鉴数据可算出2009年杭州的人均“社会商品零售总额”为26426.50512元/年，为收入的60.13%。如果扣除这一部分，他买房需要积攒81.17年，而一个人的工作年限不过30-40年。 国家统计局总经济师姚景源给出了另一个解释：双方父母和祖父母为独生子女购买婚房的“第三方埋单”现象，扭曲了房屋的市场价格（ 《父母为子女买房扭曲中国房价》2009年10月19日第一财经日报 ）。 看来，姚景源认为房屋购买力中应加入4-8个人的储蓄。作为国家统计局的总经济师，他当然应知道，2009年杭州居民人均储蓄不过38,354元/人。第二编第二章2.3节将通过分析统计数据指出：居民储蓄中相当大一部分不来自居民的货币收支盈余，这部分存款高度集中于富有群体，市民的多数远达不到平均值。即便按均值计算，8个“平均水平”的老人，其全部储蓄可买24.71平方米的房子，如果只有4个老人，就只能买12.36平方米。而且，如果他们这样做，老人们的余年中将无分文积蓄可恃。国家统计局的总经济师竟给出如此荒诞的解释，无怪乎公众对官、学两界达人们的信任降到了冰点。 显然，杭州居民的平均支付能力不足以解释火爆到“逼宫”的房屋购买力。 7.2 “房奴” ：门槛何在？ 作为房地产的外行，笔者的疑惑显然会贻笑大方。事实上，这些房子根本就不是给“平均水平”盖的。北京华远集团董事长任志强多次强调过这个观点。2009年12月，他再次表示只有高收入者才有资格购买商品房，而中低收入群体的居住问题应靠经济适用房或者廉租房来解决。（ 《任志强：只有高收入者才配购买商品房》新华网12月6日 ） 杭州的“逼宫”显示了那里高收入者强大的购买力。媒体总在强调“房奴”的悲情，事实上这个社会的大多数人，想当“房奴”都没有资格。那什么人有资格当“房奴”？ 假定一个人一生的工资收入中，有1/3用于买房，1/3用于日常消费，1/3用于应付养老及不时之需（即，这只是一个生活无虞但不可能“以钱生钱”的人）。在杭州买一间70平方米的住宅（均价20,317元/平方米，即钱江晚报2009年11月19日报道的水平），共需142.2万元，这意味着此人一生的货币总收入在426.7万元以上。假设他工作40年，则平均年收入在10.7万元以上，即杭州人均工资的2.92倍以上。 由于事实上工资分布向高层倾斜，其结果是，平均值大于中位数。即平均工资以上的人少于平均工资以下的人，而且两极分化越严重，两者差距越大。超过平均工资2.92倍的人，显然是人口中的极少数。 注意，2009年年收入10.7万元只是当房奴的“门槛”，火爆的“逼宫”提示我们，强大的购买力另有来源。 7.3 “房托”：购买力还是噱头？ 2009 年四月开盘的杭州嘉里·桦枫居，计划开盘房源仅三百一十套，但十日起开始接受预约登记时，成为VIP的客户已经达五百多个。于是完成了二百余组客户的排号后，现场发生混乱。一些排队的购房者称，队伍里不乏有名民工模样的人，“ 穿着打扮都不像是来买房的 ”，也有十多个学生模样的人，“ 即便家长出钱买房，应该也是个别吧。我看这是开发商的一种噱头。 ”有专家质疑“ 雇人排队抢房，制造热销景象 ”。（ 《杭州某楼盘取消开盘遭质疑 房托排队抢房》2009-04-14 中国新闻网 ） 其实在杭州，这并非今年的创新，2005年就发生了耀江·文鼎苑花钱雇民工排队买房的事件，一时间闹得沸沸扬扬。有记者试图调查真相，发现“ 这些排队买房的人都说自己是民工，因为有人出钱雇他们排队，领到的号子可以卖100元到400元。至于老板是谁，没人肯说。 ” 至于对此举的评价更是两极分化，一方面斥之为“无耻”、“好笑”、“可悲”、“卑鄙”；另一方面却认为“ 只要能把人吸引进来，把房子卖出去，你我就不得不佩服。”“只要能卖掉，管人家用什么手段，只要不违法 ”。（ 《真相调查：“文鼎苑”有否雇民工排队买房》2005年10月27日 今日早报 ） 然而，即便存在“房托”，这些民工自己是没有购买力的。无论“房托”们表现得多热闹，也无法将“房奴”门槛外的人群变成购房者，而他们才是人口的多数。房价节节升高的原因，只能到真实的购买力中寻找答案。 7.4 “炒房客”：温州的名片 “房奴”资格线附近的人们，毕竟是为自己居住买房，他们似乎没有动机将房价炒高，但炒房是明显存在的现实。 “ 小板凳、帐篷……似乎就在一夜之间，杭州又出现了彻夜排队买房的火爆场面，这种场面对于蒋伟来说，已经见怪不怪。 来自温州的蒋伟正是楼市‘发烧友’中的一员，这位资深的炒房客在半年前还在犹豫要不要抛出手中的一套杭州房产，但不到半年，他就迅速改变了主意，不仅没有抛出，反而又在杭州的九堡购进了两套商品房。 今年5月17日早晨，位于杭州近郊九堡的某楼盘开盘。当他赶到现场时，楼盘销售处已经挤满了人，甚至有人已经提前一天在排队，由于‘僧多粥少’担心排不上号，他花钱买了一个号。‘200块一个号，火爆的行情也肥了黄牛。’蒋伟表示。” “‘那种场面，让人真无法形容，买房子就像买白菜一样，去晚了还没得挑。’蒋伟说，他那次排队近3个小时才能进入售楼大厅挑选房源，可这个时候，自己中意的房源已经被人挑走了，‘没办法，只能随便挑了一套。’” “蒋伟在温州的一些资金富裕的亲朋好友，行动也和他出奇的一致，在忙着奔跑于全国各地寻找房源无果后，他们还是把目光集中在了杭州——这个他们曾经征战过的浙江的最美丽的城市。蒋伟说，据初步统计，从今年4月份开始，仅他的这个圈子就在杭州买入了10套以上的房产，总金额超过2000万元。 ” （ 《杭州楼市抢楼潮重现北京房价涨到令开发商害怕》 2009年07月31日 第一财经日报 ） “温州炒房团”所到之处，房价飙升。根据杭州本地媒体报道，位于杭州滨江新区的楼盘——蓝色钱江，开盘当日前来买房的几乎全是温州人，售楼小姐形容他们“ 一不看房，二不问面积，三不管户型，只要有房就下单，一买就是一个单元，有的一下子可以买下三十几套 ”，一名远在西班牙的温州人居然一个电话就买下两套价值1000多万元的远郊排屋。（ 同上 ） 2008 年，曾有媒体报道“ 温州约有10万人在全国各地炒楼，而动用民间资金高达1000亿元。 ”（ 《温州炒房客大撤离：奥运前售光各大城市房源》2008-06-20 财富时报 ） 看来真正推高房价的不是房奴，而是炒房客。 7.5 从“万万年”到“一蓬烟” 众所周知，温州人精明、勤奋、肯吃苦。在GDP挂帅的30年中，他们如鱼得水，积累了大量的财富。那进入本世纪后他们为什么选择了炒房？ 温州中小企业促进会会长周德文对CBN记者表示，在温州，以外贸为主的服装行业等轻工产业的产能已经开始出现过剩，有些企业不可能再继续扩大产能，一般不会有大投入，通过多年“起早摸黑”积累起来的实业资本急需寻找一个稳妥的投资渠道。 前述炒房客蒋伟并不讳言，他的圈子中就有来自传统产业的资本。他表示，在温州，“ 丈夫经营实业、妻子炒房 ”并不是传闻，而是随处可见的实实在在的案例，“ 这到后来，就发展成了‘太太炒房团’ ”。（ 《杭州楼市抢楼潮重现北京房价涨到令开发商害怕》 2009年07月31日 第一财经日报 ） “温州模式”的核心就是放手发展私有经济。在“亲商”政府的“保驾护航”下，利润极大化原则畅行无阻，资本积累速度奇高。温州中小企业发展促进会会长周德文认为，温州民间流动资本6500亿--7500亿元，另有1.2万亿元投入到固定资产上。（ 《温州模式走到十字路口》 2009年08月06日 第一财经日报 ） 资本追逐的是利润源。利润极大化使工资性收入相对于财产性收入持续下降，社会购买力相对于产能持续下降，利润源相对于逐利资金必然萎缩。于是高速积累起来的巨额资本就成了渴求利润而不可得的“老虎”。为了维持经济运转，经济管理当局不得不超额发行货币，于是货币的增长速度远超出可交易财富的增长速度，通胀的阴影一直在资本拥有者心中徘徊。 证券分析师高善文的“资产重估”论，就代表了逐利资金拥有者在这个大背景下的视角与思路：货币相对于资产在持续贬值，此时合理的目标不是经济学家们定义的利润（从整体上看，这是不现实的），而是与货币贬值的速度赛跑。为此，“资产”被重新定义为“稀缺性”，所谓投资，就是将手中的货币换为具有“稀缺性”的东西，以规避贬值的风险。（ 高善文《货币过剩与资产重估》2006 年4月7 日 ） 多年来，温州资本靠海外市场弥补内需的不足，使利润极大化原则得以维系。突如其来的全球金融危机敲断了这这一重要支柱，使问题急剧恶化。利润源急速萎缩，使大量的资本处于“蛰伏”状态，逐利资金不赢利就会贬值，资本寻找出路的冲动急速膨胀。 在此背景下，温州炒房团的举动令国人侧目。北京、上海、杭州、重庆、广州、深圳等地都能看到它的实力与手笔：“ 一出手就是一栋楼 ”。 除了炒房，任何被视为具有“稀缺性”的东西，都可能是其目标。山西的煤矿、新疆的棉花，黄金、白银、甚至镍都被温州富豪大炒特炒。 务实的温州人以实业起家，民谚云：“ 种田钱，万万年；手艺钱，数十年；生意钱，眼面前；机会钱，一蓬烟。 ”长期以来温州人靠家庭工业发财，对股市敬而远之，而今成为声名远播的炒家，这种转变传递出什么信息？ 7.6 唯生产力论：不归之路？ 由实业家而来的温州富豪变为炒家，这暗示我们：三十年来促成大量财富“涌流”的生产关系正在走向自己的反面。迫使这种生产关系中的主要受益者，于今也不得不扑向“一蓬烟”的“机会钱”。 长期以来，唯生产力论是理论界、学界事实上的主流思想。学者们总是力图回避生产关系领域的研究。“以经济建设为中心”、“效率优先”、“亲商”、“保驾护航”就是这种思想的政策外化。即使在实践中陷入困境，依然指望靠“技术”和“创新”来解决问题。 邓小平指出：“ 科学技术是第一生产力 ”，可见在他心中，技术依然是生产力层面的因素。“创新”之所以名噪天下，源于熊彼得，他用“创新”来解释利润的合理性，以批驳马克思。统计数据和逻辑告诉我们，利润极大化必然导致一系列的失衡，使经济系统的运行无以为继，这是宏观货币循环层面的问题。而熊彼得的分析根本不涉及宏观的货币循环，又何以指导我们摆脱困境？ 与唯生产力论相应的另一口号是“藏富于民”，它显得非常人性化。然而这“民”指的到底是什么？即便富庶如杭州，“民”的主体连当“房奴”的资格也没有。而那些出手阔绰的富豪们，只占人口的极少数，其“富二代”之嚣张已令世人侧目。用“民”这个笼统的词汇将早已两极分化的人群混为一谈，在学术上是不诚实的，由此不可能提出任何真问题，充其量只能是某种意识形态的说教。 当年香港房市暴跌，意气风发的炒房客们高举“负资产”的标语上街游行，将港府逼到进退维谷的位置上：维持房价吧？如此高入云霄的房价还能怎么上升？不维持吧？房价持续升高是炒房客得以发财乃至生存的前提，如果听任其破产，标榜“以民为本”的港府又岂敢得罪自己的票仓？其实，宋代的辛弃疾就描绘过当年政府的处境与心态：“ 莫射南山虎，直觅富民侯 ”。（ 辛弃疾《水调歌头•落日塞尘起》 ） 炒房炒到“逼宫”的地步，表面上看，是炒家在逼房地产商，其实是生产关系将由“实业家”发迹的富豪逼成“炒家”，在前边等待他们的只是民谚中的“一蓬烟”。“负资产”早晚会爬上媒体头版的通栏标题，那时进退维谷的将是谁？ 务实的杭州政府没工夫琢磨这些不着边儿的事，它信仰“清谈误国，实干兴邦”，忙于寻找学习的榜样。 7.7 “杭州拉高标杆学迪拜” 不要以为这是笔者的杜撰，这是长江日报2008年9月2日头版的标题。从当地报刊连篇累牍的高调报道中可知： “ 去年（2007年），浙江大学一位教授给王国平（杭州市委书记）写信称：‘迪拜这座沙漠之城，崛起速度之快，令人震撼，值得一学。’” “2007年底，王国平书记应阿联酋迪拜市政府、越南国家工商会和马来西亚国家旅游局邀请，率杭州市代表团访问了阿联酋、越南、马来西亚三国。 “回国一段时间内，王国平书记几乎逢会必提迪拜，明确要求尽快组织赴迪拜开展学习培训、经贸洽谈、旅游促销活动。” “王国平认为，……迪拜却创造了‘无中生有’的奇迹，成为了‘沙漠中的绿洲’，杭州就是要学习迪拜，做“无中生有”的文章。” “市领导许勤华、洪航勇、朱金坤、张建庭、许迈永，以及市有关部门、开发区和区、县（市）党政主要负责人，还有杭州的企业家代表，也正各自奔向阿联酋迪拜……。组织如此强大阵容，远赴万里之外的异国他乡开展学习培训活动，这在杭州的历史上还是第一次。面对迪拜这一新标杆，市委、市政府拿出了这样的胆识和勇气。 ”（ 见《杭州拉高标杆学迪拜》长江日报 2008-09-02 头版、《台湾中时集团访问杭州 王国平答台湾记者问》2008-06-16杭州网、《杭州：迪拜，不虚此行》2008-05-20杭州日报 ） 迪拜是靠房地产起家的典型，其实圈内国人中早就有人精通此道。当年的北海就演过“无中生有”的喜剧，几乎全国各地都有资金被吸引到那里炒地皮。可惜流年不利，绚丽的泡沫遇上了宏观调控，留下一堆烂尾楼。如果当时北海的泡沫已经大到“不能破灭”的地步，中央政府只好挽救它。其结果将是局部挟持整体：以整体失衡加剧的代价使局部得以“无中生有”，“率先实现先代化”。而无论当局救市靠的是加税、涨价还是印票子，终归是大众为富豪买单。 可见北海-迪拜之道要旨有三： 其一，讲一个漂亮的故事，要漂亮得足以吸引逐利资金。这不算太难，任何地区、任何时代，总有利令智昏的人，只要将盈利可能性讲得栩栩如生，不愁没人自投罗网； 其二，让先投入者获利，“榜样的力量是无穷的”，这比讲故事更有说服力。投入者自然滚滚而来，用后来者的投入支付先行者的利润，就此车轮滚滚，走上指数增长的坦途； -- 你这不是“庞氏骗局”吗？ “庞氏骗局”？小儿科。好好听着， 最关键的要诀在第三条：要尽早将全局经济体系的安危绑架在手，使“项目”成为“不可破产者”。策划者是高手还是庸才，端在于此。北海炒作，未能绑架全局安危，使当局者决心壮士断腕；而迪拜则能迫使阿布扎比投资局和阿联酋央行出手相救。结果，一个下地狱，一个上天堂。真正的高手其实在华尔街，他们不但绑架了美国，也绑架了全世界，又有谁指责他们玩的是“庞氏骗局”？ 学迪拜的杭州当然学到了其中的精髓，2008年房价出现下行的态势，政府马上出台《关于杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》，其主要措施是：对房地产商“ 增加有效的信贷投入 ”，对购房者减免各项税费，对可能的突发事件建立处理机制，对舆论加强宣传引导。其目标在于“ 营造房地产业发展的良好社会氛围 ”。 此举引发了全国的强烈非议，王国平就此回应： “ 一旦杭州楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应地城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。”“更严重的是，资产缩水、失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定 。” 此外媒体还报道： “ 个人购房贷款余额达1077亿元。一旦杭州楼市大落、房价大跌，这些家庭的资产就会大幅缩水，部分贷款购房的家庭甚至会变为“零资产”、“负资产”，并可能因此引发大量“断供”事件，甚至拖垮银行。 ”（ 《杭州市委书记称房价大跌最终受害者是百姓》2008年10月23日浙江在线 ） 看，杭州的房地产不但绑架了银行，也绑架了政府，甚至绑架了社会。高，实在是高。 7.8 从“率先”到“逼宫” 其实，热衷于房地产的城市何止北海、杭州？全国的大城市那个不是这样？许多人将其归之于地方财政需求，甚至归之于腐败。这年头讲话要有证据，笔者不可能获得相关凭证，对此不能置喙。但笔者注意到，这些地方有一个共同的口号“率先实现现代化”。迪拜在一片沙滩上都能做到，我们何以不行？ “率先实现现代化”的背后，是“非均衡增长”理论。这是理论界、学界的另一个主流思想。它表现为“梯度发展”战略、让“少数人先富起来”的政策、财政“分灶吃饭”和由此而来的各地区间GDP竞争。“率先实现现代化”就是这一竞争中强势者的心声。 笔者分析了2007年的胡润富豪榜上榜者的地域分布（见图1.46），发现上榜者集中的地区，正是在GDP竞赛中领先的地区，是最热心“率先实现现代化”的地区，同时也是房价高企的地区。可见不但国民出现了两极分化，区域也出现了两极分化。然而从全国范围看，这些“率先实现现代化”的富豪聚居区，不过是汪洋大海中的历历孤岛。 图1.46：2007年胡润榜上榜者分布----地市级行政区 社会经济体系是一个动态系统，它在不断运动的同时，必须保持许多关键的平衡，否则就会走向解体。当年批判均衡论的一个最有力的论据是：经济现实中均衡是偶然的，而不均衡是普遍的。这当然是事实，然而由此得出的逻辑结论本应是：必须时刻关注系统对均衡的偏离，建立起维持均衡的稳定机制。 而我们的学界却将“非均衡增长”当作国家的发展战略。其政策取向就是：用行政手段将资源、货币与特许权引向特定的地区，人为地使“一部分人先富起来”。这些先富之人成了老板，而广大地区的国民就只好离乡背井，去给这些“先富”们打工。“先富”地区靠这些异地打工仔的血汗“率先实现现代化”，至于打工仔的未来，则与“先富”们无关——劳力不过是要素，利润极大化原则要求“先富”们以尽可能低的代价获取，以尽可能高的效率利用之。于是有了血汗工厂、有了劳动派遣制度、有了黑窑奴工。至于“先富带后富”，在“先富”们看来，那又不是我喊出的口号，谁喊的你找谁去。“先富”的理论家温柔一些，给了穷光蛋们一个充满希望的称谓--“待富者”，您就耐心地“待”着吧。（ 厉以宁 2008年11月13日 在强国论坛答网民 ） 理论家的温柔有作用吗？就在厉以宁温柔创新的次年，社科院2009年《社会蓝皮书》调查发现：公众在收入差距上的公平感明显下降。任何关注网络舆情的人都能注意到，极端愤怒的言论越来越多。现实中，所谓“群体性事件”愈演愈烈，社会显出明显的分裂态势。 这里我们看到了两个几乎无法沟通的群体，一个是“率先实现现代化”的“先富”们，一个是国家广大地区不得不外出打工的国民。两者没有共同的利益，没有共同的价值标准，没有共同的行为准则，甚至没有共同的语言。 当年最令孙中山痛心的，是国民成了一盘散沙。而今在唯生产力论和非均衡发展理论的指导下，社会价值观从整体观转为个体主义，国民被重新消解为一盘散沙，各层面的矛盾高速集聚。由此观之，到底是谁在逼谁？

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第一编 货币循环观察 第六章 从博弈到搏傻----冷看房地产大辩论

热度 1 王中宇 2014-5-6 07:50

第六章 从博弈到搏傻----冷看房地产大辩论 今天的中国，几乎人人在议论而又谁也说不清楚的莫过于房地产业。在这场争论中，人们看到了这样一些主角：金融系统、建设部、国土资源部、政府综合部门（发改委、统计局等）、地方政府、房地产商、海外投行、学者、以及老百姓。而争论的话题集中在两个方向上：其一，形势如何；其二，谁之过。 6.1 形势之辩 易宪容：泡沫？挟持？ 虽然对房地产业的议论几乎一直不断，但这场将几乎所有人卷入其中的争论似乎是 中国社科院金融研究所 易宪容引爆的。 2004 年，学界评估当时宏观调控的效果，人们认为已 初见成效，甚至有人主张国内的宏观调控该结束了。7月， 易宪容发文称： 房地产业是经济过热的动力源。银行的信贷消费、地方短期内业绩、过热的钢铁、水泥、电解铝、建材、成为瓶颈的能源，电力、运输、水无不与房地产有关。而房地产在这次宏观调控中所受的影响则是微乎其微。 由此， 易宪容对房地产业态势做出了严峻的判断：房地产业把整个风险都归结在国内银行体系上，如果让国内房地产的泡沫任意地吹大，泡沫的破灭不可避免，而最后承担这种泡沫破灭的只能是国内各银行。如果国内房地产崩盘，整个国家经济就可能发生危机，如20世纪90年代的日本。因此： “ 国内的房地产业调控之所以困难，就在于国内房地产业挟持着中国大陆经济、挟持着各地方经济。”“如果这些房地产问题处理不好，可能成为今后整个中国大陆社会政治动荡的根源。 ”( 易宪容《谨防房地产业要挟中国经济》《时代金融》2004年09期 ) 此论一出，各方哗然，反映各异。 金融管理当局： “黑名单” 事实上，金融界早就对房地产业的态势忐忑不安。本轮房地产浪潮本来就是银行推动的。从1997年到2002年，个人住房贷款余额年均增长113%。然而，到2003年，央行觉得态势不妙，6月货币政策司出台了著名的121号文件，要求房地产开发商的自有资金不得低于项目总投资的30%，同时还收紧了对建筑施工企业、消费者的信贷。但两个月之后，央行又发布了18号文，表示“ 对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度 ”，首鼠两端的心态暴露无遗。 从2004年到2005年，金融管理当局通过《货币政策执行报告》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《我国近期房地产贷款风险分析报告》等文件措辞严厉地警告房地产过热的风险。并通过加息、控制借款人住房贷款的月房产支出与收入之比、公布房贷失信者“黑名单”、严格审查房地产开发商资信条件、控制授信比例、上调商业银行对个人住房贷款的优惠利率和个人房贷首付款比例等措施，试图控制房地产泡沫风险。 房地产业： “胡说八道！” 我国房地产业的归口管理部门是建设部。2004年10月18日，中国经营报发表了建设部政策研究中心的报告《泡沫之说不成立，中国房地产金融危机尚无迹象》。 报告根据20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，和因城市房屋拆迁产生的大量被动需求，判定超过6亿平方米的住宅需求“ 是客观存在的，是现在就买得起、或者在住房信贷的帮助下买得起的 ”(新增5.4亿、拆迁1.4亿平方米)。至于空置面积，“ 2004 年8月底，商品房空置面积0.97亿平方米，同比减少0.8%，比去年底减少3%。这说明当前的房地产空置问题并未恶化 ”，同时，“ 一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种‘库存’，从而发挥平抑房价的作用 ”。据此，否认了“泡沫说”。 对高涨的房价，报告认为：“ 房价中长期趋势总是看涨 ”，并将其归因为：地价上涨、高档商品房供应增加和住房需求旺盛。并进一步认为：“ 房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。”“社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。 ” 至于金融风险，报告认为“ 房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。 ”，但这“ 并不意味着房地产业已经‘挟持’国家金融和经济 ”，因为“ 房地产金融仍是银行的优质业务 ”，相反，1997年亚洲金融风暴的经验表明，不是房地产泡沫导致金融风暴，而是金融风暴导致房地产“泡沫”破灭。 中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认同这个观点，他认为，不要夸大房地产信贷与金融安全的关系，确保金融安全的主要作用点应在金融系统本身，“ 金融系统有病，房地产吃药，是吃不出金融安全的 ”。 至于房地产商，被戏称为“房地产总理”的任志强直截了当地称“房地产泡沫”论为“胡说八道。”（ 《房地产泡沫破裂论突起》2004年10月20日北京晨报 ） 这里我们看到金融管理当局与房地产业的两个基本对立观点： 其一、房地产业是否存在泡沫和值得警惕的风险？ 其二、风险在那里，谁是多米诺骨牌的第一块？ 外国投资银行： “外部人的游戏” 时任摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，主要是从经济全球化、金融全球化等角度来看问题。在他看来，美元弱势引起的热钱涌入，使中国融资成本降低，房地产开发商的融资成本比正常的要低2-3个百分点。正是海外来的热钱促成了投机，“ 从某种意义上说，在上海房地产市场上，本地人已经被迅速地边缘化了。上海的房地产市场是一个外部人的游戏。 ”而一旦国际金融环境变化，热钱流出，后果不堪设想。他发出了刺耳的预言：房地产泡沫破灭的时间仅仅是几个月，而不是一年 ( 谢国忠上海地产：外部人的游戏何时终结 财经 2005年第5期 )。 蹊跷的是，谢国忠所供职的摩根士丹利投资银行,其名下的房地产基金MSREF自2003年起就活跃在国内房地产行业，有媒体一一列举它的投资行为及投入的金额，据此质疑他发言的动机。厉以宁索性直指：国外经济学家宣扬中国房地产价格充满泡沫或市场即将崩溃是别有用心，其中潜藏着巨大的阴谋。宣扬中国房地产泡沫即将破裂是为了在国外企业和资本进入中国之前先打压中国市场。( 见厉以宁：国外宣扬中国地产市场将崩溃潜藏阴谋 中国企业报 2004年12月01日 ) 然而，谢国忠1997年对香港房地产的预言、对印尼经济崩溃的预言、对中国将发生通缩的预言均被证实，使人们无法对他的话置之不理。 他的分析思路与预言亚洲经济危机的克鲁格曼相通。在克鲁格曼看来，“ 亚洲的问题是，经济过热的同时，公私界限不清引起了严重的道德危害。因此，人们实际上在利用暗中的政府担保进行赌博 。”而谢国忠直指：“ 我懂得印尼经济里最大的问题是腐败， ”谢国忠说，印尼的财富是虚的，里面其实都被掏空了。等到外国人不愿意把钱放进去的时候，空架子就会倒下。 二十多年切身的体验，使人们对谢国忠们的分析极易共鸣，而指斥谢国忠们“别有用心”的厉以宁，却在韩德强的《从“厉股份”到“厉暴富”》中被描绘为“ 暴富阶层的代言人 ”。 外国投资银行成为中国房地产业辩论的主角之一，这本身就有点滑稽，评估他们的观点与动机，更令人感到五味杂陈。 发改委： “产能过剩” 作为国务院综合部门的发改委，显得出言谨慎，他们首先关心的是“产能过剩”。在国家发改委主任马凯点名的11个产能过剩行业中，钢铁、电解铝、铁合金、水泥、电力，都以房地产业为重要用户，如果压缩房地产业，这些部门的产能过剩将雪上加霜。 于是国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣表示，中国整个房地产热是一种虚热，实际上房地产业还冷得很，那些热得冒气的地方是豪宅，从转移农民工进城、从长远的城镇化角度来看，空间还很大。对此潘石屹回答：“ 作为房地产发展商，我们只建设市场上能够卖出去的房子。 ”（ 2004年8月13日周五下午，SOHO中国总裁潘石屹在SOHO中国网站与广大网友聊天实录http://cache.baiducontent.com/c?m=9f65cb4a8c8507ed4fece763104c8a21580397634b838d4438958448e435075c1b31a6fa3a211b01d1d27c1103ac5e5c9cf2356f320421b29ddf883d87fdcd763bcd7a742613913015c468dfdc4755d651e34d9adb0ee6cae74493b9a4d8c85422dd25006df4f59c2b7703b91ce71541f4d69c5f652b07bb9d2715f84e0123885340a1338af7331e10f1f3ca2f4cd45cd776619cb834c02963be04d56e0c2435b73dc61f272627914e308e412a05e2fc2be33d093034b738a4c9b7a198429bade126eff0dcae5f821195d29cfb663271458926a9aacda54c6f5273addddf66d343baed9acb5b991fc0602cad5c06381ace7ce0849827f3752ef0f0698e3e532c3f79d8a4758f62006826d9380fb06fd705b499063fcb9c989fe91452aee9d27300p=c978c015d9c043af1aa8c7710f5783newp=c070d416d9c102ec08e2977c0d42bb231615d70e3fdcd51e3c97user=baidufm=scquery=%C5%CB%CA%AF%D2%D9+%D7%F7%CE%AA%B7%BF%B5%D8%B2%FA%B7%A2%D5%B9%C9%CC%2C%CE%D2%C3%C7%D6%BB%BD%A8%C9%E8%CA%D0%B3%A1%C9%CF%C4%DC%B9%BB%C2%F4%B3%F6%C8%A5%B5%C4%B7%BF%D7%D3%A1%A3qid=p1=1 ）言下之意，农民工哪有钱买房？ 国家发改委宏观经济研究院陈洪波于2006年4月中旬发布研究报告称：我国的房地产金融风险并不高，但社会上却对此有着较大的误解，而这种误解也影响着房地产金融政策。 媒体在报道此事时，指出“ 房地产业内许多人都知道，陈洪波就是房地产REICO报告的编写成员。早在去年11月发布的2005年REICO报告就称房地产信贷风险小。因为该报告受房地产商资助，其独立性受到了媒体的质疑。 ” 当国务院综合部门的观点的现实性、客观性都受到质疑时，社会公众又如何获得独立、客观的判断？ 6.2 变脸 在上海市有关部门的委托下，上海市社科院房地产研究中心和上海财经大学对房市进行联合调查后，得出结论：房地产销售金额的下降，导致房地产业增加值减少30亿元左右；并导致2005年财政收入的下降额，相当于2004年地方财政收入的6.5%以上。而且，综合房地产的波及效应，2005年房地产市场下滑使上海经济总量大约减少65个亿，影响GDP增幅减少1个百分点左右。这里尚没包括土地出让金的损失。 这难免让人联想起易宪容的“挟持”论。 事实上，进入2006年以来，金融管理当局对房地产的态度发生了微妙的变化，央行上海分行的报告没有再提房地产信贷风险，而是对房地产交易量保持低水平运行的情况进行预警。北京金融运行报告则表示，“ 作为北京市经济的支柱产业，房地产开发投资下降幅度过大，值得关注。 ” 业界将其视为房地产信贷要放松的信号。有媒体称，农行从去年底就启动房地产信贷的扩展步伐。2006-4中旬，21世纪经济报道以《银行变脸 巨资输血地产 温州炒房团重返上海滩》为标题，告诉人们：截止2005年底，上海市房地产开发贷款余额1400.18亿元，比年初增加387.58亿元，同比多增85.09亿元，余额同比增长38.04%。中资金融机构，一季度有86%的增量贷款投向了基本建设和建筑业，同比上升54.5个百分点。 此时上海房价显出回调见底的迹象，此后中房上海住宅指数一路拔高，又升了一倍有余。（见图1.45） 图1.45：中房上海指数 数据来源： 上海市房地产估价师协会网站 正当业界打算舒一口气之时，中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。国家发改委、财政部、建设部、中国人民银行和银监会五部委联合发文，紧急规范各类“打捆贷款”，信贷闸门再次收紧。 打捆贷款是这些年流行的银政合作融资方式，它以国有独资或控股的城市建设投资公司为承贷主体，以财政出具的还款承诺作为偿债保证，将一城市或区域的若干基础设施建设项目组合起来作为一个整体项目向银行贷款。 这份文件规定，2005年1月26日以后的政府担保将不再有效，并且严禁地方政府再提供任何形式的担保或者是变相担保。这一下子就卡住了由地方政府启动的主要资金阀门。基础设施建设项目受阻，房地产业必受牵连。 这里，我们看到的已经不是争论，而是左右为难的选择和激烈的博弈 。 6.3 谁之过 这边厢“泡沫”与否面红耳赤，那边厢责任归属剑拔弩张，政府与地产商各执一词。 “招拍挂”制度 任志强将房价暴涨的因由直归土地“招拍挂”制度。他引证国土资源部的数据：“ 非招拍挂方式出让的土地为每万公顷149.53亿元，而用招拍挂方式供给的土地为每万公顷685.3亿元，仅靠供给方式的变化二者相差了4.58倍。其中与城市居民居住相关的住宅建设用地大约全部是用招拍挂方式获得的。 ” 他还引证了两个“天价”地块： “ 盈科以5.1亿元中标的工体机电院用地，让未开工的楼面价高达1.25万元/平方米，如果销售价在2万元/平方米，土地成本还占到了销售价格的62.5%。” “4月18日拍卖的温泉用地，首先政府为推高地价故意将本来可以连在一片统一规划的用地分期分批切开招标，结果第一块土地北辰中标价就比起拍价6.8亿元高出了4亿多元，每平方米的楼面价升到了5000元。 ” 任志强质问：“ 当土地招拍挂楼面价已高达1.25万元/平米时，还谈什么建普通商品房呢？政府实际是在支持与满足这种特殊的消费。 ” （ 见任志强：房价暴涨谁的错? 土地出让者才是最暴利 2006年05月26日 财富时报 ） 国土资源部则在《2005年中国国土资源公报》中称：2005年全国主要城市地价的平均水平约为每平方米1230元，与上年同期相比，城市综合地价增长了4.44%。近期国内个别大城市商品房价格的上涨幅度已经接近20%，而住宅地价增长仅为5.67%。据此土地利用司资产处处长岳晓武表示：“ ‘招拍挂’是充分体现市场竞争的制度，制度本身不会人为地抬高地价、房价，只是为公平竞争提供平台。 ” 北京市国土房管局新闻发言人、副局长张维称： “ 从国土资源部去年对全国32个城市地价的调查中可以看出，本市土地价格在商品房成本中占22.98%，低于全国平均的26%。 ” “ 上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价在房价中所占比例仅为11.4%。而且，从全国平均地价走势看，地价稳中有升，但地价上涨幅度明显小于房价上涨幅度。 ”（ 北京国土局揭秘土地成本 称只占房价两成 2005年04月01日 北京晨报 ） 同是北京，任志强告诉我们：“ 土地成本还占到了销售价格的62.5%。 ”，张维却说：“ 本市土地价格在商品房成本中占22.98% ”。公众该信谁的？ 平心而论，土地作为公共资源，通过“招拍挂”获得高收益于社会有利，只要这收益用于解决社会公众最急迫的问题。正如任志强指出的： “ 如果政府是将提高土地成本而获取的收益，返还给城市提供公共产品，并用于建立中低收入家庭住房的保障制度，那么就等于让中高收入家庭多承担住房成本而向中低收入家庭转移二次分配。那么就将有利于调节公平与保证社会和谐。 ” 那土地收益到底哪儿去了？任志强告诉我们：“ 一般情况下，城市的土地出让金是不受人大和财政预算控制的资金。 ”2005年全国财政收入为31627.98亿元，任志强告诉我们当年土地出让价款为5505.15亿元。这相当于财政收入的17.4%，如此巨大的资金不受人大和财政预算控制，其中猫腻谁能说清？ “良心大大的坏！” 2006 年4月，深圳市委书记李鸿忠感概：“ 某些房地产商良心大大的坏！ ”任志强则猛攻地价，要为房地产商洗刷“暴利”的污名。他引用2004年经济普查结果，告诉我们，房地产全行业“ 按所有者权益计净资本收益率仅为6.46%，全行业总资产61790.0亿元，总资产利润率只有1.67%。 ” 他不忘将开发商与政府对比：“ 估计2005年全行业的开发利润1100---1200亿元。但当年的土地出让价款却高达5505.15亿元， ”而且“ 房子的生产是要花费大量的精力、智力与劳动力的。土地的超出起拍价的增值收益则只来源于垄断的招拍挂管理方式，与投资、知识和智力无关，靠制度发财。 ”（ 见任志强：房价暴涨谁的错? 土地出让者才是最暴利 2006年05月26日财富时报 ） 然而任志强的见解似乎不为其他相关方面接受。 杭州市建委陆革处长称：国际房地产业的项目平均利润率大约是6%至8%，而我国房地产行业的项目平均利润率高达30%以上。如果考虑到房地产企业自有资金仅为项目总投资的20%至30%、其余均为银行贷款和购房预付金的因素，其开发利润为自有资金的100%以上。暴利是依靠地价的上涨甚至是囤积土地、“圈地”坐等地价升值而来。但地价的升值是政府配套基础设施的建设投入形成。因此，暴利其实来自于国有土地资产的流失。（ 见房地产开发模式之辩：将地价从房价中剔除 2006年04月11日经济参考报 ） 福州市有关部门测算了的当地在23个楼盘开发成本，从每平方米1636元至3094元不等。而销售均价从每平方米2500元至5500元不等。开发商的利润率平均约50%，最低的约为20%，最高的超过90%。其中利润率超过50%的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。（ 见 赵鹏 福州完成商品房成本测算 地价占房价三成多 2005-7-12 人民日报 ） 2005 年2月中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第2位的电力煤气业的利润高1倍多，比平均水平高5倍。（ 私营企业行业利润差距大房地产业远高于其他 2005年02月12日 新华网 ） 中国金融家企业家发展论坛秘书长阎雨称：房地产是高利润行业，实际平均利润在20%以上，这一利润率相对其他行业企业简直可以说是暴利。（ 宏观调控拷问“房地产业”社会责任 2006年06月13日 公益时报 ） 2005 年国家税务总局在对７省市的调查中发现，在各种涉税问题中，房地产业的问题占了90%。（ 见赵晓：论中国房地产业中的寻租现象 2006年02月08日蓝筹地产评论 ） 2006 年媒体报道：2006年北京市地税部门已经公布了两期欠税企业名单，共有45家企业，而以“房地产”、“置业”、“建设”等为名称的企业占据了近一半的数量，达到14家。从欠税金额上看，初步估计，房地产类企业欠税金额占全部企业类欠税金额的80%以上。（ 见部分地区90%房企存涉税问题 纳税大户欠税严重 2006年07月10日上海证券报 ） 这一切让公众很难接受任志强的辩解。 其实，作为人格化的资本，与房地产商讨论“良心”似乎是对牛弹琴。国有土地资产的流失，第一责任人肯定是作为公共事务委托代理人的各级政府。既然选择市场经济已经超过1/4世纪，既然有数百年成熟市场经济的先例，为何政府还搞不清自己与商人在经济体系中的相对位置？为何“亲商”、“你发财，我发展”成了大多数各级政府的行为准则？此时此刻，指责商人的“良心”，岂不滑稽？ 结构：投资与市场 对房价高涨的另一个解释是结构不合理。 国家统计局新闻发言人郑京平2006年4月20日表示，我国房地产投资结构不合理。“ 24 个大中城市里，每套120平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到50%。 ”（ 《统计局初步核算数据显示今年我国经济开局良好》中国经济网2006年04月21日http://www.ce.cn/macro/gnbd/dszl/zh/200604/21/t20060421_6771043.shtml ） 上海已销售房集中在90、100平方米面积段，而香港1995年至1999年新落成私人住宅楼面面积主要分布在70平方米以下： 面积（平方米） 比重 少于40 13.90% 40--69.9 62.40% 90--99.9 16.80% 100-159.9 5.10% 大于160 1.80% （数据来源：香港特别行政区差饷物业估价署） 香港政府规划署的一项调查表明：香港2000年私人住宅拥有者有4/5以上住在70平方米以下。香港居民1999年户均建筑面积的平均数是64平方米，认为可接受的建筑面积是71平方米。可见平均增加7平方米住上71平方米的房子是香港人的近期目标。前述建设部政策研究中心的报告假设大陆20%的城镇家庭每户增加20平方米的住房，不知所据为何？莫非他假设大陆居民收入相当于与乃至高于香港？该调查发现，香港居民认为舒适的建筑面积是93平方米，这低于今天大陆新房的平均面积，而我们还处于争取“全面小康”的阶段。 现在上海家庭户均人口才2.8人，比香港户均人口要少0.5人，2.8人住90平方米，人均居住面积就是16平方米，超出了香港，而上海2001年的人均GDP只是香港同期的19%。( 王鍊利《希望与危机并存的上海房地产业》 ) 由此看来，上海房地产买主的主体，绝非本地普通地百姓，外地与境外的富人才是这个市场真正的买主。 这个状态是“投资结构不合理”可以解释的吗？作为理性经济人的房地产商，其投资行为肯定准确地跟着有效需求走。房地产的投资结构与其说表明了投资行为不合理，不如说显示了社会购买力的客观分布。 从townhouse到别墅，从房地产广告中的“品牌”、“法国设计方案”、“地中海风情”、“美国贝尔格林环境设计理念”、“欧洲汤森管理模式”、“超五星级服务”、“VIP高级名流会所”、“国际连锁机构”，我们不难看出房地产商心目中的买主群体。前些年，北京市北四环东段曾出现过两则巨幅房地产广告，其一“ 让少数人先阔起来 ”，其二“ 资本给我自由 ”，再确切不过地勾画出这个群体的特征。事实上这个群体才是房地产的核心买主。 于是我们看到，逻辑上只有两个可能的选择： 其一、承认现存的购买力格局，并为此承担现实的社会经济后果； 其二、改变这种购买力格局，并为此承担难于预测的社会经济成本。 用行政手段改变房地产投资结构，肯定是徒劳的，其最大功效止于“做秀”。 6.4 “房奴”与“愤青” 普通购房者面对“刺破青天锷未残”的房价无可奈何。2006年4月26日，邹涛在深圳奥一网和自己的个人博客上发表了《深圳市民邹涛关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民们持币待购，对抗炒家。邹涛写道：“ 即使我们再省吃俭用，依然在这个城市买不起一套房子”，“为了不做‘房奴’，为了一辈子不要再背负沉重的债务 ”，这份公开信号召说，“ 深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房；让我们一起行动起来，在近3年之内不要买房，您要做的，只需要持币观望，等待就可以了。 ” 邹涛甚至希望面见总理，陈述“房奴”的痛苦。一个“不买房联盟”在网上出现，“不买房行动”通过网络迅速蔓延。宣称“ 按揭买房成为房奴那是活该 ”的北京万通集团董事长冯伦被骂得体无完肤。（ 一个普通公民的“不买房行动” 中国青年报 2006年05月10日 ） 然而两年后的2008年04月，邹涛建议市民可考虑在2009年5月买房。其本人也计划那时买房（ 深圳不买房行动发起人称明年5月可考虑买房 2008年4月5日《南方都市报》 ）。 商人、学者、官员们将网上言者视为“愤青”，认为非理性，不值一顾。但仔细想一想，所谓“愤青”大抵是受过相当教育的人，在他们的生活环境中，“小资”是大众媒体成天灌输的价值标准，而今这价值标准又升级为“小私”----“ 拥有私人保姆、私人律师、私人医生、私人美容师……，教育背景高、职场得意的高收入男女，不仅解决了‘小资’囊中羞涩的尴尬，还可以尽情彰显‘小资’们已有的精神品性。 ”（ 新青年群体的新活法：小私极客快闪族 中国青年报 2005年3月9日 ） 然而2005年的现实是，大学毕业生面临“零工资就业”。“小资”们的收入即使高达6000元/月，在如此房价面前，当“房奴”都要掂量有无资格。不要小看这6000元，它已超过2005年北京市单位职工平均工资（2734元/月）的两倍，绝大多数受薪人员的收入在此之下。 理论家们曾大讲“中产阶级”，向人们描绘过一个稳定的“枣核形结构”。当住房、教育、医疗使“小资”们离“小私”越来越远，而渐次沦为“愤青”时，“中产阶级”何在？谁又想过其社会后果？ 其实，有资格参与房地产争论的人，只是人口中的少数。即使在北京市，大多数人的收入肯定少于单位职工平均工资，这样的收入根本不可能梦想当“房奴”，更不要说那些在建筑工地上盖房子的农民工。2006年4月25日，华夏时报告诉读者，建筑工地上两成人靠吃剩饭生活！（ 北京农民工调查：一个工地有两成人吃剩饭生活 2006年04月25日华夏时报 ） 而国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣却将房地产业的市场前景寄托在他们身上！ 于是我们看到，围绕房地产的争论本质上是精英集团内部的争论，争论之所以激烈，在于这个精英集团内部的高度分化，从坐拥上亿资产的食利者到苦苦维持“小资”生活水平的白领，显然后者是绝大多数，并渐渐向“愤青”滑去。 然而，国人的主体却在这个集团之外。仅仅二十余年，我们就在一个近乎平均主义的社会基础上，培育出一个高耸入云的倒T型财富结构。与之对应，劳动者收入占GDP的比重一路下滑，而资本收入占GDP的比重翻了一番。由是我们不难理解为何社会有效需求如此不足；为何奢侈品消费增长速度远高于全球各地；为何人均GDP只及香港19%的上海，新盖房远比香港为大。 于是我们看到， 房地产困境其实是另一个更大困境的组成部分 。 回顾房地产的在中国的发育史，有助于我们认清这一困境。 6.5 史鉴 在农耕文明的自然经济时代，购地建房主要目的是为住用或显示财富和地位。不存在购地建房、出售盈利的房地产业。 清道光二十三年（1843年），按照中英《南京条约》，上海开埠，允许外国商人租地造屋。道光二十四年（1844年）英国大鸦片贩子颠地·蓝士禄在外滩租地13.894亩。咸丰十年（1860年）由于太平军战事，江浙一带避难者涌入上海。外商大批建造简屋高价出租，租界掀起土地投机狂潮。 由此，我们可以认为中国的房地产业大约发端于道、咸年间的上海租界，距今约一个半世纪。 在人民共和国成立前的约一个世纪里，以盈利为目的的房地产业逐步在通都大邑发展，成为城市经济的重要组成部门，其兴衰起伏，对金融业、建筑业、建材业等，影响巨大，更是财政的第一大支柱。在上海租界，房捐、地税占财政收入半数至7成。（ 见《上海房地产志》 ） 那个时代上海的房地产业，从表面形态看是按市场经济运行，而它的实际主角最早是靠两土（烟土、土地）起家的外国冒险家，后来又加上各个时期挟带巨资来沪避难的地主、官僚、富商。在整个房地产业的运行中，租借特权、军阀特权、官僚特权、乃至黑社会扮演的角色远超过经济学家们笔下优雅的定律与公式。 这样的模式运行了一个世纪，以人民共和国的建立画上了句号。在这个句号上，人们看到的是这样一幅画面： 1950 年，上海市区公有土地仅占12.4%，87.6%的土地为私人占有，其中中国私人占74%，外国人占13.6%。市区人均居住面积是3.9平方米。 洋人、富商住在花园住宅、新式里弄、公寓，人均居住几十、几百平方米。而普通民众住在旧式里弄，原设计是一个家庭的住房，被搭搭放放，从二层楼变为四层、六层，分割出租。一幢房子居住八九户，最多的达到十多户。住阁楼的立不直腰，住亭子间的小孩睡吊床，大孩睡床底，连灶房都搭阁出租，大家都在房间门口烧饭。有的平均住不到1平方米。还有约100万人住在棚户区，无自来水，无下水道，无道路，草顶木板墙或泥墙，开个洞就算门窗，这种不能称为房子的房子，也统计在平均数内。 从这个画面里，人们不难理解为什么“国民政府”的财政左支右绌，为什么大多数国民缺乏对“中华民国”的认同，为什么知识分子普遍左倾，为什么共军有源源不断的兵源，而国军却不得不依赖“抓壮丁”，为什么西点军校、德国顾问培训的职业将领打不过一群土包子……。 因为这是一个背离多数国民基本生存需求的社会经济结构；这是一个靠瓦解自身生存环境而生存的结构，而房地产业是这个结构的重要支柱之一。 严重的两极分化使中国社会走上了极端平均主义的道路。当我们摆脱了极端平均主义后，看到的是身份各异、立场相殊、利益对立的各类精英间的博弈。就一个个个案看，其理智、聪慧、圆融、机巧、执著、高效令人叹为观止；然而从总体上，人们看到的却是搏傻----盲人瞎马合力推动整个系统走向夜半深池。 难道我们还要投入又一次轮回？

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鄂尔多斯将变人均10套房，已经把几百年以后的房都盖完了

热度 1 rongqiaohe 2014-5-3 13:59

“五一”读了一些书也看了一些文章，其中有一篇报道 《鄂尔多斯将变人均10套房》触动了我的神经。 鄂尔多斯的房地产“跨越式发展”，把几百年以后子孙的房子都“超前”建设完了。真是惊人的“跨越”发展，创造了人间奇迹！ 不过也不用着急，不会耽误子孙再进行房地产建设和经营的，其理由如下： 1、子孙们也不会喜欢现在建的，到时候已经老掉牙的房屋。 2、这些房屋也经不起几百年风风雨雨的考验。 3、...... 《鄂尔多斯将变人均10套房》网址如下： http://roll.sohu.com/20110730/n314988290.shtml

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建筑扬尘是雾霾“祸首”之一：雾霾与房地产比翼齐飞

热度 3 杨学祥 2014-5-1 16:30

建筑扬尘是雾霾“祸首”之一：雾霾与房地产比翼齐飞 —— 1996 年至 2011 年房地产政策年表与雾霾年表对比 杨学祥 房地产大跃进能够导致以下恶果： 1. 扩大建筑面积导致地表水被填埋，地基排水导致地下水位下降，地表水被填埋和地下水位下降导致气候干燥，年平均雾日数呈减少趋势。其中河北地下水超采 30 年出现全国最大漏斗区，河北雾霾也最为严重。 2. 密集的高层建筑阻挡空气流动，减弱自然风的强度，不利于雾霾消散。 3. 密集建筑车队碾压路面，造成尘土的细小颗粒，是雾霾的重要来源。建筑扬尘是雾霾“祸首”之一 4. 1996 年至 2011 年房地产政策年表与雾霾年表对比表明，雾霾的波动与房地产政策一一对应。 图 1 对 1961 年至 2013 年全国气象观测的统计分析，最近这二十多年，雾在显著消减；而霾在最近十几年骤然增多。从气候平均值来看，雾日与霾日之比大约为 3:1 。但从 2013 年的情况看，雾日与霾日之比几乎快到了 1:3 。 http://blog.sina.com.cn/s/blog_4934cc2b0101sehs.html?tj=1 相关报道： 1996 年至 2011 年房地产政策年表 1996 年，全面推行住房公积金制度；租金改革和公有住房出售有了新的进展；政策性抵押贷款制度开始建立；安居工程顺利推进。 1998 年，发布《城市房地产开发经营管理条例》和《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化；同时调整住房投资结构，重点发展经济适用房，建立以经济适用房为主的住房供应体系。 1999 年，实施积极财政政策，启动住房消费，深化落实住房分配货币化改革；鼓励个人换购住房，免个人所得税，调整房地产市场若干政策。 2001 年，对住房消费采取扶持政策，积极促进房地产业发展，加大房地产开发投资力度，拉动经济增长。 2002 年 3 月，降低住房公积金存、贷款利率，修改《住房公积金管理条例》。 8 月，恢复征收土地增值税。 2003 年 4 月，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上 ( 含第二套 ) 商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。 7 月，出售的房屋开始征收房产税。 8 月，大幅提高拿地“门槛”。 2004 年 4 月 , 存款准备利率上调，从 7% 提高到 7.5% 。 10 月，加息，金融机构一年期基准利率将上调 0.27 个百分点。 12 月，严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理，抑制通过土地招商带来的土地流失和固定资产投资的增加。 2005 年 3 月，房贷优惠政策取消，对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的 20% 提高到 30% 。 3 月，国八条出台，调控上升到政治高度，国务院出台八点意见稳定房价。 5 月，七部委意见《关于做好稳定住房价格工作的意见》，调控加强、细则出台。 6 月，个人购房不足 2 年即转手交易，全额征收营业税开始实施。 2006 年 4 月，央行全面上调房贷利率。 5 月，“国六条”出台，开启新一轮调控大幕，十五条意见细则，“国六条”进一步细化，购房不足 5 年销售征收全额营业税，明确个人住房营业税细则。 7 月，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确 90 平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任，同时，建设部联合国家发革委、国家工商总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，而且，建设部还联合其他 5 部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”。与此同时，九大监察局严控地方批地冲动，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》。 8 月，开始全国范围强征二手房转让个人所得税。同时，国土资源部“两条新规”再限地根，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行。同月，央行再次加息，抑制房地产投资。 8 月 30 日 ，建设部要求加快廉租住房建设，推动住房保障发展，建设部 30 日公布《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》。 2006 年 9 月 5 日 ，限制外资炒楼又出新政，外资购房被限“严进严出”，国家外汇管理局与建设部联合制订《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》。 2006 年 9 月 5 日 ，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，进一步明确土地管理和耕地保护责任。 2006 年 9 月 6 日 ，三部委联合出手调控楼市，重点打击炒作房价。 2007 年，一年内，央行五次加息，一年期存款利率达到 3.87% ，一年期贷款利率达到 7.29% 。将已实施 10 年之久的稳健的货币政策调整为从紧的货币政策， 8 月 7 日 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（ 24 号文）出台，核心内容在于“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。 10 月 1 日 《中华人民共和国物权法》正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。对 07 年的政策解读我们可以看出政府开始从金融层面打压房地产。 2008 年，全球性的金融危机爆发，据统计 06 年内国家颁发 16 项政策，金融危机爆发成为政策的分水岭。 2008 年 2 月 4 日 ，央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》，国务委员兼国务院秘书长华建敏在关于《国务院机构改革方案》的说明中指出，组建“住房和城乡建设部”，不再保留建设部。 9 月央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。 10 月 22 日 ，财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。一系列的政策，使在全球金融危机的背景下，中国楼市出现 10 年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策， 11 月起成交量开始回升。 2009 年，在 GDP 保八的前提下，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控再次卷土重来。国四条出笼： 1 、增加普通商品住房的有效供给 ;2 要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度 ;3 是要加强市场监管 ; 四要继续大规模推进保障性安居工程建设。 2010 年，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在一季度 GDP 增长超过 11% 的前提下，中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控《国十条》，限制异地购房、二套房贷标准大幅提高等具体可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。 1 月 10 日 , 国务院出台 国十一条 , 严格二套房贷款管理 , 首付不得低于 40%, 加大房地产贷款窗口指导。 2011 年 1 月，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。 2 月，住建部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》上调个人住房公积金贷款利率。 5 月，国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》商品房销售必须明码标价。 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。 12 月，胡锦涛主持政治局会议，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同年，中国人民银行供上调法定存款准备金率 6 次，每次上调 0.5 个百分点，四次上调人民币存贷款基准利率。 http://wenku.baidu.com/view/861a786048d7c1c708a14580.html 山东点名通报 12 个城市建设扬尘问题 2014 年 03 月 29 日 12:00 中国政府网 我有话说 收藏本文 　　新华社济南 3 月 29 日 电（记者陈灏）山东省住房和城乡建设厅 29 日上午公布了部分城市建设扬尘治理暗访情况，对 12 个城市存在的问题进行了点名通报。 　　从去年 9 月起，山东省住建厅、环保厅、国土厅等部门宣布，用一年时间集中开展城区建设扬尘治理，对建设施工、渣土运输、道路清扫等造成扬尘的行为进行规范，减少污染物排放。今年 3 月上旬，上述部门组成的 6 个暗访组在不打招呼的情况下，对济南、淄博、德州等城市的 63 处房屋建筑工地、 14 处市政工程和 11 处房屋拆除工地进行了暗访，沿途调查渣土运输和道路清扫保洁情况。 　　暗访结果显示，部分城市工地扬尘治理措施落实不到位，冲洗设施配备不齐全、围挡不严等问题明显；土地平整和挖槽施工扬尘污染普遍严重；渣土车无牌无照、密闭不严、沿途洒漏等问题突出；部分工地的渣土、拆除垃圾篷盖不到位；部分城市渣土乱堆乱放，形成大量裸露土堆。 　　山东省住建厅副厅长耿庆海说，从暗访结果来看，山东省城建扬尘治理还存在很多问题。目前还有 30 ％的工地没有按照要求落实扬尘治理措施， 60 ％的工地还没有安装视频监控装置， 77 ％的裸露土地还没有实施绿化。大部分城市存在未进行遮盖和绿化的土堆，极易造成扬尘。 　　城建扬尘是山东省空气中可吸入颗粒物的重要组成部分。根据山东省环保厅数据， 2013 年，山东 17 个设区城市空气质量均未达到国家环境空气质量二级标准，可吸入颗粒物（ＰＭ 10 ）平均浓度达到每立方米 160 微克，同比升高 24 ％。其中，建筑施工扬尘是主要构成之一。 　　（原标题：山东点名通报 12 个城市建设扬尘问题） http://news.sina.com.cn/c/2014-03-29/120029820989.shtml 城建扬尘仍是雾霾“祸首”之一 2014-03-05 17:50:02 　来源 : 齐鲁晚报 ( 济南 ) 　有 0 人参与分享到 本报 3 月 4 日 讯 ( 记者　王欣 ) 2014 年是《大气污染防治行动计划》全面实施的第一年。从年后市环保局发布的数据中可以看出 , 虽然仍然摆脱不了雾霾的侵袭 , 但淄博市的空气质量状况明显有所提高 , 良好天数增多。 记者从市环保局了解到 , 今年春节 7 天假期 , 淄博的良好天数比去年增加了 2 天 , 有 4 天为良好天 , 整体空气状况为良 , 给市民欢庆春节也带来了舒畅和愉悦的心情。年后以来 , 在环保局和相关部门联动、共同治理污染的努力下 , 蓝天白云的天数比去年同期有所增多 , 从 2 月 26 日 至 3 月 4 日 , 空气质量也处于良好和轻度污染两个等级之间 , 雾霾天也并未前来打扰市民的日常生活。 市环保局的工作人员介绍说 , 良好天数的增加以及空气质量的改善是一直以来治理污染的结果 , 但城市扬尘、累积污染等让雾霾一直没法彻底离开 , 从 PM2.5 浓度与 PM10 浓度比例来看 , 城市扬尘对颗粒物“贡献”比较大 , 随着城市化进程明显加快 , 拆迁施工量大幅增加 , 但抑尘措施不落实或落实不到位让城市扬尘越来越严重；另外城市管理粗放 , 交通运输、城市保洁等未采取有效扬尘防控措施等都让城市扬尘对颗粒物“贡献”增大。“治理扬尘是努力的一个方向 , 会争取让淄博蓝天白云的天数越来越多 , 空气质量越来越好。”市环保局工作人员说。 作者：王欣 netease 本文来源：大众网 - 齐鲁晚报 http://news.163.com/14/0305/17/9MJEP0CE00014AED.html 城市建设扬尘污染严重 http://www.sina.com.cn 2003 年 08 月 27 日 07:07 潇湘晨报 　　本报讯昨日上午，省十届人大常委会第 24 次主任会议听取了省人大有关部门关于检查《大气污染防治法》、《固体废物污染环境防治法》贯彻实施情况的汇报。汇报结果显示，大气污染突出、生活垃圾围城、医疗机构“三废”处理能力薄弱是我省急需解决的三大环境问题，其中大气污染的问题最为紧迫。 　　据了解，自今年 6 月以来，省人大环资委进行了全省范围的执法检查，结果显示： 14 个地级市（州）所在城市符合国家城市质量二级标准的只有 4 个， 8 个城市空气质量三级标准，株洲、长沙两市超过国家三级标准。全年轻度污染超过 100 天的有 6 个，主要原因是城市建设扬尘污染基本没有控制。 　　汇报建议省人大常委会会议仔细研究这一问题，就加强政府执法力度、尽快制定有关规划等方面向省人民政府进行交办。记者　戴　丹 http://news.sina.com.cn/c/2003-08-27/0707641139s.shtml 河北地下水超采 30 年出现全国最大漏斗区 2014 年 04 月 30 日 08:45 第一财经日报 我有话说 (2,081 人参与 ) 收藏本文 　　最大“漏斗”： 　　产粮大省河北地下水超采 30 年 　　邵海鹏 　　“上个世纪六七十年代的时候，积水能够存整个冬季。结冰后，小孩都可以在上面溜冰。”河北省邯郸市肥乡县天台山村一位翟姓村民对《第一财经日报》记者说，而现在，大雨过后，村里面坑塘处积满水后，水下渗得很快，都存不住水了，坑塘都顶不到冬天。 　　天台山村地处天台山沉降区，位于邯郸市的东南部，是地下水超采的重灾区，地下水位年下降超过 1 米 。 　　从涧沟开始，河北省地下水采取的历史可以追溯到新石器晚期。而如今却面临着无水可用的境地。 　　河北省地下水超采量和超采面积均为全国的三分之一，是全国最大的地下水漏斗区，并由此引发一系列生态和地质灾害问题。 4 月 8 日 ，国务院副总理汪洋在河北省衡水市武强县调研，重点强调了当地地下水超采的治理问题。 4 月下旬，《第一财经日报》记者赴衡水市武强县、邯郸市肥乡县等地下水超采严重地区，探寻当地水资源、农业和城镇化发展的矛盾。 　　超采 30 年 4 月的华北平原，葱绿的麦苗一望无垠。谷雨刚过，冬小麦正在拔节。这个时候，也正是麦苗最需要水的时候。进入春灌期，田野中机井轰鸣，地下水沿着软塑料管道流向麦田。 　　但就连当地官员也感叹，这样的景象还能持续多久。 　　武强县水务局局长张建国告诉《第一财经日报》记者，自从上世纪 90 年代，全县的生产生活用水就开始完全依赖地下水。这导致深层地下水静水位以每年 0.8~1.2 米 的速度加速下降。由原来的 70 米 下降到如今的地下 90 米 。 　　“地下水的持续下降，直观的后果就是机井报废率升高，农业的灌溉成本增加。特别是地面沉降。近 30 年来，武强地面沉降 0.7~0.8 米 。”张建国说，如果这样持续下去的话，再过四五十年，将面临没有地下水可用的现实。 　　还有一种表象就是地面沉降裂缝。天台山村村民向本报记者回忆说，一二十年前，当地坑塘处曾经出现过三四个地裂缝，裂缝来得突然，村民们不知所措。 　　“当时没人敢去查看裂缝，这因为裂缝周边是淤泥，不安全。”一位郝姓村民告诉记者，相伴随的还有墙面的裂缝。 　　本报记者在天台山村看到，尽管坑塘裂缝已经被泥沙淤平，但墙壁裂缝清晰可见。 　　资料显示，自从 1963 年 3 月在邯郸市发生地裂缝以来，河北平原地区地裂缝不断出现。 2006 年，河北 5 县出现地裂。截至那时，河北平原区已发现地裂 482 条，影响到 7 个城市的近 70 个县 ( 市 ) ，给工厂、学校、民房、道路等交通设施造成了一定的破坏，有的甚至“引起群众恐慌，影响社会安定”。 　　当时，官方给出的结论是，地裂祸起地下水超采，与地震无关。 　　邯郸市水利局工作人员刘洋对记者表示，对于这些地质灾害，因为受监测资料和监测手段的限制，无法明确它们发生的确切原因以及地下水超采的具体影响程度。 　　不管怎样，河北省成为地下水超采的重灾区已是不争的事实。 　　作为资源型缺水省份，河北省境内还没有大的江河。为了满足工农业以及居民生活用水，从上世纪 80 年代起，河北开始超采地下水，年均超采 50 多亿方，已累计超采 1500 亿方，面积达 6.7 万平方公里，超采量和超采区面积均为全国的 1/3 。 　　地质勘探部门的资料显示，河北深层地下水位正以每年 0.5 至 1 米的速度下降，该省当前的深层地下水位较之上世纪 50 年代已下降 40 至 60 米，华北地区或成为世界上最大的地下水“漏斗区”。 　　农业节水之困 　　河北省是全国 13 个粮食主产省之一，而农业绝对是用水大户。 　　在河北农村，随处可见的机井，依旧不断透支着地下水，但生产之需、监管之难都预示着农业节水之困。 　　农业综合开发 10 年，河北省在 2013 年实现新增粮食产能占全国 1/4 。根据河北省年国民经济和社会发展统计公报， 2013 年河北省粮食播种面积 631.6 万公顷 ，总产量 3365 万吨。河北省农业综合开发的目标是到 2015 年，建设 300 万亩高标准节水农田。 　　目前，农业用水基本上能够占到社会总用水量的七成以上。就以邯郸来说， 2012 年全市用水 20.7 亿方。其中，农业用水量为 15 亿方，占总用水量的比重为 72.2% 。 　　本报记者在当地采访时了解到，原先华北平原的作物熟制是两年三熟，建国后，为了提高粮食产量，变更为一年两熟。一季小麦，一季玉米。即便是现在，华北平原的灌溉方式也不先进，为了满足农业生产，只有大量开采地下水。 　　“不只是这里在抽 ( 地下水 ) ，别的地方都抽。”上述翟姓村民对本报记者说。 　　刘洋告诉本报记者，这一块要监管起来很困难。因为地表水无法满足用水需求。只需要到县水利局备案后，村民就可以自行打井。 　　而对于农民来说，农业要进行灌溉，尤其是大田作物，不需要支付水费，只需要付电费。电费成为农民进行灌溉的主要制约因素。 　　与此同时，小农经济下所形成的地块分散，导致喷灌、滴灌这样的节水技术很难推广。刘洋表示，不包括水源工程，田间采用喷灌设施，大概需要 1600~1700 元。滴灌比采地下水灌溉高 200 元。虽然政府有补贴，但是农民仍然没有动力。 　　“这主要在于农民一般只关心眼前利益。前期的投入，后期的维护管理，都需要费用。往往是后者的成本更高。农民看的不是节水效应，更多的是经济效应。只要将水引到田地里面，收上庄稼就行了。不会关注环保问题。”刘洋说。 　　缺水的问题，也同样困扰着衡水。武强县农牧局副局长张金芳对《第一财经日报》表示，尽管农业是耗水大户，但是作为全国粮食产能大县，武强县每年为生产 5 亿斤以上的粮食，不得不开采地下水。 　　张金芳表示，作为主要的耗水作物，冬小麦在生长周期内需要 3~4 次的灌溉。占整个农业用水量的近七成。但不能因此就一味要求调整种植结构，还得根据农业的实际情况来定。目前来看，主要问题是农业用水的利用率不高。 　　为发展节水农业，张金芳介绍，一要改变灌溉方式，宽畦改窄畦，长畦改短畦；二要在关键时期，也就是选择农作物生长周期内对水最敏感、对产量影响最大的时期灌水。除此以外，深耕深松、选用抗旱品种，推广覆盖保墒等措施也被采用。 4 月 8 日 ，国务院副总理汪洋在衡水市武强县调研时指出，解决地下水超采问题，节约用水是重点。农业是节水的重点领域，要适当调减高耗水作物的种植，大力发展节水旱作农业。 　　面对近年来农业生产的代价，“十连增”背后，中央已经不再单纯强调增产，而是更为重视粮食的安全以及农民的增收。这种以牺牲地下水为代价来维持粮食增产的农业发展方式是不可持续的。 　　为了破解农业生产与地下水开采的矛盾，河北省省长张庆伟说，河北将积极调整种植结构，适当压减冬小麦面积，改种玉米、棉花等低耗水农作物，鼓励改种青贮玉米、苜蓿等饲草作物。同时，加快水利工程建设，采取引水、调水、蓄水等一系列措施。 　　“上项目，先看水够不够” 　　除了农业，河北省在城镇化发展过程中，同样面临着水资源的压力。 　　自从十八大以来，新型城镇化被赋予重要使命。根据《河北省经济发展报告 (2014) 》蓝皮书， 2013 年，河北省城镇化率为 48% 。这一数据低于 53.73% 的全国平均水平。与北京的 86.3% 、天津的 83% 存在较大差距。 　　伴随京津冀协同发展战略的提出，河北将面临资源环保和经济发展的双重压力。尤其是考虑到水资源承载能力，在衡水考察时，汪洋特意提到，要遏制高耗水产业发展，防止盲目扩大城镇规模。 　　高耗水的背后是产业结构的不合理。这导致的不但是产能过剩，还有水资源的过度开采。要改变这种情况，就要量水而行，因水制宜。 　　河北省水利厅水资源处处长郭卓然对媒体表示，过去是先建项目，然后找水。将来是要先看水够不够，然后再决定能不能上项目。这是节水思路的转变，也是发展方式的转变。 　　实际上，在河北省出台全国首个省级《关于实行最严格水资源管理制度的意见》后， 2013 年，邯郸市开始实施控水方案。把水资源论证作为建设项目审批、核准和开工建设的前置条件，禁止建设高耗水、高污染、低效益项目。 　　“方案的实施将倒逼产业的转型，有效控制重污染企业的进入。尤其是政府将水资源的管理作为水利改革发展考核的主要内容，并将考核结果作为领导干部综合考核评价的重要依据。”刘洋表示。 　　为防止城市规模的过度膨胀， 2011 年，北京市提出“因水制宜、量水而行”，将水资源承载量作为支撑城市发展和人口规模的重要决定性因素。对于地下水超采严重的河北省来说， 2014 年，国务院开始启动地下水超采综合治理试点工作。 　　汪洋强调，通过“控”、“蓄”、“养”，增强水资源可持续供给能力。积极推进水价改革，充分利用市场机制，调动社会力量参与地下水超采治理，促进各行各业节约用水，建设节水型社会。 　　尽管有外来水源，如南水北调、引黄入冀，但是从根本上，还是要改变过去粗放的用水方式，按照省级意见要求，建立用水总量控制、用水效率控制、水功能区限制纳污“三条红线”。实行最严格的水资源管理制度，刘洋说。制图 / 蒋浩明 ( 刘洋为化名 ) （编辑： SN010 ） http://news.sina.com.cn/c/2014-04-30/084530038697.shtml

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10年印钞，房地产是最大的蓄水池

陈龙珠 2014-4-21 17:33

陈龙珠sh : 【产业结构和支柱产业，彼一时，此一时：选择并走好下一步的路，才是目前最好紧的事】 胡葆森： M2十年增80万亿，房地产是最大蓄水池 http://t.cn/8sYQgnr

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政府应该就房地产税尽早实施公投

热度 1 chemicalbond 2014-3-16 14:55

建议政府就房地产税实行全面公投，让老百姓真正做到当家做主；否则，等着那些房叔们为房产税立法，可以等到花儿都谢了无数回。 公投内容包括：所有房地产交税，税率为一年内房地产估价的2.5%，同时减少所有个人所得收入税15%。【注】 当然，具体数值可以通过统计分析进一步优化，其目的是房地产税的引入和个人所得税的减少对工薪阶层的影响最小化。 如果政府没有更好的办法，请参考这个方案。可以预测，这个方案会让多数人满意，让房价回归理性。 【注1：我先是随意毛估了一下，经网友提醒，于是认真地做了点计算。假设月薪为5千元的家庭，期望住上72平方米的房子， 房价为5千一平，那么2.5%的房产税（相当于美国很多地方的房产税率） ，一年下来就是9千元，基本上等于个人所得税率减少15%。】 【注2：其实这个估算很有意思，值得领导冒号们重视。它简单地告诉大家，（1）现在 大城市的房价远远高于工薪阶层的承受能力，引入税收将加快房价回归理性；（2）工薪阶层，6年工资就可以付清房价 （6*12*0.5=72*0.5） ，和美国很多地方相似；（3） 月薪5万的人，住5万一平米的房子还OK；（4）而月薪5千的人（很多暴富的公务员经常哭穷，因为工资低），要住5万一平米的房子，只可能是那些工资基本不用的人，尤其是贪官们。 也就是说，纪委的工作太容易了，看看工资和住房之间的关系就直接抓人吧。 】 参考：2013年2月全国城市平均房价 http://bbs.0513.org/thread-1913090-1-1.html

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中国的教育改革为什么要捐助中产阶层家庭？

arithwsun 2014-2-19 15:34

中国的教育改革为什么要捐助中产阶层家庭？ 王永晖 首先逻辑上要搞清楚，捐助中产阶层家庭，并不意味着不捐助贫困人口，这两种捐助，后者的原由很明显，所以本文试图说出前者的道理。 我有次吃饭，桌上一位老师在教育部是能够挂上号的，好像是国家督学一类，他有个观点，认为国家不应该再在北京这种大城市加强教育投入，应该把钱放到农村和边远城市去。 这不是非此即彼的关系。有两个理由，第一个理由是，大城市的税收比较高，这些税收用来投入本地的教育，义正言顺。 第二个理由，让我们看看现在北京市的中小学情况吧，往往是几千个人缩在一个很狭小的校区，接孩子的时候跟下饺子一样，这为什么呢？ 为什么会有四十个人一个班级，这又是为什么呢？还不是教育投入不够，不用算得很复杂，用最基本的数据就行了。 大城市的教室，确实多媒体的投入都很好了，但那是一小块而已，最关键的人均面积比，才是硬骨头，需要花大价钱的，教育地产很重要。 如果说，我们做不到大城市整体环境的人均地面面积比，至少把城市中学校里面的人均面积比做好吧。 社会主义不是这个样子吧，我们是不是在一些基本的地方，还是要坚持一些社会主义的理念呢？ 我们如果预测一下中国的前途，很不乐观，原因还不在于“雾霾”。 “雾霾”，我相信在十年之内是能解决的，这主要是新能源技术，新电动汽车技术的进展很快，解决“雾霾”，应该问题不大。 中国的前途，似乎现在看来大局已定，为什么，因为房地产，因为建筑。 建筑可不像雾霾，房子建好后可不容易拆掉，但遗憾的是，我们中国的发展，在房子方面不再坚持一些社会主义特征。 很简单，如果我们不能够让每个建筑都那么美的话，这我们老百姓就都不指望了，不会像宋丹丹那样给soho中国挑刺，毕竟“美”来源于文化的积累，来源于自由精神的积累，没有自由，不可能有“美”。 自由跟社会主义精神本质上没有矛盾，不过住宅房子丑陋，是各个国家社会主义时期建筑的通病。 那么，我们能不能至少保证住人口与城市地面的人均面积比，发达国家的城市人均地面面积是多少，我们不用朝它们看齐，但至少达到人家指标的二分之一，能否做到。 但是，这个已经做不到了，在中国的绝大多数城市，这已经大局已定。 我不相信，这还怎么谈前途，除非谁有魄力拆房子，不可能啊。 不仅丑，而且陋，而且贵，前途在这种基础上，似乎完全已经可以预测。 我们是在这种大局下谈教育问题，最富的那批人，想必已经移民了，即使还是生活在国内，孩子们也上的是国际学校，贵族学校，对于他们，就不用谈教育改革了。 这种大局下，如果我们这些普通人还不想技术移民的话，至少希望能活得有意义一点，通过教育，对中华民族的复兴，做点有意义的事情。 据说，马克思的资本论，有理论缺陷，没有看到，资源是有限的这一最基本的经济学假设，现在不就是建筑出了问题，不光是“钱”的问题，关键是城市里负载的人口密度太高，房子建的不对是大因，只管私利，全然没有社会主义的大局观，很致命。 校园也是一样，如果一个校园，负载的人数太多，还怎么做教育，这就要有教育投入，不管是国家的，还是私人资本家的投入，这种投入，为了教育的纯粹，相当于捐助。 国家可以通过教育劵制度，对每个国民一视同仁，但这是不够的，建成的学校机制在目前来看也不可能灵活，应该有一些私人资本家来赞助教育。 那么，中产阶层的家庭，又有什么理由让别人来赞助他们的孩子呢？ 我认为这很关键，中国教育改革的突破口，就在于中产家庭的子女教育。 很多人喜欢毛主席打天下的策略，农村包围城市，但是在教育方面，我认为毛主席的策略不太可能获得成功，教育跟打天下毕竟有本质上的区别。 教育，毕竟是做学问，要靠有学问的人，不可能依靠社会边缘化人士，所以，我建议，资本家们兴资办学，不是为了挣钱，而是为了整个中华民族角度考虑的，不应该光考虑到贫困人口那块儿，中华民族要复兴，教育改革还是要靠中产阶层这块儿。 另一个理由是，中产阶层家庭对子女的教育投入，本身就具有相当的奉献精神，现在养儿防老的传统已经很弱了，中产阶层重视子女教育，本质上就是给国家给民族做贡献，把孩子养成材，本质上还不是为国家培养。 这是多好的中国老百姓啊，舍得往孩子身上投入，替国家投入，其实按照经济学来看，最大的受益人还是国家。 国家要一碗水端平，这是应有之义，即使端不平，也得拿出端不平的道理出来吧，譬如，精英教育。国家从明面上看，已经退出了精英教育，奥数教育为什么出那么多问题，其源在此。 国家的船太大，一时不容易调头，这就需要资本家来赞助教育，不是为了挣钱那种，既然是做，就一定要有效果，要培养出人才。 什么样的孩子容易成才，那些家庭重视教育，重视在孩子身上投入时间的，基本上来说，就是中产阶层了。 天才，是另外一个含义，天才毕竟很少，高斯是天才，从小得到德国大公的资助，天才的出产率，不仅仅关乎于人口，与那个时代的德国相比，今天的中国也给全世界提供了一个实例，正反两方面证明天才的出产率，跟一个国家政府（的教育机制）有非常大的关系。 天才之下，家庭的教育作用就很大。 精英教育的含义，不是跟天才去比，是跟天才之下的那些人去比，教育方法和家庭教育就很关键。 中国资本家们赞助中产阶层的另外一个理由，也可以包括这些财贵们自己（乃至所属公司员工们）的子女教育，有些财贵们也是出身平民， 普通的公立学校不行，又 不希望自己的子女们进入中国那些贵族学校，那些贵族学校的学风和名声目前也不是都那么好（将来也许会更规范些，甚至能出高考状元，毕竟有资金在推动），没办法只好让子女到国外上学。 如果存在理想的学校，可以让孩子们平等地交往，也是财贵们所乐见的，中国的教育改革，需要有理想的财贵们。 中产阶层的人口基数大，只要中产阶层的教育改革成功了，对中国的人才需求来说，什么大师啊，科学家啊，发明家啊，完全也就足够了。实际可能发生的情况是，不光是中国够了，也会影响到全世界。请参考 中国的精英教育：人才造血必须大于失血 。 若如此，这也能算作中华民族的伟大复兴了吧。 穷文富武，这是社会发展的必然，如果我们不想让社会的贫富差距拉大，最好的法子还是支持和壮大中产阶层。 中产阶层，靠自己的力量是创建不出一所足够质量的好学校的，这是我这几年接触民间教育学校的印象，那些家长们无疑都是中产阶层中还偏上的，每年学费在北京是4、5万（正好是国际学校的一半）。我认为，这些钱在北京是创办不出来一个足够理想的学校的，国际学校的价位，就有它里面的道理。 那么另外一半的钱，就得由创立学校的资金方来出，相当于捐助，是必须的，否则不足以成事，教育是百年大树，大树长成了之后，可能不再需要灌水，自然界里的雨水就够用，但是小苗成长之时，在这样的土壤之上，恐怕还是得有人出力浇。 其实这是好事，家长们出了一半的钱，就在经济决策权和监督权上有一半权力，教师们的工资，但凡有10%是由家长们出的，教师们对待教学的态度就会大不一样，资本家们可能不在乎那些小钱，但从平民的角度来看，教师们的工资但凡每月能增加500元、1000元，就有很大不一样。 多元化的资金来源---国家的教育劵，资本家的捐助，家长们的学费，势必就为多元化的权力制约，提供了基础，这对教育改革来说是莫大的好事。 总之，国家还是要走一定程度的社会主义精神，尤其是在教育上，但是本文想提醒的就是，那些有志于教育改革的资本家们，请别忽视国家之外的教育改革突破口。 赞助贫困人口的教育，是国家的责任，资本家们忙不过来的，最多也只是蜻蜓点水混点名声，真正要让自己的资金，在中华民族的教育史上产生作用，还是应该考虑中产阶层这一块儿。 这里所说的中产阶层，是指一定要包括住中等收入中偏下的那一批人群，而不是只指那些虽然不是财贵，但也算是中等收入偏上的那一批人群，后者正是目前各地民间教育改革学校所考虑的对象。 这是从教育改革本身的进步动力而言的，中等收入偏上，基本上相当于一个小老板了，他们的子女将来总有出路，所以对于“学习好”的迫切性也就不那么高，各地民间教育改革学校在这方面的重视度也因此就不高，他们不敢提这个指标，甚至有些学校故意给家长们故意弱化、故意掩盖这个指标的重要性，那就是骗子般的别有用心了。 教育，毕竟还是要让学生爱学习的，如何评价一个教育改革是否成功，还是要靠这个最基本的指标的。中产阶层偏上的家庭，可能有少部分的会被花哨的教育理念迷惑，去那些不强调“爱学习”的民间教育改革学校，但是，中产阶层偏下的家庭，这样的可能性就大大降低，即使一时被迷惑了，也会在接触到真相后，看到孩子的真实表现后退出，自认吃亏就是了。 所以，就这个因素来说，中国各地涌出的那些民间教育改革学校，不可能成事，尤其是那些讲究“教师自治”的学校，因为没人监督，说好说坏都是靠他们自己。对于那些富裕家庭来说，孩子们在那些学校学的比主流公立学校差了之后也没关系，家长继续花钱把他们送到IB类学校，或者直接出国就是了。 所以说，越高价的学校，教育改革的深度反而越弱！ 于是，我们要检验一个教育改革是否成功，学费必须降下来，降到中产阶层偏下的家庭能够接受的程度，这样的教育改革才是打硬仗。

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“房地产炸弹”充其量也是“臭鸡蛋”

热度 1 jiangming800403 2014-2-16 16:24

即使不动产泡沫破裂， 至少地球还会自转， 太阳还照常升起。 鄂尔多斯人的日子似乎还是照常。 除非一有风吹草动， 大家就立马抛掉家里的房子， 按揭贷款者就会断供， 不动产领域的危机就不可能全面传导给金融领域。 实际上投资者即使被套，也会等待， 因为变现只会是割肉， 而出租总会有收益， 即使租不出去， 房子一时半会儿也会烂掉。 按揭贷款的月供可能已远大于租金， 而自身房屋已经贬值，甚至成为负资产， 但是这种损失只是心理上和精神上的， 并不会对日常生活构成实质影响。 即使这些房屋已经贬值，实质上支付高出市场租金的租房客， 一时半会也不会断供， 这样的事情在美国也没发生， 在中国可能更不会， 因为自有住房除了居住外，还有更多的含义。 即使贷款者的生活发生某种变故， 也可以与银行重新签订合同，调整还款计划， 银行虽然损失一定的流动性， 但毕竟保全了资产的安全。 最严重的时候， 国家甚至可以成立专门的资产管理机构（就如同98年成立的4大资产管理公司）， 将银行手中的“顶债房”接过来， 用于城市廉租房、公租房， 并补充银行的流动性。 只要经济还在增长，国家信用还在， 人民收入没有实质性下降， 房地产泡沫实际上也就是个臭气弹， 虽然令人讨厌，但没有多大的杀伤力。

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如果房地产泡沫破灭？

热度 4 jiangming800403 2014-2-16 10:58

鄂尔多斯人的日子似乎还是照常。 投资者如果被套， 变现只会是割肉， 而出租总会有收益， 即使租不出去， 房子一时半会儿也会烂掉。 自住型购房者月供 可能远大于租金， 而自身房屋已经贬值， 甚至成为负资产， 但这种损失只是心理和精神上的， 并不会对日常生活构成实质影响。 当然这也意味着在未来的岁月里， 心 理咨询业、娱乐业可能会繁荣。 这些房屋已经贬值 、实质上支付高出市场租金的租房客， 一时半会也不会断供， 这样的事情在美国也没发生， 在中国可能更不会。 即使贷款者的生活发生变故， 也可以与银行重新签订合同， 调整还款计划， 银行虽然损失一定的流动性， 但毕竟保全了资产的安全。 最严重的时候， 国家甚至可以成立专门的资产管理机构 （就如同98年成立的4大资产管理公司）， 将银行手中的“顶债房”接过来， 用于城市廉租房、公租房， 并补充银行的流动性。 泡沫确实是泡沫， 但是泡沫不是炸弹。 即使房地产泡沫破裂 也不大可能动摇金融和经济根基。 家电产品的价格曾经下跌了70%， 90%以上的家电厂商破产， 成千上万的职工下岗， 但是中国也没有破产。 和90年代相比， 汽车价格下降50%， 按可比价格计算电子信息产品价格下降了两个数量级， 但中国仍然没有破产。 所以房地产泡沫， 对中国经济而言， 仍然是洗澡的泡泡， 破了就破了。

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富豪与负翁

热度 14 Taylorwang 2014-2-9 08:22

当山西的“煤老板”，请了众多明星，花费 7000 万元嫁女儿的时候，那是多么风光，谁都认为他是一个超级富豪，并带有全部的“土豪”特征。但有谁能想到，仅仅只过了几个月，就被曝出负债高达 300 亿，从超级富豪，变为目前全国差不多已知的最大“负翁”！ 当你欠银行几万、几十万，或几百万时，你就差不多是银行的“孙子”，随时随地被逼还债。一些私营企业主，因周转资金应急，要到银行贷款，必须拿公司的固定资产或产品做抵压，因银行的贷款利率低于民间的“高利贷”，这些银行行长也都心知肚明，有时他们在外面吃饭或唱歌，打一个电话给这些企业主，请这些企业主吃饭或唱歌，这些企业主很清楚，要赶快赶过去帮助买单。但 当你欠银行几个亿时，可能你就从银行的“孙子”，变成银行的“大爷” ，成为他们的“大熊猫”即重点保护对象。因为一旦欠款人出了什么麻烦，这些银行的行长们也就会跟着有麻烦了。 从借款人的角度来说，当只欠银行几百万时，欠款人一定会咬紧牙，省吃俭用，想办法也要将钱还上，整天被人逼债的感觉一定是很不好的。但是， 当欠银行几个亿时，任何人都知道，靠省吃俭用是不可能将钱还上了，在这种情况下，他们就能真正体会到什么叫“钱乃身外之物”，也真正能做到“钱只有花掉了，才真是你自己的”。 当然，能做到欠银行几个亿的人，也都是相当“有本领”的人。想一想，银行的那些行长们，也不是傻瓜，谁愿意不去做大爷，而要去做人家的孙子呢？这些行长，都是贷款的执行者，一方面银行从存贷款赚取利率差，故银行都要有赢利目标，即必须有揽存额度与贷款任务；另一方面，正常情况下这些银行行长，也希望贷出去的钱款是安全的。这里还不谈有银行行长与借款人合伙，恶意偷盗银行资产的。如去年刚从加拿大引渡回来的哈尔滨的一个小银行的行长。 其实银行找到一个能大量贷款，且资金比较安全的项目也不容易，不然，我们就不会常常收到一些金融机构的骚扰电话，问要不要贷款等。为了让银行能多贷款，这些“负翁”所采取的方法也是五花八门，有用一处财产或地皮，从不同的银行反复多次抵压；有相互提供没有偿还能力的贷款担保；甚至有伪造古董，并高价请北京的一些所谓“鉴宝大师”，给出“古董”的价格，如仿做一个所谓汉代的“金镂玉衣”，估价 20 多亿，有了这宝贝抵压，从银行贷款 10 亿元应该没有问题吧，谁知它只是一个只值数千元的假货呢？ 我想这“土豪”花 7000 万嫁女，在这里就看得很清楚了，一方面再多的钱，将来也不可能是他自己的了，能多花多少，就多花多少，搏一下女儿开心最重要。另外 ，就是做给那些银行与社会投资者看的，你看我多有钱，我的实力有多强，再借钱给我，或贷款给我吧。 当然这些“负翁”，虽然欠了银行或其它债权人几亿，几十亿，甚至几百亿，他们的小金库还是有不少钱的，也许他们欠了中国的银行或债权人许多钱，但他们在国外的银行账户上却有不少存款。他们有些也许正在计划，再骗几把大钱，然后脚下沫油，跑路走人。我的感觉是： 越是高调装得有钱的，“负翁”的可能就越大，越是高调展示自己有钱的，往往离真像露底的日子不远了！ 在中国， 对于没有背景的白手起家的人来说，有时富豪与负翁就是一纸之隔。 通过自己的努力，通过自己的体力或脑力劳动，最多能成为国内的“中产阶级”，是远远不可能成为富豪的，除非买彩票中特大奖。 能成为富豪，往往是胆子大，赌性大的人。 这也就为富豪向“负翁”的转变埋下了伏笔。在股市上涨阶段，买股票，但要想赚大钱，在股票的价格增长速度大于银行的利率时，他们就会借钱买股票，而一些金融机构开发出一些帮助客户买卖的金融工具，只要客户买卖金融产品，客户承担风险，而金融机构无论股市的价格变化，都收取相应的手续费，即对金融机构是只赚不亏的金融工具，这些工具可将投资者的购买能力大大提高，在股票上涨时，当然可能赚更多的钱，但股票下降时，就有可能血本无归。煤老板的情况也是如此，煤价上涨，造就了一批腰缠万贯的土豪，近年来，由于产业的调整，煤价下降，部分这些土豪变成了“负翁”也是情理之中。 中国的超级富豪中，有不少是房地产的老板，由于一些地方政府的“土地财政”政策，使土地的价格不断上涨，房价也好象搭上了直升飞机一样也一直上扬，这也就是各地天价“地王”不断产生的原因。有人认为房价高企是因刚性需求引起的；也有人打趣讲房价是中国的岳母推高的，你不买房，她就不愿意将女儿嫁给你；我认为 房价是大家对房价仍会上涨的预期信念支撑的。 这种信念，变化速度可能是很快的。现在有钱人都已买了房，有些已买了多套房，没钱人也买不起房，且不少地方的房价，超过月租金的 300 倍，已存在严重的房价泡沫，再加上随时随地可能推出的房产税，也许就在某一点，房价就会从连续的上升通道，进入下降的滑梯。若真是这样，可能更大的“负翁”就会产生了。对于这些现在的富豪，可能明天的负翁，他们一点也不用担心，因为国外的别墅庄园，酒庄已等着他们，他们随时可能跑到国外去，继续过他们的超级富豪生活。另外正如一个房产老板讲的，还没有等到房产公司倒下，那些贷款的银行就先要倒下了，一些地方政府也不愿发生这种情况，不是已有地方政府要求公务员每人必须买二套住房吗？即房产公司已挷架了银行、地方政府。只是可怜了现在的年轻人，要么变成房奴，要为这些房产公司的富豪打工几十年；要么有可能现在交了首付买的房子成为“负资产”！

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房地产的利润

热度 1 jiangming800403 2013-12-22 13:10

这是我在 李明阳老师博文 后面的评论 赵建民 2013-12-19 19:48： “房地产100%的利润率”？即使是毛利润率也达不到这么高？房地产毛利润率虽然较高，但资金使用成本也很高，特别是资金收回年限长达3-5年，以5%的银行贷款利息计算，项目的资金使用成本也要占20%左右，房地产始终是一个比较钱紧的行业，否则房地产公司就不会严重依赖银行贷款了 博主回复(2013-12-19 19:53) ： 这里指的是炒房族的利润，开放商的纯利润应该在30-40%左右。 赵建民 2013-12-19 20:14： 我不知道这个100%是什么意思，但是如果年利润率是100%的话，10年时间房价应该增加1024倍，而不是10倍了，房价即使增加10倍，年化收益率大约是25%，但一般地区房价10年间大约增加了3-5倍，年化收益率大约是11%-17%，房地产公司项目利润可能达到30%-40%，但问题是项目实施时间一般也要3到5年，年化收益率未必能达到10%。实际上房地产产业很差钱，房地产公司的负债率一般要达到70%，比中铁总高得多，按照某些人对中铁总的批评，几乎所有的房地产公司都应该破产。 当然，近10几年来，中国房价迅速增长，目前已经到达了一个较高的水平。但是民粹主义的言论对解决住房问题不具有任何建设性作用。而且民粹主义一旦由“批判的武器”变成“武器的批判”，所谓中产阶级不会是胜利者，去年九月事件，就是这样的一场预演。 月盈则亏，房价过去在上涨，但不代表一直会涨下去，虽然，按照资本的逻辑，北京的房价迟早会与纽约比肩。 但是，即使房价崩溃，也应该是通缩，而不是通胀。任何贬低人民币购买力的言论不是无知就是别有用心的。你可以不爱国，但你就必须爱人民币。就像爱美国就要爱美元一样。

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[转载]雾霾，煤炭，重工业，房地产，城镇化，人口

libing 2013-12-22 12:07

某NGO组织发布报告称，燃煤发电占京津冀地区二氧化硫和氮氧化物总排放量分别为约七成和五成，是京津冀最大的污染源。 我国能源禀赋的突出特点是“富煤缺油少气”，正是煤炭造就了中国的经济奇迹。 全国煤炭产量 上，去年国家统计局对外公布数字是36.5亿吨，净进口2.8亿，消费约39亿吨，分别占我国一次能源的70%左右。2012年中国煤炭产量占世界煤炭生产和消费总量分别是47.5%和50.2%，中国消费了世界50%以上煤炭。 我国煤炭 一半用于发电 ，其余大部分用于钢铁、建材、化工等 重工业 行业。生产这些重工业产品，除直接消耗大量煤炭外，还要消耗大量电力。2003年至2011年，我国重工业累计用电量占全社会累计用电量的60.5%，其用电量增量占全部用电量增量的64%，80%以上的发电量为燃煤发电。 在所有建设集群中，对重工业及能源产业拉动力度最大的是 房地产 开发，其次是重工业本身的投资建设。房地产开发投资的快速增长在2001年至2011年的11年间一直持续，年均增长25.7%。受此拉动，重工业自2001年开始回暖，行业投资额也开始较快增长，2001年至2011年年均增长33.7%。这是煤炭需求旺盛的主要原因。 任何一个国家的 城市化 进程都伴随着大规模投资建设。城市化意味着大量农村剩余劳动力转向以城市为中心的制造业和第三产业，这会派生出巨大的房地产开发、基础设施建设和工业建设需求。发达国家的经验证明，在城市化较快发展尤其是城市化率由40%提升到70%的过程中，能源需求会较快增长。据国家统计局数据，我国城市化率自1996年开始快速提升，当年达30.5%，2002年升至39.1%，但能源消费量增速并未加快，能源消费量和人均能源消费量年均增速分别为2.8%和1.9%。当城市化率在2003年达到40.5%之后，能源消费量进入较快增长阶段。2011年，我国城市化率达到51.3%，2003年至2011年的城市化率年均上升1.35个百分点，能源消费量和人均能源消费量年均分别增长9.1%和8.5%。 　　从发达国家的情况看，完成城市化的国家，其城市化率多在75%以上，2009年世界城市化率平均为50%。由此可见，我国的城市化进程还处在中期。据专业机构预计，2020年，我国城市化率将达到65%左右，未来几年城市化率平均每年大约上升1.5个百分点。 我国在上世纪60年代初期至70年代中期经历了第一波 人口 出生高峰，80年代初期至90年代中期是第二波人口出生高峰期。在上世纪90年代末，我国住房市场化改革取得突破性进展之前，城市居民的住房条件很差。进入21世纪以后，由住房体制改革所引发的第一波出生高峰期人群的改善性住房需求、第二波出生高峰期人群的新增住房需求和城市化加快发展所带来的新增住房需求，这三者叠加，致使刚性住房需求持续了10年的快速增长，并形成房价上涨的一致预期，局部地区形成了较为严重的泡沫，致使房地产开发这一终端投资需求不断膨胀，进而引发重工业及相关能源产业的膨胀发展，投资建设规模超常扩张。 上世纪末，我国出生人口明显减少，2020年以后适婚青年群体的新增住房需求将会因此下降，并且承接父辈现有住房的情况将在更大程度上体现。同时，城市化的速度将明显放缓，部分城市将因水资源或其他资源严重短缺而不得不进行“去城市化”和“再城市化”，进而带来一些新增住房需求，但总体上由城市化带来的新增住房需求将呈小幅下降态势。 　　随着我国老龄化社会特征的日渐明显，2020年以后，改善性住房需求将滑坡且主要在住房存量中调剂、交换。如果未来几年未能有效挤压房地产泡沫，2020年前后，刚性住房需求将稳定，房地产市场的泡沫将被彻底挤出。上述情况决定了2020年前后，房地产开发规模将趋于萎缩，建设规模的扩张速度将明显减慢，进而也决定了煤炭产需规模将在这一时期达到峰值。 除投资建设减速外，能源结构变化也是未来10年煤炭需求增势减弱并达到峰值的重要原因。我国政府已对国际社会作出承诺：2020年单位GDP的二氧化碳排放量比2005年下降40%至45%，非化石能源所占比重达到15%。

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[转载]北京-上海。任志强：房地产在美国也是支柱产业 不太承认中国有

tyfond 2013-12-17 07:47

任志强：房地产在美国也是支柱产业 不太承认中国有泡沫 2013-12-16 17:11:44　来源: 财经网 (北京)　 有 1 人参与 分享到 网易财经12月16日讯 以“重建改革逻辑”为主题的2014网易经济学家年会今日举行，北京市华远集团总裁 任志强 （ 微博 ）称， 房地产 是支柱产业不是因为“ GD P挂帅”，而是因为税收，尤其是房地产税。 他表示，大部分有 房产税 的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接近100%。他举例称，纽约房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业，不管是在中国还是在美国。 任志强还称，中国房地产业没有 泡沫 ，因为中国有巨大的首付，一套30%，二套70%，一套房房价没有跌到30%银行就没有风险，第二套住房没有跌到70%银行也没有风险，我不太承认中国的泡沫。 任志强： 很不幸，我和贺主任的观点是完全相反的，他说房地产不是支柱产业，主要是因为GDP，这个错了，所有的地方以房地产为支柱产业都是因为税收，尤其是他后面说到了有房地产税，大部分有房产税的国家，房产税几乎占到地方财政收入的接近100%，因为他们除了房产税没别的税了，所以在纽约，房产税从1%，2%，因为911提到6%，4%，现在因为金融危机提到了6%的房产税，比例在不断提高，所以在纽约，财政官是个中国人，告诉我们，房产税几乎是他所有税收的100%。所以房地产一定是支柱产业，不管是在中国还是在美国。 今年我们的税收终于从低潮变成了高潮，巨大的贡献是因为房产税，如果没有房地产税作为支撑，我估计我们的财政部长就不太好当了，更别说土地收益的地方债的问题，就更困难，这是第一个。 第二，贺主任说泡沫，我刚才问 陈淮 什么是泡沫，他说他不知道什么是泡沫，我个人对泡沫的理解是因为金融杠杆产生的，如果中国的第二套住房已经变成了70%的首付，它还有泡沫吗？因为房价跌了70%，银行内30%的贷款也不会亏了，所以如果所有的损失都不影响到我们的金融市场，不影响我们银行的金融体系，这就不叫泡沫，你们说是不是有亏本？有，黄金有亏本，谁把黄金当成泡沫了？没有，因为黄金是100%自己付钱的，过去说房地产市场有泡沫是因为房地产市场有巨大的杠杆作用，这个杠杆作用是因为它影响到金融的体系部分，中国从来不相信，所以中国有巨大的首付，一套30%，二套70%，换句话说，就是没有跌到30%银行没有风险，没有跌到70%第二套住房银行也没有风险，我不太承认中国的泡沫。 他举了个例子，说 鄂尔多斯 ，美国现在的房地产市场在呼呼往上涨，今天上午骆家辉大使召开了一个“大使论坛会”，论坛干什么？美国大使在招中国所有资金去美国投资房地产，推荐了一系列的房地产项目，我看参加的都是大企业家，包括张欣也在台上很高兴的说“我买了纽约两个大楼的多少多少股权，投资了多少多少，赚了多少多少钱”，张力先生说我投了2000多万赚了7000多万，所有的项目都告诉你美国的投资回报率一般都在400%，如果低于400%你就别去投。 中国恰恰相反，如果有20%的利润你得需要多少多少的增值税，如果超过30%以后你的增值税还得加多少，从30到40到50到60，所有的社会包括媒体都在批评，说中国的房地产太暴利了，查一查我们的上市公司所有报表发现平均下来也就是7-8%的利润率，但媒体和所有的公民都在攻击开发商真黑，黑得不得了，其实政府比我们黑多了。 大家都知道，张力刚花了将近100亿在马来西亚买了一大堆土地准备建房子，土地价格是每平米2000元人民币，房价多少？2万元人民币，土地占当地房价的10%，在中国你找得着土地地价占房价10%的土地吗？找不到，北京基本上是50-60%，上海今年土地增长幅度是118%，这是土地价格，北京去年600多亿到700亿的土地收益，今年现在已经接近1600亿，马上到年底可能再拍卖几块地就到2000亿了，上海已经突破2000亿了，上海多少？去年也是690亿。 有多少溢价呢？大家都说北京的溢价没有那么高，其实北京的溢价都转移到了自住性住房上，因为一块地本来10万平米的商品房，投到了价格的顶端以后，比如说140%的定价，不能再投商品房了，得投保障性住房和自住房，于是大家竞，竞完以后这块地10万平米商品房，9万平米都是保障性住房，你们别说这是假的，我投大兴那块地就是这么投的，最后中标9万平米都是保障房，1万平米商品房，商品房价能不高吗？因为9万平米保障性住房的成本都加这1万平米头上，政府还说我没拿那么多地价，可是你有一个规定，保障性住房卖的时候还得给你30%的分红啊？所以政府太黑了，当政府这么黑的时候你们还说有泡沫？我看政府从来不认为自己有泡沫，政府要认为有泡沫他就不会这么黑，用这么黑的地价去调整我们的房地产市场了。 (编辑：杜茜) 关键字： 任志强 房产

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[转载]城镇化被房地产绑架：开发商赚得钵满盆满

lbjman 2013-11-12 11:08

城镇化被房地产绑架：开发商赚得钵满盆满 近些年，在一些地方，由政府推动的“城镇化运动”轰轰烈烈，走在前列的是如火如荼的房地产开发建设。在各地农村，常见的做法是：政府以各种名义征用农民手中的承包地及自家宅基地，出让给开发商，搞房地产开发、园区开发，让农民上楼集中居住。往日“听取蛙声一片”的乡村，转瞬间变成“眼前楼群一片”。在“让村民变市民”的口号下，许多农民或被迫或被忽悠住进了楼房，却未享受到市民待遇，且丧失了做农民的一些好处。而偷着乐的，大都是赚得钵满盆满的房地产开发商。 　　对房地产绑架城镇化的现实，许多人表示担忧和质疑，担心目前这种以圈地建房造城为特征的急风暴雨式的“城镇化运动”，会给中国经济、社会发展带来诸多隐患及后患。实际上有些隐患已经显现。 　　首先是对作为城镇化主体的农民权益的侵害。为了把农民手中的土地变为商业用地、建设用地，不少地方政府与开发商联手，采用强征暴迁的手段，强迫农民出让土地、宅基地，上楼居住。其间引发的矛盾冲突，不仅使农民很受伤，也增加了社会成本。许多农民所获得的土地补偿，不足以购买商品房，还要东拼西凑、东借西借。不少上楼后的农民，失去了过去赖以为生的土地，就业无着落，生存成问题，生活无保障，生活质量下降，这又成一大社会问题。 　　其次，大规模的人为、盲目的造城运动，脱离实际需求，加之配套功能跟不上，以致“鬼城”或烂尾楼频现，一些开发商甚至卷款而逃，不仅造成资源上的极大浪费，也给支持房地产开发商的金融机构的资产安全带来很大威胁，呆账坏账在所难免。 　　第三，加剧了政府对土地财政的依赖和卖地冲动。毋庸讳言，许多地方政府之所以对城镇化建设极为热衷，是“醉翁之意不在酒”，他们关心的并非城镇化中的人，而是城镇化中的地。如今，地方政府债台高筑已是公开的秘密，行政成本过高，“三公”消费难止，形象工程、政绩工程、奢华的政府办公楼、损公肥私贪腐行为的大量存在，加之现行干部任用、政绩考核制度、财税制度上的缺陷，使有的地方深陷土地财政而不可自拔。而城镇化建设包括房地产开发的基础设施配套工程，需要地方政府大量的财力投入，卖地不仅是来钱最快的捷径，而且收入也归地方财政。如此境况很容易使城镇化的规划、决策被房地产绑架。 　　第四，影响了经济的健康发展。房地产业“一枝独秀”，成为支柱产业，使得实体产业、经济受到遏制，也加大了房地产泡沫，使房价居高不下，远远超出人们的承受能力。 　　国务院发展研究中心副主任韩俊近期在一个论坛上表示，“新型城镇化的核心，就是人的问题、地的问题、权的问题。如果这三个问题不能解决好，城镇化对农民来讲可能是一个痛苦的过程。”本来是要增加农民福祉的城镇化，却可能让其原有的一点幸福感也受到侵蚀。如果城镇化片面着眼于推动经济发展，却缺乏相关制度创新，就容易忽视市场主体的自主性，缺乏对农民合法权益的有力保护。这种城镇化不仅高估了城镇化的经济效应，而且会催生许多社会问题，是不可持续的。 （文章来源：赵蓓蓓，《 人民日报 》（ 2013年11月12日 19 版））

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北美活动房是如何解决穷人买房问题的--供中国政策制定者参考

lcguang 2013-10-27 04:11

　中国的廉价房廉租房陷入两难境地，标准低了， 如茅于轼建议的， 不要私人厨房和厕所， 很多人反对； 标准高了，大多数该享受的享受不到。 这和退耕还林政策类似。标准高了， 只有关系户才能搞到。 　　收入两极分化， 房价也必然两极分化。打压高价房其实是便宜了富人，没有意义；降低低档房房价，才是正解！ 像茅于轼说的那样降低标准， 我是比较赞成的。 但是其缺点是，没有公用厕所和厨房， 回到从前——那样的房子我住过，确实是降低生活水平。不好。有没有办法少花钱， 住上自己的舒服房子呢？有！ 　　 　　北美是如何解决穷人买房问题的？诀窍在于活动房（mobile house)。 　　说是活动房，其实大多从未移动。和正常房子比，就是没有地基， 单层。正常的房子房价比如20万，同样面积的活动房只有3-5万。 为什么它这么便宜？ 因为它没有土地，占的土地要付租金， 其实也不贵， 比公寓的管理费贵不了多少， 公寓月管理费200加元， 它可能300加元。也因为没有土地， 房价上涨它没有份。但是这样的房子便宜啊， 我认识一对夫妻， 都有很好工作， 但是他们愿意住活动房。 　　中国土地少， 不能建这样占地太多的移动房。 但是， 中国政府可以提供有续租选择权的毛胚房，让买家自己装修， 装修好的房子可以自由买卖，有续租选择权， 就如同加拿大活动房。 　　这样做有几个好处是：住户花钱少，钱真正用在改善住房条件上，而不是土地上；穷人可以不参加炒房投机， 但是照样能住上自己拥有的舒适房子。 目前的廉租房没人愿意装修， 大家都不太在乎环境， 容易脏乱差。 但是一旦装修好的房子可以买卖， 有续租选择权，大家不仅会努力改善室内环境， 也会注意室外环境。

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海边螃蟹也忙于房地产开发

大毛忽洞 2013-10-13 18:21

海边螃蟹也忙于房地产开发 经济曰：“房地产，房地产”。 子曰：“―――”。 毛曰：“深挖洞，―――”。 房曰：“―――”。 螃蟹曰：“从小就搞房地产”。

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吞噬财富的房地产经济

热度 8 杨学祥 2013-10-13 06:29

吞噬财富的房地产经济 杨学祥 鲁桂华最近指出，较高的准确性推断，每1元的房价中，政府和银行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房价最大的受益者！一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在，花掉了。对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！ 刘忠良指出，在2020年-2030年之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。更具体一些，从2025年左右，或者更早，中国房价将开始“下地狱”，而且是被“打入十八层地狱”，“万劫不复”！房地产商将尝到自己种下的恶果！ 按照每平方米1万元的房价，100平方米的住房需要100万元的投资，它能满足一对年轻人一生的住房要求吗？不能，如果他们的寿命超过60岁，按照中国建筑30年的平均寿命，那将面临60岁后的再次住房投入，即一生需要200万以上的住房费用。一对年轻人的住房消费，平均每年需要3万元以上，30年后住房的价值不复存在，需要新的投资才能保障有房可住。 对于房产投资者，100平方米的住房需要100万元的投资，按照中国建筑30年的平均寿命，平均每年需要3万元以上租金，才能收回成本，高回报在哪里？低质量使房屋的折旧率增大，成为危房的风险增加，一旦楼市下跌，泡沫将迅速破裂。 中国城市的人口结构为：两对老人两套住房，一对年轻人一套住房，一个独生子女需要未来半套住房。伴随老年人口的自然消亡，住房需求呈逐代减半变化趋势，高房价缺少实际需求的长期支撑。 住房是保值的不动产的神话正在消亡，30年后的价值就化为乌有，你还投资房产吗？ 专家：一线城市高房价掠夺居民203年的储蓄 2013年10月12日 00:47 第一财经日报 我有话说(8,231人参与) 　　鲁桂华 　　据中原地产研究中心的统计，在刚刚结束的国庆7天长假期间，全国主要54个城市新建住宅销售较2012年国庆期间增加6.2%。根据北京市统计局和国家统计局北京调查总队的数据，近期北京市“房地产市场出现量价齐升的苗头……房地产业的企业家信心指数提升至123.2，为2010年以来的新高”。 　　房价屡调屡涨，不仅引发持币待购者的焦虑情绪，甚至引发了我这个有房户的焦虑：房价到底为什么这么高？高房价到底意味着什么？高房价可能给我们带来什么样的后果？ 　　我们不妨先来分析几组数据： 　　2007年至2013年中期，招商、保利、万科和金地四大房企，净利润占销售收入的比例在12.59%至19.93%之间，这就意味着房价中只有不到20%的部分是房企的净利润，并且近年来呈现出下降的趋势。 　　仅2012年，房企净利润占房价的比例为13.05%。为了讨论的便利，我们不妨假设招、保、万、金的2012年的销售净利润率13.05%足以代表整个房地产行业的一般情况，同时假设房价中除地价、税费、利息支出和房企的净利润之外的部分，即为材料供应商等上游的收入、工人的薪酬收入等。 　　根据这些数据，我们即得到图表2，即房价中61.33%被政府以地价、税费的方式拿走了，13.03%被银行以利息的方式拿走了，两者合计74.36%，即政府和银行拿走了房价中的近3/4。余下的1/4中，房企的净收入13.05%、上游和工人的收入等占12.59%，即房企、工人和上游的收入，各占房价的1/8左右。 　　对于这种算法，有人提出批评，比如广东省房协理事赵卓文先生指出，“土地出让金不应算为当年成本”，而是随着开发进度，逐年转化为房产的成本的。因此，赵先生认为，正因为只有一部分土地出让金进入房产成本，所以上述算法高估了房价中政府拿走的份额。 　　这种看法不尽正确，如图表3所示，我们不妨假设某房企每年支付的土地出让金或拿地支出为100元。比如2008年，其拿地支出为100元，其中有60%在第一年开发，因而有60元在2008年进入房产成本，余下的40%在第二年开发，即2009年有40元进入房产成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分别进入2009年和2010年的房产成本。因此2009年进入房产成本的拿地支出为100元，等于2009年的拿地支出。 　　自2009年之后的每一年均是如此，为什么？因为虽然当年拿地支出有一部分进入未来的房产成本，但上年的拿地支出也会进入当年的房产成本，当这两种近似相等时，每年的拿地支出与每年进入房产成本的土地出让金会大致相等。因此我们在图表2中的算法，误差不会太大。 　　既然房价构成的估计没有太大误差，我们就可以较高的准确性推断，每1元的房价中，政府和银行拿走3/4，其中政府拿走61.33%！地方政府是高房价最大的受益者！ 　　通过高房价这一手段变相征高税收，对我国经济的可持续有何影响？我们不妨从两个方面来思考这一问题： 　　第一，根据我们的测算 ，一套一百平方米的公寓，在一线城市，大约需要一个普通居民203年的储蓄，在二线城市，大约需要一个普通居民101年的储蓄，在三线城市，大约需要一个普通居民65年的储蓄。高房价的本质，相当于地方政府变相地通过税收，把居民未来一生甚至几生的储蓄挪到了现在，花掉了。对居民而言，下半生或下几生的消费能力将趋于萎缩！ 　　第二，地方政府把这些钱用在了什么地方？如果用于进行生产性投资或扩充资本存量，产能持续扩大和百姓有支付能力的需求相对萎缩，将会导致严重的产能过剩！而要解决产能过剩，只有再依靠投资，而投资又依靠地方政府的财政收入，而地方政府的财政收入又依靠进一步上涨的房价。这样一种模式，焉能持续？如果这些钱被低效率的使用，比如用于三公消费，用于把刚修好不久的马路扒拉掉重修，那么情况就更严重了，这就意味着宝贵的国民储蓄的浪费！ 　　竭泽而渔式的高房价，可以休矣！ 　　(作者为中央财经大学教授) http://finance.sina.com.cn/review/mspl/20131012/004716964754.shtml 高房价论会让中国房地产下地狱：关注地震活跃期 已有 1262 次阅读 2012-4-24 10:58 |个人分类:科技点评|系统分类:观点评述|关键词:房价 中国房地产 地震 推荐到群组 高房价论会让中国房地产下地狱：关注地震活跃期 杨学祥 刘忠良最近指出，在2020年-2030年之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。更具体一些，从2025年左右，或者更早，中国房价将开始“下地狱”，而且是被“打入十八层地狱”，“万劫不复”！房地产商将尝到自己种下的恶果！ 在2020年-2030年之间是中国地震活跃期，与1965-1976年相似，建房的质量将接受考验。房产商将经历一次大洗牌，只有优质才能赢得生存。 http://blog.sciencenet.cn/home.php?mod=spaceuid=2277do=blogid=562968 中国建筑平均寿命仅30年：住房保值成为神话 已有 1074 次阅读 2010-4-6 16:33 |个人分类:科技点评|系统分类:观点评述|关键词:中国建筑，楼市泡沫 推荐到群组 中国建筑平均寿命仅30年：住房保值成为神话 杨学祥 中国日报网消息：英文《中国日报》4月6日报道：每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生了巨大建筑废物，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。 仇保兴，住建部副部长在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40%的水泥和钢材，而只能持续25-30年。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁。 陈宜明，住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长告诉记者政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑业面临的一个难题。 2009年中国不断出现的“楼歪歪”，“楼脆脆”等建筑质量问题不断给政府敲响警钟。相比中国的35年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年 。 不断增高的房价给楼市带来巨大的商机，投资房产成为新贵暴富的主要渠道。物极必反，否极泰来。从日本和美国楼市的兴衰历史可以看出，楼市泡沫的风险正在增加，疯狂的欲望使人们丧失了理性。 简单的计算可以使大多数人们清醒：按照每平方米1万元的房价，100平方米的住房需要100万元的投资，它能满足一对年轻人一生的住房要求吗？不能，如果他们的寿命超过60岁，按照中国建筑30年的平均寿命，那将面临60岁后的再次住房投入，即一生需要200万以上的住房费用。一对年轻人的住房消费，平均每年需要3万元以上，30年后住房的价值不复存在，需要新的投资才能保障有房可住。 对于房产投资者，100平方米的住房需要100万元的投资，按照中国建筑30年的平均寿命，平均每年需要3万元以上租金，才能收回成本，高回报在哪里？低质量使房屋的折旧率增大，成为危房的风险增加，一旦楼市下跌，泡沫将迅速破裂。 中国城市的人口结构为：两对老人两套住房，一对年轻人一套住房，一个独生子女需要未来半套住房。伴随老年人口的自然消亡，住房需求呈逐代减半变化趋势，高房价缺少实际需求的长期支撑。 住房是保值的不动产的神话正在消亡，30年后的价值就化为乌有，你还投资房产吗？ 参考文献 1. 王茜。住建部:中国建筑平均寿命仅30年 年产数亿垃圾。 2010年04月05日23:18中国日报网。 http://news.sina.com.cn/c/2010-04-05/231820011742.shtml http://bbs.sciencenet.cn/home.php?mod=spaceuid=2277do=blogid=309427 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-434227.html 生产力：既能创造财富又能吞噬财富 已有 387 次阅读 2013-6-18 20:23 |个人分类:科技点评|系统分类:观点评述|关键词:财富 生产力 环境污染 能源 资源 推荐到群组 生产力：既能创造财富又能吞噬财富 杨学祥 市场经济决定了社会生产力具有既矛盾又统一的两大功能：既能创造财富又能吞噬财富。在资源危机、能源危机和环境危机的多重打击下，吞噬财富的功能明显增强。 周期性的生产过剩是生产力吞噬财富具体表现，缩短产品的使用周期，通过提前报废来扩大再生产，这是对社会财富的最无情的吞噬，对环境的最大破坏、对能源和资源的最疯狂的浪费。 中国日报网消息：英文《中国日报》4月6日报道：每年中国消耗全球一半的钢铁和水泥用于建筑业，产生了巨大建筑废物，现在政府号召房地产开发企业提高建筑质量，将目前30年的建筑平均寿命延长至100年。 　　仇保兴，住建部副部长在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年20亿平方米新建面积，相当于消耗了全世界40％的水泥和钢材，而只能持续25-30年。很显然，如此短寿的建筑将每年产生数以亿计的建筑垃圾，给中国，乃至世界带来巨大的环境威胁。 陈宜明，住房和城乡建设部建筑节能与科技司司长告诉记者政府的盲目拆迁和国内房屋自身的建筑质量问题一直是中国建筑（601668）业面临的一个难题。 2009年中国不断出现的“楼歪歪”，“楼脆脆”等建筑质量问题不断给政府敲响警钟。相比中国的35年平均建筑寿命，发达国家建筑，像英国的平均寿命达到了132年，而美国的建筑寿命也达到了74年。 http://news.sina.com.cn/c/2010-04-05/231820011742.shtml http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-309427.html 聚集财富的商品生产所造成的环境破坏已经彻底摧毁了自由贸易的公平性：少数生产者通过破坏自然环境而暴富，把多数人置于日益恶化的生存环境之中。商品的环境成本由谁来买单 ？ 徐迅雷最近指出，如今，把太湖、巢湖、滇池“三湖”治理列为“国家工程”，投入的又将是以亿为单位的资金，一些人恐怕又开始心中窃喜了：我可以从中赚来多少啊！办企业污染了环境，我赚了一票；包工程治理那污染，我又赚了一笔。地方官可能也爽得一颗心在胸腔里不停打转：办企业尽管污染环境，但GDP上去了；治污染投入巨资，同样能创造新的GDP数字！“污染”是我得利，“治污”又是我得利，天下这等“双赢”的好事，干得！“国家工程”如果成为傻大头，那么只有百姓吃苦头。千百亿巨资的投入，可以让湖水好上三天，然后一阵风吹走治污成果，一瞬间又将湖水染成黑色，一高温又能够变成绿色。所以，“三湖”水环境的治理，最重要的是如何将“国家工程”真正变成“百姓工程”，至少是千万双百姓的眼睛能够将它盯着的工程 。看来，国家为商品的环境成本买单只能加剧环境污染和财富怪圈的恶性循环。 九折臂竟成了良医，多年的磨难让文化人也看透了生意经。徐迅雷的分析入木三分，一语道破了开发商持续暴富的玄机。世界经济已陷入“财富困境”，富者自富，劳者空劳，资源和能源日益枯竭，生存环境不断恶化，虚假的财富符号节节攀升。GDP 和“绿色GDP”恰恰反映了对世界财富的两种截然不同的度量和计算标准。如果把资源和环境计入社会财富，一些高污染地区不是越发展越富有，而是越发展越贫穷。他们不得不牺牲更多的GDP来恢复环境。世界上有很多过程是不可逆的，当生态环境彻底崩溃，只能“食尽鸟投林，落得个白茫茫的大地真干净”。 http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-699083.html 面对频繁出现的雾霾天气，中国环保部门将2013年世界环境日的中国主题确定为“同呼吸，共奋斗”。环保部总工程师万本太表示，中国环境总体恶化的趋势尚未根本改变，各方必须增强危机意识、继续破解难题。万本太提醒说，中国正处于工业化中后期和城镇化快速发展的阶段，发达国家一两百年间逐步出现的环境问题在中国集中显现，呈现明显的结构型、压缩型、复合型特点，环境总体恶化的趋势尚未根本改变，压力还在加大，一些地区污染物排放严重超过环境容量，突发环境事件频发。因此，各方必须增强危机意识、忧患意识，继续破解难题，推动环境保护事业实现更大发展。 http://news.sina.com.cn/c/2013-06-18/113327430245.shtml 掌控得当的生产力可以创造财富，放任失控的生产力可以吞噬财富。不同的价值观念，不同的评价标准，会得出不同的结论。 本文引用地址： http://blog.sciencenet.cn/blog-2277-700683.html

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[转载]房地产经济学

sunapple 2013-10-6 21:58

许小年 许小年1953年出生，现任中欧国际工商学院经济学和金融学教授，曾任职美林证券亚太高级经济学家，世界银行顾问。曾获中国经济学界最高奖“孙冶方经济科学奖”。许先生为人直率，敢为敢言，有评论说，他看似惊人的言论之下，隐藏着经济学家的独立精神和最朴实的市场经济原理。 　 房价问题，是一个综合的经济问题，需要全盘考虑。第一，政府为什么拼命印钞票？归根结底还是美国在印。美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印的比美国更厉害。 第二，多印的人民币怎么办？美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意，因此，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。 第三，中国严重的通货膨胀后果是什么？参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。政府虽然贪婪，但是并不傻。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。 第四，如何处理严重的通货膨胀？政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。这就是周小川一直在做的事情。房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。 第五，房价恶性上涨的后果是什么？房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。 第六，如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。 第七，大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但这吃的是断子绝孙饭，土地一旦卖光，就不会有后继收入了。大家不要觉得遥不可及，看看苏州就知道了。因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自贪官们的压力。但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。 第八，政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？不会。看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。政府不可能放弃他们。 第九，政府调控的目的是什么？上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。 第十，为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。打个比方，市场上本来有100套房子，每套一万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了，后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。 第十一，房价取决于什么？房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。

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房价增高、房地产崩盘与经济问题

热度 1 sstone2009 2013-9-27 22:33

有关中国房价问题，我的疑惑是：房价会不会无限增高？房价增高会不会引起房地产崩盘？这两者之间有什么关系？房地产崩盘原因和表现、结果是什么？ 假使房价不停增高，增高到一种离谱的程度，这个时候每平米的房价跟每公斤的黄金一般贵重了，或者房价高到从此没有人卖得起房子了，那么我们可以断定，房价肯定不会长了。按照这个高中数学证明结果，以及由我们的常识，也可以得出很显然的结论，房价不会无限增高。 房价在增高过程中，房地产市场会发生相应的变化，有一定的规律可循。 一般地，房价增高，在起初阶段，土地收益和开发商、经销商，房地产开发得到有效的促进，消费者的刚性需求和从房价增长过程中看到了投资的机会，进一步促进房屋需求的增加，这个阶段，往往供求关系处于求大于供、或者感觉上求大于供，大量的资金进入房地产领域，资金包括消费者的储蓄和借款、房地产企业的资金和融资。 随着房价的进一步增高，当增高到一定程度，消费者的购房积极性就会大大减低，主要原因在于：刚性需求者确实存在购买或还款的压力了，消费者投资预期得不到满足。而此时，房地产的供给仍然存在较大的惯性，最后导致供大于求、或供明显大于求，必然有相当量的房地产（新建待售的和二手待售）不能实现新的销售，大量资金积压于此。在这种情况下，任何形式的房地产投资积极性都会大大降低，市场规律会发生作用，房价增长会被抑制，那些急于出售的房价会下降并可能引起一个地区全面的房价下降，然后到达一个刚性需求得以实现的价位，房地产交易会在某个范围内得到稳定。 从上述的情况看，房价增高到一个地区的市场高点极限，然后会下降，并到达一个刚性需求可以接受的价位，此时，房地产达到一个新的平衡点。那种情况，房地产不会存在“崩盘”！ 值得我们重视的问题是，那些拥有房产的开发商和投资商、以及拥有多套房产的消费者，总体会存在两种情况，一种是没有还款压力，企业和家庭都可以继续生存，除了资金积压、收益减少外，不会引起还款违约，不会对经济产生过多的影响。另一种情况是，企业和家庭借款的还款出现问题，企业和家庭都会出现违约，这些企业和家庭必然会出现问题，企业会损失巨大甚至破产、家庭也是，这些企业和家庭的失败，实际上并非房价问题，而是本身“智慧”，与其他行业中企业和个人的失败，并没有多少分别。后一种情况会影响到银行（和其他融资机构）的回款，他们可以收到房产，但资金必然出现计划外打击，这种打击，如果超过了该机构的承受力，则会导致该机构的危机，如果涉及范围大到一定程度，则会引起金融危机，甚至经济危机。但，在房地产的相关里，金融危机或经济危机的根本原因，也并非房价增高，而是金融机构的经营问题。 由此，我们断定，房价增高，既不会引起所谓的房地产崩盘，也不会引起金融危机或者经济危机。所谓的房地产崩盘，大概是上市的房地产企业的股价，会受到重挫吧。而股市的下挫，对中国经济的影响并没有实际的意义，这是中国股市证明过的。 我们可以这样小结：由于中国的金融监管和金融产品的特征，以及民众对股票的依赖作用与欧美不同和消费特征，房地产极热、骤冷、到稳定，是一个十分正常的过程，既不会引起金融危机，也不会引起经济危机。

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[转载]叶檀：温州房地产损失100亿？

JYH64J98Y99H 2013-9-21 23:47

温州房地产损失 100 亿？ 2013/9/19 南方人物周刊 噩梦成真，房价一落千丈，银行成为最大的房东，贷款不良率大幅上升。 《南方周末》披露，温州房价急转直下，房地产作为最重要的处置资产已有 1 万套流向市场，如果按照每套 100 平方米来计算， 100 万平方米的量已经超过了 2012 年温州全年新盘供应量。以保守的每平方米 1 万元计（ 8 月温州市区每平米均价 21696 元），冻结的资金约有 100 亿元，很有可能，这些财富很可能会在很短的时间内迅速蒸发，相比而言，温州 2012 年 GDP 为 3650 元，排名浙江省第三，增速倒数第一。 每个地方政府都希望加大投资、维持经济高速增长、维持房地产泡沫不要崩盘。温州、鄂尔多斯等城市的案例显示，泡沫不是想维持就能维持的。 把温州房价下降归咎于央行加息或者限购属于一叶障目，泡沫大到一定程度，一根稻草就能压垮一整辆车，无论这根稻草是加息，还是限制房贷。 温州是中国草根市场经济圣地，三十年发展起来的富庶之乡，温州目前的泡沫化印证了，草根市场经济没有走向实体之路，而是走向无规则的虚拟之路。当实体经济发展到一定程度，需要从低端向中端发展，此时实体经济需要一系列配套的更为完善的游戏规则。品牌商需要对品牌的保护，需要对创新技术的切实的捍卫，需要高端的服务业为实体提供无微不至的服务，从金融到法律各方面的市场介入。 很遗憾，温州的发展历程说明温州欠缺市场化向纵深发展的能力，利用紧缺时代的低端大生产模式获得第一桶金之后，他们抱着第一桶金不知所措。温州类似于“小姑娘”之类的原始融资游戏玩了三十年，经济周期下行高利贷市场崩盘的悲剧一再出现，说明依靠当地自身的力量，他们永远无法弥补上制度、人才、文化上的欠缺。遵循利润最大化的原始嗅觉，他们奋不顾身地扑入炒房、炒金、高利贷的泡沫链条，没有实体经济、权力经济支撑的泡沫游戏，充其量是一场小规模的庞氏骗局。 温州的金改是温州浴火重生的契机，雷声大雨点小的金改现在留下了交易并不活跃的借贷平台供人唏嘘，这座城市三十年前在巨大的经济压力下破釜沉舟的勇气逐渐消失，失去了野蛮生长的成功基因。目前控制得极其严厉的金融体制，对温州雪上加霜，这座市场经济的重镇甚至没有培育出一家有特色的当地银行，远不如其近邻台州。浙江电视台采访温州当地经济，为了借贷设立的平台公司大多成为僵尸公司，银行以续贷为幌子对企业抽贷，以往最为活跃的民间借贷市场，现在数九严寒。 其实，何止温州，房地产泡沫崩溃之处，我们无不看到低端的制造业，横生的高利贷，以及疯狂的房地产泡沫。中国经济版图上分为房地产泡沫茁壮的地区与房地产泡沫摇摇欲坠的地区：前者的经济数据非常亮眼，固定资产投资支撑了当地经济的发展 ; 后者陷入一片愁云惨雾之中，民间借贷冻结，房地产价格如飞云直下，银行避之惟恐不及。 温州不过是其他城市的先行样板，未来有两条路可走。或者，得到更上级政府的重视，大量基础设施建设投资于当地，让当地走出困境。这条路是政府主导经济的不归路，结果是消灭中国经济中残留的市场基因，让东中西部一起过上靠老天撒钱吃饭的日子。或者，横下一条心推进市场化改革，以市场金融机构大力推进并购重组清除僵尸公司，以此培育适应温州当地的金融服务、法律服务业。温州民间的市场动力、民间资金得到重生，温州的房地产业也将借由实体经济的振兴得到重生。 如果政府在温州经济萧条中只得到一条教训，不轻易推出严厉的限购等举措，以免因房地产泡沫崩溃作茧自缚，那么中国的经济终将在温州式泡沫的蔓延中历尽劫波，如果将温州的经济衰败视作制度对市场的束缚，不仅温州，中国的经济也将在更高层面上重生。

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博客页面怎么这样了额？ 管理员呢？ 就因为 我骂了几句房地产

热度 1 jsnjjlj 2013-9-7 21:53

博客页面怎么这样了额？ 管理员呢？ 就因为 我骂了几句房地产商吗？

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财政税收体制推动房价飞升

热度 1 zls111 2013-8-25 01:14

应该是在前前界政府推动了土地财政，并且把地方税收收缴中央，于是地方收入的一部分靠土地财政，而不是税收。 于是，各个地方不断买地， 还希望地价越高越好。 于是80后，所谓刚需的就悲剧了，做了棋子，富了买地和收税的。

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回辽阳

热度 20 nightreading 2013-8-10 18:00

今年年初，岳父反复和我商量，想回辽阳，话语间都是叶落归根之意，终于近几日成行。老夫妻带着我一家三口，乘坐仅有的那辆上海-丹东K188慢车去了辽阳，路上时间近30小时，对于年近古稀的病残老人而言，其间辛苦可想而知，很心疼，但老人眉宇间的兴奋劲感染了我，有了些许安慰。到了辽阳已经是晚上十点。见到前来接站的小妹夫妇，老人压抑多年的情感瞬间崩塌，拉着小妹的手泣不成声，泪流满面，都很伤感。 老人一生好强，多年从事水利基层工作，身体很是健壮，相识十多年，从来没有生过病。而恰是如此，三年前的那次脑溢血让人特别猝不及防，手足无措，无法接受。老婆几次红着眼给我说，在梦里老人还是健步如飞。而如今不得不接受的事实是，老人需要轮椅才能移动。不知道有没有上天，即使有，也是昏睡的，否则为何让一个质朴善良、素食终生、性情刚烈的老人丧失了他最为珍惜的行动能力？ 辽阳车站是新建的，一改原来的砖土灰泥结构，都是钢筋铁骨，顶盖透明敞亮，轮椅可以从车厢直接到站台。三个车站工作人员奔过来，一边说，哥们别急，我去拿电梯钥匙，一边催促另外的人员帮忙推扶，其间尽显主人的热情和骨子里的豪爽劲儿，瞬间大家成了无话不谈的朋友，这是本性还是职业素养？至今我也不清楚。反正在如今的公共服务行业里，他们是异类，这种特异却让人暂时忘却旅途劳顿和烦忧，很是感激。那个电梯是一个特制的升降台，依附于步行楼梯的扶手，速度不快，却极为平稳。等到大家簇拥走出车站时，已经是凌晨。各自安顿完毕，突然就是闪电似龙，声震如山崩地裂，接着就是狂风暴雨，我在庆幸中却觉得，这是辽阳以一种特殊的方式欢迎老人回家。 第二天晴朗，老人很早就起来了，坚持要到外面转转，丝毫没有长途奔波之疲倦。然后姑姑、叔叔们都来了。老人和老姊妹们抱头一阵痛哭，就像一群孩子。上海距离辽阳甚远，老人病后与亲人相见也甚少，只有六叔代表大家过来几次。虽然都能理解，但我知道老人心里是有委屈的，如今也算是宣泄了。老爸，哭吧，哭吧。 中午，一起聚餐，酒自然少不了，聊聊家常，不觉就是下午两点，六叔有了醉意，流了泪。到了晚上，老婆的几个同学过来看望老人，大家多年保持联系，很是熟悉，就在一个烧烤店聚餐，中午酒意未消，却不知不觉又是几瓶啤酒，后来深一脚浅一脚的走在太子河公园里，肆无忌惮的笑谈。看着太子河面上映出的片片火光和对面耸起的很多高楼，朋友解释说市政府过去了，于是地产也很是兴旺发达，不禁苦笑。又有人说，辽阳的房子全省第三，沈阳和鞍山后就是这里，我觉得不对，毕竟大连也是黄金之地。但还是庆幸几年前帮老人置办了一套房子，否则现在也是有心无力了。 小妹就住在太子河畔，她说起辽阳的历史那是滔滔不觉，纯正的东北口音甚是悦耳，幸福的人都是一个模样，堵塞在钢筋水泥中的人们却是各自不同。昨日看到的太子河又称为大梁河，辽阳城市在河的北面，所以称为辽阳，古时却称为襄平， 从公元前3世纪到17世纪，一直是中国东北地区的政治、经济、文化要地，也是军事重镇和交通枢纽。这里文化悠久，发现汉魏时期的墓群壁画比敦煌壁画还早500多年，也是曹雪芹的祖 籍之地，市中心的白塔位于广佑寺内，非常有名。上次来辽阳，偶尔进入一家画廊，主人笔走龙蛇，泼墨成云的功力，让人叹服。一个地方的底蕴，不是靠几个高楼可以堆砌成型的，这种底蕴渗透到每一片绿叶和草根，熏染到房屋顶上的流檐飞翅，洋溢在人们的眉宇之间。 如此的城市，也难怪让老人魂牵梦绕，失声痛哭，因为这里萦绕着自己的魂魄，深埋着自己的根。那滴滴眼泪有世事沧桑的酸楚，更多是魂魄归位般的喜悦。坐在太子河畔，看着一处星星点点的浮萍和莲花，我才真正理解什么是归属，什么是家！ 感叹几句： 大梁河水过襄平， 碧波涤荡萍如星。 八宝琉璃广佑寺， 千尺古塔镇辽东。 十年弹指清风苦， 三巡酒醉泣泪声。 夜半行路深复浅， 惊鸟过枝遁无踪。 美丽的城市让人留恋，忘却烦忧，放几张图片。 下面几张随意拍，特别留给李侠大哥：

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一个完整的房地产周期大约是15~16年

jiangming800403 2013-7-29 16:07

房价涨是因为还在涨，一个完整的房地产周期大约是15~16年，从1998年房改算起，中国尚未经历一个完整的房地产周期。 在不久的将来，房地产周期将会与婴儿潮退潮叠加在一起，带来严峻的去库存化压力。 1995年后中国年人口出生规模只有1500万人，本世纪初期的低谷不过1000万出头，直到2008年才出现新的婚育高峰和新婴儿潮。但结婚高峰不延续到2020年以后，每年初婚人数将由1000万对以上下降到700-800万对，某些年份甚至会下探600万对。目前，每年12万亿的住房销售面积，至少能提供1000万套以上婚房，显然，“丈母娘”需求是靠不住的。 更何况目前不动产在建面积已经达到了50亿平方米，如果资金链不断的话，这些都会在2015年之前形成灾难性的有效供给。按照目前的态势，2020年之前至少有100亿平方米的住房面积进入市场，以人均30平方米的居住面积计算，其结果将会是非常荒谬的。 实际在2014年前后，经过了两三次上涨以后，房地产不景气的一段时间。很多人抓住了07-08年和14年前后两个相对低价期，在北上广深买了房。 相信牛刀、时寒冰的人，已经没有可能再在深圳买房了。 牛刀、时寒冰为什么会预测错深圳房价，因为他们不相信深圳不会一直做血汗工厂，作为一个金融和高技术产业城市，深圳房价迟早会要向香港、东京、纽约看起。十几年前人民一直觉得房价很高，但是用今天的收入标准衡量，真的很高吗？等我们退休的时候，社会平均工资至少要每月1万（或者2500~3000美元了）。那时候我们回头再看1万左右的地级市中心房价，还会觉得很高吗？ 每平米不到2000美元，这与大多数欧盟同等规模的城市相比，真的一点都不高。买房就能赚到，早买早赚，这大体是不会错的。

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只有把中产阶级变成无产者，房地产的折腾才能消停

热度 1 jiangming800403 2013-7-22 13:53

弗 . 恩格斯大约说过：“ 对于现代无产者，迁徙是最重要的自由，不动产只是枷锁 。”因此，只有把中产阶级变成无产者，经济危机（特别是不动产领域里的折腾）才可以消停。 房子是一种具有高收入弹性的特殊商品，如果不剥夺房子的投资品属性，社会上的闲置资本就会源源不断的进来。房地产繁荣是因为有钱不会花，有钱没地方花。由于低抚养比带来的人口红利，城市中产阶级和农村富农，积累资金的能力是迅速的，特别是城市原住民，本来就已经有了多套房，这笔剩余的消费资金，由于没有合适的投资渠道，大体都转移到了房地产里。 所谓中国梦——就是中产阶级的房子梦。如果中产阶级永远为政府和银行打工，痛并快乐着，将家庭收入的 50% 用于住房，买第二套、第三套房，中国的房地产繁荣就会永远持续下去。房价高，还是因为房价还不够高，还不足以窒息经济。只有房价涨到足够将中产阶级剥夺成无产者，将潜在的购买者（投资者）排挤出市场，房地产市场才可能消停。 剥离不动产投资（投机）功能，就是重新实行只租不卖的国有住宅政策，但是现在不切实际，除非银行成为最大的房东。当然，如果取消抵押贷款， 80% 的购房需求就会立即消失。当然，弗 . 恩格斯也说过：“ 统治阶级最明达的领袖总是力求增加小私有者的人数，以便为自己造就一支反对无产阶级的大军 …… 把可以逐年分期偿付的小住房卖给自己的工人，就是力图磨灭工人的一切革命精神，并用这种地产把他们束缚在他们做工的工厂里 。”因此，住房抵押贷款“ 不仅丝毫没有减轻工人阶级所受的苦痛，甚至反过来直接危害工人 ”，此房奴之谓也。 住房和基础设施建设背后的产业链很长，从钢铁有色、建材化工，到能源、交通运输，甚至机电设备制造，可以推动几十个部门的发展。相对于其他泡沫与社会再生产的关联程度更大一些，对经济发展具有一定的积极作用。 一个明智的政府，必然是引导她的国民将结余的消费资金投资于社会再生产以及研发和创新，而不是用来买金子。 然而，中国的特殊国情是，九五后“人口断层”已经无法避免的铸成，所谓“刚需”也要退潮，房地产的大限已行将不远。 1995年后中国年人口出生规模只有1500万人，本世纪初期的低谷不过1000万出头。持续10年的结婚高峰不延续到2020年以后，每年初婚人数将由1000万对以上下降到700-800万对，某些年份甚至会下探600万对。 目前，每年12万亿的住房销售面积，至少能提供1000万套以上婚房，显然，“丈母娘”需求是靠不住的。 更何况目前不动产在建面积已经达到了50亿平方米，如果资金链不断的话，这些都会在2015年之前形成灾难性的有效供给。按照目前的态势，2020年至少有100亿平方米以上的城镇住房面积进入市场，以人均30平方米的居住面积计算，其结果将会是非常荒谬的。 《马克思恩格斯全集》第 18 卷第 233-321 页 http://blog.sciencenet.cn/blog-595119-665009.html

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如果不卖地，会不会有些市也会‘破产’？

热度 1 lin602 2013-7-21 08:49

​ 美国的底特律破产了。以前还有冰岛国家破产的报道，近期希腊也不好过，通过缩减公务员人数来平衡，但引起了近期大规模的抗议。好象上次还有塞浦路斯也这样。 卖地是目前国内不少地方政府的主要经济来源，目前吃公粮的人越来越多，开支也越来越大。 如果房地方市场萎缩，没有卖地的钱了，这么庞大的公务员体系及办公开支会不会地方收税负担不了？ 这时候一些地方也象底特律一样破产？

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[转载]牛刀：中国在这场货币混战中面临完败

热度 3 杨学祥 2013-6-21 18:22

牛刀：中国在这场货币混战中面临完败 牛刀：中国在这场货币混战中面临完败 今夜，黄金跌破1300美元，这实际上是给中国经济泡沫进行毁灭性打击。如果不想完败，我们必须警觉。目前的货币混战局面已经越来越对我们很不利，很多招式其实直接冲着我们而来。比方说swap，这明摆着是全球六大央行一起来对付我们，为什么我们置若罔闻呢？最近的日元、澳元、英镑等非美货币的异动，明显将我们置于非常不利的位置，我们却在继续单边升值，这不是很奇怪的现象吗？不敢贬值吧，那就更完蛋。也就是说，我们最大的软肋都暴露在国际资本的炮火之下。 昨天的美联储的声明明明就是冲着我们而来。其实我们也看到，美国很多经济数据都没有很好地表现，尤其是GDP和CPI都非常疲弱，只有非农数据好一点，4月份失业率降至7.5%，5月份又上升到7.6%，消费者信心指数也很微弱。消费者信心指数在美国是非常重要的，因为美国的经济主要是靠内需拉动的，消费者信心就理所当然的成为经济的晴雨表。这些数据，美联储一个也没有提，只要提这些数据就必然会打压美元指数，这是伯南克在2011年以前通常用的手法，我们记忆犹新，而本次却是出乎意料之外，直接表述要加息。这等于向国际资本市场发出号令，攻击新经济体国家的时刻来到了。否则，他没有必要提出在2014年加息。看来，老伯已经是绞尽脑汁，颇费心机了。这是很要命的，明显是冲着中国房价泡沫而来。因为伯南克以前威胁我们时就曾表述过：“适当的时候，我们将采取提高基准利率的办法打破一切泡沫。”这句话我一直记着。这次终于公开表示了。 这等于提醒我们，2014年将是中国经济泡沫的破灭年，人民币将会出现大跌，房地产崩盘。他为什么有这个底气呢？（ 未完，见原文） http://niudao.blog.hexun.com/86210693_d.html

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2015——房地产繁荣的大限

热度 1 jiangming800403 2013-5-26 12:00

2015， 95+也开始20周岁了， 而九五后“人口断层”已经无法避免的铸成， 所谓“刚需”也要退潮， 1995年后中国年人口出生规模只有1500万人， 本世纪初期的低谷不过1000万出头。 持续10年的结婚高峰不延续到2020年以后 每年初婚人数将由1000万对以上下降到700-800万对， 某些年份甚至会下探600万对。 目前，每年12万亿的住房销售面积，至少能提供1000万套以上婚房， 显然，“丈母娘”需求是靠不住的。 更何况目前不动产在建面积已经达到了50亿平方米， 如果资金链不断的话，这些都会在2015年之前形成灾难性的有效供给。 按照目前的态势，未来10年可能有200亿平方米的住房面积进入市场， 以人均30平方米的居住面积计算， 其结果将会是非常荒谬的。 而且，中国传统文化中根本找不见“刚需” 所谓“亲在堂，不远行”， “别父居”是被人耻笑到的。 当然，现实中媳妇与婆婆离得太近也不好。 当80+（90+）遇到了50+、60+， 也不能都怨媳妇不孝顺。

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休斯顿房价：对比北京已涨到天上的房价

热度 2 lunarsoil 2013-4-6 12:07

在休斯顿行路半途中，正好看到路边有卖楼的指示牌，于是顺便进去看看样板房。纯粹是看看他们的房地产，仅作观赏，并非去买美国房子。 这是一栋两层小楼，带车库、庭院。 永久土地产权。 房价39万美元。 下面是样板房，除了可以搬动的东西，其它的都是你的。 我看了一下，房子内没有衣柜。专门设计有一个小房间，安装几根杆子，整个房间就相当于衣柜，也是更衣间。反正有的是房间。 这些房子都是高度工业化的产品，很多都是现成的材料，到现场安装和拼凑起来就行了。 因为人工很贵，所以要尽量减少使用人工。 客户甚至可以在工厂里买到整栋房子，把地基平整好了之后，来个大卡车，整栋房子直接吊到地基上，房子就盖好了。 房子的主要材料是木头，所以房子寿命一般就是二三十年。 而且，房子越老，维修的费用就越高，所以很少有人买老房子，如果太老了，干脆废弃或拆了。 每年的维护：刷墙、整修、屋顶翻修，这些要花一些钱。 根据房产的价值，每年需要缴纳几个百分点的税收，就是房产税。房子越值钱，交税就越高。 很重要的一项工作，就是防治白蚁，每年都要花一笔钱防治白蚁。木头房子最怕蚂蚁。

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房地产的繁荣是因为有钱不会花，有钱没地方花

jiangming800403 2013-4-2 21:46

房地产的繁荣就是因为有钱不会花，有钱没地方花。 剩余资本应该用于生态环境建设和基础研究。 但问题是，现在科研经费也变成了房子，

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[转载]成龙大哥，啥时候你能给代言房地产

热度 1 zywsict 2013-3-26 23:12

成龙大哥代言小霸王，小霸王倒闭了；代言爱多VCD，爱多老入狱了；代言汾皇可乐，汾皇可乐没了；代言开迪汽车，全国才卖九百辆；代言格力空调，它世界名牌称号被起诉；代言霸王洗发水，被指含毒；代言思念水饺，被检出含病菌而下架。

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计划生育是房地产的罩门

热度 1 jiangming800403 2013-3-25 17:44

资本家特别是房地产商， 最不愿看到人口规模下降。 人口下降， 消费需求必然下降， 这意味着生产过剩， 并加剧竞争。 但95+的人口断层已经铸成， 10年之间， 中国房地产 几乎无法避免的会滑向深渊。

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[转载]房地产到底是不是支柱产业？全国人大副委员长PK发改委副领导

wya 2013-3-25 09:48

博主注： 在任何国家，房地产都不会是支柱产业，因为它是民生需求，是政府必须保障的一个方面。 这点都不清楚，一味做作跟风、人云亦云的话，屁股还是坐在人民这一边吗？ 新华社：政府应剥离捆绑房地产业上的利益 http://news.163.com/13/0325/01/8QPA5VAB0001124J.html 【子夜微评】 发改委副领导今天说，很多人说把房地产作为支柱性行业，我查了一下文件，没有这句话。 但文件不说不等于实际上不把房地产作为支柱产业，房地产支撑着政府财政、经济发展、企业和个人财富增值利益，这样是不牢靠的。既然不把房地产当支柱，政府就应当果断剥离捆绑在其上的利益。（贾奋勇） [ 全国人大常委会原副委员长蒋正华到滨州考察 http://news.hexun.com/2011-08-18/132584123.html 关于房地 产业 的发展问题， 蒋正华指出，房地产业是非常重要的支柱产业， 在保障民生、推动经济发展、推动消费、服务地方等方面起着巨大的作用。

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计划生育，城市化，房地产

热度 2 jiangming800403 2013-3-23 11:48

O(∩_∩)O~，资本家当然是希望人越多越好，人是消费者，没有人就没有消费。95+的人口断层注定了10年后中国房地产能以逃脱灭顶之灾。 由于中产阶级的“不育症”，所有发达经济体的城市本土人口都是萎缩的。欧美国家主要依靠新移民，而中国主要是国内移民。 计划生育政策只能严格控制体制内的城镇工薪人群，农民的生育还是半失控的，所谓城市化必然是农民不断进城，新市民取代老市民的过程。 资本家特别是房地产商不会愿意看到人口出生规模的下降，因为人口下降，消费需求必然下降，也就意味着生产过剩和竞争加剧。但95+的人口断层已经铸成，所以10年之内，中国房地产几乎无法避免的会滑向深渊。

个人分类: 人口与城市化|2762 次阅读|3 个评论

鬼城万岁

热度 1 jiangming800403 2013-3-13 16:18

房地产是对冲通货膨胀最好的工具， 否则，100万亿的M2冲击普通商品市场岂不更糟糕？ 不断扩大的不动产和大宗商品市场正源源不断吸纳多余的流动性， 但是在最后一滴流动性未被榨干以前， 房地产、铁矿石都会一直折腾下去。 直到银行所有的流动性都被固结在不动产和大宗资源性产品中， 那时候，柯里昂家族要清算旧账。

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卖房所得税应该考虑资金成本

热度 1 lcguang 2013-3-13 11:30

卖房所得税应该考虑资金成本 　　现在说的征税方法根本不考虑资金成本， 也就是不考虑贷款利息， 这是不合理的。 有人买房5年增值一倍， 有人买房一年增至一倍， 所得税应该不同。 　　国外买房征税是假设买房赚钱了， 各种成本都可以从中扣除。 中国只按差价， 这是不合理的。 　　即使有人全额付款， 他也有资金成本， 或机会成本。 　　所以我建议， 统一按5%算资金成本。 　　5年的资金成本是1.05^5=1.28倍。 　　如果房价涨一倍，从10万涨到20万， 增值税应该是 (20-12.8)*0.2=1.44万。而不是2万。 　　这里忽略了其他费用。 加税的目的主要不是抑制房价，而是为了让穷人有房住。 　　但是只加税， 不补助， 那是南辕北辙。 因为那会太高房子成本，从而抬高租金。 更穷的人租房更难。 　　应该拿扣税的钱补助廉租房。 不然就像是狐狸为小熊分大饼，为了“公平” 两边咬, 最后大饼都让狐狸吃了.

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春节武汉见闻

tianchuanhao 2013-2-20 21:34

地铁开通了，方便很多，从我家（汉口）到街道口（武昌），以前公交要2个多小时，包括走路和换乘一次公交的时间，现在地铁40分钟。二环线也开通了，开车过江也非常方便。唯一的问题，我到街道口差点迷路，这可是我混了7年的地方。城市变化太快了。 都是房子，房子，房子。一个个的小区，高层，豪宅，大盘。房地产的盛宴。我认识的同龄人，最少也拥有两套以上的住宅（包括经济适用房、集资房、还建房、商品房），我认识的老一辈（老武汉了），一家最少也有两套房，就是经济最差的一家，住60平的二手房里，也有4套房（其中有两套20多平，一套一层的60平，采光很差，就等着拆迁）。南湖填了一半以上，都变成道路和住房了。只要人口不断的进城，货币不断增发，房价就能够继续支撑。但人口结构变化马上就要来临，中国住宅开发商的好日子还剩几年，但也不多了。 居民隔离的情况逐渐出来了，以前是单位隔离，现在是价格隔离，加上城中村的城乡隔离，还有拆迁安置小区等等造成的隔离，一些小区全是老人、拆迁户，一些小区则以青年、白领、金领为主。都是新建小区，氛围差别也非常大，老的小区就更不用说了。职住分离的情况，就更不用说了。不过公共交通，尤其是地铁的发展，缓解了一些问题。 商业配套做的比较好，武汉市还是个商业氛围很浓的城市。小学和初中的配套也不错，质量有差异是全国的现象，没办法解决。但是公园、绿地、运动场所等设施配套就很差，土地太值钱了，做公园不划算。 武汉地铁上有人说，武汉比广州落后十几年，他的证据是2000年到广州时就有了地铁。想起2004年一个房地产开发老总说，武汉至少比杭州落后5-10年，那时回武汉，感觉城市建设方面确实如此。可是这两年对比武汉和杭州，不得不说，在城市建设上，尤其是公共交通的建设上，武汉已经超过了杭州。而说起大楼，如果不谈艺术品位，武汉比杭州有过之而不及。 这是一个狂飙猛进的时代。是最好的时代，也是最坏的时代。

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我在北京有合法收入购置的20套住房

xuecw 2013-1-18 22:31

房姐辩解：我在北京的10套住房都是合法收入所得。 既然这个人可以在北京有十套住房，当然可以假设另一个在北京有合法收入购置的20套住房； 另一房叔说，我在每个直辖市都有合法收入买来的10套住房。 我们的制度是允许一部分人先富起来。这部分先富起来的人优先占据了城市稀缺资源。 而住房又是每个家庭的生活必需品。 房屋多的人正像囤积居奇的商人…… 最终问题：我们要怎样的社会制度和社会公平，有了合法收入，就可以多占有公共必需品吗？ 正如计划生育政策，每个家庭只允许一个孩子，合法收入多的人可以有多个孩子吗？可以有多个姓名多个户口吗？ 假如我们国家如某些西方国家人少地广，一个人有多套房产，肯定没人去过分追究这样的事。 但现实是，我们相当一部人已经连生活必需品都够买不起了……

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杨凌（陵）路和车的分布极不平衡

热度 1 jiangming800403 2013-1-2 19:43

MF 同志说杨凌车多了， 但是他只看到了事物的一面。任何事物都有两面，杨凌不仅车多了，路也多了。但是车与路的分布极其不平衡，太多的人和车都拥挤在西农路 - 邰城路、常青路、康乐路、渭惠路等少数几条干道上。而开发区许多新修的大马路，都很开阔，别说车，连鬼都没有。其实新城和老城之间这种车与路的不平衡，我在很多城市都见过，比如北京、天津、济南、西安。但是杨凌这个不足 10 万人口的小城市，这种现象却如此显著，可能还是由于特殊的历史原因和城市结构。 示范区成立 15 年来，发展非常迅速，已迅速崛起为西府上最重要的县级城市，和工业重镇蔡家坡不相上下。而且由于杨凌地处西宝之间的地理位置，与蔡家坡相比，杨凌更具有成为关中西部次级中心城市的潜力。杨凌城市框架迅速拉开，已初步形成了 3 圈式的城市空间结构：内核是沿西农路 - 邰城路、渭惠路展开的十字星结构的科教、文化、商务、行政中心区，类似于杨凌的 CBD； 内核四周是居民小区和城中村为主体的中间圈层；在外是产业带，城区的东部、东南部和东北部是高新区和杨陵工业园，是示范区主要的工业区，城区以西大寨、五泉、揉谷三个乡镇则是现代农业园区，整体上以建设中的杨凌大道为界，构成了东城西郊的空间格局。 但是由于历史原因，示范区经济形成了“两头大、中间小”的局面，产业发展一直相对滞后，经济发展主要依靠基建投资拉动和服务业拉动，从 1997 年到 2011 年，杨陵区地区生产总值 GDP 和固定资产投资同比分别增长了 15 倍和 100 倍多一些，分别由 1997 年的 3.83 亿元和 0.53 亿元增加到 2011 年的 60.79 亿元和 50.11 亿元，年均增长 16.8% 和 39.3% ，固定资产投资额占 GDP 的比重，也由 13.8% 增加到 90.5% ，某些年份甚至超过了 100% ，也就是杨凌发展基本处于一种“超前”的状态，当地自身积累无法满足基本建设需求，主要依靠外部资金的注入，这种发展模式本质上是超常规、不稳定、非持续的，而且借的帐总是要还的。由于实体经济规模小，吸纳就业有限，杨凌的人流和经济活动主要集中在内核和中间圈层一带，以内核和中间圈层之间的摆动为主，造成了城区几条道路车满为患，而这些道路均位于老城区，狭窄而难以改造。而迅速摊开的外层产业带并未发挥应有的引力，宽阔的大马路建好后就晒太阳，或成为了附近村民的晒谷场，以及新手上路的练车场。 但凡一个高新区，只有拥有本行业的旗舰企业，才是真正意义的高新区。比如中关村，联想、方正、紫光等新锐力量使中关村成为了神州第一高新区。又比如近在咫尺的西高新，毕竟西安拥有了中国航空、航天动力和控制技术的半壁江山，西高新也成为了我国西部电子、信息、生物等新兴产业的战略高地。但是杨凌有什么？ 杨凌其实是国家级高新区之名，县级工业园之实。当然也有很多好东西，杨凌酸奶就不错，野刺梨汽水和桑果饮料也很好，但是这些在陕西省内也没有太大的知名度。更不用说具有国内、国际影响力的拳头产品了。杨凌工业一直是小而散。示范区有几百家公司，大部分都是中小型企业，甚至是 CEO 、 CTO 、 CFO ，还有 C 什么 O 一肩挑的极微型公司。能有几千万产值、几百万纳税额就算大户了。这直接造成了实业的不景气并难以吸纳就业。实际上即使城区除了西农大 - 林学院一线和新老火车站一带比较繁华外，有较多的城市气息外，其他地方也很空旷。不过这一情况目前已经开始改变，直到 2007 年，全区仅有规模以上工业企业 43 户（原口径）， 2010 年达到了 61 户，即使国家标准提高后，仍有 46 户达到规模以上标准；工业增加值占 GDP 的比重也突破了 50% 。 杨凌实体产业发展的困难主要在于农业和相关产业进入门槛低、竞争激烈，而杨凌在“天时”和“地利”上均无优势。 从外部条件看，首先杨凌农业产业化起步较晚，而市场已经被开始被一些先行者瓜分，企业在有限的市场中激烈竞争，虎口夺食，成长压力较大；而且杨凌处于关中平原西部，这其实我国农业重心区的西部边缘，而关中平原只有 2000 余万人口，并不拥有培育本土旗舰企业的资源优势和市场空间，纵观我国农林食品行业的大型龙头企业主要是集中在两个区域，一个是具有资源和人口优势的江淮河海平原，另一个是具有资本优势、敢为天下先的东南沿海。即使天府之国的四川盆地和天下粮仓的东北平原也只能居于次席。关中相当于中州大平原的一个尾巴，在江淮河海间也不具备区位优势。 从企业自身看，示范区以中小型企业居多，很多公司依靠一个科研成果或一笔资金起步，几乎白手起家，缺乏可持续研发能力，更缺乏资本支持和品牌策划、市场开拓能力，即使占领市场，也缺乏保持领先地位的能力。更何况涉农产业由于漫长的生产周期和资金占用，规模化、集团化倾向也非常明显，已经逐步由烽烟四起成为诸侯争霸。近年来，示范区也借鸡生蛋与国内的农业产业化龙头企业合作，包括果汁巨头——汇源、肉类食品巨头——雨润等大型农业产业化龙头企业均落户杨凌，并将杨凌作为开拓西北市场的桥头堡。特别是饲料、动物营养、动物保健品行业，在神农路东段已经聚集了近十家企业，不仅包括华秦、劲达、石羊等省内知名品牌，还有湘大骆驼、东方希望以及嘉吉普纳特、等国内国际巨头，总产量达到几百万吨，当然西北的饲料市场也会因此狼烟滚滚。但是另一方面这些大型企业的进入可能使杨凌过早的跨越劳动密集型阶段进入技术密集阶段，降低吸纳劳动力的能力。 根据规划， 2020 年杨凌城市建成区要达到 35 平方公里，人口要达到 20 万。 2020 年杨凌城市人口能否达到 20 万我不知道，但是可以肯定，现在所有的房子都建好（如果资金流不断的话，所有在建项目 2014-2015 年可能全部完工）包括已有小区，居民住宅面积将超过 1000 万平方米，容纳 20 万人不成问题。但是即使算上周围四个乡镇的农民，杨凌才 20 万人，城市人口不到 10 万，还有一半是学生；这么多房子建好后依靠本地人根本消化不完。到时候，也够示范区领导头疼的了，因为经济规模已经上去了，再下来各方面都没办法交代。不过，估计用不到那时候，光强书记就退休了。他用 20 年时间只做了一件事——建设一个高新区和一座大学，由于杨凌的发展，他会铭记史册。 杨凌房地产的前途还是应该发展结合发展教育培训和医疗、休闲养老。陕北有钱人很多，经常把孩子送下来读书的。因此，杨凌中小学教育搞好，搞成能与陕西最好的中小学教育水平比肩。学校应该把高新中学办好，即使达不到交大、工大附中的水平，但是应该还是能吸引不少教育移民，至少杨凌房子比西安便宜很多。 杨凌房子真的多了，现在满大街都是首付卖房子的广告，首付4万、2万，日供10几元，估计0首付也快了。我骑车去超市买东西，出来的时候车筐里就是卖方的广告，这发广告的纯粹是应付差事、无的放矢，不看对象。现在买得起房的人，谁还骑自行车呢？还见过给扫大街的阿姨发广告，当然我不是歧视清洁工，人家家里可能已经有了几套房子呢？ 杨凌规划

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记录一些房地产成交的数据

热度 1 toloding 2012-11-4 12:40

第一，广州。 广州10月份 新房 成交统计报告已新鲜出炉。该报告显示，10月份广州共成交一手住宅近85万平方米，同比增长74%，环比增长13%，这也是广州楼市限购以来的最高成交量。对这一结果，业内人士也直呼“出乎意料”。 　　以往楼市传统的“金九银十”，今年改为“银九金十”似乎更为恰当。来自广州市房管局的统计数据显示，今年10月份，广州一手房网上签约面积约100万平方米，同比增加63%，环比增加15%。其中，一手住宅网上签约面积约84.8万平方米，同比增加74%，环比增加13%。综观以往成交数据不难发现，10月份的一手房成交量为今年以来最高，这也是广州楼市发布限购政策以来成交量的最高水平。 　　成交量大涨，郊区房是最大“功臣”。数据显示，在10月份广州的一手住宅成交中，花都、番禺、南沙、萝岗区(以下简称外围四区)的网上签约面积达到63.9万平方米，同比增加75%，环比增加23.4%，占全市10区新建商品住宅网上签约总面积的75%。而 越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区(以下简称中心六区)，10月份一手住宅仅实现网上签约面积20.9万平方米，成交占比不足1/4。 第二，其他城市数据 10月18日，国家统计局发布数据表明，70个大中城市中17个城市价格下降，比8月增加了一个。29个城市价格持平，另外环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。 中原地产市场研究部认为， 限购8个月来北京 商品房住宅签约套数为51934套，而去年同期则为63705套，同比下调了18.4%，其中外地购房需求减少占重要原因。 一份我爱我家市场研究机构提供的报告内容表示，由于“限购令”精确打击与持续作用， 原本占据北京楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。今年2月份限购之前北京市场上的外地购房需求占比超过37%，而9月份只有11%左右。

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有钱的话就来鄂尔多斯买房吧

热度 3 jiangming800403 2012-11-1 18:26

有报道称“ 鄂尔多斯地产崩盘八成楼盘停工 房价跌破3000元 ” 幽厉伯曰：眼光要放远些。东部地区一个千万吨级的矿务局就能形成百万人口的特大城市，如唐山、抚顺、大同。整个鄂尔多斯、整个东胜-神府矿区有几亿吨的煤炭产量，虽然煤矿大部分在靠经陕西的准噶尔、乌审旗，还有大天然气田，从长远看鄂尔多斯发展为超过50万的大型城市还是有可能的。大家有闲钱的话，就来鄂尔多斯买房吧。剪羊毛的时候到了，机不可失失不再来。

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[转载]国务院报告：房地产近五年年均利润达30% 部分接近50%

热度 2 wliming 2012-10-23 23:08

国务院报告：房地产近五年年均利润达30% 部分接近50% 2012年10月23日 08:06 来源： 南方都市报 作者： 王卫国 杨章怀 分享到： 更多 20180 人参与 0 条主评论 81 条评论 0 条总评论 “我国房地产行业毛利润率在2007年后达到30%，超出工业整体水平约10个百分点。”昨日，国务院发展研究中心在京发布2012年一套9册研究丛书，其中对我国住房市场发展趋势与政策的研究直面房地产开发利润和 房产税 等热点话题。为了整治开发商在销售环节的投机行为，研究报告还建议，适当时候可取消预售制度，增加现房销售比例。 “国务院发展研究中心研究丛书(2012)”由中国发展出版社出版发行，首批发行的9册研究丛书内容涵盖宏观经济、外贸、 金融 、住房、三农问题、公共服务、城镇化、福利体制，都是目前我国经济社会发展过程中的热点和焦点问题。 由于该丛书脱胎于当年重要的政策咨询研究报告，其权威性和前瞻性受到高度关注。作为国家级的智囊机构，国务院发展研究中心凝聚了阵容强大的研究团队。国务院发展研究中心副主任韩俊在丛书发布会上指出，国务院发展研究中心职责是直接为中央决策提供咨询服务，研究成果直接对经济社会的重大政策产生影响。 1 部分开发商毛利润接近50% 陕西省日前出台房地产新政，规定房地产项目合理利润率控制在10%左右，超出价格区间的 商品房 将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。此举再次引发人们对开发商合理利润话题的关注。 国务院发展研究中心最新出版的《中国住房市场发展趋势与政策研究》专门论述了房地产行业利润率偏高的问题。据统计，2003年前后，我国房地产行业的毛利润率大致在20%左右，与大多数工业行业相差无几。但随着房价的不断上涨，房地产利润率明显上升，2007年之后年均达到30%左右，超出工业整体水平约10个百分点。报告还列举了国内部分知名开发商的毛利润率接近甚至超过了50%，远远高于日本和美国的房地产开发企业。 研究报告在分析造成我国房地产开发行业利润偏高的原因时指出，目前我国还没有一个完整的房地产行业管理体系，对开发商的市场投机以及通过“囤地”、“囤房”等变相获取高额利润的行为无法进行有效约束。报告还建议，要完善 商品房预售制 度，不允许未取得预售的项目进行展销活动，“适当的时候，预售制度可以考虑逐步淡出，增加现房销售比例”。(来源:南方都市报南都网 国务院发展研究中心市场经济研究所副所长王微昨日指出，近年来国家通过调控正在不断削弱房地产行业的利润，预计未来这个行业的利润率会进一步下降。但她并不认同陕西这种限制利润的做法。

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[转载]钢铁行业如何自救

jiangming800403 2012-9-29 11:34

倪金节：钢铁业如何自救 2012-09-29 10:24 京华时报 经济下行“钢”开始，本就深受产能过剩困扰的钢铁业，目前的日子很不好过。近日，沙钢董事长沈文荣大吐苦水，“卖一吨钢，利润不及一盘小炒肉”，足以想见钢铁业目前利润何其之低。 　　实际上，目前钢铁业的现状比2008年还要困难，那时候每吨钢利润还有50元，今年上半年，每吨钢利润6.8元，到7月份，这个数据变成了1.68元。这是中钢协副会长王晓齐提供的数据。 　　在如此糟糕的背景之下，只有厘清造成如今钢铁业困局的原因，才能找到中国钢铁业走出寒冬的办法。 　　应该说，中国钢铁业目前最显著的特征有两点：一是数量上产能过剩，二是质量上质地不高。就高库存而言，这与过去十多年经济的高速成长，尤其是房地产市场的火爆，钢铁产能在各地大面积上马密切相关。单单“十一五”期间，钢铁产量比上一个五年增长了2.75亿吨，增幅达80%，至2010年已占全球钢产量的44%。尤其是2008年重启投资保增长之后，各地更是掀起了一波钢铁项目热。根据发改委的界定，粗钢产能过剩超过1.6亿吨。 　　如此大规模的产能过剩，再加上在今年上半年亏损加大的环境下，中国粗钢产量不降反升。今年年底前要建成的高炉还有58座，还将新增产能8440万吨。再加上“吻”增长不断，种种迹象表明，钢铁业正陷入产能悖论：本已过剩但仍在扩张。 　　产能过剩不过是表面现象，深层次原因则是产业结构不合理，发展方式落后，过度无序的扩张。因此，在经济大势不可逆转、短期经济难以见底之际，唯有扭转钢铁的产业结构，提高特殊钢、不锈钢等高利润产品的比重，降低粗钢、普钢的产能，才是钢铁业“自救”的办法。未来的出路必然是去产能、去杠杆，加速产业升级，将过剩的、同质化的低端钢铁产品向高端升级，引导产业链有序、健康发展，提高产业的集中度。 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 这基本是胡说， 特殊钢、不锈钢的需求与普通钢相比只是九牛一毛。现在不锈钢、板材领域也很不景气。特别是由于家电、汽车行业停滞，而船舶已经陷入了严重的衰退。前些年大肆扩张的板材产能可能比螺纹钢的日子还困难。去杠杆、去库存、去库存都是必需的，但不是唯一的。更重要的是为过剩的产能找到出路，看来中国的“马歇尔计划”势在必行

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[转载]如何看待货币、房地产、企业在稳增长中的作用

whyhoo 2012-8-21 09:43

■嘉宾： 　　■邓郁松 国务院发展研究中心市场所副所长 　　■陈道富 国务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任 　　■李国强 国务院发展研究中心公共管理与人力资源研究所 　　一连串的数据显示我国经济目前正处于下行阶段，如何稳增长成了全社会共同关注的话题。在稳增长的过程中，货币政策、房地产市场、企业这三个方面在其中扮演着什么样的角色？针对这些问题，中国经济时报邀请了国务院发展研究中心金融研究所综合研究室主任陈道富、国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松、原国务院发展研究中心企业所主任、现国务院发展研究中心公共管理与人力资源研究所李国强三位国研中心专家共同探讨。 　　 货币政策在稳增长中的作用 　　财政政策应发挥更大的作用。积极的财政政策，不应仅等同于 政府 投资政策，应重点改善企业经营环境。 　　中国经济时报：中共中央政治局7月31日召开会议，强调“把稳增长放在更加重要的位置”，财政政策因此被寄予厚望，实际上从去年年底开始，央行3次下调存款准备金率，6月开始又连续两个月下调存贷款利率，做出了一系列缓和金融的动作。如果经济形势恶化，你们认为在不采用大规模刺激经济举措阻止6个季度来中国经济增长放缓趋势的情况下，财政政策能够起到多大作用？ 　　陈道富：我认为财政政策应发挥更大的作用。积极的财政政策，不应仅等同于 政府 投资政策，应重点改善企业经营环境。一是要允许财政自动稳定器发挥作用。当前财政收入下降，特别是税收收入下降，一些刚性的民生性支出增加，是财政自动稳定器发挥作用的表现。为了保持税收和财政收入的稳步增长，加大税收征管力度，甚至提前收税或者加大各种费用上涨力度，并不利于财政政策发挥作用。二是应进一步加大结构性减税，在一定程度上适度扩大财政赤字规模。三是不仅要在规模上实行积极的财政政策，关键是要将财政政策用好。日本积极财政政策失效的一个重要原因，在于不重视财政支出的效率。应关注财政支出的长期效应，特别是对提高生产效率的作用，不能为了扩大支出而扩大支出，追求金额巨大的大项目。四是财政政策要与调结构等长期供给面改革结合起来。 　　中国经济时报：今年第二季度，中国经济与去年同期相比增长了7．6%，这是三年来经济增速首次低于8%。为了刺激经济增长，一些人提出让人民币适度贬值，你认为人民币贬值会是一剂良方吗？ 　　陈道富：二季度经济增长虽然低于8%，但我不认为通过贬值来刺激经济是一个很好的解决办法。 　　当前的汇率趋向于一个均衡的水平，现在的汇率波动和国内外经济与金融形势变化高度相关。目前，欧债危机起起落落，而美国经济前景不明，我国经济是各方广泛关注的亮点之一。5月份，主要新兴市场国家经历了资金快速外流和汇率大幅贬值，我国的汇率保持相对稳定。我国如果主动引导汇率贬值，可能会给国际资本留下做空中国的投机机会，加剧资金流出，引起不可控的更大幅度汇率贬值。人民币渐进升值期间，市场参与主体积累起来的人民币多头，可能也不得不进行调整，给汇率调整施加了技术上的压力。在我国当前货币投放机制下，老百姓的通胀预期仍然较强烈，资金外流和汇率贬值会引起货币紧缩，容易出现恶性循环，给我国脆弱的金融体系，特别是民间金融体系带来额外的压力。 　　从实体经济角度看，在汇率贬值产生积极的促进出口效应之前，往往有一段先恶化的时期。当前全球的外部需求较弱且可能持续较长时期，我国在全球市场上的份额，除欧盟有所下降外，其他均保持相对稳定，部分地区甚至有所提高。在这个时期，若采取可能引发其他国家竞相贬值的政策，则收益有限。 　　在当前环境下，贬值的宏观效应可能不是扩张性的，至少短期内是紧缩性的。当前，我国产业升级和转型尚未完成，企业对未来预期并不明朗，经济运行也处于降中趋稳的关键时期，贬值带来的恶化阶段可能给我国经济带来不利影响。 　　我们现在实行的是有管理的浮动汇率制度，完全可以让市场发挥更大的作用。在上下波动中，保持实际有效汇率的相对稳定，并推动建立和完善外汇风险管理市场，给予市场逐步调整外币头寸机会，逐步释放汇率风险。 　　 房地产在稳增长中的作用 　　调整、完善房地产调控政策并不是放松或收紧的问题，政策调整的目的是要使市场运行更加健康，有利于建立房地产市场持续稳定健康发展的长效机制，逐步摆脱松紧调控的怪圈。 　　中国经济时报：近日，有学者指出GDP破八是打压房地产市场的必然结果。在经济下行的刺激下，中央提出要“把稳增长放在更加重要的位置”，你们认为这是否意味着房地产市场会在稳增长过程中继续扮演重要角色？ 　　邓郁松：首先，房地产开发投资占城镇固定资产投资的比重超过20%，房地产业也是典型的终端需求型产业，房地产市场的波动客观上会对下游行业带来较大的影响，房地产业的这种特点决定了房地产市场的波动给国民经济带来了一定的影响。 　　其次，任何一个行业的发展都有其规律性，今年以来我国房地产开发投资增速明显回落，虽然有房地产调控影响的因素，但也要认识到，从中长期角度观察房地产市场的发展，目前我国房地产投资增速的回落有其客观必然性。根据我们对人口、 城市 化率、住房需求改善潜力等指标测算，并参照国际经验，目前房地产投资增速出现回落是客观、正常的现象，这也是我国房地产投资增速开始进入正常回调周期的反映。即便没有房地产调控政策的影响，房地产投资增速也会出现回落。因此，期望房地产投资持续保持超高速增长是不现实的。认清房地产市场发展的一般规律，将有助于我们更好认识房地产业的地位和作用。 　　中国经济时报：在7月31日的政治局会议表述中，防止房价反弹相较于去年从“坚决”转为“切实”，且对投机投资性需求从“抑制”转为“坚决抑制”，结合一、二、三线 城市 的情况，你们认为房地产调控政策在执行层面有没有进一步收紧的可能？ 　　邓郁松：目前，对房地产市场调控会收紧还是会放松的争论较多，我认为将房地产调控政策简单地归结为放松或是收紧不利于建立房地产调控的长效机制。比如，有的人对房价问题更关注，认为政策收紧就会使房价回落，但北京等部分热点城市的调控政策并没有发生大的变化，为什么近期这些城市房价反弹压力较大？也有的人对增长问题较为关注，认为放松调控政策才会稳增长。显然，从不同的视角观察，得出的结论会存在较大差异。我个人认为，讨论房地产调控政策，首先要理清房地产调控的目的是什么，需要达到几个目标？目前面临的主要问题是什么？现行的调控政策或提出的各种建议是否能很好地解决目前所面临的问题？把这些问题理清楚，把造成问题的原因找到，对症下药，才可能真正实现房地产市场持续稳定发展。 　　所以我认为松还是紧并不是问题的本质，调整、完善房地产调控政策并不是放松或收紧的问题，政策调整的目的是要使市场运行更加健康，有利于建立房地产市场持续稳定健康发展的长效机制，逐步摆脱松紧调控的怪圈。 　　中国经济时报：正常的情况应该是以市场调节为主、行政干预为辅，应该如何看待当前的房地产市场调控？ 　　邓郁松：应该说目前进行的房地产调控主要依靠的是市场调节的手段，如税收、利率等政策工具的使用，当然部分城市也使用了限购这样行政化的手段。我认为，评价调控政策，不能简单地看调控政策是否是市场化的，而更应关注调控政策的效果。如果简单地根据市场化与否来评价，并不会得出正确的结论，如在市场化程度最高的美国也发生了严重的次贷危机。因此，不能简单地认为行政调控不好，市场调控就好；或者市场调控不好，行政调控就好，关键是调控政策要对症下药。要知道调控想达到什么样的目标，使用的政策工具是不是达到这个目标的最有效手段。如果不是，就需要调整完善；如果是，就要坚持。 　　我个人认为应坚持目前调控政策的基本取向，同时也要考虑房地产市场需求的多样性和差别性，在继续坚决抑制投机性需求的同时，进一步完善改善型需求的政策，逐步形成有利于住房梯度消费的政策环境，使房地产市场真正成为以自住型需求（包括首次置业和改善型需求）为主的市场。 　　 企业在稳增长中的作用 　　要想加快企业结构调整、增强企业的活力和动力，创新应该是第一位的因素。 　　中国经济时报：在7月31日的政治局会议表述中，促进产业升级、毫不放松抓好节能减排、大力支持小微企业和服务业发展的提法引人注目。具体来讲，应该如何加快产业结构和企业组织结构调整，增强经济发展的动力与活力？ 　　李国强：我认为要想加快企业结构调整、增强企业的活力和动力，创新应该是第一位的。对于一个企业来说，创新应该是一个常态的事情，创新会带来企业的长期效益。现在像2008年那样进行4万亿元大规模投资的做法已经不可取，但我们可以把钱投入到积极进行创新的企业中去，这样既可以增加投资又可以为未来经济持续增长打下较好的基础。此外还应对企业进行结构性减税，在减税过程中更要照顾到小型、微型企业，在减税的同时还要对它们通过财政补贴、贴息等方式加以大力扶植。国家已经出台了针对小微企业的很多政策，重要的是要积极加以落实。 　　对于稳增长我们还要认识到，在经济快速增长30年后，原有的经济结构已经不适应新形势下的要求，经济结构调整成为必然。在这种情况下经济进入中速增长阶段也是必然的现象。意识到这一点，客观看待当前的经济形势很重要。 　　中国经济时报：CPI的持续回落，一方面为稳增长的宏观经济政策提供了更大空间；另一方面CPI持续下降会给企业带来一定的影响，应如何平衡二者的关系？ 　　李国强：关于如何平衡稳增长与防通胀的关系，过去我们经常采取宽松的货币政策，当通胀比较低时，会放松货币，我认为这只能说是一个解决措施但不一定是一个最好的政策工具。从总体上说，当前的货币供应量是充足的，差不多有85万亿元，所以放松货币政策没有现实基础。过去我们的经济增长主要靠“三驾马车”即投资、出口和消费拉动，而现在欧债危机愈演愈烈、大规模投资也不现实、国内消费也比较低迷，在这种情况下对企业进行结构性减税无疑是一个不错的选择。 原文见 http://www.chinareform.org.cn/Economy/Macro/Practice/201208/t20120821_148926.htm

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[转载]一个大学教师眼中的未来房价趋势

zjohnliu 2012-8-14 11:45

By Bushi009 ( http://kechengshanzhuang.soufun.com/bbs/2811862888~-1~3693/81014525_81014525.htm ) 首先声明一下，我只是一个普通的大学教师，来自农村，已在城市成家，拥有自己的住房，对农村的情况及城市都熟悉，由于工作原因，每年对毕业生的就业情况熟悉，对学生工作几年后的情况也很清楚，我所在的城市是成都，所在学校是一所普通二本院校，学生大多来自农村，学生就业及毕业后收入情况一般在中等水平。 　　经常在网上看到有关房价的讨论，看到充满常识性错误言论的所谓专家文章，大量不理性的谩骂、为了证明自己的观点选择性地使用材料、活跃的刚毕业年轻人急于买房，占领网络主流，听不到理性的、以事实为依据的声音。我感到有必要告诉大家，特别是年轻人真相，不要被误导。 　　在此我说明一下，我对经济感兴趣，也炒过股，不过不成功(亏了，现在没炒)，收入一般，家庭月收入一万左右(我和太太收入差不多都5000元左右)，有二套住房。 　　其次成都当前以2.5环为市中心区及郊区的界线，2.5环均价在7500左右，2.5环以内均价应在10000左右，2.5环以外均价应在5500左右。成都房价在全国在中等水平，有典型意义。 　　由于来自农村，我对家乡情况很了解，每年寒假及暑假都回去看看，老家的人也经常找我，很多老乡及毕业工作的学生买房都经常咨询我意见，慢慢几年下来，在老乡及学生中有点名气，咨询我的人越来越多，促使我研究楼市，也对当前房地产有较深刻的了解，在此表达一些我的观点，供大家参考。 1 、当前房价基本正常，并不是大部分人买不起房 　　实际上近20年来房价增长速度都在正常的增长速度上下变化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其标准应该是中等收入家庭(二人挣工资)，在去除基本生活开支后，2到3个月节余收入买一平方;以当前收入10年可以在城市边缘，交通及生活方便的区域购买一套50-80平的住房(以中位数65计算)。例如成都65*7500=48.7万元，首付15万，贷款35万，30年，月还款应该在2000元左右。 　　一般工薪阶层取中位数收入3500元(一般本科毕业工作2-3年成都地区，月收入在3000-4000元)，正常开支二个人谈朋友合租一间住房(一套房子中的一间)，成都市区大约550元左右，郊区350，取中值450元，正常开支吃二人合伙1000元、交通通信等零用二人开支1000元，一个月可以余4000元。一年余5万元左右，2-3年可以付首付买房。购到房子入住后，每月还按揭后，有5000元左右可供开支，会有一定节余，考虑到收入增长因素，10左右可以还清。例如我们2000年时家庭收入3000元(月收入1500左右)，成都房价2000左右，除了正常开支，也是2到3个月节余收入买一平方，当时也觉得压力大，实际上最后六年就还清了，因为收入增长。因为中国处于经济快速发展阶段，收入增长也是肯定的。 　　大家可能说成都房价低，北京、上海、广州太贵了，实际上也是一样，一般本科毕业工作2-3年，月收入北、上、广4000-8000元，取中位数6000元，假如二个人租一间1000元房子(合租城郊结合部，条件尚可)，正常开支吃二人合伙1600元、交通通信等零用二人开支1200元，一个月可以余8000元。二个月节余16000元，可以购买在城市边缘，交通及生活方便的区域房子一平方，其余计算同上。 　　以上分析是在没有负担家庭父母费用，以及父母没有资助的情况下，如果有负担就要慢一点，如果家庭父母有资助就要快一点。大学刚毕业学生，父母都还可以工作(在农村也可以自食其力，打工也有点节 余)，有一定收入，儿女要购房成家，多少都会支持一点。同时当前农村收入在提高，一般也只有二个小孩，经济一般都有点节余。当然，过10-20年后，子女也会对父母有养老的支出，实际上，基于中国传统，一般子女负担父母的并不多。 　　平均65平的住房偏小，小套二可以满足小家庭的要求，10年后，小孩读小学时，也许你有能力换大房子了。我们就是这样过来，开始成家一间小工房(12平)，小孩读小学时才有自己的第一套50平的小套二。 　　最后我告诉大家一个事实，我的学生大学毕业，工作2-6年，都和女(男)朋友80%在城市买房了，并不是大部分人买不起房，你可以和周围了解一下，大学毕业几年购房比例有多高就可以验证我的观点，唯一和我说的不符的是，很多并不是象我说的买65平左右，在城郊结合部的小房子，而是市区大房子，使得压力太大，抱怨连天，实际上是年轻人太浮躁，超前消费了。 当然以上收入是平均数，如果你低于此，说明你努力不够或你不适合在城市发展，你可以回小地方。如果你高于此，说明你有更好的选择。 2 、收入预期及实际变化;不能静止地说不吃不喝多少年买一套房： 　　中国正处于黄金发展期，收入增长也较快，前20年由于人口结构及收入分配不公造成增长不理想，就在不理想情况下，实际上收入也在增长，以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：500元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000. 　　由于计划生育造成人口结构原因，劳动力已经从无限供应正在转化为有限供应，市场的力量会使收入进入较快的增长周期，大家留意一下，最近二年，农民工的收入增加很多，成都有点技术如装修工一天收入不少于150元，在农村80元一天很难请到零工。同时政府开始大力进行收入分配改革，以及通胀的因素，未来10年将是普通员工收入大幅提升的黄金10年。当90年收入100元时，我们很难想象2000年的1500元，同样2000年收入1500元时，很难想象2010年的5000元。同样你可以大胆现象一下10年后，你收入会是多少------10000元或20000元。 　　最后你在想象一下，如果10年后，个人一般月收入1-2万元，家庭月收入2-4万元，房价会如何，稳定，让大家很轻松地买房子，买个2套3套。显然不可能，因为没有土地修那么多房子，也没有那个发达国家让你很轻松买房子，所以结果只会是房价也同步涨，一样二个人2-3个月的节余，大约可以买一个平方，市场才能平衡，那时房价该多少-----2万到5万(成都的价格)。别的地方，你自己算吧。 10后经济发展到了较发达程度，增长速度下来了，城市化也差不多了，人口也稳定了，收入增长也比较慢了，房价稳定了。 3 、农村人员进城大量在城市立足部分已买房，不是伪城市化(不可能在城市买房)： 　　说明本观点非常简单，如果你来自农村，或者对农村熟悉，你可以自己理解我说的以下观点，或者你生活圈子在城市对农村不熟悉，建议你和周围来自农村的同事了解，验证我一下观点。 大家先看以下三点事实：首先第一点，现在农村年轻人基本上都进城打工。第二点，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩。第三点，现在年轻的农民都在城市打工，将来他们也不会回农村。 　　结论是最近10年有30%左右农村家庭正在不可扭转地城市化，我本人对我老家熟人调查，也和来自不同地方农村的同事调查聊天，近20年已有30%左右农民在城市安家，当然他们还保留农村的住房及宅基地，部分家庭老人还在农村。现在城市化形成梯度，乡下到县城、地市、省城比例逐渐步减低，即到县城最多，地市次之、省城教少。县城到地市、省城，地市到省城。 　　进城的方式中，多年经商的大部分已近城。打工的个别技术较好或进入管理层的大部分已进城。子女读书进城或在城市打工并站住脚，不管他们是是否已经买房，他们都不会回到农村，现在农民一般只有二个小孩，大部分一个男孩，女孩出嫁，农村家庭一般以男孩为中心，该男孩在哪儿成家，意味着家庭中心就移到哪儿;年轻的不回农村，年老的在农村，随着时间推移，年老的生活无法自理及去世后，自然完成城市化过程 　　先和大家讲一个我们家的故事，80年代改革，我们家在农村修了一栋土墙房子，10年收入没了，95年我们家在镇上修了一栋砖瓦房子，10年收入没了，2006年我和我哥在县城买了一套房子，让父母养老，现在情况是80年以前祖上留下的老房子由于无人居住已经倒塌(期间修过几次，后来想明白不修了)，80年代修的也已破烂不堪，估计也快不行了，镇上的房子，现在卖不了几个钱，只好免费让人住(代为照看). 　　以上故事的结论是由于农民意识问题，前二十年打工挣的一点钱，都花在老家盖房子，大大影响了在城市买房城市化的进程;现在农民已经认识提高，子女较少，随着子女进城打工，也不会回农村事实的发生，越来越多的农民认识到在农村修房子没有意义，全家集中力量让子女在城市立足，城市化进程开始进入提速阶段，这也是当前房价高升的主要原因。 　　因为农民在农村修房无法按揭，实际上，他们有能力在农村修房，就意味着，有能力和子女一起努力在城市付首付，购买房子;假如农民都认识到这一点，对城市住房需求是非常可怕的，赶紧买房吧。 　　也许有城市的无聊经济学家会说，农民在农村不修房，他们住那儿，我告诉你，请你到农村看看，关门闭户的房子、或一栋大面积的房子，只住一二个老人小孩比比皆是。老房子没人住倒塌的比比皆是。想住房子，亲戚免费或象征性付一点租金，随便找到房子住 　　中国的传统习惯，父母会尽一切能力为了子女，集全家打工之力，在城市立足买房，是可以办到的，这一点在农村大家会认为理所当然。 　　我也是农村进城的人员，我的根也在农村，告诉农民兄弟： 除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值，因为你的子女在农村没法生存发展，他们也不会回去了，农村不可能承载太多人的富有梦想，农村资源只需要小部分的劳动力。能在大城市买房不要再县城或镇上买房。因为只有能提供就业机会的地方，人气才会旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫无价值。看看台北人口占台湾的一半，汉城人口占韩国的2/3。东京占1300万，占日本人口的11%。中国不会一个中心城市，但将来人口集中在几十个中心城市是必然的。 4 、要考虑生病、子女上学、父母养老、没钱买房： 　　假如你准备好你可能生病要用的钱、将来小孩要用的钱、将来父母养老要用的钱，那你一辈子都买不起房。因为你是以现在的低收入应付将来的通胀、收入的提高及各种费用的提高，你现在准备的钱，到将来一钱不值，也永远办不了你计划想办的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代节约存钱，以当时收入存款一万二万都很难，留到今天价值很小，实在太亏了。当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房。 　　生病不用考虑，实际上年轻人概率上就很少生大病，你看看你的周边同事和你周围的熟人，有几个生了倾家倾家荡产的大病，其概率比同性恋吸毒都小。你可以网上搜一下，我国吸毒有一千万左右，比例近1%吧，同性恋远远大于吸毒，你用考虑吗?如果真的发生不幸的事情，那也只认倒霉，要解决生病的问题，最佳的应该是基本的医疗保险。 　　小孩上学问题也不用考虑，实际上你让小孩读一般的义务教育学校就可以了，小孩的成才关键还在于良好的家庭教育，这是你自己的事情，有多少农村条件很差的小孩一样成才，现在高考实际上，大城市考不过农村。当然现在有高价幼儿园、高价私立中小学，你没必要去读。随着适龄人口的减少，5年以后高校入学率会提高到40%，当10几年以后，现在年轻人的子女可以随便上大学了。只要家庭教育好，正常有学校上学，将来就没问题。我自己就是从一个条件很差的农村学校出来的，考上一本学校，你自己身边也应该有很多这样的例子，我自己的小孩也是按片区划分读书，一样健康成长学习。 　　有关父母养老问题，请大家了解一下周围熟人同事，经济上是父母帮助小孩多还是反之，我想大家很快会得到父母帮助小孩多的结论。原因的产生应该是中国传统文化父母帮助小孩成家立业的传统，当小孩进入中年，父母进入老年以后，子女孝敬照顾父母。 　　实际上当前农村进城打工的孩子、城市中的独生子女，农民自己想一下，想在你给了父母的钱多，还是了父母支持你的的钱多，应该是后者。50岁左右的父母不管在城市还是在农村都可能有在经济上对你的支持(不同人家庭经济不一样，父母抚养你成年，应该说尽到职责，支持力度有大有小，没有支持也是合理的)，但是一般不需要你经济上的负担。在过10来年后，父母需要你的照顾，但经济上也不会对你有太多的负担，主要应该是关心、照顾及及时的问候及亲情。父母这辈子最大的心愿是子女成家立业，当前应该是倾全家之力在你可以立足的城市买房，将来你在父母老了需要照顾的10来年，你才有条件照顾他们。 　　 5 、黑灯看住房空置率，不对，空置率高吗?不高，而且在正常范围，也有原因： 　　比如老公房老小区，你晚上去看，黑了多少灯;我告诉你一样高，你不信晚上在你所在城市马上去看，一样有1/3左右不亮，我专门研究过，今年夏天，网上大抄空置率时，我专门花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城区看过。但我告诉你，几乎100%都有人住，不管是租出去，还是自住，肯定有人住，除了个别重新专修或者出租换租过渡期的除外。因为老公房老小区以前修好就可以住人，可以不装修，又很好租，配套成熟，我问你，有谁自己不住，也不租，和自己的钱过不去，出租房子又不是多麻烦的事情，便宜一点一下就租出去，没那么傻得人。 当然新小区由于装修的原因，入住率本来就应该逐步提高(有些是自住，但由于小孩入学、退休养老、配套不完善等原因暂时空置)，其次确实也存在一定比例的 投资 投机购房，随着5年左右的市场消化(投资及投机的抛出)及配套成熟，入住率自然会达到正常水平，谁也不会让几十、几百万的资产长期毫无效益，哪怕一点租金也可以，除了个别短炒，马上想出手的以外。 6 、中国收入低，中国房价收入比奇高，国外便宜，不对，请看一下数据： 　　要注意一点的是中国东方文化，亚洲的日本、台湾、韩国、香港和中国城市化进程及房价是我们的未来。 　　回答本问题非常简单，网上搜一下台湾、韩国、香港普通工薪收入以及他们的房价，考虑到他们生活成本比我们高的因素，基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子(实际他们都办不到，大概3-4月二个人节余才能买一平方)。考虑到中国经济处于高速发展阶段，处于高速城市化阶段，适当的溢价(或就叫泡沫)也是正常的。得出如下结论，现在中国北、上、深、杭、广房价有点偏高或正常，成都、武汉等二线城市房价有点偏低或正常。 　　请看我搜的权威数据： 　　台湾一项民间调查显示，亚洲八大国际城市的房价年涨幅排名中，香港、深圳、北京包揽前三名，分别为22%、19.28%和17.61%。 　　据台湾媒体报道，台湾房屋旗下的亚洲房市风险管理顾问公司调查显示，在此项排名中，一年来东京房价下跌6.98%，首尔下跌3.04%，是八大城市中仅有的两个房价下跌城市。 　　调查说，八大城市的房价均价中： 　　香港以每坪(一坪约为3.3平方米)202万元(新台币，下同，折合每平方米13.4万元人民币)的价格居首。东京以每坪172万元居次(折合每平方米11.4万元人民币)。第三至五名分别为新加坡112.9万元(折合每平方米7.5万元人民币/平方米)、韩国首尔86万元(折合每平方米5.7万元人民币/平方米)、台北46.9万元(折合每平方米3.1万元人民币/平方米). 　　深圳以每坪36.62万元(折合每平方米2.38万元人民币)、上海以33.76万元(折合每平方米2.23万元人民币/平方米)、北京则28.58万元(折合每平方米1.88万元人民币/平方米)的均价分列六至八名。 　　收入情况比较： 　　台湾：2010年12日月“日前经建会公布「历史新高」数据指出，今年每人平均薪资达4万4千元。但行政院主计处调查显示，今年月收入不到3万元的受雇者将近360万人，其中更有103.8万人不满2万元。这不仅说明经济M型化的趋势，也突显作多多、赚少少的「穷忙族」(working poor)大幅增加。”。台湾月收入三萬元台币相当于1000美元，换算为人民币6800元。平均薪资达4万4千，相当于11000元人民币。 　　香港韩国：香港和韩国全职工作的年收入可以达到10-15万元人民币，相当于平均月薪12500元人民币。当然低收入也很低，香港10-15%的低收入阶层月收入5000人民币左右。 请看一下报道(网上可以搜)：“香港首个最低工资即将拍板，消息透露，行政会议今(9) 日将讨论最低工资金额，估计行会将接纳临时最低工资委员会时薪28 元(港元，下同) 的建议。最快明年上半年，全港31 万4600 名时薪低于28 元的基层员工，将可获加薪。饮食业呼吁雇主全盘考虑节省成本方法，不一定先从裁员减薪着手，不要让最低工资令劳资关系变成战场”。 　　按一周上五天，一个日月上22天，一天8小时计算日月薪最低为：28*8*22=4828港元=4345元人民币。 7 、房地产泡沫，也许有，但不大，也许就没有，不用争论，能买赶紧买： 　　战略上说，房价随之收入提高及城市化进程一直会保持上升趋势，办得到一定创造能力就买。战术上说，房价因国家政策及市场因素会有波动，要找适当的买点。 　　短期房价上我不好预测，但我认为基本就能得出二个人2到3个月工资，除开基本开支，节余买一平方房子一个月一平方的规律会一直起作用。房子任何时候都会让你觉得买起来很困难，因为没有那那么多房子，必须通过高价平衡。你在看一下收入的变化，想想以后可能的房子价格： 　　以一般本科毕业稳定工作2-3年的人为例(我经历了整个历程，一个普通大学教师)，每月收入1985年：60元;1990年：100元;1995年：600元;2000年：1500元;2005年：3000元;2010年：5000. 　　人人都有房子住不可能，例如一个农村大妈到城市当保姆，一个农村青年他到城市打工，政府就该解决房子，那个国家那个城市能办到。如果北京、上海做到了居者有其屋;农民们马上全到北京、上海等大城市去(实际上现在农村壮劳力大部分都在城市)，工作好找的很，大不了工资低点，只要有独立住房的，能享受他们的各种福利就行了，总比在农村刨土强。最后大城市装的下吗? 　　也许你会说，我大学毕业，我工作几年，就该有房子。不对，我告诉你，你并不比进城打工的农民工高贵，如果政府解决你们住房，那凭什么不给进城打工的农民工，何况他们很多人有一技之长(如电工、泥瓦工、焊工等)，收入并不比你低，工作比你们辛苦，农民比你能吃苦节约。他们如果醒悟过来，他们一样有能力在城市买房子(就把他们在老家盖房的钱当首付就可以了). 8 、要有自己的思想、多从身边调查得到结论，不要被媒体和论坛上的一些观点左右 　　现在只要骂开发商的，骂房价高的都是对，容不得理性的声音，有点像文化大革命。主流媒体已被绑架，各种违反常识的声音堂而皇之地进入中央电视台，从所谓的专家口中出来。例如： 　　6千万套空置房电表不走，居然网上到处流传，大家津津乐道。请问全国总共修了多少房子、全国电表联网了吗(实际上一个城市、一片街区都没联网?你了解现在城市电表智能电表比例有多高吗?明显的一派胡言。 　　30万收入买不起房(2011、2号中中央二台专家)，你看看身边已买房或正在买房的人，他们收入有多少就行了?30万能买不起一套普通住房吗? 　　全国90%的人买不起房，你看看自己身边熟人，已买房或正在买房及计划的人比例有多高，自己有房的比例有多高?年轻大学毕业5年以上买房的比例有多高，成都不会低于80%，一线城市可能少一些，但他们可能也在二三线城市买有房子，已买房的比例也不会低于40%，不用急于反驳我，你先周围了解一下在说。 　　很多人住房困难，现在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少数，难道不能一个侧面说明房价的合理性吗。 　　多少年不吃不喝才能买房，你看看自己身边已经买房的熟人，他们过得幸福吗，我想大部分都幸福，虽然部分人压力很大。当大部分都没出现还不起按揭情况，当前房地产个人按揭是银行最优良的资产。银行提前还贷要排很久队，说明随着收入提高，很多买房人有余力提前还贷。你看看自己身边已经买房的熟人，提前还贷比例有多高，我的调查了解，比例高达80%以上，如果不行，问下银行的朋友就知道。 9 、最后四忠告： 　　(1)来自农村的孩子一定让家里不要在农村建房。除非你有把握你修的房子会被征用，或者可以经商、周边将来发展前途好，有增值空间，不然不要在农村修房，修了将来也会一钱不值。把农村建房的钱作为首付的一部分，在城市买房。 　　(2)移民城市，集全家之力在城市买房，你甚至你的父母(有些城市可以随亲)可以享受城市的一切福利。如果暂时不行，赶紧考虑政府的经适房、限价房，今年要大量修，是好机会。 　　(3)不要买车及时髦数码产品，一辆车子一套小房，你想一下，买车的钱做首付，养车的钱当按揭，买一个郊区的40平小房子可以吧。刻苦耐劳节俭，至于时髦数码产品，那完全是为产品研发作贡献，那一样东西过二三年不大减价。200元左右的手机不能用吗?够用就行。 　　(4)最后记住一点，大学4人一间房，吃食堂，500-600元左右一月生活费(当前我们学校，沿海要高一些，平均不会超出1000元)过的很充实开心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一间，可以自己做饭，吃、住都比你刚离开的学校好，且可口、节约，为什么不行?开始存钱，准备下手买房吧。 　　 10 、对政府的建议 　　(1)不要被民粹主义影响政策，不要把网络调查拿来说事，网络调查很大程度上代表了一批年轻的、在网络上非常活跃、思想极不成熟的愤青观点，也包括一批无所事事、以上网打发时间不认真学习或工作的学生及无业游民的观点，其真实性值得怀疑，希望以科学的民意调查了解社会实际。 　　2)经适房、限价房是明目张胆的集体腐败。多少政府机关、事业单位、国企以经适房、限价房的名义修房分给职工，领导都是150、200的大房子。他们那一家没有二三套房子。管理好国营部门的住房福利腐败，他们都是中高收入阶层，每年大家拼命通过关系进去，出现了大量官二代、垄二代、垄家族。只有切断其利益(最大是住房及高收入)，才能达到正常的用人的生态平衡。 　　(3)直接对政府机关、事业单位、国企减低收入。政府机关、事业单位纳入社保，如果影响他们工作积极性，愿离开的可以让他们提前退休(每个月发2000-3000元生活费)，也比每年让他们高收入、高福利消耗国家财产好。每年几百万大学毕业生，难道招不到人。请问一下，企业员工每年要从工资里自己交社保，退休收入只有公务员(一分不交社保)的几分之一，这是什么道理? 　　(4)在人治大于法，社会充满人情关系，社会海量信息大量存在，人与人间相互不了解、人员流动性大的情况下，收入不透明的情况下。经适房、限价房的所谓公示能管理好嘛?只能发展部分廉租房，以备个人应急及过渡用。 　　(5)一般刚进城人员应大量靠市场租赁房解决。在抑制投机的前题下(可以购房1年内出售非个人唯一住房，收益90%作为税收，以后逐年递减。每年政府公布市场价格行情，如果房东和卖家联手出售故意报低价，政府优先购买作为廉租房源，以此规避税收漏洞). 　　鼓励靠个人投资解决住房问题，个人投资住房出租回报很低，他们愿意做这种事情，政府应该欢迎，他们效率高，也免了政府管理的腐败漏洞，以及廉租房源的政府投资问题，何乐而不为? 　　政府对困难人员的补助，通过现金发放，当家庭收入提高后，随时可以停止发放，经适房、廉租房的退出难题。 　　现在的政策大量修经适房、限价房、廉租房会存在大量的腐败，也是政府资金难以支持的，将来会出现难以退出问题，特别我国法制观念不前，关系后门大量存在的情况下，不改，将来会出大乱。看看现在的大量经适房流入谁的手里就知道了。 　　(6)现在很多所谓经济学家强调农村土地收益应该归农民所有，这不妥，也违背公正原则。现在最富有的人群是城郊结合部的农民，大量的偏远农民不能得到实惠。我认为应该坚持现有的国家征收，保障失地农民有尊严的生活，处理方式应该是按年龄发放固定工资，保证他们有二到三套安置住房，安置住房多少年内不允许出售(可以出租)。这样他们有住房及固定收入，生活无忧，也可以融入城市。不能一次性给予大量安置费，他们的 理财 能力差，很易出现坐吃山空，以后难以生存的问题。现有的按面积赔偿制度，起到很不好的示范作用，违章建筑大量出现，小产权大量出现等问题。 　　(7)小产权大量出现，问题出在政府及地方官员，房子要开工修一二年，当地官员不知道，太令人难以理解，大街上一个小贩你都可以罚款，修了几年的房子你不知道，管不了?肯定有大量腐败，也很好查，希望政府大力查，不然又是一个大不公的问题 　　(8)中国的现状，不适合发展个人小汽车，交通、能源都是大问题，应该对购车重税，大力发展公共交通，让有钱人买车，补贴普通百姓。以前鼓励汽车消费的观念太短视了。 　　以上观点我认为是正确的，但也不排除我理解有误或不全面，欢迎大家转载及讨论批评，如果同意我的观点，请转交你的朋友，让跟多的人认识现实，在中国经济发展的大潮中找到自己的位置。

个人分类: 它山之石（转载）|2950 次阅读|0 个评论

晕倒：单身牵手活动闹到家门口了

热度 3 chemicalbond 2012-8-11 20:20

电梯里面贴着火爆的广告：房地产商为了勾引更多的房奴，竟然玩起了单身牵手的游戏： 【参考网页 http://house.focus.cn/msgview/6171/237594465.html 】 要不是N年前就名花有主，还真的可以去凑个热闹混口酒喝呢

个人分类: 生活点滴|2517 次阅读|10 个评论

[转载]人民日报：靠房地产救经济是饮鸩止渴

zw373737 2012-7-18 12:48

2012年07月18日 07:51 来源： 人民日报海外版 作者： 周小苑 保增长不应放松调控 挤泡沫需防半途而废 图为广西南宁市仙葫开发区一处商品住宅小区内的楼房 在中国二季度GDP增速3年来又跌破8%后，持续低迷的房地产市场能否再度引领经济上涨引发了公众的广泛关注，呼唤 楼市调控 政策放松的声音不绝于耳。近日，有学者甚至公开表示“放松调控信心”,“地产才是大救星”。对此，大多数专家认为，房地产调控政策绝不能放松，要谨防房地产借机要挟中国经济。只有转变经济增长方式、调整经济结构才是中国经济长期可持续发展的正确道路，仍然走依靠房地产带动经济增长的老路无疑是饮鸩止渴。 增速下滑楼市调控影响大 今年以来，伴随着经济增速的放缓，我国房地产投资增速也明显回落。根据国家统计局公布的数据显示，上半年房地产开发投资增长16.6%，比上年同期回落16.3个百分点。事实上，从2000年起到今年4月，房地产开发投资增速始终保持高于全国固定资产投资增速，但今年二季度房地产对于国民经济的拉动作用明显减弱，其中6月落后全国固定资产投资增速3.8个百分点，比上月扩大2.2个百分点。 在我国经济快速发展的过程中，房地产行业对GDP的贡献一直较高，交通银行 金融 研究中心的报告显示，近10年房地产投资占GDP的比重保持在5.5%左右，而且和 其它 产业有较高的关联性。北京大学房地产 金融中心 主任冯科表示，一个产业如果达到GDP份额5%以上，就是支柱性产业。而地产占整个GDP的份额已经接近10%，因此房地产市场的调控不可避免地导致GDP的下滑，这是正常现象。 国家统计局新闻发言人盛来运认为，房地产调控是今年经济增长速度下滑的重要原因，从房地产投资增速回落的幅度以及与房地产销售有关的家具和家电销售情况来看，增速都回落得比较明显，不可避免地在一定程度上影响短期经济增长。 调控既不加码也未放松 在当前经济增速放缓的背景下，房地产调控已经处于关键时期。近日，一则关于“珠海楼市取消 限购令 限价令”的消息在网络上广泛流传。虽然珠海相关部门已进行否认，但也不难看出，目前有些 限购 城市已经按捺不住给楼市调控松绑的冲动。 住房城乡建设部新闻发言人近日强调，将继续坚持房地产市场调控政策不动摇，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。对此，中国房地产学会副会长陈国强（微博）表示，住建部此次表态释放出一个重要信号，即重申楼市调控政策“既不加码，也未放松”的基调。而且限购和限贷政策“红线”被再次明确，将成为地方政府微调政策重要约束条款。 对于当前市场出现“只有给楼市松绑才能保增长”的观点，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，这种以房地产拖累经济为由要求放松调控政策，正是我们所担心的。现在房地产调控的压力来自于人们将楼市与GDP捆绑的思维，忽视了调控对抑制房价过快上涨所取得的成效。 放松调控后果很严重 专家普遍认为，房地产调控政策松绑从短期看可能会对经济产生刺激作用，但从长期来看，这无异于是饮鸩止渴，将使受到挤压的房 地产泡沫 沉渣泛起，危害中国经济的健康发展。 “当前房地产宏观调控若戛然而止会让宏观调控陷入一种危险境地。”中国社会科学院 金融 研究所研究员 易宪容 表示，在当前经济转型的关键时刻，政府首先必须冲破GDP增长拜物教意识的禁锢，彻底舍弃通过住房市场投机炒作短期内推高GDP增长的幻想，在挤出巨大房地产泡沫同时，建立起稳定经济增长扩大内需的长效机制。这种长效机制最为核心的内容，就是让住房价格回归到合理水平。 “如果再次启动刺激性的财政政策，只会导致更多的过剩产能，而银根的放松则会再度推高刚刚控制下来的通货膨胀。”亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示，大规模的经济刺激计划不会再出台，今年下半年中央以“稳”字当头，维持“既有政策”作为 楼市调控 思路。房地产调控政策微调应该在去投资投机化的同时，保刚需与改善置业人群的合理购买需求，达到拉动销售成交，推动投资增长的目的。

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若放开土地红线请取消预售制度

热度 1 creator 2012-7-16 11:12

从目前的动态看，极有可能放开土地红线的限制。 外贸不济是实实在在的，房地产调控造成今年经济数据很难看，钢铁、煤炭、海运、工业用电、PMI等没有一个好看的数据，为了接下来几个月的经济数据和就业，他们极有可能放开土地红线，打10年之政的最后一针鸡血。 茅的观点也许是正确的，哪红线确实也没啥用，实际的土地浪费和开发浪费很严重，即使放开，中国每人一套房也不会把耕地减产多少。调控政策有点穷途末路的感觉，土地资源不放开，商品房成本就很难下降，除去货币超发的影响，房价的主要上涨动力还是来源于土地，炒房者的作用还是次要的。大量释放新地块，一是可以使土地价格降低，同时量的增长可以使地方政府的财政收入和GDP在短时间有保证，给今年的经济数据挣回点面子。 但有几个问题，第一，如果放量土地最好取消预售制度，否则下届政府兜不起这个结果。第二，最好是按照小城镇优先，大城市为次，按照人口基数和城市化比例以及当地的GDP及投资综合给予土地放量指标和银行贷款指标（希望是最后一次计划干预了）。第三，小产权房最好有条件的放松，即限制时间或者补缴土地出让金。第四，放量土地最好别只针对商业地产，对实业以及机场、旅游、养老基地的建设最好给予相应的优惠待遇，特别是实业。 为什么要在这个时间取消预售，理由是当下房地产企业正在进行一次洗牌，套牢了大批人和资金，如果有了低价土地，以此为基础圈住老百姓的钱，而银行和其他融资渠道又不可能继续放大量的资金出来（货币如果再发，死的很快），将出现大量的烂尾楼，下届政府是接不住的。如果取消预售，那么这些投资必然在3年后才能出售，给现在的炒房者或者现在的方式留出一个缓慢释放的时间档期，来得太快，可能遭遇极大的风险。因为低价的土地可能是低价的房屋（大量公租房和小产权），对现有的存量是一个大的冲击，特别是对在建已预售的房屋。 小城镇的城市化率最好优先考虑，因为中国还有户籍，很多农民工没有医保、社保养老，没有一个中小城镇化的缓冲，接下来10年的改革将会越来越困难，放老百姓一条生路吧。 小产权房15年放还是什么条件放，最好是有明确法律指导。 纯商业地产的土地放量将会造成新的不均衡。 所有上述政策，可能重点在于可供参考的对话标准，4万亿我们没有标准，90万亿我们也没标准，老百姓没有与政府对话的权力和参考的政策走势，只有投机和被剥削的份。如果放量多少土地的标准和依据没有，也将出现大问题，所以按照一定得刚性指标或者可以让民众和资本家与政府有平等对话权力的法律出来才可能保证这支鸡血下去，下届政府还能不亢奋或者活着。 倦了...

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[转载]国土资源部公布2012年上半年房地产用地供应情况

whyhoo 2012-7-14 09:26

7月12日，国土资源部公布2012年上半年房地产用地供应情况：上半年房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市场呈量跌价滞局面，景气度较低，处于盘整下行阶段。虽然近期个别城市再现高价地，但主要是结构性和区域性市场波动，并未改变市场整体偏冷的格局。下一步，国土资源部将对市场波动所带来的影响加强调控，努力保持市场均衡协调运行。 有关人士称，上半年房地产用地供应情况有以下特点： ——房地产用地供应量同比有所回落，但仍高于过去五年同期平均值。上半年房地产用地供应5.97万公顷，同比减少15%。其中，住房用地供应4.08万公顷，同比减少21.7%。虽然同比回落，但今年上半年房地产用地和住房用地供应总量并不低，分别较过去五年同期平均值增加26%和16%。 ——地价总体平稳，同比增速持续放缓，重点区域住宅地价环比仍为负增长。全国城市地价动态监测系统最新数据显示，第一、二季度，全国主要监测城市商服和住宅地价变化延续了去年下半年以来的走势，增幅逐季收窄。住宅地价环比增长率分别为-0.04%、0.13%，同比增长率分别为3.7%、1.77%。至第二季度，商服、住宅地价同比增速已连续4个季度回调;长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区住宅地价环比延续了第一季度的下降趋势，分别为-0.33%、-0.64%、-0.06%;105个监测主要城市中53个城市住宅地价环比持平或负增长，而同比负增长的城市由上季度的19个增至32个。 ——流标流拍总量较大，高溢价率宗地大幅减少。上半年，房地产用地流标流拍共1882宗，去年同期为1018宗。其中，商服用地流标流拍625宗，同比增加96.5%，住宅用地流标流拍1257宗，同比增加79.6%。全国共上报高价地即总价或单价创新高，或溢价率超过50%的异常交易房地产用地宗数24宗，远少于去年同期的433宗。 ——保障性安居工程用地应保尽保。上半年保障性住房用地供应同比增加42.5%，占住房用地比例26.5%，较去年同期提高11.9个百分点。总体看，保障性住房用地供应力度不断加大，占住房用地的比例逐月提高。 ——近期出现少数高价地，对市场难有实质性影响。进入5月份后，因住房用地流标流拍相对较多，一些城市在第二季度末相对集中推出商服用地，其中一些优质地块受到投资者追捧，引发社会广泛关注。这些地块主要分布在北京、上海、广州等重点城市，且以商服用地为主，主要是结构性和区域性的市场波动，值得密切关注，但还不能构成市场全面回暖的基础，对市场整体格局特别是对住房用地难以产生实质性影响，大幅溢价、地王频现的市场基本面不存在。主要因素有四个：一是中央坚持房地产调控政策不动摇;二是已供土地和待售房屋的库存压力仍然很大，很多城市商品住房库存达到甚至超过了2008～2009年间的高峰;三是去年底全国未竣工房地产项目约15万宗，面积约48万公顷，约为前三年房地产用地平均供应量的3.4倍;四是今年上半年的新增供应量仍需市场消化一段时间。 根据国土资源部有关专家的分析，预计今年第三季度，房地产用地供应量价会略有回升，基本格局仍将保持平稳。 国土资源部称，下一步，将继续坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控政策，积极配合相关部门，继续做好土地供应与市场调控工作。一是加强对住房用地计划落实情况的督促检查力度，增加住房用地特别是保障性安居工程用地和普通商品住房用地的供应;二是严格执行并完善房地产用地异常交易地块的报备制度，及时向社会发布土地供应和价格变化信息，正确引导土地市场的预期;三是严格落实首付款比例、缴款时间、禁止捆绑出让等政策要求，规范各地土地出让行为;四是强化对已供土地开发利用情况的监管，严格落实新《闲置土地处置办法》，狠抓闲置土地的清理和处置，促进已供土地及时形成有效供给;五是积极配合相关部门，加强部门联动，密切关注市场变化，发挥政策合力，坚决遏制市场异常波动。 原文见 http://www.gov.cn/gzdt/2012-07/13/content_2182387.htm

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关于房地产和创新

热度 1 dongzg101 2012-7-13 08:43

托房地产的福，中国经济在世界上突飞猛进，超过日本，到达世界老二的位置。不知道，中国的房地产如果回归本源，中国经济还剩下多少？所谓的保8，能真正给中国带来什么？通过房地产业的发展，中国积累了一定的资金，也可以想做一些以前没有钱而无法做的事情。但是，一个国家的强大，不光是有钱就行了的。何况，房地产的发展，是很多本来可以发展的行业迷失了方向。如果买个房子，放个几个月，资金就翻倍了，谁还去做实业呢？谁还会投入创新呢？大家只是在玩赌博游戏，看谁接最后一棒！离开了中小企业的发展，中国的所谓的这些世界五百强企业，还有多少创新的源动力！在制度层面上，中国并没有保护中小企业对应的制度，虽然这些企业解决中国大量的就业人口，使得中国保持稳定的局面。相反，外资企业的超国民待遇，使得多少中国本来可以发展起来的品牌消失。学校的创新只是在跟踪国外的技术，很多面子工程，真正的技术创新一定是来源于社会的需求而产生！没有真正意义上的校企合作，长远的合作是没有用的！否则只是给国外的科研做嫁衣！社会需求才是科技转化的源动力！facebook是社会需求的产物！只有在美国才能产生，在技术层面上有创新么？我个人认为是没有的！但是，facebook上市以后，获得了巨额的资金，这样，它就有能力去招聘更多的世界一流人才去为他工作。从而源源不断的去创新！所以，我们究竟需要什么样的创新呢？

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罗杰斯：未来20年炒房地产不会赚钱

zhongle8 2012-7-9 17:49

罗杰斯：未来20年炒房地产不会赚钱 　　一个月内两度来杭，银行利息都有调整 　　有人玩笑总结投资大师和杭州的缘分 　　罗杰斯来杭州，央行就降息 　　吉姆·罗杰斯又来了。还是他的招牌式微笑，和蔼、风趣依旧……许多人又一次加深了对世界级投资大师吉姆·罗杰斯的印象。昨天，罗杰斯再次出现在杭州，参加第四届中国期货(证券)资产管理大会并举办了大型专场投资报告会。 　　巧合的是，罗杰斯两次来杭州演讲，都伴随着中国央行降息，有投资者私下里打趣地称他为“宽松先生”，因为他一来杭州，央行就会降息。 　　看空房地产——“未来20年，炒房地产不会赚钱” 　　降息对房地产市场是个利好。从上次降息前后开始，国内的房地产市场再度活跃，成交量明显放大，房价似乎有重新抬头的趋势。对此，罗杰斯是怎么看的呢？ 　　“房地产泡沫带来的问题是很严重的，甚至是灾难性的。中国政府现在正试图解决国内的房地产泡沫，这是正确的方式。否则的话，会有更多的人遭受更大的损失。”当然，罗杰斯认为，国内的房地产泡沫，不同地方是不一样的，沿海地区的房地产泡沫比较严重，其他地方还好。 　　“未来20年，炒房地产是不会赚钱的。”罗杰斯表示，“如果让我在中国投资，我不会在上海买房，而是会选择在哈密这样的地方买块地(投资农业)。”政府政策不支持，这也是罗杰斯不看好房地产的一个重要原因。 　　看好投资农产品——“做农民可以赚大钱” 　　对投资农产品，罗杰斯似乎格外看好。“现在美国年轻人不愿意从事农业；加拿大的农业也在走向衰落；日本农业也不景气。而自然灾害在经常发生。要知道，现在的糖价比1974年的时候还低80%。”怎么样投资农业？“最好是你去做一个农民。中国对农业有许多的激励政策，做农民可以赚大钱。”罗杰斯风趣地说，如果做不了农民，那就看农民最需要些什么，比如投资拖拉机、种子之类的，或者与农产品相关的产业。 　　跟第一次降息时股市表现不同，上周五，A股市场最终展开绝地反击，沪指收盘涨1.01%。不过，按照罗杰斯的观点，一般要连续三次降息后，股市才会见效。 　　罗杰斯似乎对投资中国依然兴趣深厚。“要知道，中国是唯一一个在世界文明史上出现过三四次鼎盛时期的国家。21世纪是中国的世纪。”两个多小时的演讲与互动交流中，这位投资大师有两次主动向现场提问的投资者递上自己的名片。一位宁波来的谢女士表示，自己正在投资生物医药产业，有一种药物正在等待国家审批，等审批下来后就可以上市。“上市的时候，记得给我打个电话。”罗杰斯边递名片边打趣说。 　　投资的成功秘诀——“灾难往往潜伏着无限商机” 　　现场有听众请投资大师谈谈自己的成功秘诀，罗杰斯认为，勤奋、持之以恒、对别人的观点持怀疑态度，这可以说是他成功的主要原因。而他也希望自己的孩子能继承自己的优点：热情、快乐、独立思考、自立。罗杰斯说，他并没有专门的研究团队，他的大部分投资，都是自己做研究、分析、判断。更让人称奇的是，他的员工只有3人。 　　罗杰斯如何寻找商机的呢？“灾难往往潜伏着无限商机。”罗杰斯说。因此，每当发生灾难的时候，罗杰斯都会表现出浓厚的兴趣。比如日本地震这样的自然灾害，是不会持续的，但灾后重建就提供了很好的商机；当年斯里兰卡内战将结束的时候，他跑到那里，跟当地的居民接触，了解局势变化，做大量调研，寻找其中的商机。“战争结束的时候，东西(那里的资产)非常便宜，机会就来了。我喜欢在东西很便宜、又有重大变化发生的时候购买，这样即使我决策错误，也不会亏钱，或者不会损失惨重。” 　　罗杰斯建议，投资者最好关注自己精通的少数几个领域，知道什么时候该买，什么时候该卖。“未来两三年，全球经济仍将面临严峻形势。如果盲目搞多元化投资，风险非常大。” 　有投资者问，这一次的全球金融危机，会不会跟当年亚洲金融危机一样是一个“局”？罗杰斯说，亚洲金融危机发生在亚洲(做局的是国际炒家)，而这次全球金融危机发源于西方，性质并不一样。而且当年亚洲金融危机的程度要比这次金融危机轻得多。 本文由三乐 足球比分 网提供---www.bf666.com 转载请注明本博客地址.谢谢合作

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[转载]温家宝 : 把抑制房地产投机投资性需求作为长期政策

whyhoo 2012-7-7 18:28

温家宝在江苏调研时强调 把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策 新华社南京７月７日电（记者李斌 张宗堂 王骏勇）中共中央政治局常委、国务院总理温家宝７日在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。 ７日上午，温家宝来到常州市飞龙新苑小区看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。值得注意的是，二季度全国主要监测城市地价出现环比微升，６月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。 温家宝强调，进一步做好调控工作，要把握好以下几个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。今年上半年保障性住房已经开工４７０万套，基本建成２６０万套，相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设，确保开工和建设任务顺利完成。要高度重视工程质量，让老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套设施，方便群众生活和工作。合理确定公租房租金水平。特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。 国务委员兼国务院秘书长马凯参加调研和座谈。 原文见 http://www.gov.cn/ldhd/2012-07/07/content_2178459.htm

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灰色空间de弱势群体

热度 3 JRoy 2012-5-7 22:28

这篇博文部分发表于1年前我的腾讯日志，稍作修改和整理。略微繁琐，但个人觉得很有思考价值。 哥哥,姐姐都在北京做建材生意，十年有久，也是一路目睹北京房地产翻了好几番。在北京的做建材生意的老乡很多，多少成一个圈子了：东至朝阳区东四环的东北发，四惠，西北至海淀区大钟寺，南至丰台区丽泽，天兰天等等，都集中了很多的老家人，亲戚。大三的时候，作为我工商管理（第二）学位的时候，我还做过一个北京建材市场的调查报告，洋洋洒洒的2W字呐，名符其实的算是有研究哈。再加上在北京的时候也跟着帮些忙（常见金杯，五菱哈飞小面包，大型电动三轮，小三轮），送货，或者经常去这个市场见个表叔，那个市场见个堂哥或者村上的某个豹子等，跟每个人打交道都很长见识。所以北京城不能说全转遍了吧，但是我对它的熟悉程度绝对超过待了四年的哈尔滨和两年的西安。这十年我在北京呆的时间估计也有1年了，建材和住房这方面的很多事都有所眼观耳闻。比如：天底下最贵的馅饼（一个哥们排号买房时因为没吃早饭溜开买个馅饼，等回来只能排到下周一了，结果看中的房子涨了30万）， 北京的七星级盘古酒店供应的材料也很多是次品 ，哈哈。 -----1 这就说到今天要说的事啦， 房地产开发一般是这样的，一些房地产开发商如绿地主要拿地，然后供货这么很多的公司转包，然后公司再联系很多的建材供货商（这是我熟悉的一级啦）。 这几天，我姐姐供的一个比较大的工地，有四家公司负责供货，我姐姐是一家公司的板材供货商。工地比较大，供货的公司就有四家，每家公司又找不少的供应商（看似货比三家：就一家厂家生产的板材，干嘛要转那么多次手, 走不同的途径供上来呐？）。然后突然一天，一种板材的生产企业单位人员，配合北京工商，建委以及报刊记者等前去一个工地检查，发现一大批的板材假货。结果，都送的是假的！（姐姐说，那种板材全北京90%的是假的（业内人都知道，公检法也知道）。说明一点：假货也分档次的和产地的，最简单的假冒板材就是贴个商标。另外还有一点，很多公司点名了的就要假货，不要真货，因为他给你的价格也在真货之下。更专业的，甚至点名要那种产地的假货）。可见何等复杂..... 你想啊，媒体记者跟着去的，那四家公司当然不敢曝光这事啦~（事可大可小：大了，四家公司可能名誉扫地，其中一家公司还准备上市；供货的工地建的房子甚至卖不出，这就亏大了；）所以四家公司联合起来，今天听说先给工商建委的送礼，压住这事别曝光：后期的罚款和处理再说。确实最近没曝光，后期就好处理了，四家公司坦言罚款小事。 从这事上稍微分析下， 当年天上人间一夜端下来，直接曝光就没有夜长梦多的准备。而这次，媒体去了没有立即曝光，而给他们留喘息的机会，点名的了：就是要银子嘛，不会一棒子打死的 -----2 这事啊，耍猴的把戏，我在北京亲身经历过： 今年暑假的7月份我开大电动三轮去‘阳光100’送货，还没到一个红绿灯下的时候，十几个便衣一拥而上堵住了我的车子，比传说电影中的快多了：上来之后，一人说话：我们是呼家楼交通局….一人就拔下了我的钥匙，然后车子就开到旁边的一个小院了。那天晚上这一个路口就截了我们市场上的6辆车子。 其实那两三天，整个北京抓了近千辆(还有无牌照小三轮等)~，京华时报是一大版的报告啊：交警公安等联合执法，打击我市非法运营车辆…..无非是正义站在了官方，宣传的这些开大电三轮的人太可恶了：开车横行霸道（因为那种大电三轮是六个电瓶，车子比五菱还长，拉一吨货估计都没问题，跑的速度也是可以用飞快吧），甚至随处倒垃圾。影响市容不说，简直就是一帮强盗的职业！如果我不是其中的一员，我也会看报纸觉得这事在再正常不过的了，甚至觉得确实应该好好治理治理。 对于一些专职开电三轮送货的人（恰恰我一个初中同学就在那个市场开电三轮，拖家带口的住很简陋，小孩子刚刚两三岁，不幸的是还近视。当时喝过一场酒，他有些东西没变，有些变化深刻。我还特意叮嘱姐姐以后送货的话尽量找他，费用千万不能小气了，有几次他还觉得我姐给的多了。觉得就跟电影剧情或者鲁迅的小说一样，但是现实就是这样）来说，这些就没了挣钱费用的工具的人，将是很惨的：每天支付房租，家里的开支，更严重的是不知何去何从，只能在市场上谋点事情做补点家用。有些“上进者”，又花个二三百元买回个脚蹬的三轮，要吃苦的多（新的大电三轮是3000-5000元之间，是从脚蹬三轮进化来的。三年前基本都是脚蹬三轮，我认识很多蹬三轮的农民工，很多也一直记得我，有一对农民工双胞胎：大龙，小龙；实在佩服兄弟两人，长得一模一样，一段时间不见我就分不清了哈哈，更佩服的是在一个市场上蹬三轮竟然干了十多年，从来没想过也开个门店，也干点别的，他们眼看了多少的百万千万富翁的诞生，就在自己身边。而他们就老老实实的挣那个稳定而自足的苦力钱 然而，我们不能拿主观扭曲事实，不能被感情蒙蔽眼睛。也就是说，不能因为这些人可怜就应该违法违反社会秩序。事实上人家不需要可怜，人家需要一个明确的规则。一个中立的，不是被管理者摇来晃去的。 我们接着看交警队怎么处理的这事： 首先，上千辆的打三轮全部被拖拉到北四环一个高架桥下面。刚拉过去的十来天，交警一直不给任何的处理意见，就一句：等着。然后大家都知道一天20元得停车费，很多农民工急啊，也不知道这次政府到底什么态度。有些愿意拿钱买回车子，车子差的已经决定不要了。 还七大姨八大姑能拖上关系的，能够提前把车子拿出来（这个小腐败不是讨论的重点） 。 期间， 有农民工集合过几个人去市政府抗议，根本没有新闻报道也不了了之。农民工能团结起来嘛？团结起来也没多大分量，更何况不团结呐？ 要知道一个重要的事实：有很多的大电三轮是上了牌照，或者刚被交警罚了的。这些车主觉得很冤~你刚放了我有拿我回去 再看： 快一个月的时候，大家得到通知，证照和购车发票俱全的可以办理领会车子手续：罚款500，每天停车费20。我姐家的车子还得必须开车人领，（当时我回家休住了几天）搞得我又从老家返回北京，花了1000多元搞出来车子。 这才到重点： 我领会车子的时候，心情飒爽不说，是从北四环一路开回东四环，路过无数的红绿灯啊。一阵子松一阵子紧得事在中国太常见了。 那么我有个问题要问： 1， 这种车子到底合不合法？或者合不合规？ 不合的话，直接销毁或者永不返回啊；合的话，当初什么手续都有为什么要抓呐~？ 那么好吧，我这事也特意咨询过交警，他们搞了三四次才给我答复：这种车子，只可以在市场内开，不能上路！好吧，也算是一种很机智的答案，但是有点可笑： 这么大功率，这么大‘排量’，你竟说只能在家里面玩玩 ？ 2， 罚单根本没有正式的条目，停车费更是可以商量，就几个人丫的在那手写登记一下。不少的农民工为省两个，买些饮料和烟的给他们，也能省个百儿八十的。你要是车子不见了或者停放期间被推在一起的车子压坏了，或者一些零部件被别的车主拿了（这事太正常了，毕竟都是一些农民工），对不起，谁也不会承担责任的。这一点让我想起外甥女读小学交赞助费的，‘被自愿’赞助，只收钱，没有任何条目和收据，更别提发票 分析一下，不定期的搞一些这样的‘整改’，无非就是想增加几个‘灰色的’空间，多些贪腐而已。 前副总理吴仪退休的时候说过她一年12W的年薪（吴仪算是两袖清风的，她当时给一些党政商的干部讲话提到：在座各位谁没有别墅？我要裸退，任何职务不再担任）。可以这么说北京算个官的也有这个收入啊，请问怎么来，全是账面上的嘛？怎么可能，公务员工资薪水在北京算中下层的。 还拿姐姐家买的一套北京的二手房说，那是一个副处级或者科级的干部家的，当初单位1W元分的，卖了180W，现金。人家里有6套呐，看行情好才出手了一套~ ~ ------3 北京建材市场上认识一个人，河南商丘的。他想给他儿子找个城管的工作，3年临时工。当时负责的副局长明码开价：4W，而商丘城管的月薪是1000来元。当时大叔用了一个很恰当的形容：副局长太黑了，就是让你吃了的全‘吐’出来。也就是3年的薪水4W左右全‘吐’给了副局长。你还别觉得这生意没人干，这还是有关系的呐。想一想， 为啥城管隔三差五的给小贩，给菜市场找麻烦了吧？ 他们全部的收入要来来自于这些灰色或者黑色的收入~ 在西安的时候，一个朋友讲：别因为西安的派出所的民警们不知道谁吸毒赌博，都是挂了号的，他们是等你攒足了银子，给你一下子，然后再放了你接着挣钱~ -----4 只是有些把戏，形式上在商丘，西安和北京不太一样 所以，望诸位以后再看到哪地哪地的警方打击黄色**场所的时候，一笑而过吧。就不要粉饰的那么正义和干净啦！正如一个副局长敢拍板：副科级以上谁敢说自己不保养情妇！他们不是救所谓“失足妇女”于水火之中的，也不是为那些男人们省几个钱的。至少，没那么美好和善良 -----甚至，我有时候觉得， 他们的打击更像是在养育~ 养育成一个接受他们管理模式的市场，他们挂羊头，别人卖狗肉 我们要时刻清醒： 我们的人民群众是全世界最不闹事，最任劳任怨的；事实上，很多的问题是处在政府和社会身上，能有一条活路的话，很多人不会“失足”，不会“脚蹬非法车辆” .......再唠叨一句了：花钱买个牌任何技术不用练，摩托电三轮就合法了（我家县城也这样）---这个黑社会叫个保护费有啥区别？ 还不如人家黑社会呐，好歹有个固定的周期和规矩，一些政府倒好： 缺钱了，心血来潮了，就搞一下 .... 可惜的是， 我 们的老百姓确实容易被一小撮人给正义了，感动了，利用了。然后连自己也对这些灰色地带的兄弟姐妹们嗤之以鼻，痛恨有加！ 就比如眼前的胶囊事件，很多的参与的小老百姓知道个啥？他们仅仅是一个个环节上的小螺母，是你上级单位需要什么东西，他们就造而已了。事情出来了就把他们纷纷打击逮捕，民众对其痛恨不已。 如果他们是侩子手的话，他们并不知道自己砍杀的是谁。可恶的是那些幕后的操作者，那些利益最大既得者，还有一大批明知道事实真相，却坐着拿工资不闻不问的人，关键时候挺身而出划清界线。 灰色地带的人有罪（错），但不是主罪！

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房价应该这样调整

热度 2 chemicalbond 2012-4-30 00:06

今天早市上，看到了好消息，猪肉大降价。还怀疑是劳动节特别活动内容呢，故询问为何跌价如此凶猛。卖肉的笑着说，猪养的太多了，再不降价就卖不出去了，就要臭了。 建议所有的房地产商们立刻加入卖肉培训班，学习现代化的经商理念。

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围观：土地财政致中小城镇发展不起来的后果--房地产绑架中国经济

热度 2 wya 2012-4-20 13:48

博主注： 为何中小城镇财政如此匮乏？基础建设的经费都需要集资？--房地产绑架中国经济，内需无法启动，中小城镇失去自身发展动力。 为何还有如此贫穷的地区？---总不会如文中所言，领导一般不会来检查吧？中国区域之间发展极不协调，国家资金多投向大中城市及周边，对落后地区的转移支付力度不够。 山东梁山县强制要求在编职工购买万元理财产品 http://news.sina.com.cn/c/2012-04-20/060224301502.shtml 李先生：领导说的是自愿，但必须购买。 　　按照学校领导的要求，学校的每个职工都必须“自愿”购买一份由县总工会发售的一万元的理财产品。1万元，相当于是李老师近半年的工资，李老师和很多同事都没有能力去承担，迟迟没有购买，却也因此遭受了来自于领导的压力。 　　李先生：如果是你的任务数没有完成，我们系统就要对你进行强制措施。因为你的任务没有完成，就这么简单。 至少是三年不能晋级，不能评模选优。 　　学校领导为什么会做出这种看似不近人情的规定？带着这个问题，记者联系上了梁山县教育局。教育局的工作人员向记者透露，县里给包括中小学在内的多个单位， 都定下了“买理财产品”的指标，指标必须完成。 　　记者在调查中发现，不仅是李老师所在的学校需要完成“购买指标”，梁山县只要是在编的机关单位职工都面临着同样的难题。 　　李先生：只要是在编的有编制的所有人员，梁山县的不只是学校，所有其他单位比如公安局啊、邮电局啊，只要是在编人员都有这个份，要拿出这个钱来。 　　在这份《梁山县理财产品明白纸》中有这么一段介绍：“该理财行为是由县总工会委托山东省国际信托有限公司把产品资金放贷给梁山县正大经济开发投资有限公司 用于我县城市基础设施建设。” 　　就是这么一张薄薄的《理财产品明白纸》，给李老师这样的单位职工带了了巨大的经济压力和精神压力。 　　以维护职工合法权益为初衷设立的县工会为什么会去发行“理财产品”？记者以职工的身份向梁山县总工会询问，对方的回答是“工会只是挂个名，都是县里筹划的”。 　　李先生：这理财产品，是干啥的？ 　　工作人员：就是县里统一搞城市建设。 　　李先生：县里搞城市建设？ 　　工作人员：哎，对对。这个是县里统一筹划的。它具体怎么，我不知道。我光知道是城市建设，其他的不明白。 　　《梁山县信托理财产品明白纸》中清楚写道，“发行总额2亿元，产品期限为三年；年利率为10%；利息一年支付一次，本金到期一次性支付。”2亿的资金将被用于城市建设，一些职工对此提出质疑，一个仅仅用于城市基础建设的理财产品，怎样能够实现营利并支付一年百分之十的利息？ 　　李先生：一年10%，他这个属于不盈利的，投入城市基础建设。投入城市基础建设，这个回报率，他说三年，十年也不可能的。 　　就信托理财产品而言，百分之十的年利算是比较高的。 高收益对应着高风险。然而，在这份两页的《梁山县信托理财产品明白纸》中，对于投资风险只字未提 。同时，众多职工介绍说，他们所在单位也并没有就信托理财产品做更多的介绍。 　　因此，在中国人民大学财政金融学院涂永红教授看来，政府以这种形式来发售信托理财产品，并没有充分披露投资的风险，存在强制集资和诈骗的嫌疑。 　　涂永红：这个理财产品本身有没有充分披露它的风险在哪里，怎么样来规避风险，它有没有一个风险管理的相应机制。也就是说你让投资者要拿到这百分之十的利息，有什么样的保证。如果它的信息披露是不完整的，然后又有政府的强制性行为，那么这就有点强制集资，也可能有欺诈的行为，这就是违法的。 　　而北京广衡律师事务所主任律师赵三平认为，政府部门在理财产品发售的过程中存在变相强制购买的行为，这已经构成了对购买人员权益的侵犯。 　　赵三平：这实质上是一种地方政府的融资行为，它是以政府权力为后盾，以社会组织的名义来规避政府的法律风险和经济风险，它是一种严重的滥用职权的违法行为。更可怕的是，在这种自愿的外衣下，以这个权力报复为要挟，虽然严重地侵害了公职人员的权益，但受害的公职人员呢，又面临着救济渠道缺失的问题。 　　 记者在调查中发现，不仅是梁山县政府通过发售理财产品筹集资金搞城市建设，周边的汶上县、泰安市等县市也都有类似情况出现。 陕西蛋奶工程调查:部分学生称吃臭鸡蛋喝过期奶 http://news.sina.com.cn/c/sd/2012-04-19/213924299279.shtml 采访中记者了解到，商洛市的多个区县是国家级贫困县，农村人均收入4568元。不少学校尤其是山村学校， 孩子们的午餐只能是糊汤。 　　商州区大赵峪办事处桃园小学校长杨康：我们这里面群众有些还是比较贫穷的，后面有15村学生左右在这儿上学，家长经济负担比较重的， 所以家长就是说交粮食，他愿意交粮食。 他们带的粮食，就是带的是玉米和小麦，然后我们经过把它加工，给它糊汤，或者面条之类的。 　记者接连走访了商洛地区的商州区、丹凤县、山阳县的十几所小学和中学， 发现大部分家长和学生根本不知道有“免费营养餐”和“三元补助” 。只有少部分的家长通过电视、报纸上听说过国家有一个“三元补助”的“营养改善计划”，但是否已经开始实施？以什么形式在实施？他们都说不清楚。 　　记者：是经费还没有到咱们这儿，还是政策没有到咱们这儿？ 　　商州区大赵峪办事处桃园小学校长杨康：具体我也说不清楚，领导开会的时候快了，具体什么时候实施我也不知道。 　　按照教育部和财政部的要求，今年春季开学，各地就要开始在试点区县实施营养改善计划，云南、广西、贵州等其他中西部省份的营养改善计划也 已经实施了几个月的时间，商洛作为陕西的试点县，为什么还没有开始实施这个政策呢 ？在商洛所属的山阳县，记者找到了县教育局副局长肖绪成了解情况。 　　肖局长介绍，按照中央的政策，“ 营养改善计划”覆盖范围是农村义务教育阶段的每一个学生，三元钱的补贴要确保学生吃到嘴里，而不能用作员工工资和硬件设施购置。 山阳县共有351所学校，除了寄宿制的学校有食堂，全县还有将近一半的学校没有食堂，为了能更好的落实“营养改善计划”，他们已经着手给部分学校建造了食堂。 　　我们看到，在山阳县，虽然县政府正在为实施“营养改善计划”做准备， 但是却还没有真正开始实施。那么到底是具体实施方案没有落实到位？还是资金没有划拨到位呢？ 记者来到了山阳县教育局的上级单位——商洛市教育局。 　　商洛市教育局：现在省上的会还没有开。那我介绍这一块儿情况，就是为了要说明这个，我们商洛，不光我们商洛，我们 全省影响餐计划还没有开始实施 ，现在的方案刚发下来，有关文件刚发下来。 　　记者：整个山西省都没有开？ 　　商洛市教育局：应该是，肯定的应该是。 　　记者在商洛市教育局记者了解到，陕西省有关营养改善计划的文件， 3月初才下发到个区县，而从3月初到现在，已经一个半月过去了，具体实施方案还没有出来。 　　 按照中央政策，中央财政在春季开学之前划拨到试点县 ，那么商洛的营养餐计划没有开展起来，是不是资金遇到了什么难题呢？记者随后赶到了商洛市财政局，这里的工作人员告诉记者，所有关于教育方面的拨款预算都是由教科文科经手的。 　　商洛市财政局： 你说这营养餐计划这个？对啊。这个事情我知道，但是就是没有见钱。因为这个它是一个方案。 　　记者：补助下来了吗？ 　　商洛市财政局：没有。 　　记者：没有到咱们？ 　　商洛市财政局：没有到市上。 应该在省里 。 　　记者：那现在到哪一？ 　　商洛市财政局：应该在上一级。 　　记者：那您估计这个钱什么时候能下来。 　　商洛市财政局：这个不好说。 全部是中央的钱，但是现在还是没有收到。午餐的这个只是各政策，但是没有资金。 具体如果钱来了呢，负责像学校像下面去拨。但是具体的操作还是靠教育部门。 　　在今年3月2号，陕西省人民政府办公厅下发的《陕西省实施农村义务教育学生营养改善计划工作方案》的文件中，明确指出：从2012年春季学期起，在商州、丹凤、山阳等43个集中连片特殊贫困县，推行以午餐为主要形式的农村义务教育学生营养改善计划。商洛是财政局的这位工作人员告诉记者， 国家的营养改善计划目前在商洛只是一个政策，并没有看到有资金下拨。那么作为省一级的教育主管部门，陕西省教育厅是否掌握“营养改善计划”的运作情况呢？ 　　陕西省教育厅体委处祝处长：我们现在整个还没开会，我们本来是要开这个会， 就是一个省长和常务省长都忙这个事，这个会一直拖着。 　　记者：那就是说咱们现在还没有开始？ 　　祝处长：开始倒是开始了，就是会议没开，其它的工作都做了，现在这个会议没开。 　　记者：方案发给下面了？ 　　祝处长：发给下去了，工作都做好，就是政府会议一开就更好了。 　　记者：那钱拨下去了吗？ 　　祝处长： 钱都拨下去了。拨到孩子们手里了 。祝处长：事都办了，就是会议一开就好了，反正尽快了。 　 　记者在基层区、县调查到关于“营养餐”计划的实施情况，却是还没有开始实施，具体如何实施并不清楚，资金也并没有下拨到位。但是陕西省教育厅主管“营养改善计划”落实的体委处相关负责人却告诉记者，工作已经到位，方案已经下发，钱也已经拨到了孩子们手里。为什么会出现文件精神与和实际行动不同步？为什么主管部门的工作人员的回答和记者在基层的调研有出入呢？ 　　按照陕西省教育厅的说法，国家拨款的营养午餐钱款已经都落实到孩子头上，而一部分听到消息的学校也已经在积极为孩子改善伙食作准备。 但我们实际调查得知，相当一部分学生都没有享受过午餐补助，甚至都没有听说过 。究竟哪个环节出了问题？2011年10月，国务院启动农村义务教育学生营养改善计划，拨款160亿元，对集中连片特殊困难地区680个县(市)的农村义务教育学生，按照每人每天3元的标准提供营养膳食补贴。在前面的节目中我们看到，陕西商洛县虽然在第一批试点范围内，但是到现在为止，补助资金还没有划拨到位。 按照规划，陕西省首批试点覆盖110万中小学生，没人每天3块钱，一年涉及资金超过了一个亿 。对这笔资金的划拨使用情况，我们将会进一步追踪调查。在采访时，记者得知， 早在2008年，陕西省启动了“蛋奶工程”，给贫困地区的学生补助营养餐，那么这个“蛋奶工程”是否已经让孩子们受益了呢 ？ 　　在商州区桃园小学的食堂里，老师正在给孩子们分发鸡蛋和牛奶。桃园小学的校长告诉记者，桃园小学的孩子们从2008年9月开始，每天都有一袋牛奶一个鸡蛋的营养早餐。 每个学生交5毛钱。为了便于蛋奶的保存 ，当地教育部门还给学校配备了专门储存鸡蛋和牛奶的冰柜和保温箱，蛋奶的加工也有专人负责。但在采访中记者却发现，有不少三、四年级的孩子告诉记者，自己之前并不在这所镇中心学校就读，而是在村里的小学念书， 在村里念书时，学校的早餐并没有牛奶和鸡蛋。 　　记者来到丹凤县的竹林关镇，是方圆几十里最热闹繁华的地方，这个小镇上的竹林关镇中学和小学，是整个竹林关镇面积最大、设施最好、学生最多的两个学校。那么这里的“蛋奶工程”实施情况如何呢？ 　　学生：学校，学校给发蛋奶。 　　记者：早晨饭呢？ 　　学生：早晨就是鸡蛋和奶。 　　从竹林关镇出来后，记者沿着秦岭山脉，翻过了几座山梁，这个四面环山的学校出现在记者面前，这个小学叫光明下学，同样属于竹林关镇，那么这个学校的孩子有没有鸡蛋和牛奶补助呢？ 　　记者：这娃早晨在学校能吃饭吗？ 　　老师：这不能吃。 　　记者：那这院不给早餐？ 　　老师：嗯。 　　光明小学，是一所村办小学，在过去学生最多时有将近200人，老师也有十多个。但是前年，由于山洪爆发，把学校的教学楼摧毁了，现在所有的孩子都只能在这间十多平米的房间里上课。眼前这位女老师，是这里唯一的一位老师，她要负责学前班、一年级和二 　　年级，三个不同年级孩子的所有课程。 　　这位老师告诉记者，自己在山村教了30多年书，这里的孩子们家庭条件都很困难，但凡家里条件好一些的，都会去镇上的学校读书，这里的孩子们每天只能吃土豆、萝卜，很需要补充营养，但“蛋奶工程”已经实施了好几年了，这里的孩子们却从来没有发过牛奶和鸡蛋。 　　记者随后来到了丹凤县月日乡中心学校，这是月日乡最好的学校，月日乡也是距离县城比较近的一个乡镇。这里的蛋奶工程实施情况如何呢？ 　　 记者发现有的学校享受蛋奶政策有的不享受，尤其是几个非常贫困的山村学校，孩子们却发不到蛋奶 。 　　 司机：领导检查的地方就好，村镇学校，领导检查取得多，真正偏远贫困的地方领导不会去，所以就没有 。 　　商州区柳家沟村是陕西省划定的的重点扶贫村，柳家沟希望小学是村里唯一的一个小学，那么这个重点扶贫村的孩子享受到了“蛋奶工程”吗？ 　　记者：学校给发东西吗？有补助吗？ 　　学生：不发。 　　记者：鸡蛋有吗？ 　　学生：没有。 　　记者：牛奶呢？ 　　学生：都没有。 　　 根据陕西省“蛋奶工程”实施方案的要求，农村中小学寄宿学生和家庭经济困难学生是主要援助对象。但记者在调查中发现，“蛋奶工程”在每个地方的镇中、小学实施得很好，很多条件更艰苦、孩子们更需要的山村却被忽视。 而来自21世纪教育研究院的调查显示，陕西的“蛋奶工程”还存在很多我们所不知道的内幕。 　　薛文俊，21世纪教育研究院调研员，去年10月份，他带领调研组深入到陕西的十多个县市，对“蛋奶工程”的实施情况、以及当地农村义务教育阶段学生的膳食情况进行了一次调研。 　　薛文俊：那么在我们的调研过程中发现整个实施的蛋奶工程那么对学生身体素质的方面的影响非常好的，学生身体素质增强了，那么增强以后上课的注意力集中，对学生的学习成绩有了很大的提高，省里面实施的蛋奶工程减轻了家里的负担，同时也减轻了学生的辍学率，那么这个都是一个很好的促进作用。那么在实施的过程当中，出现了一些问题，那么比如说学生蛋奶工程，那么在长时间实施蛋奶工程的过程中，出现了一些问题，比如在长时间实施蛋奶工程，吃鸡蛋和牛奶同时会衍生厌烦的心理，同样吃鸡蛋，经常吃鸡蛋就是煮鸡蛋，说现在一些浪费的现象出现，牛奶方面主要一个直来的问题是需要一个保证的，那么在我们的调研过程当中，也发现一个问题，质量方面的问题，比如是一些地方企业生产的一些牛奶有时候存在一些过期，或者有时候换作一些豆奶来降低学生营养改善的标准。 　　在陕西调研进行营养改善计划调研时，薛文俊还通过问卷调查，大面积调查了学生们对于“蛋奶工程”的反馈。 　　薛文俊：我们有一个开放性的题，就是学生吃到这个鸡蛋和牛奶以后，或者这些午餐之后，他对这一些营养项目有一些什么样的建议，也反映出了一些问题，比如看这位学生有时牛奶会过期这是一个。那么这个时候就是说请学校尽量不要给学生发豆奶，因为大多数的同学不喜欢喝。那么有的时候，学校还把学生在喝的时候，会发现一些过期的牛奶放到，或者有的牛奶不够热，过程是有的鸡蛋就比较破碎了，那么也放在这一个给学生发到里面。 　　调查问卷中，几乎所有参与调查的孩子反映，日常蛋奶的来源都是靠学校。我们看到了部分孩子的留言，这位同学写道：学校有时候把过期的牛奶加入桶中，有的同学不注意就喝。 这位同学写道：希望学校每天能定时发给每一个学生蛋奶，不发过期牛奶，臭鸡蛋。这个孩子在留言中写道：我对学校提供的蛋奶非常不满意，因为早上吃的时候很凉，鸡蛋有的时候还不熟，我建议学校要诚实，不要为挣钱骗人，看着是免费，每个学期还是要收几百块钱的。 在这份问卷调查中，除了调查“蛋奶工程”，也涉及到了午餐情况的调查。 　　薛文俊：那么在午餐方面有一部分学生是从家里带过来的，也有的时候自己出钱购买的，那么问卷当中也体现了午餐菜品的种类方面一般是在这两个答案之间，一个就是每周有一次以上的肉食，一个就是一次也没有，那么大多数的问卷我们也进行了统计，就是一次也没有的这个占大多数的。 　　记者：占大多数，这个比例有多高呢？ 　　薛文俊：这个比例应该有达到一半以上。 　　最近几年，国家加大了对农村义务教育阶段学生的投入，从国家的“两免一补”、三元营养餐政策，到各省实施的的营养改善计划，给中西部贫困地区的孩子带来了福音。21世纪教育研究院院长杨东平认为，在实施这些补贴和计划时，最应该确保的是“两个安全”。 　　 21教育研究院院长杨东平：一个是监管这个食品安全，不要买那个假冒伪劣的，低质的东西，第二个就是财务安全，保证这些钱真正用到学生身上， 　　21世纪教育研究院院长杨东平介绍，世界上主要发达国家都十分重视义务教育阶段学生的营养状况。早在一百年前，英国就开始实行针对贫困家庭学生的校园餐计划，并于1944年立法，规定地方教育部门必须提供学生营养餐。上世纪中叶以来，美国、法国、日本等国也纷纷建立较为完善的学校供餐计划，不仅有效地改善了国民身体素质，也快速提升了教育发展水平。印度、巴西等一些发展中国家，也从上世纪90年代开始，在全国范围内实施初等教育营养支持计划，促进了本国义务教育普及程度的提高。目前，我国的营养改善计划刚刚处于起步阶段，那么如何能确保这些补贴和改善计划能够落到实处？ 　　21世纪教育研究院院长杨东平：现在教育部的按教育部的要求已经建立了行政化的教育系统的监管，就从教育部领导小组各个县领导小组和办公室，到各个学校也要成立这样的机构， 但是仅仅靠那个行政系统内自我监管可能还不够。我们认为可能还需要建立一种另外一种监管机制， 就是主要由学生家长，学校老师，地方的那个闲杂人士，比如说退休的老干部，团委，什么这些机构参与的叫家长委员会，或者该伙食委员会，就是因为他们对当地的学校监管是可以可持续的，因为本地人，而且他们有那个厉害相关，有学生家长，B：由学生家长老师社会闲杂人士组成的本土化的监管机制，就是独立于这个行政系统内的监管之外的另外一种监管机制。 　　 半小时观察：营养餐到底给谁增加了营养？ 　　从实际情况看，各地由于发展不平衡，农村尤其是边远山区的教育保障水平较低、历史欠账较多，学生膳食营养得不到保障是一个客观存在，但现在我们看到国家投入巨资，显然有信心也有能力彻底改善孩子们的营养状况。一些政府部门自身没有能力改善辖区孩子们的生活状况，但是有了国家政策，一定要保证让孩子享受到政策，不能让孩子接受变了味道的爱心工程。 这不是能力问题，而是责任的问题。对于资金如何使用，我们希望有更多透明的监督机制出台，杜绝跑冒滴漏，不能让民心工程最后变成了唐僧肉。

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[转载]房事儿大家谈（3）

limingyang 2012-4-17 14:33

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。 你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟"我们公司"关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。 你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。 你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。 如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找"我们公司"，"我们公司"就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。 你们如果觉得"我们公司"是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是zy"我们公司"而已。但是zy"我们公司"手里没一寸土地，土地全是地方"我们公司"的。你们知道地方"我们公司"征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方"我们公司"来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方"我们公司"会听zy的吗? zy的话地方可以不听，那zy也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且zy一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，zy要控制土地了。 你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有! 老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于底价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。 这就是房地产界的循环，"我们公司"，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。 其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟"木棍"毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。 我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的"我们公司"官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。 （转自： http://bbs.house.ifeng.com/viewthread.php?tid=13158411 ）

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[转载]10年房地产从业者揭内幕

limingyang 2012-3-23 14:52

干了10年房地产我是真的看透了 两年内千万别买 5想想 发表于 搜狐焦点网 北京业主论坛 地产娱乐论坛 2012-03-09 18:27:39 标签: 开发商 看透 买房 【顶楼】 在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。 你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。 你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。 你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。 如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。 你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗? 中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。 你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有! 老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于底价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。 这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。 其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。 我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。

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柳化

dongzg101 2012-3-15 06:52

2003年，柳化要找一个搞发酵的，我投了一份简历，当年5000人的招聘会，一共7个硕士！柳州日报还高兴的发了一篇文章。结果，柳化说我专业不对口，不知道他们要找什么专业的对口，柳化这么多年，环境污染还没解决，地盘很大，如果柳化搬出柳州，用来搞房地产！不错！反正上市公司就是一个概念！

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[转载]如何在现金与房产之间进行选择？

limingyang 2012-3-14 14:09

告诉你当前是否应该买房 在通胀不可遏止时，如何在现金与房产之间进行选择 我们在以前的文章中，多次谈到，在社会投资回报率低于某个点时，房产是货币增发器，换句话讲，房产与基建投资是通胀之因。具体的分析过程在过去的文章中，我们都已经给出细致的分析。本文不再赘叙，有兴趣的读者还可以阅读天津社会科学院出版社的《世界金融五百年》一书。 一般来说，房价是由银行存款的实际利率与房产的长期回报之间的关系所决定。假设有一套房产月租1000元，年租只需要直接叠加，即年租金为1.2万元。但在计算房价时，需要考虑到年利率。为了计算方便，假设年利率每年都保持在1.2%。于是，我们能够通过计算1.2万/1.2%得到这套房产的价格为100万元。假如以100万元卖掉这套房产，再将得到的现金存入银行，由于年利率为1.2%，因此100万元存款也能得到1.2万的利息。在这种情况下，无论是采用现金还是房产的方式，回报都一样。 但是，如果利率发生变化，情况就大为不同了。假设利率上浮了3倍，达到4.8%，银行25万的存款可以得到这套房产相同的回报。这样，用100万现金购买房产就不是一笔好买卖。相反的情况，假设利率下降到0.3%，这套房产的价格就会上涨到400万元。换而言之，要到银行存款400万才能得到这套房产相同的收益。如果考虑房租随着利率提高而下降的因素，利率对房价的冲击更为严重。 问题在于，这个简单的资本资产模型中的年利率并非我们在银行所看到的名义利率，而是剔除通胀因素的实际利率。当然如我们前面多篇文章所述，房产是通胀的原因之一。在通胀的情况下，实际利率大为降低，资产价格也将大幅上涨。如果究其根本，相当于央行通过通胀的手段将银行存款人所有的财富转移到贷款购房者的手中。通胀越厉害，这种财富转移的量就越大。反之，在通缩的情况下，贷款购房者的财富通过金融手段被转移到银行存款者手中。如果实际利率为零，银行存款只能保证货币价值，而房产却会产生净收益。如果实际利率为负，银行现金存款将不断缩水，购买房产尤其是在银行贷款购买房产远远优于将现金存在银行的选择。换句话将，资本资产的价格会随着实际利率的下降而上升。 在持续通胀，实际利率极低甚至低到负数的条件下，人们在心理上必然会预期未来必将持续通胀，房价必将持续高涨。再考虑到由于通胀，房租将会上涨，房产的名义收益也将随之上涨，这样房价上涨的速度就更快。结果，在现金存款与房产之间，人们必然选择抛现金买房产。因此，只要通胀高企，实际利率没有提高，决策层无论采取什么样的房产调控政策，都只是治标不治本，只能暂时缓解而无法根治大规模房产投机行为。 但是，即便在负利率条件下，房价的上涨也是不可持续的。房产回报本质乃是来自于实体经济中的利润。随着通胀、房价与房租的同时上涨，实体经济的利润必须越来越少，尤其是与房产业相比，利润率过低。在这种情况下，大量实体经济的投资者退出本行业，转而投身房产业。随着实体经济的萎缩与凋敝，最终必将影响到房产租金的稳定性与持续性。就像经济学家明斯基所描述的，房产业的性质逐渐从投资变为投机，最终变成一种庞氏骗局。 这种庞氏骗局最终的结果将毁灭整个国家的纸币与信用体系。当房价相对于其他商品几乎是天价时，纸币必然被抛弃，在天津社会科学院出版社2011年出版的《世界金融五百年》一书中所描述的世界金融史中，纸币与信用系统一旦崩溃，人们只能退回到以货易货的原始社会。 因此，决策层为了避免这一最坏的结果，必然改变货币政策尤其是利率政策，扭转通胀的局面。在这种情况下，房价暴跌几乎不可避免。即使决策层一意孤行，仍旧维持零利率甚至是负利率政策，房价持续上涨到一个临界点时，一些先知先觉者将抛出房产，套出现金，把资本转移到海外，最终一样会导致房产泡沫的破灭。 再来看看最近地方政府的困境。众所周之，土地出让收入是地方财政的一个大头。很多人以为，地方政府与房产商私下勾结，狼狈为奸，房产业的热潮乃是地方政府官员的腐败勾当。这种观点真是大错特错。尽管一些地方政府官员确实在房产热潮中大肆腐败，但房产热潮与房价高涨的根本原因主要在于地方财政收入与支出制度的严重缺陷。 目前土地出让制度表面上非常光鲜，非常现代，非常时髦。其本质乃是一种最为原始与落后的包税制。这种制度在历史上，最为经典的是法国与中国元朝。就拿中国元朝来说，当时的蒙古贵族只将中国视为被征服的殖民地，蒙元政府将地方征税权出售给私人，然后由私人向地方上的人民来征税，政府只收取一个事先规定好的收入。这样必然导致包税商采取各种合法或非法的手段鱼肉人民，因为超额完成的部分归包税商自己所有。目前的房产业与此如出一辙，地价房价越高，房产商纳入囊中的钱财越高。举一个实际的例子，华东某三线城市某开发商仅以1000多万的自筹资金通过滚动开发的方式便可以操起5、6亿资金的房产盘子，其财务杠杆之高匪夷所思，其赚取的暴利之丰厚更让人咂舌。原来政府所谓的土地出让金与之相比，不过尔尔啊！ 对于地方政府来说，房产业对于官员致富乃是小事一桩。不换思想便换人。在中国找两条腿的蛤蟆很难，但找熟读曾国藩家书或政治厚黑学的官员简直小菜一碟，那排队绕地球肯定超过长城的长度。 关键的问题在于房产业维系着地方上的财政收入（非税收，预算外收入），而房产的背后则通过一根导火索连接着银行风险。我们在以前的文章中谈到过，从全国范围来看，房价下跌30%-40%乃是银行所能接受的最为保守的底线，超过这个限度，结果可能不比恶性通胀好多少。 因此，银行必须要保护，地方财政必须要维持。要达到这两个目的，只能发行国债来填平银行的坏账，就像当年设立四大国有资产管理公司一样，通过财务手段像变魔术一样扭亏为盈，当然吃苦的下岗职工们，柿子也得捡软的捏，什么地雷阵什么多少口棺材那都是骗骗老百姓的。中国人可不会“傻”得像日本人一样，动辄因为战败或对人民有罪而要剖腹自杀什么的。那在中国，乃是春秋战国的遗风，几千年过去了，这点传承早断了！ 当然如果决策层饮鸩止渴，继续保护房地产，那恶性通胀是不可避免的。这种情况也不是不可能，毕竟在中国的政策一取决于秘书们的拍脑袋，而取决与各利益集团的博弈。但在目前来看，由于房产决定了中国未来的命运，也决定了决策层现在的命运与未来在历史上留下的名声，房产调控与房价下跌是必然的。只是在房价下跌的过程中，我们可以判断，地方政府为了维持财政，必然会出台房产税。那只是一个时间问题。这是其一。其二，通胀也是必然的，只是程度问题而已。原因在于地方财政不能眼睁睁地看着它倒台。官员可以下岗，但政府还得运转。其三，今年2月份贸易逆差之大几十年来首次出现，显然这其中包含大量热钱外流的因素，随之而来的外汇储备减少必然导致人民币下跌风险急剧增加。 那么，对于普通小老百姓又该怎么办呢？ 我们建议：第一，如果因为结婚、搬迁等各种原因而不得不买房，不妨小房型。第二，能多贷款则多贷款，手上留有充裕的现金，一颗红心两手准备。如果通胀加剧，显然贷款越多越划算，如果利率上调，也可以通过提前还贷的方式降低损失。当然，现在以及将来很长一段时间，如果不是因为不可克服的原因买房，而是做一个房产投机客来发家致富的企图都是不切实际的。 转自：叶楚华 余治国（ http://yechuhua.i.sohu.com/blog/view/207211744.htm ）

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人大代表申纪兰：我没搞房地产

热度 1 zhenghaoran 2012-3-5 20:00

人大代表申纪兰：我没搞房地产 http://www.rednet.cn 2012/3/5 16:43:21 图为全国人大代表申纪兰接受本网记者采访。 参加第二届全国人大会议的申纪兰。图/CFP 　　中国网 山西综合编辑：十一届全国人大今日将迎来最后一次会议的开幕。这也是申纪兰自1954年以来又一次进京。58年前，她是骑着毛驴离家出发的，路上走了4天。这次她坐动车，3个小时就从太原到了北京。这是她参加十一届全国人代会以来，感觉最直观的变化。 　　前日，申纪兰一大早就独自在房间里研究着复杂的遥控器，想找新闻频道。电视声音调得震天响，她有点耳背，但数十年如一日坚持收看早新闻，这是她了解形势的必修课。 　　 主流词汇信手拈来 　　和记者一个多小时的交谈，从国内到国外，从物质到精神，从过去到现在，申纪兰的话题无所不包。 　　她对叙利亚、利比亚、伊朗等国家名词信手拈来，知道很多国家都在打仗。提到金正恩，她说这个人挺自强自立的，不到30岁就跟美国谈核问题。 　　在申纪兰的词典里，几乎全是主流词汇。她有一套自己的逻辑，并且熟练地掌握了辩证法。 　　她一会儿说种地实在不如打工，打工10天就能赚500元，相当于一亩地的年收入。在她的老家，年轻人也都外出，村里只剩下老弱病残和妇女。但转而又认为“无农不稳”，“都去打工了，没人种地，那吃什么去打工呢？” 　　一方面，她认为领导不能腐败，但对于时而听闻的腐败消息，她又觉得“前进道路上没有问题是不可能的”。 　　 虽不上网但有意见 　　申纪兰不上网，但是对网络有些意见。她说有些人在网上看了不正当的东西，就毒害青年了。 　　“我有个想法，网也应该有人管，不是谁想弄就能弄，就跟人民日报一样，外国那些人那是瞎弄的，咱不能这样，咱要按照原则去弄，不要好的弄成坏的了，想说什么就说什么，咱是共产党领导下的社会主义国家。” 　　“这个网，你谁想上就能上？还是要组织批准呢？”申纪兰设问之后，表示对这个问题没有想出答案。 　　申纪兰说自己不愿意上网。她也没有电脑，获取信息主要是看电视和报纸，也学材料。 　　她认为在网络上，有些人会把正确的理解错了。有些是透明度大好，有些不该透的也不能透。她举的例子是华西村：“华西村是最好的一个村，竟然有人说那都是假的，那么多东西在那里摆着怎么会是假的。” 　　申纪兰说，还有人竟说华西村整个财产就是集中到少数人手里了。 　　因为深忧网络会教坏人，申纪兰今年准备向大会提交的建议就是关于加强思想政治教育。她给自己定的主题是：文化改革也要政治挂帅。 　　 她连任了十一届全国人大代表 　　 “选上就当，选不上拉倒” 　　申纪兰的身份标签之一，是她连任了十一届全国人大代表，是人大制度的活化石。当被问起个人是否希望能当选下一届的全国人大代表，从而打破自己的纪录时，申纪兰说，“也可以了，都是民主选举的，再选新一代来当吧。” 　　她说，能当上一届就很了不起了，更别说连续当上十一届了，毕竟中国有13亿多人口。 　　对于“要是大家还选你，你明年还来开会吗？”申纪兰的回答是：“不可能了。” 　　她多次提到，这是民主选举，选上谁就是谁当，她将争取把下一届代表选好。 　　对于好代表的标准，申纪兰说，那就要代表人民利益，给人民办事，不能以权谋私。 　　但是在选代表时如何分辨候选人是否为民办事呢？申纪兰的答案还是民主选举，“选举是人民的权利，选上就当，选不上拉倒，也不是想不想当的问题。” 　　 她没在全国人代会上投过一次反对票 　　 “绝大部分拥护就行了” 　　申纪兰的标签之二，是她连任十一届全国人大代表以来，没有在全国人代会上投过一次反对票。 　　但是她说，自己也不是每次都拥护，拥护就投赞成的，不拥护就不投了。 　　“我跟你说你也不一定相信，我跟你说，我是掌握自己的原则，掌握自己的政策，谁好就拥护谁”，申纪兰说，她自己有自己的主张，符合党的政策，符合人民利益，大家拥护她就拥护。 　　“也不能完全就都拥护，绝大部分拥护就行了。”申纪兰强调，“我有充分发扬民主的权利这一原则，当代表，对人民有利又何必反对呢，对人民没利的事又何必拥护呢。拥护的就赞成，不拥护的保留嘛。这就是民主。” 　　 ●焦点 　　 “我没搞房地产” 　　申纪兰称曾由村集体出钱办公司，后来转让，个人未从中赚钱 　　半个多世纪以来一直以基层农民形象出现的全国人大代表、农业劳模申纪兰，昨日被指曾参与创办一个房地产公司和一个注册资金达5000万元的贸易公司，并出任贸易公司董事长，还持有公司股份。申纪兰对此回应称曾办过公司，钱是由村集体出的，后来转让了，她未从中赚取钱。她强调自己是个“清清白白、认认真真办事的老婆子”。 　　 网传申纪兰任公司董事长 　　网络上，一家名为“山西和佳房地产开发有限公司”提到，该公司原名山西申纪兰房地产开发有限公司，“公司是一至十一届连任全国人大代表、著名劳动模范申纪兰发起组建，由著名青年管理专家曹太生任总经理，以房地产开发为主，兼科工贸于一体的股份制企业”。 　　该公司主页最上方写有“永远跟党走”字样。 　　此外，一家名为“山西皇铁贸易有限公司”则在公司网站上说：该公司原名山西申纪兰贸易有限公司，成立于1996年11月，由申纪兰亲自创办，注册资金5000万元，董事长为申纪兰，集能源开发、不锈钢贸易、果树技术推广、圣兰国际商会、小商品批发市场为一体。 　　该公司首页有大幅申纪兰肩扛锄头的照片，还附有她的相册和个人简介。 　　这一消息昨日在微博上被传播，多数人对相关信息表示惊讶，认为这与申纪兰一贯向外界展示的形象不符。 　　据网上公开资料，申纪兰成名50多年来，多次拒绝特殊待遇，不要房不要车。已82岁高龄的她说，自己还种着一些口粮田，吃的粮食都是自己种的。 　　媒体曾公开报道，2008年5月，申纪兰向汶川地震灾区捐款1万元，并称那是她“一生的积蓄”。 　　 “办过公司但由村集体出钱” 　　有趣的是，现实中的申纪兰确实在突破自己的农民思维。 　　她多次去过华西村，对这个“天下第一村”念念不忘，认为华西村印证了“无工不富”。所以近年来，她确实参与办了一个核桃露加工厂，眼下正琢磨着扩大规模。 　　申纪兰更愿意谈核桃露厂，而不认为自己参与了房地产公司，“我没有搞房地产，我是要搞一个新的东西(核桃露厂扩大规模)”。对于和佳房地产公司总经理曹太生，这个名字被多次提起后，申纪兰表示，她原来确实与曹太生合作过，但现在已经分开了。 　　“他还打着咱的名誉干呢？我给他打个电话，问问是怎么回事。”申纪兰说。 　　她介绍，以前双方合作，由她办公司注册手续，经营内容为房地产开发。办好后，公司就在两年多前让给了曹太生，“他干，我们就不干了”。 　　申纪兰强调，她从中“没得一个钱”，“分开后，我们办公的时候花了多少钱，他还给咱们就行了。”她说，这其中主要是办手续的钱，也没多少钱，100万元不到，但50万元是有的。之后曹太生还经常去看她，但没说还打着她的名字。 　　申纪兰提到，最初办这个公司花了50万元左右，但这笔钱不是她个人的，而是村集体出的，“是村里弄的事”。 　　号称注册资本5000万元的皇铁贸易公司一位孟姓负责人则称，该公司确由申纪兰于1996年创办并任董事长，申纪兰在公司有股份，但背后真正的所有者另有他人。他表示，“当时只是借用申纪兰的名人效应”，现在公司已在名称中去掉了“申纪兰”的字样，实际和申纪兰已没有关系。 　　 “我就当个清清白白老婆子” 　　至于申纪兰从以她名字命名的贸易公司得到多少报酬？皇铁贸易公司人士称，公司没有给过申纪兰本人任何形式的报酬，少量报酬给了其所在的村集体，“意思意思”。 　　“我个人啊，我跟你说老实话，我一分都不参与，我为人民办事可以，为我个人何必呢？我不以权谋私，我就当一个清清白白认认真真办事的老婆子。”申纪兰说，她外出讲了90多次课，每次别人给钱她都不要，因此没收过一分钱。 　　她以常用的表达方式说：“我作为一个合格的共产党员，只要大家能搞好了，大家好了比我得这个钱还好。” 　　 ●声音 　　背景：最近，山西给困难农户每一户发一吨煤过冬。 　　“以前粮食困难嘛，说供应粮食，现在煤还供应了，这得多少钱啊！我越想越高兴，这种事，我们爷爷奶奶都办不到，共产党都办到了。我就感动得不行，就算是送一吨石头有谁给你送啊！爷爷奶奶好，他没钱也拉倒。我说还是共产党好，还是社会主义好。” 　　———申纪兰

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中国的脊梁？

热度 3 ngjason 2012-3-3 19:13

如果有一天，中国要面临亡国之危时？试想一下哪些人愿意成为救国于危难之中的脊梁？是精英阶层、利益集团、裸官、明星大腕、官二代、富二代？还是普通的中产阶级、大山里的军工和二炮、底层的农民工、“冲动”的愤青？ 有哪些业态能救危呢？是金融、房地产等虚拟经济，还是电子、机械、农业等实体经济呢？ 和平时，人类会趋利避害，但利害利害，“利”和“害”是一体两面，相辅相成，凡事过犹不及。 总览中国2000年文明史，每每国家遇难时，哪些人成为了国之脊梁？如今的中国，谁是我们的脊梁，他们活的有尊严吗？他们有自己的生活吗？还是在为生存拼搏？ 爱国是美德，但国爱是不是也是国之责任和义务。欲取之，必先予之。只是主客体不同而已。 原本坚实的脊梁，如不不加以精心的呵护，日晒风吹，也会成为不雕朽木。

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两会前的一点小想法

热度 3 creator 2012-3-2 22:33

活跃生产要素市场 活跃知识产权市场，对知识产权交易实行免税免费等政策，鼓励资本购买商标、专利、著作权等，将无形资产资本化使其流动运转。 相应的专利局等部门应提高服务效率和质量。 该方式有助于创造发明转化为经济效益，无形资产的入股更加方便，同时有利于文化创意产品的繁荣和发展。 此处仅提到了技术市场的知识产权，对于其他生产要素如信息、劳动力等，也应当采取办法鼓励和发展，才能解决当前信息部队称、劳动力价格上涨而企业劳动产出率降低的问题。 房地产反城镇化操作 在房地产遇到调控尴尬时，应当重新思考城镇化的问题，尽管保障房一定程度解决了部分劳动力就业问题，使房市还在，但限购与金融宽松的平衡在各方权贵利益交织的情况下很难对经济有益。 应当鼓励旅游房地产，农业房地产等新的方式。比如将房地产与农业经济，道路建设进行捆绑打包。 如果某公司能够为该辖区农户解决农村经济发展方式，如帮助建立大棚，小型养殖场，或集体养殖场，修建道路，那么可允许其投资建立旅游农庄或一定数量别墅。也可考虑为某个村集体建房，愿者为其建房，同时还可以满足新乡村建设要求，切记农村建房首要在生计，其次才是住。 如果公司能够收购某条贷款路，并解决就业问题，撤销收费站，则允许其在附近某地区建立房产。或者其能为某地区规划新道路，解决当地交通问题，也允许其建房卖房。 总体思路是，不再将卖土地作为财政收入来源，而是通过卖难题和包袱来实施新的房产政策，如果能够解决就业和为该地区人员增收，自然财税收入增加。 比如将某郊县交通不便处土地低价售卖给开发商，但开发商需要按照市政规划或者提出新方案为该地修建道路或其他公共设施。政府通过减少公共设施的投入来平衡土地售卖的收入减少。同时保证房地产市场的顺利进行。 房地产商不再是找城市规划的地铁或交通要道购买土地建房，而是可以创造性的提出方案，参与市政规划、建设和投资，甚至出资建设城铁支线，自己打造一片高价值地产。 对于满足这些要求的项目实施政策优惠。 尽量避免目前的工业区大片区规划方式，一中心的城镇化发展模式，不利于人口众多的城市发展，将造成中心区与外围的严重失衡，采取多中心的策略，通过医院、学校、商住楼的发展带动商业中心发展，去掉我们的偶像崇拜和中心崇拜，去中心化，反城镇化的建设未来的城市和乡村。 医疗改革 允许医院按条件进入债券市场。 比如县乡级医院，如果保证乡级固定资产、医疗人员、医疗服务时间与县级医院保持一定比例，或者市区医院与部分社区医院保持一定比例，可以作为一整体医疗集团，公开募资发债，所募集资金用于改善医疗环境，医院营利按期分红。部分留存医院，部分分红，部分上缴国家财政，部分归地方财政。 方式举例 1 ：某县医院共 6 家，共 8 个乡卫生院， 32 个村卫生所，其中一家县级医院携领 2 个乡， 8 个村组成一医疗股份公司，县医院配比 50% 硬件及人员， 2 个乡卫生院配备 30% 硬件及卫生人员，剩余归留村卫生所，并承诺，每年完成累积 200 小时县级医院医疗人员入村入乡服务， 50 小时为其他医疗股份公司服务。省级大医院股份医疗集团，为其他县乡级医疗集团累积 300 小时下派医疗服务时间。医疗股份公司所得利益分配方式，给予债券分红，财政税收，对设备及医疗配比更低的分中心给予更多预算。 方式举例 2 ：某大型城市，市区某大医院，希望公开募资资金，可以通过其为临近几家社区卫生院提供床位、设备、医疗服务人员及大医院本身医疗人员派遣医疗服务时间，整合资源，打包上市或发债。凡违反规定或不达标可要求其整改或让其退市。 医院实行多人决策制度 取消或削弱院长一人负责制，在采购、招标等涉及重大利益交易环节，采取多人决策，降低寻租空间。董事会成员或管理层成员集体投票重大利益事件，或由董事会聘请职业院长或者在 100% 股权上增加 20% 院长投票权。 医疗设备及医疗检查 统一各种生化检查行业标准，即在甲医院所做生化检测可通行于其他医院，不做重复检查，不合行业标准的检查不予认证检查。详细解释即，比如做腹腔超声，必须给出通用参数，描述，制定统一的标准，即妇科、母婴、男性、女性、老幼病员做该项检查的检查标准以及报告样本，推荐标准内容不可缺失。做血常规检查，项目值为多少，参考值为多少，该记录那些参考因素，当有统一标准或行业规范。 提高就诊效率，降低患者负担，统一为未来家庭医疗网络化提供铺垫。 放开医疗设备购买限制。 在实现多人决策的医院，放开医疗设备的采购限制，让其自负盈亏，财政将不予补贴，让有经济实力的医院添置设备，更好的服务于病人。 药品药剂管理 医生为患者所开药品，处方类药应可以在其他有权售卖处方药的医院药房购买，非处方药应可以在所有药店购买，即本医院医生所开药品，不得非本院药房售卖不可。 对于医院自治药剂药品，实行严格比例控制。若为取得国家药品批号者，不得只提供本院药房售卖。 这样可以防止医院采取开药不必要的药品为本院牟取暴利，当患者有在别家医院选择同类药品时，自然医生所开药品更符合医疗原则，而不是经济利益。实际实施过程中，医生在所开药品中，需注明药品批号或替代药物，方便患者在其他药房购买，医生不得恐吓患者非得在自家药房购买。 医患信息 出台相关医患信息保护条例，探索对于已经有网络基础的医院实行医保卡与个人医患信息对接，保证不同的医院都可以在患者允许下，共享就诊信息，减少医院办卡构建网络的成本，同时保证医院不骗保、强制检查等。 医疗人员职位界定及其薪酬分配 对医生、护士、护工、检测员及其他医疗体系相关人员提供界定，提供变通方式，即护工取得何种水平可做护士，护士取得何种资格可有处方权，检测员取得何种资格可做医生，或对医生本身从业资格做更准确界定。 降低不同职业在医疗系统的收入差距，稳定医疗系统内部利益稳定性，对于门诊、手术、住院部、药剂科、检验科等不同部门的医疗人员更好的平衡收入差距和劳动付出。通过市场化的管理手段优胜劣汰选出好的收入分配方法。解决医疗系统内部贪腐及收入差距矛盾。 地方债、地方预算与地方企业 改制地方企业，如国有医院或企业，通过股份制改造发行债券，国家占股。比如地方占股某医院 40% ，则医院分红所得 40% 归地方投资所得，普通公民可到当地银行或债券市场认购或交易。 改变地方预算方式，有多大产算多大碗，国家补贴另算，若超预算则削减当地公务员工资，地方企业分红所得部分归还全国已经欠下的 2500 亿地方债，部分用于地方财政支出。各地方政府根据当地财税收入、欠债高低配比发债比例和预算，严控税、债、费、红利、预算的分配比例。不得超发债券和预算超支，也不得少还地方债务。 为了加快发债的速度，同时保证发债的有效和必要，相关总体规划可公开讨论，各地方企业和政府可以提出方案，获得现在的地方人大或国家相关部门批准后，即可试点实施，谁提出的方案最好，就推广该方案的标准。 改革个税制度 实施个税申报制，减少灰色收入问题，保证税收有效性，缩小收入差距。 当前很多行业和个人具有太多灰色收入，使得个人所得税表现极为不公平。 对每个人应该实行收入税收申报制度，对于非职业薪资或灰色未完税职工收入进行纳税。对各种油补、车补等变相津贴实施收税。应当禁止单位企业随意变相发物、发卡、发现金，漏掉税务监管。对于企事业单位发购物卡的行为，应从集体购买时扣除个税，所发放物品亦然。尽量减少灰色收入不报税的现象。 增大个人所得税起征点，个人认为甚至应该提高到 1 万以上，扩大中收入人群数量，促进消费。但对于非工资收入部分实施严格的个税申报制度。 举例：一个原来工资 1200 ，灰色收入上万的人实际应该交更多税，但他在目前的税收情况下几乎不交税。而你可能挣刚刚超过现有个税起征点的死工资，没有其他收入来源，却比那个基本工资 1200 的缴税更多，没有体现个税缩减收入差距，增强税收意识的功能。所以应该提高个税起征点，强化非职工薪资个人税收，即可缩小体现个税公平性又可增加中收入人群。 两路提速降费 一条路是现实的路，即各省县乡道路，另一条是信息路，即各网络、光纤等。 彻底解决道路收费问题，否则农村经济将受严重影响，物流会害死咱们。 信息道路应当伸向乡村，提速降费。 还有现在提的最火的文化产业，没有网络也是不行的。不过，思考下为什么 80 后的记忆力港台日美的电视剧歌曲动画片等占据了主要位置，也该反思下现在的为什么咱们国家文化这副熊样，不自由使然。电视普及那么广，只能是个新闻联播发送器，浪费的一条信息高速路。

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关于中国 房地产 开发 的 讨论

dongzg101 2012-2-19 00:34

什么人可以具备房地产商的资质，国家级房地产商，省级房地产商，市县级别的房地产商！ 房地产公司需要什么资质！通过什么样的认证？ 房地产公司，大有 大的活法，小有小的活法！诚信是核心！服务是核心和基础！ 房地产开发和社区管理能否协调，同时建一个社区物业管理公司？管理建筑问题！产业链下延！这样避免后续问题的发生。

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谁在吸中产阶级的血？

热度 5 wliming 2012-2-18 16:57

中国经济腾飞三十多年，除了产生了少量的亿万富豪以外，普通人最多算是解决了温饱问题。中产阶级的种子一直没有长出苗来。就像在香港，经济发达超过半个世纪，但中产阶级都没有发育出来，普通的港人的生存状态比现在的珠三角和长三角人民好不到哪里去。这个现象是是很奇怪的，跟资本主义发达的西方世界截然不同。所以，我们不禁要问一问，谁在吸中产阶级的血？ 根据我个人的观察，从香港到内地，中产阶级实际上都死在贪得无厌的房地产商手里。在你月收入2000的时候，房子要20万，在你月收入2万的时候，房子要200万，水涨船高，房价跟着你的钱袋子涨，所以，你的收入无论增加多少，都落入房地产商的腰包。房地产业还养活了一大批不劳而获的炒房客。就是这些人在吸中产阶级的血，中产阶级想不死很难。现在的亿万富豪，除了靠实业发财的，就是房地产业的巨头。他们积累的财富实际上全部来自于萌芽状态的中产阶级。这个情况也完全一样地发生在香港。香港房价在国际上已经排前几位，香港的巨富几乎全部来自于房地产。一些港人还到加拿大炒卖房产，在当地如过街老鼠一样人人喊打。所以，中产阶级要睁大眼睛，看准自己的敌人。 只有政府才能能够对付中产阶级的敌人。这次国家下决心调控房价就是一次中产阶级和房地产商之间的一场肉搏战。

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房地产老板的HSE观点

热度 2 Greg66 2012-2-4 10:02

春节期间，偶遇一位房地产老板，已经经营民营房地产企业长达20年。我问他的HSE是怎样管理的，他说我给所有员工都上了保险，出门都有车。 他的意思是说，如果出了事故，员工被伤及，那么有保险公司负责赔偿，他的责任就可以免除了。他有了保障，可是他的员工并无保障。 没有预防措施，没有风险评估、风险管理，更没有完善的HSE管理体系。可见中国Boss们（至少是私人boss们）的安全知识之差。使我想起了前一段时间天津某电视台的《非你莫属》节目，那些出场的boss们也绝大多数都是没有HSE知识、不知道HSE做些什么、怎样管理HSE。

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房地产的和谐价位

creator 2012-1-28 16:18

房地产的和谐价位 在发行价的基础上下跌 5%-10% 3-5 年期二手房心态 现价 下跌 下跌到开盘价（原购房者和炒房者买入价） 下跌 5%-10% 下跌 10%-20% 原有购房者 得意 仍然增值，高兴 贷款持平，心态平稳 贷款高于市场，郁闷，情绪任然可控，理由是按照房屋 30 年折旧任然保值 痛苦异常，可能断供违约，换房，情绪不稳，影响和谐 欲购房者 痛苦 高位，仍然痛苦，保持观望 贷款持平，观望部分买入 预期足然，买入 市场低迷，买入不划算，购买欲降低，租可能更划算 炒房者 得益 仍然赚钱，得益 着急，开始抛货，损失仍然小 痛苦，紧急抛售，损失仍然不大 再不抛就是等死 地产商 得益 得益 小公司开始倒闭，大公司收紧 小公司纷纷倒闭，大公司得益 大公司失去市场动力，市场发展乏力 银行 放贷乏力，收益下滑 贷款量增速稳定，部分损失 基本不会断供，收益稳定 极少断供，损失小，新增贷款加入，收益相抵 断供增多，市场乏力，新购者少，坏账增多 中国的房屋虽然是 70 年产权，但是平均寿命只有 30 年左右，保守点 40 年折旧。所以房屋按照 30 年折旧计算也不算过分，如果 2007 年已 5000 每平米买入一套 100 平米的房子，总价为 50 万，首付 2 成计算为 10 万，三成为 15 万，其余为贷款。不算残值 40 年折旧 5 年折旧八分之一，损失约 6 万左右，与租房价想当，买入或租持平。 从另一角度讲，损失总资产的 5%-10% 对有房一族来说不是什么问题。 现在这套原价 5000 平米的房价可能已经涨到 8000 每平米左右，按照发行价 5000 跌 5%-10% 需要一直要下跌到 4500 多再下跌到买入价之前，对于已购房者没有损失，贷款与新购一样，整体还比新购有优势，因此情绪能够稳定，下跌 5%-10% ，总价降低 5 万左右，卖出去抵消租金或折旧，仍然是可以接受的价位，不卖出当然就无影响。 如果房价不下跌到 5000 以下，炒房者可以继续持有，因为仍然是保值的（这里不计通货膨胀，当计通货膨胀时，后文会提到的包子自然归入价格合理，则房价就无所谓相对于现价高和低），所以要想炒房者出手，必须预期下跌到其买入价以下，否则他们就会观望是否信贷会放松，还有反弹的机会。 地产商、工程商、建材商、工人这条线，只要市场在就可以一直保持和谐状态。价格下挫，市场就会观望，地产商就会死掉一部分小的，大局面仍然在，工程商变化并不影响和谐，建材商上游受影响大，下游很多是在过去 10 年靠打架的江湖规矩立足，小地产商死了，正好由大地产商来整顿，要不流在换届后更麻烦。工人此渠道闭塞就会流向别的渠道，民公劳动力过剩解决方法很多，不必要一定是房地产带动，相关行业就业社会会自然分流。 银行坏账承受力在咱们这里是非凡的，只要老大在，什么都好说，这就是土匪集团的好处，价格下挫，只要市场还在，拍卖，政府购买，对银行来说都不是问题，小比例的断供率是可以和谐掉的。 国家想要调节价格银行的招也好使，可以控制各城市的信贷额度，房地产价格没有降到合理位置就不给信贷额度，降得的多的就分配信贷额度，总行控制即可，可完全不考虑利率和国家总额度问题。 让把持多套房的官员和炒家抛货在这个非法治的架构下是很好操作的，公务员试点可以不公布全部财产，但是需先公布房产，或者内部规定 *** ，利益集团只是在等待时机。 房价调控、房价下跌的目的，不是让所有人都买得起房，也不是给穷人分房，而是将这个影响收入分配公平的工具给取消，挡河蟹路的家伙干掉。 权贵集团在土地财政中受益颇丰，问题是他成了高收益理财工具，任何经济刺激和资金都会进入该方向，导致其他领域断流，同时严重影响收入分配的公平性，有权有钱者分得越多。公务员手握几套房不稀罕，各种小吏、小商把持了 N 多套房，通过权贵关系会资金优势，一次操作所分配的社会财富，足以够辛勤劳动者上百年的收入。严重影响分配的合理性，也影响了正常消费。 举个简单的例子，市场上有 10 个人， 10 个包子， 10 条裤子，还有 20 元钱。如果我们现在搞裤子财政，其中 2 个人因权贵关系掌握了 10 元钱，另外 8 个人掌握另外 10 元，初期，这另外的 8 个人可能有两个人因为手握 2 元以上，能够即买起包子又买得起裤子，但是其他人人为了先填饱肚子不得不先买包子。掌握 10 元的两个人，可能没兴趣多买包子，但是，他们可以多买几条裤子不穿，这样，裤子的价格就暴涨，另外 8 人中，可能还有人在裤子涨到 2 元一条时能够买得起，而且可能因为先前以 1 元的价格买了两条而卖出其中一条，赚取 1 元，于是这个市场上，裤子开始超出社会能承受的价格，即使再生产几条裤子，也因为富有 2 人或跟风投资而变得稀缺。裤子买不起，光屁股大家照样能活，问题是卖包子的要涨价，还有有钱人要浪费包子，造成一批人吃包子也吃不好，感觉包子价格飞涨，那问题就大了，于是权贵出来干涉了，刚开始以为多发点钱刺激下生产包子的积极性或者至少让钱少人的人赚点钱，结果大家认为裤子更赚钱且权贵先得到钱，恶性循环发生，加重了包子跟裤子的问题。这时候老大出来说，裤子必须降价，我们还要免费为光屁股的人做裤子，还要征多裤子的税，裤子市场开始萎靡，光屁股的开始观望，有裤子开始抱怨。其实核心问题还不在裤子上，而在管理裤子的人身上，管理者好色喜欢大家光屁股或穿比基尼，所以每交易一条裤子都要减掉一截供他们和他们豢养的人玩弄。 写到此，先不提怎么解决裤子危机，先说假设有几种方法已经让裤子价格下跌，那么裤子价格下跌到何种程度才会让大多光屁股的愿意买，恢复市场预期，而又让裤子太多的人卖呢，只有让裤子投资价值降低，不再是投资首选工具才行。 当房价降的差不多的时候，丈母娘的刚需也会变成“租房更划算，更方便了”，所谓的“家”也不再是房子，而是爱。就像皇帝在时，世俗的观点就是高官厚禄、飞黄腾达而不是幸福开心、实现自我才是价值一样，通常人们看到的不是本质，而是虚无。因此，那些捂盘的炒房者可能需要小心了。 解决裤子危机的方法很多，问题是土匪的儿子们想要什么样的手段，是有红又专？还是给个漂白的跳板。所谓危机同在，烂账也能出好戏，可以继续卖红砖，你撑我就罩你，也可以否定老子，找一大帮光屁股的撑腰，反正坐台的还是那些人，只是换了方式而已。 房子、裤子都不是问题，什么消费内需、经济减速、软硬着陆都不是问题，那些所谓战略研究中心和智囊团，都逃不过自己画圈的逻辑，都以为那些庞大而复杂的问题是很难解决的，其实把自己忽略掉，看看有多少别人，问题就解决了。 2010 年，房子、经济下滑都不是问题，问题是谁想继续红，谁又想唱白，手段很多，且杀伤力都不小， 2012 年了。 完。

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房地产开发与房地产建设——论“房地产开发”一词的负面性

hillside 2011-12-27 12:56

昨天（2011.12.26）听了国家气候中心原副主任、现亚行顾问吕学都先生对于“德班气候大会”的结果解读。他提到的两个存在问题我觉得有意思，也进行了自身的思考。1、durban platform如何翻译是好？“德班平台”过于学术腔，全称现在的说法是“德班增强行动平台”，我认为简称取“德班行动平台”为宜，比较上口，也便于传播。2、美国总统在国际场合的表态时常不太算数，要等参众两院日后认可才行。这对于乾纲独断的其它国家元首以及民众来说，美国总统或行政首脑似乎有些无赖（rogue），好听一点是说话不太算数。不得不说，美国总统在这方面确实不够威风，这使我联想到奥巴马是“大管家”或“物业经理”的说法，因为“业主”才是物业真正的主人。 “开发”早期主要用于表示荒地、自然资源的人类利用。其实，按现代生态观点，“荒地”一词本身就有些荒唐。国土部门已渐用“未利用地”替换此说。 不能不说，“开发”自然资源的是对大自然的侵占。那么，“开发”房地产就是对农用地的侵占，尤其是对于广大良田的侵占。我可以说，利用所谓荒地或其他低产进行房地产开发的微乎其微。对于“良田”乃至所谓“基本农田”的侵占美其名曰“开发”，毋宁说是“强占”。“房地产开发”一说的危害就是占用农田天经地义，我就是“开发”嘛。 因此，应将“房地产开发”打回原形，即“房地产建设”也。房地产建设的地盘在哪，有无边界约束？农田不是想啃就啃的肉。就是用“开发”现有框架的话语来说，也应注重存量开发、内涵开发，而不是增量开发、外延开发。

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房地产、保险业似乎越来越不好混了

热度 4 cutefay 2011-12-15 22:48

俺最近感觉，房地产、保险业似乎越来越不好混了。为何这样说？因为俺这几个月收到的广告房地产的短信频次比以前多多了。一天至少收到两三条房地产广告的短信。并且，最近接到的推销保险的电话也比以前多了。有些保险公司死皮赖脸的，例如，95522的泰康保险，我接过一次知道是保险公司之后，就毫不客气地说我不买保险并挂断电话，结果该电话号码又隔三岔五地给我打电话，我一看到这个号码，就立刻挂掉。我真是不明白，我刻意挂掉电话，分明是委婉地告诉他们我不欢迎他们骚扰我，而他们居然一点儿也不识趣，还不停地打我电话。 这次我决定了，如果再看到这个号码给我打电话的话，我一定要好好地把他们臭骂一顿，让他们吸取教训，别再骚扰我。 我觉得，中国是一个神奇的社会，可以把很多美好的事物给变坏。例如，房地产、保险等行业，在国外都不算是人人喊打的行业，而到了中国，被发展成这样，真是杯具啊！ 也不知道这种骚扰广告的增多，是否是中国经济变化的一个先兆？未来房价会如何，经济会如何，或许从这些迫不及待想卖出房子的房地产商这里找到一些线索。

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评“外媒称2012楼市输不起 中国政府将面临艰难选择”

deepblue1969 2011-12-15 08:59

“ 但这又不是一厢情愿的事，总得面对现实。当前欧债危机仍在发酵，中国经济增长动力减缓，楼市调控正在考验决策者的智慧：持续调控是否会令中国经济跌入 “ 硬着陆 ” 深渊，保障房能否力挽狂澜，限购令何时可以全身而退 …… 2011 年底的冬天，对于购房者来说是充满憧憬和希望的，他们终于迎来了期盼已久的降价冷风。虽然一些专家泼凉水的声音让他们对未来更加迷茫部分专家认为，目前出现的楼盘降价仍将是局部的、零星的现象，房价下跌幅度料有限；如果中国经济增速继续放缓，或将倒逼房地产调控在明年上半年局部松绑。 ” 不仅仅这一段，整个文章看下来， 中国的 既得利益集团及不良开发商的反扑力度是空前的，而且不是这一次，后续的反扑会一浪高过一浪。这次不是什么 “** 房产报 ” 评论，而是假手洋人，来威胁和动摇政府调控楼市的决心。是可忍孰不可忍。这真让人想起刚解放时，那些不良商人投机倒把，制假贩假，何其相似。所谓既得利益集团和不良开发商亡我社会之心不死。他们利用官商勾结，利用中国百姓的善良和对中央政府的依赖和信任，攫取高额利润，或肆意挥霍，或转移海外，事情来了或跑路，或早已移民，而留下善良的中国百姓吞下社会混乱和经济崩溃的苦果。善良的中国百姓一定要认清这些既得利益集团和不良开发商的真实嘴脸和卑劣手段，决不能上中国出现美国的 “ 两房 ” 和华尔街绑架政府的情况。看看美国一个帝国的衰落， “ 占领 ” 运动的风起云涌，那可能会是中国的明天。当年中国的内战及革命有 “ 主义 ” ，乡间有儒家道德和秩序，文革的混乱也有领袖的威望和军队的稳定，现在的中国，能经得起再一次的混乱吗？如果是那样，将是几千年文明的总崩溃。从这个高度讲，对既得利益集团集团和无良开发商绑架政府，绑架整个社会的滔天罪行要加大挞伐力度，揭露他们的险恶用心和严重的危害，使之不敢兴风作浪，将他们的危害控制在最小的程度和范围内。

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三不主义

热度 1 siccashq 2011-12-13 08:31

早上送睿睿经过万科城的楼盘，大幅标语写着：‘不等待，不幻想，不犹豫’。 我在想这到底是写给老百姓的，还是写给房地产开发商们自己的。

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随笔：商业地产的租金上涨了

sunxs 2011-12-2 22:05

商业地产的租金上涨幅度很大，有的是40%，甚至有的是100%，要么导致商业流通领域的价格上涨，要么导致商业萎缩，前者是推高cpi，逼着银行提高利率，后者是摧毁经济。 这就好比高速路，你收的路费，最终都是由实体经济买单；高昂的路费只能摧毁中国的经济，让农民的菜卖不出去（农民的菜1毛钱都卖不出去，城里的菜2块钱，不仅贩菜的说不挣钱，卖菜的也不挣钱），让产品越来越让人买不起（同样的鞋，从广州运到北京，比运到美国还贵）。同样，房地产实际上也是“路费”的收取者，不过房地产不是立即的表现出来，而是收取“10年”的路费，这种寅吃卯粮的做法，跟希腊的做法没有本质上的差别：表面上，前者是民众的负债，后者是国家的负债而已。或者说，不过是合法的庞氏骗局。

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房地产上涨对经济的影响不仅仅是涨个房价的事情

sunxs 2011-12-2 21:55

房地产上涨，自然是房价上涨，房价上涨有房的很高兴啊，自己的资产又增殖了，即使是纸面富贵，也很高兴。国家也很高兴啊，卖了地赚了钱，收了税，拉动了水泥，钢铁，等等不少消费，拉动了多少GDP。银行也高兴，完成了贷款任务，等着发奖金就好了。连房奴也高兴啊，还完贷款，房子比总花费多，划算。开发商也高兴，业绩上涨，收入大增。也就是要买房子的人有点不高兴，不过如果买了之后就高兴了，买对了。唯一不高兴的就是买不起的，可是也没法子，谁让自己没钱呢，前面的高兴的那些一起鄙视最后这种的，loser。 好了，我们看到了，既然大家都高兴，为什么不让房子涨到100万rmb/M^2呢（以2010年不变价格）。 如果那样的话，我们祖国必然GDP超过美国，成为世界经济最大的经济体。这样不更好么？ 听起来有点离谱，实际上就是离谱。这是一个本末倒置的逻辑。就好比学习好的学生戴眼镜。那么学习差的学生戴个眼镜也能把学习成绩提高么？显然很荒谬。如果中国通过经济发展，变成世界第一经济强国，那么确实房地产可以涨下去，100万rmb/M^2也不是不可能，再高都可能，前提是中国无限强大，比50年代的美国还强大。 这就是说，房地产是建立在经济实力的基础上的，而不是房地产发展了经济。房地产本身不产生任何的收益（除了拉动点消费的边际效应），房租本质上是资本利得，其他的都只是消耗社会的物资和资金。那么，如果社会没有那么多资金，自然无法拉动房地产上涨，所以中国的房地产真正的上涨都是在经济有一定发展之后出现的，比如90年的房地产泡沫是建立在前10年经济蓬勃的基础上，最后经济衰退，同时房地产泡沫开始；中国在99年经济开始，到2008年经济发展的很好，同时在2005年开始，房地产快速上涨，不幸的是，这个赶上的是世界经济发展的末期，衰退前期，到2008年的时候，美国发生金融危机，之后欧元区开始闹债务危机。尽管中国开出4万亿的豪迈强心剂，但是到2011年末，经济还是向下了，因为世界经济不景气。 从资金循环上看，房地产是资金的黑洞。商业地产急速上涨，结果就是商业办公楼和商铺的价格上涨，那么就挤压商业的利润空间。由于房地产上涨，居民用于居住的开销大增，自然消费能力压缩（对普通居民来说），普通商品的价格被压制，因此商业很难提价来转移成本，最终的结果就是要么商业倒闭，要是是厂家倒闭，无论哪个对实体经济来说都是经济崩溃。同时奢侈品消费旺盛；因为对于通过房地产爆发的人来说，买奢侈品才能凸显自己的财富。因此，我们社会的奢侈品才能够卖的越来越好。这样的结果就是中国的经济，看起来一片火爆，其实实体的工厂和商业，如果不出口，都无比困难。结果在2011年中国的出口在人民币升值和贸易战的双重压迫下，出现了困难，甚至出现不少出口为主的企业关门。由于前期银行支持4万亿把贷款放的太多，无钱可贷，导致经济中货币投放减少，出现了民间金融替代银行的潮流，由于缺乏监管，导致无序发展，有可能演变成中国次债危机。这跟房地产有关系么？因为房地产吸收了并沉淀了大量的资金，导致资金流动性越来越差，加上4万亿大部分工程也是资金黑洞，雪上加霜，所以社会资金流动性下降。到这个时候已经相对与癌症晚期。 房地产已经吸纳了大部分社会的财富，打压地产是毁掉太多人的财富；不打压是毁掉整个经济。

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国务院参事说房子（转载）

热度 1 zw373737 2011-11-29 09:25

坚持“限购”不放松 房地产发展不是为富人盖房 2011年11月29日 07:36　来源：中国经济周刊　 编者按 　　房价调控19个月，“限购令”泰山压顶，楼市只涨不跌的神话最终在今年的“金九银十”画上了句号。11月18日，国家统计局公布，10月70个大中城市房价首次全面下跌。而与此相对应，开发商叫苦不迭，“砸盘”事件各地开花，房子仍然卖不出去。是“限购”破坏了市场，还是“限购”还没有到位？一边是大量的空置房，一边是成千上万的“城市移民”；一边是投资，一边是刚性需求，我们的房地产发展真的健康吗？“限购”真的矫枉过正了吗？ 　　国务院参事 任玉岭 　　今天的房地产相对高价在世界少有，为了让百姓安居乐业，我国这些年采取了很多措施，出台了不少政策，但由于种种原因，房价高企不仅没有止住，反而越来越高。自从“限购”政策出台后，房价的上升得到了遏制，但是社会上的舆论，又此起彼伏，有的认为这会影响经济发展，有的认为这会给银行带来损失。地产商担心自己利益受损，而希望中央再次改变限购，放开房地产发展。 　　那么，房地产到底应不应该限购，又应该如何发展？ 　　房子是为谁建的？ 　　既不能为发展房地产而发展房地产，也不能为求经济总量增加而发展房地产，更不能为抬高地价给地方政府增加税收和造形象工程而发展房地产。房地产主要应为居住而建，为百姓安居而建，世界各国都是这样。 　　有人主张房地产应该有投资属性，但这种属性在绝大多数国家都是居次要地位的。因此，房地产建设应首先牢牢把握一个方向，即为解决刚性需求而建，为了人民生活的改善而建。这既是特色社会主义共富目标决定的，也是共产党执政为民的宗旨决定的。 　　但是，现在的房价能为刚性需求服务吗？不能。现在房价高的原因，就是房地产发展方向错了，它违背了房地产的属性，它脱离了刚性需求。房地产成了各地发展经济的支柱，成了投机和投资对象。如此下去，我们的房地产必然产生泡沫，空置必然增多，为什么现在降了价，仍然市场冷落，就是价格严重脱离了刚性需求。对刚性需求者而言绝不是所谓“观望”，而是仍无能力购买。 　　居民2~3年收入可买一套不错的住房，这是很多国家可以做到的。而我们需工作十几年、几十年，都买不到一个窝。如此情况，怎能使百姓安居乐业？怎能保社会安定？怎能造社会和谐？ 在城市里过农民生活是什么生活？ 　　进城的人没有房住，就不能在城市落户，就只能在城市过着农民的生活。我们要实现现代化，不大力推进城市化，现代化是实现不了的。 　　我们现在讲城市化已过46%，是这样吗？不是。据去年教育改革时的统计显示，义务教育阶段农民的子女占80%。由此可见城市化率是虚假的，经济学家将其称为“伪城市化”。城市化推不动，造成农村有2000多万留守儿童，不能与父母共同生活，缺乏家庭温暖和应有教育。还造成农村很多老人无人照顾，也造成农村很多住房空巢。 　　在国外有一种“亲情移民”是在国与国之间进行的。例如澳大利亚，中国的年轻人移入后，若父母还在中国，无人照顾，便可以进行“亲情移民”，对这样的移民不仅办手续比较顺畅，而且在安排社保和住房方面都给予特殊保障。而我们为什么就不能在城乡之间移民呢？主要原因还是大批的农民进城工作后，没有稳定的住房，不要说接儿女、父母入城了，就连其自身也难有一个像样的安居之所。农民工除了一部分住在建筑工地外，要么住在城乡接合部的农民提供的房子里，要么就在城市中住地下室。为什么有些房主把一间房隔成好几间出租，就是因为这些入城的农民工或农村出身的大学毕业生租不起房。 　　笔者在上世纪80年代请了一个保姆，当时是一个姑娘，后来结了婚，生了孩子，现在孩子都20来岁了，但仍然住在城乡接合部，不仅每天要跑很远的路到城市中来上班，而且迄今居住面积之小、居住条件之差，让人为之心寒。当农民工近30年，还不能在城里安居。 　　一些大城市这几十年来占地还少吗？国家对这些城市的投入还低吗？这些城市的财政真的困难吗？显然不是，那么为什么就不能承担城市化的任务，不能让为这些城市工作几十年并作出贡献的农民兄弟姐妹在此安居呢？ 　　因此，必须使房地产与城市化相适应。只有降低房价，才能降低房租，只有价格下来了，农村入城的兄弟姐妹才能安居，才能使他们与子女共同生活，才能与父母团聚。这不仅是人之常情的需要，也是为构建和谐社会应尽的人道主义责任。 要共同富裕，不要贫富两极 　　共同富裕是中国特色社会主义的本质要求，是有差别的共同富裕，不是均富。但是，由于我们的房地产偏离了为住有所居服务的方向，走上了为投资服务，为富人盖房的轨道，致使房地产变成了拉大收入差距的工具和平台，使一些人走上了极富与极贫。有些人因从事房地产或专门倒卖土地，从而实现了迅速暴富。而另外一些人或因房屋被拆，所得补偿较少，又遇上商品房价格极高，倾尽了家庭积蓄移到了新地方居住，如此使本来尚有一些积蓄的人，也于一夜之间变成了债台高筑的“负翁”。由此背离了共富之路，造成了贫富的两极分化。 　　改革开放后，我们取得了巨大成就，GDP总量已成为世界第二，人均收入已超过4000美元。但70%的工薪阶层的月收入现在还在3000元人民币以下，农民年均收入也仅有5000多元。我们现在的地区差在1：10以上，城乡差达1：3.3，行业差达1：15，反映贫富差别的基尼系数达0.47以上，世界上的警戒线为0.4。 　　为防止收入差距的继续拉大，防止两极分化，我们必须使房地产的发展与共富道路相结合，必须改革房地产，必须降价房地产，必须把房地产的发展引向为“普通人”服务，为大多数人服务的轨道上。 　　“限购”仍宽松，决不能放松 　　由此，我们必须端正认识，要看到大力发展保障房不会影响经济发展。一旦通过价格杠杆把住房的刚性需求调动起来，房屋需求量就会大大增加，如此只会促进钢铁、水泥等诸多建材的大发展。因此，不用担心降价房地产会影响经济发展。如果说刚性需求仍没有得以调动，只能说明保障房还供应不足，住房价格还降得不够。 　　必须限购，并坚持到底，不能把住房当投资品炒卖。几年前笔者就提出学习韩国“一户一宅”，用税收调节住房。中国人多地少，应该学习韩国的“一户一宅”，现在我们的“限购”是一户两宅，是比较宽松的，绝不能再进行放松和回弹。一定要通过限购，彻底把房价降下来。 　　必须减低政府财政和城市经济对房地产的依赖。包括金融部门都不能过多依赖土地和房地产来获得效益。房地产价格这些年迅速攀升和高企不下的重要原因之一，主要在各级政府和金融部门依靠发展房地产增加收益和政绩，如果不去掉这种依赖房地产发展的思路，房地产价格将永远难以下降，也难以走上为普通人服务的方向。 必须管好土地。任何私人和企业不应该也不允许倒卖土地。而且要适应城市化需要，扩大住宅土地的供应。大公园、大广场少搞点，来保住房。大城市说没有接纳农民工的承受能力，这是不对的。改革开放后很多大城市，不知占了多少地，同日、韩相比，我们的城市总容积率要低得多，进人的潜力巨大。 　　必须大搞棚户区改造，大建保障性住房。国外推行的可承受性住房建设很值得我们学习和借鉴。2007年国务院文件提出应保两个70%是正确的，应予贯彻。而且要加大保障房投入，银行贷款要大力向保障房倾斜，保规模、保质量、保环境。 　　反对无所作为，搞好反腐倡廉。房地产的很多问题是与商业贿赂和官员腐败直接相关的。要解决好住有所居这一问题的关键，是要反对无所作为，搞好反腐倡廉，并须在操作上搞好住房建设的先估价、后招标。以此推动房价的务实和下降，为百姓安居作出新贡献。

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[转载]兼听者明，偏听则暗

dongzg101 2011-11-18 22:32

一个媒体人眼中的房地产真相 2011年11月18日 07:50 来源： 经济参考报 789 人参与 14 条评论 打印 转发 在房地产价格屡创新高的背景下，国家实施了限贷、限购、建设保障房等控制性举措。从目前来看，这些举措似乎取得了一定的成效将继续持续下去。不过，一时的举措难以从根本上解决好房地产业长期所积累的复杂问题和诸多积弊。撇开国人对房地产业的又爱又恨、无奈和狂热，探究房地产业的真相成为很多人的爱好之一，袁一泓就是其中之一，他在媒体发言之余，写出了一本《从沸腾到癫狂：泡沫背后的中国房地产真相》以正视听。 此书的书名既概括出了中国房地产业的过去和现在，也体现出作者对房地产业的某种倾向性，即“从沸腾到癫狂”。而为什么沸腾，为什么癫狂，作者也在书中给予了一定的解答。 作者注重在房地产的历史脉络中找寻房地产从沸腾到癫狂的变迁，解读其背景和原因。又深入解读、解析房地产的癫狂现实，找寻房地产业发展的前景所在。作者更在解读之外，重点介绍了一些地产大亨。从书中的主要内容和表述看，作者在复杂的情结之中，似乎也与大众一样，对房地产不满，对调控效果不满。这种观点和姿态，正好迎合了大众对房地产的普遍认知，满足了大众的发泄情绪。 不过，造成房地产的癫狂，非一人之力，非一个行业之过，非一日之功。大到国家政策及其调整，小到普罗大众，都对房地产的癫狂负有或多或少的责任。虽然作者对房地产现状的解读可谓深入，但对造成癫狂的历史原因的解读却显得不足且较为浅显。简单的解读是政府的政策(包括不同时期的临时性举措)、房地产企业、购房者以及投机者、地方政府、银行及其他金融机构(包括地下机构)一起合力造就了房地产的癫狂和一路狂奔。 对于治疗房地产的癫狂重症，作者以“人民呼唤铁腕”来加以解答。作者提出此建议的意思是，房地产业不但痼疾难除，且腐败尤甚，因而需要“铁腕”。但问题是，既然房地产业的市场化已不可逆转，除了作者所提出的铁腕治理、建设保障房等举措外，如何以法制为基础保证市场秩序，以保障房等手段平抑房地产价格，构建起符合市场经济规律的房地产业，才应该成为综合的、根本的办法。 值得指出的是，作者在字里行间似乎不忘对房地产业的批判、指责乃至表达不满，但在附录“地产大佬创业史”及有关篇幅中，不知是何原因，作者又以巧妙的方式和言语把上述问题和矛盾转移到了市场———市场原罪。其实，除了房地产业， 其它 产业又何尝不存在类似问题。如果不能真正分清市场、法律和道德的界限，分清市场和个人的界限，分清道德和法律的界限，把问题推给市场，则所谓的真相根本无法得知。而且，作者对房地产的真相究竟了解多少、理解多少、把握多少、说了多少、又愿意说出多少，本身也是个问题。 业界评说： · 摩根大通龚方雄：房地产没有全面性泡沫 · 李斌：薄利多销主打刚需是应对房地产寒冬的上策 · 樊纲：房地产永远是支柱产业 有望再火30年 · 郁亮：预期宏调政策放松是房地产业麻醉剂 · 顾云昌：中国房地产吻别黄金时代 房产现状： · 高房价或生发“雪崩”景观 拐点已现降价仍将持续 · 杭州楼市促销花样多：“无理由退房”“降价补差” · 房价下跌50%银行真能承受？谁会先当烈士 昨日新闻TOP3： · 上海楼市开启史上最大降价 四大地王爆发危机 · 万科上海酝酿旗下楼盘全线降价 降幅或超20% · 女人与床的极致诱惑 国内性感“床模”家居照 刘晓华 免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。 标签： 房地产价格 房地产企业 铁腕

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[转载]樊纲：只要房地产平稳增长 中国经济就平稳增长

热度 1 dongzg101 2011-11-18 04:19

樊纲：只要房地产平稳增长 中国经济就平稳增长 2011年11月17日 19:18 来源： 凤凰网财经 9376 人参与 257 条评论 打印 转发 著名经济学家樊纲 凤凰网财经讯 著名经济学家樊纲在2011年上海金融博览会上发表演讲时表示，中国经济增长回落是一件好事情，只要房地产平稳增长，整个中国经济就平稳增长，中国金融就不会出大问题。 樊纲说，中国经济正经历着从近11%有些过热的高增长向8%、9%的增长回归，实现经济“软着陆”。樊纲预测，2010年中国经济增长将降至8.6%~8.7%，但中国仍是世界经济中增长最快的国家。这样的增长反而会使中国经济能有一个更好的健康持续增长的基础，在这个过程中，进一步改革调整结构，会让下一轮增长质量更好。 樊纲说，通胀基本稳定住了，明年 CPI 增长不会超过6%，甚至可能更低些。不过，短期看，货币政策不会出现重大变化，资金供应会恢复正常状态，基本不会再收紧。而出现的“微调”，更多的是针对中小企业资金紧张的状态，会有所放松。 樊纲认为，人民币汇率依然会保持上升趋势，而且是小幅度缓慢的升值，这样有利于企业逐步适应汇率的变化，而不至于一下难以承受升值的压力。 对于房地产调控，樊纲表示，就目前来看，房价至少已经稳定了，应该说房地产市场基本实现了“软着陆”。中国只是在几个大城市，加上一些个别的城市有一些泡沫，由于及时采取了措施，这个泡沫没有波及到国内的二三线城市，因此不会出现“硬着陆”。 他坦言，调整过程中一定会有企业受到冲击，但如果不调整让房价继续高走，泡沫会越吹越大，到时再来治理可能痛苦更大。现在由于调控坚决，房地产业基本避免了泡沫化的风险。只要房地产平稳增长，整个中国经济就平稳增长，中国金融就不会出大问题。 相关报道： · 樊纲：新兴经济体稳定增长是经济免于二次衰退的关键 · 樊纲：综合配套改革旨在先行先试 · 樊纲：欧美经济不会二次探底 但会保持长期低迷 · 樊纲:经济正在进行软着陆

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海南是否合适种植铁皮石斛？

duanjunscib 2011-11-7 20:12

　　今天上午广州某土地房地产与资产评估咨询有限公司的梁先生和广州某房地产土地评估有限公司的黄先生来我办公室，咨询有关铁皮石斛产业方面的事情。他们说他们有些朋友有地（租了很多山地）和钱，现在想涉足农业，因听很多人说现在种植铁皮石斛很有前景，于是前来咨询，并希望能够合作。由于这类人物我已接待过多次，所以也不感到奇怪。 　　我明确告诉他们，我只懂育种、育苗和种植技术，市场方面了解得不多，希望他们在进一步了解市场后再来谈合作的事。不过从他们来的目的来看，让我感觉农业在未来几年可能有搞头，其中铁皮石斛产业可能会有更大的发展。 　　下午时，中国热带农业科学院的徐先生又来到我办公室，也是谈铁皮石斛的，他说他们单位也种了一些铁皮石斛，现在长得很好，邀请我有时间前去看看。他问我海南是否合适种植铁皮石斛，我的确不知道该如何去回答。从气候环境方面来说，在海南将铁皮石斛种出来应该是没有问题，但关键是铁皮石斛是一种中药材，在海南种植时是否能达到其质量要求，现在好象还没有人对这一问题进行过研究。

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经济学家自己搞臭了自己

热度 1 marietta 2011-11-3 13:17

是谁搞臭了经济学家 ——看到一个标题，不免感叹科学网的思考真是五花八门 不一类人别人干嘛要搞臭？ 自己搞臭自己的，相关性达到30%就有效的论文水平？我学生说，我确实不太清楚。反正就是精度不高的意思。 还有经济的乱象，说不清楚也没没什么作为 更何况，房地产经济成了这样的德性 经济学家还叫个学家？好好学着吧

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房价下跌的另一个效果是迫使流向海外的资金回流

热度 1 avein 2011-10-31 17:15

最近关注了一下房价，发现全国房价下跌比较明显，很多房地产老板们都有些着急。也关注了一下中国移民现状：在中国发了财的人很多都投资移民了或者正打算投资移民。而这些移民的人大多会把家安在国外，财产转移到国外，暂时用不着的资金也会存在国外。具一家银行的统计，中国每年因为这些富豪移民财产转移流向国外的资金有约2.6万亿，而全国总产值也才30多万亿。 并且很多移民了的富豪们，虽然资产和家都在国外，自己却身在国内赚钱，因为国内市场大，而且由于体制不完善，市场不规范，容易投机取巧赚大钱。而国外相对来说，人口少，市场小，加之体制健全、市场规范，在中国这套“中国特色”的投机取巧就行不同，于是富豪们度拿着国外的国籍潜回中国来不断吸金。 而在中国现在房地产是很多富豪吸金：吸取老百姓辛辛苦苦血汗钱转移到国外的一大热门（差不多算最大吧）项目。所以房价下跌，他们的公司经营危机会促使他们把他们在中国通过投机取巧吸走的并放在国外的金投回来挽救他们的生意。 所以为了老百姓生存环境，为了中国不成为一个财富被掏空的空壳。我祈祷房价继续下跌。

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房地产不是一个产业，是一系列产业，是不是实体经济？

热度 3 toloding 2011-10-30 18:56

房地产不是一个产业，是一系列产业，或者是产业集群。 是从石灰砖头到彩电、餐桌、窗帘的产业链。简单列举几个： （1）施工建材产业：石灰，水泥，混凝土，钢筋，吊车，施工人员等 （2）装修建材产业：瓷砖，玻璃，各种胶，铝合金，浴室建材，厨房建材，施工人员等 （3）机电设备产业：各种机电设备，电梯，电机，环保建筑的各种节能设备 （4）家电产业：电视机，冰箱，洗衣机，油烟机，热水器，等 （5）家具产业：从桌椅到窗帘。 没有房地产的数十年发展，能否成就格力电器的巨大销售量？ 房价高昂是一回事，房地产是否是实体经济又是另一回事，怎么能说房地产不是实体经济呢？ 以上列举的产业哪一个不是实体经济？哪一个都和就业息息相关。 房价之高，根子在供给。打错了板子，势必造成房价反复波动。

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多少人希望房地产崩盘？

热度 3 seawan 2011-10-30 08:43

看了一篇去年的老博文： http://blog.sina.com.cn/s/blog_4db8fce80100hfqs.html?tj=1 看评论，有不少人是希望房地产崩盘的。 那么，房地产崩盘如果崩盘了，对大家是否都有好处呢? 不一定。 但为什么很多人希望它崩盘呢？ 值得想想。 另外，如果想准确的预言房地产的这个巨兽的走向，我想下面几点可能需要额外加以考虑： 怎样是对政府和既得利益者最有利的？ 有哪些社会力量在斗争？ 1是政府作为的最重要原则，2是除了政府的大佬外，其他利益集团可能的动作（就像当年毛泽东要做个阶级分析一样）。

个人分类: 周围|1477 次阅读|4 个评论

房屋限购废不得

热度 6 王铮 2011-10-28 09:20

房屋限购废不得 住建部宣布，住房信息系统完善后将取消限购。住房信息系统完善是一件很快的事，这意味着限购令在今后两三个月就要取消，几乎春节结婚的人，打住吧。 现在我们来看看限购过程：房价高涨，党中央国务院关心民生，制定限购政策，房地产商任某乡一个青蛙鼓气说，他打赌，房价 10 年不会降。没想到胳膊拗不过大腿，房价还真停滞了，房地产商顶不住，宣称房价十年不会跌的任某撰文说房价跌了人们承受不了，可是房价真下跌，乌鸦嘴， 10 月出现结婚潮，上海一些购买了 n 套房的居民围房地产商，痛斥房价下跌，房地产商哭哭兮兮，有人曝光，这是房地产商导演的戏。好，这时系统演化到了一个分叉点。仿佛回到了一个历史的就节点上。 1949 年，共产党刚进上海，在国民政府留下的通胀基础上，资产阶级封锁粮食，粮价上涨，看你共产党的好戏。结果，共产党搞统购统销，粮食问题解决了，囤积粮食的资本家跳楼了。他们不跳楼不行，因为共产党政府里没有他们的代言人，他们习惯了的投机倒把被设定为犯罪。历史回到了 2011 年，现在不一样了，人大有常委发言了，系统演化要像另一个分支，限购政策要被废除了。可是我说，限购政策去不得。 我先看的是中国的房地产发展，在最近几年，房地产是中国经济发展最快的部门，资金朝房地产转移，生产其他产品的中小企业贷不到款，新兴产业囊中羞涩，产业发展越来越不平衡。国家经济被房地产绑架。限购制止了产业的畸形发展。一个转变产业结构的期望开始出现，人民币升值，出口没有下降。出口的不是房地产，欧洲向中国求援，这大概是 1750 年以来的新鲜事。 作为区域管理学家，我一直警告，前几年房地产的畸形发展不仅是经济的危害，还是社会的危害。房地产的突飞猛进，社会的财富越来越向少数人集中，连同美女、帅哥哟。接着城市居民发展二套房，城市居民收入分化，城市的新进入者，这些最具有创新精神的人，绝大多数挣扎在贫困线上，越来越高的房价激励了越来越多的剩女、剩男生成。农民工，这个中国最具有创造力的工人阶级，没有能力进入城市，不仅拉不动消费，而且积累了众多的社会问题，孩子入学难、留守儿童，还有所谓全国最安全的城市，等等。限购，制止了社会的两极分化，促进了社会的和谐。小伙子可以对同居的姑娘说，我们可以买房结婚了，不用蜗居。 现在限购开始有成效了，资产阶级有些吃不消了，经济转型就要开始了，于是旧的利益阶级、旧的产业结构结成了一个神圣同盟反攻了。 1948 年蒋经国上海打老虎失败，人们都怪宋美龄，其实宋美龄、孔令侃、杜月笙的网络太强大了，蒋经国必败，国民政府必败。可是我们现在的政府是人民政府，现在国际的经济形势对我们有利，人民政府败退的可能性不大。是的，限购可能抑制了经济增长，可是退一步，天地宽，产业结构转型，社会分化停止、剩男剩女结婚，这有什么不好，好得很。 限购令，废不得。从经济学看，从社会学看都废不得。 我说过我不懂政治学，不过这一次我要冒充懂，限购令一费，相当于政府有叫了一次“狼来了”。如果产业结构不调整，社会分化不制止，豺狼虎豹还真的来了。政府也就望狼兴叹了。

个人分类: 中国发展问题|3841 次阅读|14 个评论

[转载]50岁以下想住保障房是可耻的

dongzg101 2011-10-21 20:15

50岁以下想住保障房是可耻的 2011-10-20 20:19:18 |分类： 房地产 |标签： | 字号 大 中 小 订阅 50岁以下想住保障房是可耻的 童大焕— 2011年10月13日 星期四 “ 安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，唐代诗人杜甫千年的梦想，从来没有像今天的中国那样纠结：在资产化金融化的道路上，它是大多数中国人最大的财产；在千年未有的城市化浪潮下，它又是大多数流动中的国人最大的稀缺。正因此，它集万千爱恨于一身，人们爱它，恨它，骂它，却又离开不它。瑞银 (UBS) 经济学家乔纳森•安德森 (Jonathan Anderson) 表示：“房地产和住房建设主导着中国内地的增长模式。它们是决定大宗商品需求的最重要因素，是中国外部盈余最大的非主流推动力，而且事实上是真正理解家庭资产负债表、储蓄和投资的关键因素。”安德森表示：“从宏观角度看，如果你不理解中国房地产，你大概就不会理解中国。如果你在追踪这些大宗商品和行业（比如金属、水泥、铁矿石、煤炭、汽车零部件、建筑设备、发电机械等等），你最好能对中国内地的房地产市场做出正确的判断。”同时还可以说，如果你想了解中国的思潮，必须也只需了解中国的房地产思潮足矣，因为这里是市场派、福利派、现实派、乌托邦派、政府强制派等等各种思潮集中展示的舞台。 从 1989 年 2 月 20 日 《人民日报》报道房价高，屈指算来，人们对高房价的抱怨至少已经 22 年了。 22 年来，抱怨和打压房价的呼声从未止息，政府的调控之手也几乎从未闲着，但房价却我行我素一路冲天。盖因为房价高、物价高的根本原因，是高税收、低附加值外向型经济、行政垄断和投资型政府推高物价等一系列因素所致，头痛医痛脚痛医脚，注定起不到好效果，甚至适得其反，搬起石头砸自己的脚。 2010 年底 2011 年初以来，中国实行了史上最严厉的住房限购限贷政策，银行准备金率大为提高。结果事与愿违，按下葫芦浮起瓢。短短半年时间，遭限购的一二线城市房租大涨，而未限购的三四线城市房价大涨——我老家的小县城，房价一年涨了 30% 以上；辽宁丹东，一年涨了 100% …… 限购限贷、银根紧缩意在房地产，却殃及池鱼，大量中小制造企业资金紧张，被迫借高利贷，引发了史上空前的高利贷和中小企业危机。而高利贷的相当一部分资金来源，同样来自银行，以房屋、土地抵押、中小企业经营贷等形式流出。 2011 年 10 月 10 日 《北京晨报》消息，北京大学国家发展研究院联合阿里巴巴 ( 中国 )10 月 9 日 发布的报告显示， 中小企业主们对于未来有比 2008 年金融危机时更悲观的看法。 72.45% 的受访企业预计未来 6 个月没有利润或小幅亏损。另据 10 月 12 日 《广州日报》报道，有业内人士指出，如果现在政府不救治，年底将有近四成企业面临停产。很多企业家对未来很悲观，大家都基本没有做实业的信心了。“我们希望政府能够给一个稳定的金融环境，而不是一会儿收一会儿放，在放的时候，大家都在上规模扩生产，摊子铺大了，需要再进行投入的时候，政府又收紧了。企业资金运转不过来只能关门。” 《 东方早报》报道，今年 1-9 月浙江共发生 228 起企业主逃逸事件，为近年同比最高。早报记者独家获取的浙江官方关于企业主逃逸的调研报告显示，这些企业共拖欠 14644 名员工 7593 万元薪酬，欠薪人数和欠薪数额均为历史之最。浙江已经有多人因高利贷资金链断裂而自杀。紧随其后的便是失业潮，中国 90% 以上的就业依赖民营中小企业。 而限购限贷并没有限制住民间炒房资本进入房地产。 10 月 11 日 《新京报》报道，房地产调控之前，传统民间资本投资房地产主要在需求端，即直接购买已开发的房地产物业。随着银根收紧，民间资本转为通过“短期放贷”填补地产商的资金缺口，其投资形式逐步从需求端转向供应端，如投资开发房地产、为房地产开发商提供过桥贷款等。人行温州市中心支行在 7 月 21 日 发布的《温州民间借贷市场报告》中称，温州民间借贷市场规模约 1100 亿元，其中 20% 被用于房产投资或集资炒房。到 2010 年，温州市百强企业中有 50 家涉足房地产。央行最新报告分析了温州民间借贷的资金来源，其中来自银行信贷资金间接流入的资金占 10% ，其规模超过百亿。但高和投资董事长苏鑫则表示，中国房地产中直接融资不足 10% ， 80% 以上资金来自银行，使得房地产的行业风险很容易传导到整个金融系统，一旦出现问题，就会牵扯整个社会经济。 不出所料，调控没能打压房地产投资，只不过改变了投资路径；同时调控助长了高利贷，增加了整个中国金融甚至整个社会经济的风险。 英国作家孟肯说，“对于所有复杂的问题，都有一种简单、明显但却错误的解决方法。”我们以为凭良好的愿望和意志可以超越经济规律，把大量复杂的社会经济问题，化作简单粗暴的调控手段。殊不知社会普遍联系，牵一发而动全身。很多貌似直观有效的果断办法，事实上不是猛药是毒药，饮鸩止渴。 2008 年，来一个四万亿，水漫金山，得到大量银行贷款的国企攻城掠地，一批民企死了； 2010 年底，再来一个令人措手不及的紧缩，天下大旱，钱太多的国企参与放高利贷，接高利贷的又一批民企死了。 眼看着打压房价的努力 20 多年不成功，社会上又流行起保障房思潮。 2011 年 1000 万套保障房和未来五年内 3600 万套保障房则是这种思潮的直接体现。可是钱从哪里来？土地从哪里来？土地名义上是国有或集体所有，但都已“名花有主”有实际的使用权人。征地时，土地使用权拥有者是根据周边最高房价地价进行要价的——这合情合理，而高达 14 万亿元的地方债，却几乎全部依赖政府储备土地的升值。这种逻辑之下，第一，商品房价上去了就难以降下来——商品房事实上还补贴了市政、保障房甚至工业用地及资金；第二，保障房不可能一枝独秀离开商品房的健康发展而独自发展。皮之不存，毛将焉附？不顾实际的保障房大跃进，只会导致两种结果：偷工减料，作假虚报。所谓“商品房要钱，保障房要命”。层层向下压任务的方式，还会导致大量保障房空置浪费。很多三四线城市，商品房都大量空置，还建那么多保障房何用？ 政府自身并不创造财富，保障房的每一分钱、每一寸土，都来自商品房的补贴或者老百姓的税收，过于强调政府的保障房任务，实际上是给了政府更大的资源分配权，即使不算腐败成本，也势必增加行政成本。这些成本的增加，较之市场分配的高效、及时、公平而言，纳税人的负担势必整体上加重。 谈到保障房，人们都拿新加坡和中国香港说事。但港新是新移民相对有限的城市政府，而中国今天的城市，面临的是史无前例的城市化浪潮，任何一个中国内地的城市政府都不可能做到港新模样。而即使在香港，保障房也不像人们想像的天堂。战地玫瑰、凤凰卫视记者闾丘露薇 2011 年 9 月 16 日 20:42 在她的微博上图文并茂地讲述了一个香港家庭：“住在用木板隔出来的单间里的一个香港家庭，二平方米，放不下冰箱，只能用胶袋包住未吃的食物。唯一的做饭工具就是电饭煲。单亲妈妈带一个孩子，心愿是申请到公屋，比同龄孩子瘦小的孩子能有机会多吃点肉。” 不要以为天上会掉陷饼，所有的财富都是创造和奉献的副产品。著名记者唐老鸭唐师曾在微博上透露：北大名教授张中行，“ 85 岁才分得一套 78 平米的三居室，白灰墙水泥地，没做任何时兴的房屋装饰。室内一床一桌一椅一柜，别无他物。屁股下的破藤椅是 1932 年在北大上学时买的，扶手、椅背磨得油亮，破损之处缠着白塑料绳。桌上床上摊着文房四宝和片片稿纸，井然、简洁而有条不紊。”在一次凤凰卫视“一虎一席谈”节目上，何祚庥院士也亲口说自己 76 岁才分到房， 150 平米。天， 2010 年中国人均预期寿命才 72.5 岁呢！读者诸君可能有人会说，张中行何祚庥他们，年轻时有政府提供的“公租房”。是啊，他们当年拿政府人为压低的低工资，住公租房理所应当。今天我们拿着市场化的工资，却仍然哭着喊着闹着要政府提供廉租房公租房甚至有产权的保障房，有道理吗？我甚至觉得， 50 岁以下的人想住保障房都是可耻的，那是不劳而获地想社会上的其他人替他作奉献！再想想我们的父辈，即使是农民，宅基地是自己的，不花钱，人工也是邻里亲戚互相帮忙，再请几个小工，可是在 1998 年以前，有多少 50 岁以下的农民能够自己盖得起房，尤其是像今天一样的砖混结构房？ 世界经济现象远比我们想像的复杂，各种简单直接的诉求，给人类带来的往往不是福利而是灾祸。 近年来，诺贝尔经济学奖获得者越来越多的是探索“复杂世界”的学者。 2011 年度诺贝尔经济学奖授予了美国纽约大学的托马斯·萨金特 (Thomas J. Sargent) 和普林斯顿大学的克里斯托弗·西姆斯 (Christopher A. Sims) 。两人曾经一起供职于美国明尼苏达大学，因此也造就了这个学派与哈佛大学等强调政府干预的学派不同。虽然这个学派内部的意见也不统一，但总的看法是政府的决策往往难以收到实效，因此需要考虑更多现实中的复杂因素。把经济学原理过度简单化是政府决策的最大障碍。 凯恩斯说：政府应该尽量不干预经济，即使在不得不使用政策去干预经济活动时，要注意政策的信誉，即政策的连贯性。切记。

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[转载]中国房价走势终于有最佳答案了

热度 2 anan 2011-10-21 13:22

一、中国高房价的秘密 中国的房价，自1998年房地产市场化改革后，一路上涨。特别是2005年后，房价更是猛涨。对于中国高房价之原因，众说纷纭，本文将对此深入探究。 首先，决定房价高低的是人口经济聚集结构。说到房价，多数专家和评论员都忽略一个决定房价高低的最基本因素，那就是人口经济聚集结构问题。有人说中国人口多，耕地少，所以房价高。其实这是非常错误的。如果13亿中国人都居住在农村，或者说哪怕是有26亿中国人但都居住在农村，无论如何房价也高不起来。相反，哪怕中国只有一亿人，若80%以上都聚集在北京上海两大城市，那中国房价一定很高。俄罗斯人口稀少，人均耕地很多，且人口数量从1992年就一直在减少，那莫斯科为什么房价也高呢?一个最基本原因就是俄罗斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中国人均耕地面积1.4亩，农业出口大国荷兰人均耕地面积仅为0.84亩，那荷兰为什么不疯狂的高房价呢?原因就在于荷兰等欧美国家中小城市和小城镇发展的很好，人口没有过于向少数大城市拥挤。在一个区域内，如果用于居住的房子相对较少而用于工商业的地产很多，那必然有许多工作人口去竞争少量住房导致此处房价较高且居住空间狭小，如日本东京。相反，如果在一个区域内，用于居住的房子相对过剩，那房价就不会一直很高。所以，笔者认为，人口经济的聚集结构是决定房价高低的基础性因素。 其实，中国的土地是充足的。中国耕地18亿多亩，按照人均0.8亩地就可以实现粮食自给的国际标准，中国仅需要10.7亿亩耕地即可实现粮食自给，还有7亿多亩耕地可以用来做其他用途。另外城市化的发展，占有的不一定全部是耕地，还有许多非耕地可以使用。况且在城市的过程中，是节约土地的，按照农村住房与宅院用地面积1：3计算，如果城市化之后变成10高的居民楼，则可以节约39倍的土地，这样就有更多的土地可以建居住房。所以，中国人口多导致高房价是站不住脚的。 房子的价格，像其他商品或资产一样，是由供给和需求决定的。从供给方面来说，要建房子，首先要有土地，土地就成了房子供给的源头。所以，中国高房价的第二个因素是中国土地制度。由于中国规定城市土地必须国有化，地方政府就垄断了城市的土地供给。为了获得最大利益，作为垄断者的政府，于是就限制土地供给以保持垄断高价。这种土地制度的结果，一是大大限制了房子的供给数量，因为供给房子首先要供给土地;二是增加了房子的成本，同时缩减了房地产商继续开发的资金;三是人为制造稀缺，物以稀为贵，土地供给的短缺就会让房子有升值机会和囤积的价值，从而引起大量投机和囤积。结果可想而知，这种土地制度必然会制造高房价和住房难。 仅有供给还形成不了价格，高房价还必须有需求。但是，无论对绝大多数要城市化的农民，还是对多数城市民众，或者是绝大多数准备结婚买房的年轻人，尤其是在大城市，这种房价已经高的让他们买不起。显然，推高房价的只有富人了，但高房价就是富人惹的祸的吗?除个别国家外，每个国家都有富人，但并不是每个国家都高房价，所以把中国的高房价仅仅怪罪给富人也是不对的。 那是什么推动了这个的高房价呢? 笔者认为，中国高房价的第三个因素就是贫富差距过大、低工资和低社会保障。由于贫富差距过大，富人集中了过多财富，他们就有钱买贵房子，况且他们可以不在乎房价，所以只有他们才可以把房价拉的那么高。另外，由于贫富差距过大和低工资，占人口绝大多数的普通民众购买力就低，加之社会保障不足，他们更不敢消费，由此导致中国内需不足、产能过剩和产业利润低(除房地产外)，继而导致富人不想投资实业;富人不想投资实业，股票、期货风险太大，城市化发展的机缘让房子具有很大的投资或投机价值，于是他们就集群的投资或者说投机房地产，导致房价过高，普通民众又被高房价剥削一次。胡润研究院和群邑智库4月12日联合发布的2011胡润财富报告显示，中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3的受访富豪选择了投资房地产。在缺乏官方统计资料的情况下，《财经》杂志引用其他人的判断估计，2007年到2010年出售的新房当中，高达50%到70%的比例都是由投机客购买的，目前处于空置状态。2010年商品房销售10.4亿平方米，按照每套100平方米计算则2010年新增空房500-700万套。 由于贫富差距过大、低工资和低社会保障导致中国内需不足，产能相对过剩，就会产生过多净出口，使外汇储备不断增长并面临很大的人民币升值压力，而人民币升值的预期，又导致过多资本流入，尤其是热钱，增加房地产泡沫，并进一步加剧外汇储备的增长和人民币升值预期与资本流入、外汇储备增长的互动循环。在资本流入过程中，央行通过在外汇市场上购买外汇而形成外汇储备，因此外汇流入的过程就是央行向市场释放基础货币的过程。1999年12月底至2011年3月底，中国金融机构外汇占款增量为22.22万亿元人民币，是同期内中国狭义货币M1增量的1.01倍。这意味着，过去11年内的大部分时间内，外汇占款已成为中国央行发行基础货币的最重要甚至唯一渠道。由外汇增加导致的基础货币投放增长，又导致通货膨胀和货币流动性泛滥。通货膨胀导致负利率，货币流动性泛滥推高物价和资产价格，在城市化的机缘下，处于价格上升势头的房子就成了保值增值和投机的对象。 第四，中国政府和美国政府的财政货币政策所导致的流动性泛滥和通货膨胀。无论是美国在2001年网络泡沫破灭后实施宽松的货币政策和积极的财政政策，还是次贷危机后大量印刷美元挽救经济，都迫使大量美元流入中国，导致中国的流动性过剩和通货膨胀，推动中国房价上涨。面对2008年全球经济危机，中国政府开启4万亿经济刺激计划，经济的货币政策加积极的财政政策，又为后续的高房价注入货币动力。 第五，出口政策和外汇政策。美元流入中国，中国外汇储备快速增长，导致国内基础货币投放过多，为房价上涨推波助澜。这不得不引起我们思考引起中国高房价的第五个因素：出口政策和外汇政策。中国居民和企业的外汇，基本都被中央银行购买，变成基础货币发行。在中国外汇储备快速膨胀的今天，过去的政策早已不符合事宜了。由于曾经的外汇短缺，中国一直比较强的鼓励出口倾向，如对出口退税，一边减少了国内货物，另一边刺激净出口增加导致外汇储备不断增长和被迫投放基础货币，因而加剧通货膨胀和负利率。其实这还不如停止出口退税直接印刷人民币发给居民购买这些出口货物呢，出口退税换来的是外国“画纸”和通货膨胀，而印刷人民币发给国内居民消费，虽然也通货膨胀但国内居民毕竟还获得了消费增加。央行购买外汇防止或减缓人民币升值，其实这样是得不偿失。央行购买了外汇，可能阻止了人民币升值，但引发了通货膨胀，对出口企业来说可能是一样的，但对非出口企业和多数国民来说又是一个坏结果。再说，由于购买外汇引发通货膨胀，可能由此导致紧缩货币政策，反而对包括出口企业在内的所有企业都不利，更阻碍经济发展和人民生活水平提高。央行购买外汇干预汇率的结果，可能就是“滞涨”或类似于“滞涨”的坏结果。而这三个方面的旧政策，无疑都在加剧流动性过剩和通货膨胀，因而推动中国房价上涨。 第六，对民营企业投资和发展的限制。国内富人扎堆投资房地产，为此我们需要思考为什么他们扎堆投资房地产而不是别的?所以，推动中国高房价的第六个因素就是对民营资本投资和发展限制的各种政策，如国企垄断领域对民企的实际限制，对民间金融发展的限制，及其他一切危害民营资本投资经营的各种限制和不合理的税收设计等。如果放开民间金融发展，一方面让这些除投机房产外几乎无处可去的资金找到出路，另一方面还可以通过金融支持民营企业的发展，降低民营企业的困难，让更多资本乐于投资实体经济，而不是去投机房地产。民营企业的发展，让更多的人获得就业，增加普通民众收入，就会提高内需，改善国内实体经济发展环境，减少因外汇储备增加带来的流动性过剩和通货膨胀，就可以减少投机房地产的资金，改变这种不健康的发展模式。 第七，腐败。说过了富人推高房价，那我们也该讨论讨论官员的问题了。官员在土地供给中腐败，就会增加土地成本，进而就会提高房子成本和价格。官员给自己建别墅或被受贿后允许房地产商盖别墅，就会减少商品楼房的土地供给。官员受贿收了房子，或者拿受贿的钱买房子，就会减少市场房源。更重要的是，各地官员出于自己的利益，不顾民生而把城市当成私产经营获取土地暴利，对维护自身利益的房价调控和保障房建设消极应对或暗中抵制，相对于其职责来说，这也是变相的腐败。 第八，中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家，特别是中国，其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集，这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此，中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤，甚至还非要往大城市的中心区域挤，连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。但同时，如果我们透过表象继续深入反思，我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇，民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足，基础设施尤其是人文设施匮乏，经济要素集聚能力不强，而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会，城市群也未得到充分发展利用，导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。而在大城市，住房用地又安排不足。相对于居民，企业有更强的经济实力购买或租赁房屋，导致城市中心区域过多用于工商服务业，留给居住的土地和房子相对不足，就拉高了房价。 第九，廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为，过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确，国际统计表明，房价和住房自有率呈反比。在同样需求下，如果租房子的比例很大，房子需求就比较有弹性，无论房地产商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是，如果有比较好的廉租房，且适合结婚居住，年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上，这都是不划算的。中国保障房不足10%，而商品房占九成以上。中国自有住房率高，说白了就是缺乏廉租房，老百姓不得不自己买房子住，而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房，普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房，有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高，还是高房价或住房难，根本的还是廉租房供应不足。 第十，高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨，降低过高房价，改善民生，这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外，政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租，房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房，尤其是廉租房，就会大幅降低对商品房的刚性需求，降低市场租金，让房地产投机或投资价值大幅缩水。 第十一，小户型拉高房价。在高房价的情况下，买大房子需要有相当的财力，但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的，他们只有选择小户型，如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上，对于许多购房者来说，只有降低房价他们才能买得起，所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型，则就会提高平方米的价格。更重要的是，小户型会导致人口特别密集，在一个区域内，过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了，或因赡养父母需要和父母同住，或生了孩子没地方住，他们可能选择购买更大一些的房子。如此一来，在这个区域内，小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子，但由于人口密集，无法再增加房子，购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反，在欧美国家，房子大，人口密度低，房价也比较低。 第十二，独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡，在高房价和物质主义的今天，男性娶老婆，房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡，导致结婚买房更加刚性。同时，由于是独生子女，两个父母供养一个孩子，甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子，这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上，北京首套房贷者如此年轻，这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。如果没有独生子女政策，一家养两个孩子，再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多，那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女，父母把全部的期待都放在这一个孩子身上，更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展，这无疑就增加了大城市房价的推力。 第十三，城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑，就是城市化和经济发展。城市化，会有越来越多的人进入城市，让炒房子的人有了发财的机遇。经济的发展，就会使未来人均收入提高，就提高了未来房子的购买力，亦增强了投机者对房价上升的信心。另外，就像经济发展对于股市的预期一样，经济发展宏观状况亦影响房价的信心。如果经济增长速度比较快，投资者就比较有信心，银行对其也有信心;相反，如果经济发展放缓或低迷，房地产投资者或投机者就会失去信心，银行也失去对房地产的信心，此时虚高的房价就难以维持。 二、再分析中国房价的真相 任何物品的市场价格，都是由供给和需求的博弈形成，房地产也不例外。分析房价的真相，就要分析供给和需求。 从供给上讲，有房子首先要有土地，而政府垄断土地供应，一是减少了土地供给，二是提高了房子的土地成本，必然减少房子的供应。全国工商联房地产商会就全国9城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流入政府的共有二部分，一是土地成本，二是总税收，合计占到了49.42%。房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。据悉，一些小产权房，价格只有市场的三分之一左右，但由于触动了土地财政而被打压。可见，土地制度对中国房价的影响是多么高。所以，中国高房价的第一个根本因素是中国的土地制。 其次，供给分为公共供给和市场供给，也即保障房和商品房。如果有足够的廉租房，大多数实际需求的公民是不会购买高价的商品房的，那房价必然无法长期维持高位，或至少不会有很大的住房难问题。1997年，香港推出每年85000套廉租房计划，从此香港房地产市场一直跌了整整五年，房价跌掉了60%。在新加坡，80%的人口住在保障房中。中国能够享受到保障房的家庭不足10%，如果中国有足够的廉租房，高价的商品房必然失去大量需求，高房价必然无法维持。所以，中国高房价的第二个根本因素是廉租房严重不足。 无论是说货币发行过多导致流动性过剩和通货膨胀，还是说其他因素导致富人或民营企业去投机房地产，那都有一个前提，就是房地产具有资产投资功能，可以获取保值升值收益。如果对购买二套及以上房屋设置高首付高利息、对房屋买卖征收较高增值税、对多套房子征收较高房产税，显然就会使房屋失去资产投资功能，房价也会大跌。但在现在制度下，政府为了地方财政和经济增长，是不会这样做的。 综合分析，中国高房价的最核心因素有三条：土地制度，廉租房不足和政府打击高房价不力。 四、中国房价的未来走势 决定房价变化的，还是供应和需求。在供给方面，包括商品房的开工与竣工面积，保障房的开工与竣工面积，空房数量和迁居卖房数量，还有土地政策和对房地产开发的金融政策。在需求方面，包括要城市化的人口，年轻人结婚住房需求，换房需求，拆迁需求，还有投机或投资需求。 在近期内，决定房价走势的是房屋竣工待售面积、市场需求能力和限制投机购房的力度。在中期内，决定房价走势的是城市化发展态势、土地政策、保障房供应能力、空房数量、经济发展和居民收入增长。在远期内，是城市化发展阶段、保障房供应占需求比例、人口状况和经济发展阶段。 我们先看近期情况。据国家统计局《2010年全国房地产市场运行情况》的数据：2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%;房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%;房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，其中，住宅竣工面积6.12亿平方米，增长2.7%。再看新数据： 1-4月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平方米，同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平方米，同比增长64.1%;房屋竣工面积15020万平方米，同比增长13.5%。可以看出潜在房屋供给快速增加，竣工面积也呈加速增长。综合统计局2010年与2011年数据，估计2011年将形成约33亿平方米的供给量。在2011年1-4月，全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可以卖完。另外，今年新国八条规定，各地要完成1000万套保障房，按每套90平米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元人民币。那么33亿平方米，如果按5300元均价，需要17.5万亿元人民币，才能买卖完毕。问题是：钱从哪里来?如果不降价，谁有17.5万亿元人民币来买开发商的商品房?根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。但由于对城市化和年轻人的结婚购房预期，经济的较快增长，政府在近期内不敢让房价过快下跌，富人投资渠道也不能近期解决，在通货膨胀和流动性过剩的情况下，下跌幅度不会太大。当然，非常重要的是购房投资者的心态和心理作用，因为投机玩的就是信心。 再看中期情况。按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按100平方米每套计算，年供应量3300万套，五年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后90后的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对要城市化的农民，还有年轻人，有多少能支付现在的房价呢?按照供应速度，房价有很大的下跌压力。 在十二五期间，政府规划建设3600万套保障房。但2011年就要开工建设1000万套，余下每年仅剩650套。如果房价继续维持高位，民生问题便难以解决，考虑到近年来社会问题日益突出，稳定形势面临考验，以房安之是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位和应对劳动力短缺的需要，中央政府会进一步通过保障房建设维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，预计达到5000万套左右，这又形成一种房价下跌的压力。考虑到稳定与发展的需要，如果中央政府感到需要进一步加强房价调控，加上以往调控房价的经验和舆论反应，估计会出台更有效果的措施。 中国的土地政策，也可能在十二五期间改变。其原因在于，现在的土地政策备受争议，城市化和经济发展的需要也要求改变土地政策，地方政府继续获得土地垄断地位或保持垄断价格的可能性在降低。如果改变土地政策，或加大供应降低价格，预计对房价有一定的冲击。 一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授张景秋与孟斌带领的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况进行的调查表明，电表几乎不走的比例高达27.16%。而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29%。并且越往外环空置率越高，市中心二环至三环空置率水平大约在20%左右，四环至五环就上升到30%左右。2010年河南财经政法大学12名大学生历时两个月，学生们从郑州市中心六个区29家大型楼盘抽取了约1.1万套商住房为样本 ，运用查验水、电、气表，点算“黑灯率”等方法，测算空置率。结果表明，郑东新区商住房空置率超过55%，其他五区也不低于20%。而这些空置房屋是需要成本的，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，或者出租也不划算，那么投资者就不能长期坚持，一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。 综合考虑，房价在中期会有较大幅度的下跌，或有中等幅度的下跌。但考虑到城市化的发展、经济的增长、年轻人结婚购房需求，房价仍有一定的心理支持和需求支持，加之房价大幅下跌对金融系统与经济发展的影响，政府也会阻止房价过度下跌。但可以肯定，在中期内，尤其在2015到2020年，希望投机房地产或依靠房地产保值增值必然会受到损失。如果你现在手中持有房子，建议不要再持有太久。 最后我们考虑远期情况，也即2020-2030年的房价情况。据2010年人口普查数据，中国城市化率达49.68%，预计2020年超过60%，接近发达国家水平。但中国由于独生子女政策，导致年轻人口将快速减少，预计2020年后城市化发展速度将大为放缓。有人说日本1990年后房价暴跌及其经济一蹶不振是由房价过度调控造成的，其实即使没有房价调控，日本房价也一定会大幅下跌且经济一蹶不振。1990年日本25至34岁人口组数量比1980年25至34岁人口组数量下降了20%，这就意味着真实需求下降了20%，房地产的高价位已经失去了实际的需求支撑，是坚持不多久的。 尽管解释日本失去十年再失去十年的理由有很多很多，但有一条永远是最根本的，那就是低生育率。早在20世纪六七十年代，日本总和生育率就低于世代更替水平(也即维持人口不增加也不减少的水平，在发达国家为2.1)，随后生育率持续下滑，导致未来年轻不断萎缩。决定宏观经济总量GDP变化的是总需求与总供给的变化，低生育率决定未来经济增长一定会低迷不振，尤其是超低生育率更加如此。从需求方面来说，低生育率会使未来消费最旺盛的年轻人口大幅减少且消费疲弱的老年人口比例很大，必然导致最终消费不振。投资需求是最终消费需求的引致需求，最终消费的低迷不振必然导致投资的低迷不振。这时，无论日本是刺激消费还是刺激投资，都不能撬动总需求。同时，从总供给角度来说，年轻人口减少，劳动力更新换代断层，最富创造力的年轻人口萎缩;人口老化，经济创造活力降低，不工作的老年人口比例增加而工作的劳动人口比例减少，人均GDP增长必然放缓，甚至可能面临萎缩。而GDP增长率，取决于人口增长率和人均GDP增长率。低生育率的结果，最终必然导致人口增长的放缓或萎缩和人均GDP增长率的放缓，因而经济陷入长期低迷，失去10年再失去10年。 据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，这比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。事实上，如果中国人均寿命和这些发达国家相同，中国的0-14岁儿童比例会更低，列入最低国家之列。为了更好的比较，我们可以仅适用65岁以下人口数据，以消除老龄化不同的影响，从而利用最新人口普查数据来估计中国的生育率水平。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竞高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。日本这个比例为4.8，韩国为4.2，德国和意大利为4.7，西班牙为4.5，这些国家总和生育率在1.2-1.4之间，且考虑到1945二战结束和战后婴儿潮，而中国1949年底才基本结束内战，导致2010年时中国59-64岁组人口数量相对这些国家偏低，从而使中国成人与儿童之比也相对偏低，故中国近年来的总和生育率应在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代，这意味者未来中国将面临重老龄化和人口的崩溃式减少，未来经济也为此陷入长期低迷。 在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，这决定中国的房地产等产业过剩危机不可避免。到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几，此时中国经济必然陷入长期的低迷。所以，在2020-2030之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。当然，不同地方的房价下跌不同。由于年轻口的快速减少，大城市和东部地区为了维持发展，且本身他们的吸引力就比较高，年轻人口会进一步向这些地区流动。与此同时，人口流出地区的房价将降得更低，尤其是农村空房就更不值钱了。这时候，中国房价将进入合理水平，边缘地区房价很低，房地产利润也将被压的很低。 对于现在准备“以房养老”的人，千万别相信“以房养老”。“以房养老”的存在，必须有一个前提，那就是老人去世后留下的房子有人买且价格不能大幅下跌，否则“以房养老”就失去可能性。到2025年以后，中国城市化发展到一定程度，新买房子的绝对主体就是结婚买房的年轻人。但中国近十几年来一直处于超低生育率，这就意味着2025年后结婚买房的年轻人大幅减少。况且由于独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻不需要再买房子，甚至许多独生子女家庭因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。与此同时，新中国第一次婴儿潮人口开始大规模步入死亡年龄，老年人的房子开始大量推向市场。这时，一边是急剧减少的房子需求，另一方面是快速增加的房子供给，故至少中国房价在2025年前后必大跌。而现在，中国房价正处在泡沫期的高位运行阶段，必然购房成本很高。现在买房子预备未来养老，而未来房价大跌，不仅不能依靠房子养老，反而白白养了房子。 第四个是人口拐点，25岁至34岁婚龄人口锐减40%。 　　摧毁高房价的，最后是人口结构。城市到处是住宅，但是，有的官员一人几十套，而农民工和大学毕业生一辈子也根本买不起的住宅，还叫做住宅吗？全国660个城市空置住宅已经突破一亿套，可以供3亿人居住。空吧。 　　现在好了，没有人结婚，没有人需要住房，去炒吧。2011年25岁至34岁的婚龄人口锐减30%，2012年要锐减40%，幅度比上年要增加10%。建这么多房子，完全缺乏战略考虑。想买房子的买不起，也买不到；不想买的，拿着大把钞票把房价炒到天下人耻笑。到2015年，城市老龄化浪潮涌起，高峰期2020年，城市消费力急剧衰退，那个时候再来看看现在的作为，这些人还有脸见江东父老吗？ 其次我们来看看谁在逃顶？ 　　在高位逃顶，在中国的股市和楼市，往往是位高权重之人。以神不知鬼不觉的方式，高位出逃，而留下一批中小投资人最后割肉。这是一件很悲剧的事。由于股市易于变现，机构投资人要出逃，中小投资人一眼就可以看出，所以，在高位出逃方面，我们主要来讲讲楼市，因为这主要涉及到众多在高位买房的刚需群体。 　　这一轮的加息通道是在2010年10月开启的。随后11月，央行发布数据，银行存款储蓄环比减少7000亿。这个数据当时就引起了我的重视，一个问号是：这些存款储蓄去了哪里？ 　　股市波澜不惊，可见很少有资金大量流入；理财产品一时火起，但是，绝大多数人不会选择，也不信任，因此，有资金流入，据推算一个月也只有区区200亿到300亿之间；拿去放高利贷，会有一部分，也不会在一个月涌入，因为有机构测算，尽管全国很多城市高利贷泛滥，但总量不会超过500亿。流入楼市和金市，总额不会超过2000亿。也就是说，还有4000多亿，那么，这么多的钱去了哪里？ 　　一个简单的道理，卖了房子，还了贷款，流回银行了。只有房地产才会有如此之大的吸附和释放能力。 　　再看看全国二手楼和新房销售同时放大到一个天文数据，环比和同比都超过40%，是全年房地产的销售顶峰。再看看后面，紧接着，一线城市宣布限购，北京市主要领导表态，坚决将房价降下来。在市场上，中小投资人还在拼命博傻，而大投资人一个月内拉高出货，而且，出得干干净净，神不知鬼不觉。 　　这个顶逃的利索。 　　第二次储蓄大缩水，发生在2011年4月，当月人民币存款增加3377亿元，同比少增8325亿元，其中，住户存款净减少4678亿元。这些钱到哪里去了呢？除了楼市炒家还贷款外，还有一部分理财产品和信托产品；再就是一部分因为通胀和加息，原先的收入已经不够支付月供，便将存款取出来交月供。还有一大块，是楼市炒家的大逃亡。 　　这一次楼市炒家逃顶也算成功，直接导致的结果是一线城市房价的滞涨，并由滞涨走向普跌。 　　大的炒家基本出逃，现在留在楼市的炒家只是中小炒家，资产只等缩水。 　　中国人民银行在2011年8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。这意味着大量资金将被冻结，相当于未来6个月内上调两至三次存款准备金率。其实质意义，远远高于提高存款准备金率，因为同时取消了支付工具承兑汇票，对流动性造成灭顶之灾。房价大跌趋势就此生成。 　　再来看看大的开发商的表现。 　　谁在第一个降价销售？不错，这个超级地产帝国，老板是2009年的首富。同2008年一样，又是第一个出逃。所不同的是，这一次降价没有引发退房风波。 　　2011年元月，该公司全国范围内降价，七五折优惠，单个楼盘有套数限制。据媒体报道：合肥楼盘此次推出的优惠为每天的前1—20名折扣7.5折；前21—50名折扣8.5折；50名之外享受9折优惠。在长沙、武汉等地的40多个楼盘，开始实行85折销售。 　　这些是跑的早的，所以，降价15%就能吸引购买。但是，到6月份该公司发现销售进度不妙，便做了一个噱头内部员工可享受7折优惠，很多7000多元的房子只卖3900元。其实，内部员工纷纷拿到指标后，立马转手，促使很多楼盘实际成交均价下降30%左右。这一次，退房的没有，闹事的来了，前期买房的提出抗议。 　　然而，该公司不理会，继续低价卖楼，回笼资金。两个字：逃顶。 　　再来看看万科 .2011年中报出来，非常难看。尽管业绩还在增长，但是，现金流不畅，负债率在提高。为了吸取2008年教训，万科早在春节后在全国开展明升暗降的活动，后来发现市场不为所动，便干脆降价卖楼。古人说：图穷则匕首见。万科广州盯住碧桂园 ，一同赛跑，比谁逃得更快；在深圳，金域华府 降价幅度超过30%，前期买房人再也不会砸售楼处了。只是拉拉横幅，以示抗议。有什么用？降幅还在扩大。什么力量也不能阻挡万科的逃顶。 　　温州、通州等地，前期泡沫严重的地方，正在呈现破灭的征象。 　　现在坚守房价的，只有中小开发商和中小炒房客，一些三四线城市房价还在涨，不影响整个趋势。但是，这种降价放大到全国，不是全局性大降价和泡沫破灭，只是一种逃顶，再等下去，会有开发商资金链出问题而降价50%以上抛售，然后，蔓延到全国。越晚跑，就越跑不赢。 　　那么，市场后续走势如何。 　　我们首先看见的是第一阶段，是市场的冰冻时期。将要持续到2011年底，政府将要充当房价下跌的救火队，哪个城市快要下跌，政府就会去救火，采取的方法就是限购，冷冻起来再说。房价的表现是不涨不跌，个别区域和楼盘将会有开发商降价出逃，炒家开始割肉，但是，房价不会普跌，经济开始滞涨，通胀有所遏制，时间将会持续2012年4月。 　　第二阶段，政府将会去房价泡沫化。政府开始稳住阵脚，试图恢复经济增长。但是，房价不降，通胀不可能得到遏制，生产成本和生活成本持续高涨，压制了全社会的购买力，长期下去将导致经济大萧条，迅速去除房价泡沫，有利刺激消费，拉动实体产业。他们知道，生产是有周期性的，工业产品很多周期要3到6个月，农产品要6到12个月，再拖下下去，将会严重影响新政府交接，所以，在2012年5月至10月这半年，房价才会开始去泡沫。这时会有一些便宜的资产投进市场，现金为王；同时，公租房开始启用，租金涨价的历史结束。 　　第三阶段，房价开始普跌，因为体量巨大，在一年拉平普跌超过20%根本不可能，但是，区域、个盘跌去50%的楼盘比比皆是，房价下跌会持续两三年。这时市场正式进入买点，持续三年左右。95后婚龄到来之时，中国彻底告别高房价。当年日本房价泡沫破灭，愤怒的日本国民烧毁象什么《楼市》一样的杂志《炼金术》的情景，将成为房价泡沫最后的葬礼。 　　但是，房价的跌幅因各个城市而异，可各自斟酌。预期时间在2012年下半年到2013年之间，将产生比较好的买点。此时买房，只要持有现金，将会买到很便宜的资产，五年之内，不会贬值太大。可以解决一些夹心层的购房问题。不过，大家千万要记住，买房子是自己的事，其他人的意见，只能作为参考。 　　回答几个问题： 　　未来房产有投资价值吗？ 　　就一线城市来说，这十年，中国的房产和黄金大约涨了3.6倍左右，主要是货币的作用，而同期的地产股票和黄金股票很多收益达到30倍到40倍，如果象持有房产黄金一样持有股票，放着不动，股票投资收益是房产和黄金的十倍。相比起来，投资房产是一项很低效能的产品，仅仅只能跑赢通胀。中国是个大国，人口众多，衣食住行不解决好会出大乱子，维稳是没有用的。所以，住宅就不要炒了。未来十年，中国经济结构会有所调整，房地产的投资效能还会减弱。现在持有住宅比较多的家庭，可将住宅用于出租，保持一定的收益。 　　房产税会开征吗？ 　　回答是肯定的。时机会在公租房平抑租金以后，政府肯定要开征房产税来增加税源，因为公租房的启用，政府将重建诚信，取得大多数人的支持。如果这一轮房价下降到能够解决夹心层居住的改善问题，那大多数人的居住问题，就不会成为主要的社会矛盾。随后，开征房产税不影响大多数人的利益。我现在正在研究房产税的开征办法和时机选择，提出我们的看法和观点，争取尽可能的科学一点，取得社会财富的新平衡。 　　房价还有上涨动能吗？ 　　从周期性来判断，这一轮的房价已经见顶。这个见顶，不是什么限购带来的，而是全球经济和中国经济即将进入一轮新的循环的使然，再加上中国婚龄人口大幅减少，购买力急剧下降的结果。新的购买动能重新聚集，不是三五年能够完成的。但是，我在《穷人通胀富人通缩》里面讲了，中国房价的涨跌取决于政府，如果什么时候政府突然发昏，又来救市，那就是天要下雨娘要嫁人的事，没办法。我想不会到那个地步。从人口结构出发，95后婚龄之时，将彻底告别高房价。 　　泡沫破灭和房地产崩盘是一种什么关系？ 　　我想把这个问题讲的通俗一点，泡沫破灭，大约是指我们所讲的软着陆，是指房价下跌体现真实购买力的水准时，成交量有明显放大，在市场供求关系均衡的情况下，达到价格和价值关系的新平衡。而房地产崩盘则是指硬着陆，就是指房价在上涨时，扭曲了与房价的一切经济要素之间的关系，达到无法平衡的地步而发生的一种经济现象，导致市场供求关系彻底破裂，造成资金枯竭，市场崩溃。 　　这两种经济现象，会给经济带不同的后果，后者可引发经济大萧条，前者顶多只会引发经济结构的调整。根据中国国情，宜选择软着陆。目前，政府选择的是软着陆的模式。由于政府不肯放弃房地产的巨大利诱，最后的结局可能是硬着陆。 　　房地产崩盘对我们有什么影响？ 　　如果是房价泡沫破灭，影响最大的是投机客和开发商，其次影响的是有房贷的家庭，对其他经济关系影响不大。房地产崩盘，大家都是输家，利益方政府、开发商、有房家庭和炒房客都会惨遭财富缩水，这就是大炒家和开发商逃顶的主要原因。房地产崩盘会引发金融风险、相关产业链发生断裂、宏观经济受到影响，同时会影响社会就业和社会财富的再分配。 　　作为私人和家庭，不妨购买一些美元，应对房地产的崩盘。因为中国没有经过经济危机，应对能力较弱，最后会乱发钞票，因此，法币可能面临贬值，通货膨胀会爆发。日本、拉美和全球其他国家发生房地产崩盘后，解决之道都是美元，而且，是唯一的解决之道。在目前情况下，华南地区不妨持有一些港元、加元和澳元。

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[转载]美国参议员最新议案

dongzg101 2011-10-21 11:23

在美投资50万房地产，或获得美国绿卡。尤其欢迎中国人和加拿大人，应充分把握这一机会。

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房价整体下降40%，银行真的能hold住？

热度 2 toloding 2011-10-21 10:43

据报载，房价下降40%，银行的压力测试也能通过。 值得怀疑。 第一，压力测试真的那么神奇，欧洲德克夏银行也不止于此？他们也是通过了这所谓压力考试的啊？难道欧洲人考试作弊了？ 第二，房价下降40%，影响的果真只是房地产个人信贷吗？房地产开发贷款会如何？以房产作为抵押的贷款会如何？ 第三，地方平台融资贷款与房地产卖地收入。房价下降40%，将直接影响卖地收入，卖地收入直接影响城市政府的地铁等项目，那么地方平台贷款如何解决？自己再发债？现有融资贷款能否偿还都值得怀疑，债券谁来购买？债券利率定在什么价位？如果定在高价，拿什么偿还利息？因为地方政府的投资事项往往是公共事业，很多在短期内甚至长期都是不盈利的。 第四，房价下降40%，要不要考虑失业？房价大幅下降，经济速度下滑，和失业无关吗？ 银行压力测试只是纸老虎吗？拭目以待。

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房地产泡沫确实是“钢”做的

热度 4 jiangming800403 2011-10-13 18:39

Wuchang Zhang 说“中国的房地产泡沫是钢做的”（ 南风窗 作者： 章剑锋，2011年7月 ） 确实是钢造的，没有房地产的泡沫，就不可能有七亿吨的钢铁产量，这在21世纪里已经是空前绝后了，比除了中国以外所有国家的总和都多，历史上除了中国以外，国家钢铁产量的峰值是1.5亿吨，现在单纯一个河北省钢铁产量早已突破亿吨，足以藐视其他一切国家。如果房地产退潮，当时中国的钢铁产量会迅速回落到3-4亿吨，届时中国国内铁矿石将足以市场满足需求，让我们欢呼BHBP的破产，让我们欢呼澳大利亚的破产。

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迪拜泡沫破灭了吗？——我喜欢迪拜！

热度 2 yqchen88 2011-10-7 14:57

这是一封 2009 年底被新浪网排除发表的博客。 花时间写了，总觉得也许还有人想看，就把它翻出在刊登一下。时隔两年，重新审视一下，特别是看看以利比亚为首的阿拉伯政治风暴觉得有的问题还有待观察，并不是我们这些搞工程的人看得透的。那就算个讨论意见吧！我们参与工作的世界最大赛马场已经完工，并于2010年3月举行了世界最大的免费赛马比赛。注意到他们的国王并没有在大会上做很多光宗耀祖的举动！ 偶然看了凤凰网上窦文涛对著名经济学家吴晓波的访谈。这位自称“事后诸葛亮”的窦先生说：“ 但是我当时就觉得我不喜欢这个地方，但是我也不敢说，因为那个时候大家都在说迪拜好，好家伙沙漠上建起一个奇迹来，好嘛、好嘛，我就觉得都跟着一起说好嘛。你看终于完了 ---- “。 因工作到迪拜去过几次，先把是否“完了”放在一边，来看一下迪拜的投资和发展是否“好嘛“？ 1935 年美国在修了胡佛水坝后，在沙漠中，“死亡峡谷”不远建起了拉斯维加斯市，同样是建在一分不值沙漠，连棵树都要花 3000 美元才能栽活的不毛之地， 奇迹般地建成了沙漠里的明珠。从赌博业开始发展、到旅游、展览业、交通业、游戏机生产等等，当然也都伴随着房地产业，以至据说世界十大酒店，他们占了 9 个。按金融危机看，他们的房地产可能是有些泡沫。 但谁也不能抹杀它不仅激活了爱得华州，带动了洛杉矶和整个美国的许多方面。美国人会自豪地说：这是我们“人定胜天”的证据。 其实，任何大的投资都有风险。 就是当年深圳初建时，是不是大家都能认识？我想也会有很多担心。 迪拜地处很特殊的全球地理中心位置，距世界各大洲都相比均衡。 从一个 一毛不拨的地方，到现在，至少已成为世界旅游渡假的一个重要据点。 是阿拉伯的经济文化中心之一，也是杀向非洲的一个贸易心脏。仅一个地产公司推迟付款，离“完了”相差实在太远。 我喜欢迪拜还一个原因是，作为阿联酋国王， 他们在石油上挣了大把钞票。但不是像中国古代皇帝那样，修建帝府、地宫或换成金银收为已有；他们也没有像我们这样，供 养世界最庞大的官府，取得了 世界第 76 位“廉洁”的“美称”；而是为老百姓着想，用来投资造福子孙后代的项目。就是自己的王府大概还赶不上我国一个贫困县的“小白宫”。几乎所有的“豪华”都是公用建筑、酒店、学校和住宅。 l 他们对全国人民免税，特别是用免税鼓励小企业的发展； l 他们建设了一支非常有效、严厉的司法体系，以保证了社会的治安，一个简单的小例子：迪拜街头的停车费都是无人看管，由机器和巡逻收费员处理，但人人自觉遵守的； l 他们对世界各国移民一世同仁，建立了很好的生存环境，在迪拜设摊卖货、龙城的中国商人不用像在俄罗斯、罗马尼亚那样担心受怕； l 他们是投资建设了许多世界第一的建筑来吸引游客：“世界第一”的高楼、最豪华的酒店、最大的购物中心、世界最大的赛马场 ---- 等等。 这几乎都是为了发展旅游、发展公共事业。就这样，在我们看来可能“没文化“的酋长们 ( 实际很多是留美、留英的学者 ) 也没有像我们那样被国外建筑师嘲弄，盖出丢人现脸的大厦、耗费巨资 盖一些 豪华、 长期难于找到 用处的体育建筑和政绩工程。 l 尽管很多都是来自周围的“穷人”国家， 在迪 拜我们从不担心上当受骗和公开打劫（当然肯定也会有）。最不健康的是街头女郎，遗憾的是，也是我们中国姑娘为主。 l 90% 移民帮助了周围许多国家的经济发展。 我们看到的是一个叫人感到常有远见也受人爱戴的领导，各国移民和谐的社会。 几乎从来未见街头斗殴。 我不知道在迪拜的中国人是否和我有同感。我说的是不是事实。 话归正题，在金融危机冲击中，迪拜一家地产公司延期还债，股票价格下跌，这是事实。也很正常， 用不着“幸灾乐祸”。但我相信，这又一个沙漠里的明珠地理位置很好，土地便宜，收集了世界有志之士，共同建筑，他们决不会“完蛋”。过了金融危机一定会有更大发展。 尽管我对房地产关注，但了解迪拜房地产深沉的情况有限，可是有一点，我相信，世界上应该不会有房地产的价格和它的真实成本相比，相差 10-20 倍。 这样的地方大概只是北京上海的特色吧！吴晓波专家的结论是价格还要发展，问题的关键是“不公平”。在我看来，这只是个半截结论，这些不公平是由贪腐的管理机构造成的。 我们的政府什么不能管？又有什么管不了？几元（毛）钱一斤的大白菜的和粮价政府可以管得津津有味，这高出成本 10-20 倍的房价就管不了了？何况他们大多数不是凭有关系从银行里（老百姓手里）贷款拿来的钱发家起来的吗？关键他们想不想管！怕影响其它行业不过是个借口而已，房价低了，买的人多了，不是更多的人买电器搞装修吗。 人大一位教授给出了房地产受益比例道破了实质。不过不要统称“国家”，更重要的是既得利益的官府。 也许因为时间短，我们未必能看清迪拜的问题。可是作为最大的经济学家，最出名的主持人可能对一些最基本的问题未见得能看得更清楚。

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[转载]中国为何怕美国？

热度 1 sunapple 2011-10-2 22:19

中国为什么不敢打美国（附上中国一些中国基础科技的状况） 原因很简单，中国没有联盟，纵观中国周围，可以说现在唯一可以联盟的就是俄罗斯。 但是俄罗斯现在的情况已经不是前苏联，从联盟上中国没有强大的盟友。 经济上，中国是出口为主的经济体，如果没有出口中国经济倒退几年。最近几年靠房地产 拉起了的GDP是不能持续的发展，是拔苗助长，把改革开放几年的经济耗得差不多了。 军事上，中国虽然目前很多事自己制造，但是核心技术是不行的，很多人以为核心技术就是 制造这些导弹的技术，其实错误的很，每一个电子，每一个CPU才是真正的核心技术，中国 的基础工业基本是一片空白，精密仪器和精密基础等硅片技术、电子技术这些基础中国都是 基本已经没有了。 和美国打仗势必是长久战，可以这么说开始一轮2轮，中国库存的这些基础工业发达才能制造 出来的东西可以支撑几轮，第一轮是战备武器，第二轮是战备仓库武器，第三轮后面可能就要 制造出来了，但是一旦基础工业才能生产出来的东西支撑不上去，根本制造不出导弹的。 至于外汇，确实是一个烫手山芋，但是不是致命的东西。 现在打仗不是打的军队数量，而是武器数量和质量。中国的经济和工业可以支持低成本的陆地 战，但是打不起高成本的科技战，因为中国没有基础工业，明白不。 可能军队很多人都想打，愿望是好的，但是军工企业都应该很明白，你一个导弹里面究竟真正 中国制造的东西有多少。不是说你组装起来就是中国制造了。电路板工艺都很多事进口日本的， 高速度 高精密的电子设备都是进口欧美的。中国只是把这些组装起来罢了。 因此中国可以和日本打，可以和印度打，可以和越南打，可以和周边国家打，但是和欧美打不起 这仗，我不是长他们志气，中国基础工业一天不起来，中国就不算真正强大，脖子永远给人掐着 的。就是我们的天宫也一样，其实不单单是中国的成就，其实也很多国外设备在里面，可以说是 人类的成就的组合品。包括美国的苏俄的太空站一样，只是中国比他们依赖得更多。 中国没有可以依赖的盟友，这点最致命的。美国有欧州和美洲这些发达国家支持，他的盟友比中国 多，目前中国肯定是打不过美国的。如果说小面积的，也就是说一轮 2轮的战争，那么中美确实 有得一拼，但是持久，中国必输。 要想把中国真正成为世界第一强国，必须把基础工业搞上去，而必输虚拟经济。虚拟经济是2种 赚钱方式，一个是国内的左手转入右手，另外一个是国内赚国外的钱，但是赚不来基础工业。 你看看欧美包括日本，他们肯出售他们的基础工业吗？就是再穷，他们也不会卖这些，因为 这些才是他们真正强大的原因，就是他们今天虚拟经济穷了，但是他们有强大的基础工业， 他们还是可以东山再起的，如果没了基础工业，他虚拟经济再强也不过是泡沫。 这就是为什么中国不敢真正和欧美进行一场持久战的原因。 看看我们基础工业 龙芯： http://tieba.baidu.com/f?kz=358831349 精密仪器和精密机床 http://www.tianya.cn/publicforum/content/free/1/1505641.shtml 中国半导体技术 http://dzh.mop.com/whbm/20061021/0/g5O3lI6c42f78a7O.shtml

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[转载]社保基金和房地产不能再当 遮羞布

dongzg101 2011-9-27 05:20

社保基金和房地产不能再当遮羞布 社保基金如今被当成股市暴跌的 “ 定海神针 ” ，有人评论说，当听说超过100亿元社保基金将择机入市的消息时，互联网起劲报道，股民们奔走相告。昨日两市没有因欧美股市继续暴跌而跟随暴跌，上证指数顽强守住2400点生命线，这条消息可能起了作用。 问题在于，社保基金是老百姓的保命钱，不能总是冒着巨大风险。别人不敢冒的风险，他要冒着巨大的风险。中国社保基金的安全性和增长性，自身都成问题。现在却往往被一些股市大鳄利用，掩盖股市自身的问题。这是一个很悲哀的事情，那些人的逻辑是，社保基金是国家的，所以他们抄底说明国家不可能让股市再跌了，诸如此类的逻辑，都是非常荒唐的逻辑。 越是验证这条逻辑的正确性，中国股市越是危险，因为缺陷被掩盖了，罪魁祸首没有任何惩罚就蒙混过关。而付出惨重待见的，往往是其他利益相关者。市场的自由选择，受到了严重的亵渎。我们早就指出，中国股市是某些上市公司的 “ 印钞机 ” 和 “ 提款机 ” 。增发和减持是其重要的手段，股票和实体两张皮，就算股票跌的近乎为零，人家公司照样兴旺发达。与其说股票是公司的反应，倒不如说公司的影子，一个画圈的副本游戏。就是这样的一些虚拟符号，竟然圈住了那么多真金白银，玩得实在是高明。相对完善国家的股市，虽然也会跌，但是，他们的原因和我们的不一样，症状一样的，病因不一样。 纸币贬值逼着人们将自己储蓄变成投机，有的进了股市，有的进了楼市，后者稍微比前者好一些，但在某些性质下，显然同样受到了货币超发稀释财富的困扰。央视新闻频道的一个主持人在评论美国报废卫星落地无法控制时说，钞票不能乱印，卫星不能乱放。我们补充一句，股票也不能乱发的。就连官方媒体都看不惯，指出中国股市 “ 越穷越生 ” ，不管跌得有多离谱都要上IPO，数字游戏玩得太多了，最终要祸害到自己的。上股票与印钞票，在本质上来说，没有任何区别。这样的股市，已经寒掉很多人的心。 社保基金不是冒险基金，更不能充当某些利益攫取者的遮羞布。中国今后养老问题是非常严峻的，我们现在的很多做法是在透支未来。没有一个好的管理者来运作社保基金，很多社保基金往往成为冤大头，亏了公众，肥了个人。公事越搞越差，私人越来越肥，这是一个值得反思的现象。 搞了三十年市场经济，民众已经彻底明白了，很多动听的代表都是利己的，以前贪官污吏还为自己的行为良心上不安，现在很多人已经近乎丧失廉耻的地步。还有很多人，干了伤天害理的事情，就是不承认事实。很多事件已经表明，这些权力搅屎棍已经臭名远扬。明明打了人，硬是不承认，明明掩盖证据，硬是不承认，总而言之，现在很多人已经成为名副其实的无赖了。如果法律纲纪再不严整，后果不堪设想。 我们的很多大企业大集团接纳大量的贷款和纸币，是整个经济通胀化的重要罪魁祸首之一，但是，这些利益集团依然没有承担任何责任，不负责任的放高利贷、投机、涨价，增发减持股票，他们依靠的不是竞争实力，而是垄断权力。 而大量中小企业，即使再有能力，在通胀化背景下，也难以有任何腾挪的余地。高房价和高物价都变相的增加税收，现在搞得已经没有任何余地了，中国的房地产如果还在向过去两年那样，暴涨一倍，那么，物价暴涨一倍，实在是不堪设想。 虽然我们在过去对于房地产市场的把握和预测几乎完全近乎现实，但是，作为一个业内人士，一个有反思精神的人，在更多的时候，也很痛心，这样超级别的房地产市场上涨，赤裸裸的利益分配，将会破坏整个经济。房地产不能再涨下去了，很多地方的楼市都应当调整，调整的幅度都应当在20%以内。房地产和社保基金，都不应当成为纸币泡沫的替罪羊，当前最该严控的是印钞机。 美国有美国的危机，欧洲有欧洲人的痛苦，我们也有我们自己的内伤。中国的股市和楼市，都应当反思：为何会出现人们期待股市天天向上但是股市往往总是天天下，人们期待楼市能够回调但楼市却天天向上。我们这两个市场，为何总是和人们的愿望相反，这难道不值得我们彻底的反思吗？反思和改正，现在还不晚，但是，再迟一点，就不好说了。

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[转载]限购催生资本外溢：国内炒房托起亚太房市

dongzg101 2011-9-24 20:23

限购催生资本外溢：国内炒房托起亚太房市 2011-09-24 02:29:55　来源: 21世纪经济报道 (广州)　 有 1121 人参与 手机看新闻 转发到微博 ( 5 ) 国内楼市限购之时，这给占据地理优势的亚太地产注入了发展良机。 尤其进入9月，国内楼市未迎来金九银十的传统 行情 ，冷清的交易背后，这为亚太的诸多地产机构却乘虚而入，以不限购、资产安全等名义，在京沪粤浙等资本充裕地区展开一轮又一轮的宣传造势。 9月17-18日，上海浦东香格里拉酒店，澳洲澳信集团及房产公司组织了悉尼、墨尔本、布里斯班三大城市豪华别墅公寓前来联展，直指长三角一带富豪客户，在限购、限贷与房产税等宏观调控政策的制约下，投资海外并不失为一选择。 据澳大利亚新闻有限公司报道，亚洲买家已经在2010财年购地价值5.81亿澳元，一跃成为最大买家，澳信集团人士透露，这其中来自中国的客户首当其冲，这让传统投资主角色美、英两国黯然失色。 相比澳洲，离中国更近的花园城市新加坡，近年来也备受国内富人炒房族青睐，新加坡老牌上市地产公司永泰控股负责销售总经理林秀莲对本报表示，目前在新加坡发售的诸多高端地产中，中国的买家则成为了主流的客户，他们当中有的是经营中国500强的企业家，也有内地的地产商和社会各界的富人。 其透露，“2011年上半年，客户中中国买家所创造的销售额，已经超过了去年全年，所以目前公司甚至将今年定为 中国年 ”。 在中国房地产投资者黄怒波拟在冰岛东北部买下300平方公里的未开发土地，用于开发一个1亿美元的旅游项目之时，海外房地产市场越发重视来自中国的这股资本力量。 远则够到冰岛，那么离中国沿海3-5小时航程内的亚太，其地产市场对内地更具吸引力，离大陆越近，其受到青睐越多，在香港，楼市已经在大陆炒家的涌入下，吹起了另一个泡沫。 新港地区的中国炒房资本 从上周末到本周初，汇丰、 中银香港 、 花旗 香港等香港楼市主要发放按揭贷款银行，纷纷调高利息，汇丰调高的住房按揭利率最高则达到了0.5个百分点，配合香港多轮的楼市调控，香港楼市也正逐渐进入调整期。 根据香港金管局的统计数据，截至2010年底，香港银行体系资产负债表内对中国内地非银行类客户的贷款总额相当于14106亿港元，较上年增加4440亿港元，增幅达到47%，贷款总额占总资产的比例已达10.1%。 香港中原地产研究部最新统计数字显示，今年上半年，香港一手豪宅市场，内地买家占金额比例40%、占宗数比例38.4%，较去年下半年的35.4%及33.8%，升幅均为4.6%，创历史新高。 仲量联行香港董事总经理兼资本市场部主管曾焕平认为，在香港购买总价1000万港元房屋的内地买家，占整个购房人群的20%，购买2000万港币房屋的内地买家占30%，购买5000万港元房屋的内地买家占40%，超过1亿港元顶级豪宅的内地买家占70%。 易居中国 分析师薛建雄对本报表示，内地房地产调控政策让资本涌入香港，而人民币和港元汇率不断变化，在香港购买房地产，相当于在人民币基础上打了八折。另外则是香港贷款利率低下仅2%左右，而且香港在教育、医疗、消费等环境的优势，吸引了内地的投资客。 而与香港同有四小龙之称的新加坡，由于低廉的利息，高等的教育体制，以及优越的 生活 环境，这片5小时内就能抵达的投资生活乐土，并没有躲过大陆投资客的眼睛。 位于新加坡最奢华的地段乌节路， 新加坡老牌地产商永泰地产的豪宅项目嘉峰豪庭目前还在低调建设。嘉峰豪庭负责销售的人士告诉本报：“因为高端，我们对外都是不打广告，外面经过的人可能都不知道里头已经在卖房子了，这一点也颇受中国顶级买家的喜欢。” 据悉，永泰地产这个豪宅项目，每套面积均上数百平方米，售价上亿甚至数亿元，而其采用中间顾问公司的方式，将内地亿万级富豪列入了其销售名单，目前，永泰已经将尚在建设中的高端项目嘉峰豪庭的楼盘信息发至这些富人们的手中。 永泰地产人士对本报透露，2009年，新加坡房产的海外买家中，中国买家处于印尼、马来西亚之后居第三位，2010年升为第二位，今年一季度已经蹿升至第一位。在中国买家的推升下，商品房市场份额中海外买家也由三成提升至五成左右。 2010年，一位中国买家在新加坡豪掷2亿港元买入别墅，单价破周边纪录。此外，一位中国北方买主拿着数千万现金在新加坡全款买楼，也在新加坡地产界传开。这让诸多新加坡地产商越发注重来自中国的资本力量。 永泰控股副主席郑维荣对本报表示，新加坡未来的定位是亚洲的财富管理中心，就像亚洲的瑞士一样，所以特别适合中国目前内地富豪的规划。且新加坡目前可做到七成左右的贷款、低至1%的利率，外加新加坡目前经济高速增长，2010年GDP增长高达14.7%，为近三十多年来最快增长，从前景上看，非常符合中国买家的投资思路。 澳洲投资的细账 房产投资资本外溢亚太，则是由于在国内楼市升温见顶之时，海外地产的性价比越发显现。 以澳洲某房地产集团目前在售的一套位于墨尔本市中心的精装公寓为例，76平米两居两卫，加一个车位，标价为57万澳元，折合成人民币约为399万元，单价约为52500元/平米，而且与国内房产绝大多数按照建筑面积销售不同，该套房产销售、计价标准均为实用面积。 而目前，北京四环内一些在售公寓项目均高于这个价格。位于朝阳区建国路的长安8号目前均价为80000元/平米；位于东三环京广桥的首创禧瑞都均价为68000元/平米。在上海，算上建筑面积，这样的价位只够买中环左右的房子。 根据澳信集团统计的成交数据显示，国内的投资客户目前已经将主要目标转移到发展更有潜力的墨尔本，由于墨尔本人口的猛增和快速发展的经济，传统市中心稀缺的可开发资源日益紧张，而澳大利亚政府提出的大墨尔本发展计划使得墨尔本市中心周边区域发展优势凸显，根据澳大利亚政府规划，预计墨尔本将在2030年超过悉尼，成为澳大利亚第一大城市。 在政府公布这一经济发展指导方针的前期，来自中国的投资者的灵敏的嗅觉已经看好澳这里的投资，澳信集团投资专家透露，这也是近期国内投资客户从之前的公寓投资试水到现在购买土地的大手笔投资的信心所在。 中原地产北京公司的调查数据显示，宏观调控新政以来，北京等一线城市的楼市投资需求已经基本为零，而这一数据在去年同期则高达25%以上。限购政策堵截了大量的投资需求，海外购房正好为这部分需求打开缺口。数据统计，2010年通过房产中介赴海外买房保守估计50亿元。 国内买家海外置业需求的不断增加，也大大激发了海外地产项目进京推盘的热情。根据开幕的 “北京秋季房展会”信息，今年最大特色就是“国际化”，预计将有200多个项目参展，而海外项目就占了一半以上。 根据上海一位已经在澳洲购置房产的的李先生介绍，由于澳洲人口近年来保持稳定增长，目前澳洲的房产空置率只有1%，澳洲政府的政策也相对开放，鼓励外国人到本地置业。 北京四季房展国际业务总监魏克非介绍，悉尼、墨尔本和布里斯班仍然是中国人最喜欢的三个城市，租金回报率也比国内一线城市要高。 以北京二环内售价300万元人民币左右的两居室为例，平均租金6000元-8000元/月，而澳洲上述三个城市同等条件的房产，月租金在12000元人民币左右，租金回报率达8%以上，除去上缴的各种税费，仍保有5.5%回报率。 而据介绍，并非绝对的富豪才有投资海外的底子，一般来说，月收入在3万至5万人民币的中国人都有能力在澳大利亚购置房产。悉尼、墨尔本地段好的房子为人民币5万-6万元/平米，普通地段只需2万元/平米。 而根据当地便利的政策，中国人只需提供收入证明，就可以贷款在澳大利亚买到一套具有永久产权的房子。这比中国70年产权的房子，自然更具备吸引力。 责任编辑：NF016 (本文来源：21世纪经济报道 )

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[转载]秦虹：对于房地产的限贷还会继续收紧

dongzg101 2011-9-24 04:49

秦虹：对于房地产的限贷还会继续收紧 2011年09月23日 10:46 来源：观点地产网 2011城市观点论坛长沙行·现场快讯：2011年9月23日上午， 观点地产新媒体 主办的“市场观望中的房企新策略”2011城市观点论坛长沙行开幕。 建设部政策研究中心 秦虹 女士在论坛上发表演讲时表示，银行贷款对房地产行业不可能有宽松余地，对此要有足够的准备。 秦虹认为，未来的通胀压力对我们来说是依然存在的。银根会不会放宽？会不会降息？现在，看不到。保持现有的货币政策不变，但对于房地产的限贷恐怕还会继续收紧。 秦虹称，因为银行部门看到了房地产市场可能会出现结构性调整，将更加谨慎，总的来说不会放松。而且，房地产开发成本越来越高，意味着利润越来越低，风险在加大。 刘莉丽 免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。

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[转载]洋鬼子的房地产要来了。。。2000多一平米的有木有？

热度 2 seawan 2011-9-2 17:46

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5054769e0102dsg0.html?tj=1 第七百二十八篇•房子 (2011-09-01 10:06:58) 标签： 房产 和 美国 北京秋季房展会 资本主义国家 杂谈 分类： 2011年 马上要举办的北京秋季房展会上会有一道靓丽的风景，欧美强国大举进军房地产市场，以超低价吸引中国人购房，移民、投资、居住、出租任意，其价格之低令人咋舌。 例如，美国亚利桑那州首府凤凰城（相当于四川成都）附近的一套精装修住房，150平方米只售5万美元，折合人民币2133元/平方米；佛罗里达州（相当于广东省）的奥兰多（迪斯尼游乐园）周边一块910平方米地皮只卖1万美元，折合70元/平方米；这价格让今天的中国人听来匪夷所思。美国不是唯利是图的资本主义国家吗？！万恶的资本主义房子怎么这么便宜，还让不让富人赚钱啦？！ 中国房价之高恐已是世界之最。普通老百姓过去买房是一辈子的事，一辈子为此奋斗，背负一生的债务；而今已是三辈子的事了，三辈子恐怕都没法还清债务；今天早上我看新闻说，杭州廉租房的房租以不计息不涨价维持现状的话，要2700年才能收回成本，这就是说孔子那年月租的房，到这会还没返本呢？政府还当作政绩，如何体恤百姓云云……这是笑话么？ 我们的房价让广大百姓不能承受之重，是谁的过错？我们刚发展了几年怎么就比那发展了二百多年，号称世界第一强国的美国房子还贵，美国人标榜资本主义，赚钱天经地义；而我们总说为劳苦大众服务，同样是房产，差距咋那么大呢？ 当年乾隆坐于轿中接到边报，有重犯逃脱，乾隆自语：虎兕生于柙，龟玉毁于椟中，是谁之过欤？和珅接言：爷谓典守者不能辞其责尔。老虎（房价）逃出笼子，美玉（社会信心）毁在盒子之中，这是谁的过错？和珅如在一定还说，典守者（制定政策者）难辞其咎。 历史的经验值得注意。

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房地产可以作为支柱产业和投资品吗？

热度 2 wya 2011-9-1 09:35

全国人大常委会原副委员长蒋正华到滨州考察 http://news.ifeng.com/gundong/detail_2011_08/18/8508031_0.shtml 不知何时蒋正华先生变成了房地产专家，并传话： 关于房地产业的发展问题，蒋正华指出，房地产业是非常重要的 支柱产业 ，在保障民生、推动经济发展、推动消费、服务地方等方面起着巨大的作用。但房地产业的过度发展也会带来一系列的问题，隐藏着很多风险，所以国家出台了一系列政策进行调控。从政府来说，主要管廉租住房，用廉租住房来满足、保障群众的基本需求，来保持社会的安定；在 商品房 方面放开，让市场比较自由地按照价值规律来调节商品房的价格波动。政府在调控房地产发展中应该遏制谋取暴利的 投机性购房 ，满足居民用于 保值增值的投资性购房 ，大力保障群众的基本需求。 看来高官还真是多面手、全才专家啊！ 但敢问经济学家们： 1、房地产是关系民生的“基础产业”，怎么能变成“支柱产业”？二者性质和目的截然不同，公益性和盈利性怎能混谈？？ 2、居民住房到底是“投资品”还是“消费品”，甚至“必需品”？投资行为只应建立在非民生领域。比如古玩、金银器等。一旦涉及到人民生存权，不论国家还是个人都应当坚决抵制 ，何谈“投资性购房”？ 把不正常的经济学现象当成正常，基本的经济学概念都没有搞清，是科学的悲哀还是人品的悲剧？ 参考： http://blog.sina.com.cn/s/blog_4b02a21a010008lf.html 房地产业凭什么成为支柱产业？ ——《上海证券报》2007年4月12日封5版 时寒冰 全国政协常委、国务院参事任玉岭在接受媒体采访时表示：片面强调房地产拉动经济的功能，忽视了对居民住房的保障功能。特别 是把房地产作为支柱产业提出来，使其居住功能弱化，创利和寻租的功能被强化，导致房地产行业成了追求GDP与创造政绩的行业。 对房地产业支柱地位的质疑从来就没有停止过。国家发改委经济研究所经济形势研究室主任王小广把“房地产是国民经济与地方最大、最重要的支柱产业”称为“头号谎言”，其理由是：“房地产应该是一种被动的产业，而不是主动性的产业，即使它在结果上对经济起着支柱性的作用，但也是被动的。” 更严厉的质疑来自中国社会科学院研究生院硕士生导师曹建海，他在接受《中国经济时报》采访时尖锐地指出：“将房地产业作为支柱产业是当前政府认识上最大的一个误区，是一个常识性的极度的错误。” 曹建海认为，目前房市中存在的一系列问题，“从根本上说，都与政府将房地产业作为支柱产业有关”。 的确，房地产业的诸多缺陷使它难以扮演支柱产业角色。最显而易见的一点，它缺乏独立性，需要依附或寄生于其他产业上。 比如，房地产项目的设计由设计单位完成，工程建设由建筑施工企业完成等等。房地产业对金融业的依附性同样很强。中国人民银行副行长吴晓灵指出：2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，与GDP的比率为16.75%。倘若离开相关行业（比如建筑业），房地产业就成了“空中楼阁”。 支柱产业一般都能够提供较多的就业机会。 但是，《第一次全国经济普查主要数据公报》显示，2004年末，全国共有房地产开发经营法人单位5.9万个，就业人员仅158.5万人。即使加上“物业管理”、“房地产中介服务”及“其他房地产活动”的就业人员，全国也仅396.3万人。 税收更是衡量支柱产业地位的一个重要标准。 但是，尽管我国房地产行业存在着严重暴利，“培养”了大批富豪，但在国税总局公布的2004年度中国纳税500强企业排行榜中，前300名内没有一家房地产企业，500强中也只有一家。国税总局发布的2005年度中国纳税500强企业中，房地产企业的数量仅占0.6%，纳税额仅占0.3%！房地产业偷逃税款之猖獗从有关部门的检查中可以清晰感受到。 而且，支柱产业的发展不能损害民生和其他行业的发展。 而房地产领域存在的让建筑企业垫资、拖欠建设企业工程款现象，既导致了建筑业高负债率，也衍生出诸如拖欠民工工资这样的社会顽疾———许多农民工工资拖欠的根源在房地产开发企业而不是建筑企业身上。而且，根据中国社会科学院专家的研究，在房地产领域的利润分配中，房地产开发企业获取的利润占90％左右，包括建筑、设计在内的其他环节只占10％左右。 更重要的是，近年来，房地产领域存在的较为普遍的官商勾结、行贿、囤积居奇、哄抬房价等行为，加剧了政府解决住房这一民生问题的难度，房地产业的形象因此变得声名狼藉。 上海市委所属网站曾征求市民对房地产是否应该继续作为上海市支柱产业的意见和看法。民意调查结果显示：“对上海房地产现状的指责声音占了相当比重，几乎可以用‘骂声一片’来形容。”不久，媒体便披露，在“上海市国民经济和社会发展第11个五年规划”中，房地产业淡出支柱地产业席位。 事实上，世界上大都把建筑业而不是房地产业作为产业支柱———我国的房地产开发企业在国外只相当于一个负责策划的环节，与国外所说的房地产企业并非一个概念。 1980年4月，邓小平在《关于建筑业和住宅问题的谈话》中指出：“从多数资本主义国家看，建筑业是国民经济的三大支柱之一……在长期规划中，必须把建筑业放在重要的地位。” 2005年的经济数据显示，在国民经济的20个行业中，建筑行业排名第五，占我国国内生产总值5.4%的份额，领先于采矿业、房地产业、金融业等14个行业。建筑行业增加值从1978年的138.2亿元发展到2005年的10134亿元，年均增长17%。建筑施工行业就业人数达4000万人左右，占全部非农产业就业人员的12.4％。 建筑施工行业每年为国家创造300亿美元左右的外汇收入———这点更是房地产业所不能相比。 诚如任玉岭所说言，把房地产作为支柱产业，“创利和寻租的功能被强化”， 一些地方政府正是利用这一点，推卸本应由其承担的社会保障责任，明目张胆地对抗中央调控政策，鼓吹、纵容房价上涨，以推动GDP上涨，累积自己的政绩。 房地产业不宜作为支柱产业，建议有关部门重新对其地位进行评估。 （此文在报纸发表时的题目为：《房地产业不宜作为支柱产业》，漫画作者为刘道伟） 房地产不是中国的支柱产业！ http://www.xiangdd.com/_news1659.html 房地产是中国的支柱产业吗？或者说，应该成为支柱产业吗？对上述问题可谓见仁见智。但从中国的现实看，答案是肯定的。从去年年初的“国十条”到今年的“新国八条”，从百姓的买房大讨论，到市场的激烈反应，再到中央、部委和地方政府的频繁动作，无一不显示出房地产在中国的特殊地位。 前全国人大副委员长成思维称，房地产业作为中国支柱产业的地位不容置疑。更早的时候，国家统计局总经济师姚景源则强调，虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。在姚景源看来，房地产的经济关联度极高，“房地产上游可以拉动钢铁、建材水泥，还可以一直拉动到家用电器，家里新买一个房子，换一个电视，甚至纺织业也被它拉动了，窗帘也要换新的。” 而国土部副部长贠小苏在去年底指出，“房地产业是重要的基础产业，而不应成为重要的经济支柱产业。” 从近年经济增长结构来看，确实证明了房地产的“支柱地位”，住房投资占固定资产投资的比例普遍在20%以上，住房按揭占总贷款的10%以上。2010年，中国建筑业完成总产值95206亿元，占国内生产总值的23.9%，再创历史新高。从资金流向来看，房地产商会会长聂梅生曾说，“房地产就是资金流向的池子”；虽然国家发改委主任张平曾表示，4万亿的投资计划里没有一分钱进入到房地产市场购买土地，但住建部政策研究中心副主任王珏林却指出，与房地产业有直接关系的投资占到4万亿的32%；据普益财富的不完全统计，截至2010年12月底，全国共发行了1970款信托产品，其中500款产品投向了房地产领域，在数量上占整体的25%，在资金规模上，总共1908亿的信托资金中，投向房地产的资金是1047亿元，占到了总数的54.87%。房地产“吸金”能力是如此的强大，以至于银监会屡屡下发通知警示防范地方融资平台和房地产风险。 虽然王珏林强调房地产业在国家GDP的比重接近10%，是我国加大投资、拉动消费和解决就业的最佳行业；国家统计局投入产出模型也测算出，在中国每100亿元的房地产投资，可以带动国民经济各部门的产出286亿元，其中房地产业自身10.98亿元。但中国房地产业今后是否应该一直如此呢？以中国房地产业的严重泡沫化来看，房地产虽然起到了拉动经济发展和就业的作用，但并不意味着它在未来仍然维持支柱产业的地位。 长期来看，工业化和城市化是中国经济的根本增长动力，而过度繁荣，以及被过度依赖的房地产却表现出明显的“挤出”效应。 曾经盛极一时的温州正在成为上述问题的典型代表。《温州日报》曾撰文指出，过去十年，温州的投资率一直徘徊在35%左右，远远低于浙江省的47%和全国的67%。2010年上半年，人们印象中“不差钱”的温州，投资增速全省并列倒数第二，总量仅是杭州的25.7%、绍兴的49%。这可以说是一种产业“空心化”的前兆。但不愿投资实业的钱去了哪？实际上，目前在温州，具有一定实力的制造业企业几乎都涉足房地产，制造业企业“混搭”房地产企业已成为新的“温州模式”。浙江富丽达集团的一位负责人介绍，该集团由单纯纺织业向房地产开发、物业管理、实业投资等多元化方向发展后，净利润同比增长了12倍。毫无疑问，房地产行业的暴利让实业不得不靠边站，这会让以制造业赢得国际竞争力的中国彻底失去根基。更严重的是，如果任由房地产继续“支柱”下去，产业升级将沦落为乌托邦式的理想。 一方面，房地产虽然带动力强，但对技术含量高的产业却毫无作用；此外，在房地产短期效益刺激下，谁还愿意投入巨资、花费长时间去搞技术创新？ 作为一个涉及产业、资金、民生的行业，房地产的过度发展正是造成中国宏观政策左右为难的鱼刺。地方政府在响应中央调控时的含糊其辞，金融体系在配套政策制定时的瞻前顾后，其实都是害怕调控伤及自身。一旦房地产受到打压，地方财政将难以为继；一旦房价出现较大幅度下跌，银行放出去的贷款将岌岌可危。这也是相当一部分观点认为房地产调控不宜过于强硬的理由。但如果不调控，不仅民生压力巨大，而且高房价造成的高投资成本将直接扼杀掉长期增长动力。 错误的政策设计让地方政府深陷房地产难以自拔，银行则患上房地产贷款依赖症，这些最终造就了房地产市场的虚假繁荣，也让“房地产是支柱产业”的伪命题长期泛滥。 最终分析结论（Final Analysis Conclusion）： 在我们看来，所谓的房地产拉动效应只是错误选择的结果，中国有更好的选择可以替代。通过打压投机活动，限制资金的过度炒作，能够将房地产业拉回到正常的轨道，给其他实业留出足够的发展空间和资源，从而创造更多的就业，产生更强大、更持续的增长动力。未来，中国要坚持长期结构调整的思路，彻底摒弃将房地产作为支柱产业的荒谬观点。 因为，过去没有、现在没有，将来更不会有一个国家是靠“盖房子”就实现经济发展的。

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做事情之罪和不做事情之罪-替铁道部说句公道话

热度 2 duke01361 2011-7-28 14:36

做事情之罪和不做事情之罪-替铁道部说句公道话 723子弹头追尾使他们成了“不赦”的罪人！其实，铁道部的那一帮人还是蛮冤枉的。铁道部这些年来还是干了不少利国利民的好事的，在改善民生方面功不可没！我们岂能仅此723追了尾这么个极端孤立的事件而否定铁道部的贡献？这是因了铁道部做事获罪！不公啊！ 保障性住房也关系到国计民生，但保障房建设进展缓慢这已经是不争的事实了！国家尽管出台了很多八卦政策“打压”房地产，但是这个关乎国计民生的保障房安居工程却举步维艰！ 对此不做为之罪，并没见什么人问责？也没见什么人采取如同攻击铁道部那般的热情似火！ 这世间有两宗罪，做事之罪和不做事之罪，大家不要顾此失彼啊！

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忍不住说一句：房地产终将会拖垮中国经济

热度 2 duke01361 2011-7-19 15:09

本来不想说，说了也白说，不说还想说，忍不住说一说，就说一句：房地产终将会拖垮中国经济，如果给个时间表的话，那将会是在冬季！ 你问我何时玩完了 我告诉你说不好 不信你看长三角 中小企业倒闭了 你问我何时恢复好？ 我告诉你不知道 垃圾通货发多了 通胀不好搞 准备金收紧了不老少 利息并不高 你的钱存银行 打了水漂了 企业老板忍不住哭了 马了戈壁这钱咋就挣不到？ 房企老板躲猫猫 还是赚不少！ 你看这个结构失衡了 这病没治了 动哪都不行 马上死俏俏！ 我已经准备好 忍饥挨饿了 实在没办法 只能逃跑了

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通货膨胀和贪腐足以动摇一国安宁

duke01361 2011-6-27 17:45

通货膨胀和贪腐足以动摇一国安宁 温家宝总理最近在英国说过类似的话：通货膨胀和贪腐足以动摇一国安宁。 通货膨胀 通货膨胀是我国经济的梦魇！而且直接导致通货膨胀的流动性是存量性的，近六千亿富裕人民币在市场流通，更要命的是社会中企业所拥有的富裕钱并不均衡，大量的流动性集中在房地产等行业，而更多的中小企业却由于缺乏周转资金而面临停产和倒闭。 贪污腐败 这事情恐怕不用再提！当前，老百姓对贪污腐败恨之入骨！比如，很多人为高房价而困，即使刚性需求都不能得到满足。政府下派的福利房没有多少开发商有兴趣承担，而很多官员都拥有不止一套住房！你说老百姓能没意见？嘿嘿... 通货膨胀和贪污腐败这两大问题考验我们的执政能力！

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腐败在房地产上的官员会触目惊心

热度 3 duke01361 2011-6-23 21:26

以经济建设为中心的那当口儿，全d全国各级政府的工作重心转向了服务经济上来，政府服务经济，政府搭台，经济唱戏 结果许多经济人士非常感动，把很多的公务员的服务看作了私人服务，并给了这些公务员很多的回报。其中，房地产是最理想的增值产品。所以，很多政府官员和公务员都会有不止一套住房，甚至会有很多明里暗里的房产。 中央纪委应该从调查官员和公务员房地产拥有情况，着手反腐败清查。 在这个过程中一定要走群众路线，放手发动群众揭发举报，然后对有关人员进行查处。

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[转载]中国老百姓买房十一大死穴 专家教你如何解开

yanghang 2011-6-11 14:46

“死穴”之一：买涨不买跌 在房地产市场上，买了房的人无不盼望大涨，没买的无不盼望大跌。几乎很少看到有异常冷静的市民。 记得笔者在2008年12月房地产跌声一片的时候，建议部分自住需求的市民可以适当考虑出手买房，有一部分买了，很高兴。然而有的会员却认为房价还会继续跌，坚持再等等，然而等到2009年价格又上涨了20% 的时候，急了，害怕自己不买别人会买了就没有了，会涨得更高，便不管多少价钱都匆匆忙忙地出手买房了，凭空冤枉多支付了十多万元甚至几十万元。笔者认为：在房市，永远没有顶和底，也没有哪个人会知道未来跌多少涨多少。涨就是跌的开始，而跌就是涨的先兆。 　　 解穴办法： 当身边的人都在入市买房的时候，自己最好不要去凑热闹。因为凑热闹是要付出代价的。在别人恐慌的时候，自己一定要贪婪，在跌的时候买，在涨的时候卖。只有这样，才不会白白浪费自己的血汗钱。 　　 “死穴”之二：不研究国家政策，盲目入市 　　 经历过2007年房市疯狂大起大落的人应该不会忘记，如果政府不出手，就深圳的房价而言完全可以炒到3万元/平方米。而2009年，当国家的鼓励政策一出台，就应该意识到房价要开始涨是必然的。这说明房价完全是在政府的掌控之中。 　　 解穴办法： 我想告诉大家的秘诀就是：每天一定要看《新闻联播》，看报纸的头版新闻。政策鼓励而且政策很松的时候买，政策控制开始收严的时候密切观望。因为这些国家政策是最直接的涉及到市场反应中的。 　　 “死穴”之三：攒够钱才买 　　 这是一个绝对的理念错误。其实正因为没钱才更要买房，否则的结果是等你攒到足够的钱时又不够了。很多老百姓每日精打细算，要攒到足够的钱才买房，有的甚至傻到去付全款。其实，购房一定程度要掌握窍门，首付越低越好，月供越长越好。普通老百姓能够“套”到国家贷款的唯一机会就是房贷了，第一次购房利息又是如此优惠，你不用是傻子啊。当然，我们既不能套用美国老太太的故事，也不能套用中国老太太的故事。而是要各取其一，手中留有足够的可以投资的现金。 　　 解穴办法： 尽量用最少的钱去买房。即使你手头有足够的现金。假如你有50万元现金，可不要傻到用50万元去买50万元的房子，最多只拿出10万元就够了，剩下的40万元你一定要用来做投资，40万元投资一年如果你还赚不回还银行房贷的利息，那只能说明你连最基本的理财能力都没有。无论是投到股市还是其他，40万元一年回报赚3、5万元远远比银行贷款的那点利息高，最差你可以去借给私人朋友也比银行利息高。 　　 “死穴”之四：被动炒房 　　 很多老百姓看到房子多涨了以后，觉得自己上班辛辛苦苦好多年还不如炒一套房一转手赚得多，于是也忍不住加入了炒房的队伍。殊不知炒房是一个很专业的活，一不小心就被套。因为房子变现手续复杂、税费繁多、周期长，碰上调整，或者你的眼光不准，你就很难脱手，最后只能被动的“炒房炒成房东”。压了资金，耗费了时间，影响了工作，最后心力交瘁，得不偿失。 　　 解穴办法： 千万不要有短炒的心理。要有一种长期投资的心态。如果自己要参与房产投资，可以选择参加房产理财俱乐部，让专业人士帮你赚钱，回报也比较稳定。如果自己要做，就一定要多方调查了解和研究，做足功课，对自己的资金要有一个至少2年以上的安排规划，也就是说在2年之内不会担心断供问题。 　　 “死穴”之五：迷信专家学者 　　 现在所谓的专家学者满天飞，各个领域的专家都在“研究”房地产。但每一个所谓的专家，其所有的言论背后一定有其根源。只要我们认真看一下这些专家所处的环境，就知道他在为谁说话。比如政府机构的专家学者，那些只是御用文人，没有任何实战经验，君不见北大教授就依照经济论打赌打输了吗?而一些房地产商赞助的研讨会论坛，由房地产商支付报酬的专家学者嘉宾，他们讲的话能为老百姓着想吗?据说郎咸平先生参加房地产商的活动出场费已经在6位数之上了，这个费用自然是羊毛出在羊身上的。您想房地产商出钱请专家学者为老百姓说话，您觉得世界上会有这样的好事吗?其实很多所谓的专家学者，很多连自己买房的过程都没经历过，根本不知道第一线的真实现状，可能住的是国家分的或房地产商送的房子，他们哪知道普通老百姓的艰难! 　　 解穴办法： 普通老百姓在这个问题上一定要清醒，千万不要迷信所谓的没有任何实战经验整天纸上谈兵的专家学者(从某种程度上说如果要实在效果的话还不如去听一个可靠的经验丰富的一线房产中介人员的话)。其言论只能作为宏观参考指标之一。 　　 “死穴”之六：买房可以一次性到位 　　 这又是一个让很多老百姓犯理念错误的观念。有的老百姓甚至为了所谓的一次性到位花费了很大成本，到后来卖房时才发现自己是浪费的。现代社会是一个多元化的社会，经济在发展，各种新的东西层出不穷。很多东西都在变化，也许你今天的想法是这样，但过几年你个人的家庭、工作、职业、经济收入等等都会发生变化，到那时你的计划和想法又会不一样。如果你的经济条件好了，你肯定会不满足要改善居住条件;如果你经济不好，而你的房子升值了，为什么不可以卖掉换取现金来发展个人事业? 　　 解穴办法： 一次到位只是你现在的“算命式”的想法，中途任何可能都会出现。我建议你最多只做5～8年的打算。5年以后会有什么变化，永远没人知道，好或者坏一定会超出你现在的盲目想象。 　　 “死穴”之七：迷信广告语　 　　 很多老百姓获取购买信息的渠道来源于楼盘的各种广告。殊不知房地产广告是开发商雇佣写手炮制的“美好愿望”，这个愿望能不能实现，最主要的是取决于开发商的实力和良心。 　　 解穴办法： 要到现场去实地调查、走访、分析，找可靠的专业人士请教，找老业主了解真实现状。 　　 “死穴”之八：只买便宜不买贵的 　　 只图价格便宜。谁都知道便宜无好货。贵一定有贵的价值。而房地产市场永远是：便宜的会越来越便宜，贵的永远更贵。即使在深圳，很多原来便宜的房子就涨不了多少。(冰溪洋) 　　 解穴办法： 一定要买最好。无论是未来增值还是转手都容易。如果手头真的没资金，不好的买了也是负债资产。 　　 “死穴”之九：租房不如买房 　　 这个问题又是一个很多普通老百姓的观念问题。一直以来也有很多人在争执不已，打了很多口水战。在参照“死穴”八的情况下，如果你是买一个泡沫资产，买是一种很大的损失。我们来算一笔账：现在的商品房的月供和资金基本上是差距很大的。根据我们的调查，月供5000元的房子，租金最多只能租2500～3000元左右。而买房子首付加上装修和家具电器用品，至少前期也要拿出一、二十万元甚至几十万元，还要月供(一年也要好几万元)。但如果您先租房住一年二年，最多也就几万元租金，您把这几十万元去做一些投资，赚回来的钱一定会比你支付的租金多。 　　 解穴办法： 在参照“死穴”之八的情况下进行选择买或者租。 　　 “死穴”之十：用现在的眼光看未来 　　 这又是明显的理念错误。有很多老百姓连通货膨胀是何物何因都不知道就在跟着恐慌通货膨胀，其实，就深圳而言， 有的房子已经提前完成了通货膨胀 。现在好的未来不一定好。在深圳，一些楼盘曾在1989年就卖6、7千元的所谓好房子，由于发展局限到2009年，20年后也只有这个价，但20年前的钱能和今天比吗? 　　 解穴办法： 要用未来的眼光来看现在。 不要买已经透支未来很多年的房子（如何判断？）。 对于房子所处地段的规划是非常重要的。即使现在很差，只要清楚其规划，就不要担心。买房自住更是一种投资，要投资就一定有风险，如何把风险最小化，把价值最大化，这是每一个要买房的普通老百姓要静下来思考学习的。 　　 最后，我想请你，请每一个没买房的或者已买房的老百姓认真问自己：你现在就能看到自己未来几十年都会在某一套房住一辈子吗? “死穴”之十一：使用年限 中国目前的《物权法》规定土地使用权年限是70年，其实 这个70年是从开发商从政府手中签下土地使用合同的时候开始算起。 因此，乐观的设想，开发商一拿到土地后没有任何空置，立即盘到资金开工建设，估计待得盖成高楼卖到你手里也有两三年时间，所以，房屋使用年限在65年至68年居多。特别要留意的是，你看中的房屋是盖在哪块土地上。 购房前请认真了解一下房屋所在土地的使用年限，请记得：工业用地一般是20年，商业用地是40年，综合用地(商业、住宅、办公)是50年，住宅用地是70年。 公积金是不给商业用地房屋贷款的，悲催的他从逍遥的单身生活一时沦陷为四处借款的窘迫境地。

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[转载]郎咸平认为不能买房的三个理由

bmzy 2011-6-10 09:02

这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永有人说**不会坐视不理白领破产，其实**当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢？今天的白领明天破产的时候也那样而已。 改革开放20多年来，中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是**垄断机制在运转。如：银行，金融，冶金，能源，信息，运输，医疗，教育，土地。在改革开放初期中国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出。 首当其冲的就是房地产。由于中国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的“白领”收入表面上也在提升，以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。 为了深入地了解为什么99%的白领家庭会破产，就必须先了解房价为什么会这么高？高在哪里？资金是运转的？（这里的白领指买房或者准备买房族。）以及发展趋势带来的相关效应。 一、导致房价爆涨的第一个因素：银行竞争下的贷款开放。 房价爆涨的因素主要是因为百姓在替**所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是，中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争，把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。 当一个开发商从工行贷款1000万的后果：他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按售价标准抵押，从农行再贷款 2000万，然后再用这 2000万中的1000万开发一套售价更高的房子，找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。 房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有“合法的”高零售价的楼盘做抵押，自然就越来越好从银行贷款。 这样造成的结果就是房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是**的银行，**的钱！所以为了堵住这个资金黑洞，一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论，用各种舆论手段威逼利诱人买房子。 　　比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。 　　虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着**又犯了第二个错误。 二、导致房价爆涨的第二个错误：中国特色的按揭 按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。 为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。**开始实行个人按揭制度售房，还经常举美国老太太和中国老太太的例子进行诱惑。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点“路子”的人，先按揭一套80万的房子，自己出10万首付，然后再从银行贷出70万，之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式出首付30万，再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同，还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。 所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了**回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值，而是拿了房子去收拾银行。 　　银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的话，现在8000元/平米的房子里，只有2500元才是房价，其余5500元都是决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨地擦屁股。 　　三、第三个：白领家庭何时破产 　　研究了房子价格为什么会涨，再来研究一下中国城市所谓的白领家庭破产的必然性。 　　首先，国外白领收入确实是高，但是高得有价值。中国所谓的白领则普遍素质较差。中国企业内耗严重，人人相轻，人人顽固。所以，外资企业进入中国大陆市场就开始惊呼：“在中国办企业招不到人！”对此我也深有体会。那有人会说：“既然现在的白领不值这个身价，那为什么他们还能拿到这样的薪水呢？”其实，这是由于房地产火爆造成的一个量子效应。银行损失的资金大量的经过少数人之手流向了市场。这些人开始在中国的其他领域疯狂投资。因为他们也知道房地产就快要崩盘了，就一轮又一轮的投资快速消化这些资金，他们投资互联网，投资高新技术，投资娱乐，投资很多很多。付出的工资之前须够员工付房子月租或者月供。所以，房价的高涨所以造就了中国城市人口工资水平的相对提升。如不相信可以算算你所在的城市白领阶级平均收入一旦交完每月的房钱，手上还能剩多少钱？所以，房地产崩盘紧接着崩溃的就是工资。 多白领们都购了房。他们的算盘很简单：“两口子除开各种税收保险每月纯收入有12000元，交3000元房钱算什么？我还能再买一套呢！”是的，不算什么。但因为房子贵所以什么东西都贵。吃的贵，交通贵，学费贵，医疗费用更贵！！！所以交了房钱，再除开生活费用，基本上一分钱存不下来，就算存点也赶不上正常的通货膨胀率。 　　如果能一直保持这个现状的话，理论上说应该没事。你二十年赚来的钱正好可以弥补**的两个错误带来的亏损。但问题也出在这里。随着WTO5年缓冲期的结束，大量外资通讯、银行、医疗、保险等等公司都会陆续进入中国。到那时候，没有人能阻止你把钱存入花旗，存入汇丰。请问一下到那个时候谁愿意把钱存在呆帐坏帐如此之多的国有银行呢？即使**再怎么采取措施也可能挤兑，所以，到时候会发生什么现在还很难说。但有一点可以肯定，到时国有银行的压力将变得非常巨大。贷款就会难上加上，因为银行根本无钱可贷！同时大量具备高素质人材的外资企业进入中国，必定带来市场的强烈冲击和大量现有企业的倒闭以及白领失业。也就是说。一旦外资企业加入竞争，中国现有的99%的白领都将面临大环境下的就业压力！ 　　而且外资银行一旦积累了资金开始投资房地产，由于它们是正常的操作流程，所以造出来的房子就会便宜，必然拉动全国房地产大幅下跌。房价一跌，紧跟着跌的就是企业的工资收入！可你之前买的房子还贷价格并不会降低或者减少，所以你将无力支付高昂的贷款，房子将会被银行收走，存款会被直接冻结。所以，未来中国城市中的白领们最大的可能是和几十年前国有企业职工一样：辛辛苦苦二十年，到头来竹篮打水一场空！ 　　 如何避免破产？ 　　看到这里您应该明白，不要买房是一个避免破产的好办法。但为了托住楼市不跌，**肯定鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！您别说，这还真有点效果。现在的人一张口第一句就是：“你有房吗。”似乎没房就是太监。我实在是气得连骂人的力气都没有了。还有人在百度发帖说：“不买房子你住哪里？ 　　我就奇怪了，住和买有必然联系吗？在中国，土地都不属于你，房子卖给你和租给你有什么区别？更别提把人不当人的强制拆迁！这不纯粹是“皇帝的新装”吗？ 所以，面对很多花言巧语的时候，自己要多动动脑子。以后听到的房产的鬼话会越来越多，越来越令人发指！比如，最近就有砖家鼓吹房价不贵时都说：“什么即使年薪5万，两口子一年就10万，5年就50万。所以房价当然不贵。”我奇怪的是居然有人点头称是？也许对于这种或者此类已经进化到了不吃不喝不病不穿不动且爹娘早已死绝不用赡养的砖家来说，也许还真是那么回事。所以大家注意提高警惕。 　　结束语 已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以，中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替**替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。 　　为什么我说99%这个数，因为99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000元，4000元都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。当然如果你是那1%的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。 评论：希望成为1%的智者，独乐乐不如众乐乐。分享一下。

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读朱前总理论分税制与房改政策的报道有感

热度 4 陈龙珠 2011-5-28 17:51

涉及中国重要民生政策的事，其信息经常是“出口转内销”。昨日起，网上多个媒体刊发了 前总理朱镕基上个月在清华一次座谈会的发言 ，其中的看法尤其 谈及的数据 ，对我们百姓评估近些年社会形势的演变原因以及近期的可能趋势，看似很有参考价值。 在我的印象中， 近十年全国财政收入加速增加 ，但老百姓的整个工薪收入增速缓慢，而且高房价和日常消费品的持续涨价，使得人们普遍感到生活压力不断地在增加而降低了生活质量，民官对立情绪也时有彰显。 在官员眼里，有中央与地方之分。但对广大老百姓来说，这都是中国共产党领导下的一个政府。分税制的结果，即使是朱前总理说的更肥了地方政府，那也说明了这个税制在执行的十余年里，出现了大弊端，带来了大问题。 任何一个牵动全局的政策出台，其利弊看似需要十年左右的时间，才能给予较为全面的评价。思辨避免今后少走弯路，在隆重纪念建党90周庆的日子里，是不是比那种极力营造歌功颂德的舆论氛围，更加实在些呢？

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一个重大发现

热度 6 guozhenru 2011-5-28 14:11

CCTV财经频道有关房地产和调控房价大量报道国家为控制房价关注民生作了的大量调研，众多国家级专家苦心研究、谢言献策，频繁制定政策，在调控房价上起到了积极作用。但房价仅仅上升幅度减缓，价格依然高居不下，国家说保持稳定，并不是要打压房地产。自己一直糊里糊涂，不明白其中的原理。 早上跑步，偶然用初中所学的简单逻辑推理，猛然发现地方政府买卖土地是推动房价攀升的重要起因。逆推以下实事就明白了： 问：什么导致老百姓不舍得消费，用一生积蓄买房？答：高房价； 问：谁卖高价房？ 答：开发商； 问：开发商盖房用地哪里来的？ 答：花钱买的； 问：地价先涨还是房价先涨？ 答：地价先涨； 问：谁卖高价土地？ 答：政府； 问：政府以什么方式买卖？ 答：拍卖方式； 问：拍卖特点是什么？ 答：推高价格，唯利是图； 问：高房价第一受益者是谁？ 答：地方政府； 问：房价上涨地方对政府的利益？ 答：地价和房屋买卖税收双丰收； 问：社会主义国家土地到底归谁所有？答：劳动人民； 问：劳动人民住房付土地钱？ 答：劳动人民终生攒钱买原本属于自己生活的土地？ 原来房价上升既有利于开发商赚钱，更有利于地方政府敛财，怪不得房价不降。 在中国经济改革浪潮中，地方政府一方面要充当管理者和调控者，又千方百计参与经济活动从中渔利，怎么可能称职呢？道理如此简单，还要大张旗鼓地调控。如果全国严格统一安排住房用地，不允许买卖土地事情发生，又是一番什么景象呢？

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[转载]朱镕基清华谈话实录曝光 提及房地产

zhao1198 2011-5-27 07:10

朱镕基清华谈话实录曝光 提及房地产和地方** 核心提示 前国务院总理朱镕基与清华师生座谈中，直言不讳地就分税制、土地财政、城市交通、义务教育这些社会热点话题，表达了自己的思考。 　　“攻击分税制，根本就是无知！无知还透顶！” 　　谈及分税制，朱镕基手拍着《中国农民调查》说道，攻击分税制，说分税制掏空地方财政，造成农民贫穷的人，根本就是无知！无知还透顶！随后，朱镕基缓和 了口气，说：“来的时候，我的女儿劝我不要发脾气，我忍不住了，还是要发脾气。这绝不是为了我个人，也是为了整个中央第三代领导集体。” 　　分税制是1994年后推行的新税制，时任国务院副总理的朱镕基是主要推手之一。 　　在此之前的1993年，中央**财政能力降至历史最低点。于是，朱镕基采纳经济学家董辅等人的提议，决定“分灶吃饭”，中央与每一个省份磋商分税种类和比例，实行分税制。 　　从1993年9月9日到11月21日两个多月的时间，国务院副总理朱镕基带领60多人的大队人马，飞遍17个省、市、自治区，苦口婆心解释中央要推行的分税制方案。其间，中央与地方讨价还价，并最终相互妥协。 　　推行分税制前后变化大致可总结为：1994年以前的财政收入，中央占3成，地方拿7成，财政支出则是倒过来，中央拿7成，地方拿3成；1994年以 后，中央**在名义上可以得到60%以上，甚至可占7成。不过根据相互间的妥协，中央仍须在自己的收入当中提取若干返还地方。 　　到2003年，朱镕基卸任时，分税制实施整整十年，财政的盘子从4349亿元增长到21715亿元，增长了将近四倍。 　　长篇报告文学《中国农民调查》也恰于这一年出版。书中披露了安徽农村的现状，作者认为分税制改革的实质就是中央财政集权，中央出发点虽好，但造成地方 财政弱势。诸如义务教育、计划生育、优抚和民兵训练等费用，中央都甩给了地方，但地方没有钱，最后就都转嫁到了农民头上。 　　在清华座谈现场，朱镕基列出2010年财政收入数据予以批驳，其中提及的中央与地方财政分账数据，此前尚未有官方披露过。 　　朱镕基说：“去年全国财政收入83000亿，其中，地方直接收入4万亿，中央税收返还（给地方）33000亿，两者相加是73000亿，占了大部分 啊。中央财政收入多少？是15900亿（注：原话如此），占83000亿的20%左右吧。92、93年中央财政收入比重是28%、27%，现在20%都不 到，怎么能说中央把税都收上去了，收得过多呢？” 　　不过朱镕基对分税制亦有反思，“当然我们还有缺点，主要是返还支付的方式。” 　　由于收上来的相当一部分钱只是中央财政过了一下手，又通过转移支付、专项拨款等形式补助给各地，使得中央财政和中直部门从中权力大增。 　　朱镕基说：“税收返还（转移支付）的工作做得不好，要靠地方‘跑部钱进’，求爷爷告奶奶才能拿到，分税制有缺点，但我负的责任不是主要的，因为我当时就说，分税制改革没有完，要继续进行。” 　　“地方没钱了，所以它只有发展房地产才有钱？” 　　朱镕基在清华说：“最近呢，还有一种谬论呢，国外的报纸也有，国内的报纸也有，说这个房地产项目这么沉重，都是过去这个分税制搞坏了，说税收都收给中央来了，地方没钱了，所以它只有发展房地产才有钱？狗屁！”座谈现场爆发大笑，连一旁的刘延东也不禁掩口而笑。 　　从2005年起，大陆楼市价格开始了暴涨历程。由此而起的诸多社会抱怨中，对分税制的声讨此起彼伏，亦有不少专家学者撰文称，高房价的深层原因是分税制掏空地方财政，地方倚重土地财政直接推高房价，且使地方**被房地产业绑架，阻挠中央调控楼市政策落实。 　　对此论调，朱镕基说：“（财政收入）总共8万亿，一来一回（地方）收回来7万3千亿，还少啊？还没钱？现在地方有的是钱。这房地产（问题）根子就是房改政策错误。这个不讲，你们看书。” 　　朱镕基说：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方**，而且不纳入预算，这不得了。这个钱就是搜刮民膏，所以把地价抬得那么高。这个绝对不是分税制的错误。地方没少收钱。” 　　朱镕基对清华的学生说，房改更多的失误就不多讲了，请大家多看书（注：即指将要出版的《朱镕基讲话实录》一书）。 　　“我们什么时候引领世界汽车工业的发展方向了？全世界都笑了。” 　　朱镕基清华座谈时，谈到了即将出版的《朱镕基讲话实录》一书最后一篇文章的选取。据他回忆，最后一篇文章本来要选其最后一次在国务院会议上的讲话，题为《值得纪念的五年》，内容是总结任总理的五年。 　　临近《朱镕基讲话实录》（试印本）快要出版的时候，朱镕基又想起一篇文章。那就是卸任总理的前一个月，2003年的2月1号，农历春节，他去拜访北京市公共交通总公司所做讲话，讲话不长，占了书的最后两页。 　　新华社当时对朱镕基此行有公开报道：11时50分，朱镕基来到北京市公共交通总公司44路北官厅站，看望大年初一坚持运营的公交系统干部职工。 　　中央电视台当时的报道突出了朱镕基的讲话内容：“中国要解决城市交通问题，从根本上说，是要大力发展公共交通。解决城市交通问题应加强科学管理，提高城市交通效率，还要大力发展环保型公交车，减少机动车污染，进一步改善空气质量。” 　　朱镕基此次在清华再提这段往事，他说：“那是我的（任内公开的）最后一次讲话，我拜托大家别拿公款去买小汽车，去补贴小汽车，拜托大家多发展公共汽车，发展公共交通吧。如果这么做了，何至于有今天。如果那时候照我说的做了，现在北京就不会那么堵车了。” 　　朱镕基又说：“现在有个‘荣誉’，我是不把它当做荣誉的，叫做‘中国引领世界汽车工业发展的方向’，我心里想，我们什么时候引领世界汽车工业的发展方向了？全世界都笑了，他们是把我们这里当做市场了。” 　　“现在的义务教育怎么样？好多同学都辍学了。” 　　朱镕基又说，上海车展上有的名贵小汽车一辆一亿多，还有不少企业家买飞机，而农村呢，有的地方依然吃不饱，我们解放了这么多年，农村的居民这么贫苦。我从来不主张财政补贴发展汽车工业，我主张全力加强农村义务教育。 　　朱镕基说，农村的学校，一人一杯牛奶，一个鸡蛋都吃不到，青海省仅是800人的试点能吃到，青海省有3万中小学生，800人跟3万人怎么能比啊？ 　　朱镕基痛心地说道：“我们现在的义务教育怎么样？（农村）好多同学都辍学了，都提前去城市里打工了。” 　　早在1993年，中共中央、国务院制定的《中国教育改革和发展纲要》中就明确提出：“逐步提高国家财政性教育经费支出占国民生产总值的比例，在本世界未达到4%。”但实际上，迄今为止，“4%”的政策目标并未实现。 　　在讲这番话前一个小时，朱镕基在清华大学人文社科图书馆参加清华大学机电系1951届毕业60周年同学聚会时，也谈及此问题。陪同的刘延东在走出人文 社科图书馆赶往清华大学经济管理学院的途中，对朱镕基的一位同班同学说，我是来接受批评的，不过教育投入也是在增加，以前教育投入占GDP达不到4%，就 快要达到了。 　　2010年7月29日备受关注的《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2020年）》正式全文发布。其中，关于经费保障一章，表述为“提高国家财政性教育经费支出占国内生产总值比例，2012年达到4%。 　　对这份《国家中长期教育改革和发展规划纲要（2010-2010年）》，朱镕基批评其中不少是“空话”。 　　朱镕基谈及高校扩招，他说“我不主张发展这么多大学，这么多大学干什么呀，我刚才问了我的同班同学，我刚进清华的时候，1947年清华才有两千人，现 在几万人就不知道了，清华几万人说得过去啊，一个吉林大学也要七万五千人，大学出了不少（学术上的）假冒伪劣，教授都去造假，剽窃论文，这样搞下 去......你还是先把义务教育搞好嘛。” 　　朱镕基由义务教育谈及国民教育，他以日本大地震为例，说“这次日本大地震，日本的国民损失这么大，连我们都胆战心惊，但老百姓普遍不惊，还是讲礼貌，还是讲公德，在这中国是做不到的，中国要是碰到这么大的地震就乱了套了，这个国民性的养成一定要从国民教育开始。” 　　朱镕基又说：“你不花大力气搞国民教育，就出很多问题，现在很多人唯利是图。” 　　（来源：凤凰周刊 文中涉及朱镕基讲话均系根据录音视频整理）

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[转载]发改委顾问国世平出语惊人:赶紧卖掉投资房去炒股

zhao1198 2011-5-17 19:38

来源： 新华报业网-扬子晚报 作者：薛蓓 2011年05月17日08:05 　　一个股市，一个楼市，是老百姓最关心的两种理财，但今年走势都还很“纠结”。昨天，扬子壹财经讲堂携手炼金术投资教育集团走进苏州无锡，国家发 改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授深度剖析股市楼市，他语出惊人：今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区 间是2800-3200点之间，正确的投资理念，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。 　　“唱空”房市 　　今年房地产跌一半很正常 　　现在买房就成“最后一棒” 　　在他看来，房市将何去何从？国世平曾经预测1997年香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。“2007年的时候，我号召深圳居民把多余的房子卖掉”，而当时北京一教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。 　　昨天，国世平再度“唱空”房市：“今年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。无锡这样的城市会跌到5000元，南京房价也不可能不跌。”他认为，今年房地产“变盘”很快要见分晓。 　　比较：日本、中国香港房市相似，顶峰掉下后一跌多年 　　国世平说，一般房市一跌就要跌五年，但中国大陆的房市，在2002年开始涨，一线城市房价在2007年达到了顶峰。在2009年3月跌到谷底，由于“救市”措施，很快就出现过一波反弹。2010年以后的走势，他画了两条虚线：一条向上，一条向下。究竟向哪边呢？ 　　他比较了日本、中国香港和中国大陆的房价走势，存在惊人的相似：日本在1982年房价开始上涨，在1987年达到了最顶峰，当时说日本房价降都 没有人相信，而1993年就跌到了谷底，1994年出现反弹，但到1995年又开始下跌，暴跌了70%。香港在1992年房价上涨，1997年达到了顶 峰，2003年到了谷底，2004年反弹，2005年又开始跌。从这些相似走势看，今年房价向下可能性大得多。 　　预计：房产税明年铺开 不能再靠投资房子赚钱 　　“现在很多人认为房价不会跌，房地产商也不认为会跌”，国世平说，然而，现在是温水煮青蛙，逐渐加大投资成本，当然，调控不会希望房价直线掉下 来，而是慢慢地掉。如果明年存量优惠取消，再加三次息，贷100万加上利息约要200万。 另外一个“重拳”就是房产税，房产税在国外一推出，没有一个国家靠房子赚钱，房子投资价值基本没了，法国、德国都是如此，“在东京，到处看到空置房改成停 车场，因为不用交房产税。在美国底特律，300平方米的房子卖到了10美元，我当时就心动了。但同行的人说，你每个月交物管费、房产税都要‘交死"。他表 示，房产税征收标准在0.6%-6%之间。一旦征收，整个房市格局发生变化，“重庆的别墅在试点后价格掉下来，上海高档住宅也跌了”，今年深圳和北京也很 可能要试点，针对中档住宅，年底广州、杭州试点。他预计明年一定会征房产税。“房产税一铺开，房子价格会应声而落。”缴税在打击房价同时，也可以增加地方 政府收入。 　　提醒：有人买了680套房子 现在应观望一下 　　“中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子”，中国老百姓投资典型特征是，越 跌越不买，越涨越买。对这种投资，他不认同。“现在开餐馆的、做服装的，也搞房地产开发，全国的钱都流到了房产业”，国世平建议，一般投资者，现在千万不 要买房，不然很可能成为最后的一棒，要替别人“站岗”的。现在买房要观望一下。应该等到跌下来再去“抄底”。 　　股市“好做” 　　形势不明朗时就买农业股 　　今年B股或将波澜壮阔 　　不看好房市的同时，国世平却认为，按照他“一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产”这一理念，其实今年股票倒是很“好做”的。 　　今年区间在2800-3200点 　　他预计，今年指数是2800-3200点之间，“股民是不可能鱼头鱼尾都吃到的”，最傻瓜的办法，就是大盘一到3080点，不要贪、一刀切了跑 掉，一到2890点就建仓，开始买。他还提醒，最容易赔钱的是熊市，熊市就是有利好消息不涨，有利空必跌。所以一定要买没利空的板块。他一到熊市、一旦形 势不好，就坚决买进农业股，因为农业股永远没有利空消息。散户总是把低的卖掉买高的股票，其实应买最不会跌的股票。还有一点，去年投资股市有板块轮动，而 今年机会在中小板块，“哪个跌得多就买哪一个”。不过他觉得不要买ST股，风险很高。 　　“国字号”、银行、资源股都别碰 　　看来今年股市箱体震荡，散户如何避开“雷区”？建议几种股票不要买：一是“国字号”，因为盘子太大，拉不动；二是银行股，存款准备金率调到 20%以上后，银行业绩不会很好；第三种是房地产股票，不要以为跌到头了，在今年年底还会变盘；第四种是资源股，因为可能要征收资源税；还有新能源、新材 料，虽然现在获支持，但上世纪九十年代全世界都支持网络科技，结果网络股没有业绩支撑，还是跌了。如果兼有以上五种中的几种情况，最好回避。 　　今年B股会有大行情 　　国世平教授说，现在他的个人资产中大部分是股票，35%是外汇基金。他很看好今年B股，“马上国际板推出，B股将波澜壮阔”，而且深圳、上海B股全加起来还没有 中石油 一个多，筹码很小。 　　花絮 　　今年小心资源泡沫暴跌，黄金、白银都可能跌 　　“为什么现在油价高，因为美元掉到底下了”，谈到资源时，国世平表示，所有资源都是用美元定价。1990-2000年，美元非常贵，一桶石油却 便宜到只有10美金，一盎司黄金35美元。美国卖掉高位资产，去买了170天的油。欧洲则用美元买黄金，比利时买了1600吨黄金。2000-2010 年，美国一方面拼命借钱，再开动印钞机，突然把美元贬值1/3。 　　不过，他觉得，现在很快就要变盘。美国很快可能会宣布加息，所有投行拉美元，那资产就会下跌。“建议大家今年小心资源泡沫很快要灭”，他说最近 国际投行小试牛刀，白银就跌了30%。如果美国加息，黄金将从1000美元跌到700。白银可能要跌80%。高盛的一份报告说，有可能一桶油跌到30美 元。他也觉得资源很快要暴跌。一般投资者现在要坚决卖黄金、白银。 　　个人自住房子都想卖掉，“抄底”股票、外汇 　　交流中，国世平教授还透露了自己的投资理念与资产配置：“世界上没有一个只涨不跌的资产。资产涨久了必跌，跌久了必涨。这是一个前提”，国世平说，他的投资理念就是最安全卖掉高位的资产，去买低位的资产。 　　“我的房子都卖光了”，2007年开始，他一共卖了5套房子，本来想把自住的也卖掉，“抄底”股票、外汇，因家里人不同意而作罢。 　　投资语录炒股“武当派”最后打赢“少林派” 　　● 1997年世界上最大的做空专家索罗斯，到中国香港上班，做空亚洲。去年底，索罗斯又重新到中国香港上班，带了8个基金，全世界所有的做空专家，都已经到中国香港上班。如果在十年前，我们主要是担心信用泡沫，现在是担心资产泡沫。 　　●我在5000点时不敢买股票，因为背后是万丈深渊。而在2000多点时，背后只是小水沟而已。 　　●炒股分为两种派别，一种是技术派即“少林派”，每天都操作；一种属于基本面派，即“武当派”。前者又是蚂蚁式的赚钱方式，后者则为狮子派的赚钱方式，一口就把一年吃的解决了。一开始“武当派”打不过“少林派”，但到后来“武当派”功力会很深厚。 　　本版撰稿 薛蓓

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汉高祖刘邦：老粗搞房地产都可发家致富

热度 2 大毛忽洞 2011-4-30 10:29

汉高祖刘邦：老粗搞房地产都可发家致富 汉高祖刘邦念书不多，但是非常精通中华文化， 是真正善于做人做事的文化分子。 （知识分子和文化分子相比是小巫见大巫） 伟大领袖毛主席他老人家也十分佩服刘邦： 1964 年 3 月 24 日 的一次谈话中，毛泽东再次阐述他的这种观点，他说 : 可不要看不起老粗。知识分子是比较最没有知识的。历史上当皇帝，有许多是知识分子，是没有出息的。隋炀帝就是一个会做文章、诗词的人。陈后主、李后主，都是能诗能赋的人。宋徽宗既能写诗，又能绘画。一些老粗能办大事情，成吉思汗、刘邦、朱元璋。 （红色段落百度一下就可以搜索出来） 所谓的知识分子，根本对付不了文化分子。 像 成吉思汗、刘邦、朱元璋，他们都是天生的文化分子，知识分子只有在文化分子的手下，才能发挥出应有的作用。 靠房地产发大财的人，他们的知识水平都不高（平均不到中学毕业），但是他们都是玩弄中国文化的老手，就像刘邦和朱元璋一样。 博士博士后毕业的知识分子，根本就不是老粗式（小学毕业）的文化分子的对手。 请看一个发了大财的老粗式的文化分子的《 炒房心得》 亿万富翁惊曝炒房心得暴富秘技揭楼市真相 2011-04-29 13:27:58 　来源 : 网易房产 　 有25 人参与 手机看新闻 转发到微博 (48) 绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋 —— 缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。 对于普通居民来说，可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中，香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金，他认为对于节节走高的金价，没有必要参与追涨。过去 10 年里，黄金价格节节攀升，至今已经翻了两番多。其它融资渠道，外汇投资不确定性因素大，门槛高；股票投资，迄今为止还有一批 2007 年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来，房产比股票抗风险的能力更强。 中国证券网综合 2008 年 1 月，怀揣着挖煤炭赚来的 2000 万 RMB ，我加入了炒房的行列。 2009 年 10 月，我的收益已经到了 2 亿，同时，我自认为当前炒房技术已经炉火纯青。 首先声明，我是 1992 年初中肄业 ( 差半年毕业，因为厌倦读书提前回家 ). 但是对炒房子，我还是有准备的：半个月前，每天晚饭后，邻居大哥 S 在我家客厅里对我强化训练了炒房基础知识。在后面我会通过实战过程透露给你们这些绝密而绝无技术含量的炒房经验。 刚起步的房地产商，一般地说，还是有点钱的，但是真正要介入房地产行业，参加土地竞拍，与大鳄斗法，资本仍然显单薄。老 B 就是这种。我在昆明找到了老 B 。老 B 是四川人， 30 年前就来了昆明，从鸡贩子做起，最后成了一个大型农贸市场的老总，人熟地熟。老 B 看着有老乡做房地产发了，眼红，决定改行干这一行暴发一次。作为老油条，老 B 注册房地产公司简直手到擒来，收了老 B28 万的费用后，代办工商注册的中介公司 15 天就把注册资本金 3000 万元的营业执照送到了老 B 手里。然后老 B 东拼西借，存折上积攒了 1200 多万。 长话短说，老 B 第一次参加土地竞拍，交了 600 万保证金，拍得了 9000 万的一块地，在后面的 6 个月里又借又贷， 3000 万交给了市国土资源局。 我在邦克酒店见到老 B 的时候，老 B 刚刚在这个五星酒店的套房里给售楼部经理安排完工作。当然，那个 1 米 7 几模特身材明星面容的售楼部经理的长头发遗留在酒店贵妃椅和浴室里的迹象表明，老 B 的给经理的月工资至少 6 位数。我虽然没文化，可今生阅美女无数。当我第一次走进老 B 的楼盘销售中心，第一眼就看到了那个比兽兽还纯还猸的售楼部经理。我坚信只有她能把我引见给她的最高领导。 S 哥说过，炒房必须跟房地产公司最高领导谈，知情圈子绝对划定在 3 人团：董事长、财务总监还有我。所以我今天说的东西，就是中国房价为什么突飞猛进扶摇直上的真正原因。 我对老 B 说，我要现金买你即将开盘的房子，我要买 500 套，价格我说了算， 2200 元一平，能行就再谈，不行我马上走人不浪费时间。 老 B 说， 2200 ？太低了，市场价 4 、 5 千呢！我说， 2200 不便宜了，我在厦门出 2150 一平，厦门现在市场 1 万 6 呢。 LAST ，我与老 B 达成协议如下： 我以 11800 万 RMB 一次性购买老 B 的 540 套房子，本协议书签定之日起三日内一次性付清。房子为楼盘内各幢之 20( 本小区共 27 幢， 540 套房子由我选，不分等级，价格为一刀切 2180/ 平方米 ) ； 老 B 的房子开盘当日仅提供给散户 288 套房源，其余全部用红色胶纸封闭。第二次 (15 日后 ) 放盘 388 套，第三次 (30 日后 ) 放 588 套。剩余 30 日后放。每次放盘中的 88 套为本人房源； 老 B 的开盘房价暂定为 6900~8700 元 / 平 ( 依楼层、朝向、内外幢、户型、是否临街拉开价位 ) 。规定开盘后每 4 周涨价至少 1% ； 散户每购买成交我的一套房子，老 B 当即退还我的房款，我应得房款是该套房子的销售额全价 ( 无论散户购房是全款还是按揭 ). 若本人所持有之 540 套房源 12 个月内全部售磬，本人与老 B 协议关系终止。若超出 12 个月，剩余房源由老 B 全部收回，按当时销售价格全部一次性退款给本人。 绝密一 现在你们知道 炒房团 怎么炒了吧？ 绝大多数人都以为是开盘之后温州人和山西人以市场价买进。那你就错了，炒房团深知开发商的软肋 —— 缺钱！巨额资金的介入，会让开发商眼前一亮，头晕目眩。 因为，说实在话，几亿、十几亿从银行得到贷款，远不是想象的那么容易。炒房团，就是有钱人组成团，给房地产开发商提供巨额资金。 目的一：帮助房地产商，使其光环维持和光大。房地产行业，时刻在风口狼尖上，不进则退，不活则死。 目的二：使城市房屋 ( 包括商、住 ) 价格狂飙，彻底激活消费者买涨不买跌的心理。 目的三：盘活房地产开发商的资金链，使其银行巨额贷款的困难逐步消化，分解给刚性购房群体和中产阶层 ( 绝大部分都是银行按揭 ). 实际上，投资性购房者可以说是象狗一样地在吃人家丢的骨头。 显而易见，房地产的泡沫是由： 1 、愚民的政府政策， 2 、贪婪的商业银行， 3 、无德的富人阶层， 4 、无辜的中华文明 ( 安家立业是成年标志 ) 这四个条件促成的。 绝密二 房子究竟值多少钱？ 你说它值多少钱它就值多少钱！既然买房子对所有人来说都是投资，那么它的价格与成本之间小幅度或大幅度的波动，都应该认为是正常的。 没有涨和跌反而是不正常的，涨的越快，应该跌的越猛。 公众期盼的是： 1 、富人应该有社会公德，不应该为高房价推波助澜； 2 、国家政策应该明确，你鼓动高房价就是与缩小贫富差距相悖； 3 、商业银行应该为关乎民族命运的科教文卫和制造业发展提供服务，为热衷于虚拟经济的降降温。 绝密三 房地产行业的潜规则： 官商勾结成大事。不与官 ( 至少是涉及的所有主管部门一把手 ) 勾结寸步难行。想勾结出感情，不动大手笔免谈。 噱头必不可少。要么是海外投资的旗号 ( 其实是老虎皮 ) ，要么是浙闽大亨的来头。奔驰车和保时捷排量越大越有感召力，宣传册子、广告语越霸气越能打动中国人。 抓机遇是高手。国家土地政策、银行放贷政策、城市规划方案，历来都是中国弱智商、低水平的政府官员和经济学家、金融家等摸石头过河的杰作，政绩风格突出，短期效应毕现，自相矛盾，漏洞百出， “ 擦边球 ” 大有可为。 融资途径广泛。具备条件的，可以到 A 股里面套点现金回来 “ 做大做强 ” 。民间游资，不可小觑，炒房团就是典型示范，几千万、上亿的现金，有时候对开发商就象是春雨贵如油，那时候开发商甚至能下跪给炒房团 ( 绝密 ) ，至于巨额让利给炒房团，楼上已见。 房地产行业靠逃税漏税发财，是洗钱的圣地。很简单的公式：楼盘销售总额 —( 土地金 + 建筑成本 + 水电气配套费用 )= 毛利润。 还要交 50% 左右的各种税费才是纯利润。 可以在建筑成本上大作文章：本来是 1000 元 / 平方米，可以和建筑公司老板勾结 ( 绝密 ) ，签定 1800 元 / 平方米的结算单，超出的 800 元 / 平米，从施工队帐上过一下，还是现金回到了开放商手里，建筑施工税费仅 3.4% 左右，可以逃避税收至少 30% 。 ( 洗钱和逃税并举 ). 实在还觉得不够，可以打出 “ 送 20 万精装修 ” 的幌子，原理和以上相同。 绝密四 说说散户炒房。案例如下： 1 、 100 万资金首付 30% ，按揭 3 套 100 万的期房，总价 300 万，支出 90 万。 2 、两年后交房，当天交房屋维修基金和契税 3.5% 。两年期间已归还银行贷款 30 万。当你收到房子时，你已经累计支出 130.5 万元。 3 、此时，房价已经过两年的共 20% 的上涨，市场上你的 3 套房总价已达 360 万。通过你在房屋中介公司挂牌销售，你可能有幸按 360 万全部脱手， 获利 29.5 万。 4 、实际获利与银行存款相比， 100 万元银行 2 年期存款利息可达 12 万元 ( 大额存款是高利息 ) ，你实际比银行存款利息多得 17.5 万元。 5 、如果中介在 1 年内才把你的 3 套房出手，你实际获利比存款利息还要少 3.5 万元 ( 多还一年房贷 15 万元 ). 6 、若恰逢国家房地产政策调控，或者你贪婪地捂到 5 年后出手，你自己计算吧。到那时候，你就死去吧。不仅仅是 sb. 那时候，银行会一天一个函催你还款。你实在挺不住了，把 “ 夏利 ” 车也卖了，把 16 岁的女儿也早早嫁人，甚至你老婆会到广州街头 “ 站街 ” 帮你赚钱还债。也许你会跳楼。即使你不跳楼，法院会把你领进小黑屋。如果你跳楼，那就是中国房地产崩盘了。 绝密五 再说说炒房团。资金从哪里来？ 山西煤老板：非法开采国家资源，廉价使用劳动力，因陋就简的采掘设备和安全技术措施，结伙入盟哄抬煤炭价格，以极快的速度实现资本积累。 温州客：没有文化的个体户出身，小手工作坊仿冒国际名牌产品，在全国各地 ( 特别是西部偏远落后地区 ) 开设销售网点，春江水暖鸭先知把握了市场经济形势，早期敛财速度惊人。并结伙抱团开设地下钱庄，大资金动辙数千万、数亿、数十亿。 福建客：房地产热之前 (2005 年之前 ) ，全国 70% 的公路、铁路、电站隧道工程几乎被福建人一手独揽，采取不正当的手段榨取民工血汗，钻营中国央企施工企业 ( 说白了就是给央企领导投资 ) ，很快发达。要知道隧道工程资金流量巨大，比如一项工程总投资 3 个亿，赚 5000 万利润是最笨的福建老板。另外，早年的赖昌星走私之流，能让杨钰莹这样的名女人都投怀送抱，可见走私资本积累速度也是很罕见的。 绝密六 炒房的暴利究竟有多大？ 以楼上为例，提前与房地产董事长暗地协议，以 2200 元 / 平方米抢购巨量房源 ( 至少 300 套 ) ，鼓动市场价超过 7000 元，并力挺 10000 元 / 平，逐步随售楼部销售出手，资金逐步回笼，在中国政府的目前政策形势下，回笼的越慢，反而利益收获就越大。大到多少？ 当二、三线城市的平均房价达到 10000 元 / 平的时候，炒房团的收益完全可以达到 500% ！炒房团扑向一个城市，是同时扑向所有楼盘。这样一来，一个城市的房价飙升已成定势！以去年底的海南岛为例，炒房团可以让海南的房价一天一个价，一夜一个行情，造就一个又一个真实的梦！ 其实，炒房团的组成人员，绝大多数都是高中没读完的，自己签个名字都歪歪扭扭。 炒房的技术含量确实很低，真的很低，会用加减乘除足矣，甚至连加权平均都不用。更不用看什么各类权威的什么 CPI 、 PPI 、 GDP 。投入了一些钱， 3 个月后赚多少钱？ 6 个月后赚多少？ 1 年后赚多少？ 绝密七 房地产会崩盘吗？ 中国的房价走势不可能效仿日本的崩盘时间表。说这话的，忘记了最关键的东西 —— 中国是伟大的社会主义国家！崩盘是什么概念呀？房价崩盘了，中国就乱了。 那时候说不清人民币究竟会升值还是贬值，反正银行要不会倒闭，但存款取现困难， 30% 的央企倒闭， 60% 的中小民企消失。但房价必须下跌，跌 30——40% 一点也不过分，到这个水平，银行依然不吃亏，已买房自住的跟这几乎没关系，想买房的肯定喜上眉梢。炒房团或投资性购房的散户，为国家和社会做点贡献合情合理。 绝密八 房市四大傻 1 、自住房买涨不买跌的心理害人又害己，是一大傻； 2 、不要以为买房子从银行贷款手续简单就很方便。银行的还款计划是前 2 年先把它的利息大部分回收，银行是贪婪的，也是不可靠的。贷款 180 万、 25 年还贷期是二大傻； 3 、如果你是城镇户口，没有迁移户口的需求，现在买房子是大笨蛋。 买房自住的叫 “ 房奴 ” ，前世来生都得还， “ 出来混，总是要还的 ” 。每个月还银行几千元，你从今往后的生活就谈不上质量。城镇居民买高价房是三大傻； 4 、有人说，买得起高价房是男人成功标志，这里我要说，买高价房的人都是四大傻。 建议：真的要住城市，租房 ( 当然要稳定的租价和租期 ) 是最好的选择。 绝密九 知道什么是 “ 房虫 ” 吗？ 在北方，街上练摊的，都要请些哥们朋友来捧场，造成人头攒动的声势，名字叫 “ 托儿 ” 。房地产行业的 “ 托儿 ” 有个专用名称叫 “ 房虫 ” 。 1 、楼盘开盘当天，你要去买房子排队买号，你也许排在第 500 位的号，然而等你出手敲定一套房子，等你签定合约时，你会发现你的合约编号是第 0030 号。 你明白了吗？你前面后面排队的数百人、上千人，都是人家花小费请来的 “ 房虫 ” ！ 2 、还有一类 “ 房虫 ” ，是真的交定金、签合同。然而 1~3 个月后，一旦房价飙涨，他们会成批成批地退房。他们是打 “ 假球 ” ，真正目的是把球传给刚性购买群体。当然，他们与房地产老板的合同与你的合同有关键性的差别：不存在退房扣 5% 的违约金！ 肯定啦，买房时的定金是房地产老板提前给的。还有，不瞎忙，参与本次房虫活动，每个炒作员都有 5000~20000 的 “ 辛苦费 ” 。你相信吗？ 绝密十 究竟有多少人在真正关心房价？ 1 、政府官员：关心自己的仕途；关心本界政绩；关心本辖区的 GDP ，能创造越多的地王，本地经济越繁荣。 2 、商业银行：历来发愁货币贷款任务完不成。放贷越多，收益越大。存款准备金或贸易逆差是北京总部的事 ( 各商业银行在全国的市级分行网点至少 5000 个，具体小政策自己灵活机动掌握 ). 3 、经济学家：是读书到博士、评职称到正教授级、写书给省部级刊物， 顺理成章到所谓的 “ 发展研究中心 ” 上班，每天 8 小时上班，业余时间保养下身体，否则头发会掉光。不可忽视的是，相当一部分经济学家已经依附于财团，持有的某些观点是为了赚得一些小实惠。 4 、富人阶层 ( 仅流动资金就超过 500 万人民币 ) ：早就对房子这个东西没有激情啦 ( 早有豪华居所 ). 5 、中产阶层 ( 固定资本超 100 万，流动资本低于 100 万 ) ：可能介入炒股、炒房，会迅速步入富人阶层或沦为贫民阶层。 6 、贫民阶层 ( 上班族或个体业主，家庭月收入低于 10000 ，存款低于 10 万 ) ：是刚性消费群体，对房价涨跌敏感，有强烈的改善住房需求，是忠实房奴。 7 、贫困阶层 ( 家庭月收入低于 3000 ，比如即将倒闭的企业职工，频繁跳槽的年轻大学生，还有农民及农民工，存款低于 20000) ：有饭吃、饿不死的一族，城市买房几乎是梦。 8 、特困阶层 ( 家庭月总收入低于 1000 ，天旱没水吃，下雨屋漏雨 ) ：是政府救济对象，听买房子象听天书。 最后问一句你属于哪个阶层呢 ? 投资客的 “ 绝密 ” 宝典：好房子总会升值的 敏锐的投资者总是会与经济学家们持相异的观点，但有时，他们的行为却又和经济学家给出的建议很相似。 著名的投资人李久龙 ( 应当事人要求采用化名 )12 月21 日 对本报记者说，从来不听宏观经济学家们的分析，最近仍很看好海南的房产。“ 就像女人买 LV 的包，在海南的房子也是必须拥有的，这关乎人生的布局。 ” 在他看来，有时，买房不仅仅是为了投资，也可以自用 ，甚至可以招待朋友。尽管现在价位已经很高，但他的投资哲学是，一定要买品质好的房子， 5 年、 10 年以后，好的房子仍有升值的潜力。李久龙是通过炒房赚过真金白银的投资者，身后也有大批追随者，他曾带着几十个投资者一起去海南买过房。 除了买房还能买什么？ 中国人民银行 12 月 15 日发布的《 2010 年第 4 季度储户问卷调查报告》显示，房地产继续成为居民投资首选。 对于普通居民来说，可选的投资渠道依然少得可怜。在众多投资渠道中，香港中文大学讲座教授郎咸平并不看好黄金，他认为对于节节走高的金价，没有必要参与追涨。过去 10 年里，黄金价格节节攀升，至今已经翻了两番多。其它融资渠道，外汇投资不确定性因素大，门槛高；股票投资，迄今为止还有一批 2007 年高点套牢的投资者没有解套。在郎咸平看来，房产比股票抗风险的能力更强。 郎咸平认为， “ 在通胀来临时，相对于黄金，房地产更具有保值功能。在中国，高档楼盘的泡沫要小于中低档楼盘的泡沫。 ” 他表示， “ 在全球经济普跌和中国通货膨胀预期严重的情况下，长期来看，购买房地产可以有效对冲通货膨胀风险。 ” 这也是绝大多数人的想法，人们总是跟风投资。 一位有 8 年从业经验的资深房 地产销售经理告诉记者，他最近接触的很多投资者都认为，还是把钱放到楼市里最安全。不过，如今的房价已大幅提升楼市的投资门槛，现在投资房产的人不是中产者，而是真正有钱的富人。 早年间，温州炒房团来京城炒房时，几乎所有房子都进行贷款。但据前述销售经理告诉记者，他们从去年开始已逐渐从楼市中退出。现在炒房的温州人和过去炒房的温州人名单中有一小部分是重叠的，但也有一部分人将炒楼赚来的资金直接投向了实业。随着调控的收紧，依靠银行贷款来炒房已经行不通，资金的杠杆效应已大大减弱。 “ 今年在一线城市除了一些刚性需求支撑的住宅项目卖得比较好，其他都是小户型的产品，或者是总价比较低的商业立项的公寓项目，比较受投资者欢迎。 ” 他说。 还有一些投资者将目光投向二、三线城市。早前，阳光 100 副总裁范小冲曾表示，二三线城市也许会上演一线城市房地产市场暴涨的奇迹。部分二线城市房价近期涨速明显加速。 李九龙去年买下的重庆高端房产，目前已升值 20% 左右。但他认为并不是所有的二三线城市都值得投资，必须挑选住房的品质，才可以避免风险。 在炒房大军中一股不可忽视的力量是房地产公司内部人员。他们的投资策略是，跟随公司异地扩张的步伐，项目开发到哪里，就投资到哪里。他们更容易了解项目的定价策略，掌握自己的获利状况。在项目的一期时买入，二期或者三期的时候卖出，绝大多数人，都相信房价不会下跌。宏观调控似乎更坚定了他们的信念。 虽然很多城市有限购政策，但一些城市的限购政策并不严格。天津武清区龙湾城相关负责人告诉记者，目前天津只有城六区有限购政策，其他区域还是很欢迎外地的投资者兼自用者。购房投资达一定标准，送蓝印户口的政策始终没有取消，这意味着地方政府还是鼓励正常的投资。 危机即将到来？ 万科总裁郁亮在杭州的媒体见面会上指出，今年调控政策的执行到位力度，是历次调控中所没有出现过的。 10 月份销售数据显示，一次性付款提高到 35% ，历史上最高都没有超过这个数字。投资客比例已大幅下降。 但在前述销售经理看来，很多投资者并不是不愿意买房，而是没能力参与，一旦有合适的产品，还是会选择购买。但在有些投资者看来，这也许是危机的前兆，因此对是否出手买房再次形成模棱两可的态度。李九龙也不像过去那么频繁买房了。 “ 大环境来看，非典、金融危机这样绝佳的购房机会只有一次。 ” 李九龙说。 一向唱空的独立经济学家谢国忠今年 10 月份指出，中国已进入房地产熊市，将持续 5 年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。谢国忠认为，在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。过去 10 年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来 10 年，情况可能刚好相反。 高盛香港投资银行部董事总经理哈继铭不久前也公开发表观点称， 2015 年之前买房都是保险的，买房就买大户型。虽然有调控的因素给市场带来波动，但房价还是会区域性地上涨。 2015 年我国的人口拐点到了，到时候一对夫妇可能有三四套房子，就会考虑卖掉三套房子买一套房子，所以买房一定要买大户型。 ( 本文来源：网易房产 )

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[转载]现代寓言：兔子买房的故事

热度 1 renxiang 2011-4-27 18:52

这个网上的寓言，写得挺生动。 兔子月薪5千，打算用20万建一个窝。 　　 狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。 　　 王八是搞房地产的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，投资10万元把兔子窝盖好，向兔子要价200万元。 　　 兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元，连本带利300万，20年还清， 　　 兔子全家二十年给狐狸打工。 　　 狼、狐狸、王八都挣了钱，只有兔子亏，连孩子也不敢生了。 　　 兔子越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。 　　 狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题，研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。最后认定兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。 　　 于是狼规定：兔子买了兔窝5年内卖了的，要向狼交纳营业税。 　　 结果兔窝价格没降下来，狼却发了大财。 　　 狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的兔子，并提高高利贷的利息，多买兔子窝的不借，全交现钱。 　　 这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。 　　 王八借着兔窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转转嫁到猪窝价格上，再加价后卖给兔子。 　　 看到狼辛苦地为自己操劳，兔子很感谢狼，但还是发现兔窝价格越来越贵。 　　 狼说：这事挺复杂，还真不太好办，不过兔子们放心，我们将继续调控，可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税┉

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[转载]狼、兔子与王八的心里对表

huaweiguo 2011-4-17 09:00

兔子月薪5千，打算用20万建一个窝。 狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。 王八是搞房地产的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，投资10万元把兔子窝盖好，向兔子要价200万元。 兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元，连本带利300万，20年还清， 兔子全家二十年给狐狸打工。 狼、狐狸、王八都挣了钱，只有兔子亏，连孩子也不敢生了。 兔子越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。 狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题，研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。最后认定兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。 于是狼规定：兔子买了兔窝5年内卖了的，要向狼交纳营业税。 结果兔窝价格没降下来，狼却发了大财。 狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的兔子，并提高高利贷的利息，多买兔子窝的不借，全交现钱。 这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。 王八借着兔窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转转嫁到兔窝价格上，再加价后卖给兔子。 看到狼辛苦地为自己操劳，兔子很感谢狼，但还是发现兔窝价格越来越贵。 狼说：这事挺复杂，还真不太好办，不过兔子们放心，我们将继续调控，可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税┉ 看见的转发一下，因为有些兔子还不太明白。

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房地产发展与经济增长

热度 1 tianchuanhao 2011-4-13 12:21

（1）房地产可以成为短期经济增长的引擎，据说具有很强的带动相关产业发展的效应。很好的主题。但是，房地产的投资回报过高（房地产繁荣时期的特征）会吸引大量的资本离开实体经济，从而影响实体经济产业的发展。此外，房价过高还会影响到劳动力迁移和劳动力成本，对产业结构会有什么影响？ （2）以末致富，以本守之。中国历史上的工商业发展资金大多又被用于购买地产，地产投资盛行。一方面导致了实体经济发展所需资本不足，另一方面也导致了地权集中。相比同时期的西欧，土地制度还处于封建制度向资本制度转型时期，土地市场非常不活跃，交易极少，而且价格很低。这是否是中国和西欧分流的一个重要制度原因？ （3）房地产发展不可能支撑一个国家长期发展的竞争力，也不是一个国家长期发展的动力来源。

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清明节走进山东的“空心村”

热度 4 蒋高明 2011-4-9 09:01

蒋高明 清明节回老家祭祖。因为事先没有和老家的人打招呼，走到几个亲戚家里，好几家都不在。只好将带来的礼物，放在亲戚的门口，等他们回来时再取。毫无例外的事，许多家的大 门都是“铁将军”把门，偌大的一个村子，大白天的，冷冷清清，除了偶尔见到几个老人，听不到孩子的游戏的笑声，听不到妇女的歌声。中国当今农村呈现了和平年代空前的衰 败。这个过程进行了短短一二十年。 笔者小时候，农村几乎是不上锁的。那时候很少有小偷，白天关大门是不吉利的，因此很多人家几乎都是大门敞开的；白天下地干活，也开着门出去。只有出远门了，才将门锁上 ，而钥匙就放在窗台或者门口的一块石头下面压者的。今天，看到众多的“铁将军”把门，心头充满了酸楚。 城市的繁荣是以农村的衰败为代价的。在城市里，农民建造了高楼大厦；修马路、挖地铁；在工厂里，中国农民的优秀儿女创造了巨大的财富；在远离他们家乡的空野里，中国农 民修高铁、建高速公路、建水电站、建核电站。中国经济的腾飞，就是这些廉价的劳动力创造的。 中国创造的巨额财富，养活了美国那样的发达国家。中国消耗了不可再生的资源，牺牲了生态环境，牺牲了农民的健康乃至生命，最终换回了中国城市的歌舞升生平，美国人的狂傲，中国乡村的高度衰败。 曾几何时，我们雄心壮志地建设新农村，这个过程从蒋介石的时代就开始，我们曾经出现过热火朝天的中国农民当家作主、集体劳作的局面。而今，中国农民盖上了瓦房，看上了 彩电，开上了摩托车的时候，却抛弃了他们热恋的故土好家乡，来到了城市，将新瓦房留给了父母；或者父母也进城照看他们的孙辈，将家交给了铁锁。 中国农村的崭新瓦房成了农民春季回家短暂度假的“别墅”，他们建造了很多住房，但城市里依然没有他们的家，他们在马路边、水泥筒、地下室、简易的工棚里，或者城乡结合 部脏乱的拥挤的临时民房里栖身。 中国建造了越来越多的住房，但永远不够，因为中国250多万个农村的的住房，越来越没有了人气，成了闲置房。 城市里，穷人买不起的楼房成了鬼屋；农村中，非常宽敞的瓦房成了空房。然而，依然有人提出，要给农民改善住房条件，在村边给农民建造了别墅房，与原来的平房遥相呼应， 都成了空房或鬼屋。开放商赚足了钱，政府或村领导出卖了土地。这些房子谁来住呢？ 让人心寒的“空心村”，让人百思不得其解的“空心村”。完全放任市场经济，缺乏社会和谐的发展，牺牲生态环境和生命换GDP的发展，已使中国的广大的农村和农民成了直接的受害者。 如果不改变这种局面，现在我们面临的是“空心村”，将来面临的可能就是一座座“空城”！ 图1-10 山东沂蒙山区一带的农村大白天“铁将军”把门 图11 衰败的院落。我大学毕业那年的夏天，曾经与亲戚的十几个孩子老人妇女在平房顶上，一边喝茶，一边听《杨家将》 图12-13，农村中的石碾见证了农村的欢闹，今天它们被农民遗弃了 图14 一方面农村住房闲置，一方面又在村边建造联体别墅，继续成为空房

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[转载]有关房地产的当代寓言

热度 1 fameszhang 2011-4-6 22:19

兔子月薪5千，打算用20万建一个窝。 狼不允许，说私自建就是违章建筑，只允许向王八买。 王八是搞房地产的，先用20万贿赂狼取得开发权，再用50万元向狼买这块地，投资10万元把兔子窝盖好，向兔子要价200万元。 兔子拿不出这么多钱于是向狐狸借200万元，连本带利300万，20年还清， 兔子全家二十年给狐狸打工。 狼、狐狸、王八都挣了钱，只有兔子亏，连孩子也不敢生了。 兔子越来越少，狼觉得这样下去大家没肉吃，于是调控。 狼显得非常重视兔窝价格太贵的问题，研究部署了遏制兔窝价格过快上涨的政策措施。最后认定兔窝价格卖得太高的原因是因为有的兔子买了兔窝后自己不住而进行倒卖所致。 于是狼规定：兔子买了兔窝5年内卖了的，要向狼交纳营业税。 结果兔窝价格没降下来，狼却发了大财。 狼又对狐狸说：只借钱给首先交了更多钱的兔子，并提高高利贷的利息，多买兔子窝的不借，全交现钱。 这样狐狸在兔子的购窝过程中也发了财。 王八借着兔窝价格上涨的行情，以更高的价格向狼买地，并转嫁到兔窝价格上，再加价后卖给兔子。 看到狼辛苦地为自己操劳，兔子很感谢狼，但还是发现兔窝价格越来越贵。 狼说：这事挺复杂，还真不太好办，不过兔子们放心，我们将继续调控，可以向已经有兔窝的兔子征收兔窝税┉

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房价若降中国完了！

热度 8 xupeiyang 2011-3-30 16:09

3月25日下午，著名经济学家郎咸平教授在香格里拉大酒店举行了一场高端讲座，来自我市制造业、教育界、房地产界、金融界等各行各业的上千人听取了讲座。郎咸平教授围绕当前社会的热点问题，对2011年我国经济何去何从，作出了独特的见解。 http://gz.house.163.com/11/0328/14/7086AMM900873C6D.html

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[转载]让人惊掉下巴的国际房价对比 悬殊很大

热度 1 songhaiyu 2011-3-29 23:53

让人惊掉下巴的国际对比 http://cs.rednet.cn/a/a.asp?B=56ID=319230 　　 　　1. 关于收入和房价比： 　　 　　国际上普遍认为，住宅价格相当于居民家庭年收入的3～6倍是合理的。当房价收入比小于3的时候，国际惯例就认为该城市房屋购买力“极低”；当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。而中国的平均房价却是城市家庭平均年收入的8倍多，在一线城市，这个比例高达10～15，个别地段的普通住宅价格甚至达到25以上。这样的价格大大超过了合理限度，中国房价的非理性上涨已经非常明显。 　　 　　在主要西方国家，不仅土地资源比较宽松的欧美国家房价相当于家庭年收入的倍数，很少超过5，就连人口密度和生活费用远高于我们的韩国、日本的房价收入比也没高到哪儿去。2006年初，韩国的国土研究院经过对上万的家庭调查研究，并和英美等国进行了比较，显示韩国国民全部收入攒六年才能买房。尤其是首都首尔地区，需要将总收入存7.7年才能购买住宅。而在美国和英国，要购买住宅，则分别只需要2.7年和4.1年全部收入。另据日本官方的数据，在东京新建的专有面积75—80平方米(相当于我们90—100平方米的建筑面积)、精装修的3室1厅1厨1卫单元公寓，送20平方米的阳台和好几个平方米的走廊以及包括液晶电视等基本电器，加停车位售价也才3000万日元左右。而当地普通工薪阶层家庭平均月收入为56万日元。在这个号称世界上物价水平最高、人口密度也最大、房价同样也是最高的城市，工薪族的房价收入比计算在4.5-5左右。 　　 　　当然，并不是每个国家和城市的房价收入比都能让居民满意。有一家美国的顾问公司根据房价收入比，专门就国际房价购买力的调查做过一个调查，看看世界上哪些城市的房价让居民“最难以承受”。结果澳洲悉尼超过伦敦(6.9)、纽约(7.9)和首尔(7.7)，以8.5名列前茅。并由此被断言“澳洲存在世界上最大的地产危机”。真不知道这样的“世界房价报告”，把中国的数据放进去后是什么结果！ 　　 　　2. 关于国外政府的住宅政策： 　　 　　由于住宅是居民的基本生活需要，任何一个成熟的工业化国家，都把住宅政策作为基本国策来对待，许多国家都设立过《住宅法》，意在防止自由市场经济侵害居住条件的基本保证，将居民的基本居住条件当成国家任务来监管。 　　 　　许多国家的政府解决低收入者住房问题的总原则是降低成本，严审购房者身份和控制“一户多宅” 　　 　　韩国：一户一宅，多宅重税 　　 　　韩国的“一户一宅”制，是指一个家庭只允许购买一套住房。为解决广大低收入者的住房问题，韩国政府实施了一种优先为无房户提供住房的制度。具体的实施办法是，无房户在购房前须到政府指定的银行存款；在银行累计存款两三年后，可获得购房资格。获得购房资格后，按先后顺序进行排队。购房时，根据无房户的需要，银行可给予贷款。 　　 　　实施这项制度的关键在于韩国政府仔细严格的审查措施：韩国政府对每个购房者的“家底”都了解得清清楚楚：谁家有房，房主何人，面积多大，是否多住宅户等均有案可查。 　　 　　近几年来，在韩国，利用多处住宅进行投机的现象日益严重。在确保继续贯彻“一户一宅”的同时，韩国政府出台了一系列遏制房地产投机的政策：政府把优先向无房户提供的住宅比率提高到50%；在税收上，“一户一宅”的房主，政府收取的资产增值税为9%，而有两处或两处以上住宅者则收取高达36%的资产增值税。 　　 　　新加坡：买组屋不住要坐牢 　　 　　在新加坡，组屋(相当于中国的经济适用房)已成为当地住房市场的主体，87%的人住在其中。这种住宅比私人房地产市场上的商品住房便宜许多。对于那些实在买不起组屋的居民，政府将其分为困难户和特困户。对困难户，政府将给予适当补贴，争取每户能够购买一套60至70平方米的旧房居住。而对特困户则租给每套旧的42平方米的廉租屋，每月只象征性收取房租。 　　 　　组屋售价如此优惠，购房者当然趋之若鹜。然而，购买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。新加坡政府表示，任何人在买卖组屋时，必须提供翔实的资料，如果一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁，严重者两者兼施。 　　 　　对于家庭确实困难的国民，新加坡政府将为其提供廉租房，但规定更加严格。首先，只有家庭月收入少于1500新元的公民才可以提出申请。有关部门会对申请者的家庭经济状况进行严格评估，认定确实符合条件才会提供组屋供其租住。 　　 　　英国：“空巢”要征空置税 　　 　　一直以来，英国人对住房就有比较强的投资意识。高收入阶层除了在城市或市郊有住房之外，还喜欢在海滨或度假区购置房产。然而假日一过，这些房子便人去屋空，成为一年之中闲置6至8个月的空巢。据统计，英国人在英格兰的第二房产为29.8万处，苏格兰为2.6万处。预计到2015年，英国人的第二房产将达40万处。 　　 　　为此，英国政府正在考虑利用税收予以制约。据报道，英国乡村社团委员会建议开征新税种──空置税。空置税只是英国政府准备采取的一系列措施之一，除此之外，政府还在建立全国第二处房产登记制，并制定对第二处房产的新交易税率。此外，要使低收入阶层能够买得起住房，英国政府的主要措施是降低住房的土地和建造成本。根据目前正在实施的一项计划，政府在一些国有荒地上降低了建房的土地价格，并要求在保证住房质量的前提下降低建房成本，以使低收入人群能够以6万英镑的价格买到住房。政府计划到2010年，有8万户低收入家庭能够买到这样的住房。 　　 　　美国是对房地产投机控制比较松的国家，但由于美国由户主自建房的比例高达60﹪，根本就无法形成开发商的垄断，谁都可以自己造房子、卖房子、买房子，只有中介公司和提供贷款的银行可在一定程度上操控局面，开发商的作用是微乎其微的，房地产市场基本上是完全竞争市场。同时，美国政府还要对房产征收很高的房产税和所得税，使投机行为要付出很高的成本。美国的房地产政策实际上也大大地限制了投机。 　　 　　年初，中国购房团高调赴美，在周游了北美大陆后空手而归，虽然美国房价已经跌落至历史低点，但高额的物业税却成为挡在购房团面前的大山。 　　 　　在美国，拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同，幅度在房产价值的1%到2%之间，有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子，每年就必须支付3万美元的物业税给政府，再加上其他的必要税收，在美国“养”房子比买房子更加昂贵。 　　 　　和美国一样，在加拿大，政府对100%的物业征税。对拥有二套住宅的人还以高税率征收，对自居、退伍军人、老人、残疾人等有优惠。 　　 　　在法国，政府采用土地年度税的形式征收不动产税。在荷兰，地方政府和中央政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。在新西兰和澳大利亚，不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%到1%征收。 　　 　　其实物业税在国外不少国家早已开始执行，不同国家的征税方式虽不大相同，但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。 　　 　　3. 关于开发商和地产商的关系： 　　 　　进行房地产的开发，是一个很传统的产业，没有太高的技术含量，又处在谁都可以自己造房子的完全竞争的环境中，因此，在发达经济体，房地产开发只能取得一般利润，在世界富豪排行榜的前25名中，没有一个是西方国家的开发商。真正的富豪，是经营和拥有不动产的业主，而不是靠盖房子、卖房子而发家的开发商。而在中国大陆入围的全球富豪中，有3成与房地产开发有关。这说明，房地产的暴利是造成房地产老板超常规敛财的重要原因。这种情况已经透视出中国经济环境的极其不正常。 　　 　　4. 关于投资性的非自住房在商品住宅销售中占的比重： 　　 　　在2008年“第四届世界城市论坛”开幕式上，国务院副总理张德江说：“2007年底我国城市人口达到5.9亿，占全国人口的44.9﹪，比1982年的21.1﹪提高了23.8个百分点，25年间年平均增长0.95个百分点，预计未来10到15年，中国城镇化将保持0.8～1﹪的增长速度。”按照以上数据，过去几年我国城市人口每年增长1100～1300万人，如果说城市新增人口与新增住宅保持一致，按每个家庭3人、每人配套30㎡住房计算（已经达到改善性要求），每年新增住房3.9亿㎡就可满足需要，而2006～2008三年全国共销售商品住宅17.95亿㎡，平均每年5.98亿㎡，实际销售面积比城市人口增长所需面积高出2.08亿㎡！多出的部分到那里去了？考虑到还有一些旧房拆迁或者报废，同时考虑到人口自然死亡后遗留给子女的住宅，解决了一部分人的居住条件，还有少量自建住宅、单位建造的非商品住宅以及政策性住宅，将这些因素相互抵消，至少还有2亿㎡的商品住宅不属于一户一宅的用途，如果把每户2套及2套以上的商品房视为投资性房产，在过去几年间，投资性房产占商品住宅总销售面积的33.4﹪，超过了三分之一！可以肯定，在一线城市，投资性房产的比例已经突破了40﹪，在这些城市最近几年新增的住宅中，户主一户一宅的比例不到6成！这就是许多楼盘在清盘后住户寥寥无几的原因。

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[转载]石家庄房价收入比远高于合理水平

songhaiyu 2011-3-29 23:22

石家庄房价收入比远高于合理水平 http://wap.hebnews.cn/2010-10/29/content_1157479.htm 2010-10-29 来自国家统计局石家庄调查队的最新调查显示，受国家房地产调控政策、房地产市场供求关系变化和市民对未来房价走势的预期等因素影响，石家庄市房地产市场形势较好，居民住房条件明显改善。2010年1-9月份石家庄市房屋销售价格累计同比上涨8.2%。 发布：新建房价格同比涨幅大于二手房 “1-9月份，石家庄市房屋销售价格与上年同期相比上涨8.2%，各月均呈上升趋势。”国家统计局石家庄调查队有关专家介绍，1月份同比涨幅最小，同比上涨2.6%。2-6月份同比涨幅逐步扩大，其涨幅分别为：5.5%、7.6%、8.1%、9.6%、10.9%。7月份后同比涨幅开始缩小，7-9月同比涨幅分别为：10.4%、9.8%、9.5%。 1-9月份，石家庄市房屋销售价格各月环比除2月份略降0.1%外，其他8个月均为上涨。环比涨幅最高的5月份上涨1.7%。环比曲线分别在2月、5月和7月出现拐点。房屋销售价格环比上涨主要是受新建房环比上涨的影响。 1-9月份，石家庄市新建房屋销售价格累计同比上涨10.0%，二手房销售价格累计同比上涨4.3%，新建房屋销售价格同比涨幅高于二手房5.7个百分点。从1-9月各月数据可以看出：新建房价格同比指数各月均高于二手房。 1-9月份，石家庄市二手房销售价格变动幅度不大，各月环比价除涨幅最大的三月上涨1.2%外，其他各月环比价格变动不大。1-9月份，石家庄市二手房销售价格各月环比变动幅度分别为：-0.2%、-0.8%、+1.2%、+0.8%、-0.2、+0.1%、-0.2%、+0.6%、-0.1%。9月份，石家庄市二手房销售价格比1月份略涨1.3%。 质疑：有多少人能够十年买得起房？ “房价收入比”是指一个地区的住房平均价格与家庭年平均收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”为3至6。1-9月份，石家庄市普通商品住宅销售价格每平方米均价在5100元左右，按购买90平方米一套住房算，需支付45.9万元。按家庭年可支配收入为4.5万元计算，石市“房价收入比”为10.2，远高于合理水平，居民购房压力相当大。从居民收入的角度说，房价依然偏高。 房价收入比为10.2，也就是说购房者用10年的可支配收入就能够“居者有其屋”，普通购房者的真实感受是这样吗？ 80后小李月收入3000元左右，在他看来自己是“绝大多数人的代表”。前段时间，小李看上一套100平方米的房子，总价为65万元。“我每月即使把生活成本控制在1000元以内，每月拿出2000元购房，还需要27年才能凑齐房款，还不算利息和货币贬值。” 采访中，大多市民均表示靠自己的家庭收入10年挣出房款并不容易，甚至不现实。私营企业主孙先生年收入在10万元左右，“以我的收入想买套理想的房子也得20年，加之还有一些不时之需，这样一来购房时间还得拉长。” 观点：小幅增长态势仍会保持 因为房价不仅关系到每个人的切身利益，而且关系到社会大局的稳定。为控制住房价格，中央和各部委分别在去年12月推出七项、今年4月推出七项，5月推出四项、9月五项，其他各月分别为一项或两项措施，增强对房地产市场的控制，其力度之大，前所未有。加大保障性住房的建设，提高住房贷款利率和比例等措施，分别从源头和中间环节控制房价的过快增长。在国家政策的控制下，可以肯定地说，房价不会过快地增长。“但房价小幅增长的态势仍会保持一定的时期。”石家庄调查队有关专家说。首先经济发展的首要目的是人民生活水平的提高，对当前的中国来说，住房状况的改善是一项重要任务。其次由于历史和文化的原因，中国人对购买住房的需求远大于其他国家。第三，对于石家庄来说，由于城市化率还不高，住房的刚性需求短期仍然很大。第四，房产和股票都是一种投资渠道，它的价格并不完全是它的净资产，而是代表一种未来预期，从经济周期和房地产周期波动的互动过程来看，房地产业现阶段仍处于高涨期。最后，经济高速增长，物价必然上涨，住房作为不动产本来就是保值的重要手段，所以一定会涨。房地产业的前景仍然乐观，因而房价会保持小幅的增长。 建议：增加供应是使价格走低的有效措施 “房地产业对石家庄市经济发展的作用是显而易见的。”有关专家表示，在当前，保持房地产价格的适当上涨，但又不脱离经济基本面是最佳的政策目标。政府应努力采取措施保持房价和供应量的稳定，促使房价上涨和收入增加之间保持正相关的关系。如果房地产价格的上涨对物价和总产出不产生负面影响，房地产价格的适当增长将对经济发展产生一定的促进作用。 人们对未来房地产价格的期望是决定房地产价格水平的重要因素。之所以房价居高不下，和市民的心理预期是不无关系的。在大多数市民有了一定住房的情况下，期望房价上涨的预期远远大于下跌的预期，增加住房的供应量，会一定程度上降低这种预期。相比于刚性需求，石家庄市房地产的供应仍然不足。而房地产业符合市场规律，增加有效供给是控制价格稳定的惟一有效措施。房地产企业要搞好调研，合理设置户型和套内面积，使产品更符合市场需求，减少存量房，促进房地产市场的健康发展。 同时，应调整住房供应结构，改善低收入群体的住房状况。我国基尼系数已跨过0.4接近0.5，中国社会的贫富差距已经突破了合理的限度，总人口中20%的最低收入人口占收入的份额仅为4.7%，而总人口中20%的最高收入人口占总收入的份额高达50%。经过一段时间的发展，石家庄市中高收入群体的住房已经得到很大的改善，而低收入群体的住房情况仍不容乐观。因此，提高这部分人的收入，改善住房供应结构，增大小户型和保障性住房、廉租房的供应，改善低收入群体的住房状况是当前最应解决的问题。 来源：河北新闻网

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房地产开发商何时能流”道德的血液”?

热度 4 zw373737 2011-3-1 10:07

转载： 2 月 27 日 上午 , 在回答网友有关房价问题的提问时，温总理提出了一系列解决高房价的措施，并表示： “我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。” “居者有其屋”，住房问题被中国老百姓视为“最大民生”之一，国家数轮房地产严厉调控，商品房销售价量依然出现“井喷”，开发商又赚了个“盆满钵满，这种“高烧不退”的暴利现象引起公众的广泛质疑， 温总理也是心知肚明。 正值全国两会召开之际，温总理之所以对房地产开发商表示特殊关注，对他们进行喊话， 是因为在当今中国，房地产开发商已成为中国社会一个新的强大的利益集团。 他们不仅是富豪榜上的主力军，还是媒体的宠儿，社会公众关注的焦点。其原因既在于中国老百姓住房难的问题很突出，使盖房子的开发商受到关注；不可否认的是，部分开发商毫无道德感，毫无社会责任感。可以说， 当前中国房地产市场上的种种乱象，一些城市房价的不正常暴涨，既有中国发展阶段的客观限制和部分贪渎官员违法乱纪的原因，也与一批无良开发商脱不了干系！ 除了贿赂腐蚀一些官员，房地产开发商到底还有哪些不良，他们在攫取高额利润同时，到底以什么样的道德面世？　 据一位业内人士透露了开发商房地产交易中很多 “ 猫腻 ” ： 一是空手套“白狼”。 一些本不是从事房地产业务的，或者以前是做装饰业务的人，稍微了解了房地产方面的知识，知道其中的丰厚利润，于是注册一家房地产公司，然后挂着国有或合资的大牌子来掩人耳目。还有一种现象，个人所有或个人承包公司，挂靠在某大型公司的名下，建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。 二是大打概念牌。 一些开发商为了吸引购房者，总要打出比实际情况好上几倍的广告，尤其是顾客关心的地段问题，往往要把自己开发的地段说得非常优越 ; 说交通便利，距离城市核心商圈仅多少多少站路，直令人心驰神往。 三是调高楼盘容积率。 开发商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。 调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有 “ 实力 ” 的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。 四是使用年限缩水。 按照有关法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商业用房的使用年限是 40 年，居民居住的年限是 70 年，其它如文化体育等用地的年限是 50 年。但有的开发商开发居住楼盘时，少拿 10 年、 20 年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是 70 年，其目的是少交纳国家土地出让金。 五是在面积上做手脚。 在面积上做手脚是开发商的小伎俩，他们在套内面积缩水，分摊面积搞误差。购房者入住后才发现总面积比合同上标明的差了很多，还有的整体面积相差无几，但在具体的结构上做了手脚。 六是自己的房子自己买。 “ 自己的房子自己买 ” 是抬高房价的方法之一，楼盘预售时，公司的资金非常紧张，这时候开发商买下一些相对好销的房子，甚至整个 “ 雪藏 ” 几个单元甚至一整幢楼，对开发商来说，不仅可以用微弱的利息套现，而且在楼盘销售的中后期抬高房价。 七是安排“房托”买房子。 这是以前开发商经常玩的套路。安排 “ 房托 ” 买房子，就是开发商找一个 “ 房托 ” ，来买开发商的房子，然后进行倒卖。当然，这些 “ 房托 ” 都是自己的亲戚朋友，所得的利润都会进开发商的腰包，即使不进开发商的腰包，这个肥水也不会流进外人的 “ 田 ” 里。 八是延迟开盘好赚钱。 开发商拿到了预售许可证不开盘，先搞内部认购，这种做法并不违规。开发商的基本做法是：先不公开销售，搞内部认购，过一段时间宣称房子已经不多了，再不登记，开盘时想买也买不到了，而且现在通过内部认购的房子价格相对较低。开盘以后，房价铁定要涨。这样营销，令一些购房者趋之若骛。 九是小红旗的奥秘。 每个楼盘预售时都有销控表，销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表，其实它的意味比较多。这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实，一般情况下，开盘没几天，或者还没开盘，开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗，以显示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型 “ 雪藏 ” ，差一点的房源先处理掉，好的留到现房或准现房时加价出售。 媒体透露， 2009 年中国的房地产商赚取的利润高达 1.8 万亿元。这近 1.8 万亿元，还仅仅是开发商在销售给城镇居民的商品住房上一项攫取的暴利 ( 不包括开发商在办公楼、商业营业用房和其他方面所获取的利润 ) 。把它放在整个国民财富分配的格局中去分析观察，人们就不难发现其中的 “ 天大的秘密 ” ，彻底了解开发商利益集团，通过在国有全民土地进行商品住房的开发，从土地主人 —— 中国城镇居民的身上， 攫取暴利已经达到何等的“惊天动地”的地步，这就是高房价和房地产暴利对中国整个社会财富的分配格局所产生的“无与伦比”的“洗牌效应”。 针对房地产开发商的暴利，全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志认为 “我国房地产业应去暴利化 , 尽快回归民生性。” 近年来，房地产开发商总是竭尽所能大造舆论，宣称高房价是由高地价和高税费所导致。确实，任何人都不能否认，地方政府对土地财政的依赖性很大。但这是不是就意味着高房价的大头，都是由政府拿去的呢？ 我们应该让房地产开发商道德曝光，公布其成本，让事实来证明为什么房价总是下不来主要原因。 温总理在和网友交流的时候又一次谈到了房价。他表示，房地产商的身上也应该流着“道德之血”。 　　总理是这么说的，“在这里我也想说一点对房地产商的话，我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。” 　　总理调控房价的决心是不容置疑的，所以一些房地产商有必要好好地琢磨总理对他们的这一小段喊话。温家宝作为一个总理的同时，他还是一个老者、长者、智者，这样的喊话透露出老人家希望房地产商能够摆正自己的位置，希望他们的身上能够流着“道德的血液”。尤为重要的是，这不单单是一种道德上的要求，而是作为“社会的一个成员”，他们“应该对社会尽到应有的责任”。 　　房产商当然想赚钱，适当的利润是应该的。好好配合政府的调控，在道德的范围内赚一些钱，他们也好，政府也好，老百姓也好，这就是总理的殷殷期待，也可以说是一种对房地产商宽容的姿态。 　　何谓宽容？总理说了，“我没有调查你们每一个房地产商的利润”，没有调查，不意味没办法调查。没有调查“每一个”，但是可能可以调查“任何一个”。房地产商的利润一些是合理的，但是不意味着所有的都是合理的，甚至有很大的一部分是不合法的。相信一些人对此是“哑巴吃馄饨――心里有数”。这些人赚非法的钱，也赚得不少了。赚了也就赚了，古语说“不聋不哑，不做家翁”，只要做法不是太过份，有些事情也就将就你了。但中国人还讲究“适可而止”，如果当作这种钱可以永远这样赚下去，甚至在这个时候还想跟政府的决策对掐，那就触及到了群众的底线，也触及到了政府的底线，希望有关商家好好地掂量掂量。 　　中国的传统讲究三令五申，讲究先礼后兵，而反对不教而诛。网上无数网友跟帖，表示对一些商人讲道德是对牛弹琴。这些网友可能忽略了我们的传统习惯，这些商家怎么回应是他们的事，但这样的喊话却是必须的。 　　总之，如此低姿态、如此恳切、如此掏心窝的喊话从十几亿人民的总理口中说出，希望一些房地产商能够充分理解老人家的良苦用心。（庄华毅 原题：总理喊话开发商 “道德之血”的劝诫是先礼后兵） 　据新华社报道，中宣部、中央直属机关工委、中央国家机关工委、教育部、解放军总政治部、中共北京市委等6部门28日在京举办热点问题形势报告会，住房和城乡建设部部长姜伟新作了题为《关于城镇住房问题》的报告。姜伟新指出，“十二五”时期，国家将进一步加大保障性住房建设力度，争取到“十二五”末，基本解决城镇低收入家庭的住房困难，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。姜伟新同时指出，部分城市房价过快上涨是当前房地产市场的突出问题，要认真贯彻落实中央的房地产调控政策，采取坚决措施抑制房价过高过快上涨。 　　姜伟新分析了近几年部分城市房价上涨过快的原因。主要有工业化、城镇化快速发展使得住房需求总体快于供给增长；市场监管力度不够；地方财权与事权不匹配，较多依赖土地出让资金收入和房地产发展收入；建设成本上涨；前两年流动性充裕，大量资金流向房地产领域。 　　姜伟新强调，各地区、各部门要认真贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，坚决遏制部分城市房价过快上涨。一是地方政府要切实承担起责任；二是继续增加住房供给；三是抑制投资投机性购房需求；四是严格住房用地供应管理，增加土地有效供应；五是切实加强监管；六是建立约谈问责机制；七是强化舆论引导；八是研究制定中长期稳定房地产市场发展的政策措施。住房和城乡建设部将会同有关部门继续加强房地产形势监测分析、研判，及时研究新问题、新对策。

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国家终于对地产商绝望：建3600万套保障房

热度 3 wliming 2011-2-28 11:57

房地产改革，国家做了一个美梦，让地产商自觉地为人民建房子。10年过去了，房子越建越多，人民却越来越房子小越来越房子不够越来越买不起。现在，国家总算醒来了。地产商靠不住，房子还得自己造，3600万套，下了死命令。希望这不是个谎言。 温家宝向地产商喊话：“房地产商身上应流道德的血液”。够苦口婆心了。但是，房地产商的贪婪本质决定了他们不可能流道德的血液。而且，谁也无权让他们这么干。温总还以为是抓革命促生产的时代啊？资本家不会听你的说教。行政命令也管不了房地产业，只有通过法律制度来规范它。地是全民的，也就是每个老百姓的，应该给每个人分一块，哪怕一小块。不能让有钱的人独占了。

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当前的中国学界最需要能够使人震撼的大师

热度 6 duke01361 2011-2-21 18:24

和在西方国家不同，走在中国的土地上，不会使你产生震撼的感觉。即使到处是高楼林立，车水马龙，即使是繁华有加，但你肯定不会产生被震撼的感觉。没有了震撼，也便没有了敬畏，因为这些年来的中国从来就没有培育出真正的思想家、真正的教育家、真正的学者、真正的.... 十几年的浮躁，诞生了很多欺世盗名之徒是肯定的... 因此，大家只不过都相互彼此；学界是这样，商界、政界也肯定是这样。 十几年前，大家都是彼此彼此，都被平均过；十几年下来，差别出来了，包括财富掌握程度，包括房地产的数目，金钱的数量等等，有些人抢得多了，有的人没抢到，就这样产生了贫富分化；其实这又有什么可忧虑的，抢到很多财富的人是强盗，没有抢到的也是强盗，只有压根儿就没有参与打劫的，这些没有参与打劫的都是些什么人？ 是工人、农民和老实本分的一些知识分子。 这些人是中国社会的主流。 这些主流人群支撑着中国富人、权贵们明火执仗地抢掠，这是因为这些主流人民缺乏民主权利，没有机会或很少有机会参与制定社会活动的游戏规则。 因此，分化的不只是财富和特权，而是一个庞大的主流弱势群体和一部分盗人钱财和权利的人群。 这样一个社会现状的未来是什么？ 不知道！ 但我似乎知道一点：阶级分化和阶级斗争的理论就是在这样的前提下提出来的。 中国经济的前景看上去很乐观，但技术创新力的不足，加之资源的匮乏，难免不会导致经济的空巢化,难免不会是后劲不足，发展乏力... 当前的中国，以GDP为指标的经济成了繁华的表象上最大的泡沫...

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忽悠了全世界的美国老太或将“寿终正寝”，中国忙着扎篱笆

热度 4 sheep021 2011-2-10 16:01

1 忽悠了全世界的美国老太即将“寿终正寝” 白宫酝酿终结两房 海外投资者或成最大输家(图) 14:46 一再被推迟的“两房”改革方案最终有了消息。美国媒体2月9日援引两位知情者的话称，美国财政部正计划提出一项方案，逐步削弱房利美与房地美在美国住房市场中的中心作用，并最终将这两家抵押贷款公司关闭或彻底私有化。彭博社报道称，最迟本周五，财长盖特纳将公布具体计划，该计划一出，意味着政府将削弱对楼市的支持力度。 …… 过去40年来，美国“两房”几乎是国家经济的命脉。 美国房地产市场的融资体系一直是公共部门和私营部门共同参与的。房利美和房地美从银行和其他贷款发放机构处购买抵押贷款债权，然后将其打包证券化后卖给投资者，当房贷借款人违约时，这些投资者不会蒙受损失。正是有了政府做后盾，才吸引了很多外国投资者的追捧，去年6月，“两房”因股价过低从纽约证券交易所退市，资产“打水漂”成了海外投资者热议的话题，有关“两房”套牢中国资本的报道层出不穷，有人预计中国投资“两房”债券亏损可能高达4500亿美元。(来源:人民网-国际金融报) (来源：人民网) 2迪拜 中国 美空头大师： 中国 房地产将 比迪拜 惨1千倍方式终结 中国时报消息，国际对冲 基金 大鳄再次放话做空中国。有美国空头大师称号的查诺斯正募集资金对赌中国大陆房地产。查诺斯宣扬，近期他募集了两千万 美元 的离岸基金，对赌中国房地产泡沫破裂。他预言“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨一千倍的方式终结。 这，不一定是一种“预测”，而是一种威胁 美国老太就倒下了，亏本的是外国投资者 中国老太要是倒了，倒霉的就是国内老百姓了啊 3 中国忙着扎篱笆 多城市将出台限购细则 全面限购第三套房 　 　 4旧文 京沪房价与 美国老太 从“认知感危机”谈起 关于国内房价，特别是京沪房价的走势，众说纷纭，真真假假，莫衷一是。本人对经济没有研究，但没吃过猪肉的人，可能更能看懂猪跑——因为没被猪油蒙住心。 2009年全球金融危机的引爆点，表面看是房利美、房地美，其本质是那个全球闻名的、善于忽悠人们借债消费的“美国老太”。 俗话说，厚积薄发，有多大本事办多大事，出来混总是要还的，寅吃卯粮终归要有个度，坐吃山空终归是要灭亡的。就连美国老太也会有“回天乏术、难以自保”的那一天。 不过，美国老太毕竟是美国老太，挟美元而号令诸候，必要时，可以挟美元和华尔街洗劫全球。其他国家，如中国，就没这个便利。 想学习美国老太，您悠着点啊，小心闪了腰。 周少祥 2011-2-11 00:06 会不会再来个老头儿？ 难说，兵不厌诈。也许老头儿早就进村了 天天忽悠外星人 暗物质 转基因主粮 啥的 老头比老太太厉害！ 非常赞同！！！ 博主回复(2011-2-11 09:36) ： 还有“论文大战”

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东南大学土木工程学院建设与房地产系（工程管理专业）简介

热度 1 seuyuanjf 2011-2-5 09:30

本人，就职于东南大学，下面的介绍是背景知识，也算是开博第一文，很简单，希望新老朋友们能够认识我的专业，因为目前来说是不大不小的专业，不大是相对于传统的土木工程，确实是较小，不小是在全国范围内只要有土木专业的学校都多多少少都一点我们这个专业，只是发展很不均衡，但有一点前景很光明，但须记得道路会比较曲折。我作为一个从教不满刚满一年的青椒，没有能力对学科说点什么，只想记录教学科研中的点点滴滴，希望能有本专业的朋友们共同探讨一些话题，也希望专业外的朋友们提出宝贵意见。同时，新年伊始，万象更新，也祝福大家兔年吉祥！ 东南大学土木工程学院建设与房地产系（工程管理专业）介绍 发展历程 东南大学的工程管理教育由老一辈工程管理专家钱昆润和杜训等教授于20世纪70-80年代开创设立，至此已走过20多年的历程。东南大学工程管理专业、建设与房地产系及学科的发展历史可概括为如下几个阶段： （1）1983年开始招收建筑经济与管理硕士研究生； （2）1984年批准成立“建筑经济与管理”硕士点（全国首批）； （3）1986年在管理系开始招收“建筑管理工程”专业本科生； （4）1992年学校进行院系内部调整，工程管理学科划入土木工程学院； （5）1992年“建筑管理工程”纳入“建筑工程”本科专业统一招生，并设立“建筑管理工程”方向； （6）1993年“建筑经济与管理”硕士点通过江苏省学位办质量评估； （7）1998年批准设立“管理科学与工程”一级学科博士点和博士后流动站； （8）1998年根据国家教育部专业调整目录重新按“工程管理”专业独立招收本科生； （9）1999年工程管理专业首批通过建设部工程管理专业委员会的本科专业评估； （10）2000年开始招收“建筑与土木工程”领域“工程管理”方向工程硕士生； （11）2003年开始招收“项目管理”领域工程硕士生； （12）2003年工程管理专业成为东南大学和江苏省两级特色专业建设点； （13）2004年在土木工程一级学科下设立“土木建造与管理”二级学科博士点与硕士点； （14）2004年批准设立“项目管理”工程硕士点； （15）2005年工程管理本科专业通过建设部工程管理专业评估委员会的第2次评估； （16）2006年工程管理专业通过验收成为首批 江苏省特色专业 ； （17）2006年管理科学与工程被评为江苏省重点学科； （18）2008年“工程合同管理”课程成为国家精品课程； （19）2009年工程管理本科专业通过建设部工程管理专业评估委员会的第2次评估； （20）2009年工程管理本科专业、管理科学与工程和土木建造与管理硕士专业通过英国皇家特许测量师学会(RICS)的课程评估认证； （21）2009年 工程管理本科专业成为国家特色专业建设点。 学科建设 经过20多年的发展，东南大学工程管理教育已经发展成为由“管理科学与工程”和“土木工程”两个一级学科支撑、本科、硕士、博士、博士后完整的培养和教育体系，拥有： 1个本科专业：工程管理； 2个硕士点：管理科学与工程、土木工程建造与管理； 2个工程硕士点：建筑与土木工程、项目管理； 2个博士点：管理科学与工程学、土木工程建造与管理。 目前，建设房地产系每年招收本科生约50人、硕士学位研究生约50人、工程硕士学位研究生约40人、博士学位研究生6-10人，每年接受国内访问学者和进修教师3-5人。 师资队伍 目前建设与房地产系及学科（包括土木工程建造与管理）专任教师共21名，其中：教授7位（博导4位）占35%，副教授8位占40%。专任老师具有博士学位的占70%。成虎、李启明、黄安永等著名教授分别在建设部工程管理专业指导委员会委员、建设部工程管理专业评估委员会、中国建筑学会、中国建筑业协会、中国优选法统筹法和经济数学研究会、中国对外承包商协会、江苏省土木建筑学会、江苏省房地产经济研究会等学术团队和行业协会担任常务理事、专业学术委员会主任、委员、顾问等职务，及担任《工程管理学报》、《建筑经济》、《建设管理与工程国际学报》(HK)等杂志的编委。大多数专任教师具有国家注册监理工程师、建造师、造价工程师、结构工程师房地产估价师、投资咨询工程师等执业资格。教师来源以本校毕业的博士为主体，并吸收了香港科技大学、南京大学、同济大学、哈尔滨建筑大学、重庆建筑大学等著名高校毕业的博士和硕士。建设与房地产系聘任了原中建三局总工程师张希黔教授、栖霞建设集团总裁陈兴汉教授、南京市国土资源局局长陈光教授为东南大学工程管理学科兼职教授。 研究机构 建设与房地产系及工程管理学科设立了 5个校级研究机构，包括建设与房地产研究所、工程项目管理研究所、建设监理研究所、物业管理研究所和施工技术研究所。研究的领域主要包括：建筑业产业发展问题、行业管理问题、大型工程项目施工与管理问题、 大型复杂结构建造技术、房地产市场问题、房地产开发经营管理等。近年来，完成或在研的研究项目包括：国家自然基金项目5项、国家科技支撑项目1项、建设部项目15项、省级项目20多项，获得国家科学技术进步奖、江苏省科技进步奖，江苏省建设科技奖10多项。 多年来，建设与房地产系注重对外学术交流活动。近几年，每年派教师和博士生赴美国马里兰大学、佛罗里达大学、香港理工大学、日本爱知工业大学、新加坡国立大学、英国拉夫堡大学、索尔福德大学等境外高校进行 6～12个月的进修或国际合作研究，与美国、加拿大、澳大利亚、香港等地区的高校联合培养博士，并邀请澳大利亚昆士兰理工大学、新加坡南洋理工大学、世界银行等境外院校机构的专家学者访问我系，进行学术交流活动。 详见 http://civil.seu.edu.cn/s/23/t/1262/p/1/c/4937/d/5367/list.htm

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清点改革开放中的发大财机会

guozhenru 2011-2-3 09:22

1. 1976～1986年，下海经商，大部分为小商品或个体户。 人人可干，非常辛苦！ 2. 1976～1999年，留洋出国打工或定居，国外赚钱，国内消费。 人人羡慕，机会难得！ 3. 1986～2001年，承包国有或集体企业，参与国有或集体资产改制，变公产为私有。 有权才有机会！ 4. 1990～2003， 识相知识分子回国当海归，当时大部分有位子和房子，过期贬值。 要懂得失！ 4. 2000～现在， 全民参与倒卖房地产，贷款买一个房子，胜过工作一辈子， 买2户就是大款。 敢于贷款，负债使你更有钱！ 新春之际，给大家拜年，希望新的一年里多留意政策，还要有胆有识，少说没用话，早日发财！

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啥能替代房地产对抑制中国全面通胀发挥重要作用？

热度 1 陈龙珠 2011-1-31 11:32

随着国务院抑制房价快速增长新政和上海、重庆两地开始房产税试点，个人资金投资于房产的热潮或许逐渐要告一段落了。 不能说这些年的房地产业一无是处，因为它在大幅增加政府财政收入、吸纳大量热钱而有助于抑制全面通胀两大方面是功不可没的。 现在的问题是，并未减少的社会巨量资金和继续增加的信贷，如何不侵入各个领域而引发越来越严重的通胀？ 从去年末季至今的资本市场迹象来看，将巨量资金在一定时期内套牢于股市、不顾破发而连续大量发行新股吸纳场外资金入场、在管理层认可的底部应用主要媒体唱多市场而将居民、企业存款吸引进市场，不能排除不是当前和今后相当长的时间内抑制通胀、解决更多企业融资、减轻银行信贷依赖性及其金融风险的调控政策思路。 目前难以估计的是，中国这种资本市场转型何时能够完成？在此之前，本博觉得在家庭理财过程中，必须特别注意防范当代中国不够成熟的政策（ 1 ， 2 ）所带来的巨大风险，尽管从长期看，中国股市机会多多。

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[转载]中国房地产交易额达1971亿美元 占全球34%

aaa0 2011-1-27 18:34

全球著名地产研究机构发布报告中国再成最佳投资地 全球房地产交易额三成来自中国 本报讯（记者黎史翔王进雨）全球领先的商业地产研究机构“现实资本分析”今晨发布报告显示，中国连续第二年成为“最具吸引力”的全球房地产投资地。 数据显示，2010年中国的房地产交易额达到了1971亿美元，比2009年上涨了23%。此外，中国的房地产交易额占据了全球交易额的三分之一，达到了34%。据统计，2010年全球的房地产交易额达到了5820亿美元。 值得注意的是，由于中国官方努力采取措施抑制房地产市场交易过热，尽管交易额有所上涨，但是所占全球市场份额从2009年的41%下降到了2010的34%。该机构表示，首付规模的大幅上涨以及中国政府的打压房价政策使得中国第二和第三季度的交易量大幅下降。 中国房地产交易的不断上涨也推动了全球商业地产销量增长了43%。2010年95%的中国房地产投资为发展项目的土地交易，最大的交易为南京17.8亿美元的地块购买。 现实资本分析通过汇总近1000万宗房地产交易数据得出该数据，除去了个人房地产销售数据。 过去12个月全球最活跃房地产市场市场 交易总额 1.伦敦 286亿美元 2.北京 282亿美元 3.上海 236亿美元 4.东京 230亿美元 5.香港 209亿美元 6.纽约 192亿美元 7.新加坡 168亿美元 8.巴黎 148亿美元 9.华盛顿 128亿美元 10.洛杉矶 119亿美元

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经济评论：什么是科学的房地产价格指数？

lxj6309 2011-1-22 15:23

近日又出现关于价格指数的争议，这一次是房价。北京市统计局和国家统计局北京调查总队昨日发布的数据称，去年全年新建住宅销售价格上涨 18% ，而此前来自中国房产信息集团的数据显示，北京该涨幅为 42% 。（ http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-01/22/c_121010965.htm ）据解释，这是由于统计方法不同。说 42% 是计算的简单平均数，是用总房价即房屋销售额除以总销售面积而得。而统计局的方法是用固定加权法。据说统计局人士解释，“应该说这个指数从长期趋势来观察，可以比较清晰地反映出房地产市场，商品房市场供求关系的变化，市场价格发生的波动，对于我们正确观察市场、了解市场，根据市场的脉动来进行个人投资和选择是非常的有价值的，如果用简单的均值计算平均数来表达房价就不科学。” 这种解释在普通非专业人士听来肯定是一头雾水。为此，我们下面做个剖析，看到底什么是科学的指数。 假设 2009 年卖出去两套房（这里只说新建成房），一套是普通民房 80 平方米 ，每平方米 5000 元，共 40 万元；另一套是高档别墅 300 平方米 ，每平方米 10000 元，共 300 万元。这样用简单平均法， 2009 年每平方米的房价就是（ 40 万 +300 万）÷（ 80 平方米 + 300 平方米 ） =8947 元每平方米。如果 2010 年卖出三套房，两套普通民房各 80 平方米 ，单价如 2009 年，则总价是 80 万；一套高档别墅也仍是原价，这样，按照简单平均法， 2010 年的平均房价就是（ 80 万 +300 万）÷（ 160 平方米 + 300 平方米 ） =8261 元每平方米。这样， 2010 年的房价相比 2009 年就下降了 686 元，下降 7.7% 。 如果按照所谓的固定权数计算，则因为两年的单价都是一样的，按理似乎房价指数应该等于一。将两种房屋看做两种不同的商品，那么，现在不能再简单计算每一年的单位面积房价，因为两种商品是不同质的，无法比较，但是我们首先可以分别计算两种商品的价格变动率，上例中二者实际上没有变化，其次，我们可以计算两种商品单价的平均变动率。这样做就是所谓的加权平均法，即两种商品的价格平均变动率 = 商品 1 的价格变动率×系数 1+ 商品 2 的价格变动率×系数 2 。 这里的两个系数都大于零小于 1 ，二者之和等于一。这里的关键就是两个系数的确定。首先，是决定用房屋面积比例还是用销售金额比例做权数。因为两种房屋不同质，所以，将它们的面积相加计算比例是不合适的，因而就选用销售金额比例作权数。其次，是决定用 2010 年的销售金额比例还是用 2009 年销售金额比例作权数。这个问题没有绝对的答案，通常选用上一年的金额比例作权数。在上面的例子中，因为两种房屋的单价没有变动，所以，实际上不管用什么做比例计算的房价指数都是 1 ，即 2009 年到 2010 年的房价没有变动。 如以上分析，似乎所谓的固定权数计算法是更科学一些。然而，事情并没有这么简单。以上计算的前提是：两种房屋是不同质的。如果实际上两种房屋在物理意义上是同质的，仅仅是一个在前半年交易，一个在后半年交易，或者仅仅是处于不同的地区，就好比在同一个菜市上同一个早上，两个消费者购买的同样的白菜价格不一样，那答案就不同了。在同质的情况下，我们必须首先计算每一年的平均价格，如上例中 2009 年的平均价格是 8947 元， 2010 年的平均价格是 8261 元，这就是简单平均法计算的结果。所以，对房屋类型的划分就很重要。 另外，当时间跨度较大时，权数的代表性就会变差。比如，在 2000 年时，大多数家庭购买的是简易房，而 2010 年时，大多数人购买的是高层楼房，这时 2010 年的房价指数如果还用 2000 年时的权数，那就失去原来的表达意义。即使同是高层楼房，因为建筑材料构成和技术标准的变化，以单位面积计算的这两年的房价也失去可比性。对于投资者来说，他就更关心具体类型房价的变动。比如，如果对高档房屋征收高额消费税，那高档房的价格变动就会与其他房屋不同。 实际上，房价指数统计不单纯是一种客观统计技术，所有社会科学研究使用的指标都必须首先说明其应用的意义，即目的性。目的不同，指标的统计和计算方法就会不同。比如，如果我们要用房价指数反映大多数群众收入对房屋的购买力，那么，就应该用大多数家庭当年购买合适的居住面积的房屋的平均总价去除当年的平均家庭收入作为居民房屋购买力指数。如果这个指数升高了，说明居民的收入水平对于买房来说提高了。所以，选用不同的指数说明不同的问题是更科学的统计方法论。 下面是从百度百科上查到的房屋价格指数概念及编制方法： 房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。 　　房屋销售价格指数的优点是 “ 同质可比 ” ，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。 房屋销售价格指数的分组指标包括商品房和二手房，两个指标项下又按住宅和非住宅分组。 　　商品房细分为经济适用房、普通住房、高档公寓等各类住宅，以及商业用房、写字楼等非住宅。在房屋销售价格指数的计算中，小类指数是以报告期的销售收入作为计算权数，大类指数和总指数是以上一年某地区各类房屋的销售额作为权数，采用加权算术平均的方法计算出来的。 　　在房屋销售价格指数的计算中，小类（含）以下指数是以报告期调查样本的销售收入作为权数通过加权调和平均公式计算，中类、大类和总指数是以上一年各类房屋的销售额占全市房屋总销售额的比重作为权数，采用加权算术平均法计算出来的。 据了解，目前反映北京商品住宅价格的核心指标有两个，一是房屋销售价格指数；二是北京市期房预售平均价格及其涨幅。 http://baike.baidu.com/view/1471074.htm

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[转载]GDP就是这样产生的

anan 2011-1-14 20:13

两个经济学家在一起打赌，甲经济学家对乙经济学家说：如果你能吃掉一滩狗屎，我就给你100万元。乙经济学家经不起100万元的诱惑，就真的吃了一滩狗屎，甲只好给了乙100万元。过了一会儿，乙觉得吃了一滩狗屎很恶心，就对甲经济学家说，如果你也吃一滩狗屎，我也给你100万元。甲很心疼那100万元，就也吃了一滩狗屎，于是乙便把100万元退给了甲。过了一会儿，乙经济学家觉得不对味，就对甲经济学家说：我们两个人什么也没有得到，却无端一个人吃了一滩狗屎。甲经济学家想了一会儿说：但是在我们的交换过程中，创造了200万元的GDP呀。 　　两辆汽车相撞，一辆需要大修，一辆全毁，需要重买，保险公司也只好理赔。正当三方都很沮丧的时候，一个经济学家对他们说，感谢你们又为汽车修理业、汽车制造业、汽车销售业创造了几十万元的GDP. 这就是GDP。 看似风趣和讽刺，也提示我们在做事情时候要看清本质，抓住根本 本文来自: 小木虫论坛 http://emuch.net/bbs/viewthread.php?tid=2672591

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曼哈顿的美国地产有多贵？

sunxs 2011-1-6 15:56

世界经济的中心在美国，美国的经济中心在纽约，纽约的中心在曼哈顿，这里可谓是寸土寸金。 曼哈顿堪比北京的长安街，上海的黄浦江畔的外滩，你说有多贵？ 请看： 吴异军所在律师事务所正协助北京某集团收购一栋价值超过2亿美元的办公楼，若交易达成，大楼每平方英尺售价约500美元，而通常曼哈顿30楼以上的办公楼每平方英尺报价都在1000美元以上，相当于是打了个对折。 1000美元/平方英尺，大约是10,000美元一平米，折合人民币，要66,000一平米。 啊，这便宜，北京长安街的CBD商圈怎么不得个4、5万一平米。 什么？还打对折？也就是33,000一平米？靠，比北四环的房子还便宜，还不去抢购？ 都说美国有钱，看来中国已经后来居上，自豪啊，天朝不是吹的。 中国投资者成曼哈顿房地产业生力军 http://finance.sina.com.cn/g/20110106/14459213797.shtml

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[转载]“李安与汤唯”与“政府与土地”

tongqb 2010-12-15 17:46

李安和汤唯与政府和土地（转载） (2009-08-12 09:42:13) 转载 李安执导的电影《色戒》曾在放映当时轰动全国，当记者采访李安导演，问其对女主角汤唯有什么话要说时，答：希望她能找到个好婆家。这其中的潜台词，业内人士曾向我解释：李安把汤唯带到她人生演艺的最高点，并把她身上所有可以展现的元素全部挖掘出来。好的方面是让汤唯一夜成名，遗憾的是再也没有大导演敢用汤唯了。汤唯的演艺生涯真的就到此结束了？她的演艺才能被杀鸡取卵式的展示给观众了？对汤唯来说是喜是忧？我想只有她心里最明白。 ◆ 假如汤唯在应聘这个角色时，如果不同意出演其中某些暴露的镜头，那么回头看看后面还排着很长的人等着面试，汤唯（为了出名）也没得选择。至于电影公演后可能出现的后果（失恋、没片可拍、社会的舆论、父母的不理解），她心里是很清楚的。没办法，社会就是这么现实和残酷。 ◆ 演艺圈的潜规则也是规则，演员最怕的是没规则，社会也是如此。演员的艺术生涯不论是被导演杀鸡取卵；还是凭着自身长期积累的演艺功底，再加上碰到一个好的机会，最后一举成名的，只要存在就是合理的。 ◆ 同样的道理，想在土地上取得最大价值的是：地方政府官员（李安）和房地产开发商（电影投资方），因为当前的政绩和业绩对他们的升官和发财很重要。至于开发这块土地是否符合这个城市今后发展的整体战略，官员和房地产商也不想管那么多了。他们先把房地产的土地出让金、实现的税收、产生的利润放到兜里先花着再说（李安与电影投资方也是这么想的）。 所以：土地与汤唯、领导与李安、《色戒》与房地产项目，之间是有联系的。 【本帖出自 税务危机处理专家郭伟税务工作室】 转载理由：任何比喻都是蹩脚的。但这篇文章的比喻还是有一点意思。当今社会问题很多，在这许多问题中，房价高的问题是由地方政府和房地产商合作制造出来的。尽管中央政府不断发出调控措施，房价总的还在涨。尤其是北京，有的一座房子要1000万--到5000万，这么贵的房子谁买得起呢？不要说底层民众想都别想，就是那些在中央当部长、副部长的，仅凭工资收入，能不能买得起呢？已经有几个部长出来说：买不起。部长都买不起，那么什么人买得起？就是一些真正的富豪。北京的房地产成为富豪之间的游戏，这不是怪事吗？可谁能改变这局面呢？看来在房地产价格问题上中央还要花大力气。让房地产回归正常，不知是多少人的渴望！ 12月15日

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对话房地产老板：房价会降吗？

lixuekuan 2010-12-3 22:00

国家出台了严格的限制楼市上涨的政策，房地产走势到底会怎么样？今天新闻说房价还在涨，前几天写的一篇博文今天可以发了。 半个月前政协对区房屋与建设管理局进行民主监督，请来了几位小房地产（相对于那些上市房地产公司）老板，乘机我也向他们请教房地产走势，也就是楼价是升还是降。 当我提出楼市升降问题时，这几位房地产老板异口同声地说，至少不会降，也许升的慢些。我听到这个答案，感觉很奇怪。国家出台了那么严格的政策，这些房地产老板为什么还那么气粗？还能理直气壮、毫不犹豫地说：楼市还要涨！ 我接着问，国家已经出台了很多限制政策，你们怎么还认为楼市一定涨哪？ 一个老板回答很有条理，他列举了太原市楼市要上涨的原因（不是原话，凭我的记忆总结）： 1、 刚性需求。城市结婚人数一直保持增长，中国城市化还在初级阶段，进城居住的人短时间不会减少。 2、 山西煤老板现在手里有大量的闲散资金（煤矿被收购），尽管大部分煤老板老板不会在太原居住，但在省会太原买房子还是山西煤老板心愿，所以太原市的房子是不愁买的。 3、 地方政府并不想让房价下降。如果楼市价格下降，地方政府的税收降低还是小事，关键是地价降低政府受不了，因为现在政府预算卖地的钱已经成为重要的组成部分。现在地价在上涨，房价会降？ 4、 如果房价下降，钢材、水泥、建筑、建材、装修等行业都会出问题，会造成大量失业人口，引起很多社会问题，影响社会稳定，这是地方政府最不愿看到的。相对于这些大问题，少量市民买不起房是小问题。 5、 还有一个最不希望楼价下降是银行，如果楼市下降，最痛苦的不是我们（房地产老板），是银行！ 有了上面这些因素，老百姓想让房价降能降得下来吗？老板反问了我一句。 我没有回答，因为明显的答案已经放在那里，也不需要我回答。 我接着问老板：你认为房价这样才能下来？ 哈哈。。。，老板发出了自豪和爽朗的笑声，我知道你要问这个问题。老板说。 实际上，房价下降很简单，你们专家早就给政府指明了道路，不过政府执行的时候变了味道。老板还不忘讽刺一下我们这些砖家。 就是把卖地的钱给老百姓盖廉租房呀！这个建议不是专家早就提出来了吗？ 你知道现在政府怎样执行廉租房政策的吗？老板问我，我不知道，也不需要回答。 老板接着说：政府说为了减少腐败的机会，自己不去盖房，而是收购我们盖好的房子，只付给我们盖房子的成本。我们的地是高价买的，在这些地上盖的房子，要拿出一部分按建筑成本送给政府变成廉租房，那地的成本怎么办？只有摊给你们这些买商品房的客户了呀，这样摊后你说房子是涨还是降？而且让穷人和富人住一个小区，穷人连物业费都缴不起，这不是寒颤穷人吗？ 这样收购我们盖好的房子作为廉租房政府真的是减少腐败的机会吗？这是政府为了不减少卖地的收入！老板一针见血地指出。 我感觉老板说的有道理，关于楼市价格走势的谈话就这样结束了，房价下降看来是老百姓的美好愿望。 真不知道现在是政府利用了房地产商，还是房地产商绑架了政府！ (照片是浙江仙居，与本文关系不大)

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[转载]房地产内幕

anan 2010-12-3 21:09

在下从99年接触房地产业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。 　　我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。 　　你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。 　　你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 　　你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是卖掉了，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。 　　你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。 　　如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。 　　你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗? 　　好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。 　　你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有! 　　老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。 　　这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。 　　其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。 　　我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。 　　相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活得好一点。

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点评Bobby版的海南房地产广告词

boxcar 2010-11-21 17:55

刚才看到进平兄给他们海南房地产页拟定的广告词【 1 】，跟着起一下哄，写几条点评： 海南买房度假，中国富人的新标记 括弧：同样适用于外国富人。 不在海南买套房，再富再贵也无凭 不想露富的除外。 金山银山，不如海南一套房产 当然，有两套或多套更佳。 海南不买房，富甲天下也枉然 富甲天下，也只能算富假天下。 爱情，需要海南房产做见证 看到什么了？ 海南房产是爱情最重要的砝码 具有难以承载的重量。。。 最浪漫的事，莫过于在海南买房度假 最不浪漫的事，就是没有在海南买房却跑去度假，还赶上宾馆房价暴涨。 送给情人最贵重的礼物：海南房产证和门钥匙 其实给一样就够了。 精彩人生，从海南买房度假养老开始！ 当然，海南也可能是最好的归宿。 海南买房度假养老，实现人生第二春 第二春也会过去，永远的春天岂不更好？ 孝敬父母的最好方式，就是给他老人家在海南买房度假养老 他老人家？难道只有父亲的没母亲的份儿？请改为他们吧？ 我拿什么孝敬您？海南房产 海南房产现在肯定不想当爹（跌）。 百孝以给父母买海南房产为先 不是说不孝有三，无后为大么？孙子其实比房子重要，所以还是先给自己买个房子讨老婆生孩子要紧。

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我给海南房地产拟的广告词

Bobby 2010-11-21 16:21

国家与省都出台房地产调控政策，使海南销售情况不似往日火爆，为了给海南房地产促销，我草拟下述广告词。以下所有广告词受知识产权保护： 海南买房度假，中国富人的新标记 不在海南买套房，再富再贵也无凭 金山银山，不如海南一套房产 海南不买房，富甲天下也枉然 爱情，需要海南房产做见证 海南房产是爱情最重要的砝码 最浪漫的事，莫过于在海南买房度假 送给情人最贵重的礼物：海南房产证和门钥匙 精彩人生，从海南买房度假养老开始！ 海南买房度假养老，实现人生第二春 孝敬父母的最好方式，就是给他老人家在海南买房度假养老 我拿什么孝敬您？海南房产 百孝以给父母买海南房产为先

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GDP与搞地皮密切相关

anan 2010-11-11 09:34

搞地皮，中文拼音是Gao Di Pi，缩写为GDP，意指与土地有关的事情。 　　在中国，房地产行业是与国民经济高度关联的产业，占GDP的6.6%。如何堆砌GDP那个数字，不断的创造神话，就是依靠搞地皮，而且现在购买商品房，写了具体的面积，但是谁也说不出来，到底是那一块地皮？中国的地皮，已经进入概念拥有时代，变卖地球上的地皮固然可笑，而中国的房地产不正式像那种营销方式一样的在现实生活中进行推销，而且还像模像样的进行所谓的登记、公证。 　　文化素质较高的地方官员，都能明白我国的GDP方针路线，简明实用，指明了方向，行动起来，非常有针对性。 国内生产总值(Gross Domestic Product,简称GDP)国内生产总值是指在一定时期内(一个季度或一年)，一个国家或地区的经济中所生产出的全部最终产品和劳务的价值，常被公认为衡量国家经济状况的最佳指标。 它不但可反映一个国家的经济表现，更可以反映一国的国力与财富。一般来说，国内生产总值共有四个不同的组成部分，其中包括消费、私人投资、政府支出和净出口额。用公式表示为：GDP = CA + I + CB + X 式中：CA为消费、I为私人投资、 CB为政府支出、X为净出口额。 GDP跟搞地皮到底有多大关系？欢迎大家一起讨论。

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从通货膨胀到中国的房地产

anan 2010-11-10 09:19

中国用房地产来救经济，结果经济是被拉动了，贫富差距越来越大了，有钱的越来越富了，没钱的生活越来越困难了，现如今，物价飞涨，人民币越来越不值钱了，大学生毕业等于失业了，幸福指数越来越下降了。中国是不是真的通货膨胀了？ 中国的发展模式到底是社会主义模式，还是典型的资本主义模式，为什么在中国的垄断现象愈演愈烈？下面是在网上看到的一篇文章，貌似能说明中国经济发展存在的一些问题： 美国为什么不用房地产救经济？ 第二季度中国经济增长有所放缓，下降了1个多百分点。媒体和学者又提出和讨论放弃房地产调控，用房地产救经济保增长了。 保增长如何重要先不评论，为什么要用房地产保增长呢？现在中国经济的问题不就是房地产所造成的吗？ 媒体和学者房地产保增长救经济的理由也很多，我只想问一句：美国为什么不用房地产救经济？中国就为什么只有房地产救经济？ 讲美国房地产，我们必须讲两点事实： 第一，美国房地产的次贷危机与中国的房地产泡沫绝不是一回事。美国房地产次贷危机导致了美国的金融危机，引发了全球的经济危机。美国资贷不是贷给的投资者，而贷给了那些根本没有住房能力的失业者，让他们没有钱却住豪宅开豪车，过着富豪的生活，这是美国的高消费。银行为什么愿意把贷款贷给这些人，是因为银行把这些贷款进一步包装成次级债券，以高利率、高回报卖给全世界的投资者。由于银行的包装和欺骗造势，一般的投资者并不了解次级债券的真实情况，不少人就买了。由于制造业出现疲弱，美国失业人数大增，也就是说太多的人还不了房贷，银行房贷坏帐大增，房利美、房地美首先出现危机，接着是雷曼兄弟倒闭，这时候，人们才知道真相，银行股票大跌，次级债券成了垃圾，包括香港的迷你债券购买者血本无归。美国穷人的房子被银行收回，成了无家可归者。这就是美国的经济危机，美国的次贷危机。美国的房地产泡沫，是没有住房能力的穷人住上了豪宅造成的。中国的房地泡沫是有钱人炒房推高房价，让太多的人买不起房住不上房。根本就是两回事。 第二，即使是美国的房地产泡沫时期，房价也不高。据说经济危机以来，美国房价下降了10%左右。现在美国房价，纽约和北京上海比，也就是北京上海房价的一半。如果以收入相比，中国的房价应该是美国的15倍。这一比较首先是说中国房地产对中国经济的危害有多重，这是调控房地产的原因。救经济就必须把高房价打下去。也说明如果以中国搞房地产的做法，美国GDP马上就上去不知多少倍，一片大好。美国也救房地产，对首次置业者提供大力协助，不但贷款优惠，而且免税8000美元。也就是说对住房消费者的支持力度要比中国。 但是，中美房地产的最大区别是，美国是支持消费住房，中国是支持房地产投机；美国是抑制房价上涨，通过消费拉动房地产，中国是垄断抬高房价抑制消费以投机抬高房地产。 美国的房地产不是用差别贷款利率来进行短期调控，而是设置了完整长期的房地产市场化制度，征收物业税和二套房高额交易税，限制炒房，保持房价稳定，维护房地产的正常消费，并将社会资本、资金、资源挡在房地产门外，逼使这些资金、资本、资源进入到制造业和高科技产业。 因此，美国今年以来苹果、英特尔等高科技企业的赢利大增，制造业恢复增长，成为经济回复的火车头。 美国民主不好，但是美国经济却应该是我们学习的榜样。为什么人家不用房地产救经济，我们要用房地救经济。中国房地产救的不是中国经济，而是国外经济。中国房地产对国内经济的破坏暂且不论，房地产带动了国外钢材涨价，澳大利亚、加拿大都因此受益。中国房地产虽然制造了人民的整体贫困，国内消费不足，但却培育了大批富豪，这些富豪大批移民，资金移到国外，富豪们骄奢淫逸，大量购买国外的奢侈品，中国已经是全球第二大奢侈品消费大国。 综上所述，中国房地产是破坏中国经济救国外经济。 本文来自: 小木虫论坛 http://emuch.net/bbs/viewthread.php?tid=2284069fpage=1 欢迎大家一起讨论

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引导房地产“有序下跌”至现在的50%、甚至更多，是完全有可能的

sheep021 2010-11-1 10:13

东方时事评 论： 中国见招拆招 （2010-10-31）： 只要手段到位，在不率先加息的前提下，在引导房地产有序下跌至现在的50%、甚至更多，但同时基本维持中国经济的稳定运行，是完全可以做到的 在这个问题上，我们再次强调：由于国际形势、特别是经济、金融形势异常复杂，许多西方经济理论早已脱离于现实（不然，美国早就在次贷危机中倒下了），因此，在中国，在当下，打击房地产最有效、且对国民经济损害最小的打击手段，是行政（比如，严格区分房地产贷款与一般企业贷款也是一种行政手段）与法律手段，只要手段到位，在不率先加息的前提下，在引导房地产有序下跌的最后，让其价格最终跌至现在的50%、甚至更多，但同时基本维持中国经济的稳定运行，是完全可以做到的。

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再告诉你一点经济真相（1）——市场不市场

newniu 2010-10-29 23:05

日本房地产泡沫破灭，大批企业破产，世界500强公司消失了很多，十几年经济萧条。 现在针对我国的情况，有许多人认为房地产价格下跌，会使人民受到巨大损失，会引起我国经济萧条。 　　 显然，我们都不会认为这是对的，而且觉得错得离谱，但是又找不到合适的理由来说明。那么我在这里告诉你一个真相。 假设有三个人，互相认识，他们手里都有一个古董，后来互相协商，每个人都高价买对方手中的古董，形式如下，1向2买，2向3买，3向1买，如下图所示： （1）-（2）-（3）-（1） 显然，没有人赚钱，不过他们的资产都大大增加了，因为他们都拥有一个市场价很高的宝贝。假设不是三个人，而是很多人，炒作的对象是君子兰花、郁金香、普洱茶。结果会怎么样，当然每个人的资产都增加了。同样如果炒作对象变成房屋，那结果会怎么样？大家合谋炒作，提升某个东西的价格，从表面上看，财富增加了，实际上全是假的。 在现实中，此类的事情普遍存在着，比如我国的房地产市场算不算市场？地在政府手里控制着，实际上也控制了所有开发商。它们甚至结成联盟，共同操纵价格。从表面上看挺市场的，深入一看，又是计划。如同脖子上有条链子的狗，被拴在树上。你看它跑来跑去，挺自由的，实际上它完全被限制在链子长度范围内。 现在我们就很容易明白了——市场并不是真市场。 许多人过去不明白的原因在于把用货币买卖东西当成市场。计划经济时代也用货币，但不是市场经济。例如房地产明明是由国家计划控制，但计算资产的时候又采用市场的方式。从根本说，两者是不一致的。 其实，现代就是许多经济学家也不明白什么是市场，简单认为货币买卖就是市场，这种看法是幼稚。结果是他们犯了一个又一个错误，让我们老百姓来承担

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再告诉你一点经济真相（2） ——经济学战士

newniu 2010-10-29 23:04

在告诉你真相之前，我先讲一个故事。 在北宋年间，在山东清河有一小户人家，守着几亩薄田，过着平静的日子。这庄户人家姓李，人称李元胜，有两个儿子，分别叫天成、天星。虽然不是殷实之家，但自从李元胜出去经商之后，日子越过越好，家业越来越大。美中不足的是，大儿子天成有些呆笨。不过另一儿子天星却非常聪明，伶俐。 在他家附近有一大户人家，复姓诸葛，单一个镜字，人称诸葛先生。其家业在当地数一数二。家中有两个儿子，一个聪明儿子却不成气候，学业不成，生活放纵；另一个智力一般，不过十分刻苦。诸葛先生看着元胜家越过越火，每年都盖新房，购置新土地，嫉妒心让他很难受。假设天星将来继承父业，前途不可限量呀。他担心百年之后，家业败落。 这年冬天，李元胜从外地回来过春节，突然得了一种怪病，全身无力，无法行走。元胜家人请来大夫，却无法确定病因。虽然性命没有问题，然而无法再出去经商。 一日，天星请诸葛镜，与他父亲共同商议如何处理将来。诸葛镜一看这种情况，计上心来，他对天星说，尽孝道自古以来是儿子们的职责，古人云，知其不可而为之，现在即使不知如何医治，也可买些人参来补身子骨，使你父亲更加长寿。他又对元胜说，你老先生也不用着急，病来不由人呀！不过我担心天成呀，他不如天星聪慧，将来生存都是难事。我看你不如着重培养天成。对于天星，他天生伶俐，生活下去是没有问题的。 元胜感谢诸葛先生想得很长远，他由是拿出所有的钱请人培养天成，希望有姑娘愿意嫁给他，希望他能够自实其力。对于天星，他想反正总能生活下去，只有委屈他了。元胜不仅不培养，反而常向天星要一些药钱。天星也感觉自己应尽孝道，把钱给父亲治病。经过这样折腾，李家从胜到衰。十几年后，元胜去逝，天成也仅能够自我生存，天星也失去年轻时的活力，慢慢老去。 而此时的诸葛家却比过去更加发达，把元胜家的许多田地买来。诸葛先生是怎么做的呢？当年他从元胜那里回家之后，拿出100银元，对两个儿子说：“我们家已经不再富足，我只能供应你们中的一个人读书，但我不知道选择谁。现在你们每人拿50块，各请一位先生教你们学问。完成之后，我来测试，成绩优先的读书，另一个种地。 最终，他选择了其中一个儿子来读书，请当时县上最好的老师，甚至请一些更聪明的孩子来伴读。而另外一个儿子，连在旁边看都不能，只有去田里帮着干活。随着诸葛镜年龄增大，虽然下地很累，但是他仍然带头劳作。最终，老天不负，他读书的儿子考上举人，光耀祖宗。 我们的故事到这里讲完了，为什么李家越来越败，而诸葛家更加发达？许多人以为李元胜得病。其根本原因在于，李元胜把资源都用在了效率最低的那个地方。天成笨，而天星聪明，如果把资源用在天星身上，让天星去读书或者做生意，那么李家还将会继续前进。只要条件好了，天星也很容易承担天成的生活费用。然而元胜却把资源用在了笨人身上，结果可想而知。 在经济中，应该尽可能把资源投向那些有前景的地方，效率高的地方，不过这只是应该，而不是必然。如果搞经济的都像元胜一样，那么我们的经济是永远不会成功。 那么像天成那些的笨人应该怎么办？其实很简单，西方那样的福利保证了他们能生存下去。 经济配置应该向有前途的位置转移。儿童，他们弱小，生产能力弱，但有前途；大人生产能力强，然而却正走向衰败。从产权上讲，大人有资源，他们可以享受，但远远不如花在儿童身上更有效率。美国最近几年的成功，其根本原因是他们的风投把钱投向了弱小者。他们的许多大企业承担着高税收，而让利给小企业。 日本最近几年经济发展不起来，其原因在于他们保护小企业的制度，小孩长不大，未大先衰，而渐渐衰老的大人却占用大量资源，无法投到未来。 我国经济发展所遇到困境就是天胜似的思维造成的。一直以来，我们追求表面的结果相同。由于福利制度太弱，我们不得不把资源投到效率低的地方，防止它们倒闭。许多国有企业，明明效率很低，但是为了让它活下去，给它们政策，限制民营进入。 那么我们什么原因造成的？我们不得不提经济学战士。许多人以为经济学像物理，化学一样，是客观的学问，却不知经济学是一个斗争的学问。经济学家扮演的角色就是诸葛先生。他们很聪明的把自己的目地包在逻辑里面。如果我国训练军队，一定不会请美国人来，因为两者是对手，他们不会把真知识给我们。那么在经济学中同样如此，美国和中国在经济上也是对手，那些美国经济学家每天在想着怎么让美国经济独霸世界，你觉得他们会帮助自己的敌人，给中国人出好主意吗？ 西方的经济学家，总是有各种理论和冲突，任何一方面都有人研究。西方各国也实行了各种制度，经济上并没有确定的答案。凯恩斯的想法只能用在29年的时代，不客气地说，他是诊断错了病，但是开对了药。哈耶克则是自由主义战士，为什么开始时候大家不在意他，并不是他的说法不对，而是不需要。就像你对一个年轻人谈论如何活到９０岁，他一定不会太关心的。 　经济学理论的冲突并不是真的冲突，而是适用的环境不同。每个学派都有一块地盘，不过他们都觉得不够大，想向外扩张，结果就有了冲突。　不过，他们一冲突，我们就自己乱了阵脚，不知道怎么选择了。 　　当我们生病的时候，去看医生，偏偏遇到一个只想着赚钱的医生。他并不是想给你看好病，而是想着怎么给你多开药，他好拿回扣。他还不能让你的病好了，否则你就不来找他了，他怎么赚钱。他们是不把你榨干净，是不会放手的。 事实上，我们的经济正遇到此类问题。

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耕地与房地产—健康的房地产开发有利于保护耕地

newniu 2010-10-29 23:01

昨天看到两则新闻，一个是关于温总理在新加坡讨论房地产；另一个是中国的个体工商业的介绍。温总理在谈到房地产开发时，他提到要保护全国18亿亩耕地底线。据我个人理解，话中包含有“房地产开发消费耕地，不利于全国耕地保护”的意思。如果有人说这样一句话“你在我这里吃饭，消耗了粮食，不利于全国粮食供应”，任何人都能明白其中的逻辑是错误的。人人都要住房子，不在这里住，就在那里住，我住了这里的房子，实际上节省了别的地方的房子，怎么能说全国浪费。 从我个人经验，事实是“房地产开发保护耕地，利于全国耕地保护”。许多人买了投资，放在那个地方空着，这才是浪费耕地。而如果是自住需要，对土地根本上没有浪费。如果政府真的想保护耕地，应该打击投资的人，保护自住的人。其中最有效的办法是让房地产回归行业利润，投资赚不着钱，自然没人投资，也没人买了土地放在那里等价格上涨；同时让住大房子，随便占用耕地的交奢侈税，惩罚性费用，耕地自然得到有效保护。 从长远看，有效开发房地产实际上保护了耕地。随着城市化发展，农村人走出来，进入城市，从表面上看，城市化消耗大量土地。不过如果考虑到农村人走出来，实际上他们原来的住房就能变回耕地。农村的房子都有院子，占用的土地远远大于城市的。当他们离开农村以后，一般来说房子不会立即变成耕地，但这个过程是历史的必然。农村住房，生活条件远不如城市，当他们在城市扎根，回到农村去的次数越来越少，经过一二十年以后，房子很自然变成耕地。而从农村出来的年轻人，在城里买了房，一般也不会回到农村再建房，这同样节省了土地。 个体工商业数量从表面上看很辉煌，实际上在走向下坡路，其中一个原因在于房地产，垄断挤压了他们的生存空间。大国企的利润很多，但大家也会清楚，这来源于垄断，并不是效率高，而是依赖政府和资源。肥大，而体弱的垄断企业不会给中国带来富强，只会带来萧条。

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为什么许多经济体在“房地产“面前栽倒?

newniu 2010-10-29 23:00

房地产与经济似乎有不解之缘，日本经济在"房地产"面前栽了跟头，美国的次级债风波，香港97年盘崩。房地产与经济的联系是众所周知的。在经济学中，有一个很重要的名词——地租。当房地产与炒作结合在一起，也就创造出一幅幅的悲喜剧。 炒作和赌博类似，迅速发财的快感和疯狂麻醉着每一个人的神经，就像毒品一样，一代代永不灭绝。追本溯源，最早有记载的炒作或许就是1636年荷兰出现的郁金香。而我国同样发生过兰花、普洱茶等各种炒作。人们仍然能够听到海南、珠海等地的房地产崩溃声。 房地产为什么成为人们的终极投机品？ 房地产投机似乎是任何一个国家都不愿意回顾的恶梦，财富瞬间化为乌有，经济持续衰退。 首先，我们先分析一下投机品的特点。作为投机品，具有很多的特点，事情上，人们已经做了许多研究，其中“流动性高”，“沽值存在较大分歧”是最基本的要素。不过具有上面两个特点的东西很多，为什么选择房地产？ 我们认为，投机品具有以下特点： 1、题材性； 任何一个投机品总离不开一个题材，如兰花，普洱茶等都具有一个题材，是真是假无所谓，题材最重要。普洱茶的题材在于它能功用：医治高脂血症，降血脂。 虽然每一个人都认为价格与功效不符，但是整个投机过程本身就建立在假的基础之上的。 2、有限制条件； 兰花和普洱茶的供应并不是无限制的，受到生长期限的控制。事实上、许多农产品很容易成为投机的对象。普洱茶还受年份限制。粮食、棉花也能成为炒作对象，不过现在受政府控制。 3、开放性； 一方面是人们很容易参与进入；另一方面是投机品数量能量增长。人们不需要太多的专业知识，进入简单。另外就是投机品供应能够渐渐有所增加。兰花和普洱茶的供应能够稳定增加，这使很多人都能够参与其中。另外开放性使投机者数量很多，而且增加很快，使投机场不确定性增加，即使是投机老手，也会在其中栽跟头。 文物就是一类很特别的投机品，一是供应非常有限；另外要求专业知识较多。这使文物成为一种特殊的投机品，只在极少数人圈子里流通。 由于房地产具有以上特点，使其必然成为投机品，而且会带来很大经济问题。因此许多国家政府在房地产上非常小心，比如韩国，新加坡等都严格进行控制。 房地产具有成为大众投机品的特点：房子本身具有一定的题材性——住房需求，政府支持。我国人多地少，住房的刚性需求，成为投机的绝佳题材。 有一定的限制——土地数量有限，完全由政府控制。有一些住房政策也影响房地产发展。房地产开发企业为了开发房地产必须与政府许多部门打交道，受到各种各样的政策和规范限制。在行业平均利润率的情况下，使许多企业不愿意进入房地产业。因为里面的各种明的，暗的限制和因素使企业很难发展，领导者会感到压力很大。各种拆迁问题，需要与各种各样的人打交道，也会使许多企业不愿进入。 各种限制的存在，使房地产很容易跟不上经济发展需求，落后于人们的需求。在这种情况下，希望房地产快速发展成为政府最大的希望。促使房子价格上涨，吸引资金进入也成为必然。而且在这个时候，许多人也在其它行业赚了大量金钱，无处投资，房地产正好成为下一波投机的对象。 开放性表现在房地产投机进入相对容易，银行提供贷款；另外是房子数量渐渐增加，价格上升较快，同时上升速度也不是非常快，这能够吸引更多企业和个人进入。比如联想，海信、海尔、国美等企业进入了房地产，而温州炒房团，山西炒房团等使大批的资金源源进入。 房地产投机处于有利时机。 住房建设由于涉及面广，开发周期长，与其它产业相比，其发展还处于较为落后的境地。例如我国的家电，信息产品，可以很快生产出来满足人民需要，而建筑产业受各种制约，发展缓慢，开发周期也很长。许多人（特别是温州等地）或企业在其它行业赚了很多钱，他们需要寻找投资渠道。而这时房地产业却还没有很好发展，政府必然会设想发展这个产业。 然而往往会出台一些特别的政策：有一些是限制房地产发展；另一些有利于房地产投机。比如我国特有的土地政策，特有的开发模式，腐败现象，限制了房地产发展；另外一些则有利于投机，如房贷、缓建或不建经济适用房、建立二手房交流平台。在房地产投机方面几乎没有任何限制。 大量闲置的热钱被引入房地产市场，政府互相矛盾的政策起到多方面的效果：政府收入增加；房地产得到快速发展；房地产价格狂涨，投机旺盛。 这与家电等健康产业导致完全相反结果，在家电等行业里，政府和企业收入增加；行业得到快速发展；产品价格持续下降，人民得到实惠。 为什么说房地产投机是必然的？由于房地产受各种限制，使其发展不易，必然需要更大的力量来拉动其发展——投机使其价格暴涨就成为一种最直接的拉动手段。

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阻碍历史车轮——再告诉你一点经济真相（14）

newniu 2010-10-29 22:49

长江水在向下游流去的时候，并不是所有的水流都向下走，某些位置还存在着大量的逆流。在经济发展中，我们也会看到大量逆流，许多人不是通过促进经济发展，合理致富，而是通过欺骗、贪污而致富。许多人也许会简单地用道德来衡量，谩骂加诅咒。我们不妨换一个角度，从经济的眼光来看看事情的原因。在经济领域中，此类现象为系统锁定或者局部优化。每个人或团体面临着两难冲突：个体利益与整体利益出现冲突。例如贪污、受贿损害整个社会，但有利于个人。每个官员都要面临着个人与整体的矛盾对立，而且只能选择一条路——贪或不贪。有时我们为了生存不得不选择局部最优，甚至损害整体。 北京在6月份禁止了塑料袋，超市欢迎还是抵制？从表面看，它们是抵制的，因为直到最后一天，他们还在使用。实际上，他们举两手欢迎。不用塑料袋，降低了成本，减少了麻烦，还能卖塑料袋。在最后一天还用的原因，是因为所有超市都在用，它不用，客户就会去其它超市。如果所有超市都不用，他们当然喜欢。这实际说明了一类常见的现象——系统锁定。所有超市都在做他们自己不喜欢做的事件——送塑料袋。政府其实老早就宣传，希望大家不要用塑料袋，可是他们谁也不敢不送，不得不送，不送就会被淘汰。 医院希望药涨价，还是跌价？医院只能加价15%，药品价格越高，医院受益越多，他们反而需要涨价。药价与他们的收入绑在了一起。 钢铁企业欢迎铁矿石涨价吗？至少许多大企业是不排斥涨价的。铁矿石价格和钢铁企业有什么关系？表面上有关系，实际上没有什么关系，它们可以很容易传导到下游。铁矿石价格上涨，它们不是赔钱了，而是赚得更多了。在铁矿石涨价声中，中国钢铁企业的发展不是变慢了，而是加速了。我们应该明白铁矿石涨价对于大型企业并不全是坏事。业内预测，在２００８年全球十大钢厂排名中，中国钢厂将最少占据一半的席位。按说铁矿石价格上涨，钢企应该紧缩才对，怎么成了越来越大了？ 从宏观整体利益上来看，某种行为是好的，而对于企业单位来讲，反而会选择逆向行为。铁矿石涨价对中国不好，并不说明对大型钢铁厂不好；药品涨价对民生不好，并不说明对医院不好；塑料袋污染环境，浪费资源，但超市不送还不行。 在中国权势社会中，同样存在着类似的两难问题，逆向行为也许会成为首选。 小强是北京市里某中学的学生，他十分希望得到老师的关注。他努力学习，然而他发现这根本是不可能完成的任务，他的学习只处于中游。怎么才能让老师关心他？他发现有两类学生会得到老师的照顾：顶尖的学生和顶差的学生。为了得到老师的关心，他决定做一名调皮的差学生，因为更容易做一些。 只有差学生才能得到老师照顾，只有差企业才能得到政府的关心。把事情办差成为许多官员得到照顾，获取实利的法宝。不能把事办好，还不能办差吗？国有企业搞得越差，管理层越肥，贫庙富方丈。前十几年，国企搞得不好，有人分析说企业的婆婆太多，缺少现代企业制度。那好吧，建立现代企业制度，厂长负责制，给权给钱，应该发展好了吧。可是企业还是搞不好，反而厂长把企业弄得越来越差，越来越失败。又有人出主意说领导者的工资太低了，与权力和责任不匹配。那好，我们实行年薪制，老总工资上去了。结果还是搞不好。最后一招就是MBO，把企业卖给那些厂长们。有了这个政策，国有企业效益更差了，厂长们想MBO呀，可是自己钱又少，怎么办？他们就尽可能把企业向坏里搞，企业欠了几个亿的贷款，还年年亏损，你说这企业还能值钱吗？企业要垮了，不值钱了，厂长们手里的钱够了，企业转手变成管理层的了。不过，转手之后，企业突然就变好了。为自己办事，效率就不一样。许多国企领导者通过MBO成为千万富翁，亿万富翁，并不是他们把企业办好了，而是变差了。只有变差了，他们才有MBO的机会，他们才能买得起企业。 前几年，不知是谁炮制出“冰棍理论”，意思是说一些国企资产就像是冰棍，在慢慢地融化，如果不赶紧处理掉，它就会越变越小，最终化为乌有。任何人都不会相信国企资产像冰棍。假设像冰棍，那么我们会问“这根冰棍开始是怎么制造出来的”，冰棍总不会无中生有吧。国企在本质上并不是冰棍，是管理层希望它变成冰棍。用一位在国企工作多年的人话说“现在国企的管理者宁可让这个企业象冰棍一样溶化掉，也不去为改善他的经营而努力一把”。 国内其它方面的改革也是从最差的地方开始，而不是从好地方。前几年进行了医改、房改和教改。为什么改革？虽然有增加GDP的因素，但还另有一个因素——这些方面没有搞好。因为搞得差，所以要改革。这些部门搞得差，但并不害羞，反而有了向上面要政策，要支持的理由。会哭的孩子有奶吃，没有钱，给政策，市场化，改革，让权力参与到市场中去。政府的本意是放开行业限制，提高竞争、增强活力，通过自身挖潜和科技实现进步。然而这些行业的确进行了竞争，也提高了活力。不过他们把活力用错了地方，用在了如何提高价格，如何从老百姓手里捞钱上。 现在人们很怕改革，最近十多年的改革给人们带来的是痛苦记忆。出现了“改啥败啥”，如医改失败、房改失败、教改失败、股改失败，改什么失败什么，开放制造业，国家支柱产业没有了，开放内贸内，内贸没有了，开放金融业，金融贱卖了，开放公共产品如市政交通业则物价涨了；开放矿产业，矿产资源没有了，开始环境污染排放权转让，环境污染搞得饮用水都成问题了。 现在的改革与以前的改革有什么不同？以前的改革是给老百姓松绑，让老百姓能进入市场。农民能种自己想种的，能买卖。人口能自由流动，不再割资本主义的尾巴，不再政治挂帅，不再什么都计划，采用市场配置资源。 现在的改革是给政府自己松绑，下级觉得自己承担的任务太多了，太重了，手脚又被束缚住，什么事也不能干。上级则想，你们这群懒人，自己不好好干活，天天除了喊茶，人浮于事，机构臃肿，什么事也做不成。好了，我给你们松绑，让你们到海里游一下，看还有闲心情喝茶吗。 政府双手一推，教育、医疗和房产下海了。从表面上看，他们的确没有闲心情喝茶了，开始竞争了。不过他们不是争着提高业务水平，而是争着利用各种空子为自己捞利益。现在都看到最后的结果了，并不如老百姓的意。 他们在利用改革的机会分配权力，滥用权力。在改革的过程中，必然会有一段混乱时期，权力抓住时机浑水摸鱼，获利一把。另外，改革只是一个名词，具体怎么改，还是权力说了算。权力利用“改革”为自己求利，减少不利于自己的“改革”，扩大有利于自己的“改革”。结果是越改越变味，老百姓成了待宰的羔羊。 权力就如癌细胞，从市场中吸取各种营养成份。参与改革的人得确也发了财，郑筱萸同志不就发了一笔小财吗？当没有制约的权力参与到经济中来时，权力就像一块磁铁，会把所有的资源吸收到自己周围来，形成以权力为中心的经济形式。权力参与到市场中，只会越来越以“权力”为中心。 住房改革成为普通人的梦魇，成为权力者的盛宴。改革之前，房子只能住，不能拥有，最多是权力大的人房子大一点。改革之后，普通人高价买房，权力者极低价买房。拥有权力者不仅仅住上了大房子，而且还拥有了房子的产权，能卖出换钱。 有一种非常著名的权力滥用，叫做处处插手捞政绩。在这方面最拿手的是美国将军“麦克阿瑟”。他是一类狂妄自大、唯我独尊、好出风头、爱慕虚荣的人。他不喜欢解决实际问题，能力不行，他多少还有点自知之明。他的任务更多是做表面文章，累活、脏活放权给部下去做。部下做出成绩，他就去捞——领导有方呀。不过，他在朝鲜战争中，栽了跟头。当时美国兵马上就要被赶到海里去，麦克阿瑟还呆在日本。美国总统杜鲁门派出李奇薇来帮助他，这实际反映了总统对他的不信任。然而，他还是把李奇薇当普通部下来对待，结果出现问题。当李奇薇发现了志愿军只能进攻7天，因为后勤供应不上。李奇薇相应地发明磁性战术。初步取得一定成绩后，麦克阿瑟坐不住了。由是从日本带着记者来到前线，显示自己的领导力和控制力。当然，李奇薇是总统派来的人，你麦克阿瑟过来抢功，还不是找死。李奇薇是幸运的，假设没有这么硬的后台，相信所有人都会把功劳记在麦克阿瑟头上。 改革开放以来，国内一些地区经济发展迅速。那么成绩应该归功于谁？许多领导者同样是什么事不做，但是却会到处抢功。什么地方都去指点一下，到时候写简历就方便多了，比如“XX工程，在我的指导下取得圆满成功”，只要参力的多了，当然写的条目也就多了。 看了上面的内容，我们也许会骂那些人没有良心，不过这也不能怪他们。这是系统产生的结果，如流水一样，他们没有善恶，都是一样的，可同样存在着逆流。我们唯一需要做得是系统地解决问题，而不是从感情上无谓的谩骂。 有人用经济败类，腐败分子来说明那些人，实际上这只是系统的结果，还需要系统来解决。怎么才能解决，郎咸平教授的一句话也许有作用——“现在国企改革缺的不是激励机制，而是需要用严刑峻法推广信托责任”。不过郎教授也许太商鞅了一点，某个人做不好，把他辞退好了。 卑鄙是卑鄙者的通行证，高尚是高尚者的墓志铭。无论怎么样，我们都知道应该怎么做。

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当官致富——再告诉你一点经济真相（13）

newniu 2010-10-29 22:46

在清朝时有个故事，说当地一叫吕青的无赖小民到县府状告张大户。以富压人，大户欺小民，当县官听后，火冒三丈。立刻叫人把张大户拿来，重打二十大板，收监。县官非常和蔼把吕青叫到面前，亲切地寻问张大户的情况，要求他尽可能把所知道的坏事说出来，听到的，看到的，要把张大户的恶行完全揭发出来。官员的那种认真劲，那种为民做主的态势，真是青天大老爷重现。张大户的儿子听到老爹被抓，马上凑2000两白银送到官府上。县官连银子也不看，眼一瞪，“你爹长期欺压百姓，人证物证俱在，你这点钱就能收买堂堂大清官员，也太不识相了”，张大户的儿子急忙退了出来。随后而出的师爷告诉他，你这2000两太少了，拿出一半家产吧，2万两，送到老太太那里。他儿子一听，差一点晕过去，不得不变卖家财，用2万两买出被打得站立不稳的老爹。当张大户被打的事传扬出去，青天大老爷的美名也立刻被人们所传颂。 　县官打了板子，赚了银子，扬了威，还得了为民做主的好名声。一石四鸟，这就是中国所谓的聪明官。这是做官做到极点的例子。下面我们讲一讲赚钱技术，不论什么法子，钱总是钱，不论什么方法。 赚钱的路子很多，不过从总体来看，不外乎四个法子，我们不妨以河南青年混迹上海所经过的四个阶段来说明。1937年、河南大旱，由于中日处于交战的边缘，国民政府只注意积极备战，没有人去关注老百姓死活，大量饥民被饿死。一个青年逃难到上海，当时他一无所有。 一、在旧上海的某座桥边，坐着一位青年人。这座桥是典型的拱形桥，中间高高隆起。每当拉货的车来到这里，拉货人都十分艰难，常常要准备半天。这位青年人就专门等着帮人推车，赚取一定收入。不过钱赚得很辛苦。 二、没过多久，青年人开始到货场帮人装货，开始有固定收入。除此之外，他还能捞外快，每次装货，拉货人都要给他一些好处，否则就给你使坏，不好好装，让你好好出去，但无法保证在半路上散架。 三、两年之后，青年人更加成熟，他决定依靠大老板黄金荣，献上另外一条生财路。他请求修建更有利于通行的新桥，在桥上收过路费。由于过路费收得畸高，人们往往只过旧桥而不过新桥。这并不是难题，他们开始想法破坏旧桥，把支撑的石料偷走。旧桥经不住他们一点点的破坏，倒下了。人们不得不过新桥，他们赚大钱了。 四、他们赚了很多钱，不过人心是永远不满足的。他们还是密谋另一种方式——收保护费。天津路是著名的商业街，人来人往，一片繁荣景象。可是收保护费总有一些理由，他希望能以一种救世主的方式出现，而不是强盗。某天，商户发现外面不太平了，总有几个小混混乱来，吃霸王餐、随便拿人东西、打人。有时人在街上互相打架，一片混乱，到处是血迹。他们还听到什么传言，说河南某地一霸——过江龙来到了天津街，要在刀口上过日子。当事情已经差不多，他们又给那些商户捎出口信——他们愿意保天津街太平,每个商户每月十两银子。 他彻底成熟了，变得有钱了。当他刚来上海时，连饭吃不饱，常常饥一顿、饱一顿，露宿街头。到了第二步，他开始下馆子吃饭，和工友租房子住在一起，还能买些衣服。第三步，他已经与老客满餐馆的老板打起招呼，还打算买房子，没事了就去戏园看看戏。最后，上海饭店和百乐门西餐厅成为他常去的地方，买了一辆崭新的福特车，过起逍遥的上层人生活。 他经历代表着四种人生致富形式，一、勤劳赚钱；二、夹带私货；三、剪径；四、无中生有。第一种是社会所推崇的方法，也为大多数人所接受。第二种就是搭车收费，不送礼不给办事。第三种的特点是设置路障，卡脖子。第四种表现出很强的创造性，没有条件创造条件达到目的。中国古代有“飞鸟尽，良弓藏；狡兔死，走狗烹；敌国灭，谋臣忘；功盖天下者不赏，声名震主者身败”的历史定律，许多人便开始“养匪自重”，剿匪不清，留有残余，让朝廷对他们不得不更加倚重。不过这只是先有土匪的情况，而到了后来，即使没有“匪”，他们也要创造匪，只有这样才能得到更多好处和补偿。 在改革开放之后，权力对经济的负面影响在后三个方面都有所体现。受贿，索贿，钱到后，事情很快就办好，甚至不惜违反规则。不过这种情况还是少数，钱少风险大。受贿事小，违反规则事大。后来成了索贿，你不给钱，就给你拖着，符合条件找理由尽可能拖。这样就成了别人硬给他钱，他也不想要。另外他也没有违反国家规定，完全是在正常的职责范围内。显然这样来钱，其风险就小得多。不过官员并不那么容易满足，总会设法扩大自己的职责范围，从多方面限制你，即设置路障、卡脖子。比房地产开发中有“墙改费、施工放线费、文物勘测费、施工合同鉴证费、预算审核费”等等50多项。总之，你不交费就是不放行，你交不交吧？ 最近一段时间，有些地方的交警部门发现了新的发财捷径——在高速公路上拦车罚款。有记者在西汉高速公路洋县服务区看到，高速公路上摆着警示、转向标志，由西安方向驶向汉中的车辆途经这里时，必须绕道服务区后重新驶入高速公路。《道路交通安全法》第六十九条规定，除公安机关的人民警察依法执行紧急公务外，任何单位、个人不得在高速公路上拦截检查行驶的车辆。有时你不得不佩服那些人的想象空间，连国家的规章都不要了，我就是罚，你能怎么样。 以上发财的路并不好走，他们并不满足。他们不再局限于现有的发财之路，而是要探索发财新路。他们还需要进一步升级来达到目的。这就是最高级——浑水摸鱼。 这些人精通为官之道，真正懂得如何升官发财。有时会故意制造事端，提高自己的影响力。真正做事的官员会把问题消灭在萌芽状态，而会做官的人则会使问题变大，然后再处理。领导工人在大坝上堵几个蚂蚁窝，显然不如在溃坝时领导抗洪抢险更有威望。 现在当官致富的方式很多，有时明明知是假的，仍按真的来做。最后上面追查下来，也只是工作不认真、失职。许多问题，难查就难在这里，交上的材料什么都是全的，但就是全造假。审查的人收了好处，过去了。最后就算查出来，只要不提受贿的事，怎么处罚审查者？

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日本车开进美国——再告诉你一点经济真相（25）

newniu 2010-10-29 22:21

日本车开进美国已经是上世纪70年代的事了。由于阿拉伯世界石油禁运，费油的美国车败在了省油的日本车面前。这反映出日本车更能适应未来的能源问题，反映出汽车行业的方向，说明汽车工业要顺应大方向，制订正确的战略。不过，假如我们从单一事例中抬起头来，向远处看一看，就会发现类似的现象处处存在。在经济学中还有一个专有名词来说明吉芬商品。 1845年爱尔兰发生了灾荒，英国学者吉芬从统计中发现马铃薯虽然价格上涨，但其销售量不减反增。他觉得奇怪，这与经济学最基本的定律完全背离。流传了几千年的经商箴言似乎发生了变化。他专心研究此类现象，获得了巨大成功。后来的结论却很简单。由于粮食欠收涨价，人们吃不起粮食和肉，只有买马铃薯吃。举例说假设人们每年要吃 1000万斤食品，其中粮食占800万斤，马铃薯200万斤。突然粮食欠收，只收了400万斤，余下600万斤只有靠马铃薯来补。一天不吃饿得慌。 虽然马铃薯价格上涨了，但是相对于粮食，还是便宜很多。从表面上看，出现了价格越贵需求越多的现象。此现象由吉芬首先发现并加以研究的，人们把此类商品称为吉芬商品。价格越贵需求越多的现象被称为吉芬现象。 经典的理论是价格越高销量越少。俗话说便宜大甩卖，商品越便宜越好卖。商人自古以来就懂得薄利多销的规律。按照经济学究们的说法则是在其它条件不变的前提下，商品的需求量与价格之间成反方向变动，价格上升，需求量减少；价格下降，需求量增加。吉芬商品正好相反，越贵越好卖。现实中，的确一些商品越贵，越容易卖，卖得越多。在这里，我们举出三种情况，并加以总结。 07年与08年之交，由于各种原因，全球粮食缺乏，价格上涨。吉芬现象再一次出现。粮食价格暴涨，其替代食品马铃薯成为万众瞩目的焦点。马铃薯是世界第三大重要农作物，位居小麦和水稻之后。在过去，没有人去重视它，长期处于丫头地位，身价很低。现在，粮食短缺，马铃薯相对廉价，成为各方争创的香饽饽。联合国甚至把2008年定为国际马铃薯年，许多国家也在倡导用马铃薯替代粮食。在粮食涨价过程中，许多人家吃不起粮食，只好食用马铃薯。即在这次危机中，原本以粮食为食的人，不得不吃一些马铃薯来代替。从市场上来看，马铃薯的需求上升了。 马铃薯现象并不是一个特例，在许多方面都能看到吉芬商品的影子。日本车进入美国市场，类似于马铃薯代替粮食。与美国车相比，日本车特点很鲜明。由于资源缺乏，日本的石油、钢铁等完全依靠外国进口。在这种限制条件下，日本制造的汽车具有个子小、车轻、油耗低的特点，就像在饥饿状态下长大的人，能够忍饥挨饿。在60年代，丰田等大企业自我感觉良好，开始进入美国。然而在当时，个子小、油耗低的日本车几乎没有人去关注。美国人喜欢个子大、空间宽敞的车。然而 70年代的石油危机使美国人的油价翻了几翻。富裕的美国人也承受不起那种宽大，油耗高的车。人们开始愿意使用轻便，相对便宜的日本车。从此以后，日本车源源不断开往美国，占据了巨大份额。美国开上日本车，觉得挺好，结果是日本车的数量也越来越多。 从中可以看出，危机对某些商品来说是打击，而对另外的商品是一个机遇。石油危机为日本车在美国撕开了一个口子，提供了发展空间。从事件中可以看出，当出现危机时，首先受伤的是那些提供感官价值的商品，简单说即是好看、好玩、舒适的商品。而当经济环境变好时，首先得利的也是这些商品。它们是墙头草，随风倒。 吉芬商品还体现在环境价值上。许多地方（如深圳、上海等）的经营成本很高，可是资本还是向那个地方流动，其原因在于那个地方的环境价值。我国西部等地方，提供非常优惠的地价、税收条件，不过资金并不领情，还是义无反顾地流向东部。从表面上看，东部地价高、人力成本高，并不适合企业生存。然而流向东部的资金却越来越多，其根源还在于环境。前一些时间有许多企业搬离珠江三角洲，实际上许多企业并不愿意搬走，外面缺少必备的环境人才、市场、物流等。 从个人来看，环境同样重要。我们从小就听过孟母三迁的故事。孟子小时候家离墓地很近，常常和小伙伴们玩办丧事的游戏。他母亲看到后，说： 这可不是我儿子呆的地方。于是搬迁到集市旁边，孟子又学着商人玩做买卖的游戏。他母亲说：这也不是我儿子呆的地方。他又搬家到学堂旁边。于是，孟子就又做些谦让食物礼仪的游戏，他母亲说：我儿子应该呆在这种地方。 他们由是安顿下来。 良好的环境是十分重要的。现代的人们不仅要求高品质的物质生活，而且也追求合适的环境。许多情况下，人们为了环境宁愿多花钱，引发相应的地产价格高涨。例如中关村地区的房价就非常高昂。中关村第一小学、第二小学、三小等学校在北京市非常有名。由于学校划片上学，划在这些小学范围的楼房则价格高涨。为了能够在这些学校上学，不得不多花一些钱。 许多郊区别墅项目就是因为贵，所以才能卖得快，产生吉芬现象。富人们为了有更舒适的环境，他们宁愿去郊区建别墅，过一种田原的自然生活，而不愿意呆在吵杂的城市。他们希望所在的区域环境好，住着舒心。高高的别墅价格保证了他们的周围邻居不是富豪，就是大官，收入高，有修养。 反之，如果价格较低，就必然出现滞销。由于位处郊区，基础设施缺乏，位置又不够好，普通人不愿意买。对于有钱人来说，由于有车，钱也多，不怎么依赖周围的基础设施。不过他们希望能有一个好环境，由于普通人也能买，他们无法保证周围环境能够得到很好维护。到时候出现各种像物业费、基础建设之类的纠纷，难以处理。所以他们干脆购买那些贵得不能再贵的住宅，从而把所谓的穷人过滤出去。 对于价格正在快速变动的商品，人们普遍存在买涨不买跌的心理，也可以看成吉芬商品。当股票价格上涨时，人们的购买欲望很强，而下跌，人们往往向外抛。假设价格是稳定的，价格较低容易卖。当价格急剧变动时，价格越高反而买得越多，房地产就是此类状态。表面上不符合需求规律，从长远来看，仍然受到需求规律制约。 现在房地产也遇到此类问题，最好的办法是房价立刻来几个跌停，去掉其中的80%，然后再涨价。大家买涨不买跌，房子也就易于销售了。

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嵇少丞：断层死活不能轻易下结论

majorite 2010-10-29 10:36

嵇少丞：断层死活不能轻易下结论 今年年5月23日，中国一些新闻媒体相继报道了国家重大科学工程项目中国地震活动断层探测技术系统大城市活动断层探测与地震危险性评价。 　　该项目耗资5亿元，历时近4年，对经济发达、人口密集的北京、乌鲁木齐、上海、天津、昆明、西安、兰州、银川、海口、广州、呼和浩特、沈阳、南京、太原、郑州、宁波、长春、西宁、拉萨、青岛等大城市的断层活动性和地震危险性进行了评估。在总共近130条断层中，定性为活动断裂的仅有26条，另外80多条原先认为活动断层的被改判为不活动或死断层。例如，被判了死刑的断层中，有北京的南苑-通州断裂和小汤山-东北旺断裂，天津市的天津断裂和沧东断裂，郑州市的老鸦陈断层等。 　　《大城市活动断层探测与地震危险性评价》发表后， 一些地方媒体陆续发表了当地不地震的断言。例如：天津：7级以上地震难发生，郑州相当长时间不会有地震等。有文章称断层活动性的排除，有效地减轻了大城市抗震设防的负担。 　　如果是活断层，设计建筑物时要避开，现在断层被判死刑，原先不能被建筑商开发盖楼的大片土地，又可以上市拍卖了，从而大大提高城市的发展空间，有助于改善相应城市的投资环境，促进当地的经济大力发展。另外，这些大城市的建筑设计标准、抗震标准也可以降低了，可以节省与抗震设防相关的大量建设资金了。其实，国家地震部门于2000年就提出大城市活动断层探测与地震危险性评价项目，经过3年多立项论证于2004年6月正式实施。该项目历时近4年，于2008年4月就顺利完成、验收结题。后因发生了汶川大地震和地震部门的反思，该探测与评价项目的相关宣传工作不得不搁浅。 　　也就是说，这80多条断裂在2008年4月前就被有关专家判了死刑，当时被判死刑的断裂中还包括四川龙门山断裂带。2008年5月12日之前，作为探测与评价重大项目的一部分，成都市（都江堰、彭州都属成都市）有关专家也对其地区断层活动性和地震危险性进行过评估，结论是龙门山不是一条地震活动断裂带。 　　在2008年之前的几年，龙门山地区从全国强震重点防范区的名单上被剔除，低估龙门山断裂带地震危险性的重要原因是其低的GPS测量的滑动速率，不同时间尺度、不同方法的研究均表明，龙门山断裂带的滑动速率不到2-3毫米/年。由于地震部门有关专家对地震断层的黏滑性质没有正确认识，错误地以为断裂滑动速率低，其地震危险性也低，横跨龙门山GPS位移速率低，故构造活动性不强，地震危险性低, 在2008年5月12日之前曾作为地震部门有关专家重大的创新性研究成果，在公开发表的数篇中英文论文中反复论述，获得过地震系统和国家有关部门的奖励。 　　四川成都市和都江堰地区绝对不可能发生唐山那么大的地震，这是地震学界专家达成的一致共识，这里没有发生大地震的地质构造条件。但从结果来看，中国某些地震专家的判断这回是错了。 　　由于地震内部的不可入性、大地震的非频发性和地震成因机理的复杂性等因素，目前人类还不能有效、准确地鉴定出地下的断裂是死是活。 　　断裂带上地震的复发间隔时间有长有短。有的断层，休眠成千上万年，人们以为它死了，其实它在午休（装死），积累能量，一觉醒来，会吓人一大跳。同一断裂带中的各条分支断层的活动性和表现方式也不一样，并不是每一次地震中，同一断裂带中每条分支断裂都要同时活动的，它们有时联手作案，有时彼此独立行凶。 　　例如，不能因为在汶川大地震中，四川省宝兴－天全断裂没有活动，就判断它一定是条死断层，它不是不动，可能只是时候没到。还有的断裂在地表之下深几百米甚至1-2公里都不留痕迹，哪怕发生地震了，也跟没有发生一样，不留蛛丝马迹，即下断上不断，这种叫盲断层，隐蔽发作起来是很凶的。有些断层尽管 死了，但死而复活，这叫构造活化、再活动或重新活动，在地质上这样的例子比比皆是。 　　现代科学已经让天文学家看到一百多亿光年之外的遥远天体，可是人类对于我们祖祖辈辈生活的地球，花了12年才深入到12公里苏联在克拉半岛打的一口科学钻井，也仅是一孔之见而已（直径才10厘米）。我们对地球内部实在了解得太少。所以，笔者以为，不要轻易给断层判死刑，断层死亡证明会让经济发达、人口密集、高楼林立的大城市的政府和民众放松抗震设防和对地震的警惕，尤其是在中国很多城市的建筑质量有提高空间的情况下。 　　把房子建得结实些，最终受益的是人。人住在里面放心，自知它有抗震能力，即使地震来临，居民也可以自信从容地应对。即使无震无灾，这样的楼房也能经久耐用，其使用寿命大大提高。所以，从长远计和从全局计，建设高质量的房屋，不仅不浪费，而且还能节省大量的建设资金。西方发达国家，100多年、200多年乃至更久时期的老房子都还在正常使用，正是这个道理。 （今天刚发现我的这篇文章于2010-06-07在《第一财经日报》发表，现转载于此，尚未过时。《第一财经日报》在文章后面还注明：作者系加拿大蒙特利尔大学工学院民用、地质与采矿工程系教授，中国科学院海外评审专家）

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对称性破缺——再告诉你一点经济真相（41）

newniu 2010-10-27 23:33

在物理学中有一个名词叫做对称性破缺。从字面上理解不容易，深入理解更难。物理学专业的人也没有多少人真正明白，不要说我们普通人。不过，在现实类似的例子并不少。先看看季羡林老先生提供的例子。 开国之君可以从中国历史上仅有两个马上皇帝为代表：一个是刘邦，一个是朱元璋。二人都是地痞流氓出身，起义时，身边有一批同样是地痞流氓的哥们儿。最初当然都是平起平坐。在战争过程中，逐渐有一个人凸显出来，成了头子，哥儿们就服从他的调遣、指挥。一旦起义胜利，这个头子登上了宝座，被尊为皇帝。最初，在金銮殿上，流氓习气还不能全改掉，必须有叔孙通一类的帮忙或帮闲者（鲁迅语）出来订朝仪。原来的哥儿们现在经过整风必须规规矩矩，三跪九叩，山呼万岁，不许乱说乱动。这个流氓头子屁股坐稳了以后，一定要用种种莫须有的借口，杀戮其他流氓，给子孙除掉障碍；再大兴文字狱，杀害一批知识分子，以达到同样的目的；然后才能安心龙御宾天，成为什么祖。 刘邦和朱元璋从平起平坐，一直到最后成为皇帝，这就是一个对称性破缺的过程。开始大家是公平的，地位水平差不多，也就是对称的。后来的最终结果却相差十万八千里，这是不对称的，所以人们就称为对称性破缺。 在社会团体中也存在类似的例子。开始大家都差不多，可是为了形成合力，必须形成一定的组织结构。通过举手表决选出带头大哥。在一群差不多的人中找出一个头领，形成一定的组织结构，这即是对称性破缺。选出头领后，团体从互相完全平等的集体，转变为有一定层级的组织体，即是对称性破缺。开始大家都一样的，即是对称。在一些时间之后，每个人的结果却大不一样，即是破缺。这些人也从各自为政的一盘散沙式集合体形成有一定合力的组织。 在经济上来看，对称即是平均主义，大多数人有平均的愿望。古人说不患贫而患不均，不担心贫穷而担心不平均。我国1958年饿死许多人，可并没有发生像古代一样的农民起义。原因很简单，大家都一样，都穷得揭不开锅，起义也没饭吃。不患贫而患不均说明了大多数人会希望平均主义，如果一切都实行平均主义，将会怎么样？很明显，我们必然会回到几十年以前的时代，人人吃大锅饭，生活得不好不坏，全国人民穿一种颜色的衣服，走同样的步子。虽然在平均的年代里，大家没有怨言，但没有人再愿意回到过去样子。在经济发展过程中搞平均所带来的危害已经成为共识。 一切平均，不仅要求财富平均，还要求权力和地位平均。这种平均即是无政府主义。没有政府将会怎么样？一切都会乱套，小偷、抢劫无人敢管，公共设施无人维护，公路不通，铁路不通，吃不上水，用不上电。在现代社会中，我们无异于被扔进地狱之中。完全平均根本是不可能实行的。 以上的介绍是在理性上，在现实中，平均主义的心理普遍存在，而且产生巨大危害。有人说公家的一把椅子放在屋子外面风吹雨淋，最后烂掉坏掉都没有什么，只要有人拿回家，马上要出问题。在风里雨里烂掉是平均的结果，大家利益都受到损失，因为一把椅子无法平均分，只有大家都不要，烂掉。如果把椅子想象成国有企业，那就是国有企业慢慢烂掉。有一种中国特色的经济理论叫冰棍理论，说国有资产正像冰棍一样融化掉。企业像椅子一样在无人认真打理的情况下烂掉。因此，有人提出要把这些资产送给某些人，结果许多企业真的送了人或者低价卖给别人。这实际上就是对称性破缺。马上会引来人讨论和不平为什么要送给你，而不送给我？许多人提出意见，骂官员腐败，贱卖国有资产。当然，贱卖国有资产是有的，并不能说送企业的行为是错的，只能是操作有问题。有一些企业做得好，把企业以股份形式送给所有员工。当然，抱怨总是有的，可这也是没有办法。类似于前面选孩子头。老师也会遇到各种麻烦，有一些学生开始出现不满和偏见，认为某些人通过巴结老师上台，老师搞暗箱操作。实际上，无论谁当孩子头，不满永远会存在。唯一办法是让过程公开透明，你看到了，没有什么内幕在里面。 在东南亚，韩国经济发展很迅速，对称性破缺起了主导作用。2007年，韩国人均GDP达到20240美元，世界排名13位，一举跨入世界发达国家行列。由二战后毫无希望的深渊一跃跨入世界最富裕的国家行列，居然可以与美、日等发达国家相较高下，自然令人惊奇。1960--1980年，韩国人均国民生产总值增加了17倍；1990年比1980年增加了近3倍。大家都很奇怪这样一个缺少资源、人口众多的小国为什么能够发展这样快？一般性观点是政府以五年计划确定发展目标，不断调整发展战略，注重培养大企业。注重培养大企业即是利用对称性破缺。经济发展过程实际是一个从混乱到有序的过程。如果只是简单的自发过程，显然要慢得多。那么韩国总统朴正熙怎么做得？据一些小道消息称，当时的总统朴正熙亲自选择一些有市场竞争力的企业，并召开企业银行联席会议。他本人坐在中间，一边是企业家，另一边是银行家，如果有企业提出需要贷款，朴正熙就当场点名让某家银行提供贷款。从市场角度看，朴正熙违反了竞争优势原则；从社会角度看，他违反了公平原则。然而，他这个方法却造就了韩国在造船、汽车、钢铁等行业在世界上的竞争优势，其中的根本原因是对称性破缺。当社会中需要英雄，而英雄不出的时代，我们只有制造一个英雄，创造一个英雄。当市场需要大型企业，而大型企业难产之时，由政府催生一个大企业也是顺应历史潮流。 在市场上，没有竞争是不行的，大多数人认同这个理论。不过很少人想到这样一种情况：在市场上竞争的企业太多，甚至有几千几万个小企业在竞争。结果将会怎么样？比如前些年，我国的汽车、钢铁等企业有数千家，即没有规模优势，又过度竞争。让这几千家小企业自然整合，不经历上百年怕是不行的。这时必然要用有形之手，把企业整合在一起，形成较大集团。韩国情况同样如此，朴正熙采用了出口战略导向，而韩国经济力量又很弱小，他怎么办？很简单，他把企业家叫过来，问他能不能在国际上竞争。如果能，那好办，朴正熙给钱让你去竞争。可是如果失败了，大家都知道结果是什么，他可是杀人不眨眼的魔头。当然，他靠军事政变上台，军人政府的高度集权，有利于摧毁一切不利于经济发展的障碍。他的行为在一定程度上为韩国的经济奇迹提供了保障。 在我国有几千家小企业，竞争过度，又没有一定规模。很显然，我们需要扶植一些大型的企业。假设我们完全依赖市场进行选择，必然要经历长期整合期。现在我们已经加入WTO，市场竞争激烈，小企业必然被技术水平高，实力强的外国的大企业击破，或者被控制。类似于我国上世纪20年代，许多帝国主义扶植国内的军阀。政府唯一的办法是进行大规模整合。现在我国做大做强央企业就有这样一个目的，希望能够对抗国外的竞争。 当然，在此过程中，我国也出现两个不好的现象，一是大企业搞垄断。我国市场庞大，企业没有动力进行国际竞争，反而利用在国内的垄断地位攫取高额利润。许多人抱怨联想在美国等地销售的笔记本电脑比在国内便宜一大截。 在整合过程中出现一些腐败。一些企业被超低价卖出，只有与权力有关系者才能购买。政府直接操纵国家经济实体，官员权力很大，大企业为获得更多的资金和支持，投其所好，造成大量腐败发生。在缺少监督的体制下，钱权交易成片发生。韩国经济在快速发展过程中，腐败同样也在不断扩大。最近几年里，大宇集团、现代集团、三星等领导人不断暴出腐败内幕。 对称性破缺可以自行发生，也可以由人来推动。然而，自行发生的过程需要更长时间，代价也会更高。由人来推动，则更高效，能够加快速度。这个过程类似于 催化剂，提高效率，节省了时间和成本。然而人的推动却损失了公平。 像韩国那样对待大型企业，显然成了大型企业分肥，他们占据了太多的好处。与之相反，弱小企业的生存境更加艰难。企业以很便宜的价格出售给某些人，其他相关人员自然会受到损失。那么如何处理就成为问题》冰棍融化掉没有人心疼，可是如果以低价卖给某些人，也不合适。如何体现公平，处理好补偿问题？需要更细致的操作。 公平与效率会出现冲突，我们应该如何选择？比如，国有企业或政府主导的公共工程往往成为低效的代名词。如果把许多项目交给私营企业来建设或经营，成本就能够大幅降低。比如高速公路，许多私营企业的建设费用低、维护费用低，许多企业因此获得大量收益。有了好处，大家就开始打架。许多人开始不满，认为高速路是公益项目，不应该营利。然而当由国有资本来经营时，维护和建设费用升高，整个项目可能不会赚钱，甚至要亏本、要提价。我们怎么办？ 在我国文化里，有一种说法叫做只可共患难，不可共富贵。这也成为我国经济难以发展的文化裂痕。在世界上，绝对的公平是不存在的，只要过得去，宽容和理解也许并没有什么。如果真正要绝对公平，只能是共同的贫穷。可以想象，我们所有人都像《小熊分肉》里的小熊，绝对不能让对方占便宜，将会怎么相？ 熊妈妈有两只小熊，一个叫大黑，还有一个叫二黑。他们找到一块肉，大黑说：是我先看到的。二黑说：是我先见到的！为了这块肉他们吵起来。一只狐狸走过来说：不要吵了！大家要团结为了一点点肉吵嘴让别人听了多笑话，我来给你们分开。狐狸有意把肉分成一块大，一块小。二黑分到一块小的，二黑吵着：我不干，他的比我大。 狐狸说；我把大的咬下一点儿，就一样大了。狐狸把大块的肉咬下一大口。大块的成了小块。大黑又吵着我的小，他的大，我不干。这么不讲团结，好，我再把大的咬下一点儿。狐狸又咬了一大口，那块肉只剩下一点点了。

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蒙牛狂奔——再告诉你一点经济真相（42）

newniu 2010-10-26 22:19

蒙牛从1999年注册开始，只用了6年，就发展成为中国乳品行业中第二大企业。是什么让牛狂奔？你的企业为什么没有狂奔？在本文中，我们想说明一个问题企业发展的障碍是人才。在现代社会中，传媒和金融已经十分发达，资讯和资金已经不再成为企业发展的瓶颈。 2008年12月20日，石景山万达广场开业，位于广场地下一层的北京家乐福新店开张。在这个喜庆的日子，然而顾客实在太多，最后不得不请数十武警维持秩序，并提前数小时闭店。门外的摆放告示牌称超市因内部调整，改在本月26日再开门营业。当日属于新店开张，没有人会想到在经济危机的情况下，人会如此之多。从早上到中午，家乐福门前和店内都排着长队。由于大量顾客拥入家乐福，发了生货架被挤倒的情况。情况显得十分危险，不得不危机处理程序。 按常规，新店开张时人应该少一些，人们对新店了解较少。然而家乐福在短时期内聚集这么多人，这实际上传达了一个信号。现代信息的传播范围和能量十分惊人，说明了信息传播的障碍已经被大量清除。随着Internet，现代传播手段的发展，信息的传播速度和范围十分惊人。在这个时代里，各种传媒已经包围并浸入人们生活。电视、Internet、各种小广告，天上地下，随处可见。由于地理位置分散和传播手段缺乏所带来的障碍已经被完全克服。 08年12月20日的家乐福开业，由于人太多，不得不暂时关闭。2007年11月，重庆家乐福沙坪坝店举办十周年店庆。由于大量购物群众涌入，发生严重踩踏事故，发生31人受伤，3人死亡的惨剧。以上说明，当代传媒业已经使信息传播障碍打破。 现代金融手段使钱不再是问题。 民营企业难以获得贷款，上市更是不易。 而生于民间，又面临着爆炸式增长的蒙牛同样受到了资金的困扰。 不过，蒙牛受到了以摩根士丹利为代表跨国资本的青睐。为了获取外资系前后 两笔大约6000万美元的投资，蒙牛与投行展开博弈，并最终取得胜利。 蒙牛为什么能得到投行 青睐？ 不妨再说说反面事例。老鼠仓指早早利用内幕消息进行金融操作的行为。相关的工作人员利用老鼠仓，通过股市这一平台，非常随易地向外输出利益。当某只股票价格要上涨时，他们趁低价时买下；当价格要下跌时，早早抛出。他们甚至会把消息送给朋友、亲戚、有时也会成为他们行贿的手段。 除了明显的老鼠仓，还存在着利用内幕消息来获得利益。08年9月18日晚上，财政部发文说从19日起，股票的印花税单边征收。然而就在那一天，午饭之后，股指刷刷直上。这种反常行为已经让人猜到有大消息出现。很显然，有一些人利用职务上的便利，在消息发布之前就已经获取印花税调整的通知。快速上涨的股票指数明显地表明有巨量的资金进入。可谁又有这么巨量的资金？拥有内幕消息的工作人员，收入有限，并不会拥有巨量的资金。然而金融手段提供了便利，他们能够进行短期拆借。假设一个人有信息，而另外一个人有资金，两者结合在一起自己能取得最大效益。有信息的人开始与有钱人结合在一起，实现了利益最大化。很显然，这会对股市产生巨大冲击。那些提前知道的决策者就算有几十个人，每个人自有资金又能有多少？单纯个人手中并没有多少钱，只是利用职务便利，他那点钱并不会对股市产生如此大的影响。然而当金融系统参与进来，则问题就大多了。比如短期拆借几亿元用两三天，短短时间就能有几百、上千万的收入。现代金融业为社会发展做出巨大贡献。他们主要功能是平衡资源，能够迅速地把资金从获利少的区域转移到获利大的区域。 金融和资讯业的发展使钱不再是问题，建立品牌也不是问题。蒙牛是最好的例子，为什么能够快速发展？重要原因是金融和传媒的支持。从1999年注册开始，蒙牛公司用了仅仅6年的时间，就已发展成为中国乳品行业中举足轻重的大型企业。6年中，蒙牛以最短的时间打造出中国驰名商标，摘取中国成长企业百强之冠，创造了三大产品销售量跃居全国第一的业绩，并成为首家在香港上市的中国乳制品企业。金融行业提供了源源不断的资金，快速广泛的信息传播途径为企业建立品牌。 钱不再是问题，建立品牌也不是问题，那么企业发展的障碍是什么？只剩下一个问题人。蒙牛为什么能壮大，原因是牛根生从伊利拉了很多人。他本身是伊利的二当家，伊利当时内部人事斗争混乱，他自己拉一部分队伍出来单干。牛根生没有钱，没有牌子，但是他有人。自己本身是人才，又从伊利吸引了大批的人才。他只是缺钱和缺品牌，在现代社会中，这两样东西恰恰并不真正稀缺。缺钱，马上有人送钱来；缺品牌，广告、宣传开足马力。假设你缺人，谁能给你送人来？显然是没有的，人才是真正的稀缺资源。牛根生只是投入人，就把这一切盘活，这即是他的成功。现在蒙牛的速度不如过去快了，那又是什么能阻碍蒙牛的发展？最终还是人才。牛根生自己也感到缺少人才。当他的追随者老去的时候，问题会越积越多。拿破仑为什么在滑铁卢失败？根本原因是他老了，追随他的高将领们大部分不存在或者离去了，到真正打仗时，他成了孤家寡人。 人包括人才和组织两方面。能不能选择，培育出适合的人才，形成有竞争力的组织？这是企业成功与否的根本大计。当提到人才时，我们常常会想到大学生、博士等。在企业背景下，人才是指适合于企业，与企业融为一体的人。来一个博士，他帮助不了企业，我们不能说他是人才。社会上并不存在着正合适的人，企业用人的唯一办法是引进原材料，再进一步培养。类似于买毛坏房，真正要住进去还要进一步装修。社会中的人才即是毛坏，最后还是需要企业进一步培训，精加工。 企业是以组织整体存在着的，领导者必须从整体来看待问题。以一个球队来说，球员个人能力弱是不行的，球员能力强，单打独斗也是不行。领导者要一手抓球员能力，一手抓组织、配合。当这一切都顺当了，球队成绩也自然能上去。 如果你感到企业缺少资金，这只能说明企业发展缺少潜力，否则高盛等投行早就踏破门槛。华为等公司早就十分苦烦于高盛、大摩等投行，明明不缺钱，可这些投行就是想送钱。为了对付这些人不停骚扰的人也要花一些精力。他们这些人无空不入，想着办法请任正非身边的人吃饭、喝茶。任总似乎应该下一条令：凡是与投行人员吃饭、喝茶，一率开除。有投行朋友的，对不起，你到不相干部门工作好了，不要在我身边。不来狠的，事情真不好办。 人才至始至终都是企业发展的根本性问题。许多领导者不理解自己本职的工作，亲自下场去踢球，却不知自己正在犯大忌。由于本文不是讨论如何实现人才管理，所以行文也到此为止。

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名车与名表——再告诉你一点经济真相（43）

newniu 2010-10-26 22:12

现代市场经济是名副其实的信息经济。人们一边收集着各类信息；另一边向外发散信息，即平时所说的信号。信息从表面上看十分简单，实际上十分复杂。在此，我们介绍一下常见的各类信号，分析其中的道理。 在市场竞争中，企业需要向消费者传达产品的信号。最简单的方法是独特的外在包装，消费者只需瞟一眼就能分辨出来。在自然界中，动植物就用得很精。色彩鲜艳、香气浓郁、味道鲜美的各种果实就是植物邀请动物们享用的信号。猴子、鸟类等各种动物享受果实，植物借助动物的力量把种子传播到各地。鲜艳色彩有时是一种警告，带有香味的水果招引鸟类食用，鲜艳蘑菇却向外发出警告它不是好惹的。 《水浒传》中，吴用给素面兽杨志等人下了蒙汗药，从而盗得价值十万贯的生辰纲。古时书籍常常有所提及蒙汗药，现代人并没有配方。不过根据现代人研究，应该就是从曼陀罗之类的植物中提炼。曼陀罗属茄科植物，花朵异常美艳，却是花朵、叶子、种子全身带毒。而自然界中的其它物种也确实常把毒性留在那些好看的个体上，比如毒蛇、毒蜘蛛、毒蚂蚁、再比如毒蘑菇，色彩越是鲜艳，毒性也就越强。自然界色彩鲜艳的东西在生物学里叫警戒色，一般都是牛人才敢用，绝大部分生物是不敢碰它们的。它们身上带毒，通过鲜艳色彩给其它生物一点警告，并把自己与其它无毒性的生物区别开来。 鲜艳色彩充当了蘑菇的警戒色。有警戒色的毒蘑菇被动物吃后，能给动物留下深刻的印象，使其下次不敢再吃，于是更容易生存。无警戒色的毒蘑菇虽然也能让食草动物难受，但是由于与普通青草混在一起，很易于被误吃，故较难生存。在社会中，也同样存在着此类的现象。我们有时会听到某某恶霸如何如何坏，干了多少坏事。这些坏事，大家似乎都知道，然而警察部门却不去管，许多人很奇怪。实际上，这也是恶霸的保护色，当他要租用场地或购买产品时，其他竞争者因为恶名，心中害怕，而早早退出，恶霸能够从中得利。鲜艳色彩把毒蘑菇与无毒蘑菇、青草区别开来；恶名把恶霸与守法公民区别开来。恶名和鲜艳色彩成为非常有用的信号。 产品利用包装，人利用其名声。然而没有万能的方法，包装也有失效的时候人会做假。相马不如赛马，在许多时候不如比试一下。在金庸小说中，常常会两位武林豪杰比赛功力的情节。一个人一掌把一棵树劈成两截，另一个人把远处山上的石头打碎。这种情节就是一个典型的信号。两位豪杰都身怀绝技，但并不知对方水平如何。当然，他们先上来总是自我报一下家门，说属于谁门下，练武功多少年。但是谁都可以对外宣布他的武功非凡，其他人不是他的对手，即使他没有什么本事，也可以如此对外宣布。口头宣布是难以令人信服的，俗话说的好是骡子是马，拉出去溜溜。不过交战对双方并不是最优选择。虽然可以决出高下，但是双方都会有损失，断胳膊断腿不是好事。劈树打石就成为一种非常方便的方法了。 比试一下自然让人信服，西铁城曾经把自己制造的手表从飞机上扔下来以检验手表的抗震防摔品质，通过货比货，大家很自然就认可了西铁城品牌。 在商品市场上常常面临好坏难分的情形，优质品企业必须要让人们轻易分辨出，然而劣质品却在各个方面模仿优质量。当人们进行交易时，产品的质量是重要的特征。在绝大多数情况下，买得不如卖得精。消费者并不能了解到产品的具体质量，真正了解产品质量的是卖者。不同的卖者提供的产品质量不同，那些劣质品的卖者为了自己的利益将产品的质量信息隐藏起来。对于消费者来说，如果他们无法区分产品质量的优劣，就只能给个平均价格。当优质品和劣质品被消费者以同样的方式对待时，劣质品在成本上具有优势，从而有可能在销售上占据优势，优质品因其成本较高从而退出市场。但是，优质品的提供者不会甘心被劣质品逐出市场，为了使自己的产品与劣质品区分开来，他们会选择适当的信号，向消费者传递自己的产品是优质品的信息，以改善信息不对称的状况，减少逆向选择的不利影响。 优质品的提供者可以采用多种方式发送信号。质量保证和承诺是一种成本低廉而且短期效果明显的信号传递方式，因为真正的优质品因质量原因退换的概率非常小，保修期内的返修率非常低，因此从整体上不会增加多少费用。而劣质品的卖者肯定提供不了这种保证和承诺，因为这对于他们来说成本太高了。优质品的提供者可能通过国家权威认证，在产品包装外部明显位置印上认证标志。 创立品牌是每个企业都会用的方式，并被法律保护。品牌效应是一种投入成本较高但长期回报十分丰厚的方式。如海尔电器、华为交换机等，其品牌本身就传递了产品的特征。在消费者心目中，品牌代表着一种确定的质量。根据经历，人们在心中会对品牌给出合适的位置，海尔与三星、厦普等等，大家会根据自己的需求选择，不用担心受骗。 在缺乏诚信的环境下，如何证明自己还是要费一点工夫。能断石劈砖，我们认为他是武林高手；如果拿钱不当钱使，我们则认为他是富人。在电视上，我们会发现有些商品广告既无商品的价格信息又无售货地点信息，只有明星的表演。商业广告中通过一些电影明星使用新产品的图象，利用公众的追星心理打造市场。这种关于新产品市场引导的广告在国外的电视广告中特别常见，通常是一位当红明星在电视上用新产品表演一番，既无价格，也无售货地点的介绍，除了显示一下商标外，完全没有对产品性能的说明。这似乎没有任何道理存在，有什么理由吗？想想富人为什么穿名牌，开名车。也许有人认为名牌、名车很舒服，更根本一点在于名牌就是一种身份。请当红明星宣传品牌也是体现一种身份。我们继续从生物竞争中找原理。 长秦寡妇鸟是一种生活在非洲的鸟类物种，雄鸟有40厘米长的尾巴。孔雀分布世界各地，在我国云南也有分布，雄鸟有着庞然大尾。尾巴有什么用处？稍长一点的尾巴也许有助于飞翔，但是庞然大尾显然对于飞行一无用处。孔雀和寡妇鸟的尾巴不仅无助于它的生存，反而使其生存更为艰难。拖着一个笨重、拖沓、宽宽的尾巴，使它难以在密集的草木中滑翔、起飞、飞行以及逃避食肉动物。尾巴可以认为是一种装饰品，然而有些动物的身体特征反而在竞争激烈的环境中十分有害，例如一只园丁鸟的金色羽冠，大而明艳夺目，很易招惹食肉动物的注意。无用反而有害的大尾巴和金色羽冠为什么会出现在竞争剧烈的自然界中？生物学家扎哈维指出，一头雄性背负着如此中看不中用的累赘生存着，实际上是一种有效的广告，向雌性表明自己必定有着非常优异的基因。 为了弄清这一点，在一次试验中，人们分别加长和截短了长秦寡妇雄鸟的尾巴。实验显示，尾巴被人截短至15厘米的雄性对雌鸟几乎没有吸引力，而将雄鸟的尾巴用胶水粘上添加物加长到66厘米后，赢得了多过平时的雌鸟的青睐。消费者也有此心态，会把红明星与好企业联系在一起。毕竟发展不健康的企业是没有能力花大价钱请这位明星。企业通过请当红明星打广告而清除掉了潜在的市场模仿者，它向公众传递自己是生产好产品的信号，这种信号的价值在于其所请来的当红明星有着较高的出场价格，而不在乎明星在广告节目中说了什么，表演了什么，当然更无所谓广告节目是否介绍产品价格等信息了。企业请当红明星打广告就为公众传递一种特别的信号。 现代社会是诚信稀缺的时代。男人可以向女人大肆吹嘘自己如何富有，哄骗她怀着钓上金龟婿的梦想与他上床。任何男人都可以吹嘘，只有当女人亲眼看到他一掷千金购买昂贵而不实用的珠宝和赛车时，她才会打消疑虑。当一个女子看到她的男友年年都要买一辆法拉利赛车，然后当年丢弃，她就会相信他确实富有。那么我们就很容易理解企业为什么要找当红明星来宣传产品商标。他们的目的是向消费者说明企业现在很健康，发展得很好，是一个大企业，产品质量是有保证的。企业的行为就是向外人传达一个信号他们有能力。 当然，我们从中也可以理解另外一个现象只买贵的，不买对的。许多人买衣服只看价格不看真正质量，当然他们也不很在意质量有多好，更在意衣服所传达的信号他们是有实力一族。许多企业在城市高昂地段办公，或者商店开在寸土寸金的地方。许多企业盖豪化工厂和办公大楼。重要的原因是他们十分看重地段所传替的信号他们是优秀的。许多企业领导者买好车、买名牌奢侈品。他们真得需要这些东西吗？显然不是，很多是生意上的需要。好车与奢侈品表明他是有钱人，进一步表明他的企业实力，他就是企业的商标。 我们也可以分析一下请大明星的企业。最终，那些很难标榜产品质量的企业，比如化妆品、饮料、服装等，十分喜欢使用当红明星。我们会发现此类地段所集中的公司就是那些难以说明产品质量的企业，涉及艺术和人的感觉。对于生产实用产品的企业，虽然它们中的资本十分雄厚，但仍然十分注重成本，办公地点会选在相对便宜的地方。当然，最终是产品特点决定了企业会选择什么样的方式与其它企业相区别。 富人证明自己的办法是花钱。捐款的福建富豪曹德旺花费数千万元建造一栋别墅，他就是为了向外人证明自己的价值。富豪买宾利汽车、奢侈品并不是有多舒服，更多是追求一种承认，为了把自己与穷哥们区别开来，体现自己的价值。 最后，我们关注一下信任传递。人们可以把某个事物的信任传递到与之相关的事物上，比如在国美、苏宁、沃尔玛、家乐福等店铺的商品。由于人们信任这些品牌，也进而信任内部销售的产品。对于一些无名的企业能够通过这一平台快速实现销售增长，消除人们的疑惑。 现在很少人关注这一点，但已经被人所利用。比如贵公司的广告与脑白金和恒源祥的广告同时播出，我只能说你挺倒霉。如果在同一个电视台播放，那么你同样要吃亏。本来观众还愿意看看其它广告，但一看到这个广告，马上转台或者上厕所。在这个电视台投放广告的厂商明显吃亏。 前几年，在医院有科室转包，也引发类似问题。许多医院名声很好，但来一个人要承包科室，结果出现问题，给医院名声很大打击。

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信息时代论信息———再告诉你一点经济真相（47）

newniu 2010-10-26 22:05

信息源、传播和处理 随着互联网等现代传媒的发展，信息成为非常热门的名词。不过，提到信息，首先让人想到情报。间谍电影中，不同方面的人围绕情报 斗得惊心动魄，常常会有间谍获取情报的镜头。有些间谍甚至要拿命来换这些情报。人们之所以愿意费这么大精力，原因是情报具有重大价值。情报上也许是重要的技术秘密，也许是谈判的底线，也许是某些人员骨干的花名册。泄密意味着利益受损，人员损失、财富损失等。前一些时间，还有一些人因向国外泄露情报而获罪。 当谈到信息价值，不可避免就说到信息表示方法。假如抛开信息的价值，信息只是一堆符号。玛雅人刻在墙上的文字，我们并不知道是什么，只能当成好玩的艺术。许多外国人在身上纹中国字，穿着印有中国字的衬衫，实际上他们只是把汉字当成符号，一种美学的符号，他们并不知道是什么意思。对于认识这些符号的人来说，这就成为信息。看到这些符号后，就知道某些事情，了解他们的意思。因此、信息被定义成可以消除疑惑的符号。比如你正看足球，屏幕上打出2比3，你就由不知道转变为知道，消除了疑惑。具体到比分的价值，那是因人而异。支持的足球队不同，感受不同，有的人骂娘，有人的欢呼，还有人的赌球，有的损失，有的赢钱。信息的价值与接受信息的人也很有关系。这说明了信息价值的多面性。 有了信息，下一件事情就是传播信息。电视、报纸、广播都可以传播信息，但是还不够。互联网带来交互式，使各方之间更方便地交互。下面围绕信息和互联网，我们分别论述信息传播、信息分捡、主动获取信息、信息处理、信息屏障的影响。 互联网是非常重要的信息来源，成为信息流通的载体。我们结合互联网和信息，分析现代社会的新东西。在信息时代，互联网提供了更快捷的传播手段。信息不再仅仅单向地广播给广大受众，而且可以交互，实时互动。并且随着计算机发展，信息处理更加多样化，除了最简单的文本，还出现了多媒体等多种呈现方式。IT 正改变着世界，互联网创造着另一个世界。我们在网络上看新闻，看电视，看电影，听歌，与人联系，聊天，说话，玩游戏，休闲。现在的年轻人花费在网上的时间已经远远大于看电视的时间。互联网也出现另外一种经济形式，如电子商务、电子支付，在网上购买东西，做生意。互联网是一条特别的信息传播通道。它消除了信息的地理特殊，只是传递你愿意传递出去的符号。在网上聊天时，你不愿意告诉别人你是谁，别人就完全不知道你。你可以与陌生人在互联网上讲你的故事，但却不敢面对熟悉的人。在互联网，你可以十分放松，不用担心周围人眼光。 当然，互联网不能解决所有问题，有些需要人身临其境，需要人的感觉，而不是简单的语言描述。因此、网上商店所能销售产品往往也只能固定于某些方面。现在销售主要集中于标准化产品如电器、书籍等。服装的销售就十分麻烦，人们买衣服时常常需要试穿，网上商店不能提供此类服务。 互联网的影响日益加大，甚至影响美国总统的竞选。200多年前，林肯只能坐着马车巡回演讲，70多年前，罗斯福看中广播；40多年前，肯尼迪看中电视，候选人在电视上面对万千观众发表演说成为常态。进入互联网时代，候选人纷纷跳上信息高速公路，奥巴马、希拉里、麦凯恩等先后在网络上安营扎寨。美国总统大选中的现实权力与虚拟空间实现了前所未有的密切接触。奥巴马从一位资历很浅的小议员一跃而成美国总统，互联网功不可没。 互联网的影响是前所未有，不过现在信息有点多余。我们的时代是信息过剩的时代，信息实在太多。信息的价值并不是相同的，有价值的信息却被低价值信息所掩盖，需要信息分捡。比如政府法律和政策有很多，那么它们真实影响是什么？有很多法律出现，他的真实作用又是什么？我们真是很难回答。一条平淡无奇的内容可能会产生巨大结果，而表面上很重要的却可以忽略。比如说房地产炒作经济，虽然政策出了几十条，可真正有影响的并没有几条。在法律上，关于外资并购真正有影响的法律条文也并不很多。面对着这些信息，其影响绝对不可等视之。如抑制房地产炒作的政策出来很多条，每一条都说作用有多大，最终变成了炒客的盛餐。对于普通人来讲，他只是随便相信了国家政策，而炒家却有更深的理解力，能够洞析前景。结果普通自住的人听话了，没有着急着去购买，而炒客们从容低吸。当房价上升之后，炒客赚得满满的，而自住的普通人只能叫苦连连。同样股市也是如此，庄家洞若观火，而普通人如果相信了某些人的忽犹，也只能是悲伤了。有人写了一篇文章叫做政府向左,我向右，描述了一些人的无奈。 在互联网上，各类广告和各种信息完全混在一起。这些广告人还是很聪明的，他知道你不会看广告，那他就到处插广告，你不看也要看。往大米里加沙子，完全分捡出来那是不可能的。 释放信息 比如政府法律和政策有很多，那么它们真实影响是什么？有很多法律出现，他的真实作用又是什么？我们真是很难回答。一条平淡无奇的内容可能会产生巨大结果，而表面上很重要的却可以忽略。比如说房地产炒作经济，虽然政策出了几十条，可真正有影响的并没有几条。在法律上，关于外资并购真正有影响的法律条文也并不很多。面对着这些信息，其影响绝对不可等视之。如抑制房地产炒作的政策出来很多条，每一条都说作用有多大，最终变成了炒客的盛餐。对于普通人来讲，他只是随便相信了国家政策，而炒家却有更深的理解力，能够洞析前景。结果普通自住的人听话了，没有着急着去购买，而炒客们从容低吸。当房价上升之后，炒客赚得满满的，而自住的普通人只能叫苦连连。同样股市也是如此，庄家洞若观火，而普通人如果相信了某些人的忽犹，也只能是悲伤了。有人写了一篇文章叫做政府向左,我向右，描述了一些人的无奈。政府在这里同样是做一种姿态政府正在考虑你们的生存问题。

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赌性——再告诉你一点经济真相（48）

newniu 2010-10-26 21:14

赌博是一件古老的游戏，长胜不衰。在几千年以前，掷骰子的游戏就已经出现在西方。在古埃及的壁画中，在古希腊的艺术品上，都有人们掷骰子的场景。骰字包括骨，说明了古人玩的骰子是用骨头做的。事实的确如此，最初的骰子就是羊或牛身上的某处关节。古人缺乏赌具，但仍然充满智慧地发明了骨头做的 骰子。赌的确吸引人。 与赌博联系在一起的 麻将 至少有几百年历史，现在已经成为国粹.从达官贵人，到平头百姓，处处可闻麻将声。现阶段， 在我国进行 赌博是非法行为，然而并不能阻止赌博的漫延。地下六合彩、赌马、斗鸡、赌足球、赌篮球，只是是一件事，都可以赌一把。没钱人小赌、有钱人大赌，无论是在高贵的殿堂，还是在无处落脚的贫民窟，永远不缺麻将声。 2008年，贵州省体育彩票销售近７亿，江苏省销售50.04亿元，2007年全国体育彩票总销售额385亿元。彩票的奖金只是来自于买彩票的人，与赌博一样，但每个人都会相信自己要中大奖。 赌城拉斯维加斯、澳门完全是以赌博业支撑，永远是灯红酒绿，车水马龙。每个人都知道输多赢少，可入门的人源源不断。贪官在赌场里一掷千万，如原沈阳市长马向东等人，国内的大富豪同样不手软。 2008年是不平淡的一年，一个是大地震，另一个是次贷危机。许多专家分析了危机必然发生的理由，说得有板有眼，神灵活现。然而在危机之前，这些专家都默不作声。这些理性的解释也许能够解释人们心中的疑惑，暂时满足好奇心，却不让人信服。对次贷危机最好的解释是人类的冒险精神和赌性。1929年经济危机，1998年的东南亚危机，阿根廷危机等等，危机不断发生，永不停息。这次金融危机的导火索次贷并不是复杂问题。微微有点智力的人都明白次贷绝对不可能长久。不过人类的赌性再一次战胜了理智。 当大潮退去，才知谁在裸泳，金融危机带来了许多经验教训，人们重蹈 覆辙从来是前赴后继，长江后浪推进前浪，前浪死在沙滩上。人们都相信死在沙滩上的不是自己。 由于两千年互联网泡沫破灭，格林斯潘为了刺激经济，连续17次降低利率。加上美国政府的肯定行动，金融信誉不好，还款能力差的人也获得贷款买房的资格。此类贷款被称为次贷，贷款人很有可能无法还贷款，与优质贷款相比，风险很大。让一些贫困户也有自己的房子，本来也没有什么。利率降低，也有利于贫穷人买房子。然而这件事到了华尔街，问题就发生质得变化，事情不受控了。 大约从10年前开始，那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，抑或在你的信箱里塞满诱人的传单。下面是一家阿牛 贷款公司的业务员常常要背熟的话： 你想过中产阶级的生活吗？贷款买房吧！ 首付也付不起？我们提供零首付！ 担心利息太高？头两年我们提供3％的优惠利率！ 每个月还是付不起？没关系，头24个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后再付！想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！ 担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心，看看现在的房子比两年前涨多少，到时候你转手卖给别人啊，不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说，又不用你出钱，我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？ 在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。阿牛知道里面的猫腻，为了降低风险，他找到金融业的带头大哥投行。投行出马，把这些贷款进行了复杂的打包、分拆处理，创造出风险不同的债券，由对冲基金、保险公司和银行来购买。这样一来，奇妙的事情发生了，2001年末，美国的房地产一路飙升，短短几年就翻了一倍多，这样一来就如同阿牛贷款公司开头的广告一样，根本不会出现还不起房款的事情，就算没钱还，把房子一卖还可以赚一笔钱。当房价不断飙升时，贷款公司不用担心风险，最不济是把房子收回去。因此、业务人员对业主的审查完全是形式上的，甚至帮助他们做假。随着房价高升，一直被人认为是高风险的次级贷款，变成了无风险，收益大的特殊产品。特别是分拆后的最高风险债券，为投资人带来巨大收益。当你一天能赚100美元，现在突然变成500美元，人怎么可能再保持理智？ 2006年开始，美国楼市开始萎靡，房价下跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。由于贷款不能按期收回，放贷机构以及购买次贷债券的投行和对冲基金等开始出现大额亏损。这只是次贷危机的开始，当危机四处漫延时，事情发生了变化。到2008年末，只能在历史陈迹里寻找美国五大投行了。次贷是完全建立在沙堆上的大厦，表面上华丽无比，实际上却十分脆弱。房价不停上涨，甚至加快上涨的假设虚幻无比。任何人都明白的道理，为什么精明的投行们会这样做？贪婪和赌性让人身不由己。即使理性如投行的人，也被自己的贪婪所打倒。本来投行只是帮别人卖债券，处理债券，在里面拿点手续费，当个过路财神。在开始阶段，他们十分清楚房价不可能永远上涨这一真理。可是当对冲基金、保险公司赚了大把大把的钱后，他们不想再做过路财神了，再也坐不住了，凭什么让别人把这个钱赚去，自己不赚？投行开始动作了，自己也大批吃进次贷债券。他们的确赚了大钱。2007年，高盛的5高管的年薪分掉3.05亿美元，总的薪酬福利支出为201.9亿美元。公司的每普通股盈利24.73美元，与2006年相比增长26%，股东权益回报率为32.7%。 2007年，雷曼兄弟公司净收入、净利润和每股收益连续4年创历史。 首席执行官里查福尔德（Richard Flud）的2007 年全部薪酬合计为7100万美元。然到到了2008年，形势急转而下，不出一年，雷曼破产，高盛转行。 每个人都知道次贷总有清算的时候，但没有人具体知道什么时候。每个人都相信自己会有好运气，能够及时脱身，能够逃脱这一劫难，就如同在赌场的每个人都相信自己能赢钱出来。当然，也有一些人随大流，既然人家能赚钱，我也一样有能力。 有人会认为聪明的理智人是不会参与其中的。事实上，正相反。当别人在水里赚得大钱的时候，凭什么自己在岸上干瞪眼，就算企业垮了，可自己赚的钱也不会退还的。当最后崩盘时，同样也无法保证能远离事外，现在能捞多少是多少，为什么不捞？当这种心态出现时，我们都能想象最后的结局。人人参与到这个大赌局之中，一边赚着大钱，一边静听着大崩溃的脚步声。 人们在赌场中赚了太多的钱，忘记了自己是在赌博。当次贷危机的信号已经出现时，人们还在疯狂欢呼。2006年5月房地产指数开始下跌，早一些时候经济指数也掉头向下。这实际是非常明显的信号，表明房价无法再支撑下去，意味着已经达到顶部。可数钱数到手软的投行们已经迷失了方向，他们无法再冷静下来，继续赌下去成为很自然的选择。不过，世界上的赌徒还是有些区别，高盛、大摩虽然有很大的损失，至少他们活下来了。 赌性是人类的基本行为，从根本上也无法解决，而且将来类似的危机仍然会出现。从表来看，似乎有一点悲观，不过从另外的角度来看，正是人类的赌性促成了人类的文明。现代企业的经营同样面临着风险，管理人员要估计未来市场的发展，要为自己的决定负责。当产品没有卖出之前，管理者必然要规划生产量。企业要扩大生产，还是压缩生产，一切都有风险。金融危机中，许多企业扩张太快而损失惨重，很多会熬不过这个冬天。商人同样如此，在顾客出现并把钱递到你手里之前，你必须做好计划，确信物品将按时送到，买的东西能够如期制造出产，货架上已经摆好。一位成功的企业老板首先是一位预言家，然后才是如何购买原料、生产、促销。 人们称赞企业领导者，认为他们有冒险精神；诅咒赌徒，认为他们没有理性。赌性与冒险精神是硬币的两面，从人性角度来看，并没有什么不同。唯一的区别是性质，当人类以智慧迎接未知世界时，我们称之为冒险精神。当我们把智慧用在赌桌上、乐此不彼时，我们称之为赌性。提到冒险精神，就不能不提在欧洲开始的大航海时代。在那个时代，无数英雄为了自己梦想魂归大海，并留下无数的传奇故事。葡萄牙的达伽马找到了从欧洲绕好望角到印度的航海路线，当他返回时，船员已经不到去时的一半。哥伦布和麦哲伦两位大航海时代的 英雄同样可贵，前者发现美洲大陆，后者证明地球是圆的。哥伦布认为地球是圆的，向西航行也会到达印度和中国，不过他到达的是美洲。麦哲伦的环球船队在一年后回到起始点，在菲律宾，他死于与当地人的战斗。大航海时代的精神体现出人性最伟大的一面冒险精神。他们不惜以生命为赌注去寻求远方的财富。

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[转载]社科院称我国近20年经济增长主要靠房地产

xupeiyang 2010-10-26 09:56

http://news.qq.com/a/20101026/000224.htm?pgv_ref=aio 《国家竞争力蓝皮书中国国家竞争力报告》蓝皮书指出，中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资， 尤其是房地产业膨胀发展。 这样的产业结构缺乏竞争力。

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[转载]一个房地产商真实告白:老百姓为什么买不起房子?

chowsiutung 2010-10-25 17:23

我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。 在下从99年接触 房地产 业，一直干到今天，这行让我欢喜让我优，让我赚了很多钱，真的很多很多，但是也让我很受伤，今天我终于拿到了签证，过完年我就带着老婆孩子移民离开这个国家了，有几句话，还是想说出来。 我大学毕业就干了房地产，在一家业内TOP10的公司，，一步步从售楼先生干到今天的地区副总，十年后，终于感觉到累了，也看透了，以前是不能说，今天终于可以说了。 你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。 你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱! 你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这哦其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是卖掉了，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。 你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。 如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。 你们如果觉得政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗?几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗? 好啊，中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。 你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，但是土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有! 老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。 这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。 其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商跟枪毙一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。 我干了10年房地产，真的看透了，天天跟肥头大耳的政府官员吃饭喝酒，跟肠肥脑满的行长唱歌跳舞，真的累了。 相信我，虽然我改变了国籍，但是没有改变我的心，我每天都会告诉我的孩子，我们是中华民族，我们的祖国美丽富饶，我们的人民勤劳勇敢。。。孩子长大了如果问我为什么要离开美丽的祖国，我会告诉他，爸爸只想让你和妈妈生活得好一点。（新华网）

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真实的慌言——经济真相系列

newniu 2010-10-23 20:17

2009年02月25日新闻，摩根大通中国区董事总经理、摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄测算，按照现行的房地产市场成交量，中国房地产市场的库存规 模需要24个月才能消化。浙江在线2008年12月11日讯截止到2009年底，预计杭州共有1700万平方米的可售房源，至少需要3年消化。 2008年11月03日，中国房地产报：供需失衡为5年之最，上海千万存量房压境。 只需要看以上的新闻，许多地产商从心中有一种害怕，担心房子真的要卖24个月，杭州房产可能真需要3年，特别是在全球经济危机的情况下。 不过在几个月后，情况发生了改变 。 2009年7月14日，中国经济网报道房价节节攀升 存量房急剧减少 杭州率先收紧二套房贷。2009年7月15日，东方早报报道上海存量房只够卖3至6个月。 在看到早前的新闻，相信许多人会认为房子会大跌 价。为什么会认为房子会大跌价？ 人们看到 龚方雄 的观点，很容易会认为房子价格会下跌，房子需要24个月才能卖 完，房子完全是供给过剩。 龚方雄在这里完全是利用了人性，对人进行了欺骗。 龚方雄说的话没有错， 按照现行的房地产市场成交量，中国房地产市场的库存规模需要24个月才能消化。 不过这句话的真实性不需要 摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄来说，一个小学生都会算。把库存除以每月的成交量就是消化时间。 垄方雄在这里让人们有一种感觉：现在房地产真的不行了， 库存规模需要24 个月才能消化。 价格完全由供需决定， 然而房子又的 确是一种刚需。大量年青人需要住房，2009开始房价下跌，销量下降完全是暂时性的需求抑制产生的。 住房需要是刚性的，我们住房供给是充分还是不充分完全要看有多 少年青人需要住房，有多少中年人需要改善住房。单纯分析某个月的销量，并据此发出判断完全是一种误导。 当研究经济时，我们必须要从根本性问题出发，从主要矛盾出发，而不要受次要矛盾的误导。

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咱们的……

lvnaiji 2010-10-22 09:53

吕乃基 南方人与北方人交往，对于在生活习惯等各方面的差异会有多种体会，其中之一是语言。 说起在语言上的差别，话题依然太大。于是如 Google earth ，放大，再放大，集中到一个单词：咱们的。 自从 32 年前离开东北，直接与北方人接触并不多；因而对咱们的体会倒也不是直接感受，而是感受中央台。身处中国，在一般情况下，中央台是要年年看、月月看、天天看的。不知是那一根筋，近来突然发现了咱们的三个字。 记者采访某单位某人：咱们的三个字常搁在嘴边。咱们的公司、咱们的学校、咱们的规则，看来是在套近乎，拉近距离，有一家人之感，以便采访顺利。要是说咱们的房地产，房地产真的成了咱们的，那该多好！ 这两天受韩国泡菜影响，有了咱们的白菜。今晨在采访中央气象台时还听到了咱们的鲶鱼 南方人晕。咱们的鲶鱼，谁跟谁啊

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大国空巢

machan 2010-10-8 22:16

看到上海出台房地产调控新方法：限购1套 http://news.sohu.com/20101007/n275456369.shtml 一直以来，我始终认为，从本质上来讲，房子是不能产生新价值的。但是，如今的房价却直线上升，从而造就了中国GDP增长的神话，神话加引号，是因为他不是神话，是真真实实的GDP泡沫。泡沫如果自己撑到最大破灭，将会带来毁灭性的危机。 因此，才有了今天的调控 现在，50年代出生的人，进入60岁了，按照平均寿命70岁左右，10年以后，建国后出生的人，将陆续没了。接着就是60年代出生的人、70年代的人。我个人的直观认识，50、60、70，这三代人现在是总人口的60%以上。 30年后，这些人将陆续没了。 那么，我们如果每一家人有两套以上房子，那么30年后，是不是会大国空巢？ 我国，人多地少，又是社会主义公有制社会，这种趋势，我想任何有远见的人都应该早就看到了

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房地产业，人民的灾难

wliming 2010-9-25 15:55

我们做个对比: 1。香港民房如鸟笼： 2。洛杉矶人人住别墅 3。 一个美国家庭拥有一栋面积在150-300平米的3-5居室两层独立或半独立住宅属是最典型的居住模式了，其价格大约相当于普通美国家庭4-6年左右的总收入。而在中国，一个典型家庭的住宅应该是住宅楼里的一套面积在75-150平米的2-4居室单元房。这样一套住房的普通价格估计相当于普通中国家庭15-30年左右的总收入。让人最感慨的一点是：房子是用来住的，是用来享受生活的，不是用来炒的。

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买房，跟着共和国长子

lvnaiji 2010-9-16 09:08

吕乃基 一个时期来，买房，还是等待，成为国人最为揪心的事。买房了吗，几乎与千年来的问候语吃过饭啦？等价。民以食为天，眼下是民以房为天。其实，醉翁之意不在酒，在于人民币的贬值。 买，还是不买； to be, or not to be. 关系到主体是否存在，也就是关系到学者们津津乐道的终极关怀。 先看政府。中央三令五申，意志坚决。更有人民日报屡屡发文。不过还是有地方政府的暧昧，以及银行的半推半就。卖地财政并未改变。 再看开发商。讲真话的任志强，懂政策的王石，还有精明的潘石屹。 接着是专家。十个专家，会有十一种观点，同一个专家，还会出尔反尔。我们也不清楚那些专家的 pigu 在某时某刻坐在何处。 最后是购房者。眼看连夜排队、交钱摇号者渐成气候。还要不要坚信政策，继续等待？ 博主经长期观察和反复思量，得出一个看起来最简单的参照系： 央企！ 是否买房，就看央企是否出手，央企是否争当地王。 百姓之所以难以决策，一大原因是：信息不对称，不知道还会有什么新政。 那么想想吧，央企，共和国长子，难道他们不掌握内幕？难道他们没有预期？ 或许有人会质疑，反正是国家钱，亏了也不是自己的。这样的决策未必可信。 然而看看这些年的国进民退。凡是容易赚和包赚不赔的事情，如垄断之类，都有央企的巨大身影。李荣融不是规定，央企，就是要保值增值吗？近日 李 先生又有妙语，要提高央企赚钱的效率。此言不差。那么当今中国，何处最有效率？央企的行动为我们提供了清楚不过的答案。垄断，我们无能为力，但紧跟央企，应该还是做得到。 三令五申也好，人民日报文章也好，央企为什么不听？央企，以其行动说明了，在乱成一团的迷雾中，何者为真。我们应该相信群众，我们应该相信央企。 央企，政府的提款机。共和国长子出手了，你还犹豫吗？ 阿姆斯特朗在登月时说，个人一小步，人类一大步。那么今日在中国，我们只能这样说，央企一大步，个人一小步。不过虽然只是一小步，总比得过踏空。 买房，跟着共和国长子。

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房地产市场调控思路与对策

zhanghuanbo 2010-9-2 11:01

张焕波 【摘要】 当前房地产市场存在的问题主要有三个方面：住房土地供应制度缺乏灵活性；保障房供给不足；存在大量投机活动。针对这三个问题，设定了短期、中期和长期调控目标。短期要打击投机行为，避免进一步的投机；防止普通百姓在高位接盘，避免发生类似美国次贷危机的风险。中期要改善住房土地供应模式；提高土地供应效率。长期要提高保障房的供应比例到 50% 以上；降低住房支出负担。依据这三个目标细化了调控内容，并提出了具体政策工具。 一、当前房地产市场存在的问题 当前过高的房价、大面积的空置率、高额的银行贷款、消费者的不满使得整个房地产行业处于极度危险的境地。形成当前的状况，主要有三个方面因素： 1 ．住房土地供应制度缺乏灵活性，存在垄断因素 当前住房土地供应模式是单一的，房地产开发商只能从地方政府购买土地使用权。地方政府土地供应不受市场机制的约束，存在垄断的可能，同时地方政府的开发土地的效率也相对滞后。这样，住房土地供应的不足造成住房供给不足。 2 ．保障房供给不足 1998 年 23 号文件指出要建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。但 2003 年 18 号文件，使得在政策上保障房的主体地位让位于商品房。地方政府依赖土地财政，缺乏保障房供应的动力。一些暗箱操作，使得相当一部分保障房流向非保障人群。 3 ．存在大量的投机活动 在住房供应总量和保障房供应不足的情况下，商品房变得极为稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图。当其他行业的投资存在风险或者回报率过低，而房地产存在投机暴利时，大量本该投向实体经济的资金流向了房地产投机。 二、房地产调控的目标 根据上面三个问题，调控目标可以分为短期、中期和长期三个目标。 短期目标： 打击投机行为，避免进一步的投机；防止普通百姓在高位接盘，避免发生类似美国次贷危机的风险。 中期目标： 改善住房土地供应模式；提高土地供应效率。 长期目标： 提高保障房的供应比例到 50% 以上；降低住房支出负担。 三、房地产调控的内容 1. 打击和避免投机 有两个方面的投机环节要限制：房地产开发和房地产销售。房地产开发负债比例过高，增加了市场的风险因素。要避免出现房地产开发商让建筑企业垫资、预售房、假按揭等行为。在房地产销售环节，要避免投机商囤积房产。囤积房产浪费了资源，抬高了房价，增加了社会不安定因素。 2. 改善住房土地供应模式 首先要增加土地供应主体的多样性，改变过去单一只有地方政府供应土地的单一模式。其次要增加土地供应的效率，使得土地供应能够反映住房需求变化，提高土地供应的有效性。 3. 提高保障房在住房总供应中的比例 提高保障房的供应比例，是平衡商品房投机，实现住有所居目标的基础途径。提高保障房比例，不会明显拉低经济增长速度。政府在房地产开发环节介入，并不会对房地产上下游企业产生影响。原先从事商品房开发的人员可以转向从事保障房开发，也不会对房地产业产生明显的影响。因此，大力建设保障房不会动摇房地产产业链在经济中支柱地位。 4. 降低住房支出负担 无论是购买商品房，还是保障房，每个家庭用于住房的支出的比例不能太高。太高的住房负担会影响整个经济的有效需求，影响家庭的医疗、教育等其他方面的投入，影响社会的健康发展。 四、具体政策工具 1. 打击投机方面 （ 1 ）开征房地产保有税，增加投机住房的持有成本 对房地产投机明显调节作用的首推房地产保有税。政府每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房地产保有税可以作为地方政府重要的、稳定的财政收入来源。当前我国可以针对第三套住房征收房地产保有税。房地产出租收入也要按照个人所得税征税。 （ 2 ）提高房地产流转税，增加投机住房的交易成本 增加二手房交易成本是控制投机重要的手段。可以通过交易税、遗产赠与税、所得税等来提高二手房交易的成本。更为严厉的手段还可以包括设置不许转让的年限，设定年限范围内转让只能转给政府，不能上市。但在政策实施中，要区分自住住房和投资住房。例如，自住房在交易时可以享受税收减免政策。 （ 3 ）降低房地产开发商的抵押贷款比例 要提高房地产开发商自有资金的比例，大幅降低房地产开发商的抵押贷款比例。严格防止房地产商通过商品房进行再抵押。 （ 4 ）避免普通收入老百姓在高处接盘 美国次贷危机发生的一个重要因素是很多没有还款能力的低收入家庭在房价高位时买了房子。要通过贷款比例，利息等手段，让已经进行投机行为的投机商自身消化高房价，防止普通老百姓在高处接盘。 （ 5 ）一线大城市的商品房设定购买资格 一线大城市的土地开发数量受到限制，并且承担了大量的劳动转移人口。应当规定没有当地户口或者不在当地工作满一定年限的人口不准买房。 2． 提高住房土地供给方面 （ 1 ）允许企业与政府合作开发土地供给市场 政府不要过多参与市场行为，应将更多地人力、物力投入到规划、税收、监督等环节，在具体土地征用、供应等环节应与企业合作。企业相比政府对市场的供需关系更为敏感，人员编制和办事程序受到的限制较少，在市场行为方面比政府更为灵活和有效率。 （ 2 ）允许集体产权土地直接进入住房土地供应市场 允许集体产权土地直接进入住房土地供应市场能够增加土地供应渠道，降低房地产成本。农民直接向开发商出卖土地，可以加速农村土地的商品化，居住集中化，同时提高农民的收入。 （ 3 ）提高城市规划能力，创新城市发展模式，集约利用土地 地方政府管理者要从经营城市向治理城市过渡，减少政府市场行为，提高制订土地规划能力，提高土地的集约化程度和利用效率。合理进行外延扩展和内部挖潜，根据城市特点探索合适的城市发展模式。 3. 保障房建设方面 （ 1 ）成立专门的住房保障建设投资公司 针对当前房地产业存在的系统性风险，提前将存在过重负债风险的房地产企业的负债进行剥离，通过债转股方式，成立专门的大型房地产投资管理公司。这些大型专业的房地产投资管理公司专门从事保障房的开发。 （ 2 ）实施住房保障目标责任制 要将家庭拥有自住房比例，保障房建设数量等目标作为考核地方政府官员的重要指标，实施目标责任制。对于未达到相应目标的政府和官员实施问责制。要实现住有所居和稳定房地产价格的目标，保障房的比例应大于 50% 。 （ 3 ）解决保障房财政来源 地方政府应将土地供应、房产税收，地方国债等收入按一定比例投入住房保障建设；由上级政府确定下级政府每年用于保障房建设的土地供给和财政收入，以增加执行过程中的强制力。 （ 4 ）鼓励开发商开发保障房 采取税收、利息等手段鼓励开发商多开发保障房。例如，为鼓励建设保障房，政府可实行退税政策，对凡是建造一定标准、一定比例建设保障房的开发商，政府可以返回一定程度的税费。 4. 降低家庭住房负担方面 （ 1 ）控制家庭住房负担比例 政府要确定个人购房按揭还款能力的指标 ---- 即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入一定的比例（例如 1/3 ），如果超过此限，那么就是住房负担过重。住宅价格可以根据这个指标进行定位，以保证住宅建设与民众购买力相协调。 （ 2 ）降低自住住房贷款利息 为了实现降低住房支出负担的目标，要向建造和购买自住住宅的人提供长期、低息贷款，利息差额由政府承担。 5 ．其他方面 （ 1 ）地方财政由土地财政向房地产保有税财政、国债财政转变 地方政府可以通过房地产保有税、地方国债等手段增加税收。土地使用权收入应更多地流向原先的土地使用者，而不是地方政府。从国外的经验看，房地产地产税如果执行得当，是一笔相当可观的收入，能够占到地方财政收入的一半。再加上通过发行地方国债来运用公共事业，政府的土地财政问题完全可以解决。 （ 2 ）改善国内投资环境 大量的资金进入房地产市场，与总体投资环境的不完善有密切关系。尤其是很多民营企业在投资领域、信贷、市场开拓方面缺乏国民待遇。通过财政、金融等措施，提供其他投资渠道，让资金更多投向实体经济。

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中国农村沼气能源站将引发房地产革命

caoman 2010-8-23 09:08

近年来，沼气工程（科学叫法应是分布式沼气能源站）在我国得到了迅速发展，不仅是为了解决农村用能和环境污染，也是促进三农发展的需要，这一点已在业内达成了共识，并引起了许多有志之士的关注。就促进三农发展而言，沼气能源站建设将引发多场革命，包括房地产革命、农业革命、生活方式革命等。今天先探讨与房地产有关的厨房、建房和住房革命。 厨房革命。 厨房将从室外走向室内。集 中供沼气入户可以彻底改变农民做饭的方式，从烟熏火燎的灶台前解放出来，不需要在主房间外单独建设带烟囱的厨房，而是像城市里一样设置在室内，大大缩短做饭点火烧煮的时间，体验做饭和吃饭在同一房间并同时进行的乐趣，结束厨房烟尘飞扬不卫生的历史，避免户用沼气池经常清粪和影响庭院空气（尤其夏天），并可享受城里人难得到的新鲜空气和蔬菜水果。 建房革命。 建房将从庭院走向楼房。不 烧柴做饭，庭院内就不用存放柴火，消除了住楼房的一大障碍，农村房地产的开发就有可能，通过开发房地产促进经济发展和小城镇建设，缓解城市房地产业发展受土地限制和房产紧张的局面，使房地产业从城市转向农村成为可能，为农村人提高了住房条件的同时，也为城里人走向农村居住提供了条件。 住房革命。 住房将从独居走向共居。随 着家电下乡汽车普及政策的落实，中国农民在吃穿行方面同城里人的区别越来越小，相比之下住的改变较小，虽然有了小楼房，基本都是自有的、独立的，居住的人也是同一村的。集中供气建成楼房后，不但出现多家同住一楼，而且还会出现象城市的租住和合住，以及居住的人多样化的现象，从居住方式上缩短了城乡差别。 分布式沼气能源站是适合中国国情的农村能源供应方式，该能源站的建立可引发中国农村一系列的变革，象城市一样房地产业的革命是先导，可拉动其它和相关产业的发展，避免大城市病和城市住房紧的局面，加快农村生态城市化进程、缩小城乡差别。可以预测中国房地产业将从城市走向农村，一个新的房地产开发热潮将在中国农村掀起。

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囤地造富是谁的荣耀，谁的耻辱？

qlms 2010-8-20 17:56

似乎每年都有这么一阵子，那就是国家要下大力气清理地产商囤积的土地了！似乎每次的结果都是一致的，那就是雷声大雨点小，来也匆匆，去也匆匆，百姓的期望总是一场空！ 最近看叶檀女士的博客，发现这么一个例子： 2006 年 1 月，经过 126 轮的举牌，李泽楷旗下盈科大衍下属高置投资有限公司以总价 5.1 亿元、超过 1.1 万元 / 平方米的楼面地价抢得该地，至 2009 年 7 月， 正在兴建中 的工体 4 号地被作价 8 亿元转让给香港瑞安地产，扣除先期投入的建筑成本，这个甚至还未缴清土地款的项目，给李泽楷带来除税前大约 2.1 亿元的收益。 什么也不干，举举牌、刨两坑 就能成为亿万富翁 。 李泽楷以这么一种看起来几乎没有任何手段，只是空等的笨办法就获得了如此高的收益，估计很满意。我不知道李泽楷关于此项目的前期投入，是不是中国银行的贷款，如果是的话，那就令人拍案叫绝了，这不是标准的。。。。。。吗？ 如此造富的方式，是李泽楷的荣耀吗？还是国人太傻了，让小李同志这么容易就赚了大钱？ 不管怎么说，估计李泽楷对此结果很满意，当然他的同行潘 11 对此很不满意。小潘同志感觉自己辛辛苦苦盖房子，还没有人家啥也不做赚的多，感觉很委屈，很没有天理。小潘担心，长此以往，大家都去炒地皮，房子没人盖，大家住哪里？ 其他人，还有谁满意，谁不满意？ 叶檀女士虽然是历史学博士，在我看来，下面她对此现象的点评比大多数经济学家还要到位： 1993 年囤积至今的土地是地方政府的耻辱，是规则的耻辱，是深受资源短缺与高房价、收入不公之苦阶层的心头刺。国土资源部在 1999 年就正式颁发了《闲置土地管理办法》， 2009 年国务院又发布了更为严格的《关于集约用地的通知》，直到此次集中处理闲置地之前，一直置之高阁。国土部土地利用管理司司长廖永林表示，下一步，国土资源部将督促各地加快查处进度，务必于 10 月底前基本完成查处任务，结果如何，公众拭目以待 。 闲置地让各方蒙羞，与其大动干戈表示处置的决心， 不如以坚决的执行力印证规则的力量 。因为清理闲置土地，就是清理土地腐败 。 希望，有关部门真的 以坚决的执行力印证规则的力量 ，让自己荣耀一次，让百姓满意一些。

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纪伯伦—中国现实的先知！

biotrader 2010-8-5 10:49

纪伯伦 《先知》中的三段诗，他真是中国现实的先知！东方有圣人，西方有圣人，此心同，此理同。 《居室》 告诉我，奥法利斯城的人们，你们房屋中有些什么？你们用紧闭的门守护什么呢？ 　　你们可有安宁，那显示你们力量的平静的冲动？ 　　你们可有回忆，那连接心灵峰峦的隐约闪现的桥梁？ 　　你们可有美，那将心灵从木石之所引向圣山的向导？ 　　告诉我，你们的居室可拥有这些？ 莫非其中只有安逸和追求安逸的欲望这鬼祟之物入室做客，却变为主人，进而成为一家之长？ 　　可叹啊，它竟又化作驯师，以诱饵和皮鞭使你们更大的愿望变作玩偶。 　　 尽管它的手如丝，但它的心如铁。 　　它诱你们人睡，只为站在你们睡榻边嘲弄你们肉体的尊严。 　　它嘲笑你们健全的意识，把它们像脆弱的器皿般置于蓟绒下。 　　的确，贪图安逸的欲望扼杀了灵魂的情感，而它还在葬礼上例嘴嬉笑。 　　但你们，宇宙之子，静中之动，你们不应被捕陷，不应被驯服。 　　 你们的居室不应是锚，而应是桅。 　　它不应是遮掩伤口的闪亮的薄膜，而应是保护眼睛的眼睑。 你们不应为穿过房门而收敛翅膀，不应为防止撞到天花板而俯身低头，也不应因担心墙壁开裂坍塌而屏住呼吸。 　　你们不应居住在死者为生者建造的坟墓中。 纵然你们的宅邸金碧辉煌，它们也无法隐藏你们的秘密，掩盖你们的愿望。 因为你们内在的无穷性居住在天宫里，它以晨雾为门，以夜的歌声和寂静为窗。 《致孩子》 你们可以给他们爱，却不可以给他们思想。 因为他们有自己的思想。你们可以荫庇他们的身体，却不能荫庇他们的灵魂。 因为他们的灵魂，是住在明日的宅中，那是你们在梦中也不能想见的。 你们可以努力去模仿他们，却不能使他们来像你们。 因为生命是不倒行的，也不与昨日一同停留。 你们是弓，你们的孩子是从弦上发出的生命的箭矢。 结语： 我也说生活的确是黑暗的，除非是有了希翼； 一切的希翼都是盲目的，除非是有了知识； 一切的知识都是徒然的，除非是有了行动； 一切的行动都是虚空的，除非是有了爱 And I say that life is indeed darkness save when there is urge, And all urge is blind save when there is knowledge, And all knowledge is vain save when there is work, And all work is empty save when there is love; And when you work with love you bind yourself to yourself, and to one another, and to God.

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大城市居住空间发展演变的影响因素分析

wangkaiyong 2010-7-27 11:12

大城市居住空间发展演变的影响因素分析 王开泳 （中国科学院地理科学与资源研究所，北京，100101） 1 导言 居住空间可从两个方面进行认识，一是指以居住用地为主的物质实体空间，这包括住宅的地域分布、住宅的组织形式、住宅空间分布与组合特征等在景观上的外部表现；另一是强调居民住房选择与居住社区的功能空间，这是一个以住家为中心的相对流动化的空间范围。所以说居住空间是一个包含了住宅的区位特征、住宅的式样特征、居住主体的的自然和社会属性特征、住宅空间与其他城市空间相互关系等范畴的抽象化的概念 。 工业革命以来，城市化的快速发展推动了居住空间的扩展和居住区规划建设的研究。随着后工业化时代的到来和信息社会的出现，城市居住形态、居住分布格局、居民的居住理念都发生了深刻的变化。从推崇工业文明到生态文明的转变，是人们对当前出现的城市问题的反思中新的抉择，人们不仅要求居住空间的宽敞舒适，更重视安静、融洽、开敞、美化的外部环境，生态居住区倍受青睐，成为未来居住区发展建设的主要方向。 2 影响大城市居住空间演变的因素分析 2.1 自然条件与地理环境 每个城市的居住空间形态都受当地自然条件的重要影响，是对当地气候、地形等条件长期适应的产物。自然条件对居住空间的影响是先天的，也是明显的。北方的居住空间和住房设计较封闭，南方的居住空间较开敞，底层架空，无不与当地的自然条件，特别是气候条件密切相关。同时，地形条件对居住形态的影响也是十分显著的。山地城市阶梯状的居住空间布局、陕北的窑洞、江南水乡的居住形态，都深深刻上了当地自然条件的烙印。另一方面，随着人们生态意识的觉醒，人们对良好的生态环境越来越重视。于是，郊区环境优美的地段兴起了许多新的居民小区，一定程度上迎合了居民的生态需求，引发了居住郊区化的潮流，只有较高收入的家庭才容易入主，一定程度上也造成了居住空间分异现象。 2.2 经济发展水平 经济发展是城市空间结构演变的根本动力，也是影响城市居住空间发展演变的首要因素。一方面，经济发展可以增强城市的综合经济实力，提高居民的收入水平，这样居民才有能力选择新的居住区位，不断改善居住条件，优化居住空间结构。另一方面，城市经济的快速发展可以促进产业结构的升级与优化，不断提高第三产业比例， 吸纳更多的人口到城市就业，推动城市化水平的快速提高。城市化的快速发展可以使城市用地规模扩大和人口规模扩大，由此产生更多的住房需求，促进居住区的建设和居住空间的优化。 2.3 人口政策 我国在计划经济时期，严格控制城乡人口的自由流动，广大农民只能在家种田，乡镇企业异军突起，吸纳了数量可观的农民到工厂务工，但也鼓励离土不离乡，严格的户籍制度限制了人口的自由流动，影响了我国城市化的进程，长期以来，形成了城市化落后于工业化的局面。进入 20 世纪 90 年代以来，逐步放开了户籍政策，大城市优越的工作环境吸引着全国各地的人们，不论是高级知识分子、普通工人、还是农民纷纷涌向大城市，寻找适合自己的工作岗位，不仅出现了孔雀东南飞的现象，同时也有许多麻雀东南飞，民工浪潮一浪高过一浪。高级知识分子进城后，可以获得理想的岗位和高薪待遇，一般会在大城市买房定居，步入上层社会，在一定程度上也刺激了房地产业的发展，目前也是主要推出中高档的住宅。而更多的农民工进入大城市后，很难找到象样的高收入的工作，无力支付高昂的房租，只能在大城市边缘建设一些简易住房或者在城中村租房，形成了大片的流动人口聚居区，成为大城市一种新生的居住现象，从而也不断改变着城市的居住空间结构。 2.4 居民收入水平 居民的收入水平是影响居住空间区位变化的直接因素。居民收入水平的提高，才会开始追求较高的生活质量和优越的生活环境，搬迁到更为理想的居住区生活。更为重要的是，只有具备一定的购买能力，才能居民迁居的梦想变为现实。由于居民收入水平的差别巨大，直接限制了众多居民的购买能力。特别是一些较高档的居住区，昂贵的住房价格形成了一道较高的进入门槛，只有高收入阶层才有支付能力入住，一定程度上导致了居住空间分异。一般说来，一个家庭的收入越高，越追求开敞安静的居住环境，越追求豪华的住宅，以实现对自身价值的体现和肯定，因此常选择离市中心较远的郊区居住，而最贫困的家庭就住在靠近市中心嘈杂混乱的旧城中心区或低矮棚户区。由于城市的外向扩展，富裕阶层迁往市区边缘的较高档的新居民区，而原来的住房由收入较低的家庭居住，由此类推，最破旧的住房由收入最低的家庭居住。同时，居民家庭收入水平的提高增强了自身的购买能力，在基本的生活需求得到满足后，便追求高层次、高档次的消费，私人汽车也悄悄走进普通家庭。许多学者认为我国也正进入汽车时代。汽车的普及进一步增强了居民的活动能力，拓展了居民的活动空间，推动了大城市居住郊区化的趋势。 由此可见，正是由于居民家庭收入水平的差异，使得不同的收入阶层选择不同的居住区位，而相同收入水平的家庭具有相似的购买能力，往往会聚居于同一区域，从而导致收入阶层的分化和居住空间分异现象不断明显。 2.5 交通通讯技术以及家庭汽车的普及 交通通讯技术的提高改变了居民原有的时空限制，距离已经不成为影响居民选择居住区位的重要内容，使得广大居民可以在更广阔的城市地域范围内选择适合自身的居住区位。纵观经典的城市空间结构模型，无不考虑交通可达性对空间区位选择的重要影响。在现代交通高度发达的社会，特别是环城高速公路的建设、地铁和轻轨的兴建，为居民提供了更加方便快捷的服务，大大降低了距离对居民行为的空间限制，也缩短了居民的通勤时间。随着家庭轿车的逐渐普及，人们可以在较短的时间内从城市的一侧到达另一侧，无形中增加了居民对居民区位选择的能力。另一方面，通过通讯技术的日臻完善，手机越来越普及，成为居民随身必备品，因此人们可以随时进行对话，大大降低了空间阻隔而形成的交往障碍。在过去，许多三代家庭为了照顾退休的父母，子女一般就近居住，以方便及时联络，但随着通讯技术的发展，人们可以随时随地进行远距离的对话，无形中扩大了居民的交往空间。另外，网络技术已逐渐进入普通居民家庭，使人们可以在家办公（ SOHO ）、在家学习极大的改变了人们的工作和生活方式，因此，使家庭的功能呈现多元化趋势，居住空间、工作空间、休闲空间等各种功能空间在居住区复合，进一步引导了居住空间的复合化趋势，并对未来居住区建设提出了更高的要求。 2.6 居民属性（空间偏好）与家庭结构 居民属性和家庭结构决定着居民的空间选择偏好，进而影响着居住空间的重构与演变。社会学、行为学对此做了大量的研究。不同年龄、不同职业、不同社会背景的居民有不同的居住需求。一般说来，年轻人喜欢热闹的都市氛围，倾向于居住于市中心附近，以享受便捷的服务和娱乐休闲设施，由此新婚家庭多在市区中心繁华地段或 CBD 周围购买住房。人到中年，考虑问题趋于理性，选择居住区位主要满足实际生活的需要，所以一般居住区位多选择在工作地附近或方便子女上学的地方，由此三口之家的核心家庭多选择在交通便利，有良好受教育条件的市中心周边地区。而老年人多依赖于已有的社会关系，倾向于在原居住地或寻找安静清闲的环境颐养天年，因此多选择在社会交往联络多的地区或郊区居住。从以上分析看出，不同的居民属性和家庭结构具有不同的空间选择偏好，形成了特定的居住空间布局形态。 2.7 城市土地使用制度改革 随着我国社会主义市场经济体制的确立，我国的城市土地使用制度也发生了根本的变化。改变了原来计划经济时期政府无偿划拨的土地制度，实行土地有偿使用，土地竞标、拍卖成为最主要的形式，这对我国的居住区建设也带来了强大的冲击。原来政府部门不尊重土地使用的经济规律和区位地租的差异，依靠政府领导的主观意志和行政力量随意划拨土地，造成土地使用异常混乱的局面，出现了许多单位大面积圈地现象，围合起来长期不用，极大地浪费了土地资源。各种功能空间布局混乱，一般工作区和居住区混杂，前面是单位办公用地，后院是单位住宅区的现象极为普遍，形成了单位大院式的居住空间格局。随着土地有偿使用制度的实行，刺激了土地市场和房地产市场的发育，人们对土地的经营使用开始尊重价值规律，考虑经济地租的等级差异，按照市场经济的运作机制办事，促进了土地使用的合理化，逐步优化城市的空间结构和土地使用效率，居住区的选址和建设以城市规划为依据，纳入正常的经济运行轨道，不断优化居住空间结构。 2.8 住房制度改革 住房制度改革彻底改变了我国计划经济时期形成的单位大院式的居住空间形态，促进了多种居住空间类型的发育，形成了目前多样化的居住空间形态。住房商品化的实施使居民脱离了对原单位的依赖，尽管给居民的生活带来了一定的压力，但由于居民可以根据个人的需求和喜好进行居住区位和住宅选择，不但满足了不同家庭的多样化需求，也推动了多元化居住空间格局的形成。目前，各单位通过补贴、增加房租、集资建房等措施鼓励本单位职工购买私房，由此也减轻了市政单位的财政压力，增强了企事业单位的活力和运行效率。另一方面，住房商品化制度和城市化水平的快速推进产生了大量的住房需求，使房地产业异军突起，并持续的繁荣火暴，住房消费成为带动经济发展的新的增长点。这不仅有利于促进经济的发展，更有利于改善居住环境，可以根据居民的多样化需求设计住宅，从而也促进了居住空间结构的优化。目前，城市住房的投资主体呈现多元化的趋势，中央政府、地方政府、企业、事业和个人都积极投资于住房建设，形成了一股合力，极大地推动了居住区的更新改造与建设，越来越高的建设标准和要求，独具匠心的住房和环境设计，不同房地产集团的竞争，都大大促进了居住环境的改善和居住区建设的健康发展，居住空间结构呈现合理化、多样化的发展势头。 3 发展趋势 综上以上分析，我们可以预见，未来的居住空间建设必然会发生重大变革，呈现出一些新的特征。首先，多元化的居住空间形态将长期并存，但逐步转化为以房地产开发的居住小区为主。其次，居住空间建设将出现多样化的趋势，以满足不同人群的需要。再者，随着居民生态意识的觉醒会渐趋重视良好的居住环境，生态居住区将倍受青睐。另外，信息革命将越来越影响居民的日常工作和生活，智能化技术和网络化技术越来越多的用于居住区建设，智能化居住区将成为一种普遍现象。最后，以人为本的规划理念逐渐深入人心，居住区的规划建设不断趋于科学合理，顺应民意，满足不同阶层、不同年龄段居民的多层次需求，特别会考虑老龄化人口及单亲家庭等弱势群体的特殊需求。居住区的空间环境得到不断改善，居住空间结构也得到不断优化。总之，未来的居住空间将更加合理优化，居住区建设呈现多元化、多样化、生态化、智能化的特征，全面贯彻以人为本的规划思想，形成科学合理的居住空间格局。

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[转载]评论：房地产调控应该持续进行，不宜突然转向

wangkaiyong 2010-7-27 10:20

　相信关注中国房地产的专业人士都注意到，中央政府最近密集调研房地产行业、甚至征求了部分民间机构意见的新闻报道。这条消息耐人寻味。理论上，一个政策出台后，对其实施效果实施跟踪调研是应有之举。但此次大肆报道，却让坊间猜测四起，政策放松之说接踵而至。而那个已经对房地产高度敏感的中国股市，也跟着坐了一轮过山车。看起来，大多数人都宁愿相信房地产调控政策会调整、乃至彻底转向。而且笃信一旦政策调头，则房地产又将重拾涨势，一路飘红，重现2009年下半年的辉煌。 　　应该承认，上述状况不足为奇。调控多年，每次言辞之激烈均强于执行，最终无功而返甚至急转弯屡见不鲜，加上整个中国房地产体系尚无明显改变，土地财政于地方政府之重要性亦未动摇，坚信目前之调控无法持续是一个并不复杂的推理结论。虽然有不少专家及业内重量级人物反复强调本次调控的非经济层面的重要意义，很多人还是不愿意相信。 　　事实上，任何事物都有两面性，事物经常暴露在外的那个面未必是事物最真实、最全面的体现。房地产调控不是一个简单的经济问题，每个人都明白。所以你可以尝试自己回答一个问题：假设政策真的转向了，房价会不会报复性上涨？绝大多数人的选择肯定是是。接下来会产生第二个问题：到时候会不会一发而不可收拾，进而引发新一轮调控？恐怕答案与第一题相同。而且本人还确信，延续上述思路，这样的周而复始不仅无法避免，而且周期会越来越短，情况会逐步恶化。可惜啊！如果这样一个结果是如此之明确，房地产宏观调控真的可以转向，或者说应该转向吗？ 　　2008年底笔者看到中央实施的房地产刺激政策，就感觉一下子放得太松了，有矫枉过正之嫌。中国有一种说法：一放就乱，一抓就死。原非专指房地产，但形容政策之作用仍相当贴切。从今天4月份开始的新一轮调控，也可以理解为刺激政策的全面退出。在一定程度上动作又过大、过快、过猛。特别是对于各种改善型需求不加分辨地加以抑制，大量运用了行政手段，再度使中国房地产市场从一个极端走向另一个极端。无论是新房、 二手房 、土地的成交均急剧萎缩，一个市场如果没有成交量的配合，毫无疑问是死水一潭。所以需要分析个中原由，是否存在发力过猛导致的误伤现象？肯定是有的。比如对于改善型需求的全面抑制，银行贷款中对于已经将按揭商品房出售后仍按多套房处理，这些都是完全不合理的。包括北京市细则中关于一个家庭新买一套住宅的规定，虽为所谓临时性规定，但对外传达的信息仍对理性消费、逐步升级的梯度住房消费理念形成很大冲击，本应倡导的消费观反成了调控政策的牺牲品。 　　依笔者之见，宏观调控不宜突然全面转向。理由有三。一是宏观调控的突然转向必然导致房价、地价的报复性上涨，必将导致新一轮的暴涨调控萎缩的难以承受的不必要的折腾；二是宏观调控的突然转向必然导致所有市场参与主体对于政府主管部门的能力产生怀疑，对于完善房地产市场经济体制有害无利；三是宏观调控的突然转向会使得原本一些正确的措施再度无法实施或效果削弱，比如增加保障房投入等，对未来房地产行业的健康发展没有任何好处。此外还想强调一点，虽然本人并不支持宏观调控的突然全面转向，仍坚持如前所述，本轮宏观调控中有不当与过激之处。 　　加之中国房地产尚有诸多痼疾尚未引起重视，政策之微调实属必要。特别是对于房地产市场的合理需求，不仅不应抑制，还应该加以鼓励。对于理性消费，也需加以引导。比如投资性需求中，持有房产并长期出租的大量业主，对于建立成熟稳定的房地产租赁市场绝对是必要的。 　　关注房租就应该关注如何实现租赁市场上的有效供给的课题。而类似的课题还有很多，需要整个行业共同寻找解决方案。 引用地址： http://news.dichan.sina.com.cn 中国房地产报 2010-7-19 11:02:34

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一点买房经

Bobby 2010-7-25 06:30

地段、视野是房子价值的重要影响因素。 地段不必说。 第一是地段，第二是地段，第三还是地段房地产业这句名言足以说明问题。如果不是商铺，地段好不等于临街，而是要达到入则幽静，出则繁华。地段好的房子抗跌，什么金融风暴、次贷危机都不会有什么影响。 且说视野。观街不如观野，观野不如观林，观林不如观山，观山不如观河（江、湖），观河（江、湖）不如观海。蔚蓝色的大海，碧蓝的天空，在天际处相接；白色的船舶，翱翔的海鸟望之让人心旷神怡、物我两忘，这难道是金钱能衡量的吗？

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今年秋天你是否敢种蒜？

qlms 2010-7-9 16:21

今年的大蒜价格和往年相比是有点狠！ 前几天陈永金老师在博客中介绍说： 继蒜薹后，大蒜卖了好价钱 。按照陈老师的介绍， 其姐家今年种了 1.7 亩蒜，蒜薹价格 2 元到 3 元一斤，卖了 1.3 万元；大蒜还没晒干，就以 2 元 7角 的价格卖了，折合 3 元一斤，总共卖了 1.5 万元。这样 1.7 亩地今年的收入大约为 2.8 万元。除掉成本的话，我想每亩的纯收入怎么也在 1 万元之上，这样的结果绝对是老百姓做梦也梦不到的！ 不过陈老师姐姐家的大蒜，卖的有点早了，如果囤积到现在，也就是一个月时间吧，可能还会多卖不少钱。不信请看看今天的新闻： 处罚之后继续上涨，大蒜收储价突破万元大关 。 按照文章中蒜商介绍的 今年的蒜价： 5 月底，新蒜刚下来那会儿 1.6 元 / 斤左右，但当时是湿蒜，折合成干蒜价格得在 2.5 元 / 斤上下。后来，虽然国家调控，但蒜价还在涨。到 6 月中旬，蒜价已经到了 3.5 元 / 斤以上； 6 月下旬，价格超过 4.5 元 / 斤；本月初，价格已经到了 4.8 元 / 斤左右；在 5 元 / 斤以下的水平上盘整了几天；从昨天开始，蒜价又开始上涨，现在稍微好一些的大蒜已近超过 5 元 / 斤，也就是 1 万元 / 吨了。 前几年蒜贱伤农，最便宜的 07 年前后，大蒜最低到过 0.5 元/斤。当然经销商也很受伤，当时很多经销商以 1 元左右的价格收蒜，保存一年之后以半价销售，赔的倾家荡产的人很多。今年大蒜贵了，农民得到实惠是显而易见的。经销商以 5 元左右的价格收蒜，能卖什么价，还真不好说。 另外一个比较现实，也非常重要的问题是： 今年秋天你是否敢种蒜 ？ 为什么提这个问题呢？因为大蒜和其他农作物不同的一点是，大蒜的繁殖能力很低。一粒小麦种子，一般能生产 40-50 粒麦子，一粒玉米，一般能生产几百粒玉米。大蒜就比较低了，一粒大蒜，一般只能生产 6-7 粒大蒜。 按照今天新闻上面的描述，今年金乡的大蒜平均产量大约为 785.2 公斤，相比去年单产减幅为 28.4% 。那么按照正常年份的约 1000 公斤计算，每亩地大约需要蒜种 150-200 公斤，按照现在的价格是 1500-2000 元钱，再加上耕地、施肥、浇地的钱，估计每亩投入成本应该在 2000-2500 元左右。 万一明年大蒜价格降到 1 元左右，那么就意味着农民白忙活一年。如果今年秋天选择种蒜，那么风险还是有的。当然对于每年都种蒜的来说，因为自己家留种，可能会感觉无所谓。对于买蒜种来种的人来说，来年就不知道是福还是祸了。 愿天佑老百姓！

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炒家们，请放心去炒好了！

qlms 2010-7-9 12:42

因为据说 6 月份的发电量增速放缓，还有其他的几个经济指标也不是那么让人激情澎湃，所以接下来我们就要： 1 ） 央行：下半年延续适度宽松货币政策 2 ） 上海多家银行重启第三套房贷发放 不用多解读，炒家们，请放心去炒好了！ 传说中的史 上最严厉的调控政策，不到三个月，如今就面临夭折的危险。再一次印证了在复杂多变的形势下，谁讲长期投资、价值投资，连政府都会笑话你跟不上形势；谁不乘机捞一把，谁不投机谁是傻瓜蛋！

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关于科技的反思（一）：越落后的方式，越赚钱

qlms 2010-7-2 23:58

科学网博客大赛，杨芳博士拿了最佳博客奖和团体一等奖，真是厉害！所获得的奖品自然也是相当的丰厚，而且全是高科技产品，一台液晶电视机，一台笔记本电脑。不过说起来有点让人郁闷的是，就算把这两个一等奖的奖品加在一起，或者再加上一张往返香港的机票，也买不了北京五环之内的一平米的房子。 实际上，如果仔细观察一下的话，大家就会发现，在目前的中国，越高科技的产品，越不赚钱，越落后的方式，越能暴富。 先拿杨芳的奖品来说吧，液晶电视，够高科技的吧，虽然我们不知道是第六代还是七代液晶产品，不过我们能确定 25 英寸的彩电的工艺，应该比建设一方方米的房子要复杂的多。就这么一个科技产品，目前才卖 2500 元左右，所以注定利润不是很高。由此也就不难理解生产液晶产品的公司为什么现在都不好过，北京的京东方最近几年连续亏损，目前靠政府补贴和股市圈钱苟延残喘，上海的上广电去年干脆宣布液晶公司破产，免得形成更大的无底洞。 另外一个笔记本电脑更是有科技含量吧，杨芳获奖的那种笔记本，可能至少需要 5 台的价钱，才能在四环之内买个位置不好的房子的一平方米。高科技，赚钱之难，由此可见一斑。 和生产笔记本电脑或者生产液晶显示器相比，建房子，特别是建普通的住宅楼，技术上要成熟很多。不过房地产的利润，却比生产液晶或者电脑高的多，所以因房地产而挤入福布斯富豪榜的人所占的百分比，就比较大一些。不过建房子要先买地，建好了房子是否能卖上价，是否能赚钱，还是有风险的。虽然目前看搞房地产的人都基本赚了大钱，但是人家也承担了相应的风险。感谢国家过去几年持续的货币扩张政策，让投资房地产的人的风险都基本化解为 0 。接下来国家是否还会这样搞，不确定。因此房地产的暴富，虽然不需要高科技，但还是需要一些胆量和气魄的。如果没有偷工减料，合理致富的话，我认为大家对这些老总，比如地产大鳄或者王 10 或者潘 11 ，可以羡慕，不应该妒忌。 按照潘 11 的说法，他盖房子给大家，虽然赚钱，但是投入巨大的精力，物力和财力，所以赚的只是辛苦钱。潘 11 比较羡慕那些在北京拿到地皮之后啥也不做，只是简单炒地皮的人，这样的赚钱方式，科技含量可以说为 0 ，但是最近几年看，收益却是最多的。 不多举例了，上面的几种生产方式，就当做高科技，一般科技， 0 科技的三种典型吧。通过三种生产方式的比较，我们可以看到越高科技，赚钱越难！为什么会产生这样的结果，值得我们深思。 在这里，说一点我个人的浅显的看法： 1 ）高科技比较难赚钱，主要原因在于高科技行业基本是面向全球竞争，产品的流通性很好，如果我们的企业没有核心技术，就没有垄断地位，再加上管理可能也存在一定的问题，所以赚钱就很难，超额利润更谈不上了。再补充说明一下液晶生产线的例子，虽然我们的上广电的液晶生产部门倒了，京东方的也不赚钱，但是深圳富士康的液晶生产线，还是有微薄利润的，而且按照郭台铭的说法，从来没有从政府拿过补贴。 2 ）房地产的 0 风险，主要还是在于过去几年政府发行货币太多太滥，造成房价持续的升高，所以搞房地产的，只要等一等，就能卖高价，风险为 0 。这种靠持续通胀来拉动经济的方式，如果持续进行下去，负面作用，也是显而易见的，比如鼓励投机，影响实业，造成贫富差距过大，最终影响社会和谐。 3 ）至于炒地皮暴富的方式，说明我们的社会管理，存在巨大的问题。一般土地出让两年，如果不开发，政府就要收回。现在牛人在北京上海拿地，超过 5 年不开发的，有的是，而且都能找到政府理解的理由。另外就是存在一些弱智的国企，助长了这种方式。比如前几年，有人在青岛附近的即墨临海，注册个项目公司，拿到了一块地皮，这块地在空了一年之后，以 10 倍的价格转让出去了。接收的是国企中粮地产公司，中间是否有问题，有人关注，没人回答，最终不了了之。 生产力决定生产关系，科技是推动生活更美好的最终决定力量！从现在的情况看，这是真的吗？

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[转载]美两房退市 中国被套3400亿

gl6866 2010-7-2 16:13

按：这篇原载于2010-06-30文汇报的小文，让我们真正了解到什么是金融危机和风险！这些被套牢或即将打水漂的钱财，可都是中国人的血汗钱。终于让老美这样给抵消了，老美聪明不？当然，老美也是搬起石头打自己的脚。我好不了，也不让你好。老美的这次可以说把全世界都给套牢了。嗨，中国哪怕把这钱用点在科研人员身上，总比打水漂的强吧？ 美国两大房地产抵押贷款巨头房地美(FreddieMac)和房利美(FannieMac)本月中收到美国联邦住房金融局(FHFA)的指令，即将从纽约证券交易所除牌。退市之后，两房的股票虽然仍然会在场外市场交易，但实际上不会再有大的机构投资者持有，流通量也大减。 当两房走到这一步，中国持有的近5000亿美元的两房债也被深深套牢。一旦美国政府最后决定让两房破产，中国将血本无归。 股价早已跌无可跌 这次两房退市的理由表面上很简单，股价持续1个月内低于1美元，低于纽约交易所对上市公司股价的最低要求。由于房地美和房利美的股价早已暴跌至无可再跌的地步，所以宣布即将除牌也没有为市场带来震荡。没啥大惊小怪的了。 次按危机以来，美国联邦政府已经累计为两房掏了1,450亿美元腰包。最悲观的假设是美国救助两房的成本可能达到1万亿美元。如果美国救助两房的成本是个无底洞，那么中国持有的大量两房债券就比较危险了。由于太敏感了，到底中国持有多少两房债，不管是美国还是中国官方都没有透露。 美国或让两房破产 标准普尔曾经在报告中指出，中国金融机构持有两房债券总额达到3,400亿美元，而实际握有的两房债可能比这个多。一旦经济真的出现二次探底，美国房价继续下跌，两房的窟窿自然越来越大，列入可清算的金融实体。这意味?如果两房未来严重威胁到美国整体经济，也可以考虑让它们破产。一旦走到这一步，中国持有的至少3,400亿美元的两房债也将血本无归。

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可怕的“游资”

boxcar 2010-6-6 21:48

刚才看了条新闻 电子产品成倍涨 游资再成幕后推手 【1】，文中提到最近电子元件的价格上涨很可能是 有游资在囤积、炒作电子元器件，就像炒大蒜、绿豆一样。对此，让人不得不忧心还有游资不会插手的净土么？ 事实上，最近几年一直有游资不断在各行各业串动，这些游资的背后大概就是当年邓总所设想的那部分先富起来的人，这些人要让自己的资产不断地进行滚雪球式的快速增长，就必须不断地变换炒的灶台，今天是股票，明天是房地产，后天是大蒜，大后天是绿豆，N天 以后是分立电 子元件......真格要做到生命不息，炒作不止。从表面上看，这绝对符合《十七大报告》所倡导的精神让人民获得财产性收入，但是，我所看到的是，游资的每一次出征都会让很多普通人民群众的财产迅速变成了别人的收入。在股市上，游资的操盘手可以不费太大力气先把一个概念炒起来，鼓动很多喜欢跟风的人跟进投入大笔的钱去买股票，把这些人的钱圈走、人套牢；在房市上，更可以一面把房价抬到一个非常变态的高度，进而利用各种手段把人民、人民币和人民的银行统统套进去；在菜市甚至电子元器件市场上，照样可以通过一些诡计通过囤积居奇控制市场货源把价格抬高。人民群众的衣食住行和企业的正常开工生产其实都是不折不扣的刚性需求，除了掏钱，他们面对不断上涨的价格没有太多选择，结果是用这些东西的人先不得不付太多的钱，过后则是游资会在赚够了钱、忽悠足了人在没有太多油水可捞之时迅速撤出并抛售压价，再逼得这些生产生活资料的生产者几乎跳楼（不一定真跳也至少喊出跳楼价）。 游资的这种投机倒把和炒作，可以肥了极少数人的腰包，却会最终毁了全社会绝大多数人民群众的幸福生活和很多原本就苦苦支撑的企业。如果任凭游资这样折腾下去，必然导致逐渐很多普通人和很多实业的破产，从而造成对经济的巨大破坏，并给社会带来众多不安定因素，是绝对不利于和谐社会的构建的。 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~ 参考： 【1】 电子产品成倍涨 游资再成幕后推手 http://business.sohu.com/20100606/n272594076.shtml

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中国面临重大挑战

chrujun 2010-5-28 17:59

在三年时间内，中国将面临重大挑战。是崩溃还是走出泥潭，非常关键。 挑战1：世界工厂危机。 尽管中国的世界工厂地位还很牢固，但中国制造的声誉已受到严重影响。 富士康在大陆的工人有80万，仅次于中石油、中石化、和国家电网，为世界顶级IT公司生产产品。但内部员工出现接二连三的自杀事情，在国内外造成了重大影响。中国制造的人力成本优势将不复存在。 挑战2：部分农产品价格飞涨 。从历史经验看，中国的动荡往往从农业开始。这次农产品价格轮番上涨，不仅与游资炒作和天灾有关，而且与耕地大幅减少、农村务农人口减少有关。在中国粮仓的河南，就有当地政府主动毁数千亩小麦来种树。 挑战3：国内游资兴风作浪。 国内游资有1万亿左右。房地产就是被游资轮番炒起来的，搞得民怨沸腾。现在游资又炒农产品，让部分农产品价格短短一年内就涨几倍。国内资金不弄实业赚钱，而是靠炒房、炒股和炒农产品赚快钱，对中国经济的危害相当大，也说明中国制造的生态在恶化。 挑战4：房地产绑架中国经济 。房地产绑架日本经济，日本失落了近二十年还无法翻身。中国经济一旦被房地产左右，后果不堪设想。 挑战5：底层民众生态恶化。 带有个人恐怖主义性质的犯罪现象增多，个人自杀案例增加。这类事件容易诱发蝴蝶效应，其诱发能量惊人。 因此，国外有多方在唱空中国经济，绝对不是空穴来风。中国当前面临的挑战，确实是空前巨大。

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[转载]廣告勸人不要當房奴

jiangjinsong 2010-5-25 00:07

某旅游公司的经典广告： 　　只要半个平米的价格，日韩新马泰都玩了一圈； 　　一两个平米的价格，欧美列国也回来了； 　　下一步只好策划去埃及南非这些更为神奇的所在； 　　几年下来，全世界你都玩遍，可能还没花完一个厨房的价钱； 　　但是那时候，说不定你的世界观都已经变了。 　　生活在于经历，而不在于平米； 　　富裕在于感悟，而不在于别墅。 其實，任志强也在用種種手法勸大家不要當房奴，可是大家就是願意給政府交錢，沒治。

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亲爱的人民政府，请顶住

王铮 2010-5-24 07:48

2010/05/24 在中央政府对房地产实行新政后，各地区也纷纷调整房地产政策，房地产价格出现下降苗头。可是，就在这个时候，爆出消息，国家发改委宣称不会再出台更严厉的调控政策，国家税务总局宣称，三年内不会实施房地产税，而且批评了落实了房地产新国十条的重庆、上海。中央政府调控房地产的政策在真正实施二个月后，似乎要收藏起来了。有消息说，中国的三大经济学家，联名个中央写信，不能再打压房地产了。 面对这种情况，我想用一个管理学者的良知说一说话： 房地产维持高价，老百姓只能存钱买房，结果国内其他消费启动不了。这个我做过模拟计算。有人说通过房地产的产业链可以启动其他消费，可是这个链连到要竞争世界地位的高技术产业、研发产业等，太长了，没有高技术产业，没有研发产业，中国永远只能在世界经济中任人宰割。结果，你可能是个经济大国，但是你不是经济强国，别人随便弄一弄你就受不了。在北京城，从政府领导人到出租车司机，都知道要启动国内消费。光喊不行，房地产一个高价，谁还敢买其他东西，反正大众不敢买，省着钱，买房子吧，除了房子，其他的东西就难于进入大众消费的范畴，只能靠出口。现在美国市场恢复了，可是欧洲又出问题，怎么办？ 房地产新政，从今年人大会议算起，实施方才三个月，从 2010 年初算起，不足 5 个月，从新国十条算起，才一个月，大大短于住房建设周期，真正的效果还不明显。地方政府，从一开始就并不完全理解房地产新政。就算 4 个多月吧，各地政府在中央政府催促下陆陆续续出台了房地产新政策，慢慢地才明确起来，这些政策刚刚发挥作用。各部委还没有出台新国十条的细则，再加上地产商事实上的抵制，经济效果并不明显，但是房地产商已经在后退。这时候发改委的人变态说国十条不是为了让房地产下跌，容易引导人们想中央政府突然转向，那么或多或少会产生烽火戏诸侯作用，不仅烽火戏诸侯，雷厉风行的重庆、上海反而错了。这样？地方政府、企业家今后如何看待中央的调控政策？如何还有要在中央？三个经济学家，没有看大局呀！ 所以，在房地产新政问题上，中央政府要坚持，坚持落实新国十条，让房地产真正出现跌价再说。请注意，由于房地产商前期赚的太多，他们有力量长期抵住政府压力，可是能够熬半年吗？如果政府允许暂时 GDP 下降一点，让他们面临破产，他们顶不住，形势就会改变。说点平庸的话，到 6 月，天气变热，人们的出行欲望增加，季节更换，某些消费也会增加，新的内需就起了了，房地产新政的优越性才能显示。现在后退，中央政府不仅放弃前期成果而且会威望大损。 最近看《三国》，一无所有的穷光蛋刘备所以翻身，第一靠信仰，要匡扶汉室；第二靠取信于民。刘备说了要保护民众，打不过曹操就带着民众逃，哪怕是自己会失败。这就是他赖以立足的人和。现在是天时不利，全球金融危机，美国过了，欧洲又来，出口成问题。地利不再，中国的基尼系数达到了0.5，农村剩余劳动力所剩无几，只有靠人和了，人和，首先要给老百姓看到一种希望。希望的火种点燃了，吹东风烧的是曹营，吹西风就烧自己了，反正是火种已经点燃。启动国内消费，现在是万事齐备只欠东风，诸葛亮就有这个勇气去借东风，不像周瑜，干着急。新国十条就是借东风的祭坛，可是借东风还得登坛。 有人说房地产新政一月，股市下跌。那么欧洲的股市下跌怎么在中国房地产新政之前？明明是天时不利，世界经济危机又从欧洲袭来，全球股市下跌是因，中国股市下跌是果。把房地产新政与股市下跌联系起来是用来吓唬人的。再说中国的股市曾经出现过更严重的下跌，我们也挺过来了。为了人民的福祉，为了长期增长，我们就不能挺一挺？ 所以我说，我想说，政府，亲爱的政府，要想转变经济增长方式，你就以壮士断腕的精神，损失一两个季度高增长，政府就会胜利，增长方式转型就会确定。政府，亲爱的人民政府，有的国企房地产商说他信仰共产主义，而且说信共产主义就应该不让国有资产的房地产跌。这样的论点真是糟蹋共产主义，给共产主义抹黑。再说，他信那个共产主义，好像与我们信仰的最大限度满足人民不断增长的物质文化需要的共产主义不一样，现在房地产问题已经成为了大多数家庭，绝大多数青年劳动者的累赘。如果我们还信仰共产主义，就得坚持房地产新政。政府，请顶住房地产商的直接与间接压力。 亲爱的人民政府，请顶住！ 补充：妻知道了我的观点后提出，房地产税对某些低收入者很不合理，可能无力承担，需要更细致的研究才能实施。 欢迎实名辩论。匿名评论，概不回答。

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社会主义新农村建设之点滴

qlms 2010-5-19 19:56

今天从早上 7 点多被老爸电话叫醒，到现在终于忙完了一件大事，可以歇歇了。本来想立即躺在床上睡一觉，但不知道是兴奋还是怎么回事，反正死活睡不着，遂决定把今天的经历写出来。 从那里写起呢？扯点远的，就从我们家的宅基地吧。解放之前我们家是中农，有一二百亩地吧，还有一些牲口，但是没有雇长工，所以不算地主。村里面我们家的宅基地也不少，除了我们家和我大爷家有围墙的院子之外，荒片原来大约也应该有 2 亩左右。不过从我记事开始，村子里面就一直宣布荒片归属集体，村委会也用来给其他人家规划了宅基地。所以到目前为止，我们家院子还剩下了 300 多个平方，长着我爷爷和我父亲栽的树的荒片，大约还有不到一亩。 我们村在鲁西南，属于不是很穷，也不是很富的地方。不过村里面 2005 年通了柏油路， 06 年通了自来水，大家也普遍盖了楼板房，还有不少人家买个几万块钱的小车，所以生活也过得去。就我个人来说，我感觉我们家现在的生活条件还好，我妈妈在院子里面每年都种很多的菜，不仅省钱，而且不用农药。 不过这个有着着几百年历史的村庄，还有那些于 1990~2008 年之间陆续建设的新房，在今年的年底之前，将彻底消失！为什么呢，因为我们村作为山东省社会主义新农村建设的先进典型，将被彻底推平，搬进在邻村异地建设的汶上县滨湖小区。 虽然滨湖小区的建设，村民从来没有见过任何手续，也没有开过任何村民大会讨论怎么建，但还是轰轰烈烈的搞起来了。并且作为典型，受到了山东省省长、国土资源部司长，济宁市市长等各级领导的参观指导，还有临近的县市领导来慕名考察社会主义新农村建设经验（有兴趣的可以搜一下，汶上，杨店， 滨湖小区）。 当然，领导参观是好事，比如省长来的时候，下面的各级政府就给我们那里大修了公路，还给临街的几家每家花好几万块钱装修了一番，据说为了迎接那次省长检查，政府一共投资了 1000多 万。 不过当官的和老百姓好像不是一个心眼，虽然上面连声叫好，但是房子却卖的不是很好。但声势既然已经起来了，被榜样是必须的，更重要的是，据说国庆节前后 WJB 总理将来检查这个山东省的社会主义新农村建设的样板工程，卖不出去是万万不行的！ 为了解决卖房难的问题，从昨天开始，政府和开放商联手宣布降价！每平米 623 元，优惠价截止到今天下午 6 点为止 ！这个价格，大多数人还是承受的起的 。而且，为了迎接国庆节的检查，政府将给统一免费安装太阳能，免费装修厨房和厕所。 于是一些人心动了，开始交钱了，本来不想买的，看别人交钱，也怕晚了选不到好房子，也开始交钱了，最终的结果是，大家都心慌慌，抢着去交钱。很快，昨天村子里面 70% 的人家都交钱了。 我父母本来不想搬到楼上去住的，原来说不强迫搬迁的时候，他们就想住在现在的院子里，不去买楼房。不过大多数人都买了之后，政府放出来风声，说要停水停电，整体拆迁，因为只有这样做，国土资源部每亩大约 10 万的耕地增加奖金才会给村里面，这些钱，也是现在每家的拆迁补偿费的来源。 父母今天早上和我商量了一下之后，也感觉这次优惠的机会很难得，遂就打算随大流，去缴款了。去了之后，问题又来了，本来想买的90平方的，因为大家都争先恐后的交钱，就 早早的被抢光了。其实呢，这个90平方的，到现在为止，还没有动土呢。 估计开放商乐了，还没有动土呢，钱收齐了！ 我和村长和开放商电话协调了半天，还是没有办法买到90平的，我父母就只好买了个现在已经建设好的 138 平方的，外加一个27平方米的车库。因为买的 4 楼，还送了 80 平的阁楼 。去掉老家拆迁补偿的4万多块钱，缴了 6 万 2 千块钱。 新房已经封顶， 7 月 1 号交钥匙，接下来政府给每家装修厨房和厕所，自己再买些新家具，迎接国务院领导国庆节的时候来检查。领导来检查就是好啊，大家都高兴！ 唉，我现在才知道，房子的建设成本原来就 600 块钱左右啊，看来我们国家完全有能力解决 13 亿人口的住房问题，当然，前提是政府愿意这么做的话！

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简单分析地产政策的趋势

jove20020 2010-5-16 13:12

国家强制出台地产新政，目前主流观点就是抑制房价过快上涨，并强力打压房价以便于劳苦大众能够买得起房，有房住。现在好了，房地产新政协助股指期货让中国的股市一泻千里，并加上信贷收紧，加息等的传闻，更是加速A股市场下跌。 对于这样的解读，小博有点不解。小博的观点有点不同，理解为，国家出台地产新政是防止经济发展过热，抑制房价“过快”上涨，请注意“过快”二字，地产行业发展应该有自身的规律，一旦出现脱离自身规律发展的轨道，必定会出现回落到预定轨道的趋势或者缓慢发展维持一个高位平台，经过时间的消耗使地产行业自身发展的轨道向上抬高，路有多长，还得看国家发展的趋势如何。而不是很多人认为促使房价下降30%或者以上。国家能把地产行业拉起，一样可以拉回，国家是地产行业的庄家，并且是最大的庄家，也是中国A股市场最大的庄家，这个能否成立？相信未来20年的表现会展现精彩的一幕。小博与很多人一样希望房价下跌，拥有自己的居住之所，可是这个能实现吗？不能，房价永远是有钱人与国家玩的游戏，而对于普通的大众来说，与房价高低没有任何关系，房价高，买不起，房价低，更买不起，没有什么可说的，拭目以待，所以很多人天天喊要降房价，最后的结局是又为一部分人提供逢低介入的时机，继续炒作，以此循环。国家追求的是稳定并可持续发展，这才是最重要的。以前小博说过，中国政府对于金融系统的无能之举只是缓和当下的现状，完成其应有的责任，为后来接班人留点发展的契机。人在变，政策一样跟着变，无论什么政策或者制度，只是这变化是潜移默化，能够伴随国家走过百年的老人应该会有类似的看法。社会在浮躁中发展，社会中的人依然在浮躁中生存，看看当下社会中形形色色的一类的所作所为，还不能有所启示吗？ 股市又如何，未来的牛市依旧，现在依然在正常的调整范围内，出现任何的震荡都属于正常调整，国家这个最大的庄家是不允许A股市场出现崩盘的，曾经问过一位默默无闻的高人（此人的思想远高于N多人，非常人所能比）如何看待大盘发展，其指出未来沪市大盘即使再次出现跌到2000点附近，依然属于月线或者季线级别调整，而非很多人所说什么熊市，其实牛熊转换犹如太极之阴阳转换，岂非一般俗人所能理解？亦是出自其口，牛市有级别，熊市亦有级别，日线或者周线级别的熊市，月线或者季线或者年线未必就是熊市，尤其年线方面，若有人能够经历年线级别的中枢震荡亦是非常人。这辈子是没希望了。 朋友好运！ 知足者常乐！ （一家之言，仅作参考） 温家宝：当前宏观调控面临两难问题 　　赴天津考察，强调坚持适度宽松货币政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨 　　据新华社电5月13日至14日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在中共中央政治局委员、天津市委书记张高丽陪同下，深入天津的企业、社区、科研院所，就经济运行情况和滨海新区开发开放进行调研。 　　坚持实施积极的财政政策 　　温家宝强调，当前国民经济继续回升向好，但国内外形势仍然极其复杂，宏观调控面临的两难问题不少，必须冷静观察、沉着应对，深入研究新情况、新问题，全面落实已经出台的各项政策措施，坚持实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，切实把握好宏观调控的方向、力度和节奏，保持经济平稳较快发展。 　　13日晚，温家宝主持会议听取天津市委、市政府工作汇报。他说，当前经济形势正向好的方向发展，实施一揽子计划成效继续显现。我们既要肯定取得的成绩，增强做好经济工作的信心；又要保持清醒头脑，看到经济运行中存在的矛盾和问题，决不可掉以轻心。 　　第一，冷静观察，沉着应对。进一步加强经济运行监测，密切关注和正确分析形势的发展变化，把困难和问题考虑得更充分一些，把工作做得更扎实一些。 　　第二，加强协调，适时适度。注重宏观经济政策的协调配合，既形成调控整体合力，又要防止多项政策叠加的负面影响，始终合理把握政策力度。 　　巩固经济回升向好势头 　　第三，区别对待，有保有压。继续加大对“三农”、节能减排、自主创新、民生工程等薄弱环节的支持，严格限制产能过剩行业扩张，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决经济运行中的突出矛盾和问题。 　　第四，标本兼治，注重实效。加快构建可持续发展的长效机制，综合运用经济、法律和必要的行政手段与组织措施，切实见到成效。要通过更加周密细致的工作，牢牢把握主动权，进一步巩固经济回升向好势头，确保全面实现今年经济社会发展目标。 出自 http://finance.sina.com.cn/g/20100516/02307942944.shtml 温家宝：坚决遏制房价过快上涨

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[转载]曾经的自行车和手表，今天的汽油和房地产

manapros 2010-5-14 21:03

上个世纪的手表和自行车，就犹如现在汽油和房价。 在垄断的基础上用超出国际同等产品数倍的价格来盘剥人民。 手段其实是重复的，先垄断，再人为的照成稀缺资源，再编造无数谎言来佐证这本来就是民生基本物资是如何如何稀缺，如何如何的必须尤其在结婚的时候上海牌手表就是这样卖出去的。 要戳破这个谎言其实简单极了，就是市场化。 70年代末80年代初，20多块工资的时候全家节衣缩食买一个120的上海牌手表，求爹爹告奶奶的弄张自行车票后再花150买辆永久自行车。 这样的事情，到80年代末90年代初就已经显得非常SB了。那个时候香港走私过来的电子表花样繁多，才卖几块、十块。上海牌手表迅速退出市场。 80年代末全国开始上马各种自行车厂，价格开始拉低，而且买起来也相对容易了。 其实用超过自己收入10多倍买回来的上海牌手表其实就是一个很普通的机械手表，根本不值10倍自己的月收入。 但整个60-70-80年代的中国人不断在为生活必需品付出极高的代价。从手表、自行车、缝纫机到彩电、冰箱、洗衣机到寻呼机、手机。 不断的被忽悠。除了政府恶毒和无耻外，我们是不是也要反省下自己的SB呢？ 从60-70年代国产手表和自行车的价格变化看zf对人民的盘剥 转贴，且来源不明 国产机械手表历年价格变化　1958年7月1日，上海手表厂开始生产上海牌17钻半钢男表，初制成本较高，每只47.80 元，加35%税赋计21元，两项合计已超过当时的零售价格水平，工厂亏损过大，经税务局同意减税为25%及商业零售税3.1%，每只出厂价58.14元，零售价60元，工厂生产每只手表亏4.66元，为此，商业部门暂时贴费经营，批零实行一个价。 1959年2月1日，上海牌半钢男表的成本已由每只47.8元降为23.24元，上海市计委新核定出厂价由58.14元降为49.60元，商业部门实行批零分价，核定批发价为52.8元，零售价 60 元不变。 1962年4月1日，上海手表成本降低，17钻半钢男表每只出厂价再降为46.5元，批发零售牌价不动。 1962 年 5月19日～1964年12月，手表实行高价政策。这一时期手表的代表规格品仍为上海牌17钻半钢防水大三针男表。出厂价格未作变动，销售价格前后变动3 次：1962年5月19日，每只零售价由60元提高至180元。1962年11月1日，每只表降为100元。1964年12月28日，手表退出高价范围。退出高价后的新零售价为每只80元。其间，出厂价始终未变，在实行高价期间所增加的利润一律上缴中央财政，地方不分成。 1975年，开始全国改产统一机芯，上海手表厂不生产17钻，改产19钻，故代表品又改为19钻全钢防震男表。根据商业部、轻工业部规定，上海牌统机19钻全钢男表每只出厂价格80.3元，批发价格110元，零售价格125元。 进口手表历年价格变化　进口手表价格自解放初期就由中央有关主管部门统一制订。各地批发单位按规定的调拨价接收。 1953年10月～1962年4月，销售价格水平变动过1次，代表品为英纳格（四类表）17钻钢背防水大秒针男表。1953年10月26日，进口英纳格17钻钢背防水大秒针男表统一零售牌价每只105元，17钻全钢防水大秒针男表113元。 1956年6月23日，手表由批零不分价改为批零分价，按当时批零不分价倒扣12%即为批发价，批零不分的价即为零售价。代表品半钢表零售价由105元调高至140元，全钢表由113元调高为151元。此价格水平一直维持到1962年实行高价政策前。 1962年4月16日～1965年4月 5 日，根据国务院通知进口手表与国产手表均实行高价政策。 1962年4月16日，瑞士英纳格牌17钻半钢（即钢背）防水大三针男表，原价 140元，新价392元。1962年11月1日，瑞士英纳格17钻全钢防水男表由423元降为378元，英纳格17钻半钢防水大三针男表降为350元。 1964年6月1日，根据商业部规定，瑞士、法国等国家进口手表一律按当时零售价降低30%，即比原平价高75%。英纳格17钻防水防震大三针半钢男表，调为245元；全钢表调为265元。1965年4月5日，根据全国物价委员会、商业部通知，手表退出高价范围，代表品17钻英纳格全国防水防震大三针男表零售价调整为185元。 1965年4月退出高价范围。到1990年底，价格水平共变动两次。1973年3月1日，为有利于进口手表的销售逐步敞开供应，并增加货币回笼，经国务院批准，提高进口手表价格。代表品英纳格全钢防水防震大三针17钻男表零售价调整为260元。 国产自行车价格变化 抗日战争前，自行车价格基本稳定。民国23年，老头牌28英寸男车年平均批发市价每辆52.375元，民国24年为 50.28元，民国25年为57.718元。解放初期，上海自行车仅有上海制车厂及上海脚踏车工厂第一、第二联营所生产的永久、生产牌和新华牌平车，大部分直接供应机关部队或销外地。1950年9月，28英寸自行车出厂价为152元，批发价为161.2元，零售价为169.50元。1952年，上海自行车厂改产28英寸自行车，改进设计，降低成本，出厂价调整为135元，批发价为148.50元，零售价为163.35元。1955年，自行车滞销，9月起价格下降。出厂价由每辆降为105元，零售价降为154元。1955年，永久牌28英寸11型标定车，每辆出厂价116元，批发价139元，零售价158 元。1957年，上海自行车厂新生产26英寸轻便自行车，每辆出厂价145元，批发价167.2元，零售价190元。1959年，凤凰28英寸轻便自行车，出厂价每辆124.3元，批发价139元，零售价为158元。1959年，永久42型涨闸轻便女车，每辆出厂价200元，批发价231元，零售价 263元。1962年7月，上海自行车厂生产永久51型28英寸带保险梗、工具袋载重车，在原标定车基础上改进投产，并在11型基础上加附件差价，每辆出厂价为121元，批发价145元，零售价165元。同时，自行车三厂也生产凤凰91型载重车，价格及附件差价与永久51型相同。 1962 年3月，经国务院批准，自行车在全国有条件地区实行高价，工业出厂价不变，高价利润集中体现在商业部门，由商业部门集中上缴国库。高价由商业部制定。先在河北、广东试点，后在河北、山东、安徽、河南、山西、内蒙古等有条件地区推广。上海市郊由市财贸办公室同意自1962年8月5日起按当时规定高价供应，首先供应的有永久11型、永久51型载重车、凤凰28英寸平车、永久42型涨闸女车等25种规格型号。1962年8月，自行车开始实行高价时，商业部定为每辆零售价650元，到上海实行高价时，商业部已将高价水平调整为每辆310元，此后至1964年12月28日退出高价供应范围。 1963 年4月，根据全国物价委员会指示，提高自行车零件价格，上海、天津、沈阳3个主要产地的飞轮、链条等22种零件、批发价格提高 15%。调价后，由于国民经济和市场形势好转，自行车零件供求情况发生变化，高价自行车几次降价，买零件装整车现象已停止，全国物价委员会同意于1964 年8月10日调整津、沪、沈产地22种零件价格，平均降低15.82%，接近1963年4月1日提价前的水平。 1963年11月，根据按质论价原则，由全国物价委员会、轻工业部安排各地区主要牌号出厂价格，永久51型凤凰91型载重车出厂价121元不动；永久11型、凤凰11型标定车出厂价格116元不动；凤凰21型28英寸（载重胎）出厂价格129.3元调整至120元；凤凰41型28英寸双木梁硬边车出厂价格126.72元调整至118元。上海根据中央指示同时调整永久31型等6种型号、规格和出厂价格；撤销已不生产的75个型号规格的出厂价格。 1964 年12月28日退出高价供应，并将自行车平均价格181.74元，降为168.97元。其中永久12型批发价每辆调整为152.2元；零售价调整为 173元；永久51型载重车批发价调整为160.2元，零售价调整为182元；凤凰1102男车批发价由139元调整为138.2元，零售价 158元调整为157元。 1964年调价后销售不畅，还存在新老产品比价不合理等因素，全国物价委员会于1965年4月21日再次降低自行车销价，产地平均零售价降为150元。批零差率为14%。中央共下达19个牌号型号价格，上海根据中央指示精神共计调整标定车、载重车、涨闸轻便、轻便车等4个品种，188个规格。商业进销差率调前平均17.69%，调后仅8.1%。其中永久12型批零价格分别调整为132.5元、151元；永久51型载重车批零价格分别调整为143元、163元；凤凰1102型男车批零价格分别调整为122.8元、140元。 1966年2月 15日，根据轻工业部规定，调整11种规格型号的出厂价格。其中永久11型28英寸男式轻便鞍出厂价格调整至115元；永久51型载重车出厂价格由121元调整至120元；凤凰1102型出厂价由116元调整至115元。 1967年11月14日，永久51型自行车，规格为男式轻便鞍漆座、车链罩、无三角袋、载重胎、黑色每辆出厂价为119.75元，批发价141.90元，零售价161.80元（塑料鞍、再生罩鞍同价）。 1971 年6月，上海自行车三厂新设计了凤凰PA18型平车，采用猪皮烘漆鞍、硬边胎、全链罩、铬手闸、转铃、铬单支架。59型每辆出厂价133.80元，批发价148元，零售价169元。因原料不足，先后采取泡沫塑料鞍、三角牛皮鞍等，分别按照质量成本定价。1980年3月，生产泡沫塑料鞍全链罩每辆出厂价 133元，批发价147.8元，零售价168.50元；1982年4月，生产猪皮镀铬鞍全链罩每辆出厂价为134.3元，批发价149.60元，零售价 170.50元。 1972年8月，上海自行车三厂在69型基础上，将涨闸改为花兰式手闸、车圈改为11/2英寸，定名为QE.F65型轻便车，价格方面因当时同类型轻便车商业亏损，经商业一局转领导部门批复，按批发价倒扣10%计算制订出厂价。QE.F65型男、女式烤漆鞍全链罩每辆出厂价 123.12元，批发价136.8元，零售价156元；半链罩每辆出厂价114.48元，批发价127.2元，零售价145元。 1965 年 4月，降低商业批零价格，出厂价未相应调整，部分型号规格进销差率偏紧，商业经营亏损。1974年5月，经商业部、轻工业部研究，并经国家计委同意，对上海永久凤凰、天津红旗、辽宁东方红等部分型号出厂价格作适当调整。上海根据两部规定精神，共计调整13个型号45个规格，按批发价倒扣 10%调整出厂价，历史上遗留下来的部分型号的经营亏损，通过这次调整出厂价，全部获得解决。其中凤凰PA12型28英寸男式塑料鞍半链罩出厂价由 119.20元调整为117.60元；凤凰PA18型28英寸男式三贾猪皮、烤漆鞍全链罩每辆出厂价133.8元调整为133.20元。于1974年 5月1日执行。 这2个小文章揭示上个世纪70年代中共政府的经济政策货币回笼之精妙所在。 上个世纪70年代工人的平均收入不过20-30元而已，农民收入经常出现负数累死累活干了一年，还欠大队的钱。 zf的经济剪刀差把农民盘剥殆尽，经过文革，国民经济已经崩溃，70年代又把城镇居民盘剥了一遍。 第三点，要采取一切办法制止通货膨胀。 　　我想到的，大体有四种办法： 　　三是增加几种高价商品。高价商品品种要少，回笼货币要多。不要星星点点地搞，这也高价，那也高价，所得不多，弄得名誉不好。应该是不搞则已，一搞就要确能收回一大批钞票。我们增加几种高价商品，首先是为了把在自由市场上高价出售商品的人的钞票收回来，同时也利用它来平衡商品供应量同购买力之间的差额。去年搞高价商品，重点是在城市；这次搞高价商品，重点是在农村。 哪里钞票多，就在那里投放高价商品 。这个办法要先试点，看一看，听一听反映，步子稳一点，看准了以后再推广。卖高价商品，实际上是货币贬值，群众会有些不满意。但是，只要基本生活资料不涨价，就不会出大问题。如果不采取这个办法，多余的货币不能回笼，到处冲击市场，更不好办。 二是每年供应几千万双尼龙袜子。这也可以说是一件大事。孩子多的人家，都感到补袜子是一件伤脑筋的事。如果每年用四百万美元进口一千吨尼龙，就可以织四千万双袜子；如果织尼龙底的袜子，产量可以加倍。一双尼龙袜子可以卖几块钱，买的人欢喜，国家一年也可以回笼几亿元的货币，这是公私两利的事情。 　　三是把全国各地价值约四千万到五千万元的山珍海味等高级副食品，用于高价馆子，价钱卖贵一点。招待所用这些东西的时候，也要卖高价。这样，既可以改善一部分人的生活，也可以回笼不少货币。 摘自《陈云文选》（目前财政经济的情况和克服困难的若干办法，1962年2月26日） 尼龙袜子是不能补的。

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[转载]一个忽悠了几亿中国人的伪概念-所谓“中国房地产泡沫”

zhangxf0303 2010-5-13 15:34

『经济论坛』 一个忽悠了几亿中国人的伪概念-所谓中国房地产泡沫 作者：罗伯特卡帕 提交日期：2010-4-28 12:42:00 访问：534535 回复：2096 中国大陆大家目前最为关心，讨论最为热烈的一个问题就是中国的房地产泡沫问题。 从政府到民间，从经济专家到普通百姓，大家都在关注这个问题。以前，我也觉得中国存 在一个叫中国房地产泡沫的所谓概念，但今天我忽然感悟，原来多少年来包括我在内 的几亿中国人都被蒙骗了，中国根本就不存在所谓房地产泡沫的问题，房地产泡沫 这个概念本身就是一个伪概念。 　　如同市场经济一样，房地产泡沫也是一个外来事物，它是市场经济的产物。但问题是 ，中国是市场经济吗？显然不是，否则为什么大多数西方国家都不承认中国是一个市场经 济国家。尤其是中国大陆的房地产市场，更不是市场经济，而是计划经济与市场经济相结 合的一个怪物，政府操纵着房地产行业，政府对房地产有着绝对的掌控能力。 　　 　　房地产泡沫是市场经济的产物，既然是泡沫，那么这个泡沫也会遵循市场经济的规律 ，即当泡沫足够大的时候，会破裂。因为日本与美国的经济是市场经济，所以当日本与美 国的房地产产生泡沫的时候，就会破裂。 　　 　　目前包括中国在内的几乎所有世界经济学家都以为，当年日本与美国的房地产泡沫破 裂了，中国的房地产泡沫比日美大几倍，当然也会破裂。事实却是，中国的房地产泡沫在 几年年前的膨胀程度就超过了当年日本与美国的房地产泡沫，中国的泡沫几年来虽然翻倍 ，但却没有破裂，这是何故？显然，经济学家们犯了一个错误，那就是把中国的房地产乃 至中国经济当成了市场经济来看待，而事实是中国的房地产市场根本不是市场经济。所以 ，西方市场经济国家所有的房地产泡沫，在中国也根本不存在，所谓的中国房地产泡沫 根本就是一个伪概念。 　　 　　当然，我说到这里时，肯定有很多人不服气，中国的房地产明明几年之内翻了很多倍 ，远远超过了普通人的收入水平，这不是泡沫这是什么？我的回答是，中国的房地产价格 确实虚高，远远超过普通人的收入水平，这是事实，但这不是房地产泡沫，因为泡沫 会破，而中国的这个被大家称为泡沫的东西却不会破，因为它的真实名字其实不叫泡 沫，应该叫变相的税收或者房地产垄断价格。 　　 　　中国的房地产业本质上已经不是一种行业，像中国大陆的税收与垄断行业的垄断价格 一样，成了少数人剥夺多数人财富的一种工具。在这个工具上，寄生着很多食利者。这个 食物链的最上层为地方政府，地方政府通过卖地与房地产税收，养着一大批高薪的公务员 及满足他们的奢侈需求。食物链的第二层为与官员勾结的房地产商以及受贿吃回扣的官员 ，第三层是炒房者，炒房者相当部分为拥有大量现金的官员及家属。 　　 　　市场经济的泡沫会破裂的，但中国的房地产不是市场经济，房地产价格也不是泡沫 ，所以它也不会破裂。中国的房地产价格被政府严格操控着，不说是操控自如，也是有 绝对的控制力。因为政府掌控着土地银行汇率等房地产的关键要素。中国的高税收是泡沫 吗？中国的垄断行业的高垄断价格如水价电价油价是泡沫吗？当然不是，他们是转移财富 的手段。中国的房地产价格也是一种变相的税收与垄断价格，其税率与垄断价 格是政府控制的。这也解释了为何中国几年来房价如此之高，却不下跌，所谓泡沫 却不破裂的原因。 　　 　　中国房地产的所谓泡沫会破裂吗？会，只要政府愿意。中国的房地产的泡 沫会不破裂吗？会，只要政府愿意。 　　 　　其实，中国所有的问题都是政治问题，而不是经济问题，离开政治谈经济，永远找不 到问题的答案。

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控制房价的方法

liuxiaod 2010-5-13 06:51

控制房价的办法就是征收房产税，在美国不管穷人富人每年都要交3%的地产税，为了体现社会主义优越性，我们可以创造更合理的税收方法，比如每个家庭成员可以有30平米免税额，这样可以保证住小房子的人不用交税，囤积房子的商人必须交较高的商业税，这样可以打击投机倒把，在历史上，中国政府打击投机倒把很有一手，中国人均国土狭小，如果房子成为投机倒把的工具，对国家经济是巨大的破坏，没有人能够成为最后的赢家，即使是现在手上有若干房子尝到甜头的人，最终也会陪光，这个道理不是每个人都认可的，其实我们可以想一想，如果在50年代中国没有打击投机倒把的话，中国会是什么样？

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“中国式”地产人物：任志强网友调查

chaohe 2010-5-10 17:28

中国式地产人物：任志强网友调查 闲的无聊，引凤凰网上之水以灌溉之。任志强最近所遭遇的扔鞋门事件，超七成网友表示对扔鞋表示赞同或支持，很好的反应了这样一类人物在大众心目中高高在上的形象。于是乎，有好事者如偶，粘凤凰网（中国式地产人物：任志强网友调查）至目前调查结果，然后不语！ 无语。。。。。。。。。。。。。。。。。 也有说真话的时候 也有说实话的时候：如 四万亿没进楼市是此地无银三百两 ； 住建部干预房价可行性几乎为零 ； 新华时评作用很小 政府越调房价越涨 ； 2010年GDP不掉房价就不掉 ； 领导来电让我闭嘴 有些话还是要说的 早退早好 赞同，都一副德行 王八观点： 我从来不认为80后买房难 ； 中国不缺地 房价不下来的原因在农民 ； 买不起房为什么不回农村 ； 坚决反对穷人买商品房是政府的责任 ； 房价是门槛 买不起就别住在北京 ； 房子是财富像钻石戒指 低收入不该拥有 ； 中国住房空置率不到4% ； 农民工在北京都买得起房 你为什么买不起 ； 只有极少数人希望把房价打下去 ； 房地产根本没有泡沫 党中央从没说房价要跌 ； 85%家庭买不起房结论荒谬

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对于房价的看法，可不可以别这么幼稚

fisherray 2010-5-9 04:51

我发现科学网上有的人对房价的看法，爱走极端，爱绝对化。我搁这儿一句话： 凡是预测一年以上房价走势的，都是扯淡！ 还记得08年中我同学买到了相对高点，此后交易量萎缩，房价缓慢回落， 08年底09年初房价低点时，绝大多数人认为没有调整到位，选择继续观望，谁预测到之后的事情了？ 09年2月起交易量突增，拿北京二手房交易量为例，2月份9500套，6月份23235套，12月份39264套。以我熟悉的小区为例，08年底9k/p，09年中12k/p，09年底15k/p，10年2月22k/p。原因在哪儿？ 4万亿，以及银行信贷过度宽松（08年底预测到这两点的人可以在这儿停了）。 我还记得郎咸平在09年中时的建议，股市怎么操作？短进短出。结果，我认识人在09年的3个月内贷款4次，利用银行杠杆在楼市实现了短进短出，真是巨大的讽刺啊。 说到对房价的看法，可以看两个人的言论，迄今为止，这俩人还没有错过 一是郎咸平，09年4月郎咸平的观点，中国营商环境非常差，干实业远没有投资房地产收益大，大量资本流向房地产。政府4万亿投资下来，老百姓的第一反映是什么？钱要不值钱了，与其于钱放银行变废纸，不如买房，因为中国的老百姓除了买房，实在也没有什么靠谱的投资渠道。郎不会预测房价会涨还是跌，他的论调从来都是，我只分析，具体的结论你们自己下。 二是任志强。不要觉的任志强是开发商就如何如何，我认为，任是被媒体的标题档和无良给坑了。当然，任的话确实不好听，可任的分析是有逻辑和数据分析的。 任志强不是傻多，最近新政出台，任的看法是，严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了。如果不能有效调控，政府会接着出政策，一直出到有效为止。 这就是具体问题具体分析。不论看多看空，脱离实际情况，只会屁股决定脑袋，就是傻！ 房价这么高根本原因不在开发商，而在于政府。房价什么时候开始涨的？03年土地开始招拍挂之后。 按常理看，保障性住房应该是政府保障的。 可现在的两限房是政府保障的么？ 不是，事实是在拍卖土地时把两限房和商品房配建到一起，地价一分不少，还不是摊到商品房的售价里去了，保障房的实质是老百姓自己保障。更有意思的是，政府卖地一分钱不少收，等到两限房出售的时候，政府现身了，请把收益的50%上交，这买卖真是绝了！ 我向来认为有产权的保障性住房是畸形，见过200平米的经济适用房么？可以去北京天通苑参观参观。保障性住房加上产权这个东西，就变成了滋生腐败的摇篮。这也是为什么廉租房不好建的原因， 没产权就没利益，没利益就没动力 ！ 宣传公仆是一回事，可您别当真啊！ 中国的楼市，有几个现状， 1，迅速的城市化带来的需求旺盛，各地统计局都有，可以查查城市的人口增长（PS：北京每年常住人口增加50万人以上，相当于一个城市的人口）； 2，贫富差距巨大，中国不是有钱人太多，而是有钱人太有钱，一定注意这两句话的区别。买房，是需求中最有钱的那部分人的事，走个极端，如果我们老盯着农民工，什么时候都会得出没人买的起房的结论。注意，这里我没说老百姓，而是说人。普通老百姓已经买不起了，可有钱人依然很轻松，为什么房价可以脱离老百姓的消费水平？这就是根源。 3，中国楼市是政策市，回顾过去几年，房价的涨跌都可以在政策调整上找到答案。 政府的真实想法是让房价横盘，用通货膨胀消化房价泡沫。可事与愿违，新政出来前，通县已经被炒到3万一平，市场投机情绪太浓，不得不打压投机。可政府是真的要打压房价么？现在不好说， 这得看二季度GDP增长如何，GDP为王，都懂的。 最后说说科学网上的看法，首先是鬼王， 中国的知识分子只会煽动爆民动乱 通篇只有一个观点是对的，即政府是最大的开发商， 其他的观点多数不敢苟同。 尤其最后几句话， 房地产降价的首要条件，是100%的市场化－－100%的市场化，房价只会涨到天上去。张五常整天鼓吹经济自由主义，从上世纪90年代初鼓吹到现在，还没看透吗？搞市场，当年日本没玩的过美帝，今天的中国更不可能。 房地产100%市场化后，我告诉大家后果，一线城市房产升值潜力被大大压缩的今天，包括外资在内的炒房大军会向国内二线城市进军，北京上海这几个大城市的房价飙升将在更多的城市重演！在中国城市化率由40%多升到60%之前，炒房都会有获利空间，只是要换炒的城市罢了，由一线到二线到三线。 中国房地产是根本不会降（战略性的，战术微调是正常），市场规律在中国必须服从权力。－－市场规律并没有服从于权力，而是政府影响着供需两端，供给方面土地供应限制，需求方面通过楼市政策调节。反过来说，政府认为房价由经济问题变成政治问题的话，用住建部长的话说 ，总理都说了，今年的房价不降也得降 然后是陈儒军， 抑制房价是治国安邦的重大决策，北京房价可能会下降80% 我想说，愿望很美好，现实是残酷的。即使政府这一轮调整要对房价下死手，北京四环内现在均价3w/p，调整到1.5w/p一大关，可以说，到2w/p的时候，很多人已经出手了，降80%不可能实现。

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不要当任志强的吹鼓手！致鬼王公开信

chrujun 2010-5-9 00:29

到现在才看到你的雄文！ 还是知道有MM博主被你害得休博才去看的。 MM竟被害得休博，也真是天真啊。 很搞笑的是我也在批判之列。我感到很荣幸！ 我不会休博，也没有精力把你的鬼语看完。 现在还相信开发商鬼话的人，不知算不算猪头？ 你甘心为黑心开发商散阴风，点鬼火，有良知没有？ 老实告诉你，判断国家大事，在科学网找不到可以超过我的人。 其它我不敢吹牛，这个我绝对有信心。 我可以肯定，你是失去政治和经济判断力的天真愤青。 不相信？ 两年之后，再去评价我的那篇博文，再看看你的雄文。 参考博文： 【1】李亚辉（鬼王），2010，任志强好样的，民族英雄也， http://www.sciencenet.cn/m/user_content.aspx?id=320546 由此文可以看出，鬼王是任大炮的铁杆粉丝，甘心为任大炮散阴风，点鬼火。 【2】陈儒军，2010， 抑制房价是治国安邦的重大决策，北京房价可能会下降80% ， http://www.sciencenet.cn/blog/user_content.aspx?id=317686 【3】陈儒军，2010，党政一把手不好当了，中央重大决策分析， http://www.sciencenet.cn/blog/user_content.aspx?id=319577 【4】陈儒军，2010，杀戮学生是个人恐怖行为. http://www.sciencenet.cn/blog/user_content.aspx?id=317532 【5】陈儒军，2009，为什么今年冬天社会异象特别多？, http://www.sciencenet.cn/blog/user_content.aspx?id=277696

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英雄？VS 黑社会?

longfo 2010-5-8 16:48

被扔了鞋子以后，任大炮来了一句，这人连首付都拿不出，还笑称自己受到了总统待遇。激怒了很多人。 我们看看历史，一般首先起来反抗的都是无权无势的人，弱势群体，前段时间袭击校园系列案件露出了端倪，接着就会有一些年轻力壮的起来闹，梁山好汉就是这样起来的，后来的事情就有多向发展了，有的被扑灭了，有的燃烧了。 报复性事件英雄事件社会问题问题解决 或者 出乱子 或者 出大乱子 如果是进入英雄事件这个层面的话，那么我认为任志强先生不仅仅是被扔鞋的问题了，可能要被扔子弹了，当肯尼迪了，他还以为自己是小布什呢，有点估计失误了。

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是没办法，还是故意的？永远高出大爆发一纳米

iwesun 2010-5-7 00:00

是没办法，还是故意的？ 永远高出大爆发一纳米 Me ：《 中国的知识分子只会煽动爆民动乱 》 陶泉争（ aabdyaabdy ）： 中国的青年，都是孤魂野鬼，生活在时空之外。难怪很多人都说自己不是地球人 。 呵呵 ip:202.115.31.* ： 『李老师，必须承认，这个社会一半以上的人的智商低于平均值，科学网也不例外。如果再考虑到优秀的中国教育，更多的人根本不知道最基本的常识。 每次我在科学网上看到类似言论就感到好笑，更好笑的是好多人以为他们是在为穷苦人说话而具有道德优越感。』 Me ：确实是这样的。我和台湾人打交道，就很自卑，人家的商业精神和准则已经根深到骨子里去了，我说出来的话，就像是人家三岁孩子们的启蒙教育时讲的，根本不需要说出来的。 商业原则，大家共同遵守，自己办事失误，打掉的牙吞到肚子里去，都不需要讲出来，没人会同情你。 这样，办事效率很高。 从来没有像姜文（北京人在纽约），自己误了合同，要别人宽限，别人不允许，就找人打架。 有打架的功夫，就可以从头再来了。 姜文傻的不行，还自己觉得挺得意，好多人还挺崇拜。 这种流氓作风，还是毛遗传的。 根源还在毛身上，毛把中国人带到了一个畸形的弯路上，对商业精神和准则的破坏是毁灭性的。 搞得我们现在，连常识都不懂。 xjntmy42 ip:219.246.34 ： 体制不对 , 一条腿是资本的 , 一条腿是红色的社会主义 , 名曰中国特色的社会主义。两条这样的腿走路，能走的稳吗？痛苦啊，怎么办呢？砍哪条腿都不行。精英门都在思考，还是没有办法的。 Me ： 啥没办法，还是故意的？只有这样，才能两边通吃，两边捞好处。 既享受资本主义的花花世界，又能保证千秋万代，实在是大智慧。 施业成 ： 其实中国的知识分子大多被阉过的，没有啥原则的，眼中只有自己和主子的。 Me ：还是被一个宗教的理想主义彻底征服了，忘记了不成熟的宗教就是邪教。 徐耀 ： 房地产笑话一则（悲） 最近上网的时候发现一则与房地产有关的笑话，觉得确实和房地产的现状很相似，故贴出来与大家分享： 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年 6 分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢 于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！ 这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么我们还要买房？疯了一样的买？为什么？这都是随大流的思想观念造成的，就好象 60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。 70 年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到 200 的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？仅仅是为了随大流，就放弃自己原本应有的幸福，为奴为婢大半辈子，值还是不值？ Me ：现实就是如此，没有权力的民众只能是猪狗。 曹成 ： 鬼王说实话，吓俺们孤魂野鬼一身冷汗，倒也清醒了几分！ Me ：做鬼也风流。 抓紧时间谈恋爱，才是你们的正事儿。 不需要考虑房子，也一样能幸福。 房子大了，也会闹鬼。 李学宽 ： 呵呵，陈胜吴广是谁煽动起来的？李自成哪？都是被逼的！ Me ： 你放心，陈胜吴广的时代过去了。 现在不但有原子弹，还有传感器网络。 实时掌握动态，审时度势，尺度拿捏得刚刚好， 永远高出大爆发一纳米。 敌进我退、敌驻我扰、敌疲我打、敌退我追 ! 毛泽东思想永放光芒。

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任志强好样的，民族英雄也

iwesun 2010-5-6 13:26

任志强好样的，民族英雄也 Me ：《 中国的知识分子只会煽动爆民动乱 》 任志强，一贯大嘴，有啥说啥。 有人觉得他欠揍，其实是你弱智，根本听不懂他说啥。 任志强敢说，他就不怕激起民愤，搞他人肉么？ 至少，他自己觉得有底气，违法犯罪还是适可而止的，否则，谁那么傻？闷声发财的道理谁不知道。 你实在是弱智，任志强敢于把自己作为这个社会的怪胎，曝光给大家看，你竟然还看不出门道，真是睁眼瞎！ 任志强之所以这么做，因为他还是有社会责任感的，事实都摆在了眼前，你自己还是看不到，那还能怪谁！ 任志强的苦水不能说，说出来，小命不保。 只能故意气你，你气红眼了，还拿他没办法，他就是说的对，你总得回头想想到底啥原因吧？ 牺牲自己，成就民族发展的灵魂。 到底谁有社会责任感？ 任大嘴，还是俺们涛哥？ 比比上缴利税就知道，任老大可能有免费的午餐好吃。 任志强好样的，民族英雄也。 PS ： 呵呵 ip:202.115.31.* 『李老师，必须承认，这个社会一半以上的人的智商低于平均值，科学网也不例外。如果再考虑到优秀的中国教育，更多的人根本不知道最基本的常识。 每次我在科学网上看到类似言论就感到好笑，更好笑的是好多人以为他们是在为穷苦人说话而具有道德优越感。』 Me ： 确实是这样的。我和台湾人打交道，就很自卑，人家的商业精神和准则已经根深到骨子里去了，我说出来的话，就像是人家三岁孩子们的启蒙教育时讲的，根本不需要说出来的。 根源还在毛身上，毛把中国人带到了一个畸形的弯路上，对商业精神和准则的破坏是毁灭性的。 搞得我们现在，连常识都不懂。 【 对话】 中国人 最想揍的人 ，我只能排第三 潇湘晨报： 有种说法是，中国人 最想揍的人 ，您被排在第二，第一个是陈水扁。是这样么？ 任志强： 不对，第一个是小泉，第二个陈水扁，我只能排第三。 潇湘晨报： 还有人说， 信强哥，早买房 。粉丝也到了 50 多万人，您自己怎么看网络对您的评价？ 任志强： 我觉得有闲时间和闲钱上网的人可能是 80 后 要多一些，现在的老年人也可能会上网，老年人知道改革前的经历，他们肯定对我的说法是赞成的。 潇湘晨报： 您曾经说，每一次调控，都是一次新的机会，那么，这一次的机会点在哪里？ 任志强： 每一次调控我们都会发现淘汰了一大批浑水摸鱼的，剩下的就抓住了一些发财的机会。 我认为调控就是一个契机，它会把不合格的开发商或者不太好的开发商，或者是竞争能力比较差的开发商淘汰出去，然后给剩下的人一个更大的发挥空间，关键是你能不能抓住机会，你能不能成为那个最优秀者。 潇湘晨报： 您从北京到长沙，是不是就是一次抓住机会的取舍？ 任志强： 事实上，我们离开北京，是因为现在门槛越来越高，我们无法从公开市场获得土地，但是还有一些收购的小地块。 潇湘晨报： 是因为资金实力？ 任志强： 是，资金曾经是困扰华远的一个问题。但是今年上市之后，我们的资金实力明显加强，未来空间更大。 潇湘晨报： 这意味着上市公司会是未来的一个竞争优势者？ 任志强： 上市公司的竞争力，比普通公司要强。 潇湘晨报： 是不是会产生市场分化？ 任志强： 高端产品不可能量产，市场分化会很明显。 潇湘晨报： 那么华远在长沙的项目价格策略将是怎样？ 任志强： 我可能比别的开发商卖的东西要贵，但没像小潘一样卖得那么贵，我觉得长沙人应该买得起。至于怎么定价，不会比黄兴路上的贵，但不至于太便宜。 ( 记者文洁 / 红网 )

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中国的知识分子只会煽动爆民动乱

iwesun 2010-5-6 10:23

中国的知识分子只会煽动爆民动乱 中国的知识分子只会煽动（火）爆（的）民（众）动乱，要么挑逗民族矛盾，转移视线，除了这两样，啥都不会。 弱智到了极点。 真的没法说，猪头到了极点。 刘艳红 ：《 为什么允许开发商凌驾于全国人民的利益 之上 》　 『 这次政府下决心要把房价降下来，出台政策，新闻、社论造势，把房价降下来成了关系到全国人民利益的大事。在这个关头，还能看到开发商联盟联手涨价的新闻，让我百思不解。 谁允许开发商这样做，他们为什么可以凌驾于全国人民的利益之上？开发商是怎样造就出来的，我们的社会为什么要允许开发商为所欲为，假设开发商这样一个社会群体的存在有其合理性，那么他们的社会责任感在哪里？难道开发商的价值就是让这个社会变得如此畸型吗？ 』 不知道这位刘小姐多大年纪，经历过八十年代的改革开放转型没有，如果比较年轻，也就罢了。 陈儒军 ：《 抑制房价是治国安邦的重大决策，北京房价可能会下降80% 》 吴中祥 ： 『 关于房价，有人自认是中国人最想揍的老三， ( 他说 : 除了小泉 \ 陈水扁 , 就是他 ) 确实！社会主义的中国，必须是政府调控的市场化！房屋政策必须充分保证住者有其房！房屋开发商，可以赚钱，但必须在保证住者有其房的原则上，否则 , 就该挨揍！ 』 政府说这话，这你也信，真是猪头到极点。 你要是愿意，俺可以天天派个演员来慰问你。 市场有市场的原则， 唯利是图是市场的动力，无孔不入是市场的智慧。 市场是内置反垄断和普遍福利的机制的，都不需要干预，市场就能够实现这种抓两头，放中间的效果。 你一个人全垄断，你在国内作的大，在国际做不大，你垄断一个行业，别的行业为了自身的利益，就会把你搞垮。 产业链必须是多元化的，没人会把所有的鸡蛋都放在你的篮子里，这风险太大。 行业之间的利益冲突，新闻行业才不管你有多牛，你越牛爆料你越起劲，因为才有人看，他才赚钱。 这个时代是眼球经济，你就是天大的垄断，你不服气，三天就搞垮你。 你垄断，给自己年薪 100 万，农民工年薪 1000 ，随便你，你的公司你说了算，但你的产品谁来买？ 农民工年薪 1000 ，刚好够买馒头，一年消耗的馒头是有数的，你不能给每个农民工一天发 1000 个馒头吧？ 不搞合理的利益分配，你的公司在当地很牛，农民工骨瘦如材，你住在堆积如山的馒头皇宫里，确实很牛。但你搞不过正常民主社会的公司，人家的农民工都能买汽车，汽车才有销路，所以人家才能做大。 中国的房价高得已经离谱了，连日本和美国佬都跑来中国卖房地产，人家的土地是永久的所有权，别墅的价格等于你的公寓，日本人口密度比你中国还高，人家还专门为中国人在风景区建一些高档社区，房屋的质量和社区服务，都比你好上千倍，价格比你国内还便宜。 日本佬傻呀？准备卖国投敌了？ 中国人真的这么有钱么？比日本和美国佬都有钱么？ 我不想说，你知道你有多少钱。 那个商人不唯利是图？日本鬼子和美国鬼子，就真的思想高尚到为人民服务，讲奉献？ 见鬼！ 根本原因不在开发商哪儿，就在政府身上。 结果，猫出来说要救济老鼠，还真有人信，是不是弱智到极点了？ 中国政府并不是真的搞市场，尤其是大型垄断行业，获利快的行业，仍然是双轨制的假市场，真行政，这才是中国房价高的离谱的根本原因。 土地作为国民经济的基本资源，是块肥肉，这个谁都知道。 高房价的根本原因之一，土地的投放量不够，造成地价天价的泡沫经济，政府和权力集团无偿把持优质资源，转嫁成本。 中国的土地是国有的，政府把持的土地，包括党政军国企事业单位，低价占有了绝大多数的优质资源，谁要说自己廉政，好，你先交房租，中南海的房租每平米每天 5 块，你先交出来再说，否则，你根本别和我说廉政。 权力集团，低价占有房地产，无偿占有绝大多数社会优质资源，这是你生存成本高昂的根本原因。 北京政府的公务员和事业单位，可以用低于市场价 1/10 的价格，购得大产权或半产权或使用权的住房，这部分成本谁来负担？ 中国房地产行业根本不是市场调节的，全国真正用于商品房的自由流通的土地，估计 1/10 都不到。 如此高昂的成本不转嫁给你，还能有谁呢？ 高房价的根本原因之二，房地产是快速回笼财富的有效手段，是国家的支柱产业，本质上讲是回笼权力的根本手段，只有回笼权力，才能保证执政集团的千秋万代。 中国搞无产革命，劳动人民无产了，不但生产资料没了，生活资源也没了，这样的人，最乖，能不能吃到馒头，得看你听不听话，不听话，馒头都吃不上。 中国劳动人民吃的苦太多，希望能自己保障自己吃饭的权力的愿望太强烈。 我想有个家，哪怕是脱了裤子，也要想办法买房子。 这个已经被政府和权力集团转嫁了 10 倍的住房成本，确实很高，但多贵还是有人买。 你买了也不是你的，土地是国家的， 50 年俺再炒一次地皮。 政府不希望你手里有钱，你衣食无忧，就铁定了不听招呼，就会有更多的权力需求。 政府的责任，就是想方设法把你手里钱，从你的口袋装到他的口袋，保持你赤贫状态，保持无产阶级的纯洁性，永不变修！ 你运气好，一生不生病，能攒下一套房子， 50 年之后，接着炒地皮，你又无产了，还是纯洁的无产阶级。 运气不好，得点病的，就更是负产阶级。 高房价的根本原因之三，房地产是政府支持的黑帮产业，政府就是黑帮老大。 这也不是啥秘密，一块土地，原本市场价 10 亿，你是开发商，政府把你喊去，让你拍卖会上举牌， 20 亿。 你自己都心虚，高的太离谱了，能卖得出手么？ 政府说不要紧，你尽管举牌，你出不了手，还原价退还给我。 这都是游戏规则，谁想玩，得懂规矩才行。 这就是土地资源的魅力，你总不能生活在时空之外吧，你是神仙？ 只要政权不倒，这个土地稀缺的态势就不会变，总有冤大头撞倒枪口上来。 政府屡次喊把房价降下来，怎么可能呢，黑帮老大可以救济灾民，但决不会把自己的赌场拆掉，无论是谁。 高房价的根本原因之四，双轨制带来的特殊利益的炒作。 当年，双轨制条件下，太子们从计划内倒到计划外，获取巨额利润。 这一招，仍然有效，而且对于房地产的特殊形式，还变得更加变本加厉。 能够炒房的都不是一般人，炒房获利的分账，仍然是权力集团大头，面首只是负责运作，拿点小头。 当然，这个利益集团也有撕破脸皮的时候，你为了演政治秀，卸磨杀驴，俺只好鱼死网破，不还银行贷款了。 中国老百姓是非常善良，非常勤劳，任何艰苦的环境下，都能够生存，老老实实拉磨的，幻想有一天勤劳致富，能从无产阶级转变到有产阶级。 现实是如此残酷，一不小心，就变成了负产阶级，拉了一辈子磨，结果欠了磨盘巨额的债务，到老了，只有躺在家里等死，不敢去医院看病，把生的希望留给孩子们。 在这个没有宗教信仰的国家，真不知道是什么力量支撑着老百姓，能够如此的生存下去。 中国的知识分子分两部分： 一部分智商高的，绝对的高，啥都知道，心里非常清楚，为虎作伥，换取社会地位和口中的美食。 一部分实在是太弱智，只会煽动爆民动乱，看不到问题的实质。 卢小锋 ： 如何理解人民币升值？ 『 2010 年 , 一个美国人到中国旅游，此时人民币对美元的比值是 6.8:1 ，于是老美用 10 万美元兑换到 68 万元人民币。老美在中国吃喝玩乐了一年，花了 18 万元人民币，还剩下 50 万元人民币。 2011 年，老美要回国了。此时人民币兑美元升值到 5:1 了，于是老美去中国银行用剩下的 50 万元人民币兑换到了 10 万美元。 来中国时带了 10 万美元，回国去还是 10 万美元，老美白玩了中国人一回，高高兴兴地回家去了 . 由此想到带来的后果是： 1 、人民币升值，大量涌入中国的热钱套现出逃 2 、热钱出逃，房地产泡沫破灭 3 、以出口为 1/3 贡献的 GDP 下滑 4 、失业人口大量出现，社会有可能出现动荡。 』 写这篇文章的人真是弱智的不能在弱智，猪头的不能再猪头。 中国人从来没有一个正确的态度看待商业。 商业是社会的体液，相当于人的体液循环系统，其本身就是无孔不入，无缝不钻，对于一个社会而言，商业这种体液循环，起到一个资源再分配作用，有人获利，有人跳楼，这很正常。 如果存在一个商业无法进入的真空地带,就一定是一块已经腐烂的臭肉! 社会就是通过商业这种体液循环，调整社会财富，乃至权力结构的再分配。 这个财富和权力的再分配，其本身就是社会的新陈代谢，淘汰不能适应社会的不良肌体和组织，扶助有生命力的肌体和组织的成长。 在一个以权力为核心的虚假的市场驱动下，商业会加剧这个权力集团的财富和权力，但这不是商业自身的错，你想用神经系统的调节，取代体液循环的调节，只会直接变成植物人，就算全部的神经单元参于物流管理，仍然会资源不足，根本没时间间自娱自乐，产生存在的根本意义文化了。 总的来说，这个社会还是进步了，至少不是毛时代的植物人了。 是你自己笨 + 在权力集团之外，没有分享到商业带来的利益，就希望把商业模式砸掉，弱智的不能再弱智。 人家老外也不是傻子，会被你忽悠了，中国不是市场经济，和中国人打交道，得长10个心眼，加倍小心。 搞不好就粉身碎骨。 欧盟死活不承认你是市场经济，你出手如何阔错都没用。 有的商人喜欢政治，有的不喜欢，做一个国际化的大公司，必须坚持人类普适的价值观，不会为你眼前的诱饵而妥协的。 Google就很识相，惹不起还躲不起，不好玩，就不玩了。 老是用民族的你死我活，看待正常的商业问题，是中了黑帮老大的奸计。 美国鬼子的商业手段，俺们黑帮老大也同样会，也同样用的娴熟，获利也是多多，就是这个利益根本不分给你罢了。 你这个冤大头瞎吵吵，砸掉了商业规则，这个社会直接进入原始社会。 中国的知识分子群体，真的是全宇宙最垃圾的群体，除了会挑逗爆民械斗，找几个任志强之类的冤大头和替死鬼出来，暴打一顿，出出心中的恶气，你还能干啥？ 你把任志强爆打一顿，你心里舒服了，可以，但是，这个社会的基石就荡然无存了，法律和商业规则，就根本是儿戏，整个国家就是个流氓组成的国家，国家元首就是流氓头子。 中国的知识分子群体，还会把人民内部矛盾，转嫁到民族矛盾上去，你真有本事儿，直接发动第三次世界大战，解放全人类，不是更好么？ 笑， 几个人在笑？ 俺们的权力核心笑了， 会心地微笑， 要的就是这个效果， 只有这样， 才能千秋万代。 笑， 我也笑 苦笑， 一群脑残的猪头下面， 还有无数的蚂蚁在反刍， 哺育着猪头们自娱自乐。 后记： 还有几句话忘了。 第一， 中国房地产是根本不会降（战略性的，战术微调是正常），市场规律在中国必须服从权力。等着降价安家的年轻人，做梦去吧。 第二， 房地产降价的首要条件，是 100% 的市场化，中南海（包括办公面积）要按每平每天 5 元的标准交房租，你做到了，这个国家的政体就被你颠覆了； 第三， 高房价本质上不会破坏安定团结， 10亿 农民本来就在乡下的草棚里呆着，和高房价无关；农民工是最优质的劳动力，招之即来，挥之即去，城市建设完了，哪儿来的，回哪儿去； 1 千万的既得利益者，希望房价越高越好，原本自己哗啦来的资产就可以彻底升值，不断继续吸血； 第四， 苦的就是年轻人， 2-3 亿的翻身主人和精英们，是有房子的，旧点旧点，破点破点，还是能住的。就是苦了年轻人，要看父母脸色，一辈子活着没尊严。 梁启超说，青年富则中国富，青年强则中国强。 中国的青年，都是孤魂野鬼，生活在时空之外。

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[转载]任志强：我是全国人民最想揍的第三个人(图)

xupeiyang 2010-5-5 08:06

记者问：有种说法是，中国人最想揍的人，您被排在第二，第一个是陈水扁。是这样么？任志强答：不对，第一个是小泉，第二个陈水扁，我只能排第三。 (任志强认为，严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了。如果不能有效调控，政府会接着出政策，一直出到有效为止。) 视频：任志强称外国人来京买房证明房价不高 红网长沙5月4日讯（潇湘晨报滚动新闻记者 文洁）在地产界，任志强无疑是一个另类。他总是处于是非的漩涡，一再表达着一些并不好听却真实的观点。4月30日，华远金外滩项目奠基后一天，准备离开的任志强接受了晨报记者专访。 这次调控一定会达到效果。我们现在担心的，是调控之后怎么办?说话彼时，一贯张扬的任志强，有些忧郁。 国十条只是个开始 有人说，房地产的黄金十年，成就了这门勇敢无畏的任大炮，喧嚣和争论中，却也淹没了他为自由化市场所付出的努力。而最强烈的反对者，也无法否认任志强是个说真话者。 正如我最初所说的，国十条只是个开始。4月的密集房产政策，改变的是市场所有人的预期。同样包括任志强。 短时间，能。对于本轮调控是否能够抑制高房价的问题，任志强的回答，似乎出乎很多人意料。 任的观点是，严厉的行政干预已到了房价不跌绝不罢休的地步了。如果不能有效调控，政府会接着出政策，一直出到有效为止。 这似乎是任志强第一次真正承认房价会跌的利空表态。现在最大的不确定，还是在于地方政府的细则性政策。在不同的城市，会有不同的效果。 在任志强的分析中，在房价不那么高的城市，地方政府可能会延迟地方性细则的出台，或者观望看看其他城市，比如长沙，而在房价高企的城市，地方性政策或许比中央政策更加严厉。 房子为富人而造 用知名财经作家吴晓波的话来说，任志强是中国地产界读书最多的一个人，也可能是最清醒和最具思考力的一个人。 在任志强的言辞中，说得最多的，是开发商不应该做政府的事。 采访中，他的核心也围绕于此。住房和商品房应该是两个概念。大的住房概念包括政府应该解决的低收入家庭居住权问题，以及拥有商品属性的商品房。 商品房具有商品属性，它先天就具有投资性功能。从某种意义上来说，这正是任所谓房子为富人而造的立论之本。 任志强说，民众的居住权，更多地应当是政府的职能，保障性住房体系的建立，是解决低收入者居住需要的根本手段。而对于可以自由交易的房子来说，既然有投资属性，就得允许别人投资。 严格地说起来，国家要管的是不要用国家金融杠杆的利率去投机倒把，这我赞成。这个市场论的坚定支持者，旗帜鲜明地说，我不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是坚持用非理性的、非制度化的行政手段进行干预。 理智上而言，任并非妄言，甚至可以说，是真相。但从情感上而言，日渐尖锐的高房价矛盾已经从经济问题转变成政治问题。 正如资深财经评论人叶檀所言，从来都支持市场，但从不认为对民生可以麻木，否则高调的市场派将遭到多数人的唾弃，一败涂地。而这，或许正是任志强备受争议的根本所在。 中国青年报：任大炮不能哑 任志强骂人和被骂是出了名的，在网络调查全国人民最想打的人中，他排名第三。此次万言博文，也为他引来骂声一片。一位署名高平的博文说：任志强这个家伙简直在于（与）政府和人民在对抗，这种想从内在（部）破坏和谐稳定的人应该拉出去枪毙了。即使不被枪毙，老天也不会放过他。 中国人最想揍的人，我只能排第三 潇湘晨报：有种说法是，中国人最想揍的人，您被排在第二，第一个是陈水扁。是这样么？ 任志强：不对，第一个是小泉，第二个陈水扁，我只能排第三。 潇湘晨报：还有人说，信强哥，早买房。粉丝也到了50多万人，您自己怎么看网络对您的评价？ 任志强：我觉得有闲时间和闲钱上网的人可能是80后要多一些，现在的老年人也可能会上网，老年人知道改革前的经历，他们肯定对我的说法是赞成的。 潇湘晨报：您曾经说，每一次调控，都是一次新的机会，那么，这一次的机会点在哪里？ 任志强：每一次调控我们都会发现淘汰了一大批浑水摸鱼的，剩下的就抓住了一些发财的机会。 我认为调控就是一个契机，它会把不合格的开发商或者不太好的开发商，或者是竞争能力比较差的开发商淘汰出去，然后给剩下的人一个更大的发挥空间，关键是你能不能抓住机会，你能不能成为那个最优秀者。 潇湘晨报：您从北京到长沙，是不是就是一次抓住机会的取舍？ 任志强：事实上，我们离开北京，是因为现在门槛越来越高，我们无法从公开市场获得土地，但是还有一些收购的小地块。 潇湘晨报：是因为资金实力？ 任志强：是，资金曾经是困扰华远的一个问题。但是今年上市之后，我们的资金实力明显加强，未来空间更大。 潇湘晨报：这意味着上市公司会是未来的一个竞争优势者？ 任志强：上市公司的竞争力，比普通公司要强。 潇湘晨报：是不是会产生市场分化？ 任志强：高端产品不可能量产，市场分化会很明显。 潇湘晨报：那么华远在长沙的项目价格策略将是怎样？ 任志强：我可能比别的开发商卖的东西要贵，但没像小潘一样卖得那么贵，我觉得长沙人应该买得起。至于怎么定价，不会比黄兴路上的贵，但不至于太便宜。

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有感于澳洲政府调控房价：对症下药

renxiang 2010-5-2 19:48

最近，澳洲政府出台了一个房价调控政策，加强了对外国人买房的限制。 自经济危机以来，为了维持澳洲的经济与房价，澳洲政府开放了外国人来澳洲买房。一时间，主要是来自中国的炒家蜂拥而至。在很多房产拍卖会上，出现了一幕幕令澳洲房地产界拍案惊奇的场景：一个稚嫩的中国留学生举手拍下价值几百万的豪宅面不改色；一句英文不会的中国买家，用手势比划着要买下中介手里的所有现货房产。随之而来的，是澳洲房价的飞速上涨，悉尼和墨尔本的年涨幅超过10%。 这时候，澳洲的媒体开口了。老百姓的不满与抱怨被及时地表达了出来。外国炒房客让澳洲年轻人居无定所，类似的标题接踵而来。到了今年年初，随着水电费的上涨，澳洲政府引发了选民越来越多的不满。陆克文终于下定决心，着手调控房价。在选战的压力下，澳洲的调控政策即便不能立竿见影，也必须对民众的不满有所交代。 于是，澳洲的国两条公布：第一，只有取得澳洲长期（一年以上）签证的外国人才可以购买澳洲的房产；第二，外国人在签证到期，离开澳洲前必须出售名下的房产。对于公众因外国人炒房引发房价上涨而产生的不满情绪，这两招调控可以说是精准打击。而且，合情合理，力道恰到好处。到澳洲淘金的中国炒房客，有的可能真得跳楼别以为弄几百个澳洲身份证炒房这一套能行得通，人家的政府监管可不是吃素的！ 且不说后效如何，单就政策本身来看，比起我们的很多手法，澳洲政府更会对症下药。我们为什么总是

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由GDP说起，浪子回头金不换

jove20020 2010-5-2 16:33

谈起之前先看看《统计局副局长论GDP局限：不能全面反映社会进步》 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 统计局副局长论GDP局限：不能全面反映社会进步 中新网5月1日电 新一期《求是》杂志刊登国家统计局副局长许宪春的文章，详细阐述了GDP这一指标的局限性，列出其诸多“不能”。 　　文章说，在通常情况下，GDP是反映一国经济增长、经济规模、人均经济发展水平、经济结构和价格总水平变化的一个基础性指标，因而是国际上普遍适用的考察国民经济发展变化的重要工具。正确认识并合理使用这一指标，对于考察和评价经济全面协调可持续发展状况具有重要意义。然而，随着社会经济的深入发展，仅凭GDP这一指标来评价国民经济的发展状况，并不能得出全面正确的结论。 　　GDP不能全面地反映经济发展。首先，GDP没有充分地反映公共服务在经济发展中的重要作用。政府部门提供的行政服务、公共安全服务、教育服务、医疗卫生服务、环境保护服务等公共服务在经济发展中发挥着重要作用。但是，GDP核算以市场活动为主体，它衡量经济活动的标准尺度是市场价格，由于政府部门提供的公共服务不存在市场价格，目前国际上通行的做法是利用政府部门提供这些公共服务投入的成本来衡量其价值，而这些投入成本远不能反映这些公共服务在经济发展中的重要作用。 　　其次，GDP不能反映经济发展的质量差异。不同国家的产品质量、拥有的品牌数量差异很大，尤其是经济发达国家与发展中国家之间具有显著差异；不同国家的技术水平、劳动生产率、资本生产率、资源产出率差异很大；不同国家的排放强度也具有很大的差异。GDP没有反映出这些经济发展质量的差异。 　　第三，GDP不能准确地反映财富的增长。一个国家的经济实力在很大程度上决定于它所拥有的财富存量，而不仅仅是当期新增加的财富；一个国家的人民生活水平在很大程度上取决于这个国家的人民所拥有的财富存量，而不仅仅是当期新增加的财富。经济增长质量不高会导致财富的巨大损失和浪费，导致财富存量的减少。在这种情况下，财富存量不能与经济增长率保持同步增长，从而GDP不能准确地反映财富的增长。 　　第四，GDP没有反映非市场性家务劳动。家务劳动对于人民生活来说是必不可少的。经济发展程度不同的国家，家务劳动的市场化程度截然不同。一般来说，发达国家家务劳动市场化程度比较高，而发展中国家家务劳动市场化程度比较低。不管家务劳动市场化程度高低，这些劳动本身都是存在的，但由于GDP只计算市场化的家务劳动，从而导致经济发展程度不同的国家，其GDP具有一定程度的不可比性。 　　GDP不能全面地反映社会进步。一是GDP没有充分地反映公共服务在社会进步中的重要作用。由于GDP利用政府部门提供这些公共服务投入的成本来衡量其价值，它没有充分反映这些公共服务在社会进步中的重要作用。二是GDP不能反映就业状况。GDP反映的是生产活动的最终成果，但是它并不涉及多少人参与了这种生产成果的创造活动，更不涉及还有多少人希望参与到生产活动中去，因此，它不能反映一个国家的就业状况。三是GDP不能反映收入分配是否公平合理。GDP是一个生产指标，不是一个收入分配指标，它只是利用这几种收入形式反映生产活动成果，不能完整地反映收入初次分配，更不能反映收入再分配，从而不能反映一个国家收入分配是否公平合理。四是GDP不能反映社会福利改善情况。例如，GDP不能反映社会最低生活保障、失业保障、医疗保障、住房保障的改善情况。 　　GDP不能反映资源环境的变化。GDP是反映经济发展情况的指标，但是经济发展势必消耗自然资源，也往往对环境产生负面影响，例如消耗土地资源、水资源、森林资源、矿产资源；例如水污染，空气污染、土地污染等，GDP没有反映经济发展所带来的资源消耗成本和环境损失代价。GDP也不能全面地反映人类的自觉行动对自然环境的改善。因此，国际上有人提出绿色GDP的概念，这是一个科学的理念，但实际操作起来很困难。目前，国际上还没有一套成熟的方法计算绿色GDP，还没有一个国家的政府统计部门正式发布绿色GDP数据。 　　GDP不能全面地反映人民生活水平的变化。一是GDP没有充分地反映行政服务、教育服务、医疗卫生服务等公共服务在经济发展和社会进步中的作用，从而它不能全面地反映这些公共服务的改善对人民生活水平的影响；二是由于GDP不能反映就业状况、收入分配状况和社会福利状况，从而它不能反映这些方面的社会进步所带来的人民生活状况的改善；三是由于GDP不能反映自然环境的变化，从而它不能反映环境损失和环境改善对人民生活质量的影响。 　　文章最后强调，不能奢望GDP能够满足方方面面的要求，世界上没有哪一个统计指标能够做到这一点。关键是我们要清楚利用GDP能够做什么，不能够做什么，在它的适用范围内，正确地使用它；在超过GDP适用范围的领域要发挥其他合适的统计指标的作用。 来源 http://finance.sina.com.cn/roll/20100502/08013307730.shtml ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 终于有人出来说话了，前期这个GDP被炒的飞上天，搞笑的就是各省的GDP总和高于国家统计的，大跃进时代之风又盛行，谁之过，还不是那些一味追求数量而不注重质量的结果，从中国GDP构成来看出现这种现象也是理所当然，尤其国家...万亿信贷投资支撑国家经济建设，重复建设的结果，永无休止，GDP上升也是不可避免，也是小博早期在新浪博文中指出要注重产业结构调整，把注重区域经济建设的规划落实到实处，把改善民生的口号废掉，切实执行可行的战略规划，国家要发展，没有战略规划视野，一样会被国际大国牵着鼻子走，最终将断送中国稳定快速发展的机遇，政府对于金融掌控的无能之举必须要快速转变，合理引导资金去向而非强制限制市场发展，市场发展必有市场的规律，一旦离开游戏规则，则暴毙。 房地产行业也一样，国家虽然屡出重拳，在小博看来，短期意义尚可，要谈长期，则是无能之举。中国成为现在的GDP数量大国，没意义，GDP质量强国才可，GDP的构成要进行调整，要发生质的改变，要摆脱过于依赖房地产行业的弊端，中国的人均GDP低的可怜，即使上升，也是少数人占据大部分资源，而多数人只是被上“虚假”的圣衣，收入也罢，消费也罢，没有什么可炫耀的，中国的等级分布甚是明显，很多人享受不到中国发展所带来的胜利果实，环保，民生，医疗，核心技术的品牌建设，等等，国家引导市场而非强制市场， 小博希望未来中国人民的福利待遇得到一个较大的提升，政府若有心，实现的时间应该不会长，寄予厚望。 所谓浪子回头金不换，就看怎么操作了。

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抑制房价是治国安邦的重大决策，北京房价可能会下降80%

chrujun 2010-4-29 20:51

最近，国务院出台措施抑制房价。与前几次一样，房地产开发商或亲自出马，或是请利益代言人制造房价还会上涨的谬论。其中一个说法是，开发商不差钱，炒房客不差钱。但看看银行统计数据就知道了，有天量贷款流向房地产领域。暂且不谈开发商的谬论如何，我想谈的问题是： 为什么抑制房价关系到国家长治久安？ 房价要降到什么水平才算到位？ 房价是双刃剑，房价升高，往往伴随着交易量的扩大和房地产的投入增大。国家通过拍卖土地和各种税收可以增加大量财富。增加的钱用处很多，一是国内的各种基础建设，如高速公路、高速铁路、机场等等；二是控制国外资源，获取中国经济发展所需要的能源和矿产；三是买美国国债，与美国加深相互依赖，避免美国扼杀中国。可以说， 房地产就是政府最大的提款机，它以隐蔽手段回收居民的货币财富。 因此， 房产价格升高，政府往往乐见其成 。然而，房地产价格上涨过快，往往潜伏着惊人的风险。 这是因为，贪婪的商人和贪婪的民众往往会把房地产像吹肥皂泡吹爆，将肥皂泡式的美丽和快乐化为乌有。美国、日本和英国等强国都因房地产而遭受重大打击。就中国目前的情况来说，局部城市的房地产价格已高得惊人，不仅是产生灾难性金融风险的温床，更可怕的是造就了一大批绝望的人群，可能会给中国的社会稳定造成致命的威胁。 我在这里不是危言耸听，从近期发生的几起大规模砍杀学生的情可以发现一些端倪。 目前，房地产价格的上涨速度几倍于经济增长速度。如果政府不对房价上涨的速度加以控制，最终将产生灾难性的后果，中国将进入万劫不复的境地。 如果我们看看几页历史书，就知道中国社会动荡的惊人破坏力了。 因此，政府这次下定决心抑制房价，可不是闹着玩的。炒房者必将遭受股市一样的损失。 房价要下降多少？ 我这里给出一个合理的估计： 北京、上海、深圳和海口等房价疯涨城市，房价最少下降80%。 长沙等价格洼地，房价最少下降50%。 只有降到这个水平，才能够保持社会的基本稳定。

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中国是否真的需要物业税？

税法茶座 2010-4-29 17:24

翟继光 物业税的开征成为社会关注的热点已经有几年了，随着 2009 年房价的飞涨以及今年两会代表的讨论，物业税似乎已经呼之欲出了。一个税种的开征是需要充分论证的大事，盲目推出不仅达不到目的，反而有可能适得其反。 物业税的开征一直都与调控房价分不开，很多人甚至一提到控制房价就抬出物业税这个法宝，但物业税真的能够控制房价吗？市场经济的基本规律告诉我们，影响房价的是供需关系，当供不应求时，房价必然会上涨。随着房价的上涨，人们的需求会逐渐下降，从而达到供需的平衡。开征物业税既不会影响住房的供给，也不影响住房的需求，所增加的无非是购房者或者炒房者的成本。在很多人看来，增加持有住房的成本就可以抑制炒房，从而控制房价。其实，这是一个根本不成立的推理。只要供需状况不改变，在供不应求的情况下，炒房者完全可以将持有住房的成本转嫁到房价上。因此，只要不改变供不应求的状况，开征物业税，增加持有者的成本只能进一步推高房价，而不能抑制房价。其实，只要回顾一下最近几年我国对房地产市场税收政策的调整就可以发现，每当国家通过税收手段提高购房者、炒房者的税收负担时，房价就会随之进入一个快速增长的时期。我国自 2010 年 1 月 1 日提高了转让二手房的营业税成本，由此推动了房价在 2009 年底有了一个较大幅度的增长，很多房地产交易大厅人满为患的主要原因就是赶营业税优惠政策的末班车。开征一个新的税种，加重炒房者的成本与取消一个税收优惠政策的效果是相同的。如果我们考察世界各国开征物业税的历史也可以不难发现，没有哪个国家的物业税是以抑制房价为初衷的。物业税不过是地方政府筹集财政收入的一种手段，对于房价的调控并没有明显的作用。 物业税的名称从最初提出到现在由于尚没有一个公认的定义，所以，什么是物业税，老百姓并不清楚，就是很多讨论物业税的人也不一定清楚自己讨论的是什么。严格来讲，除了香港以外，其他国家和地区并没有一个叫做物业税的税种，我们目前所谓的各国物业税不过是把各国关于房产、不动产或者土地的各种税种拿过来比较而言。如果是这种意义上的物业税，那么，中国早就有物业税了，而且还不只一个，如土地增值税、房产税、城镇土地使用税、营业税（销售不动产）、印花税（产权转移书据）等。很多国家的物业税非常类似于我国的房产税，因此，我国的房产税只需要稍作改革就完全可以变成很多人心目中的理想的物业税。目前，我国的房产税仅对企业持有的房产、个人持有的商用房地产以及个人出租住房征收，对于个人居住自己的住房并不征收房产税。由此，导致很多人认为中国人买房税负重，持有房产税负轻，甚至没有税负。我国房产税按照计税余值计算的税率为 1 . 2 ％，按照租金计算的税率为 12 ％，这个税率与世界大多数国家的物业税相比，已经不低了。美国物业税最高的是纽约州的奥尔良县，税率也不过 3 . 05 ％，最低的路易斯安那州的一个县仅为 0 . 12 ％。 物业税的开征不能简单地定位于调控房价，税收不是调控价格的有效手段，重庆准备开征的特别房产消费税，虽然目前仅处于设想阶段，但其注定是要落空的。因为税收非常不适宜作为一种应急手段，一旦房价的热度过去了，我们的税种是否只能暂时停征了？我们面前已经有了一个非常好的例子固定资产投资方向调节税。物业税不要再步其后尘。 其实，控制房价的方法很多，没有必要借助一个非常复杂而且是否有效非常不确定的税收来完成，例如，禁止任何人拥有三套以上的住房，禁止金融机构向购买第三套住房的人贷款，政府建设更多的廉租房等等。 物业税的开征应当定位于完善现有的房地产税收体系，将各种杂乱的地方收费转变为规范的地方税物业税，这才是物业税最好的选择。地方政府对于房地产开发商所收取的种类繁多的各种费，除了个别确有必要保留的以外，应当一并取消，同时，通过对不动产的拥有者征收物业税的方式来弥补相关费取消以后所留下的财政空缺。 由于物业税非常类似于房产税，因此，应当妥善处理物业税和房产税之间的关系。可以用物业税取代房产税，以改变现行房产税征收范围过窄，对个人出租住房征收房产税征管过于宽松的状态。当然，通过改革和完善现行的房产税制度，以代替开征物业税也是一个可行的选择。税收不是越多越好，也不是越新越好，只要能实现税制改革的目标，满足我们的需要，名称只是一个次要的问题。 （中国政法大学民商经济法学院副教授，硕士生导师）

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政策重拳下的楼市万象

arthy007 2010-4-28 12:02

政府终于出重拳了，而且还是组合拳，楼市倒也很坦然的接受了挨打者的角色，打的是满面的鼻青脸肿、有色有味。问题是挨了这么久的组合拳，该倒的时候却不知道往哪个方向倒了。有人说肯定要回涨，赶紧抄底吧。有人说炒房团都开始抛售了，其他的投资客也赶紧脱身吧。 当媒体上的意见开始分化，就没有那个人可以说自己是清白的了。 毛主席曾有形象描述：墙上芦苇，头重脚轻根底浅。现在的楼市两极分化之严重，从各大媒体上的评论就看得到了。有房的人也是越来越多，买了就想房价涨，没房的人也想买，但就盼着房价跌。本来属于中间层的投资客也是见风使舵型，看见几个投在楼市里的小钱有贬值的风险，赶紧地就撤资走人，断手断脚断胳膊，只要不是断头就ok。 房价真的要降了么？我不知道，但可以肯定的是两点：第一、中国的高房价实质就是高税收，若政府不真正开始转换自己的角色，非得把自己的地主角色扮演下去，房价想跌是不可能的。第二、硬性需求仍然很大，有需求就要满足需求，若满足不了需求还有一招退路就是改变需求，把非得买房的理念转成租房倒不是没有可能性。 这第一点政府的工作任务太重，困难也是重重，第二点个人认为，政府也要做好法律及制度完善，把租房纳入到生活当中的法律常识中来，确定租房双方的义务权利，而不是像本文那样寥寥几句，吼吼完事。 实现居者有其屋其实不是难事，但是人就欲壑难平，如何在满足人们的基本需求和过度的资源浪费上寻找到调控杠杆的平衡点，那才是难事。

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[转载]房地产“新国十条”

xupeiyang 2010-4-22 17:43

新国十条是指2010年4月17日， 国务院 发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷政策。通知中提出十条举措,被业内称为 房地产 新国十条。 目录 内容 四大看点 专家观点 参考资料 大家见 http://hanyu.iciba.com/wiki/549500.shtml

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学坏三天，中国高房价的背后

wangql 2010-4-21 21:41

俗话说得好：学好三年，学坏三天。这确实是对咱们某些中国人的深刻描述。 美国的次贷危机给世界经济和各国人民带来了巨大的灾难，正当各国人民正在深刻反思、认真总结教训、努力恢复经济的时候，咱们中国的大资本家们却迅速领悟到了次贷危机的真谛和给他们带来的巨大机遇，精心策划、大胆操作，在中国掀起了一轮新的以房价泡沫为核心的次贷危机。 房价不断推高，驱使着被买升不买降心理操纵、生怕自己持有的那一点辛苦积蓄被人民币贬值所吞没、又希望自己在房产的投机中发大财或保值的人们不顾自己的真实实力而贷款买房。房地产商、大资本家和与其同流合污的腐败官员们大发其财。 那么他们压的宝在什么地方呢？ 那就是：中国的银行是国家的，国家不能让它破产。贷款的人是百姓，国家不能让他们破产而流离失所。泡沫破裂的时候国家只能救市，拿广大人民的钱（通过增加发行货币使人民币贬值或其他手段）填补他们的罪恶造成的灾难。 问题是他们的精算还真是对的。而协助他们完成这些阴谋的就是那些沦为资本家走狗，跟着喝汤的腐败官员。大资本家几亿、几十亿的挣钱；贪官们挣几套房，受贿几百、几千万。 中央政府重拳出击抑制房价了。但愿能够成功！

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房地产笑话一则（悲）

yhc511025 2010-4-20 22:23

最近上网的时候发现一则与房地产有关的笑话，觉得确实和房地产的现状很相似，故贴出来与大家分享： 　 以前，有个地主有很多地，找了很多长工干活，地主给长工们盖了一批团结楼住着，一天，地主的谋士对地主说：东家，长工们这几年手上有点钱了，他们住你的房子，每月交租子，不划算，反正他们永远住下去，你干脆把房子卖给他们起个名堂叫做公房出售！告诉他们房子永远归他们了，可以把他们这几年攒的钱收回来，地主说：不错，那租金怎么办？谋士说：照收不误，起个日本名儿，叫物业费！地主很快实行了，赚了好多钱，长工们那个高兴啊！ 　　过了几年，地主的村子发展成城镇了，有钱人越来越多，没地方住，谋士对地主说：东家，长工们这几年手上又有钱了，咱们给他们盖新房子，起个名堂叫做旧城改造，他们把手上的钱给我们，我们拆了房子盖新的，叫他们再买回去，可以多盖一些卖给别人，地主又实行了，这次，有些长工们不高兴了，地主的家丁派上用途了，长工们打掉牙只好往肚子里咽，地主又赚了好多钱。 　　又过了几年，地主的村子发展成大城市了，有钱人更多了，地主的土地更值钱了，谋士对地主说：东家，咱们把这些长工的房子拆了，在这个地方建别墅，拆出来的地盖好房子卖给那些有钱的大款还能赚一笔，地主说：长工们不干怎么办？谋士说：咱给他们钱多点儿，起个名堂叫货币化安置，咱再到咱们的猪圈旁边建房子，起个名堂叫经济适用房，给他们修个马车道让他们到那边买房住，地主说：他们钱不够怎么办？谋士说：从咱家的钱庄借前给他们，一年6分利，咱这钱还能生钱崽，又没风险，地主又实行了，长工们拿到钱，地主的经济适用房到现在才建了一间，长工们只好排队等房子，直到现在，还等着呢 　　于是，长工们开始闹事了，地主有点慌，忙问谋士怎么办？谋士说：赶紧通知长工们，房子要跌价了，别买了，租房住吧，正好把我们的猪圈租给他们，结果，这么多年后，长工们的钱全没了，还在租房住，直到永远！ 　　这个笑话虽然有点夸张，但实际上这何尝又不是事实呢？有人说既然如此？为什么我们还要买房？疯了一样的买？为什么？这都是随大流的思想观念造成的，就好象60 年代，鼓吹人们必须购买三大件：手表、缝纫机、自行车才算是成功人士才可嫁人娶妻。70年代鼓吹人们必须购买新四大件：电视，冰箱，洗衣机，装电话才算是出人头地才可娶妻生子一样，记得当年装电话可是要几千块钱一部啊（人均收入不到200的小城），而北京上海更有上万一部的时候，还得排队买号搭人情，和今天的买房又何其相似？仅仅是为了随大流，就放弃自己原本应有的幸福，为奴为婢大半辈子，值还是不值？

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[转载]湖南临湘副市长:房地产商“绑架”政府，当心经济“撕票”

chengjiny 2010-4-20 12:45

转载自： http://jiangzongfu.blog.sohu.com/148705770.html 错乱的房改政策、城市化大跃进以及经济学家奴化乃房价越打越升之罪魁祸首 姜宗福 今年全国两会期间就按捺不住要写这个帖子，但见代表、委员们对房价节节攀升群起而攻之，且中央政府对抑制房价过快上涨决心很大，对此我充满观望。当时我就在想，每次打压的声音过后都会迎来新的一轮报复性的上涨，这次恐不例外，这个帖子迟早得写。果不其然。这一次的房价上涨比任何一次都要狠，政府那只看不见的手被房地产阶级反剪在背后，遭到了明目张胆的绑架。那日益膨胀的泡沫已将中国经济吊上半空，一旦被撕票，后果不堪设想。 为什么国家出台了那么多的政策还不能抑制放量上涨的房价？许多经济学家、政府官员都谈了许多看法，甚至不乏许多雷人的观点。吾认为，他们都只看到了问题的表面，也许是不敢、尔或是不愿，总之没有触及问题的实质。当然，也有一个人讲了真话，既是高官又是高知的贺铿学者，把原因归咎于地方政府炒地以弥补财政经费不足。其实他只看到了问题的一个小小的侧面。殊不知二线城市商品房需求量不大，土地充裕，政府想炒都炒不起价来。贺铿对媒体坦言：作为一名部级官员，他买不起房。在我看来，我们一方面应当为贺铿先生的清廉喝彩，另一方面我们更应该为失败的房改政策感到耻辱！ 那么，究竟是什么原因导致今日之房价越是打压越攀升呢？ 偶认为，其根有三： 一是被利益绑架的经济学家们牵着国家政策的鼻子。 御用经济学家的经济思维上升至国家层面，即转化为国家经济的大政政策方针。我国在房地产方面出现政策失灵的局面，御用经济学家们值得反思。受巨大利益的驱使，许多御用经济学家们沦为特殊利益阶层的家奴，不仅在国家要害部门扮演着学术权威的角色，还受雇于多家上市公司担任独立董事，国家的政策还没有出台，信息已被利益阶级所掌控。等到国家政策一出台，利益阶级们相应的对策也出来了。这样出台的政策其调控能力可想而知。打个比方，房地产不景气，房地产寡头的御用级 独立董事们便开始发挥作用，他们明明知道，世界上没有一个大国是依靠房地产来支撑政府支出的；一个国家的经济大厦如果单纯靠房地产来支撑，一旦市场饱和，或遭遇次贷或者其它不可预见的金融危机，被地产阶级绑架的政府就有被撕票的危险，却仍然不遗余力地鼓吹房地产拉动的相关产业达到了60多个，房地产行业创造的增加值占GDP约6%；虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。御用经济学家一闹腾，政府紧张了，赶紧实施宽松的房地产货币政策。国际金融风暴前夕，房地产泡沫越来越大，中央赶紧刹车，实行双控政策抑制房地产挤泡沫。刚刚见到一点点成效，金融风暴一来，御用经济学家们又开始鼓吹，拉动内需保增长房地产见效最快。于是乎各种刺激房市的政策汹涌而至。难怪易居（中国）控股有限公司董事长兼CEO周忻得意洋洋地说：金融风暴拯救了中国房地产市场。照我看来，并不是金融风暴拯救了房地产，而是御用经济学家们拯救了房地产。因为，他们明明知道税收是最好的杠杠，为何不建议政府动用这一武器，总是鼓吹调金（银行准备金率）调息？ 或多或少有些调戏的味道。 二是被绑架的房改政策 牵着老百姓的鼻子。 按照经济学的常识，商品只有在供不应求的时候才会造成价格的上涨。可目前我国房地产市场的现状是供过于求时的价格上涨。为什么会出现这种倒行逆施的现象呢？得从分析我国的房改政策及老百姓的消费习惯入手。我国的房改政策大致经历了四个阶段。第一是计划经济时代的国家供房阶段。那时，干部职工的住房房屋产权公有，由单位统一供给，象征性地收取一点点租金。第二是商品经济时代的福利分房阶段。单位住房被极为廉价地卖给个人，居民收入分配差距开始拉大。许多夫妻少则花几千、最多两、三万就获得了第一套住房，那些没有单位或没赶上分房的年轻人什么也没得到。第三为市场经济时代的货币化分房阶段。即集资房时代。国家取消福利分房，以货币补贴取而代之。各单位为改善住房，采取向政府申请划拨用地、干部职工集资、单位补贴的方式建房，夫妻双方不在同一单位的可以同时获得两套廉价住房。第四称之为房地产金融时代的定向开发商品房阶段。国家规定不允许单位集资建房，有地的也必须交给房地产商定向开发。尽管定向开发的房子比集资房要贵了不少，但比市场价还是要便宜许多。为此，干部职工们又可以获得1到2套高档住房，倒卖出去就可以获得巨额差价。我们粗略统计一下，从第一到第四阶段如果每个阶段都赶上了趟，则每对夫妻至少可以获得4到5套房。前不久长沙市某区规划局长财产被公示拥有5套住房，便大抵属于这种情况。福利房、集资房、定向开发商品房与纯商品房之间的巨大利润空间，让老百姓认识到商品房比黄金更能保值增值，加之买房养老、为子孙后代置点祖业等旧思想的影响，自然而然地便开启了有钱没钱都购房的囤房时代。老百姓争先恐后囤房出租或倒卖，是房地产价格居高不下的一个很重要的原因。怪不得有些房地产商大呼冤枉：房价高怨谁？大家都不买价格还会高啵？。他们很无辜吗？其实一点也不无辜，在整个过程中，房地产商扮演了绑架房改政策的绑匪角色。从集资建房到定向开发，其间明显地流露出政策绑架的痕迹。既然不准单位集资建房，为什么还要允许定向开发呢？岂不是白白送钱给开发商赚么？开发商是不会满足于定向开发下的低价格和低利润的，他们的惯用手段是绑架这个项目，如报建16层，每套130平方米，但实际却建20层，每套180平方米，出去单位定向房，多余的全部按照市场价格出售牟取暴利，主管部门找上门，不用担心，行点贿罚点款就可以了事。 三是被绑架的城市化大跃进牵着农民工和毕业生的鼻子。 一线城市的房价为什么越来越高？除商人炒房、政府炒地等原因外，与源源不断涌进城市淘金的农民工和大量留守的大学毕业生对商品房日益增长的需求也有很大的关系。就在这样一种背景之下，厉以宁老先生两会期间还在鼓吹要加快城市化的进程，加快农村富裕劳动力转移的速度。居然还建议可以对农民工的宅基地进行试点，即农民工用宅基地交换一个城市户口、换一套同面积城市住房和城市低保。我真的很想邀请老先生到广大的中国农村实地去走一走，只有亲自走上一遭他才会发现，在广袤的田野之上，还哪里看得见富裕的劳动力？我想告知老先生的是，目前中国的广大农村最缺的就是劳动力：一代农民工们进城打工尝到了甜头，不希望自己的下一代再当农民；二代农民工们不想、更不会种田，98%涌进城市，连蓝领都不再稀罕。作为基层干部，眼下我们最担心的就是下一代谁来种田的问题。不是说中国不需要城市化，而是大跃进式的城市化贻害无穷。其危害有三：一是许多城市的规划面积按照百分之几百的规模扩张，扩掉了大片耕地。二是城市人口计划按照百万、千万级规模增长，导致大量的农民进城，导致城乡劳动力分配严重失衡。挣了钱的农民对商品房的需求无限量扩大，求大于供的结果是价格的飙升。三是城市与城市收入分配差距巨大，导致大量学生滞留。许多开发商质疑，大学生们买不起房为什么还要呆在一线城市？他们或许不知道，在二线城市，公务员薪酬每月不到2000元，如此低的工资，哪里有吸引他们回去的理由？ 把准了脉，药就开得准。我认为要遏制房价上涨局面，五招可以制敌。 第一招：开征遗产税。 让那些为子孙后代储备多套房产的人提前将手头闲置的房产出售。 第二招：分类开征物业税。 将每套住房按住房保障面积和商品房面积每年分类计征物业税，保障面积不计税，超出部分计税；对二套房及二套以上房课以重税，一旦囤房无利可图，炒房也就没了市场。 第三招：对所有出租房屋和二套房均课以重税， 抑制囤房炒房，迫使空置房屋流向市场。 第四招：取消经济适用房，大量修建廉租房。 我之所以主张停止执行经济适用房政策主要是基于两点考虑，一方面，符合居住经济适用房条件的人一旦致富以后依然占据政府福利资源，导致收入分配的不公平；另一方面容易滋生腐败。腐败又主要表现在两个方面：一是有钱人开后门住经济适用房；二是地方政府套取经济适用房国家配套资金，弥补财政亏空。基于此，我认为要解决困然弱势群体住房难的问题，最好的办法是大量修建廉租房。廉租房租金不贵，一旦廉租户赚了钱有能力购置商品房了，又可以腾出房子来供其他无房户租住，重复使用。 第五招：缩小一线城市和二线城市公职人员收入分配差距，放缓城市化进程， 把出台《鼓励大学生、农民回乡创业政策》上升到国家层面，鼓励农民和大学毕业生回乡创业，解决一线城市农民、市民、大学毕业生、炒房团争房的矛盾。 function showMiniAd(){ var vn = "tinfo"; var dataURL = "http://t.sohu.com/third/user.jsp?passport="+window._xpt+"&vn="+vn; new LinkFile(dataURL, { type: 'script', noCache: false, callBack: { variable: vn, onLoad: function(){ var data = eval("(" + vn + ")") if(data != null && data.status == 1){ var userLink = data.url; //var userLink = data.icon; $('miniAd').innerHTML = " 我正在玩搜狐微博，快来“关注”我，了解我的最新动态吧。 "+userLink+" "; $('miniAd').show(); } }, onFailure: function(){} }}); } showMiniAd();

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房地产蓬勃下的污染场地修复产业

exercise 2010-4-18 12:49

最近在网上看了一些场地修复方面的知识，觉得国内一些企业正在进军这一块市场，一些外国的咨询公司也力争分得一块蛋糕。 基于硕士期间从事这方面的研究工作，想就这一块儿谈谈自己的看法。场地修复市场出现的一个重要因素在于城市化的迅速发展所衍生的一些问题，当然这其中环境管理的加强也催生了这块市场的扩大。这这里我得先阐述下场地的概念，据环保部前段时间出台的场地方面的相关技术导则定义，场地是某一地块范围内一定深度的土壤、地下水、地表水以及地块内所有建筑物、设施和生物的总和。而导则中针对的场地主要是土壤和地下水，实际工作中场地主要针对土壤和地下水。在论坛上有人问土壤和地下水的区别所在，这是个很有趣的问题。因为在土壤中本身就含有一定量的水分，对于潜水位比较低的某些地区，土壤和地下水更是难以区分。而且更为重要的一个问题是土壤和地下水这两个体系是连接在一起的，污染在两个体系之间存在着动态性的迁移转化。所以在一般的场地调查和风险评估中，土壤和地下水是需要同时监测和调查的。 在上一个段落我谈到是城市化的推进催生了场地修复的巨大市场，大家可能不是特别理解。这里有两层意思，一层意思是城市的迅速发展和环境管理水平的提高使得大量的污染企业搬迁，还有城市规划中土地利用方式的转变，这些都产生了污染地块的修复治理问题。另一层意思是现在的场地修复针对的主要是城市污染地块，当然不是农村的污染地块就一定比城市少，而是因为城市的污染地块的治理在城市有更迫切的需求，为什么？因为城市近年来飞速发展的房地产业，房价高的一个原因是地价高，地价高等原因在于地越来越少。这样背景下污染地块在治理修复后用作房地产建设用地的可能性就产生了，所以在化工厂、钢铁厂、涂料厂搬迁后各大环境咨询或工程公司就竞相争夺这块地的治理修复，因为房地产商对这块地有急切需求。 再举一个城市建设中要治理修复地块的例子，今年5月份将举行的上海世博会。世博会的规划区内有很多工厂，包括上钢三厂这样巨型企业，在这些企业搬迁后很多地块的环境标准达不到世博会的用地要求，于是有关部门在很短的时间内完成了这些地块的综合治理修复，也耗费了巨大的人力、物力、财力。这是城市规划建设中的一个例子。城市发展的速度越来越快，城市化过程中产生的综合地块也越来越多，这些的地块的修复治理市场也相应扩大了。 今天就浅谈这些，仅代表本人观点，有不对或不妥之处恳求各位批评指正！下次我想谈谈关于场地调查和风险评估的问题。

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[转载] 龙永图： 不能打压中国楼市

xupeiyang 2010-4-9 19:03

核心提示：在4月9日召开的博鳌亚洲论坛新闻发布会上，龙永图表示，中国经济总的来讲不存在泡沫的问题。他说，中国的房地产不是复苏的问题，中国的房地产是健康的发展，不需要打压。 中新网4月9日电 在今日召开的博鳌亚洲论坛2010年年会新闻发布会上，龙永图在接受采访时表示，中国经济总的来讲不存在泡沫的问题。 当记者问及中国的市场对有潜在的经济泡沫充满了惶恐时，龙永图表示，我觉得全世界特别是很多媒体谈中国的泡沫，谈了很多年，好像从来没有出现过真正的全面的泡沫，所以我觉得从中国经济发展的阶段和发展的势头来看，特别是中国巨大的势头，总的来讲不存在泡沫的问题，很多的问题还是继续发展的问题。 龙永图同时强调，中国的泡沫应该分地区、行业、时间，所以从房地产的问题来讲谈不上复苏，因为中国的房地产不是复苏的问题，中国的房地产是健康的发展，不需要打压。

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暴风雨前的黑夜

jove20020 2010-4-8 13:03

暴风雨前的黑夜，宁静的可怕，很多人经受不住寂寞也耐不住孤独，中途下车，疯狂猎手，渐显大兵团作战的激烈程度，此次大盘将现疯狂的一面，不是大跌挖坑，就是上涨挖坑，总之会挖一个较大的深坑，要足够容纳很大的资金深入，统帅下令：等！继续等！再等！只等那层窗户纸捅破，出现一个契机，然后股市爆发，涨也罢，跌也罢，都会带来疯狂的收益，这个要看怎么操作，现在需要的就是管理层的重锤落地，重锤一点，四面开花，也有的是四面楚歌，惊慌失措的比比皆是，这个拭目以待。 大盘跌破5日K线，一直在小博指出的3130点以上维持窄幅震荡，现在想通过大盘指数来确定买卖点，简直是脑子进水，必须针对个股各个击破，提前介入，操作（T+0），使劲降低个股的成本，主力洗盘时，看看谁被洗出来，那就废了。越是这样的惊心动魄的时机才是真正好的时机，战战兢兢，魔龙之战，要用魔龙之剑，拿起最强的一面直面股市的疯狂。 这时候要做的任务就是使劲降低个股成本，然后开始坐轿，谁愿意抬轿都行，但是要抬得稳当点，否则也要遭到重创。看看谁是场中人了。 逢低关注金融，资源，来内需收益的板块，现在国家对房地产的政策还是很难奏效，只是强势压低股价，作用不大，不能从根本上解决这个问题，其它的辅助措施都是摆设。现在国家要增加供地需求，把市场增加到农村，很多地方扬言要建万人村，继续推行走城镇化路线，国家投一部分钱，老百姓再交一部分，国家费了那么大的劲要提高农民的收入，原来也是为了要收回，充分拉动内需，这个伎俩也太没水平了，就现在的程度，农民有多少收入，妄想降低房价，简直是痴人说梦，尤其人民币升值一旦兑现，国外的资金入驻中国，这将继续助推房价上涨，试想农村廉价的供地需求，那些地产大佬们不知道，那些炒房客不知道？尘归尘，土归土，一切还是那句话，国家让你挣钱，想不挣都难，若想让你破产，想不破更难，一切照旧。 钢铁受压的时间足够长了，一旦地产再次起来，必定激起相关板块强势，尤其机械类，基建类，这些拭目以待。 朋友好运! 知足者常乐！ （一家之言，仅作参考）

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[转载]新华社连发6篇“新华时评”，矛头直指地方政府

JYH64J98Y99H 2010-4-6 22:30

日前，新华社连续发表了6篇聚焦房价的新华时评，矛头直指地方政府，痛批当前房地产市场的根源所在土地财政以及腐败所酿生的高地价高房价。 　　从3月28日到4月2日，新华社以《红火景象下的楼市之忧》为开篇评论，连续6天播发评论，对房地产当前的问题进行了全方位的解读。 　　新华社批房地产的系列评论刊出后，立即在网上引起了重大反响，一些重点门户网站争相转载。一些网友在跟帖中猜测，作为国家级的媒体，重磅推出批评报道比较少见，因此很可能高层将对房地产行业采取重大举措。 　　4月1日发表的题为《土地财政还能维持多久》的新华时评指出，解决土地财政问题，当务之急是从制度安排上弱化地方以地生财的冲动。如何遏制冲动？文章建言，给予地方更多的资金支持。 　　评论指出，土地财政实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种透支必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。 　　眼下多数市场人士坚信，在不增加地方财政支配权力的前提下，地方政府以地生财这一局面很难由调控二字解决。而物业税则被视作增加地方政府收入的当然选择。 　　 房产评论 出自亲身感受 　　今天上午，记者联系到了新华社国内部评论室主任张建高，他告诉本报记者，全国两会刚结束，来自代表、委员对房价快速上涨的声音比较强，他们就开始策划这一评论系列。 　　针对有人提出新华社如此高调推出房地产评论，可能背后有推手，张主任表示，这是他们自己策划出来的，主要是出于作为媒体人的责任感。 　　他告诉记者，首先，最近一段时间以来，国土部等部门为抑制房价快速上涨出台了一系列措施，特别是房价的上涨已经引起了中央、国务院的高度重视，可以说上下已经形成了共识。 　　第二，张主任告诉记者，自己从上世纪八十年代初开始到北京工作，已经在北京工作和生活了将近30年了，对于北京房价的过快上涨有亲身的体会，房价的上涨速度已经远远超过了经济增长的速度，也超过了老百姓收入增长的速度，特别北京、上海、深圳、广州等7个重点城市。 　　为此，两会一结束，评论室就开始策划房地产系列评论，规划出这几篇评论的方向，规模在5到6篇左右，随后，他们将工作安排给了记者，包括两个分社的记者。 　　 新华时评观点摘要 　　●4月2日《 税收杠杆应发挥更大作用 》 　　房地产市场健康与否，关乎经济全局，房价高低更关乎百姓利益。因此，房地产调控应该迅速找到有效抓手。随着市场经济体制的逐步健全，行政调控已不能解决所有问题，应该让符合市场规律、可灵活运用的税收杠杆发挥更大作用。 　　●4月1日《 土地财政还能维持多久 》 　　疯狂拿地、推高地价房价的背后，总能看到一些地方政府的影子。把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种一荣俱损的短期行为。如此情况下，又如何寄希望于地方政府主动控制房价？为经济社会协调发展埋下隐患。 　　●3月31日《 疯狂的房价叫板土地招拍挂 》 　　从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。 　　●3月30日《 坚决清除房价中的腐败成本 》 　　从掌权者直接受贿后为开发商提供便利转为较隐蔽的权房交易，低价购房、转卖套利，继而更隐蔽地以权力为干股，幕后参与房地产开发，房地产商与腐败官员为逃避法律制裁，可谓煞费苦心。 　　●3月29日《 不能让楼市成为投机者的乐园 》 　　一个不争的事实是，过去几年我国房地产市场的投机色彩愈来愈浓：先有温州炒房团，后有山西炒房团内蒙古炒房团，先富起来的地方、先富起来的人们南征北战攻城略地 　　●3月28日《 红火景象下的楼市之忧 》 　　2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。透支未来的卖地财政，决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。文/记者 温如军

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谁是房地产商的马前卒？

chrujun 2010-3-23 20:45

苗元华先生的博文教育局书记已找到中国最牛逼原因！---是否还有必要出国学习？ http://www.sciencenet.cn/m/user_content.aspx?id=305505 介绍了教育官员为房地产商不辞辛苦服务新闻的评论。下面官员为房地产商服务新闻的链接。 http://house.focus.cn/news/2010-03-23/886499.html 为什么房地产价格怎么高？ 从大大小的官员多次到教师家做工作，最后终止小学教师张熙玲工作权利可以看出一些端倪。 房地产商能够飞黄腾达，最关键一条是官员们为其充当马前卒。房地产商靠官员撑腰维持暴利，官员靠为房地产商提供体贴入微的服务分利。套用林彪的话，房地产商就是最大的人民，为房地产商服务好了，为人民服务也搞好了。 有钱能使鬼推磨，房地产商大大的有钱，官员们争相为房地产商推磨，也不足为奇了。

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政协委员笑傲江湖房地产

王铮 2010-3-11 20:38

我国政协委员往往是幽默大师，看看他们在这些会议的发言，你就知道他们的幽默。 广东化州二建宝安分公司经理陈伟华：现在说房价高，但没有人叫你去广州买，你回老家买就可以啊。 【评】：因为广州、深圳需要高素质人力资本呀！ 新华联集团总裁傅军： 80 后记者唱黑房地产。 【评】：不知道是该推荐为 2010 年冷幽默之最，还是让他们有机会唱红。 百步亭集团董事局主席茅永红：现在很多人买不起房，就埋怨政府和开发商，是有些不对的。 【评】：有些也对的幽默表达。 北京市工商联副主席，张杰庭 : 老百姓有老百姓的活法，政府有政府的活法，有钱人有有钱人的活法。 【评】：这个排比句修辞有问题，没有说：穷人有穷人的活法。可能这种活法不符合和谐原则。 全国工商联主席黄孟复：人人有房很可怕，租房结婚就挺有尊严。 【评】：可怕的是大多数人结婚没有房子，因为他们穷则思变。这事还真不能幽默掉。

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允许在荒山上造别墅将一举两得

lcguang 2010-3-9 05:32

允许在荒山上造别墅将一举两得 现在国家停止审批别墅用地， 理由是别墅占地太多。而我反对一刀切。原因是： 一． 居民收入两极分化， 房价房型也应该两极分化。 我们一方面限制别墅房， 另一方面又限制绿化率不能太低， 其结果是， 房型档次拉不开距离，不能适应收入和消费两极分化的需要。 现在居然有人开宝马住廉价房， 这说明什么？ 说明廉价房档次太高， 搞得有宝马的人都愿意入住。而真正的穷人住不上。要避免有钱人占有廉价房， 最有效的办法是降低廉价房标准。 我早就从退耕还林现象中看到高标准廉价房的弊病。退耕还林本来这是鼓励农民栽树的，但是标准太高每亩补助接近450元，结果后来普通农民根本搞不到指标，指标都被领导的关系户， 甚至林业局的小集体拿走了。 高标准廉价房和退耕还林补助， 表面上有利于穷人和农民， 实际上是让他们离补助更远。 我们现在虽然限制别墅房建造，其实变相别墅房到处都是。我以为最好的限制是按占地面积叫物业税。 多占地， 多缴税，再合理不过。 二． 中国荒山有的是， 与其荒芜不如让富人造别墅 你要是做飞机从北京起飞， 请你看看下面的荒山---大片大片连绵不绝啊！中国缺的只是农地，并不是山地。 中国虽然鼓励造林， 但是政策落实不好。老百姓造林非常不积极。除了退耕还林补助， 林业局每年还下达荒山造林补助。 但是你不要以为补助能真正到造林者手中。我朋友造了1600亩林， 也只拿到400亩的荒山造林补助每亩50元。退耕还林指标一亩没弄到。 农民造林不积极还因为砍伐要经过林业局审批， 普通农民根本拿不到砍伐指标。结果是，他们只能低价把树林卖给林业局的关系户。 我知道有个行政村， 卖成材林的钱， 还不够重新栽树的成本。其中缘由令人惊愕！造林危机严重啊！ 但是， 要是允许富人在荒山上造别墅， 那么他们一定会花大力气美化环境， 植树造林。 这边国家给补助， 树林还造不起来， 那边让富人自己花钱造林绿化？ 如果你是领导， 你选择哪个？ 都说中国荒山沙漠治理难， 其实只要让私人永久拥有，治理荒山沙漠一定进展神速。 所以我说应该允许在荒山上造别墅，这样既可以消解富人的财富， 减轻通货膨胀和失业压力， 也可以加速造林绿化。如果担心有的富人只喜欢大房子， 不在乎周围绿化， 那有不妨添加强制绿化条款，比如，两百亩的别墅区负责绿化两千亩荒山。

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建议尽快封杀EETV,开通日本AV电视台

moxj 2010-3-8 22:14

前几天写了日记《 两会建言：全国封网 》这几天回到所里后感觉这条建议仅仅能对维护我党稳定统治，重树我党威信有一点作用，但要让我党的统治实现科学可持续的目标，还需尽快出台其他相关措施才可实现。 启示来源如下： 学生们放假回家后有了机会接触各个电视台的卫视节目，但按时开学后很多连续剧没能看完，来到学校后一直惦记几个电视剧的结果，不但影响学习，更影响学生 心智发育 。 大家关注的电视，我大致看到两类：一类是节假日播放的爱国教育片，比喻《最后的较量》；一类是生活娱乐节目，比喻《乡村爱情故事》 首先，我注意到当前爱国教育片既不能与时俱进，迎合时代节拍，更谈不上科学发展，面向未来。这些电视剧既不能反应真实的历史全貌，更加片面妖魔化我党前辈个人能力，故事情节常常不合逻辑，而且习惯故意贬低敌人智商和能力长期观看此类电视剧，必将使我国广大观众智力下降，甚或脑残，不但不能面对未来的复杂挑战，更不可能对抗强大的敌人。 拿纳税人巨资在黄金广告时间插播此类电视剧的饮鸩止渴行为将会让我党的统治在短暂的稳定和辉煌后由于釜底抽薪而轰然倒塌，居心叵测，这类行为必须立即查处，严惩不贷。 当然，其它娱乐节目虽然没有耗费太大人力和资源，但也在不经意间把我党的社会主义文化低俗化。其结果不是让广大国民宅化、堕落化、颓废话，就是使广大国民世故化、拜金化最终，不但我们的国民丢失共产主义理想，整个国家也将失去方向。 相比日本的 AV 节目，虽然其成本很低，但收视率很高。且 AV 行业相比我国的房地产产业，其不但是低碳环保可持续的高利润产业，而且有利提高当前由于环境限制而选择不婚、不育的广大青年男女交配几率。为党子、党孙的未来统治留下可持续的劳动力资源。 对于党子、党孙统治未来劳动力资源的问题，我们现在必须高度重视，国民已经为伟大的共产主义理想从刚性和柔性方面都付出了很多，先是对民族间不平等的计划生育政策忍气吞声，后又为失败的教育和房地产行业蚁族蜗居不生育，虽然大家仍然对伟大的共产主义理想充满信心，但一些人的动摇情绪已经开始蔓延，对我党在摸石头过河中的一些失误开始扩大，因此我们必须高度重视，把问题解决在萌芽阶段，适时调整政策和方针。如下仅举一例流言： 用奶粉灭掉 00 后，考试灭掉 90 后，房价灭掉 80 后，失业灭掉 70 后，城管灭掉 60 后，下岗灭掉 50 后，拆迁灭掉 40 后，医改灭掉 30 后， 2012 年灭掉所有后 言归正传，对于类似 EETV 这样的爱国教育节目，不但弱化我们的国民，也让我们的很多领导、智囊误入歧途。在今天这样伟大的国际妇女节了，就有两位重量级人物语出惊人，变相污蔑我们伟大中国共产党的民主进步和仁爱情怀。 一位是倪萍委员告诉记者自己从来不投反对票，也不投弃权票，因为自己是很爱国的。那还要人大审议什么政府报告，还要政协参政议政干什么。那不是家长制，一言堂吗？难道我国的最高权力机关也是摆设吗？去年开两会有代表告诉记者是来学习的，今年马上有人告诉记者自己是来投赞成票的，明年会不会有人回答我是来凑热闹、吃饭、拉关系的大家要注意自己是代表，是委员了，不要只记得说实话却忘记崇高的共产主义理想和我党在各个领域的巨大成绩。 另外一个是 国家体育总局副局长于再清，他在政协会议上批评冬奥冠军周洋， 感谢你爹你妈没问题，首先还是要感谢国家。要把国家放在前面，别光说完感谢父母就完了。 我不记得是哪位运动员退役后去澡堂拖地、给人搓背、买奖牌养活孩子了。周洋因为自己的天赋，国家给他提供训练的条件难道不是为了国家的荣誉，仅是周洋自己的荣誉吗？周洋先感谢自己的父母就应该被官员这样批评吗？同时，听说这几天农民工代表胡小燕对李肇星的否认诚惶诚恐，自己的实话因为大人物的解释就是错话了吗？ 那什么是事实？什么是实事求是？不是也有位领导批评了当前很多会议接待官僚化、秘书稿件八股化的问题的了，是实话就讲，不要害怕， 实事求是才是我们党的本色。 今天这个重要的日记，我想起中国历史上一位伟大女性。赵威后回答齐国使者对自己问题的质疑时解释说： 不然。苟无岁，何以有民？苟无民， 何以有 君？故有问，舍本而问末者耶？ 中华文明在两千多年前就有 民为重 , 社稷次之 , 君为轻的思想，更有毛主席题写的：为人民服务大大的挂在哪里。居然有官员当众批评周洋发自肺腑的真心话，难道让这个十八岁的孩子也学那些秘书八股一把，讲个排比句：感谢党，感谢政府 我是为党说话的，不是为人民，这样的官员连同逯军一并拿下。在这样的特别日子里，我党应解放思想，特别提拔一名未成年女性接任体育总局副局长这个位置。

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建议人大代表提议撤销住房和城乡建设部

qlms 2010-3-8 20:58

前几天，住房和城乡建设部部长姜维新同志可真的火了一把。原因就在于记者向他询问未来房价是否能稳定时，他说： 能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行 ！。 这段话讲的可真是有底气！让人感觉，姜部长如果不是尚方宝剑在手，那就是肯定有独门绝活。因为人代会上的讲话，都是严肃的，都是谈正事的，都不应该是吹牛的。 接下来姜部长讲解了这么一段话： 总理今天都讲了好几条，保障房这方面要加大建设力度，商品房那部分要加强管理，普通商品房要加大供给，另外还有土地等方面总理今天也都讲了。这都是各个方面共同起草，总理最后定的 。 由此不难看出，姜部长只是个传话筒，事情都是总理协助搞定的。 不过姜部长的副手，住房和建设部的副部长郭允冲却没有姜部长那么自信了，在人代会上对委员们叫苦说 ，房价调控需要多个部门协同努力，而住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。 为什么没有手段呢？郭副部长是这样解释的： 住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段。因为土地在国土部门，税收在税务部门，金融在银行部门。郭允冲说，当然，住建部要理所当然研究，向有关部门提出合理化的建议,大家一起来做工作，尽可能实现房地产市场价格下降 。 这么说，住房和建设部其实只有提建议的权力，没有其他方面的职能。与其养着吹牛的部长和郁闷的副部长，还不如撤销了这么一个没有权力的部门，让纳税人少花点钱。 建议人大代表联名提议，撤销住房和建设部，把其建议方面的职能，划归到国务院政策研究室，其他人员解散。 按照陈老师评论中的介绍，补充一下。 撤销之后人员不解散了，因为影响和谐。 除了上面提出的可以进入国务院政策研究室的人之外，其他人马进新成立的下列公司：建筑规划研究院，建筑设计研究院，建筑监理研究院。 公司市场化运作，自负盈亏。

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希望地产商提供廉价住房=与虎谋皮

wliming 2010-3-6 15:43

不可否认，市场经济为中国经济腾飞注入了巨大的活力，人民也从市场经济获得了巨大的好处。在市场经济下，家用电器，手机，电脑等等高端商品都越来越丰富，越来越廉价。为什么住房却不是这样而是越来越贵甚至超越大众的购买力呢？我分析这里面有如下几个原因： 1. 中国贫富差距越来越严重，住房主要由富人占有，富人通过出租或转手住房获得差价从而 不劳而获 地从终端用户穷人那里获得财富。 2. 中国经济腾飞，大批农村劳动力向城市转移，成为大量城市低端住房的承接者，促使住房供不应求，从而无形中提升了高端住房的价值。 3. 政府为了刺激GDP增长而鼓励房产投资，银行向富人提供资金支持，成为房价上涨的帮凶。 4. 中国人拥有一个家的传统观念驱使每个人都想拥有一套住房，以致每个成年人都把拥有住房当做一生的追求。 5. 贪得无厌的地产商从涨价中获取巨额利润。同时政府也从中获得巨额税收。地产商已经公然与人民为敌，某地产商在人大政协会议上公然叫嚣，买不起房回老家。 基于这样的分析，希望地产商提供廉价住房的愿望等于是与虎谋皮。地产商也没有这样的义务。能赚更多的钱，他们不可能放弃。廉价住房只能来自于人民自己和人民的政府。 人民的政府有义务满足人民的衣食住行的需要。土地是全民所有，不是地产商特有。只要政府管理好人民的土地，人民就不至于生无藏身之处。我觉得，政府起码应该做好这样几件事： 1. 按照人民能够承受的价格向人民出租住房。 2. 按照人民能够承受的价格为有需要的人民出租一定面积的住房用地。 3. 为了增加财政收入，政府可以适当向社会出售土地使用权，这部分土地完全进入市场。

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[转载]政协提案剑指高房价 房地产信贷面临收紧

xupeiyang 2010-3-3 09:20

　　在全国政协的各项提案之中，关于 房地产 市场的提案几乎占据半壁江山，而其中对保障性住房、物业税征收以及房地产信贷调控成为关注焦点。 　　 保障性住房亟需扩容 　　我国的房地 产业 不能仅仅依靠市场和开发商。全国政协委员、清华大学经管学院 金融 系主任李稻葵的提案同样有关保障性住房。他认为，政府应当入市，学习新加坡和香港经验，大量建设平租房性质的保障性住房，然后以这些保障性住房为抵押，以稳定的租金为收益进行大量融资，这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时，这种稳定的融资形成后，能够让地方政府抛弃过去的卖地财政。 　　若以北京为例，政府出地，一平方米成本最多不会超过5000元，一套一百平方的房子，成本不超过50万元，而月租金可以达到2000元，这种稳定的高收益完全可以为地方政府带来良好的融资。李稻葵如是表示。 　　全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼认为，我国的保障性住房应首要解决居者有其屋，而不是居者有其产，30%至40%的居民可以通过廉租房解决。至于居者有其产，则是发展到更高阶段才能解决的问题。 　　全国政协委员、山东 经济 学院教授郭松海的提案则认为，各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房，加大保障性住房建设，对于中小套型住房，在财税、土地、信贷政策上予以优惠；使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合，以满足广大民众的住房需求。 　　郭松海尤其提到调整土地供应结构，增加普通商品住房、经济适用住房、廉租房的土地供应；改善实行土地供应方式，增加土地招标出让。对土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；对闲置土地两年的，要收回土地使用权。 　　各民主党派也积极建言献策保障性住房。民革中央提案建议，加快制定《住房保障法》，完善住房保障制度。尽早出台《住房保障法》，以法律形式保障公民的住房权和基本住房需求。法律中要明确各级政府在住房保障方面的法定职责和地位，规定保障范围和标准、保障性住房的准入与退出、保障资金的来源以及各级政府职责分工等，实现对各级政府履行住房保障职责的最大约束力和强制力。 　　民革中央的这份提案还建议要强化行政问责制，将住房保障情况纳入地方政府官员政绩考核体系，作为考评、测评政府官员升迁的硬指标。 　　农工党的提案题为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》。农工党指出，住房保障目前在具体运作中存在保障性住房供应量严重不足、保障对象覆盖面过于狭窄、运作不规范等现象，现有的部门法规以及一些地方性法规实施随意性强，缺乏统一的法律指导和约束。 　　为此，农工党建议二次房改，建议成立深化住房制度改革领导小组，领导二次房改，并且尽快提出建立三三制住房制度和四定两竞公共住房改革的具体方案并发布执行。 http://news.hexun.com/2010-03-03/122834198.html

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中国房价的“大拐点”在哪里

王铮 2010-2-27 08:47

中国城市，现在最热门的话题是房价拐点。对于房价，中央政府一直打压，想把它拉下来。可是中央政府下面那些部门，比如什么局呀，什么部呀，还有地方政府，一直告诉我们房地产是中国经济动力，实惠些，打压不得。任志强代表的那种国有企业，坚定不移地告诉国家和人民，房价还要涨。于是中央政府压一下，非中央弹一下，中国的房价出现了阶梯式上升。中央政府和广大公众希望的房价拐点没有出现（这个拐点用数学的语言说实际上是一阶导数不连续或者为零的极值点，不是数学意义的拐点。现在的房价曲线倒是不断出现凸曲线、凹曲线交替，数学的拐点不断出现）。 关于房地产是不是国民经济的主要动力，我已经在博客里多次说过，模拟的结果说房地产的确直接影响大，但是在经济系统一般均衡体系中，涨不得。房价下跌，可以推动城市当中消费，带来 GDP 更大的增长。当然这个过程使得原来贷款给房地产商的各种银行利润出现问题，地方政府买土地的所得降低。用投入产出分析分析得到的结果是房地产影响系数最大，一句话房地产绑架了政府。有人说投资房地产比投资贩毒经济效益还好，实际上，政府扶持房地产有点像吸毒，上瘾了。现在中央政府这个家长发现不行了，可是他的姑娘、儿子，那些地方政府、国有银行和企业，舍不得。 在这里不讨论这个问题了。因为谈不到拐点，现在来说拐点。大拐点。看一看房价为什么能维持出现增长？涨到了大众越来越买不起。市场万能论者这认为，有市场就说明有需求，统计局的也这么说。可是谁在维持这个市场？是有钱阶层，这个阶层由城市资产阶级、官僚阶级构成，他们通过房地产来对资产保值，多数人有几套房子。在这个过程，社会有创造了另一个阶层，蜗居阶层，在这个阶层中，最低的阶级是蚁族。他们是社会的主要劳动力，可是在城市这个经济体内，他们买房无望。有市场万能论者论证，年轻人应该 40 岁以后才卖得起房，自己 50 岁以后才有房（这是骗人的话，他 50 岁以前实际上是国家分配住房）。这说明 40 岁以后才可能进入有钱人阶层，虽然当胆子大的公务员可能快一些。蜗居者是 40 岁以前的社会主要劳动力，蚁族年龄更低。这样一个低收入阶级，最容易具有的思想是毛泽东说的：一穷二白，要干，要革命。不断高涨的房价，越来越多地创造出蜗居阶层，特别是蚁族。中国前几年发生了许多群体事件，这些群体事件多数是农民。农民多数的追求还是老婆孩子热炕头。随着三农问题的缓和，农民群体事件会有缓解。可是蚁族不是农民，他们是受过教育的，是抱着理想走到城市的，他们正在积聚成为一种有强烈改变现实愿望的力量。有人说，秀才造反，三年不成。这些主要由知识青年构成的蚁族，还是在旧中国有一定社会地位、社会救济的秀才吗？不是！他们实际上成为了新的无产阶级。有知识的无产阶级。一旦有什么风吹草动，他们可能涌向的不是瓮安农民涌向的县政府，而是市政府、省政府，甚至。在大城市，这些蜗居者一旦走到街头，面对着的就是全世界的电视镜头，借助的是高科技手段，他们身后又站在有社会网络辐射到中国每一个角落的父母兄弟。想起来，让人不寒而栗。蚁族，这个名称的出现，已经说明他们在聚集力量。 在我们这个社会复杂系统中，以蚁族为核心的蜗居阶层的涌现，将出现房价的拐点，大拐点。以现在蚁族增长的速度， 5 年，蚁族的力量就可以聚集起来。等不到他们 40 岁！平均年龄不是 40 而是 30 ，三十而立，三十而起立。革命者或者反革命者往往是 30 岁左右的。所以任由房价上涨，对房价明压暗扶，任由房地产商志向越来越强，房价的拐点，房价的大拐点可能在 5 年后出现。如果挺过5年，蚁族的存在就可以通过家庭环节导致小城市和农村消费停滞不前，为了儿子在大城市买房子呀，结果小城市、农村经济破产。说到底，高房价导致政治上城市包围农村的革命要求，经济上农村包围城市的革命要求。 我反对这个拐点，反对这个革命，所以才写这篇博文。可是，任由房地产商把中国政府绑架下去，这个拐点能够避免吗？ 这个大拐点的存在说明我们的政府一定要自己制造个房价拐点，小拐点。赵本山的小品说，开飞机的本事不在于能把飞机开多高，而在于能不能平稳着陆。 怎样制造这个拐点，是中央政府的事了，它有那么多有官员专家构成的顾问队伍，似乎轮不到我们发言，所以只能写写博客。我说过写博客的人或多或少是有点失落的。最近中央请人讲了某个问题，可是写论文的科学家请了吗？即使你本身是当了官的，可是你有独立见解，也轮不到你，官僚机构，层层过滤呀。其实不过滤也是没有办法的，天意从来高难问，小心与主流观点不一致，自己负不起责任。结果，对高层来说，民意从来深难闻。 最后说一句：政府，有一点，不要相信市场万能。市场万能，治企业行，治国、治区域不行。所以我说有一门学问，叫区域管理学。比如有个东西叫税收，就是管理手段，区域管理可以有，企业就没有。中央政府不一定要扩大直接的税收，想一想为什么地方政府要拼命卖土地，税收结构有没有问题，土地的买卖渗入了多少腐败。

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房地产（续2）：2009中国房地产功过谁与评说？

lvnaiji 2010-2-6 09:01

吕乃基 2009 中国房地产风起云涌，虽然涌动的潮流至今仍在海南翻滚，但是随着若干地王旗帜的悄然飘落，中央政策的调整已经清晰。此刻，或许可以盘点 2009 中国房地产的功与过。 先看功。 首先，资金（土地出让金收入总额达 15000 亿元）奇异地又回到政府手中，只是由中央到地方（这似乎是酒桌上的一句话），几乎占到地方财政收入的一半。其中，杭州的土地出让金为 1054 亿元，而财政收入仅 520.79 亿元，前者占后者的 202.4% ！还有宁波、厦门和武汉等城市也都占到 100% 以上。在目前的利益分配格局，中央拿了大头，因而地方有强烈的冲动由出让土地换取收入。 其次，央企频频出手，占地为王，利润装进地王，也就是央企的口袋。李荣融指责媒体，以前臧否央企利润低下，现在利润上来了，为何还是遭到非议？按照李的说法，央企的钱，就是大家的钱。 接下来是三通一平，盖楼，然后是装修、购买家电、汽车、家具和一应必需品。想想吧，由此拉动多少产业，引发多少内需，创造多少就业机会，以及抬高了多少 GDP ！ 最重要的是，保 8 成功，政府稳坐钓鱼台。金融危机在中国就这样被化解。在世界金融危机风雨飘摇之时，中国经济漂亮的走了一个 V 字型，华丽转身，房地产实在功不可没。 真的是这样吗？ 再看过。 房价甚至不是扶摇直上，而是一飞冲天。工薪阶层、刚性需求，以及 80 后（现在号召 40 岁以下租房了），无力购房，不是选择蜗居，就是沦为房奴，生活质量恶化，不满情绪上升。在房价成为天价的地方，实际上投资环境下降。 在房地产的投资实际上是投机热潮中，其一是房地产本身的泡沫涌现，其二，资产贬值。 央企的资金本应用于产业提升，技术创新，民企的资金本应用于树品牌，练内功，民众的资金本应用于购买其他商品，拉动内需虽然少数刚性购房者会添置商品，但一来他们在这一轮购房中是少数，二来家电汽车和装修的费用与房子的价格相比，实在微不足道；现在所有这些钱财都陷在房地产，其中大部分空置，等待升值是否会是等待戈多？ 蜗居者、房奴和大多数民众为一方，央企、政府、银行，以及部分炒房客为另一方，贫富差距拉大，社会不公加重。 在房地产的拉动下，建筑、钢铁、水泥等开足马力，甚至增加产能，朝着产业结构不合理的道路上迅跑。这些行业真的能带领中国度过危机面向未来，还是消耗了中国从政府到民间仅有的元气？这些宝贵的元气，包括脚踏实地的创业精神，社会的和谐与凝聚；在短短的一年间即魔幻般地转化为默默矗立无人居住的楼房，转化为投机、浮躁、不满和对立。这真的是我们的意愿，我们的初衷？ 更重要的是，在如此狂热的 2009 ，在拍卖场的竞拍中，在建筑工地机械的轰鸣声中，中国，或许丧失了在全球由原先的耦合中解构走向新的耦合，这一期间的短暂时机（请见 金融危机之 危 与 机 全球产业链与功能耦合的视角 等）。 美国的救市方案一箭七星，中国的 房地产 当真能与之抗衡，创造奇迹，引领世界？

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美元“装死”调戏，中国房地产怀上了孽种

大毛忽洞 2010-2-6 02:17

美元装死调戏，中国房地产怀上了孽种 美国和中国的大款是一丘之貉。 美国很有钱，却要靠借钱过日子。 中国的大款也很有钱，却要用国家银行的钱来买大量的房子。 美国的一架（隐形战略轰炸）飞机价值是 11 亿美元， 1 万亿美元也就买 1000 架飞机。 中国的有钱人绑架了房地产，各种暴力拆迁又给房地产灌了迷药，结果让装死的美元乘机而入，美元助纣为虐，让房地产怀上了美国的孽种。 请看人民网转载《经济参考》的文章： 此时此刻，我们至今不仅没有把本已扭曲的经济结构调整过来，而且还在危机中为了应急强化了这种结构，这才导致了迫不得已的人民币汇率僵尸化，也导致了对外贸和房地产依赖的刚性需求。 可以看出，被动格局已经形成，短期很难更改。为今之计，我们可以补救的是，其一，不要在股楼二市吹泡泡了，继续下去会死得很惨；其二，对房地产行业需要动大手术了，否则，这个五毒俱全的行业迟早会让中国陷入万劫不复之困境。其三，请还富于民，启动中国式国民收入倍增计划。 在黄金美元一个看涨一个看跌的绝对舆论优势氛围中，这两样可能都要向着与大众预期相反的方向前进了，至少，中期如此。 首先，做多黄金，买一堆金灿灿的饰物回家或看涨买利差，本身便是在投机，投美元沦落的机，投美国垂死的机。其中自有其道理，明眼人都能看得出。但大家更明白，抛开美元闹革命并不是说抛就能抛得开的，否则，美元稍有反弹，黄金也就不会立刻疲软了。 其次，美元走势虽软，但却一直是垂而不死。垂而不死，目的不是要真死，可能只是想让 人民币 升值罢了。所以其本身便有着较强的走强冲动。毕竟，它还是全球通用结算货币，并不是想取代便取代得了的。 再次，因为 2005 年汇改后的人民币汇率目前又回到了绑定单一货币的准固定汇率框框里，人民币不仅没敢看不起垂死的美元，反而更看重了。如此，虽然中国在外贸结算上似乎不再吃升值的亏，但实际上却也等于丧失了自信，且再也难以顾及国内劳工价值的提升。由此，美元便反而有了升值的可能。 第四，中国的被动策略其实早被美国勘破，这一点，可以从近两三个月来针对中国的贸易战步步升级可以看出来。可以推测到的是，如果人民币还拒绝升值，制裁大棒便会不断打来。因为当此 经济 衰退弥漫全球之际，欧美等国都需要启动内需和减缓就业压力，此时，原来全球化所带来的所谓国际贸易分工体系便动摇了，我们要出口保增长，保就业，人家也要出口惠民生，保就业，而欧美强大的工会力量在利益面前具有足够的谈判资格。 第五，从单纯的金融战思维来看，美元也存在升值之可能。在尽可能利用美元贬值之术把新兴国家特别是中国的泡沫吹大之后，一旦发觉中国在对此强硬应对，华尔街那些听命于美联储的大鳄们便立刻可以发动力量对中国釜底抽薪。 最后，当国家博弈进行到一定阶段的时候，量变导致质变，不仅贸易大战难以避免，而且美元也就不会再装死了。因为当制裁进行到足以制约中国出口的时候，人民币升值便不再重要了。相反，美元便要步入升值之旅。而从时间周期和美元贬值能容忍的限度来看，目前便已经到了这样一个摊牌的关键时刻。 此时此刻，我们至今不仅没有把本已扭曲的经济结构调整过来，而且还在危机中为了应急强化了这种结构，这才导致了迫不得已的人民币汇率僵尸化，也导致了对外贸和房地产依赖的刚性需求。 可以看出，被动格局已经形成，短期很难更改。为今之计，我们可以补救的是，其一，不要在股楼二市吹泡泡了，继续下去会死得很惨；其二，对房地产行业需要动大手术了，否则，这个五毒俱全的行业迟早会让中国陷入万劫不复之困境。其三，请还富于民，启动中国式国民收入倍增计划。 http://finance.people.com.cn/GB/10463358.html

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房地产（续一）：南橘北枳-这样的事情是怎样发生的？

热度 1 lvnaiji 2010-2-3 08:54

吕乃基 在 房地产：美国的祸端，中国的支柱 一文中，笔者的疑惑是：为什么房地产在美国是金融危机的祸端，到了中国，却在相当程度上成了在经济危机里的中流砥柱？此处试图自问自答，请网友评说。 房地产 由 美国的祸端 变成了 中国的支柱 ，这实在是一个特例，或者说，是一个非典型案例。 通常有这样的说法，某人在国内是条虫，出了国变成龙。现在房地产恰恰相反，在美国是条虫，在中国变成龙。这就是所谓：南橘北枳。 这样的事情是怎样发生的？是什么样的水土，使橘变成了枳？ 要有巨量资金，以及不受质疑的决策机制。这就是中央和地方用于救市的 22 万亿。 要有承接巨量资金的央企，央企可以无需审计，毫无顾忌地用这笔救命的钱投向房地产，不像我等拿到区区数万元的科研经费，还要专款专用。 要有回款途径，那就是土地拍卖，货币回笼。 要有房地产商，如任志强，以及银行。后者把钱贷给开发商，贷给购房者，坐收渔利。 要有购房者，无论是刚性，还是投资。请注意：这是极其重要，不可或缺的一环，而大多数指责房地产的人通常都忽略了这一环。须知，若是没有最后的购房者，上述环节便毫无意义。在两类购房者中，又以投资者为重。 看到了吧，天价房子卖给谁？若是没有人接盘，等于零。 2009 年房地产风起云涌，投资客，或者更确切地说，投机客功不可没。人们在指责政府，指责央企，指责银行之时，别忘了还有投机客。 然而，投资者必须没有或缺乏其他投资途径：垄断行业免进，风投和股市期货之类有风险，民间集资犯法，投资迪拜，铩羽而归，投资山西煤矿则血本无归。投资房地产开发，又拼不过财大气粗的央企。存银行等同于贬值。实在走投无路，只有买房。笔者有文 扭曲社会中的 理性 选择 关于海南大学招聘洋博士的另类思考 ；那么这里也是这样。 中国人真的非理性？ 中国人显然理性，然而这是扭曲社会中的理性。 或许更重要的是，投资者算定，一定有前赴后继者。美国有金融衍生品，由杠杆原理传递，这就是金融产业链；那么中国同样可以击鼓传花，那就是房产产业链。但是，美国的金融产业链业已断裂，中国的房产产业链为什么可以永续发展？击鼓传花可以一直玩下去的前提是，房子只涨不跌，不仅如此，而且其涨幅一定超过同期银行的利率。投资者何以有这样的信心？ 由循环经济可知，只有循环，方可能永续。在自然界，在食物链最底层的线虫、细菌同样有一席之地，充任循环不可缺少的一环，房地产产业链呢，一路高歌，一路猛进？ 但是我们的投机者并不担心，看看 2009 ，看看海南，看看今日之三亚。为什么？ 这一切的一切，都源于他们的信心：政府绝不会允许房地产崩盘，以及政府在任何情况下都有能力力挽狂澜。 这两个基本假设合起来，正是一个无限责任政府。 扭曲的社会，以及无限责任政府，这或许才是南橘北枳的根本原因。 然而必须指出，无限责任，只是炒房客和地王的一厢情愿。于是诡异的是，在众多被的时代，这次却是政府被，被假设为无限责任政府。 政府是愿意被呢，就背上了无限责任政府的恶名；要是不愿意被呢？

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论“地王”的下野

boxcar 2010-2-2 10:15

今天早上在看到一则新闻，报道去年11月20日，手举28号牌的大龙公司负责人以50.5亿元拍得顺义地块。2个多月后，该地块因欠缴地价款被政府收回。【1】 我把这个事件戏称为地王下野。 据说，这个地王不简单，不但是拍地块的地王，而且是楼面地价的地王，因此被称为双料地王！可就是这样一个地王，风光了两个多月之后，咋就黯然下野了呢？据报道是没凑够钱，要凑的这笔拿地的款子实在太大了，是远远超出了该公司自有资产和目前年资金流的规模的，短期内没能募集到足够的钱去一次性付清地价款，就只好眼睁睁地看着地被收回，2亿元的竞价保证金也被没收而打了水漂儿。 那么在这场地王从诞生到下野的挠具（闹剧）中，大龙地王（以下简称龙王）的得失如何呢？可以想象，地王加冕那一天（即拍得该地块的日子2009年11月20日）和以后的若干时间里，龙王一定很风光。据说此前的大龙公司并不被看好，然而成者王侯败者贼，当以最高价拍下了这块儿地，身份可就不同了，既已一举称王，必定名声大噪。不过必须注意，自古以来称王称霸都要靠实力，春秋时期的宋襄公实力不济还一定要称霸，结果败得很惨。古时侯的帝王的王霸之业要靠实力（重在军事实力和政治影响力），现如今当回地王则也得有足够的经济实力，龙王加冕之后，要做的事情就是搞到足够的钱来付账，把这片名义上属于自己的土地真正拿到手里。如果龙王手里的钱足够多，这当然没有问题，可以很快搞定，但据报道这个50来亿的巨资是超出龙王自有资产的，所以还得去融资（凑钱），融够了就可以去拿地。不幸的是，龙王没融够，就只好眼睁睁地看着该地块被政府收回，而且交的2亿保证金被没收，这相当于花了2亿租了顶有效期约60天的地王之冕戴在自己的脑袋上，风光到日子了，摘冕黯然下野，不但此次的地王头衔不再，而且被暂停了拿地资格【1】，短期内连去租王冠的资格都没了。更现实的一个后果是，受此影响，大龙地产股票停牌一天。业内和分析人士指出，大龙地产的股票难以避免持续跌停。【1】。看来，大龙公司在这次地王挠具中，可以算是先赢后输，就如后背痒痒了，要拿老头乐儿去挠，刚挠上的时候肯定很爽，可如果挠过了、把皮肤都挠破了，就不爽了，搞不好还得医治身上的疮疤。这个实例告诉人们，尽量不要做超出自己实力很多的事情，否则可能会很惨。 在刚过去不久的2009年， 房地产市场和宏观经济一道表现出先抑后扬的态势，临近年底时，各地的地王纷纷粉墨登场，而土地出让金让政府财政大赚其钱【2】。仅从表面上看，个把地王的下野不会影响如此大局，但从龙王下野的杯具可以看出，这些地王或地主（主比王就多一点）们拿去付土地出让金的钱并不是他们自己腰包里的真金白银，而是在银行贷的款或者从股市等渠道募集到的钱（这个道理估计地球人都知道），一旦靠这种方式没凑够钱，那片地就得继续留在那儿等下一个去拍的主儿，没准儿会诞生一个新地王；如果侥幸凑够了钱，那片儿地可能还留在那儿等着倒手赚取差价，或者盖起了高楼用更加高得离谱的价格卖给房奴们。在这个过程中，稳赚不赔的是政府，因为卖出去了有土地出让金进账，没卖出去还照样拿到了2亿的保证金（约占土地出让金的4%，约占最初起拍价的10%）；赔得最惨的是龙王，典型的赔本赚吆喝；与之相关的投资者们（包括股东）和购房者们很可能也在暗暗地赔钱，只是一时不知道赔了多少罢了。 我不是经济砖家，平时对经济关注也远远不够，所以不知道此次地王下野事件过后，会对楼市有何影响，但我可以肯定地说，如果人们的观念不变，这种模式的事件以后可能还会经常发生。 参考： 【1】北京顺义地王因欠款被收回 2亿保证金遭没收 http://news.qq.com/a/20100202/000514.htm 【2】北京去年卖地净赚477亿 首次写进财政报告 http://news.qq.com/a/20100126/000126.htm

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房地产：美国的祸端，中国的支柱

lvnaiji 2010-1-30 08:06

吕乃基 如果要选择一年来从中央到地方，从老板到百姓，从学者到平民，茶余饭后，念兹在兹的词语，可能除了金融危机外，就是房地产了。 想起来真是令人感到意外和不可理解。 本世纪初在美国逐渐积累，到 2008 年终于酿成金融危机的是房地产。虽说金融产业链的次贷衍生品以其杠杆放大了灾害，但炸药是由卖出去实际上是送出去的零首付的一套套房子堆积起来。 金融危机风暴刮到中国，引发的是经济危机。请见 金融危机之 危 与 机 全球产业链与功能耦合的视角 等。如何把占国民经济约 2/3 ，突然抽身而去的外需消化掉。这不是乾坤大挪移所能轻易化解的。然而，在中央 4 万亿、地方 18 万亿强心针的刺激下，被注入巨资的央企，却由乾坤大挪移轻而易举将获得的额外功力（虽然不是全部）移向房地产。在巨额资金的哄抬之下，地王层出不穷，房价日新月异。于是，先是资金奇异地又回到政府手中，利润则装进地王，也就是央企的口袋。接下来是三通一平，盖楼，然后是装修、购买家电、汽车、家具和一应必需品。想想吧，由此拉动多少产业，引发多少内需，创造多少就业机会，以及抬高了多少 GDP ！ 神奇。这就是中国特色。资金在房地产走了一圈又回到政府手里，民间的钱倒是吸出来了，一个一个如灯蛾扑火，前赴后继，无论是刚性购房，还是投资，而且远高于所购房地产本身的价值。这就是四两拨千斤。当购房者沾沾自喜，投资者击鼓传花，蜗居者继续煎熬，房奴们勒紧裤带之时，最终， GDP 是上去了，政府稳坐钓鱼台。金融危机在中国就这样被化解。 其实，现在想想，央企或许可以做的更聪明些：做托。在政府土地招标时，频频出价，等到哄抬至高位，由那家民企接手，然后再金蝉脱壳。这样，一方面由政府拿到的救命的钱或许还能用到正处，另一方面，让民企做地王，背起抬高房价的伦理黑锅。当然，对于央企来说，与其辛辛苦苦且冒着风险搞技术创新，不如做房地产，来得快，还安全。至于伦理，央企的利润难道不是为了大家好？曾记否，李纹有言，大家好才是真的好！ 不管怎么说，在世界金融危机风雨飘摇之时，中国经济漂亮的走了一个 V 字型，华丽转身，房地产实在功不可没。 只是，美国为何不学学中国，偏要发展绿色能源？参见 美国的救市方案一箭七星，中国的4 万亿呢？ 中国又为何不会由此导致经济危机？ 这样的奇迹是怎样发生的呢？

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上海张江高新园定位之惑：高科技还是房地产

pikeliu 2010-1-25 08:22

http://finance.sina.com.cn/roll/20100116/02307255148.shtml 上海张江高新园定位之惑：高科技还是房地产 http://www.sina.com.cn 2010年01月16日 21世纪经济报道 　　曾航 　　我放这些PPT的时候，脊背都在发凉。上海张江高科(13.09,0.16,1.24%)一名高层深有感触地对记者说道，每年都有几十拨来自全国各地的科技园区的参观考察团，到张江高科来学习考察，但当他用PPT向这些参观者介绍张江经验时，心里老是感到一丝不安。 　　来自于周边二线城市的激烈竞争，已经让曾以老大哥自居的张江高科，感到越来越大的压力。平心而论，这几年苏南和浙北在高科技园区上做的其实比张江更好。上述高层坦白地说道。 　　近日，张江高科掀起了轰轰烈烈的二次创业热潮，希望一改过去粗放的发展模式，营造更好的科技创业氛围。 　　这座被称作中国第一高新园区的地方，在过去10余年的发展当中，到底有哪些经验教训值得借鉴？ 　　张江是做高科技， 　　还是做房地产？ 　　打开张江高科网站，一串壮观的数字迅速映入眼帘： 　　截止2008年底，园区进驻企业达1540家。2008年，园区工业总产值421.4亿元；经营总收入839.7亿元；固定资产投资98.3亿元。吸引投资总额13.25亿美元；合同外资金额11.52亿美元。从业人员为12.56万。园区累计申请专利14233件(2008年为5091件)，授权专利3218件(2008年为1013件) 　　即使在金融危机当中，落户注册张江的高科技公司的数量，也出现了大幅增长。这说明凭借优良的区位优势，张江并不缺好项目前来落地。上述张江人士说。 　　但正是如此，导致张江高科在前些年一度对一些中小科技创业企业，显得不够重视。 　　一个在业内流传颇广的故事是，当朱敏以32亿将他在美国创办的网讯科技卖给思科之前，他回国创业的第一站不是去的杭州，而是上海张江。 　　你的公司是世界500强吗？明年预计做多少收益？你打算投资多少钱？这是张江抛给朱敏的前三个问题。 　　他们不信我一年能做出400万-500万美金，同时认为初期投资500万美金太少。朱敏在此前接受本报记者采访时曾回忆道。这种只喜欢大项目、大企业的思维，让一些从美国回来的创业者很难适应。 　　和朱敏有同样遭遇的还有施正荣、马云等一大批曾经穷困潦倒的创业者，他们都曾有过因未受重视而与上海擦肩而过的经历。由于周边城市给出了更加优惠的创业条件，这些创业者纷纷远走江浙。 　　2008年的上海政协会议上，上海市委书记俞正声就曾痛心的询问道，为什么上海留不住马云这样的优秀创业人才。 　　而造成这一现象的根源，则可以归结于张江高科较为粗放的园区经营体制。 　　张江高科在过去，更像是一家房地产公司，这不是一个褒义词。张江高科一名不愿公开姓名的人士直白地告诉记者。 　　2009年张江高科半年报显示，2009年上半年园区房地产销售收入6.86亿元，租赁收入1.95亿元，分别占据营业总收入的72%和21%。 　　也就是说，张江高科的收入中有93%来自于房地产业务这在一定程度上形成了园区对地产业务的高度依赖，并有意愿推动园区租金的上涨。 　　目前，张江高科部分写字楼的租金高达4元/平米/天，这一价格已经直逼陆家嘴(25.26,0.36,1.45%)的一些5A级写字楼，这让许多创业型科技企业无法承受。而在无锡等地，一些高科技园区常常推出写字楼免租金，甚至倒贴补贴的方式来吸引创业企业落户。 　　租金上涨的直接后果是，张江的中小企业外迁潮，在近几年愈演愈烈。以至于张江的官员到苏南等地去考察，到处可以见到熟悉的面孔许多企业都是由张江搬迁而去，这样的状况曾让张江无比痛心。 　　这在一定程度上造成了张江高科创业氛围的缺失。一个诘问就是，北京中关村(6.25,-0.18,-2.80%)产生了联想、百度、新浪、搜狐，深圳有华为、中兴等一大批由创业变大的科技企业，但张江高科成立10余年来培育出来的知名科技企业，仍然屈指可数。 　　张江再出发 　　2005年底，新上任的张江高科董事长刘小龙看到了张江发展的瓶颈，为寻求园区经营的突破，提出了向开发运营商，创新服务提供商，高科技产业投资者的战略转型，即要从房产开发和出租为主要经营模式，转向以园区专业化服务和高科技企业投资为主的经营和盈利模式。 　　这种模式被概括为一体两翼产业互动战略。 　　在此之后，张江先后投资成立了浩成创投、张江汉世纪创投，并通过这些创投机构投资了微创医疗、万德信息、微创太阳能等一批优质的科技企业。一旦这批企业成功上市，将给张江园区带来一笔不小的投资回报这块业务已经日益成为张江高科即房地产之后的重要增长点。 　　根据园区的统计，张江共有将近300家企业有条件在未来两三年内上市。这样充足的投资目标群体也给张江园区的参股投资业务提供了有效的资源保障。 　　根据已披露的信息，张江集团正计划将按照产业方向和企业成长阶段设立总额50亿元的母基金，通过合伙企业等方式组建集成电路、生物医药、新能源、文化创意、现代农业等若干个产业基金，争取3年内形成不低于250亿元的总投资规模。 　　背靠上海国际金融中心，正迎头赶上的张江高科，依然是一个让其它园区敬畏的竞争对手。

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[转载]厉以宁：资产泡沫是一定要破的 房屋贷款危机将出现zz

zhoumeng 2010-1-24 01:56

转自凤凰网2009年观察家年会北京元月16日 厉以宁：我要讲的题目是如何走出投资冲动的怪圈，深化经济体制改革的思考。分三个问题，第一个问题，中国特有的投资冲动怪圈，第二个问题，投资冲动所引起的资产泡沫陷阱。第三个问题，关键在于深化经济体制改革。 现在先讲第一个问题，我们刚才讲过了，投资冲动的怪圈是计划经济时代，但在改革过程中，投资冲动怪圈一直反复出现。投资冲动怪圈是怎么回事儿呢？我们可以这样讲，应该说地方政府对 GDP 的追求和GDP增长的积极性大于中央政府，地方政府对经济结构调整的兴趣小于中央政府。另外在地方，他为了增加自己的财政收入和缓解就业的压力，所以他总是要增加GDP。要增加GDP就得增加投资，促进经济增长，投资扩大了，信贷量也随之扩大了。这样一来，在全国范围内投资的急剧上升和信贷 通胀 就造成了两个结果。第一个结果逐渐就形成了产能过剩，第二个，就形成了物价上涨，特别是生产资料价格的上涨。产能的过剩和生产资料价格的上涨就引起了中央政府的注意、警惕，这样就出台了紧缩的措施。紧缩措施一出来以后，投资被压下去，物价上涨的趋势也不会慢慢下来，因为造成通货膨胀的原因很多的，投资需求拉动只是原因之一，还可能是由成本的推进，比如原材料价格是由于供给不足而造成的。再比如说由于受到国际金融危机的影响，原料价格的上涨，比如石油、粮食价格的上涨，也会传递到国内来。所以这样就形成了经济的不是一般的增长放慢，而是陷到了滞胀的局面，滞胀是指什么呢？滞胀是通货膨胀虽然下来一点但还是维持在比较高的水平。而经济就停滞了，经济停滞是有中国特色的，因为在中国上谈滞胀，都是把增长率到1%这样的话就可能形成了经济的停滞。而中国不一样，中国的停滞的概念，增长下降6%滞胀就是物价的上涨，这是中国的特色。 前年10月底，我到西欧访问去，那时候国际金融风暴已经出来了，所以在西欧跟经济学家座谈的时候，他们老问一个问题，他们问什么呢？就是说在我们西欧国家，只要经济增长率能保持在2%到3%，我们就觉得日子比较好过，失业不会出大问题。每年新下岗劳动力，到退休年龄的劳动力的空位就让出来了。因为年满18岁的劳动力就填补了这个空缺，这样没问题。为什么你们中国走到了6%多的增长率就这么惊慌啊，不得了，导致很多的恐慌，在我们看来6%还是挺好的，怎么回事儿呢？我回答，因为中国跟你们不一样，中国是一个城乡二元体制的国家，中国的城镇化的速度是非常慢的。我们刚解放的时候，城市化大概占了20%，我们建国60年到了最近的资料，我们的城市化率才达到45%，还有55%是农民的。农民是出来了，农民要出来是挡也挡不住的，改革开放了，略有松动的，农民工就出来了。所以农民工出来身份还是农民，这个情况在我们国家是存在的，西欧没有。因为西欧农村人口只占全国人口的百分之几啊，农民在农村都有自己的家庭、农场，有自己的房屋、社会保障、城乡一体化的都一样的，在农村生活的挺好，干嘛要出来打工啊？出去打工，因为工业化200多年了，农村该释放的劳动力都释放完了，出来打工是他爷爷辈、曾祖父辈的事情，他是不会出来打工的。那你解决什么问题呢？城里退休的新的就业人员填补了，主要是非洲移民，2%、3%的增长率使他们得到工作。 中国农村是大的劳动力需求池，在农村是充分就业的，为什么呢？因为农村有土地承包，那就是就业，但现在情况不一样了。80年代出来的民工，老一代民工出来了，他的根在农村，他在外面赚了钱是要回到农村讨老婆、生儿育女，他是这种想法。但是90年、95年以后出来的农民工就不一样了，他们是新生代农民工，出来就不会回农村的，心不在农村了，他不仅为了收入，我收入能提高一点这是一个原因。还有第二个原因，他逐渐的意识到了，为什么我的待遇和城里人待遇是不一样的，为什么我的孩子在城里不能上学，只能到农民工子弟学校上学，为什么城里该有的社会福利我没有所以，他悟出来了。所以这种经济萎缩的话，劳动力是不出来了，出来了是不会走，就在各个城市转。我们知道在农村中没有出来的劳动力，如果是机会少了他出不来，他心里很着急，但他没有办法。而城里农民工，已经出来的农民工在城里，如果经济增长率下来了，他的工厂倒闭了或者工厂规模缩小了，他就减员了或者关掉了，这批人是中国特有的。就是失业的农民工，失业农民工不会回农村的，因为他是新生代农民工，他就在中国各大城市转悠，这就是中国的滞胀特点，跟国外不一样。 陷入投资冲动怪圈之后最后会来一个紧缩，紧缩下来一点，而失业会大量增加，这就是中国的滞胀。所以说投资冲动引起的结果经过政府采取紧缩政策以后，就是滞胀。 第二个问题，由投资滞胀引起的资产泡沫，从投资滞胀的情况下、投资冲动的情况之下，他进一步发展就不在实体经济里了，就会转到虚拟经济里，所以就会形成了资产泡沫。资产泡沫可能有几个方面原因，随着投资扩张，信贷大量扩张，他没有全进入实体经济领域，其中有一部分就进入到虚拟性经济领域，主要是投资比较敏感，银行贷款给他了，他发现了有产能过剩的迹象，之后于是他先停留在虚拟经济里，这是一种可能。第二个可能，他对通货膨胀中资产价格的上升有他的预期。因为将来既然要通货膨胀的话，我就买楼或者买其他资产，等待将来再卖。所以他不是自己消费型住宅的购买，而是投机型或者投资型的资产购买，这样资产泡沫就增长。 资产泡沫的陷阱主要是怎么呢？这个泡沫一定要破的，没有实体经济的支撑，它是不可能维持长久的。因此这种泡沫如果一破裂的话，就会影响到所有的房地产公司，所有因为信贷而购房的人，这样的话就会出现房屋贷款的危机。股市也一样，股市的泡沫在炒作过程中可能上去，但随着实体经济的下来也会下来，如果市场投资冲动又引进了资产泡沫的陷阱，那就会产生问题。 第三个问题，怎么来应付这一问题呢？结构调整当然是重要的，用行政手段来贯彻产业政策这也是必要的，但不解决问题，因为它的根子是在经济体制改革。经济体制改革由哪方面着手呢？第一政府定位，政府必须定位，定位在什么呢？定位在这个，既然搞社会主义市场经济，市场是基础条件，政府是高层次条件，政府只干市场所干不了的事，市场所干不好的事由政府做，政府不能包办，地方政府对 GDP 增长这么积极，他完全把政府处在经济的实际的操纵者手中，而且是经济直接干预者，这就形成了地方政府追究GDP的重要原因。 政府要把自己的位置摆好，市场做的了的市场做，市场做不了的政府做。那市场有什么东西做不了而必须政府做呢？或者什么东西做不好而必须政府做呢？ 大体上是四个方面，第一个方面就是社会中有一些社会效益高而经济效益低的行业，这些行业政府他要做，因为市场经济效益低他做不好，比如说义务教育、基本的医疗保健，比如给中低收入者提供廉价出租房和他们买的起的社会保障住房，像这些是政府需要做的。像基础理论研究而不是应用研究，应用研究市场可以，基础理论研究政府要做，还有公安啊、国防啊，这些市场做不了的，所以政府首先定位在这些方面要做。 第二个定位，市场没法做大的就有个人收入分配的条件。因为在市场经济下，个人收入分配是按照你提供给市场的生产资料的质量决定的，而且也是扩大内需的一个障碍，所以按照个人分配的原则，市场做不了，而且也做不好。 第三是地区的收入差距，发展程度差距，这是历程所形成的，这是有各地自然条件不同造成的，市场可以做，但过程非常缓慢，这需要政府做，因为它使社会矛盾扩大。比如对西部开发政府应该多做一点，因为在目前情况下，必须依赖政府多做一点。 还有第四个政府要做的，根据经济运行情况和宏观调控的手段，宏观调控政府应当采取适当的政策，而不是政府没有办法，而它还是要依靠市场。你制定任何政策，不从市场出发行吗，要从主观的愿望出发行吗，所以政府是做不好的。在这种情况之下，政府定位再次强调这是第一条。 第二条，投资决策体制的改革，造成投资重冲动的，因为投资冲动会影响到投资泡沫，到现在仍然是政府主导型的投资决策体制，那些大项目不都是政府做的，但这应当有它的程序，应当有一定的规章来约束他。关键在于我们要把政府主导型的投资决策体制逐步转向市场主导型的决策体制。所以国有企业一定要改革的，国有企业不改革不能真正成为市场独立，100%国家控股的，80%国家控股的不能吸收市场决定的机制在里头。我们说国家控股是必要的，国有企业主导型也是必要的。但应该改，改到什么程度呢？改到有足够的分量让市场决策机制能起作用，甚至一股独大还不如几股并存为好。这几股可能都是国有投资单位，他有几个股东在里头，就比一股独大更要接近市场化一些。 第三个行业垄断体制的改革，行业垄断体制当前重要的是行业垄断往往跟行政垄断是结合在一起的。这种体制如果不改革，阻碍了企业的公平竞争，并且产能过剩和它有一定的关系，资产泡沫跟他也有一定的关系，因为它把过多的信贷资金通过行业垄断转移到了资产泡沫的投资中间去了。 第四个是民营经济的发展，要解决就业问题，滞胀怕就业问题，因为经济增长率下来了，要解决中国就业问题，改变观念，你是靠什么推动就业？是靠国家大量投资吗？国家大量投资是重要的，但国家大量投资为长远发展准备后劲这个角度进行的。你解决就业是靠什么？第二产业和新产业容纳多少人就业。假如该减税的减税、该融资的融资，门槛降低，等等，全国的个体工商户有上千万户，每一个工商户把自己的亲戚小孩找来当帮手，那全国有多少人就业。那么多中小企业，每个企业增加三到五个人，那会增加多少人就业，让更多的人创业了，自己创办企业又能增加多少人就业。这样的话我们就看的很清楚了，光是这个政策一放宽，全国会增加几千万人就业，这样问题不就解决了吗。 最后一个，城乡二元体制改革必须加快，城镇化速度必须加快，现在重庆、成都在搞，但我们要注意到，城乡二元体制改革的加快是非常重要的。为什么？农民为什么要出来，新农民工为什么不愿意回农村了，因为城乡二元体制的存在，农村人和城里人就是不一样的。他不是为了生活，而是为了同等的社会地位，为了孩子着想，为了家庭着想，所以这个改革一定要加快。这个改革加快了，真正的农业产业化推行，产业链延长，农村本身就不会有那么多人出来了，因为城市跟农村一样了，他生活水平提高了，他为什么出来呢？还有城乡二元体制改革就跟城镇化连在一起了，大量农民需要进城，但主要在县城和镇，县城和镇这是全世界最大的建设工程。依靠城镇化加快推动，内需也加大，老百姓有地方住，发展城市建设，因为他要建楼房建住宅，建马路，建学校、办医院，这是解决中国问题的必由出路，好，谢谢大家。

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现在买房子，傻瓜才掏钱！zz（我算知道了）

liudcssx 2010-1-17 20:26

现在买房子，傻瓜才掏钱！ 　　昨晚，和一个开典当行的同学喝酒。 　　我问同学，你买了多少套房子，多少间铺面？ 　　房子22套，铺面12间。同学炫耀似的答道。 　　那你花了多少钱呢？同学虽然是千万级的富翁，但他也不至于能把千万多的钱压在固定资产上吧！我心中默算了一下，非常怀疑！ 　　现在买房子，傻瓜才掏钱！亏你还是个生意人！同学鄙视的看着我。 　　同学的话，简直令我震耳欲聋，使我目瞪口呆。我连忙虚心请教。于是，同学就对我说出一番匪夷所思、惊世骇俗的话来......以下，都是我同学的话，虽然词句有些出入，但基本语意我还是转述清楚了的。 　　一、买房不掏钱，你是怎么操作的？ 　　同学的话 　　你知道，我的典当生意完全是靠钱生钱。第一次买房时，虽然我有能力一次性付清全款，但我还是不愿意那么多的现金被房子压死。那时，正流行零首付，于是，我一分钱没花，贷款18万买了房（贷款期限为一年）。 　　一年期满，要还房款和利息了。也不知道是我幸运呢？还是我倒霉！那时，我的资金被一笔业务占用了。为了业务，我不仅还不起房款不说，还得另外新增贷款。迫不得已，我找老关系银行的信贷部经理沟兑。当我吞吞吐吐的把延期还房款并另外新增贷款的要求说出来后，没想到，信贷经理却诡秘的一笑，非常爽快的答应了。 　　信贷经理给我出的主意很简单：让我老婆，以两倍的价格，贷款买我的房子，贷款期限也是一年。 　　两倍的贷款，那就是两倍的利息啊！你这不是变着方的剥削我吗？我还没有反应过来。 　　如果到时，你不还款呢？信贷经理很镇定。 　　啊...... 　　被银行收房，没有什么大不了的！关键是除去税费后，我还凭空白得了17万。不，这17万我可不能一个人得，我至少要分给他5万。很快，我反应过来。于是，我对信贷经理会心的一笑...... 　　这，就是我第一次买房的经历。 　　我后来的买房经历都与此类似，也就是：坚决的不掏一分钱，全部用银行的贷款买房子；然后，如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他。如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。 　　并且，我是开典当行的，与银行的关系是一般人无法比的。一般老百姓买房，大都选择20年按揭，而我买房从来都是只贷款一年，到期了才还本金和利息。这样操作，不用交月供。而贷款到期后，我只须做做纸面文章转贷款一下。实际上，我一分钱也不用掏。 　　二、我不信，在实际生活中能有如此荒谬的事情。你讲的是童话吧！ 　　同学的话：兄弟！我是看你人对，才给你讲这些掏心窝的话。你怎么可以不相信我呢？你要怎样才能相信我呢？ 　　作者发言：你就给我讲点实际的例子吧！ 　　同学的话：你知道王二麻子是怎么发家的吗？ 　　作者发言：那你说说。王二麻子是我的另外一个同学，现在是开发房地产的亿万级富翁。 　　同学的话 　　那我就说说。 　　想当年，王二麻子那个落魄啊！就连他注册公司的注册资金，也是我临时拆借给他的。如今，别看王二麻子表面风光，他拿地的钱，是从银行贷款的；修房子的钱，是建筑商垫资的。总之，他就是一个完全的空手道。 　　房子修好后，王二麻子在正式开盘前，通常要举行一个内部认购会。这个内部认购，其实就是王二麻子召集公司内部员工和一些象我这样的、相熟的炒房客（或者干脆是一些从招聘会上收集的、众多的、应聘者的身份证复印件），以这些人的名义来买房子，全部用银行贷款来买。这，就是所谓的开发商囤房。 　　并且，此次交易上报给银行的交易价，必须比实际的内部交易价提高30%。为什么？因为贷款买房要首付两成啊！举个例子，如果你想收回100万，那你就必须以130万的房价向银行贷款。这样，银行给你的钱就是：130万0.8=104万；你实际装进口袋的钱就是：104万4万（给相关银行人员的好处费）=100万。 　　就这样，通过开盘前的内部认购，王二麻子其实已经成功的全部收回了投资，把所有的风险转给了银行。到这时，王二麻子才会开始打广告卖房子，并归还买地的银行贷款和修房子的建筑商垫资。 　　作者发言：后面又怎么操作呢？ 　　同学的话 　　你怎么那样笨啊！稍微聪明一点的人都能想到，后面的操作方法，其实与我炒房的方法是一样的，也就是：如果遇见不明真象的投资者（说是投资者，其实是傻帽）买房，那就高价卖给他；如果一直没有投资者买房，那就不断的把自己的房子加价转贷给自己，不断的用银行的钱来还银行的债。 　　不过，由于已经收回了按揭贷款的首付款，所以后面的操作并不需要每一次都加价30%，只需按着楼市房价本来的上涨幅度加价就可以了（即每年上涨14%左右）。 　　什么？万一房价上涨幅度不足于支付贷款利息怎么办？笑话，你什么时候看见过中国楼市的房价上涨幅度低于当年的贷款利息了？ 　　明白了吧！这，就是中国楼市的房价只能上涨不能下跌；并且，房价的上涨幅度还不能低于当年贷款利息的真正原因！！ 　　想想就觉得可笑，居然有学者说，建筑成本和地价的不断上涨，是房价飞涨的原因。这简直是扯蛋！其实，金融成本才是房价构成的大头，至少要占目前房价的50%。 　　以上海倒塌的莲花河畔景苑为例。网上公布，其楼面价格不到604元/平方米，建筑成本也不到1300元/平方米（其实，网上公布的建筑成本并不准确。市法院电梯公寓的建筑质量总该比它好吧，建筑成本也没有超过1000元/平方米）这么便宜的房子，开发商为什么非得要把它卖到14000元/平方米呢？卖低一点、少赚一点不行吗？答案是不行的。原因很简单，金融游戏是有成本的，每这样操作一次，房子就必须加价一次。只有不断的加价，上述操作才有生存的空间。所以，莲花河畔景苑前年卖7000元/平方米，去年卖10000元/平方米，今年就得非要卖14000元/平方米。俗话说豆腐盘成了肉价钱。这，就是金融游戏的代价！ 　　有句话道出了目前中国楼市的实情，房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。 　　老同学，请你想一想，现在的楼市，房价明明已经远远的超过了老百姓的实际购买能力（也就意味着房子永远卖不出去），为什么房价还会不断的上涨呢？并且，还要量、价齐涨呢？原因何在？正在于此！ 　　三、你讲的，只是极个别的现象，不能代表中国楼市的整体形势。 　　同学的话 　　老同学，你太孤陋寡闻了吧。请看： 　　李树彪案：1999年9月8日到2004年1月15日，湖南郴州市住房公积金管理中心原主任李树彪骗取公积金贷款、银行贷款共计44笔，涉案金额1.2亿元。 　　康明案：2000年前后，河南郑州康明置业有限公司通过东明花园414套房源，在工商银行、交通银行、建设银行、招商银行进行重复抵押贷款共690多套，至少套取银行资金2亿元。 　　姚康达案：从2002年至2003年上半年，中国工商银行上海外高桥保税区支行向姚康达一人发放房贷7141万元，用于炒作128套住房。 　　森豪虚假按揭案：从1997年年至2002年上半年，北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓、太利花园为幌子,采取假按揭的方式,向中行北京市分行、北京银行中关村支行、北京银行展览路支行三家银行骗贷共计16.2亿元。（请看《京城最大假按揭骗贷案震醒房市》 http://finance.people.com.cn/GB/1045/9255894.html） 　　建行广州分行案：2002年，审计署抽查建设银行广州地区八家支行的住房按揭贷款，发现10亿元虚假按揭。仅广东省汕尾市公安局某副局长一人，即骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元。 　　曲沪平案：2006年，上海浦东发展银行陆家嘴支行在已发放贷款中，发现1.26亿元个人房产按揭贷款存在抵押不实，贷款代理人为曲沪平。其后更查出与曲相关的房贷高达91笔，涉及金额4亿元左右。银行不得不委托房屋中介公司出售抵押房产，以回收问题贷款。 　　同泰案：2006年，北京同泰房地产公司涉嫌利用87份假业主所签购房合同，从银行骗贷6700万元。 　　成都虚构房产骗贷案：2005年至2008年期间，犯罪嫌疑人唐某勾结成都市房管局工作人员以虚构房产的方式办理房产证进行骗贷。现已发现的涉案房产证已超过一百多套，涉及金额近二千万元！而且事态还在进一步发展中。 　　另外，今年银监会三令五申的明确要求，贷款发放必须用于满足实体经济的有效信贷需求，防止信贷资金流入楼市。然而，40000亿资金依然流入楼市...... 　　老同学，请你想一想，为什么会发生那么多的这类事情呢？为什么全国的银行都明知道是假按揭也要把钱贷给地产商呢？难道银行的官员们都是傻子吗？ 　　其实，银行的官员们一点都不傻。 　　原因在于，银行内部人员与开发商其实是狼狈为奸的同伙。参与这项操作的某些银行内部人员决不是希望通过购房者支付贷款利息为银行赚钱，坦白地说，他们是在参与分赃他们与开发商一起盗取不义之财，将风险转嫁给国家银行，而买单的是真实的购房者。一旦真实的购房者无法买下这个巨单，银行就出现危机。 　　这时候，买单的就是全国人民了，国家必须银行注资，消除烂帐。国家的钱哪里来？印钞票！结果是什么？通货膨胀，物价飞涨，老百性的钱不值钱了，或者说老百姓的钱被抢了，被谁抢了？被国家抢去堵漏了，堵开发商和银行某些蛀出来的大洞。这个洞如此之大，堵住了也是一个丑陋的疤，而疼的永远是百姓。 　　所以我会说房地产业已经成为相关单位、相关部门团结起来瓜分国家金钱（其实是老百姓的存款）的道具。 　　违规又有什么大不了的？银行官员们不怕啊！只要表面的纸上手续完备了，我就没有了责任。即使按揭贷款是假的，又有什么关系？况且银行有国家这个后台，就是亏了也不怕，反正银行的官员们现在挣了钱就行。至于银行以后不行了，自然有国家来管，况且那是下届银行官员的事情。难怪中国银行的坏账率居然在40%以上！原来，在中国，最大的腐败在银行！！ 　　四、我依然认为，这只是极个别的现象。如果你讲的是普遍的现象，为什么还没有开发商被收楼呢？ 　　同学的话 　　原因有许多，简单的有： 　　1、你不关心房地产界的新闻。比如曲沪平案，上海浦东发展银行陆家嘴支行就收了楼，不得不成为了房东； 　　2、由于开发商在银行内部的同伙，掩护工作做的好的缘故，案子没暴。 　　掩护工作怎么做？很简单只要一近债务偿还期，开发商就会和银行内部的同伙们一起，把房子又一次加价卖给（转按揭）其它的身份证复印件（其实，房子依然在开发商手里）。这样操作，开发商永远不会被收楼。 　　虽然这样操作，房价会不断的上涨，并很快的远远超过老百姓的实际承受能力(也就意味着房子永远卖不出去)。但是，这样的操作，如果只从官样程序上来看、只从表面的纸上手续来看的话，它是永远合法的。这就是银行官员们敢于给开发商打掩护的原因因为以目前的银行制度来说，只要表面的纸上手续完备了，银行的官员就没有了责任。 　　五、你的意思是，目前的银行贷款制度有着严重的漏洞？ 　　同学的话 　　当然！ 　　我能不花钱的买那么多的房子和铺面，甚至还靠房子从银行套出那么多的周转资金做生意，这一切，全都得感谢银行的制度漏洞啊！银行的贷款制度，真的是为人民服务的好制度啊！ 　　作为一个典当行的老板，以同行的眼光来看，我认为银行贷款的制度漏洞有： 　　1、抵押物价值的评定方法有缺陷。 　　比如，明明开发商拿地只用了5000万，他却可以用这块地抵押贷款1个亿；比如，开发商修楼修到盖顶，明明只用了7000万（含地钱），他却可以用这个楼抵押贷款2个亿。 　　如果，按照我们典当行的规矩来办，事情又会怎样呢？ 　　当开发商用这块地抵押贷款时，我会亲自去核实：开发商拿这块地，是否真的给了政府5000万。并且，如果这个情况属实，他也最多只能贷款4000万。因为我要预提风险基金啊！ 　　当开发商用这个楼抵押贷款时，我也会亲自去核实：开发商修这个楼，是否真的花了2000万（只算建筑成本，不含地）。我会按照各种人工、各种建筑材料的最低价来核算这个楼的建筑成本。并且，如果开发商修这个楼的确花了2000万，他也最多只能贷款7000万0.8=5600万（连地一起抵押）。 　　最后，当购房者按揭贷款时，我绝对不可能按照购房合同交易价来发放贷款，购房者最多能获得的贷款金额是：7000万0.8购房面积/此楼总面积。 　　举个例子：有个卖衣服的商人因为生意周转，需要以衣服为抵押物向银行贷款。你说说，银行是该按照衣服出厂价的8折给他贷款呢？还是该按照衣服零售价的8折给他贷款。 　　作者发言：当然该按出厂价算。如果按照零售价算的话，卖衣服的商人干脆不用开店了，他直接把衣服卖给银行赚钱更快！恩，我明白了，怪不得在中国会出现房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的这样的奇闻！！！ 　　同学的话：是啊！抵押房的价值，不能由客户之间的交易来决定啊！！ 　　2、责任追究方法有缺陷 　　只要表面的纸上手续完备了，银行官员就没有了责任。这怎么可以呢？在我的典当行，我可不管你的纸上手续是否已经完备，只要是你负责的业务出了问题，嘿嘿！我就找你算帐！！！ 　　另外，让国家损失16.2亿的森豪虚假按揭案暴露后，相关的银行官员居然没有被追究责任，这怎么可以呢？嘿嘿！如果这样的事是发生在我的典当行，不要说让他家破人亡，我至少会让他和他的亲戚倾家荡产！！！ 　　作者发言：是啊！发生金融案件后，居然不追究相关银行官员的责任。换成是我，我也觉得打马虎比尽忠职守更合算！！！怪不得中国的金融案件层出不穷。听君一席话，胜读十年书！听你说到这儿，就连我这么笨的人也知道了应该如何理顺楼市只要严格金融制度，让炒房的人不能获得投机的资金，楼市的泡沫自然的就会散去！！ 　　同学的话 　　你终于聪明了一回。可惜！！！你看看帖子《银行、地产商联手诈骗，揭开寡头之盟的黑幕》 http://biz.163.com/06/0911/19/2QOV3K3200020QEO.html 　　哎！中央的话，下面是可以不执行的！！所以，楼市调控，还是难啊！！！

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乱弹

tianchuanhao 2010-1-15 00:47

（1）地方政府、银行和房地产开发商已经是事实上的利益联合体，一荣俱荣，一损俱损。中央政府和地方政府在调控房价方面的激励是完全不同的。 （2）房价上涨，民怨沸腾。与以往不同的是，这部分买不起房的少数人也拥有话语权。然后就是各个部门推卸责任。国土部门说不是自己的责任，是因为开发商对房价有过高的预期才会高价拿地；建委部门说不是自己的责任，因为土地成本上升导致住房成本上升，从而导致价格上升；各自找一帮专家互砸。发现这样不好，不利于部门合作，还是找炒房团做替罪羊比较好，于是温州炒房团成了房价上涨的幕后黑手。或者煽动仇富心理，把房价上涨归因于邪恶的开发商。开发商受了委屈，也找代言人，表明大部分利润都被地方政府拿走了，税收和土地，是房地产开发最大的两部分成本，在中国，都进了地方政府的口袋。好吧，现在找到了一个新的替罪羊，据说房价上涨是丈母娘的原因。看来也真是逼急了，谁说中国是一个缺乏创意的国家？我看这就很有创意嘛，遥遥领先世界各国。丈母娘们是没有办法形成利益集团的，看来这个黑锅要继续背下去。 （3）央行管不好自己的货币供应，又没有新的投资渠道，这些钱出来了往什么地方砸？开个创业板，可以分流一部分资金。其余的钱，总要找个渠道流出去。2008年以前，大部分地王是民企和房地产企业拍下来的，2009年的信贷一放开，大部分自己还是流到了国企手中，钱没地儿花，要么转头又存银行吃利息，要么进入不熟悉的房地产领域，这一年，国企、外行频频成为新地王的买主。如果房子建好卖不出去，谁来买单？国企，当然是国家买单。调整规划，也是理所当然。 （4）地方政府的土地出让收入是预算外，是一种预算没约束。有了钱就大上项目，20个新城，100个shopping mall，运河建设，都是钱砸下去。如果按照中央的方针调控下去，房地产市场萎缩，这些岂不都是半拉子工程？总不能让公务员勒紧裤腰带吧。何况，勒紧了也省不下多少。地方政府阳奉阴违是必然的。或许我错了，可能是公开唱反调。这个摊子，谁能够收拾？杭州2008年，地方财政预算内收入397个亿，支出345个亿，09年按照10%的增幅吧，也不会超过450个亿，但是09年的土地出让收入是800亿，就算扣掉40%的土地开发和配套成本，还有480个亿。这是地方基础设施建设的主要资金来源。如果按照这个进度上项目，等到2010、2011年土地出让金收入降下来，会是个什么状况？ （5）绿城是个高品质的公司，也是现金流管理不好的一个公司，总是在周期顶端拿地王，绝不敢在衰退期降价卖房以回笼资金。好日子不是年年都有的。在下一轮周期中，它应该是被人瓜分的一个优质企业吧。死于现金流。或许说的早了点，拭目以待。

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酒、股市、房地产

moxj 2010-1-12 20:48

昨天和兄弟们喝完酒后突然想起全国有机地球化学会议结束时海油一位老总开的一句玩笑话：酒都不能喝，怎么能进中海油。 中科院研究生院的一位副院长也对饮酒发过感叹：他个人喜欢喝酒，由于科学院不同院所，不同行业对饮酒态度的差别，让他几次为难。一些地质、油气领域的老师喝酒的比例较大，他每次去视察，别人觉得意犹未尽的时候，他总被灌多。而一些行业一般不喝酒，招待他的时候问他要不要酒，看没有人喝，最多自己应承着要一瓶啤酒；结果自己觉得兴致来了的时候，别人早在一边等他结束了。 酒除了和其它饮品一样满足人的口味需求外，更有对人精神的调节作用。 但要是把它的作用继续放大，那它只会承受不了。不但导致领导们都患上了酒精肝，也让不喜欢酒的人更讨厌它和饮酒的人，最终酒自己也没有了地位，白酒换了啤酒，啤酒改成红酒，全国到处假酒 股市和房地产也是这样，股市不再主要优化资源配置、让投资者分享利益房子主要不再让人住，他们的下场和酒一样糟糕 ---- 崩盘。 身边的年轻人都认为喝酒是将来必备公关能力的重要组成部分，却不知道酒是什么，敬酒频繁忘了情义，喝酒执着不知味道一起喝酒总是喝醉，喝完之后都很荒唐崩盘。

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房地产商在地狱门前乱舞

fuyuncas 2009-12-30 16:09

房地产不单单是一个产业，它是一帮政客、奸商、说客在地狱的门前乱舞的舞台，是庆祝还是疯癫，不得而知。2009年，最让人不可思议就是房地产业的乱象，上年的低迷，年初的小阳春，年中的疯狂，年末的狂暴，一帮乱舞的人把中国房地产业推向风口浪尖。 高房价是中国解决民生问题的拦路虎，也是中国激发民愤的点火器。一提到房价，除了无奈就是愤怒，于是乎网民骂完房地产商，骂腐败的官员，骂完官员骂御用学者。该骂的都骂了，能骂的都骂，人家涨的更凶了，人家舞的更来劲了，无济于事，继续无奈，只有等待........ 我们也只有等待，等待什么，等待着房地产的瞬间崩盘，等待着一个个政客因房地产下台。中央政府的调控政策让我们在漆黑的深夜看到朦胧的一线光亮，但黑暗中生活太久的民众在怀疑那光线能否燃亮黑夜，因为夜太黑了，光线太弱了，人们绝望了。 政府不要再犹豫了，必须忍痛割爱了，尽管你们很爱房地产，它也很爱你们，但是生你养你的父母（百姓）并不赞成你们的良缘。政府需要抉择了，是要爱人还是要父母。 不符合客观规律的事物，不遵守规范的行为，终究会受到自然或社会的惩治。看吧，他们在乱舞，在地狱门前乱舞！！！！

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最牛的人，你骂他，他也赚钱

qlms 2009-12-24 12:27

前记： 本文是有感而发，基于下面的两个讨论。 1 ）前几天，大家讨论什么职业最好，大家比较倾向于 Faculty 和 PhD 学生是比较好的职业，整天学习，还拿工资。 2 ）最近大家在讨论芙蓉姐姐。按照芙蓉前几天在北大演讲的说法，自己开创了中国平民文化精英化的进程。（注：此处应该是体制外进程） 正文： 前天同学急匆匆联系我，咨询手头的万科股票怎么处理。我问他什么时候买的，现在大约赔多少。他说大约两个星期了，买了就开始跌，现在赔 15% 左右。 我说两个星期前国家已经开始调控房价了，你怎么还买地产股啊。他说自己一直看 叶荣添 的博客，国家开始调控的时候，叶荣添在博客上面说了， 地产是个宝，越调控越好 ！所以他就买了地产股。 我说地产是个宝没错，但短期看国家还是要做出点样子来的，你怎么会知难而进呢？第二，那个叶荣添，自称是 疯狗 ，你怎么对疯狗的话那么相信呢。作为和 芙蓉姐姐 一样需要人气的人，他会做出相当吸引眼球的动作来，当然，蒙对了，崇拜者就会多一些，错了，你又能拿他如何。 同学说，这样啊，那我去他博客骂他一顿去。我说您还是歇歇吧，他们这些人，都是靠博客里面插播的小广告赚钱的，你要是去骂他，他的点击量又多一次，就又多赚一份钱。 牛吧， 你骂他，他也赚钱 。

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朝花夕拾：小国的定力与大国的浮躁

qlms 2009-12-20 15:07

党和政府终于忍受不了房价疯涨了，在过去的一周时间内，连续出台了多项政策，来限制炒房，打击投机，抑制房价。专家与平民对此有叫好的，有围观的，有打酱油的。 实际上，从最近抑制政策的出台，到去年鼓励房地产政策的出台，也就是差不多一年的时间。其实不仅房市政策多变，印花税在 07-08 年，不也是一年多的时间调整了四次吗。每一次的调整，都不可避免的有些人因此得利，一些人因此大伤。 我泱泱大国，人才辈出，难道就没有人能给党和政府参谋参谋，弄个能实行的长一点的政策，免得朝令夕改，弄的老百姓天天担心政策变了，无所适从。 不多说了，转载一篇自己今年刚上科学网， 2 月 18 号的旧文章，也算朝花夕拾吧。 http://www.sciencenet.cn/m/user_content.aspx?id=215718 取消二套房贷限制 论小国的定力与大国的浮躁 －关于新加坡之一 本文前记 1 ）本文是我去年 12 月 15 号发表在新浪博客上面的一篇文章，现在把它转移到科学网的博客，欢迎对经济管理有兴趣的老师同学批评指正。 2 ）施焕中教授的博客读起来让人感觉很亲切，有一种贴近生活的真实感，我很喜欢读他的博客，春节过后陆续把他科学网上的所有博客文章都粗略读了一遍。施教授曾经到过新加坡，做过短暂的旅游，并且因为一些事情，新加坡给他留下了显然不好的印象。我想这可能是因为时间的原因，施教授对新加坡了解不多造成的。 3 ）我在新加坡读书已经接近四年，对新加坡的了解可能会更多一些，所以接下来，我会写一些关于新加坡的文章，从生活到科研，让大家对这么个花园城市多一些了解。 本文正文 ： 取消二套房贷限制方案已上报国务院 是新浪财经上面用黑体标出的一个新闻题目。 对于炒房者来说，这无疑是一个好消息，对于炒房地产股票的大资金来说，这无疑是一个拉升的理由。 为什么我后面加上了一句小国的定力与大国的浮躁呢？ 先说一下这个第二套房限制的由来。在 2007 年，房地产市场一片火爆，涨价不断，政府调控无能为力的时候，温家宝总理下南洋，来到新加坡这个世界上居民拥房率 99 。 5 ％的国家学习居民住房经验。精髓虽然没有学到，但是多少学了一点皮毛，回去搞了一个限制第二套房的相关政策，比如提高首付，提高贷款利率。这些政策，在一定程度上抑制了对房屋的过度炒作。 前面我为什么说温家宝只学到一点皮毛呢？因为新加坡限制第二套房的政策，无疑比国内严格的多。具体来说，体现在下面几个方面： 1 ）男女结婚之后，可以买房，单身男女， 35 岁之前，不允许买房，只能与父母同住。 2 ）第二套房的价格是一手房的 3 倍。 3 ）外国人，如果不持有绿卡，买房的价格是本国人的三倍。 4 ）收入高于一定程度，就不能申请普通人所购买的租屋，只能买整体环境更好的公寓。 5 ）别墅对所有的人一视同仁，随便购买，当然价格不菲。 对比新加坡，我们的宝宝上次来考察，说只学了一点皮毛，一点都不过分。 新加坡严格限制炒房，来自于开国总理李光耀那时候的政策。李认为，如果允许国内国际的资金在新加坡炒房的话，最后没有房子住的，还是新加坡人，所以从 65 年建国，新加坡第一个住房计划开始，就严格限制炒房，到现在为止，将近 40 年了，期间经历了多次经济危机和金融风暴，这一政策从来没有改变过，也没有人想去改变它。新加坡以 600 多平方公里的土地，养育 400 多万人口，人口密度不可谓不高。在住房政策的坚持上，的确表现了过人的定力。现在新加坡公民 99 。 5 ％拥有自己的住房，不能不说是一个奇迹！ 反观我们，就去年学到的那些皮毛，在今年比较严峻的经济形势下，就想改弦易辙。而不是从最根本上找原因。国家政策随意改变，官员三心二意。这不能不说，这是一个浮躁的国家！ 在结尾部分，我想借用胡紫薇的一句话，在我们能对世界输出价值观之前，我们不能称之为是一个大国！

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中国模式

robinchn75 2009-12-17 17:10

中国模式是任何国家都无法仿效的，因为它用了毛泽东留下来的一个人口红利。低人权，低工资，低福利，这样的人口攒下的红利，才使得中国经济腾飞。而且这样的红利今后也没有了。---高瑜, 前经济学周刊杂志副总编，著名新闻人 The China Bubble - Forbes Magazine 28.12.2009 China's economy is humming along in high gear, thanks to a fast-growing pile of dicey debt. Such booms tend to end badly. China's economy is the envy of the world. As developed nations struggle to eke out a bit of growth and to get unemployment rates out of double digits, Chinese output gallops ahead at an 8% annual rate. This $4.7 trillion economy, it seems, is the world's dynamo and the prototype for the future. Take a close look, however, and you may come away thinking China resembles nothing so much as Japan shortly before its stock and property markets melted down two decades ago. A speculative frenzy of borrowing and bidding up is at work. If and when prices crash, there will be hell to pay. @Zurich

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如果房产出现破坏性后果，将由谁承担责任

lin602 2009-12-14 22:26

近日，中国最大地产开发商之一万科董事长王石在接受媒体专访时警告，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到中国其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。（见 http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=61158750pageno=2 ） 如果这破坏性后果真的出现，谁要承担责任？这种后果有可能不是简单的问题，不排除对银行很严重的打击。美国的房地产市场危机出现过，中国的年初也恐慌过，买房就是爱国的论调也鼓吹过。伤疤还没有好，但痛早就忘了。 这其中还没有考虑对普通百姓寻求公平心理的打击。

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《蜗居》错就错在太真实！

majorite 2009-12-13 13:39

《蜗居》错就错在太真实！ （转载） 原载 美国《侨报》2009年12月12日 　　一个青春和城市梦想被现实击得粉碎的故事，一部反映当今大陆社会都市沉沦的实录，很少有一部电视连续剧，像《蜗居》这样引发了如许多的唏嘘、感慨和无奈，一直触动到人们内心最柔软的地方。 　　但是，就是这样一部电视剧，却在经历了删节、禁播等一系列风波之后，又被中国广电总局官员李京盛在公开场合痛批低俗、负面，靠性，靠荤段子，靠官场腐败，靠炒作来吸引眼球。 　　这位官员的这番表态，引发了他始料未及的强烈反弹。有评论质问这位官员，眼里除了性，还有什么？还有人指斥广电局官员批《蜗居》靠官场炒作，本身就是一种官场陋习。网友批评更是风起云涌，一波波的网友发起人肉搜索，要人肉一下这位官员蜗居了吗，住了多大的房子？ ( 网友已经人肉出，李京盛在北京1992年购置的高档别墅丽京花园的房子，这片号称北京首家高档涉外的别墅区，不是一般老百姓所能够住得起的，近来又砸重金再购入一栋别墅，据称该豪宅85坪(约280平方米)别墅）。 　　应该说，《蜗居》故事情节大体上是客观的，该剧以买房为切入点，直面大陆社会三大热点问题：房奴、第三者和反腐败，整个剧作，道尽了生活的百般滋味，遍显了生存的百样人生。剧中的涉性情节也远比大陆的诸多卖座电影电视剧含蓄。但是，这样一部贴近生活真实、故事生动曲折、台词犀利有力的大众娱乐产品竟然命途多舛，还被横加指责，大肆挞伐，也难怪公众腹诽。 　　对这样一部现实感极强的作品，官员的轻率批驳，难逃公众的一系列质问： 　　《蜗居》是歪曲了大陆的社会现实，还是真实地反映了社会当下的光怪陆离？《蜗居》是当今社会普遍存在的官场腐败、权色交易现象负面社会影响大，还是《蜗居》所反映的官场腐败和权色交易负面社会影响大?《蜗居》反映的几代人的住房问题困境，难道不是与腐败并存的社会问题？ 　　很巧的是，就在房奴电视剧《蜗居》热播和争议一再升温时，大陆官方11日发布消息称，11月份，中国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，创年内最高纪录。另据报道，北京二手房价进百万时代，市民感叹两辈子挣不出房钱。可以想象，在高企的房价背后，地方官员和房地产商以及官员和风情女子间的现实勾结以及交易程度，定然远远超过电视剧所描述的轻描淡写。 　　《蜗居》的毛病恰恰在于太真实。由于人物太过典型，故事太过真实，有网友甚至直接发帖将剧中主角与现实一一对号入座，如房地产商陈寺福应是周正毅，甚至连剧中市长秘书宋思明的车牌号江A00029，也和上海前第一秘书秦裕的沪A00029一样。而海藻的原型则是东方卫视的一位知名女主持陈某。 　　《蜗居》的可怕之处在于，它不动声色地向公众展示了一个荒诞的现代城市生存逻辑：在高昂的房价和生活的重压面前，出身贫寒的人仅靠坚强生活、自强不息，难以改变自己的命运。 　　在这个荒诞的逻辑下，心比天高的海萍，渴望在城市拥有自己房子的过程，变成了一个逐渐丧失理性的过程；与世无争的苏淳为了房子不得不借高利贷、泄露公司商业机密，某种意义上甚至成为了让海藻变作二奶的推手。而更可怕的是，这种荒诞的逻辑在现实生活中偏偏有太多真实的注脚。 　　这部电视剧几乎是把真实社会刺啦啦直接裁剪了一块挂在那里播放了起来。 　　这样一台人间生存、生活与欲望纠葛的大戏，犹如巴尔扎克的《人间喜剧》，让芸芸众生有机会从另一个视角俯瞰自己的生活，有机会从麻木的生活状态中苏醒。也让那些沉醉于GDP高速增长，沉醉于盛世景象的官员刺痛，让他们有机会面对普罗百姓的真实生态。正因如此，一些官员的疑虑也就可以理解了，他们担心的不是怕老百姓受了误导，怕的是因监管不严让电视剧引发了民众的怨气而丢了自己的乌纱。 　　但是，艺术是现实的一面镜子。当这面镜子照出了现实的丑陋时，需要做的不是打破镜子，让电视剧和电影回避现实粉饰太平。需要做的，应该是直面社会背后的本来面目，是消灭现实生活中的丑陋和社会的荒谬，让民众通过努力能够看到改变自身命运的可能和安居乐业的希望。 在北京至少有两栋别墅的中国广电总局官员李京盛。

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80后的共识——80后看房地产、房价（转）

msxue2004 2009-11-21 13:00

房价，所有中国人都关心的问题，富人希望房价高点，他们可以继续发财，穷人希望房价低点，他们可以早日有家，我是穷人，我和所有的穷人一样希望房价低点，能早点买房有自己家（别跟我提什么外国很多人一辈子都不买房，中国就是中国，中国人就希望有自己的家，无数外国人的东西都被证明了拿到中国来不管用，这是题外话）。但希望毕竟是希望，希望不是现实，尤其特别是在目前的中国，穷人的希望往往遥不可及。那么，不妨站在既不是穷人也不是富人的立场看待中国房价这个问题吧！ 首先要明白开发商的本质，在计划经济时代，是不允许开发商存在的，开发商自己不劳动，不生产商品，只不过把建筑商修好的房子拿来卖，属于买空卖空行为，属于投机倒把，进入市场经济，开发商便合法赚钱了。本质上说，开发商属于空手套白狼的不劳而获群体，是社会上不需要的群体，说的难听点，就是寄生虫，不劳而获吸取社会的财富，对社会的前进没有贡献。当然，这只是我个人的看法。 房价的供需是否平衡？这个问题其实很简单，中国的房子供给远远小于需求，需要买房的人太多了，而可以卖的商品房实在太少。 那房价岂不是会不停的涨上去？因为书上告诉我们当需求大于供给的时候物价会上涨！我个人认为答案是否定的，因为书上还说了，商品的价格会围绕商品的价值上下波动，当需求大于供给时，价格会上涨，当需求小于供给时，价格会下跌，但请记住前提，商品的价格会围绕商品的价值上涨，而房子呢？ 姑且不论房子的价值这个命题，我认为，这就是一个假命题，因为我个人认为，除豪宅、别墅外普通的房子不应该是商品，应该是每个中国人都必须享有的福利而不应是商品推向市场，这是政府这三十年来为了漂亮的GDP数字给中国人民欠下的一笔债，而出来混的，迟早都要还的！ 既然现在木已成舟，房子已经被政府推向市场，那一套房子的真正价值是多少比较合理呢？我认为有两方面决定一套普通房子的价格。一、房子的成本；二、老百姓的购买力。 一、房子的成本。按目前建筑市场的行情，高层结构的土建成本大约在1500每平米左右，多层大约在1000每平米左右，七层以下的砌体结构应在每平米600左右，这是建筑成本，还有地价，目前来说地价真不好说，因为土地按宪法是属于全体国民的，为什么中国人在自己的土地上过日子还要交钱？再有，目前的地价具有很大的泡沫，不具参考性。 二、老百姓的购买力，以长沙市中等收入人群来说，一个廉洁的基层公务员年薪在5万元左右，一个中等收入家庭的年薪在8万元左右（我非常怀疑我的高估了我们的生活水平），除去开支，每年能存下来的收入应该在5万元左右，按目前长沙房价，一个中等收入人群如果白手起家，大概三到五年能赚到首付，还款一十五年基本能买下一套房子，但这十五年生活水平不会太高，得省吃俭用，所以长沙中等收入人群如果白手起家的话，正常情况二十年买一套房子。朋友们，你们认为长了还是短了？我认为太长了，人的一生也就七八十岁，有四分之一的时间被一套房子压的喘不过气来，人生还能有什么追求？ 综合以上两点，我个人认为，在长沙市，普通的房子的价值应该在3000元每平米左右是比较合理的。所以目前房子的价格严重偏离了房子的价值，需要调整。 很多人跟我说一个问题，买房的人太多了，房价绝不会降！我承认，但我只承认一半，就是买房的人很多，但房价一定会降，因为太多太多买房的人都买不起房，真正的有效需求很小，所以实际上是供大于求。 那么，房价怎么降，什么时候降呢？ 开发商不是慈善家，他绝不会在楼市旺盛的时候降价，反过来，开发商是资本家，是逐利的资本家，是血淋淋的资本家，他能卖5001，他绝不会在5000卖。而且通过房价已经鼓吹起一个很大的泡沫，这个泡沫将开发商、银行、政府绑到了一起，泡沫破裂，对开发商，对银行，对政府都没有一点好处，但对中国人民和中国经济和中国的综合国力的发展是有很大的好处。开发商要赚钱，就拉拢政府，找关系找银行批贷款，拿地找银行贷款，建房找银行贷款，房奴买房还是找银行贷款，最终的风险都在银行，而银行是中国经济的命脉，美国的次级债投行倒闭给美国造成了多大的损失？中国银行的风险比美国大的多！因为中国的监管比美国松的多！政府也需要房地产发展，因为没有房地产的发展，官员的所谓的GDP上不来，官员的收入上不来，官员的仕途没有前途，所以在房地产泡沫形成过程中，开发商，银行，政府形成了利益铁三角，指望他们主动降房价？不可能！ 房价将通过自然的经济规律自然而然的降，在08年，紧缩的货币政策让很多开发商觉得吃不消，降价在所难免，然后美国出现了金融危机。一个国家的经济发展以出口、内需、投资三驾马车组成，美国病了，给美国打工的中国出口不行了，美国要挽救其自身利益就要实行贸易保护，要提高其国内的就业率就要发展其自己的制造业，他通过市场经济来挤出中国产品几乎不可能，因为他没有中国的廉价劳动力，但他可以通过反倾销等贸易制裁排挤中国产品，所以别听奥巴马那些花言巧语。中国的出口在09年不行了，一匹马就这么病了。 内需，内需在这一二十年就是一匹从来没有长大的小马，根本拉不动中国经济，为什么？因为两极分化，房价太高！穷人太穷，要供房，要养儿女读书，要看病，没钱消费。富人数量太少，有钱但花不出去，内需在这十多年从来就没有真正的拉动过，虽然天天喊，还只是费口水。 所以，09年面对中国经济困难的时候，政府决定用投资拉动中国经济，宽松的货币政策，大规模的信贷，上半年银行放出信贷7万亿，而08年一年中国的GDP也就30万亿，天量信贷造成进退两难，停止信贷，大批上马的大项目将成为烂尾楼工程，继续信贷，通货膨胀有抬头趋势。而苏联、日本的例子就在眼前，政府的投资行为是没有效率的短期行为，好比一个生了病的人，没有精神，医生开的处方不是看病，而是注入兴奋剂，那病人立即精力旺盛，旁人都在说，神医！那人回暖了，复苏了！ 在上半年天量信贷的同时，制造了股市、楼市的繁荣，股市创反弹新高，楼市回暖，半年之后，政府觉得不对头了，信贷规模迅速被控制，10月新增信贷仅为2500亿元，这样下去，自然规律制裁高房价的时候就到了。而今年推动楼市所谓的回暖的动力便是天量信贷，银行把钱贷给国企，国企发现做其他的不赚钱，还是做房地产，所以不断的涌现了国企地王，但天量信贷、政府投资只能是短期行为，是不可持续的。 个人预计，明年通货膨胀的预期将越来越明显，央行通常是头痛医头脚痛医脚，通胀预期来了他们就加息，资金回流，楼市将面临资金链紧张，那时候房价怎么走？ 我个人期望，不是跌，而是暴跌！ 作者：10_roger 文章发于：乌有之乡 http://www.wyzxsx.com

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地王现象的背后

gulangyu 2009-11-18 14:39

一 什么是地王现象？ 地王现象是指在我国国有资产的土地在出让使用过程中出现的销售价格过高达至数亿的现象。 二 地王现象的典型案例 1 2009年7月长沙一块土地以92亿元的价格成交，创下了我国土地公开出让市场上单宗土地的最高价 2 三 地王现象出现的原因 1 利益的驱动： 房地产开发商在土地竞争拍卖会上，能够喊出数亿的价格来获得土地的建设使用权，目的是通过获得土地的建设使用权后，通过对获得土地的功能规划，并聘请相关建筑设计单位设计能够达到期望预期构想的建筑设计和土地规划，并请建筑施工单位在约定的时间内完成房地产开发商的建筑施工事宜，等房地产建设成功后，聘请相关的绿化设计单位和绿化施工单位进行房地产的绿化后续装饰事宜，等这些事宜完成后，就是房地产开发商配备物业管理部门和相关的销售部门进行房屋的尾端销售，而房地产开发商业在销售房屋的销售额度中减去房屋土地的出让金、减去建筑设计和建筑施工的费用、减去园林绿化和园林施工的费用、减去物业管理部门和相关销售部门的开销费用、以及期间各个环节中的行政审批费用等开销剩下的就是房地产开发商的利润额。在房地产的竞争逐利中，土地就是资产，资产就意味着利润，而高端地段的土地或者有开发弹升空间的土地，价值更是不菲。所以房地产开发商才会以高价来获取土地的建筑使用权。 2 房地产市场法制化不健全： 房地产市场已经逐步走上了法制化的道路，但还是存在着各种各样的不合法现象。地王现象之所以出现，其根本原因是房地产开发商追逐利益的结果，但至于房地产开发商怎么追逐利益还是有待探讨。事实表明，房地产开发商出天价获得土地的使用权，很大一部分是通过提高土地的容积率来获得高额利润的。众所周知，土地容积率是指房屋建筑总面积和土地宗地面积之间的比值，而在土地宗地面积一定的情况下，房屋建筑的总面积越大，房地产开发商获得了房屋建筑收益就越多，正是房屋建筑总面积和土地宗面积之间的正向比例关系使得房地产开发商拥有巨大的利润空间，所以房地产开发商铤而走险，在利润的驱逐下，钻法律空子的漏洞，想法提高土地的容积率来谋取利益。 三、怎么运用法律手段防范地王现象的出现： 我国城市房地产管理法规定：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发限期开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权

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微博：戏言广州房价

陈龙珠 2009-10-30 10:38

从统计资料（ 1 ， 2 ）看几大一线城市房价，相对而言，去年我觉得最不该跌的是广州，而现在它却变成最该涨的地方了。 相关新闻： 广州三大地块接连底价成交遭质疑

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长假之后再回现实生活

陈龙珠 2009-10-8 15:14

长假最后两天呆在家里，白天不时地能听到房子西侧河里路过小货船柴油马达的声响。这条叫横泾港的河，南端临近在建的闵浦大桥，与黄浦江相连，北端延向莘庄镇，途中还与多条东西向的河道交叉，四通八达地构成了运送建筑材料和其它物质的水上通道。 去年以来，经济形势较为低迷，河上来往的小货船很是稀少，可近来似乎明显地在增多。难道经济包括房地产真地在逐渐复苏了？ 于是，今天干脆就不午休了，检索一下上海、北京、杭州、深圳和广州这几个我觉得是中国房地产市场晴雨表的城市，最近几个月来的房价走势资料吧。 乖乖：上海近日的 秋季房展会成交均价2万/平米 ，较去年猛涨8000元。这意味着，上海一年来房价的平均涨幅达到了67%！这是否也意味着，博士毕业工作的小两口若等着买100平米上下的住房而省吃俭用的话，多少年的存款已经变相地化为乌有？（ 还好，本课题组成员已没人在于此列了，早点举债购房看来明智 ） 据说上海市广大地区为迎接明年的世博会，在明年春季末不能完工的拟建工程项目，现在已经不能动工了。这是否意味着明年全年乃至后年相当长的时间内，在这些广大地区是不能向市场投放足够的现房了？若真是这样，则面对那些硬性需求，上海地区的房价格会不涨上去吗？ 如下五大城市二手房价近期走势是从 安居客网 上下载的，供有兴趣的网友了解信息和自己判断走势参考吧。相比之下，很是钦佩广州人，收入不菲，房价嘎低。 .

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房子的痴迷

sstone2009 2009-9-21 23:24

房子的痴迷 曾经看到一个新闻讲郑州的一个规划局的官员针对经济适用房土地上盖起了别墅说了不恰当的话，纪委开始调查他了；之前不久，南京的一个房管局官员也因为因为讲了什么不恰当的话，遭到人肉搜索，据说最后还被撤了职其他关于房子的新闻，我想大家和我一样不清楚到底是不是新闻了，关于房子的热度在这个十来年里突然之间把国人的脑子烧红、烧热了，而且久久不能退下来。看来，房子确实已经不是传统的理解所能涵盖的了。 传统的房子，是一个家而已，可以简陋、可以阔气、可以宁静、可以闹哄哄，不管可不可以显摆显赫的身世、身价，但一定是遮风避雨的居所，是港湾，是游子永远的归宿 现在，房子有了投资的功能，几乎所有的人都在谈论房子的升值和房子赚钱的故事和美好，就像前几年那样，房子仿佛永远会给拥有者带来巨大的利润，无休无止，不会停止，大有房子在手吃穿不愁的感觉。 现在，房子有了让人疯狂的机能，各色人等在忙忙碌碌地谋求着房子带来的便利和好处，赚钱、户口、考学、改变身世房子好像可以改变一切，那一切又恰巧是人们心底渴望改变的一切，最终导致：没有房子的要有房，有房的要更有房，房多了要讲阔气，房阔了要外国的房十分有趣。 对于房子，看来我的理解是太落后了，在我看来，有一处安静、安全的房子作为居所，累了可以睡眠、读书可以有灯、来客可以小坐、可以做饭菜、可以如厕、可以装一点私藏，那便是美好了得了。我是宁愿老死都住在一个门里，我是宁愿看着屋里的摆设陈旧不堪，我是宁愿蜗居在陋室里听一段儿时听来的评书。 呵呵，可能我是过时了。但倒是这样的过时的思想，让我快乐地活着，可以不必考虑房子的大小繁简，可以不去考虑诸种物欲的诱惑，心安理得地想着自己的生命。

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有土斯有财的日子里

poorsoldier 2009-9-4 16:21

半月前，经济新闻报道房价反常上涨，担心影响经济发展。银行因为这个也产生了些许担心，担心房地产开发商的贷款因为市场波动的不能如期偿还。不料房地产开发商倒是很看得开，放言道：如果楼价下跌，看你银行和我谁死的更快。有霸气，有底气。 地产商的霸气和底气不是没理由的。套用并篡改网游的一句时髦话来解释这个事情就是：贾君鹏，我就不信你娶老婆的时候不要买一处房子，我就不信你不结婚。巧合的很，看到地产市场反常回暖的新闻后没几天，又看到一条新闻，说广东某楼盘开盘出现抢房潮。其间记者采访一位老妪，老妪说她的 40 平房子住了好久，终于买到了一户 90 平的房子。看来我的解释似乎有些根据，因为现在在包头这个西北城市的工人家庭也基本在购买 90 平米以上的商品房了，看来广东等人口密集城市的购房需求还是很大的。 地产开发商的底气来自于中国百姓的住房需求还远没有得到满足这一实际情况。美国也许会出现房子多人少的情况，从而房价下跌。然而中国永远不会出现这种情况，只会人多房少。这样中国的房地产就成了一个永远不会赔本的生意。于是商人就有了这样的逻辑：搞地产买卖只要拥有土地就不会赔本，一旦有土地就一定会盈利。导致的结果就是地产商积聚大量资金，天价拿地。然后把成本转嫁给买房子的人，肆意提高房价，甚至可以利用一些中国特有的情况进行哄抬房价，地产商几乎可以不在乎购买能力。也许有人认为这是胡扯，但是现象是很残酷的：各地地王层出不穷，房价在实体经济还没有回暖的时候就已经开始疯狂飙升了。老百姓抱怨生活难，因为现在的房价是根本不靠谱的，老百姓是无论如何也买不起的。同时还有一些其他问题接踵而至：孩子要上学，选个好学校，让孩子受到重点学校的教育。于是地产商就把学区房的房价再肆意哄抬一把，再一次的提高利润。这就是中国的实际情况（教育资源分布的过分不均衡）给与了地产商可乘之机。也许以后还可以因为托儿所的分布再提高房价利润，我猜的。这真是有土斯有财啊。 中国的老百姓是是坚忍不拔的，但是有时也是会变通过头的。买不起房，许多人首先想到的是贷款买房，毕竟小伙子结婚还是一定要买房的，然而问题是工资永远都偿还不完贷款，又该如何？那贷款又将是生活中的一座大山。于是有人就想到以贷养贷，或者是假身份证套现。这就是许多人担心的次级卡和贷款坏账，这种问题不是没有可能出现的，而且现在也已经出现了苗头。市场不会因为这些导致金融危机吧？我十分担忧。 我们说中国人是很有韧劲的，假设贾君鹏也是这样一个典型，他决定结了婚还住在老爹老妈的家中，这样就不必买房了，以后有了孩子还可以在爹妈家所在小区的学校就近入学，这不就不必买房了吗。然而商人的智商是不可小视的，商人会延缓土地的开发，加剧住房的供求矛盾，加速现有住房的老化。很不幸，不久后我的猜想就应验了。昨天的中央二套今日观察说道，广东（咋又是广东）连续 27 个地王，在拿到地后两年中有 24 个没有进行开发。开发商似乎并不着急土地开发，也不担心土地占有流动资金。我想现在开发商一定依然看得开，也许他们心里正在想：贾君鹏，我就不信你爹妈的的房子还能再住一百年，我看等你二老百年之后你去哪里买房，到时候我叫你连房子都难买，让你一定接受我的天价房。 现在中国地产业的发展，让我们又看到了一些规律性的事物。能够买的起天价地皮的都是上市公司的开发商，而他们的运作也很有一套：投资天价地皮 然后提高账面业绩，报喜不报忧 增加股票市值 股民投资，公司融资 进行下一轮的天价地皮买卖。而另一有规律性的事物是：许多政府更愿意将土地出让给商品房开发商，而不是开发成为经济适用房和工厂厂房，因为这样之后财政收入会很高，有利提高政绩。我们是否可以这样设想：地产商是愿意联系政府的，因为地产商要得到地皮就一定的想办法让政府向他出让土地；对应的，政府有时候也是偏爱地产开发商的，因为它们可以为政府带来财政收入。如果这样下去，政府和地厂商过分的结合，是否会导致地产寡头的产生呢？如果地产寡头产生，那住房这种民生问题会掌握在少数人手里，也就是地产商。一旦这种情况出现，地产商就可以操控政治了。一旦地产商有了政治的暴力，就可以使用暴力来进行国内市场的掠夺，这让我想起了初中政治课本上关于圈地运动的例子 羊吃人。 我实在不敢设想下去，这样的畸形地产市场一旦运行下去，会产生什么样的下场。我认为房地产已经不能再在市场上进行交易了，因为在中国特有的国情下，这是必然导致经济畸形发展。事实是显而易见的。国家使用宽松的货币政策用来向经济注入养分，为的是促进经济的复苏。房地产却蜕化为资本运营的平台，象癌细胞一样侵蚀着本应该给予实体经济的政策养分，最后导致实体经济没有得到本应得到的养分，从而发展缓慢，迟迟不能复苏；而房地产市场勾结银行、股市等疯狂抢夺政府资金和政策优惠，甚至民众的资金来进行掠夺式的发展，严重与经济发展实际情况脱节。 将房地产市场立刻取缔，把房地产与市场经济割离，使之独自退回到计划经济时代，由国家调配土地并进行房地产开发也许是个可以考虑的方法。毕竟土地是国家的，国家在考虑发展时候可以更加长远，也不必唯利是图，同时还要兼顾公平，这样的房地产也许才不会成为影响国家发展的不稳定因素。今天的房地产市场，显然已经不是面对广大买房者的市场，而是金融大鳄的游戏世界了。在这有土斯有财的日子里，老百姓的忍耐是有限的，这同样也是一个令人担忧的事情。 零九年写于建军节前夜家中酒后

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任志强的强盗逻辑

liuxingguo 2009-8-26 10:03

中原地产研究中心近日发布的一项研究报告称，知名开发商于2003年至2009年上半年间获得的住宅土地中，在售和售完的地块占43%，剩余57%的土地尚未形成实际供应。报告称上述数据是由万科、保利、金地等40家知名开发商6年多来在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况统计而来，统计地块共计270幅。中原地产研究中心认为，大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市是造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了地荒假象。 如果明天地价是下跌的，开发商就不会囤地，其实开发商的预期就是明年后年土地供应不足。潘石屹称。 任志强则说得更直白，而且更为理直气壮：房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。如果担心下一顿没有了，房地产是要囤地的。 虽然我对于这些能够轻易的通过对住宅供应总量控制而牟取暴利的黑心商人们并没有特别的反感；因为从逻辑上说，无商不奸本来就是几千年以来都被证明是正确的真理。房地产开发商既然也是商人的一部分，而且是其中最缺乏良心的那一部分，其奸猾自然可想而知；既然知道了他们的真相，自然也就不用特别的气愤他们的行为，更谈不丧特别的反感。 网上曾经流行过一句名言：长得丑不是你的错，但出来吓人就是你的不对了。套用这句话，我们可以得到这样一个重要的结论：做黑心商人赚人民的血汗钱不是你房地产开发商的错，但赚了钱还出来说三道四，说自己多么多么的无辜，那就是你的不对了。 我们不去分析和强调地产开发商高达100%的毛利率，也不能去深究其用意牟取暴利的各种手段。但我们不能不关注他们所说的言论；因为他们既然说出来了，你就不能不听；既然说出来了，自然就会更进一步的误导一些不明真相的人。 在中国的地产开发商里面，我个人觉得，最不要脸的就算是任志强了。任志强这个人，几年之前，其实并不为公众所知晓。他的出名，完全在于房地产市场的畸形发展。当年中央为了控制房地产价格暴涨，决定对房地产市场采取一些可行的控制手段，这时候的任志强勇敢地站出来说了一句举世震惊的名言：房地产开发商不是为穷人盖房子的。从此以后，其人就声名远扬了。套用这样的逻辑，我们还可以说：大学不是给穷人上的；医院不是给穷看病的。 在去年的年中，目中无穷人的任志强又勇敢地站出来说了一句名言：房地产没有医院和教师黑。说这话的原因是，当时有很多的媒体都在公开的谴责房地产开房上的缺乏良心，以及房地产市场行贿现象的普遍。我不知道为什么在任志强的眼中，在根本就看不到穷人的情形之下，还能看出教师的黑来。当然，我们并不会去责怪他为什么会说出这种话来。因为中国的传统文化已经告诉我们，他为什么会说这句话。贼喊捉贼，狗嘴里吐不出象牙；原谅他的无知吧。 我所不明白的是，为什么任志强总要在不恰当的时候，像疯子一样的跳出来，说一些根本就不符合常理的话。究竟是真的无知呢？还是为了商业操作而做秀呢？也许是真的无知吧。房地产开发商中因为无知而乱说话的并不是他一个人；当年四川地震的时候，既有一个叫王石的人也说过不恰当的话。不过人家王石比任志强似乎还是要更懂道理一些，至少人家后来还知道自己说错了话，勇敢地站出来道了歉。 房地产开发商为什么要囤地呢？囤体为什么就是合理的呢？即使是在资本主义国家发达的市场经济体系中，囤货居奇也是不允许的呀！如果囤货是合理的话，谁都可以把货囤起来，因为谁都知道，只要把货囤起来，未来价格就一定会上涨，一定可以赚更多的钱。无论在任何经济体系中，无论在任何社会意识形态中，囤货行为一直都是被当作非法商业行为而加以禁止的。按照任志强的强盗逻辑，我们终于明白了，原来地产价格的上涨，一直就是房地产开发商囤地的原因和结果。同样，我们也终于明白了，为什么会存在有二奶和三奶，因为和一奶的婚姻存在有未来的不确定性呀！ 其实你尽管悄无声息的赚你的钱，也没人去深究你究竟是怎么赚的钱，赚了多少钱？当然司法体制除外。没有良心，没有社会责任心，都没有关系的；因为把并不是你的绝对义务。但请你绝对不要随便出来说一些疯话来吓人！吓人那真的是不对的！

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我国房产市场在制造罪恶

lin602 2009-8-8 16:38

看近斯的房价，一路飚升，别说北京的房子，就是中小城市，普通百姓也是无法承受的。 刚才几个月的事情，其场景历历在目，国家及各级政府，很害怕许多百姓不还房贷，银行出现无法收回房贷，号召稳定房价，甚至一些地方政府号召买房就是爱国。让赚满腰包的房地产商们笑得可开心了。 普通百姓真有这么多钱买房子？你想一个大学毕业生，一个月就是三千元钱吧（第一年一千多元，二三年后三千元左右薪水），如果买五十平方米的房子，你想一个月要还货多少？如果普通百姓没有任何学历的百姓，一个月许多人只有一千上下，你说他们如何承受这么高的房价。 我是大学教授，但我用自己工资买这房子都非常吃力！每月几千元的月供，会让我喘不过气来，生活质量会大大下降。更何谈一般百姓。 房子卖得掉，还在涨价，仔细分析一下，目前多少房子空关在那里，有良心的可以去新建房子看看，有多少房子晚上是亮灯的。许多都是炒房团的人买的，还有就是做生意的人群买的，还是就是贪官们用不义之财买的，还有就是薪水高的公务员，薪水高的白领，及事业单位工资高的人群买的。他们一是怕人民币贬值，二是买了出租用的。 房子价钱一直会往上涨吗，不会的，如果房地产市场泡沫破了，为了不让银行破产，几月前的恐慌又出现了。谁买单，国家或老百姓，国家说穿了也还是全体人民的钱。 房价控制不住？不！！！方法是有的。问题是管理人员的不作为！！也不排除他们的私欲。 房子是人民生活必需品，不属于奢侈品，不是说你有钱就可以任意买的，任意屯积的。这其中涉及到房子用地，涉及到广大百姓的生存。难道让最低层的老百姓无家可归，无房可住？让他们心怀不满，让他们充满对社会及有钱人的恨？ 在美国这样地大物博的国家，也不是象我国这样的房地产管理法。 中国的房地产市场，可以说是在制造罪恶！

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转：一个问题

sheep021 2009-8-6 08:55

假如，你没有车； 　　假如，你想买车； 　　假如，你只有2万元； 　　假如，你想要10万元的车。 　　于是，你买不了车。 　　怎么办？ 　　假如，有1万个你，1000万个你， 　　大家又怎么办？ 　　 　　假如，你是汽车厂老板； 　　假如，你想卖车； 　　假如，你想卖10万/辆； 　　假如，你的成本是8万； 　　假如，有1万个潜在用户，1000万个潜在用户，都只能用2万元钱来买车， 　　怎么办？ 　　假如，10个车厂，100个车厂都如你一般， 　　大家又怎么办？ 　　 　　先看想买车的你。 　　你的最初思路是我努力挣钱，早日赚足10万元。 　　再看想卖车的你。 　　你的最初思路是需求不足，要么保持品质的同时努力降低成本，以吸引更多潜在客户，或者降低车辆档次，生产更便宜的车，以争取市场；要么，你撤资转产，在需求更大，更有利可图的行业，以求牟利。 　　 　　上述过程，基本反映了市场的调节功能价格太高，需求不足，产品必须降价，产业必须收缩。 　　然而，这样的思路已经老套了，这样的市场也只能算原始市场了。 　　 　　一切，缘自银行的作用。 　　银行对想买车的你说，你可以首付2万，剩下的由我替你垫付，你可以先拿到车，然后分10年，或20年逐月还款。 　　于是，买车的你愉快地拿到了车。 　　于是，卖车的你兴奋地数着真金白银。 　　 　　分析一下。 　　想卖车的你，是高兴的。原本需求不足，原本大量的潜在用户没有购买力，原本你准备撤资，原本你准备转行。现在，你卖出了车，拿到了真金白银，实现了可观的利润。你是大赢家。 　　银行，是高兴的。原本一大堆闲钱放在金库里，还要向储户支付利息。现在，轻松套住一个努力挣钱的车奴，每个月可以稳赚相当数额的利息。银行是也大赢家。 　　想买车的你，同样是高兴的。原本要几年之后才能开上汽车，在银行的帮助下，转眼就实现了。然而，你却是最大的输家。何以如此，理由有二 　　第一，此后10年，20年，你将努力为银行挣钱； 　　第二，你付出了更多的钱。 　　一、可怕的奴役 　　你也许对上述说法不以为意：笑话，借债还钱，天经地义，有啥好说？逐月还款，那是再人性不过，轻松自在；至于付出了更多的钱，好象也没有什么，即使多了一点，好像也不足为虑吧。 　　 　　我们先看第一点努力为银行挣钱。 　　假如每个月银行因为你的借款产生100元收益，1万个你，1000万个你，银行的收益是多少？而且，银行是在10年，20年里，长期拥有数量宏大的你为他们挣钱。 　　再看第二点付出了更多的钱。 　　车厂以10万元价格卖车，市场难以接受，不能实现规模和赢利的情况下，出路有二，要么是压低成本，要么转产。从行业来说，车辆的单价必然下跌。这种情况下，你可能只花8万、或9万，就能拿到你心目中的车。正是银行的介入，使购车的潜在需求一下被放大，于是，车厂没有理由降价，所以，你付出了更多的钱。 　　也许，你对上面的说法还不以为意呵呵，你嫌亏得慌，你不借款买车，不就得了？没那么简单，你不借款还不行。 　　注意，当大多越来越多的人借款买车，车的价格被推高之后，无论你是自有资金买车还是借款买车，你都得多付钱。你能不亏吗？ 　　当然，亏的又何止你一人。 　　 　　车如是，楼如是，身边还有什么不是这样？买家电，可以分期付款；旅游，可以分期付款；装修，同样可以分期付款 　　还有什么不可以分期付款？ 　　信用卡，是最普遍、最灵活的分期付款手段，它可以被充分地应用到任何消费领域。 　　贷款消费如此广泛地进入到社会生活的各个领域，它对社会商品的价格推高同样是普遍的。 　　也许，你会认为有些小题大做。 　　不妨看看房贷吧。笔者大胆假设，国家停止房贷，或者把贷款比例调整为首付八成，房价立刻降至目前价位的三成。 　　可是，国家为什么不能这么做呢？国家经济已经完全建立在贷的基础上了，一旦收紧，中国经济将硬着陆。首当其冲的是大量建筑工地的农民工失业、接着是钢铁业、建材业，当然还有贷款给地产业的金融机构。 　　可以说，仅以房地产业为切入点，调整信贷政策对中国经济就是一场灾难。更不要说在全社会、各行业普遍压缩信贷泡沫。 　　既然收紧信贷，可以让房价现形，那么高出的部分是不是大家多付的？ 　　 　　消费领域如此，生产领域也如此。 　　于是，车贷如此，房贷如此，家电如此，旅游如此水果、蔬菜，也概莫能外。不妨想想，我们到底多付了多少钱？没有人能回答！ 　　 　　于是，我们的眼前是不是出现了这样的场景 　　所有的，走在车间、写字楼、田间地头的每一个人大家身上都插着一根细细的管子，那根管子不断抽吸着每个人身上的鲜血。有的管子是直接插上去的，有的是间接插上去的；有的粗一些，有的细一些；有的对个体严重一些，有的对个体轻微一些。 　　所有人，都被奴役了。 　　没有人逼迫，自愿就范，自然地被奴役了。 　　 　　二、罪恶的源头 　　于是，你要问，通过数以万计、100万计、千万计、亿计的管子抽走的血流到哪里去了？ 　　显而易见，一个直接那头是银行。 　　这就是为什么中国各行业收入调查中，金融业的平均工资总是最高，而且是普通行业的数倍（而这，只是一个佐证，不是笔者想要强调的要点），这也是为什么华尔街金融高管们收入高得吓人，伦敦金融城寸土万金的原因。 　　更能说明问题还有，通用汽车不赚钱，而负责汽车金融的通用汽车金融公司却大赚其钱。 　　那么银行之上呢？ 　　中国的银行绝大多数是国有银行，银行收益的大部份，理论上为全民所有，事实上也不为私人所有。而美国银行，全为金融寡头和家族所有，血管顶端，就是他们，他们是美国真正的统治者。这也是为什么，中国政府总是显得有钱，而美国政府总是最穷。 　　你也许会问中国银行的钱都交给国家了吗？或者说都给了全国人民吗？给了在30年间，中国四大银行为国企改制、地方建设和国家重点工程买单不少，大量呆帐坏帐可以算是改革的成本，这算是方式之一吧（当然，也有很多，流向了一些特定的人群，这些人群通过合理呆帐坏帐实现了快速暴富）。金融系统全国抽血，为改革成本买单，这是中国特色的经济改革中重要环节之一。中国国民经济的建设方式在世界其他地方无以复制的根本原因就在于此世界绝大多数国家，银行都是私有，政府是没钱的，无从调动资源为改革买单。世界各国无从学起，要学必先社会主义之。 　　注意，笔者不是要论述社会主义银行抽血的合理性，而是要说明全球（无论社会主义、资本主义）银行抽血的恐怖。 　　正是由于银行、金融对于全社会的抽血（在中国还有利益再分配的功能），美国历年与中国谈判的焦点之一，就在于要求中国开放金融市场；中国历年坚守不退的，也在金融。一定程度上说，失金融，则失天下。 　　 　　银行抽血之余，还有更迫不及待地做法，把所有待还房贷打包，成了可以在市场上发售的债券，还有债券这债券如此，高端之上，还有高端；抽血之上，还有抽血。 　　 　　那么，我们能怪谁？怪银行？怪金融寡头？ 　　事实上，是他们坐地吸血，是他们奴役了所有人。可是，他们逼迫你了吗？他们强制你了吗？他们不过是提供一个诱人的可能。就像香烟，皆知其害，能离之者，少矣。 　　抛出一个诱因，即操纵了世界。 　　那罪恶的源头，在哪里？ 　　 　　你也许会问，难道（中国）政府对这种抽血和推高价格的魔法就没有办法，或者，没有作为吗？ 　　不，政府做了。最简单的手段包括提高房贷首付比例，这一点总能在房间高企的时候看到；提高固定资产投资自有资金比例，这一点很多人不会接触到。但，笔者认为，可能做得不够，或认识不够。 　　那么美国政府呢？ 　　美国政府没有做。这也就是后来，西方讨论政府监管的根本原因，监管不是要去管理具体的金融创新，而是卡住关键因素（何以美国政府不监管，或者不监管呢？）。这也是奥巴马提出的监管机构提案一再受到各方的刁难的原因。接受公众的监管，无异于给金融寡头们套上笼头。 　　这也是，为什么中国经济得以持续30年的基本正常地发展，而危机最终在美国爆发的原因之一。 　　三、失效的市场 　　市场无形的手的调节功能，在市场经济条件下一直起着资源配置、供需调节的作用。 　　当某行业的产能过剩时，市场上相关产品供应量过大，市场需求不足时，商品价格会自动下降，相关产业会自动收缩；当某行业供应不足，市场需求旺盛时，商品价格会自动上升，相关产业的投入自然增加，满足市场的需要。 　　在信贷的魔力下，市场之无形的手失去作用了。家电不好卖时，家电企业不是降价，不是收缩产能，而是和银行一起推出家电分期付款；汽车不好卖时，汽车生产行业不是降价，不是转产，而是和银行推出汽车分期付款；房子不好卖时，大家不是降价，不是限制投入，而是寻求信贷支持，六层首付变成二成首付，再变成零首付。 　　消费行业如此，生产资料分配也是如此。 　　于是，我们看到一个奇怪的现象追求利润，人们不是去生产市场需要的产品，去满足人们的需求，去向产品本身要收益，而是转而向金融信贷要效益，拉消费者入银行的套，而自己呢，从银行拿到真金白银。 　　市场早已失效，市场早已进入金融的魔咒。 　　本末倒置，大家一起在洗钱的游戏中争坐高端，仅此而已。 　　所有的价格被推高，所有的需求被放大。普通消费者辛苦积攒的财富，轻松而巧妙地被拿走了。 　　当价格疯狂高涨，抽血不断加码，逐步超过消费者的收入增长的极限（大多数消费者是劳动所得，收入在加法增长，集腋成裘，哪里跟得上金融推高商品价格的速度）？于是这根链条断了，断掉的结果是大良产能过剩、大量商品卖不出去，同时大多数消费者却感觉手头拮据，生活艰难。危机，想不发生都不可能。 　　 　　四、梳理一下思路 　　我们再梳理一下思路。 　　银行放贷，推动消费个体早日实现了生活中的梦想。于个体，这是好事。 　　银行放贷，推动生产厂商扩大产能、不断满足社会物资文化生产的需要，人们生产水平不断提高，投资者牟利，还扩大了就业，可谓皆大欢喜。这也是好事。 　　可是，问题也随之而来。 　　第一， 当这种放贷变为普遍、并无所节制的时候，它对商品价格的推高是恐怖的。 　　第二，这种放贷常态货、普遍化之后。实际上是使市场的无形的手去功能化。需求下降，商品价格本应下降，相关行业应当收缩，进行自我消化。在信贷的推动下，人们的思维变成了注入流动性、提高社会保障、鼓励消费，努力制造需求。市场调节由此失效。 　　第三，当人们发现被抽血，人们有得选择吗？没有选择。如果，你不上赶着在价格相对价位较低时及时消费，你可能会被价格抛得更远，在将来某个时候，你享受相同的服务或商品，你可能会付出更多的代价。 　　第四，更为无辜的是农民和大量低收入者，他们想贷款也难，因为本身生计就艰难。他们，只能被不断上涨的价格抛得更远，压得更加喘不过气来，勤劳已经不能帮他们致富了。 　　第五，产业老板、投资人，也不是赢家。乍一看，消费者贷款买了产业老板、投资人的商品，赚到了真金白银，他们是赢家才对。是的，短期看，确是如此。但长期来看，他们一样受到不断推高的原材料价格、人力成本、土地价格、经营费用的拖累，并且无从真实把握市场需求（市场需求早已经为信贷和金融扭曲），以极大的成本，冒着极大的风险在市场中博弈。于是，他们往往在一场系统风暴、或政策风暴中，倒下。他们也是受害者。 　　第六，银行也不是赢家。风暴袭来，大量的人无力还贷，市场调节能力无以恢复，过剩产能难以消化，银行大量帐面利润消息。一场痛苦的调整正等待着银行和银行家们。 　　资本主义发展到金融帝国主义时，他们已经开始自己杀死自己了。 　　 　　抽血无时不在，奴役无所不在。 　　可血管的那头的那头，甚至还有N多的那头，到底是谁？无人能说得明白，可以肯定的是，一定有极少数的人坐在血管的最高端，看着由无数毛细血管汇总而来的、汹涌不息的、鲜红的血，无声地冷笑。 　　又是谁在奴役呢？同样无人知晓。被奴役者无所痛痒，唯叹生活多艰，技不如人。同时，大家还以仰望和尊敬的眼光，崇拜着一个又一个可见或不可见的，那些站在血管高端的神人们。 　　 　　风暴来了，前面说银行及背后操纵控制银行的人也不是赢家，但他们绝不是输家。看一看美国政府及欧洲各国是如何向各大银行输血，就知道了。小银行，或小银行家呢？他们太低端了，图叹奈何。即便银行家和金融寡头们在风暴中受伤，但并无改于他们坐在血管高端的地位，这是最重要的。 　　除非，全球真正开始限制、监管金融。 　　这也许超出了资本主义自身的能力。 　　 　　五、结束语 　　有人也许会说，金融为企业发展提供了资金，为市场注入了活力，引来风险是无从避免的。 　　是吗？ 　　为企业提供了资金，带给企业发展机遇，是相对于无从借贷的其他企业而言，当所有的企业都借贷进，资金还能给你带来机遇吗？它与大家都不借贷，相互竞争有区别吗？ 　　就像，一个孩子接受课后培训，他可能考上名牌大学，当所有孩子都接受课后培训时，他还能考上名牌大学吗？唯一的区别在于，培训机构赚得盆满钵满。 　　银行就是在这样的游戏中，大小通吃，输赢通吃。 　　 　　有人还会说，金融业的发展，推动了人类文明的进步，科学技术日新月异，个人生活天翻地覆。 　　也许是的，但所有这一切，是为了解放人类，还是为了奴役人类？ 　　人类，会永远被奴役吗？ 　　 　　中国和美国，最重要的区别之一，就是银行的全民所有。 　　中国的抽血系统，或可理解为资源再分配，调动社会资源，推动国家快速进步的重要基础。 　　但，必须有所节制。美国鼓励中国刺激内需，其实是要中国放宽金融限制，继续放大泡沫。 　　笔者想说的是，真正的王道，在于还需求以本来面目，还市场以本来面目，逐步限制金融的作用。 　　只有当普通感觉到自己有钱时，才是真正盛世，才是真正中华时代。 　　普通人有钱，最重要的途径是减少抽血，没有掠夺。 　　 　　美国由于资本主义的本质决定其难于施行监管，难于禁绝抽血。中国，以其全民所有，银行非私人控制的根本体制之胜，或能于金融有所作为。 　　笔者提醒，我们绝不能恋上金融，恋上金融推动的虚假繁荣。 　　从这个角度上说，中国或是全球的希望，人类的希望。 如果你认为惟有中华博客是个爱国博客,请将博客地址 http://blog.sina.com.cn/weiyouzhonghua 转发给你的qq好友、msn好友、skype好友、email好友，让更多的人感受到爱国的信念和为中华复兴而应该承担的重任。

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电子商务最终将压倒传统商务，成为主导，并导致房地产业不景气？

flyman 2009-8-5 17:11

前几天有人提到电子商务将对房价产生致命打击电子商务的繁荣使得人们到商店主要是选选货物、记下货号，然后到网上购买。于是乎，在房子里开店的会越来越少、需要写字楼开公司的也越来越少，于是乎房子越来越没人买了。 当时我觉得这个观点太极端了。但是结合我这两天买燃气灶、抽油烟机的经历，使我不得不重新思考这个命题了。 前天下午先去苏宁店里看了一下，又去大钟看了看。当时大钟给出的优惠价格是4716方太的方太抽油烟机CXW-189-SY10和方太燃气灶JZY/T/R-HL19。本来当时就要买，后来想起最近听人说网上买家电很便宜，就决定回家到网上试试。 一试吓一跳这两个在网上大约可以省1000元，好便宜啊！ 去苏宁网上商城发现方太的产品就一件，说明这个零售业巨头还没准备好在网上一展身手可能这将是未来该企业的一个转折点。如果这样下去，我估计苏宁会为此付出惨重代价。 网上购物确实越来越有优势、越来越象若干产品集中据我所知书、电子产品这两类卖的最好。就我而言，很少去书店买书了；估计以后我买电子产品也会改变去商店选货物、回往上买东西。 这次买东西还发现，在望京少了一家苏宁店、一家国美店，不知道是否和电子商务蓬勃发展有关系？

个人分类: 物流 供应链管理|2913 次阅读|0 个评论

有多少钱可以买房?买房前要考虑的8个财务问题

junzhedong 2009-7-29 19:54

如果你正在焦虑地考虑买房事宜，来看一看你应该注意的财务问题吧。 　　我们对有关房地产贷款的财务问题，做了一些条分缕析的考察，从而得出了一些和通常答案不同的结论。就把这些解答作为你被这篇很长的文章折磨的报酬吧。 　　 　有多少钱可以买房 　　简而言之，量入为出，有多少钱买多大房子。按照业内经验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。而这个经验值只不过是个适中方案，比如公司人的预期收入，售楼小姐就会把你的预期收入算得很高，而保险专家会把预期收入算得比较悲观，倾向于用投资赚取更多收益的人士，他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀比如说我就会把50%这个比例压得更低，以便除了生活开销之外有更富余的资金用于定投活动。 　　测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，这种测算不能满打满算，在已经购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。 　　预期年收入：这个测算比较复杂，因为这和个人的境遇有很大关系，很像在预测一只股票的升值幅度。如果你非要预测，可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出你的平均年收入增长曲线，然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据，假设你月入6000，你猜测今后6年平均通胀率为4%，而你此前5年的实际工资增长率为10%，那么你未来工资增长率为10%70%+4%，也即11%，据此你可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的公司人从事周期性极强的行业，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话，应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。 　　 　　你应该买多少钱的房子 　　假设某公司人月收入5000元，贷款20年，首付30%的话，那么这个公司人适宜购买房价在100万元左右，而首付款需要在30万左右。推算公式如下： 　　房价之外还有哪些费用 　　如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。 　　契税：90平米以下普通住宅契税为1%，90-140平米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化。 　　印花税：暂免。 　　公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金。 　　按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元，不高于1500元。 　　首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用。 　　首期取暖费：收房时须交一年的取暖费用(北方地区，自供暖除外)。 　　装修费用：每平米平均1000元左右。 　　车位费用：大概一个月100-400元 　　如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房，总价80万，首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有： 　　在二手房交易中还需要缴纳中介费用;成交价格的2.5%以内的信息费用;居间中保及权证代办费用3000元;贷款服务费用1000-2000元。 　　在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上，如果购买二手房的公司人也应该对这些税有所了解。 　　 　　提前还贷是不是好主意 　　很多公司人认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。 　　我们可以拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元，5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元，那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷，10万元15年个人住房商业贷款，等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%，15年还款利息总额为34591.67元，两者相差1万多块的利差。 　　还款利率会随着宏观经济的变化而起伏，但是由于在这个经济[发展阶段，金融当局对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果公司人购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益据统计美国股票长期平均收益在8%左右，而中国资本市场的年头比较短而且波动极大还不具统计学意义，但总的来说不会 比这个收益率差也就是说，公司人如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。当然，上边所说的不包括消费狂型公司人，他们更喜欢把大量现金用在消费上，如果是这样也就不存在收益差的问题，把钱用来还房贷则是一个好主意。 　　 　　固定利率好不好 　　房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来，不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别，不同的是公司人需要事先对市场有所判断，利率是不是要上升?在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。 　　固定利率基本上是公司人购房者和商业银行的一个对赌，如果在贷款期间利率处于上升周期，那么购房人就赢了，如果利率处于下降周期，那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率，这种利率上的歧视使得想采取固定利率的公司人购房者已经先输了一成，因为从历史经验来看，从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的，所以对于以后利率的水平猜测，银行和公司人都处于俩眼一抹黑的状态。所以，如果是公平的完全对赌，那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适，如果定在高于现在房屋贷款利率水平，那就等于是你和银行跑一个为期至少3年的马拉松，而银行已经先跑出几千米了。而且银行相对公司人购房者来说，占有绝对的信息优势和解释权，所以，在这个赌博中，公司人胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经济周期中，银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理，而银行赚到了实际利益。 　　 　　选择个好的贷款方式 　　贷款买房的公司人根据自己的情况采用最恰当的贷款方式可能是释放财务困境的一种有效方法。一般来说，它有以下几种方式。 　　等额本息还款：还款本金逐月增加，而利息逐月减少，还款总金额不变。这种还款方式适用于现在收入少，而对未来收入预期较高的公司人，其还款方式计算简单，方便公司人进行财务规划。 　　等额本金还款：还款本金不变，而利息逐月减少，还款总金额逐月减少。适用于收入处于峰值的公司人，在同样本金，同样贷款年限的情况下等额本金所付利息要少于等额本息还款所付利息。 　　等额递增和等额递减：这两种还款方式是等额本息的变种，只不过把一个贷款期分为多个贷款期，在多个贷款期中进行等额本息还款，多个贷款期之间进行额度递增或者额度递减，它适用人群类似于等额本息还款和等额本金还款的情况。 　　双周供：双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。 　　移动组合还款：根据贷款人情况进行灵活的还款计划。通过计划有效率地运用资金还款，它适应于收入不稳定公司人群。 　　接力贷：由比较年长的父母和年龄较小的子女组合贷款，按揭时间可按年龄较小还款人计算。这解决了年龄较小，比如刚参加工作公司人购房需求。适宜于和睦并且财务简单的家庭。 　　入住还款：与银行约定在一定时限内只还少量贷款利息，在一定时限后等额本息还款或等额本金还款。适用当前收入较少的公司人群。 　　循环贷：将房产在银行作抵押获得贷款，然后在贷款期内分次提取，适宜于改善型房屋置业。 　　 　　关心银行贷款的新产品 　　由于商业银行的竞争逐渐激烈，为了能拉到更多的存款，他们也推出了各种和房屋贷款相联系，实际上带有揽存性质的金融产品。如果公司人购房者多关注这些金融产品，也会带来一定的额外收益。 　　比如一些商业银行推出的存低贷和存贷通就有这种作用。 　　需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金，这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过一定数额比如5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。 　　例如一公司人，最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款，某日的增值账户存款余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款，剩余7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响，取现时仍可提取10万元现金，这样，他在当天可节省贷款利息支出3.82元(250005.508%/360)，相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。 　　不过，银行审批这种客户时比较严格，而且较一般按揭贷款利率偏高。 　　 　　盘活公积金 　　住房公积金是个好东西。很多年轻人在选择就业公司的标准上，往往容易看重得到的税后现金，而轻视公司缴纳住房公积金的比例，这其实是个朝三暮四式的错误。 　　公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是冲还贷，抵减房贷的还款额。 　　因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金冲还贷的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳减负效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。 　　月冲：又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金月冲方式是多数人的常见选择。 　　年冲：又称为一次性还款法。和月冲的本息还贷不同，年冲是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，年冲须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。年冲方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。 转自： http://koudai.360.cn/u/17149324

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有多少钱可以买房?买房前要考虑的8个财务问题

junzhedong 2009-7-29 19:47

如果你正在焦虑地考虑买房事宜，来看一看你应该注意的财务问题吧。 　　我们对有关房地产贷款的财务问题，做了一些条分缕析的考察，从而得出了一些和通常答案不同的结论。就把这些解答作为你被这篇很长的文章折磨的报酬吧。 　　 　有多少钱可以买房 　　简而言之，量入为出，有多少钱买多大房子。按照业内经验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。而这个经验值只不过是个适中方案，比如公司人的预期收入，售楼小姐就会把你的预期收入算得很高，而保险专家会把预期收入算得比较悲观，倾向于用投资赚取更多收益的人士，他们总是天真地认为投资的收益会战胜通货膨胀比如说我就会把50%这个比例压得更低，以便除了生活开销之外有更富余的资金用于定投活动。 　　测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，这种测算不能满打满算，在已经购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。 　　预期年收入：这个测算比较复杂，因为这和个人的境遇有很大关系，很像在预测一只股票的升值幅度。如果你非要预测，可以把你工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出你的平均年收入增长曲线，然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据，假设你月入6000，你猜测今后6年平均通胀率为4%，而你此前5年的实际工资增长率为10%，那么你未来工资增长率为10%70%+4%，也即11%，据此你可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的公司人从事周期性极强的行业，在旺季和淡季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话，应该按淡季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。 　　 　　你应该买多少钱的房子 　　假设某公司人月收入5000元，贷款20年，首付30%的话，那么这个公司人适宜购买房价在100万元左右，而首付款需要在30万左右。推算公式如下： 　　房价之外还有哪些费用 　　如果购房的公司人只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着你支付。 　　契税：90平米以下普通住宅契税为1%，90-140平米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化。 　　印花税：暂免。 　　公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平米造价的8%缴存首期公共维修基金。 　　按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元，不高于1500元。 　　首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用。 　　首期取暖费：收房时须交一年的取暖费用(北方地区，自供暖除外)。 　　装修费用：每平米平均1000元左右。 　　车位费用：大概一个月100-400元 　　如果有公司人要购买一套90平米的多层住宅新房，总价80万，首付20%以公积金贷款的普通住房其所需要缴纳的费用则有： 　　在二手房交易中还需要缴纳中介费用;成交价格的2.5%以内的信息费用;居间中保及权证代办费用3000元;贷款服务费用1000-2000元。 　　在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上，如果购买二手房的公司人也应该对这些税有所了解。 　　 　　提前还贷是不是好主意 　　很多公司人认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。 　　我们可以拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元，5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元，那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷，10万元15年个人住房商业贷款，等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%，15年还款利息总额为34591.67元，两者相差1万多块的利差。 　　还款利率会随着宏观经济的变化而起伏，但是由于在这个经济[发展阶段，金融当局对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果公司人购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益据统计美国股票长期平均收益在8%左右，而中国资本市场的年头比较短而且波动极大还不具统计学意义，但总的来说不会 比这个收益率差也就是说，公司人如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。当然，上边所说的不包括消费狂型公司人，他们更喜欢把大量现金用在消费上，如果是这样也就不存在收益差的问题，把钱用来还房贷则是一个好主意。 　　 　　固定利率好不好 　　房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来，不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别，不同的是公司人需要事先对市场有所判断，利率是不是要上升?在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。 　　固定利率基本上是公司人购房者和商业银行的一个对赌，如果在贷款期间利率处于上升周期，那么购房人就赢了，如果利率处于下降周期，那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率，这种利率上的歧视使得想采取固定利率的公司人购房者已经先输了一成，因为从历史经验来看，从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的，所以对于以后利率的水平猜测，银行和公司人都处于俩眼一抹黑的状态。所以，如果是公平的完全对赌，那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适，如果定在高于现在房屋贷款利率水平，那就等于是你和银行跑一个为期至少3年的马拉松，而银行已经先跑出几千米了。而且银行相对公司人购房者来说，占有绝对的信息优势和解释权，所以，在这个赌博中，公司人胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经济周期中，银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理，而银行赚到了实际利益。 　　 　　选择个好的贷款方式 　　贷款买房的公司人根据自己的情况采用最恰当的贷款方式可能是释放财务困境的一种有效方法。一般来说，它有以下几种方式。 　　等额本息还款：还款本金逐月增加，而利息逐月减少，还款总金额不变。这种还款方式适用于现在收入少，而对未来收入预期较高的公司人，其还款方式计算简单，方便公司人进行财务规划。 　　等额本金还款：还款本金不变，而利息逐月减少，还款总金额逐月减少。适用于收入处于峰值的公司人，在同样本金，同样贷款年限的情况下等额本金所付利息要少于等额本息还款所付利息。 　　等额递增和等额递减：这两种还款方式是等额本息的变种，只不过把一个贷款期分为多个贷款期，在多个贷款期中进行等额本息还款，多个贷款期之间进行额度递增或者额度递减，它适用人群类似于等额本息还款和等额本金还款的情况。 　　双周供：双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。 　　移动组合还款：根据贷款人情况进行灵活的还款计划。通过计划有效率地运用资金还款，它适应于收入不稳定公司人群。 　　接力贷：由比较年长的父母和年龄较小的子女组合贷款，按揭时间可按年龄较小还款人计算。这解决了年龄较小，比如刚参加工作公司人购房需求。适宜于和睦并且财务简单的家庭。 　　入住还款：与银行约定在一定时限内只还少量贷款利息，在一定时限后等额本息还款或等额本金还款。适用当前收入较少的公司人群。 　　循环贷：将房产在银行作抵押获得贷款，然后在贷款期内分次提取，适宜于改善型房屋置业。 　　 　　关心银行贷款的新产品 　　由于商业银行的竞争逐渐激烈，为了能拉到更多的存款，他们也推出了各种和房屋贷款相联系，实际上带有揽存性质的金融产品。如果公司人购房者多关注这些金融产品，也会带来一定的额外收益。 　　比如一些商业银行推出的存低贷和存贷通就有这种作用。 　　需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金，这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过一定数额比如5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。 　　例如一公司人，最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款，某日的增值账户存款余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款，剩余7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响，取现时仍可提取10万元现金，这样，他在当天可节省贷款利息支出3.82元(250005.508%/360)，相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。 　　不过，银行审批这种客户时比较严格，而且较一般按揭贷款利率偏高。 　　 　　盘活公积金 　　住房公积金是个好东西。很多年轻人在选择就业公司的标准上，往往容易看重得到的税后现金，而轻视公司缴纳住房公积金的比例，这其实是个朝三暮四式的错误。 　　公积金账户上的钱不能作为购房的首付款，它的最大功能是冲还贷，抵减房贷的还款额。 　　因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金冲还贷的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳减负效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。 　　月冲：又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金月冲方式是多数人的常见选择。 　　年冲：又称为一次性还款法。和月冲的本息还贷不同，年冲是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，年冲须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。年冲方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。

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房地产支撑不起大国崛起

maokebiao 2009-7-19 11:05

近来朋友和我说北京房价以及其他城市房价又开始猛涨，让我想起两年前 一个 空军资深战略研究员写的房地产支撑不起大国的崛起 这个在网络上都可以搜索到，提供一个网址：http://big5.eastday.com:82/gate/big5/mil.eastday.com/m/20070821/u1a3056268.html 　　有感而发，全球经济在下滑，而我们的房价在逆着涨，为什么？我们做科研的人要不要关心？朋友问我关心有用吗？ 朋友们，我们不能只想着自己升官发财，无论那一个人，只要他是社会群体中的一员，他都要关心这个社会。我从来不反对别人捞钱，升官发财，但在升官发财的同时，也要想想别人，关心一下社会。房价猛涨，凭什么涨，为什么涨？真值那么多钱，涨了对社会有用？还是只达到了一个GDP的目标。就像我们做科研一样，整天在想办法创新，还是没解决问题，为了创新而创新，是不会有创新的。 有人说，只有房地产可以拉动内需（比如钢铁，水泥，就业等等），拉动经济增长。我承认这是大部分理由是对的，但反对涨价。很多人和媒体跟着起哄，这是很......当然还是有些说良心话的。在经济危机的时候，可以通过建基础设施（铁路，公路，桥梁和房子）来拉动内需和就业，来改善经济结构和带动经济发展。而不是像我们开发商趁火打劫，这样的后果非常严重，短时期和直接效果看不出来，但危害非常大： 第一：让大家投机的心理增强，靠钻营，影响其它技术产业的发展和转型，影响人的社会心态； 第二：拉大贫富差距，长此以往，形成两大对立阶级。引起社会不安定，不要去骂那些飞车抢劫，小偷。最近出现了大学生夹持人质抢劫银行，抢劫成功但最后被制服。我个人认为社会是应该负一些责任的，他们很多是被生活所迫。社会这个东西太粗相，社会其实就是我们大家自己。从新闻大家的回帖来看，大家（特别是年轻人）指责他做得没有技术含量。为什么会这样，别人为什么会去偷,去抢,为什么走上这条路，根源在哪里？我们的社会经济学家和社会心理师应该研究一下。把研究结果在社会广大媒体中宣传。我记得李开复先生对马加爵的事情做了一个剖析，但像李开复先生这样的人太少； 第三：企业家攒钱，但攒了钱之后要回馈社会，比如说资助某个大学的研究，公益事业。我们的企业家达到这种胸襟的不多，俞敏洪这样人在中国不多，特别是房地产商。有些时候我在想，捞那么多钱有什么用呢？你能用多少呢？最后还不是别人在花，结果还害了子孙后代。我听说过不少在海外花天酒地，被人嫉妒，遭抢劫或者绑架，结果.....，国内富二代开着车到处撞人。钱太多不见得是好，多干点实业； 第四：让国外有机可乘，其实很大一部分钱都流到了国外。因为房地产钱来得容易，各企业为追求利润，都踊向房地产。现在我们高技术产业甚至生活用品，以及小孩喝的奶，农业市场等慢慢被国外占领，非常危险。现在的侵略战争不再是以前的直接占领，而是经济战争，大家随便算一笔帐，数码相机，日本人攒了中国多少钱，冰箱，笔记本，汽车，最近的铁矿石间谍案..........小到化妆品和酱油,啤酒。外国，特别是日本以华制华的思想得到了充分体现； 第五：技术含量低下，最近半年塌了多少桥，跨了多少房子，房子越盖越差，奇怪的是倒了之后，结果技术鉴定全部合格，这要是打仗或者发生地震怎么办，地震应该会越来越多，为什么这么说？最近为什么极端气候越来越多，自然灾害越来越多？为什么，是人为吗？这个应该不算，我个人认为很可能是天体运动造成的结果，比如说某些行星正在逼近或者远离我们而去，引起引力场变化，导致局部变化不一致，从而引起极端事件发生，甚至地震。将来的气候变化，我个人认为气候学家和天体物理学家，地球物理学家以及地学的其它工作者进行大力合作，才能弄明白这些问题。但由于自然灾害引起的建筑倒塌，房地产商是要负一些责任的，良知呢，企业的信誉呢？地基都是什么，大量的偷工减料； 第六：经济危机是我们进行产业转型的绝好机会，可惜我们错过了，被房地产搅合了，中国的经济学家是负有一定的责任的，大部分在为虚高的房地产鼓掌捞好处。 　　有些人说，关心这些有什么用呢？扭转社会的风气需要大家共同的努力，至少不要像有些高级研究人员为推高房价推波助澜。不要为自己有了几套房子就不想那些没有房子住的人。我们中国农业科学院科技管理局有一个老师叫 戴小枫，是一个非常有正业感的人，每次开会都是慷慨激昂，中国这种人不是很多，我们需要这种人.......媒体是非常重要的,必须宣扬大家说真话和保护说真话人........如果科研人员特别是老师不关心这些事情，问题就大了，为什么？因为你们教书育人，如果你们都做不到，不关心，那就没什么希望了,那学生将是一个什么样子.....那这样的科研人员也最好别做出什么研究成果来，因为你做出来的东西很可能被坏人利用，那后果更严重。但我想这种担心是多余的，因为很可能也做不出来，看看现在的状况，我们要好好反思一下。 我不是做社会研究的，乱写一通。把资深空军研究员写的贴在下面，供大家... 2007年8月21日 08:21 來源: 環球時報 作者: 戴旭 作者係資深戰略評論員、空軍上校 選稿: 思偉 　　 上半年中國的GDP增長11.5%。海外評論，中國即將超越德國，成為世界第三大經濟體。與此同時各地房價突破九部委的聯合圍堵，繼續瘋狂飆升。人們又紛紛評說二者之間的關係，有關房地產業發展的爭論再次趨於白熱化，縱觀各方論點，大多都停留在經濟層面。筆者認為，房地產業的畸形發展實際上� 有靠新興產業拉動經濟增長1個百分點更有意義。 　　那些真正實現了現代化的國家，是依靠工業化奠定的國力基礎，爭衡世界才贏得了今天在歷史和當代世界的地位，如英、法、德、美。而那些只靠倒賣別國原料或產品，以投機致富的國家，很快便退出了歷史舞臺，如葡萄牙。西班牙原有著歐洲最廣袤的國土，又最早從美洲奪得大批金銀，國庫充盈。但由於沒有建立起充滿活力的資本主義制度，錯失工業革命良機，結果也步葡萄牙的後塵曇花一現。近代史上的現代化國家，靠著傳統產業革命，從而� 有哪個國家憑藉蓋房子把國家帶進現代化的神話。這是因為前者不僅帶來產品，同時還刺激科技進步，提高效率，形成獲取巨大利潤和擴大再生產的良性迴圈。這種迴圈的核心，是可持續發展。而房地產業的發展，能帶動的相關產業只是煤炭、鋼鐵、土地的巨大損耗，進一步造成資源、環境問題。 　　目前我國的支柱產業存在不掌握核心技術，即空心化問題，這不僅嚴重制約我國經濟的進一步發展，還將嚴重危及國家經濟、軍事和資訊的安全。把凡是能直接帶來短期利益的產業冠以支柱之名，真正的支柱產業反而被忽視。由於支柱產業空心化，中國已經為汽車、電器製造業送去了數不清的專利費。中國已經給美國波音和歐洲空客送去了上千億美元。至於中國為軍事現代化而購買的外國軍備，耗費外匯也很驚人。一邊對內竭澤而漁，一邊又慷慨地給外國輸血。這樣的經濟運行模式怎麼能可持續發展？ 　　從戰略高度認識房地產業畸形發展的危害 　　眾所週知，出口、投資和消費被認為是推動經濟高速發展的三駕馬車，但調查顯示，我國的最終消費率近年持續走低，比世界平均水準低近20個百分點，消費仍未成為經濟迴圈的起點。人們收入中越來越大的部分用於住房消費，這將對一般消費品有很大的擠出效應。一個人為了一套房子，要把積蓄和未來幾十年的收入耗盡，他以後還怎麼購買汽車、家電，還怎麼用來再教育、投資創業呢？ 　　整體是個體的放大，整個階層都無力消費工業品和進行投資創業，怎樣拉動國家其他製造業的發展？畸形發展的房地產業為中國現代化埋下不少� 了錢，那我們現代化持續發展的動力又在哪？ 　　房地產業畸形發展危害巨大，還在於腐敗的滋生以及社會兩極分化的加劇，使和諧社會建設面對巨大的政治難題。中國房地產業已經出現十分明顯的寡頭現象，囤積居奇、圈地待漲、捂盤惜售比比皆是。一些地產商、地方官員、專家學者和個別媒體專刊構成了一個特殊利益集團。長此以往，必將造成尖銳的社會對立，埋下不安定的種子。東歐國家和俄羅斯的教訓證明，巨大的資金掌握在少數寡頭手裏，一遇危機或其他風吹草動，資本將立即外逃，導致金融危機，貽害整個社會。 　　正是由於房地產業畸形發展的種種弊端，美國等西方國家不僅不促使中國打壓房地產業，還鼓勵鉅額� 有對其他製造業的資金造成釜底抽薪，還引領了美國的經濟繁榮。日本上世紀90年代，也大力發展房地產業，但之前日本已經在汽車、電子、造船等現代產業方面成為世界的佼佼者。 　　美、日的發展經驗表明，房地產業的發展，應該在一個國家的製造業發展之後，即在國家工業化完成之後。國家有充裕的財力，民間有足夠的財富，發展房地產業讓人民安居樂業，方可實現社會繁榮和穩定。中國現在還遠沒有完成從農業化向工業化和資訊化轉型，人民也沒有實現普遍富裕，在這種情況下發展房地產業無疑顯得太早，屬於搶道。改革開放以來，國家和民眾靠發展勞動密集型工業和加工工業，積累的一點辛苦錢，正常情形下，本應該以此微薄的基礎，將此集中用於傳統產業的升級換代和現代產業的建立發展，既可以生產高附加值產品，同時也為下一步現代化躍進打下基礎。新加坡、香港以政府提供廉租房為主的房地產業發展政策，解除了居民的後顧之憂；不久前英國宣佈，將建300萬套平價房，從而既能滿足民眾對擁有住房的渴望，也能保障英國有更好的未來。這些現代化程度很高的國家和地區，其實現經濟快速發展、社會安定與實施以人為本房產政策之間的關係，很值得認真研究。

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物业税其实就是地方政府征收的物业管理费

xbyang 2009-6-9 17:24

　　最近，人们正在热议的一个话题就是物业税。不少人起初听到物业税，还以为是物业费，会说：哦，我已经缴纳了物业费了嘛。 　　当人们知道物业税并非物业费，而是政府要针对房产征收的一种税时，会说：哦，我买房子已经缴纳N多税了，为什么还要交呢？ 　　按照我的理解，物业税其实就是地方政府征收的物业管理费。你的房子在某个小区里，为你管理这个小区的园林、绿化、安保、清洁等工作的物业公司就得找你交物业费。同样，你的房子不但在这个小区里，也在某个地区，为你管理这个地区的园林、绿化、安保、清洁、交通、教育等工作的地方政府就得找你收物业税。由于地方政府管理的事项要比物业公司多得多，花在每户之上的平均开支也要大得多，因此物业税要比物业费多是肯定的事情。 　　有人会问：以前政府从来没有收过什么物业税，也不是照样正常运转吗？这是有一个历史背景的：改革开放之前，财富完全公有，人们手中的财富仅够糊口，政府自然有钱维持公共事业的各项开销；然而，改革开放之后，企业大多转型了，国家财富的相对比例比以前少了，公共事业的开销将越来越成问题。 　　又有人会问了：你越说我越糊涂，改革开放30年，商品房才10年，以前都那样过了，现在为啥政府缺了物业税就不行了呢？我们可以回想一下，改革开放虽然30年了，但是经济真正高速发展是有商品房也就是近10年的事情，政府热衷于公共服务也是近10年的事情。在八九十年代，不少地方政府手头缺钱，有的地方连公务员工资都发不出来，就更不用说发展公共服务了。 　　虽然不少地方政府官员牵涉腐败是公认的现实。但是我们不能否认，地方政府这10年来的建设成绩也是有目共睹的，虽然现在的环境并不见得比以前好了，但是各种公共设施我们都用得上了，而且用起来也很方便了。现在人们都向城市涌，城镇人口越来越多，需要的公共服务量也就越来越大。 　　有人或许会说：就算是有商品房这10年，政府不是富得流油了嘛，那么有钱的政府为何要新征什么物业税呢？这不是因为房地产行业不行了嘛。过去10年，政府卖地发了大财，有了钱又不是自己的，当然就不能全部揣在自己的口袋里，得拿出大部分来搞城镇公共建设。这个时候，卖地多赚钱呀，谁还考虑物业税的问题呢？ 　　但是，物业税的征收是早晚的事情。很久以前我就说，土地是有限的，总有一天土地被卖光了，或者有土地没有人买了，政府不就没有钱办事了。你想想，政府过惯了富日子让他们再过穷日子怎么可能呢？ 　　这话说着说着，就说中了。忽然，房地产就不行了，政府的土地卖不出去了。虽然政府眼前还是不差钱，但是一两年过后呢？不就穷了嘛，因为不少地方财政都是土地财政，靠卖地来出成绩嘛。 　　而照现在的发展速度，没有钱是半不成事情的。地方政府得新开财路才能维持现有的发展速度。新财路在哪里呢？土地又卖不动了，又全球经济危机了，企业自身难保，也榨不出多余油水了。看来看去，还是房地产是块好肉嘛，继续吃这块肉多香。 　　说了这么多，有人会说：瞧瞧，来了个反革命，和政府唱反调。其实，我不想和政府作对，我打心眼里是支持物业税的。为什么呢？很简单的道理嘛，物业公司帮你管理小区你就得交物业费，地方政府帮助你管理地方你就得交物业税。如果你不交，政府罢工，社会混乱，吃苦头的还是我们自己。 　　也就是说，我反对的是靠卖土地来支撑地方财政，支持的是靠物业税来支撑地方财政。为什么呢？因为卖土地不可持续，而物业税可持续，地方政府一直有稳定的财源，他们就不会胡思乱想，没有了后顾之忧，就可以可持续地为我们服务了。 　　有人会说了，地方政府卖高价地，我们买了高价房，欠了一屁股债，再给我们增加一个物业税，我们不跳楼也得跳水。是啊，这就是问题的关键了！问题就出在以推商品房的时候没有同时推行物业税，因此地方政府想到的是卖地挣钱，没有想到用物业税挣钱。如果一开始就推行物业税，炒房就不会那么流行，房价就不可能炒作那么高，地价就不可能炒作那么高。 　　现在，政府处于一个尴尬境地了，征收物业税，向谁征呢？向过去以高房价购房的人征，明显是要推别人下水，这个民愤不敢去招惹的。向现在购房的人征，现在的房子也是高地价的时候修起来的，卖的自然也便宜不了。 　　我有一个办法：可以老房老办法，新房新办法。别人承受了高房价的购房者，相当于一次性支付了物业税，就放他一马，不征了。从现在开始廉价放地，从未来一两年内购买这些廉价地廉价房的人开始缴纳物业税。 　　当然，我这个办法也有不少问题，但可能问题相对少一些。具体有哪些问题我就不想了，想得我头都大了，等我哪天有闲工夫的时候再想。

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本人对于“房产商任志强称和工资比房价等于没涨”的质疑

fuyuncas 2009-4-19 08:55

在博鳌论坛年会期间举行的调整中的中国房地产市场分论坛上，华远集团总裁任志强发表的和居民工资收入相比 房价等于没涨的言论，经媒体报道后，立即引来骂声一片。他的论据是：1978年GDP大概3000多亿，现在是30多万亿，增加了100多倍。1978年月工资全国平均28.6元，到现在也增加了100倍。1978年我们大白菜2分钱一颗，现在2元钱，也增加了100倍。房价只增加了16.6倍，和工资收入相比相差太远了，房子等于没有涨价。 第一点质疑：1978年的GDP是3000多亿，2008年的GDP是30万亿，两者之间是不能直接相除的，因为两者都是名义GDP，需要将其转换成实际GDP才具有可比性。本人计算了一下2006年的实际GDP是4.86万亿（名义是21.09万亿），而1978年是3645.2亿元，前者实际GDP是后者的13.34倍。与任先生的100倍相距甚远！ 第二点质疑：关于工资同样涉及一个可比性问题，你拿1978年的工资与现在的比较真是可笑，那你怎么不拿现在的与国民党时期相比啊，如果与那时相比，你是不是得出了房间下降百分之几千的结论啊？ 第三点质疑：大白菜价格的问题仍然涉及可比性问题，如果考虑通货膨胀因素，现在的大白菜也不是0.2元，而是0.46元，也就是说只是由原来的2分钱涨到2.3角而已，只是涨了22倍，与任先生的100倍。 第四点质疑：拿98年以前的房价和现在比，他们仍然没有可比性，因为98年以前的房子基本都是单位自建房，它们的性质是不同的，怎么相比？ 通过分析任大炮的论据，我隐隐觉得，他根本不懂经济，作为一个董事长为什么说出让国人笑话，让国人唾骂的言论呢？值得思考！

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“两性关系乱”＝“地产没泡沫”（ZT）

大毛忽洞 2009-4-5 20:14

两性关系乱＝地产没泡沫（ ZT） 背景： 北京师范大学房地产研究中心主任董藩说：现在离婚率比以前高了很多，理论上离婚就需要两套房子住人。未婚同居的人现在大量增加，同居也是需要房子的。有的人有两三个家庭，也都需要房子！董教授由此得出结论，现在中国出现了全民性错误认识，从高层领导到老百姓都认为房地产有泡沫，但这是错误的。 小蒋随想： 近期一些地方的房价又开始上涨，董藩教授在此时发表此番高论可谓相得益彰。人的欲望本来就是无限的，何况生在发展中国家的我们还有许多东西没享受过，所以，只要纯粹标榜需求量，许多商品都是很难饱和的。问题在于，需求不一定转化为购买力，物质诉求是需要真金白银的。反正以我个人的收入，目前在北京买不起商品房，限价房也够呛，如果不吃不喝，也许经适房还有点希望。可惜，咱还没资格买经适房。这不，茅于轼先生还声称叫停经适房，这就更没指望了。所以，权威也好，砖家也罢，别人说啥都没用，看看自己的荷包，啥都明白了。 中国青年报发表徐开彬的文章： 中国有 13 亿人口，房产需求总是大量存在的，如果仅看需求，那董教授干脆建议地产商加倍抬高房价去吧。董藩抛出此类雷人观点早不是第一次。 2006 年 7 月，在一个名为中国按揭行业格局与前景论坛上，他就曾发表过一个观点：房地产市场秩序混乱的根源在于民族文化。他认为，房地产行业越来越乱，有自建房运动、不买房运动，国人不善良，希望看到房价下跌、地产业出事，这归咎于我们的民族文化。西方国家、东南亚国家为什么没有这种现象？因为民族文化不同，他们笃信基督教、佛教等宗教，讲求内心的约束，而我们没有。董藩进而认为：房价不应该控制，应该市场化；房价上涨不会导致房子空置率高，空置率高不等于房子卖不出去；不应该搞经济适用房、廉价房。其实房价下跌受损的都是老百姓 ( 此观点后来被任志强用上了 ) 。美国的金融危机，证明了董先生的幼稚。如果西方文化讲求内心的约束，在过去的几年中，华尔街的众多投行怎么会疯狂投机高风险、高回报金融产品，从而为金融危机埋下炸弹呢？去年破产的雷曼兄弟总裁理查德 ? 富尔得，其 2006 年的收入高达 1.22 亿美元；被美国政府托管的房地美公司前总裁理查德 ? 塞罗，其 2007 年的薪酬也高达 1800 万美元；濒临破产的最大保险公司 AIG, 尽管接受政府 1000 多亿美元的援救，却在最近给其高管分红 1 亿多美元。这些都是董藩所说的西方文化讲求内心的约束吗？中国的一些知识分子，已经不是客观地做学术研究，不是对企业与民生持独立的批判研究立场，而是为了出场费和独立董事职位而成为资本的御用文人。如果真按他们的那一套理论，要政府不干预经济，中国只会变成小政府、大企业知识精英和大企业结成利益联盟，互相利用，老百姓的日子可能更难过。

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政府托楼市是错误的

wangyong77 2009-2-11 10:22

政府托楼市是错误的 虽然房地产涉及到众多的产业，但是政府没有任何托市的理由，在中国房价奇高，房地产完全有很高的利润，没有必要进一步抬高房价，倒是由于暴利的引导，会使得房地产的涉及到的其他上游等产业都容易出现泡沫，这种泡沫不是可以持续的，即使政府托市，也只是维持更长的时间，这些产业迟早是要缩减到与市场的实际需求相平衡的，而需求不是无限的，否则产品积压越来越多，泡沫越来越大，危机越来越重。即使房地产真的因为需求出现问题，政府也不能托市，而是要引导房地产降价，并且以低利润或者亏损引导整个产业转移一部分到其他的行业，否则，房子无限制地增加，到时候真的是有房无人住。当然房地产相关的上游产业也要相应有一定的调整。 总而言之，无论房地产是盈利还是亏损，在这种情况下，应该引导房地产降价，而不是托市，托住高价。当然中央政府 意识到这个问题了，地方政府依然有冲动。

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不退税 怎么办

王铮 2009-2-3 09:30

凤凰台报道：重庆市政府 2008 年 12 月 18 日出台的《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》第七条为 刺激房产消费 ， 从 2008 年 12 月 1 日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。 重庆政府的做法为启动房地产消费出了招，这招也是美国人常用的。这招的实质是政府扶楼市。在重庆这样一个迅速发展的西部城市，没有这招似乎没有进一步城市化的基础。 《第一财经日报》 2 月 1 日从重庆市有关方面获得证实，该市相关部门昨日收到国务院下发的一份紧急通知，该通知要求重庆市暂停正在拟订执行细则的购房退个税政策。 在全国范围内，除了北京、上海房地产似乎已经下跌，不过有消息说，西部城市昆明楼市略有上升，因为跌不够。问题在于房地产市场仍然启动不起来。为什么？我一个朋友北京大学教授对我说：现在跌不够，能够买得起房子已经有了房子，没有房子的仍然买不起。我早就警告过，中国社会收入的基尼系数很大，启动不了大众消费。不退税，买不起的仍然买不起。退市，对楼盘价格不高的城市，是会有作用的，对北京、上海，作用可能不大。因为它们还没有跌下来。 重庆设立直辖市，正面的理由是发展西部。目前的经济危机为重庆提供了发展机会，为此需要发生城市聚集。全国经济低迷情况下，购房退个税政策可以为它提供一个产业聚集的机会。上海、北京的确情况不同，用上海市委书记俞正声的话说房价不能再涨了。上海、北京工业基础好，政府有钱，可以通过产业提升的供应主义模式来拉动经济。我曾经指出过，这两个地区房地产价格过高，影响了高技术产业人才的聚集。要想产业提升，需要人力资本呀。重庆的情况不同，购房退个税政策值得采纳。不审时则宽严皆误，不审地方也会宽严皆误的。 计算表明，在北京和上海能够对金融业影响排在第一位的是房地产，而全国房地产对全国金融业的影响是第十七位。但是北京、上海是中国金融中心，北京、上海金融业出问题可能会蔓延全国。所以北京、上海政府的金融业和房地产业怎么办还需要进一步研究。如果北京上海金融业出问题影响就大了，还好中国经济学落后，没有听发表了SSCI的经济学家追随美国人搞那么多金融创新，金融业的影响没有美国大。另一方面，计算表明，上海房地产降价20%，可以解放22%的居民消费力，所以我认为现在北京、上海还不是实行购房退个税政策的时候。俞正声书记讲得还不够，上海、北京房地产价格非降下来不可，降，可以启动大众消费。 有人说西部地区退税促进购房，使得得到高额成本价的房地产资本家更不愿意降低房地产价格了。这个很容易解决，限定只有购买每平方价格为某个阈值总价格为某个定额的住房才可以退税，看房地产商怎么办？它非降不可。理论上将，买高档住房的人，有钱，就应该多上税，给他们退税不合理。 重庆可以改进细则，通过退税策略，完成经济聚集，成为带动西部经济发展的龙头。希望国务院给重庆这个机会。 退税促购房是个科学问题，希望各位网友推荐并且讨论。

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这种“呼吸税”要不要取消？

zhguoqin 2008-12-27 16:31

这种呼吸税要不要取消？ 张国庆 前不久，大家痛批了一阵子呼吸税。但是，不知大家是否知道，我们已经交了一种类似于呼吸税的巨额税费！这种税费就是居民办理房产时交纳的各种名目繁多的税费！ 税收的目的，除了支付政府行政支出外，还要在经济上起到调节公民分配、维护社会公平的作用（即富者多交，用于公共资源建设）。对于公民因基本生理需求而人人必须使用的物品，在使用时就不能交税。如果连这种基本生理需求也要交税的话，那么，这种税就是人头税，前不久的呼吸税就是如此。 人的基本生理需求有哪些？就是对维持生存的基本物质需求，即吃喝拉撒睡，也即吃穿住行。现在人口众多，资源紧缺，如果说为了节约资源，限制使用资源，所有人都得交纳食品税、水税、呼吸税、穿衣税、行路税，你的感觉会是怎样的？ 所幸的是，上述物品的使用，我们都没有交税。上述有些商品经销户已经交税，虽然也加到消费者头上，但那是属于经济活动领域的税费，不属于生理需求领域的税费。 可是，我们大家在住的方面，也是人的最基本生理需求之一，却交纳了巨额税费。尽管房地产开发商已经交了税！ 我们买了新房子，要交纳巨额的各种各样的土地税费、房产税费，而且多属于重复交纳，却没有享受到土地部门、房管部门为居民们提供的任何服务。他们提供的服务，还得另行交费！ 房子二次出售后，又得再次交纳上述各种费用，否则，购买二手房者，就无法办理过户手续。 这种向公民基本生理需求征收税费、而且是多次重复征收的行为，象不象呼吸税？ 这里所讨论的问题，当然不包括公民购买第二套、第三套乃至多套住房者，也不包括工商业用房。 我建议，为了节约用地，调节资源，体现社会公平，对于普通居民的第一套住房，免征各种税费，免费为公民办理房地产手续。对于拥有多套房产的居民，除第一套外，其余的应该参照个人所得税的办法征收高额税费；工商业用房，继续实行目前的政策。

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高价房地产、经济中的三聚氰胺

newniu 2008-11-26 21:42

高价房地产，吹高GDP增加 三聚氰胺 ，增高蛋白质含量 高价房地产，中国人变房奴增加 三聚氰胺 ，肾虚中国人 高价房地产，催生大富豪增加 三聚氰胺 ，三鹿、毅力们利润年年翻翻 高价房地产，中国人变成穷光蛋增加 三聚氰胺 ，中国人不能撒尿 高价房地产，经济马上要垮掉增加 三聚氰胺 ， 牛奶不得不倒掉 经济发展过程中，各类产品的趋势是降价。我们不能通过让食品涨品来发展GDP，也不能通过房地产涨价来发展GDP。经济发展的道理很简单：生而不有，为而不恃，功成而弗居。政府不能因为控制着 土地，就要用土地来生财；也不能因为控制所有资源，就要用资源来卖钱。任何人都要看到事物的两面性：有就是无，得就是失。 在社会中，为什么有力量的人不去抢劫？并不是因为有法律来制约他，而是因为他遵守做人的道德；为什么聪明人不去诈骗，也并不是因为法律来制约他，而是因为他遵守自己内心的道德；为什么人类要遵守社会的道德？并不是外界控制着这些人，而是这些人的内心在控制着他们，使他们不能。 然而，在现实经济中，却存在着大量的抢劫和诈骗，高价是不是抢劫？特别是许多人喊出了刚需的口号。什么叫刚需？简单说叫趁火打劫，趁人之危，别人不愿意买，可又不得不买。医院把无钱的病人推出门外，大家会骂医院。可医院毕竟要花钱，药品也不是自己造的，也是要花钱买的。可房地产商是怎么回事，人家住不起房，没有钱住房，北京的寒冬冻死人。但是他们还是要维护高高在上的暴利。可以说，中国现阶段的开发商是中国最反动的阶层。他们是长江中的大石头，阻碍了中国经济这条大河向大海流去。 他们是中国经济的 三聚氰胺 。

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猪肉、股票和房地产

luohuiqian 2008-11-24 21:57

这三个词，是现阶段中国社会的几个关键词。咋一看，是怎么也风牛马不相及，但不尽然。三者里面有很多千丝万缕的关系。 其实它们有共同点，那就是好像都和民众的生活息息相关，你少不了吃饭吃肉（当然回民不吃猪肉，不过也吃其他肉类），你或许正热衷于买股票或基金，你或许在为买到属于自己的房子发愁。 三者的另一个显著共同点，是最近都在疯涨。猪肉涨价，餐厅和饭店再也扛不住了，包子普遍涨了几毛钱。股票涨价，引发了一轮又一轮的全民炒股热潮。房地产，更是坐上了神舟飞船，涨上天了，全国人民绝大部分成了房奴。 猪肉涨价，是为了刺激农产品的畅销，让更多的农民走向富裕，可是这样可行么？股票涨价，是社会发展飞跃、人民币升值带来的后果，卷入其中的还有推波助澜的无数股民，他们都有个共同特点拥有一个发财梦，可是真的就能发财么？房地产经济，掌握在少数人手上，他们多少都有强硬的社会关系，操纵着社会上绝大部分财富，过着奢侈的生活，让底下的人群看的眼馋，可是他们真的能代表那些先富裕的一部分么？ 猪肉涨价，禽蛋涨价，连蔬菜都涨价了。门口小贩的鸡蛋灌饼从一块钱涨到了一块三毛，食堂的菜价更是飞涨，套餐考虑到成本问题也缩水了。十块钱一斤的猪肉，是我有生以来经历的最高价。记得小时候有一次，父亲扭不过我的央求，我们去买了一张彩票，五块钱，没能中奖。回来母亲很生气地骂道：五块钱！五块钱可以买两斤猪肉了！你们糟蹋钱啊？五块钱，两斤猪肉，就是我们的物价，而且还略显贵，但每家每户都还养着自家的猪！如今十块钱的猪肉，却全村寻不到几个养猪人。粮价、菜价、肉价一再飞涨，可种地养猪的却没几个，村里的壮丁都出去打工挣钱。极少数有本事的开起了自己的公司，年收入几十万上百万的也有，看每年开回村里的小轿车就知道。 当农村的农民不再把心思放在种地上，当村民天天琢磨盖小洋楼显摆自己的有钱，当家里的劳力流失到了外地，农村走向了一个尴尬的境地。新农村建设，不过是面子工程，但领导很热衷。而耕地的大量流失，盲目的盖楼房建市场，却没有人为之痛惜。不再爱土地的农民，对失去的土地也无动于衷。毕竟，种地收入那点钱太少太少。不管猪肉如何涨价，农民或许会尝试多养几头猪，却不会有人想把在外的儿女叫回来一起养猪。在当初封闭的山村打开外面的窗户时，心早就飞到了遥远的大城市。 而大城市的儿女们，过得又是如何一个生活，只有他们自己知道。绝大部分是做农民工，中国特色，不知道他们属于农民阶级还是工人阶级？大城市最大的特点就是人口的绝大多数就是农民工，他们为城市人的生活提供了保障，而自己的生活却是最贫困的。如果猪肉涨价，也许意味着他们每天吃的菜里仅有的一点肉都会消失。另一部分是中产阶级，拿着不多不少的工资，和朋友合租一个小屋，整天坐拥挤的公交车一两个小时上下班。手上的钱可以维持生活，却总是不够用。买房子、买衣服、社交都要钱，回家还要显摆，于是整天梦想提薪、奖金，或者拿工资冒险去炒股，梦想着天上掉几个馅饼。猪肉涨价，他们的工资不涨，那就等着股票涨吧，或许能找到个平衡。可是，把生活的希望寄托于莫测的未来，那又是如何的一个惶惶不可终日？也有一小部分，过上了富人生活，这帮富人绝大多数又多来源于房地产行业。中国人的财富聚敛能力是可怕的，而且贪得无厌、欲壑难平。富人们可以一天挣百八十万，也可以一天花百八十万。可这些财富都是勤劳致富么？这个勤劳，估计还要打个更大的引号！其实，绝大部分富豪都发迹于强硬的手腕和关系网这个后盾，如果真的光凭双手去挣，估计用不了半年就会被累死。刚刚看一个纪实片《富人和农民工》，说一个富人一月赚的钱对一个农民工来说，要花700年的时间才能挣到！这是何等的可怕！ 猪肉代表了平民阶级，股票代表了中产阶级，而房地产其实是富豪们的玩物。三个词汇，就这样构造了一个如此的社会：金字塔。塔基层是无数农民贫困人口，塔上面是极少数富人。还有倒金字塔，倒塔的下端是穷人少的可怜的收入，而倒塔的上面是富人挥霍不尽的巨款。金字塔和倒金字塔叠在一起，构成了整个社会，一个残缺不堪的正方形。 如此的社会，公正何在？公平何在？前途何在？ 我们必须为之思索，而且，得抓紧 更多相关博文请访问 【 若水阁 】（参赛科学博客） , 欢迎 投票 支持我的博客！ http://www.penrosent.cn/

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从那些形形色色的【钱】到抛砖引玉

moxj 2008-11-12 21:59

很多时候，我日常生活中使用人民币的能力都不及一个上小学的孩子，所以，如果你要我对上面的这些钱做详细解释，那显然是不现实的． 但我们起码因该知道，在上面的这些钱中，有的是自由兑换货币，有的是限制性兑换货币，有的是不可兑换货币． 所谓自由兑换货币，是指一国对国际间经常往来的付款和资金转移不施加限制；不施行歧视性货币措施或多种汇率；在另一国要求下，随时有义务换回对方在经济往来中所结存的本国货币．有流通性强、币值坚挺的特点． 限制性兑换货币，是对国际经常往来的付款和资金转移施加各种限制的货币。这样的货币一般币值不太坚挺、流通性亦差、常有两个以上的汇率 不可兑换货币，是指在国际金融市场上不能兑换为其他国家货币的货币。只能在本国流通． 　　 有点自知之明的都应该清楚，一个做地质的人如果拿上面这些东西在科学网里给大家做科普，那显然是感冒发烧了．不过我最近身体状况确实有点差．更加业余时间又一心想做点科普，所以听新闻和看网页就很少了．但显然大家都在关心当下的经济状况，仅有的几位读者可能都没有心情支持我了，几个兄弟一直在群里发政府救市的消息．所以我整理了上面几句话和下面几句话． 　　有几个被大人们定位为愤青的兄弟（不知道是不是什么右愤），一个劲的发言，大谈美国的经济状况．当然要谈到美圆这种东西了．很明显，美圆是一种自由兑换货币． 同时美国在国际金融事务和国际货币政策中具有绝对的影响地位。美圆也因此获得了不少铸币收益（一国货币国际化了，发行本币就可获得国际购买力，发行货币的成本和实际购买力的差额就是铸币收益）。显然美国在对外贸易中有很多优势．哥几个看到了美国的先进之处，不免产生了对人民币的一些另类看法．当下议论这个话题少了．当然不是因为他们不爱国了，因为他们也不像另几个哥们（可能是大人说的左愤）鄙视的那样热爱美国了．因为他们不知道为什么关心起来去华尔街抄底的事情了．这样的事情我们几乎一点都不知道的．但确实由于自由兑换货币可以成为别国的储备货币，所以别国储备货币的变动会对本币汇率波动起推波助澜的作用。另外大量的自由兑换币在体外循环，一旦其存贷，就涉及到利率问题，如果跟国内的利率不一致，就会引起这些资金内外流动，从而形成套利活动。这种情况下保证货币供应量与经济发展需求相一致，就是个困难问题。同时也有哥几个讨论的可以做自由货币的炒家的问题．关于这方面的问题，我是文盲，在科学网更不会谈，如果在食堂和大家学习的时间太少了，也许在 《阴谋控制着这个世界》 里有我的一点发言，况且自由兑换货币还有上面的一些优点，咱就不怕被人家阴了？你们比我关心新闻，这方面的事情我总是一个听众． 好了，不说那么远了．只关注一下兄弟刚和我聊的关于国务院部署落实扩大内需的十条措施． 一是加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点。 　　二是加快农村基础设施建设。加大农村沼气、饮水安全工程和农村公路建设力度，完善农村电网，加快南水北调等重大水利工程建设和病险水库除险加固，加强大型灌区节水改造。加大扶贫开发力度。 　　三是加快铁路、公路和机场等重大基础设施建设。重点建设一批客运专线、煤运通道项目和西部干线铁路，完善高速公路网，安排中西部干线机场和支线机场建设，加快城市电网改造。 　　四是加快医疗卫生、文化教育事业发展。加强基层医疗卫生服务体系建设，加快中西部农村初中校舍改造，推进中西部地区特殊教育学校和乡镇综合文化站建设。 　　五是加强生态环境建设。加快城镇污水、垃圾处理设施建设和重点流域水污染防治，加强重点防护林和天然林资源保护工程建设，支持重点节能减排工程建设。 　　六是加快自主创新和结构调整。支持高技术产业化建设和产业技术进步，支持服务业发展。 　　七是加快地震灾区灾后重建各项工作。 　　八是提高城乡居民收入。提高明年粮食最低收购价格，提高农资综合直补、良种补贴、农机具补贴等标准，增加农民收入。提高低收入群体等社保对象待遇水平，增加城市和农村低保补助，继续提高企业退休人员基本养老金水平和优抚对象生活补助标准。 　　九是在全国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造，减轻企业负担1200亿元。 　　十是加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制，合理扩大信贷规模，加大对重点工程、三农、中小企业和技术改造、兼并重组的信贷支持，有针对性地培育和巩固消费信贷增长点。 别的我没有资格说了，关于第一条因为我毕业论文是关于中国房地产的，所以留意了下相关内容．具体国外投资者会因为这样的政策代走多少钱．我不会谈论，但我觉得哥几个因该看下前段时间我写的《 从中大看学校外面 》 ，确实我们有很多卖出去的楼盘是晚上不开灯的．连一个小学生都能知道，想必总理不会不知道．对讲话中的快、准之类的话我想咱就更不要讨论了．也许写 《做自己的领导》 时，咱在食堂都说过这个问题了．何况大家在我写的 《谁在为政府提供信息服务》 里并没有提出太大的异议．(看到王兄的留言才注意到我列的不是十条，还好，别的先不说了，为了保留证据，我没有对这个括号外的评论做修改．但好像语句不连贯了．) 把这篇基本没有逻辑的博文，献给那些心系我们人民，热爱我们国家．关注我们政府的热血青年们．我会关注大家的回复继续努力． 　　　　　　　

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国父孙总理谈房地产问题

biotrader 2008-10-31 15:35

国父孙总理谈房地产问题 纪晓岚是清朝乾隆时的大才子，学问渊博到什么程度呢，他主编了《四库全书》，这部书就是基本收录了从古到今所有的学问(其他还有一部分在《道藏》和《大藏经》里)。他一生却没有著作(《阅微草堂笔记》只是轶事、杂记)。他说，要说的东西前人已经说完了，有些你以为是自己首创的其实前人早想到了。所以他一生不写书。 今天怀念孙总理，也是一样，让我们看看孙总理的观点有没有过时，是不是想到我们前面去了。 民生主义第二讲(孙中山先生讲于1924年8月10日) .......... 讲到土地问题，在欧美社会主义的书中，常说得有很多有趣味的故事。像澳洲有一处地方，在没有成立市场以前，地价是很平的。有一次政府要拍卖一块土地，这块土地，在当时是很荒芜的，都是作垃圾堆之用，没有别的用处，一班人都不愿意出高价去买。忽然有一个醉汉闯入拍卖场来，当时拍卖官正在叫卖价，众人所还的价，有一百元的，有二百元的，有还到二百五十元的，到了还到二百五十元的时候，便没人再加高价。拍卖官就问有没有加到三百元的。当时那个醉汉，醉到很煳涂，便一口答应，说我出价三百元。他还价之后，拍卖官便照他的姓名定下那块地皮。地既卖定，众人散去，他也走了。到第二天，拍卖官开出账单，向他要地价的钱，他记不起昨天醉后所做的事情，便不承认那一笔账；后来回忆他醉中所做的事，就大生悔恨。但对于政府，既不能赖账，祇可费了许多筹划，尽其所有，才凑够三百元来给拍卖官。他得了那块地皮之后，许久也没有能力去理会。相隔十多年，那块地皮的周围，都建了高楼大厦，地价都是高到非常。有人向他买那块地皮，还他数百万的价钱，他还不放手。他只是把那块地分租与人，自己总是收地租。更到后来，这块地便涨价到几千万，这个醉汉便变成澳洲第一个富家翁。推到这位澳洲几千万元财产的大富翁，还是由三百元的地皮来的。 讲到这种事宜，在变成富翁的地主，当然是很快乐，但是考究这位富翁原来只用三百元买得那块地皮，后来并没有加工改良，毫没有理会，只是睡觉，便坐享其成，得了几千万元。这几千万元是谁人的呢？依我看来，是大家的。因为社会上大家要用那处地方来做工商事业的中心点，便去把他改良，那块地方的地价，才逐渐增加到很高。好像我们现在用上海地方做中国中部工商业的中心点，所以上海的地价比从前要增涨几万倍。又像我们用广州做中国南部工商业的中心点，广州的地价也比从前要增涨几万倍。上海的人口不过一百多万，广州的人口也是一百多万，如果上海的人完全迁出上海，广州的人完全迁出广州，或者另外发生天灾人祸，令上海的人或广州的人都消灭。试问上海、广州的地价，还值不值现在这样高的价钱呢？ 由此可见土地价值之能够增加的理由，是由于众人的功劳，众人的力量；地主对于地价涨跌的功劳，是没有一点关系的。所以外国学者认地主由地价增高所获的利益，名之为不劳而获的利，比较工商业的制造家，要劳心劳力，买贱卖贵，费许多打算、许多经营才能够得到的利益，便大不相同。工商业家垄断物质的价值来赚钱，我们已经觉得是不公平，但是工商业家还要劳心劳力；地主只要坐守其成，毫不用心力，便可得很大的利益。但是地价是由什么方法才能够增涨呢？是由于众人改良那块土地，争用那块土地，地价才是增涨。地价一增涨，在那块地方之百货的价钱，都随之而涨。所以就可以说众人在那块地方经营工商业所赚的钱，在间接无形之中，都是被地主抢去了。 近来欧美经济的潮流侵入中国，最先所受的影响，就是土地。许多人把土地当作赌具，做投机事业，俗语说是炒地皮。。由于土地问题所生的弊病，欧美还没有完善方法来解决。我们要解决这个问题，便应该趁现在的时机；如果等到工商发达了以后，更是没有方法可以解决。。我们中国国民党的民生主义，目的就是要把社会上的财源弄到平均，所以民生主义就是社会主义，也就是共产主义，不过办法各有不同。我们的头一个办法，是解决土地问题。。现在我们所用的办法，是很简单很容易的；这个办法，就是平均地权。讲到了这个问题，地主固然要生一种害怕的心理，但是照我们中国国民党的办法，现在的地主还是很可以安心的。 这种办法是甚么呢？就是政府照地价收税和照地价收买。究竟地价是照甚么样定法呢 ? 依我的主张，地价应该由地主自己去定。。所以照我的办法，地主如果以多报少，他一定害怕政府要照价收买，吃地价的亏；如果以少报多，他又怕政府要照价抽税，吃重税的亏。在利害两方面互相比较，他一定不情愿多报，也不情愿少报，要定一个折中的价值，把实在的市价报告到政府。地主既是报折中的市价，那么政府和地主自然是两不吃亏。 地价定了以后，我们更要有一种法律的规定，这种规定是什么呢？就是从定价那年以后，那块地皮的价格，再行涨高，各国都是要另外加税，但是我们的办法，就是以后所加之价完全归为公有。因为地价涨高，是由于社会改良和工商业进步。。比方有一个地主，现在报一块地价是一万元。到几十年之后，那块地价涨到一百万元，这个所涨高的九十九万元，照我们的办法，都收归众人公有，以酬众人改良那块地皮周围的社会，和发达那块地皮周围的工商业之功劳。这种把以后涨高的地价收归众人公有的办法，才是中国国民党所主张的平均地权，才是民生主义。这种民生主义，就是共产主义；。不过我们所主张的共产，是共将来不是共现在。这种将来的共产，是很公道的办法，以前有了产业的人，决不至吃亏；和欧美所谓收归国有，把人民已经有了的产业都抢去政府里头，是大不相同。。因为照我们的办法，把现在所定的地价，还是归地主私有。土地问题能够解决，民生问题便可以解决一半了。。讲到照价抽税和照价收买，还有一个重要事件要分别清楚：就是地价是单指素地来讲，不算人工之改良及地面之建筑。 我们三民主义的意思，就是民有民治民享；这个民有民治民享的意思，就是国家是人民所共有，政治是人民所共管，利益是人民所共享。照这样的说法，人民对于国家，不只是共产，一切事权都是要共的。这才是真正的民生主义，就是孔子所希望之大同世界。 .......... 国父的这一段论述不能不让人钦佩，让人对今天房地产界的现象可以慧眼观察。同时上面黑体字的那段方法设计非常精妙。国父的这一思想可以概括为： 农村耕者有其田，城市土地涨价归公 。他实际的实施效果是为台湾省的经济起飞奠定了基础，同时也解决了台湾省经济发展过程中的很多问题，比如农民工问题。下面是一段新闻报道： 《炎黄春秋》2006年第11期　 　　台湾土地制度中的涨价归公 　　 　　 -----农民工自然成为城市的居民 　　 　　 　　随着经济和社会发展，一部分农地必然会转做非农用地。农地转为非农用地，会使土地大幅增值。在台湾的非农地交易制度中，对增值收益分配有严格的规定涨价归公，这也是台湾土地制度的重要组成部分。 　 　　台湾的农地和非农地的价格差距很大，一般在十倍以上。我拜访的曾先生，25年前花400万台币（近100万 人民币）买了5亩农地，随着城市的发展，该地已经是小镇边上的农地了，明年就可以转做非农业用地了。如果转做非农用地，这块地的价值大约为6000万台币。按照台湾的土地制度，这5亩农地转做非农用地时，就有一半充公，剩下的2.5亩就是他的非农用地了，价值为3000万台币。如果曾先生将土地卖出，增值（3000－400＝2600万台币）部分，要严格依法缴纳所得税即涨价归公（涨价100％，40％归公；涨价200％，50％归公；涨价300％，60％归公）。所得税是累进的，增值越高，纳税越多。曾先生说，他的地卖出的话，估计缴税在1000万台币上下。在台湾，土地交易的所得税，税收全民享有，而非地方或部门享有。　　 　　 　　除涨价归公为农民和全民提供福利外，在城市化的过程中，为帮助农民工进城，政府将最有增值价值的土地用于建造经济适用的农民工住房，让农民工的财产随着城市的发展而增值，这样农民工就自然成为了城市的居民。 附记： 2008年10月19日中共中央发布的《决定》中指出：按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权。 党中央在一个重要历史时期，通过了十七届三中全会的决定，从农村问题着眼，在三不得的前提下允许农村土地流转。 邮箱 zyubin AT gmail DOT com

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让房价回归理性才能真正“救市”

刘玉平 2008-10-20 17:23

让房价回归理性才能真正救市 继日前 18 个地方城市出台房地产救市政策之后， 10 月 17 日 国务院总理温家宝主持 召开国务院常务会议，分析当前经济形势，安排部署四季度经济工作。 为减少国际金融危机对中国的冲击，国务院常务会议出台十项措施，用以刺激经济发展。其中包括提高纺织品和机电产品出口退税率、降低房地产交易税费等。 10 月 18 日 ，在深圳召开的全国市长会议上，住房与城乡建设部副部长仇保兴明确表示，住房与城乡建设部会适时出台相关政策。 国务院出台刺激经济发展的十条具体措施，第十条是 努力解决好涉及民生的问题 ，其中关于房地产的具体措施有 加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房 。由此可见，在严峻的国内外经济形势和房地产市场全面恶化的态势下，在地方政府救市效果不佳的情况下，中央政府终于为房地产救市定调，将先行从降低住房交易税费，支持居民购房开始救市。 面对国际金融危机和国内经济增速减缓的宏观形势，如何有效地刺激和拉动内需 ，降低出口经济比重，将成为中国宏观政策的主导方向。中共十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，其中的关键精神之一就是扩大内需。 不少经济学家认为中国的经济结构存在一定的问题，房地产行业被作为重点就是一例。胡润富豪榜前三位有两位是从事房地产的，与全球富豪榜排名前三位的分别是做金融投资的巴菲特、做软件的盖茨和做超市的沃尔玛，形成鲜明对比。中国内地可是一个巨大的经济体，各行各业都有发展潜力和基础，所以单纯模仿香港的房地产刺激经济模式，从长期来看是弊大于利。当前，全球金融危机是房价虚高导致，许多国家的房价都在回落。市场经济是建立在供需双方之上的。中国特色社会主义制度下的市场经济，其目的是构建惠及最广大人民群众的和谐社会 。衣食住行是重大的民生问题，如果单纯地力挺虚高的房价，为了满足少部分既得利益者的利益最大化，而挤压、盘剥大多数人民群众的利益；或者，为了虚浮的GDP政绩，而无视大多数人民群众的疾苦，都只不过是延迟问题暴露的时间而已，而且还可能酝酿和导致更大的危机 。调查显示，八成网友反对以维持高房价为目的的救市，就从一个侧面反映了民愿民意。 启动房地产需求是扩大内需中非常重要的一个方面，由于房地产关联度大，可带动多个行业发展和就业。因此，在扩大内需的大背景下，未来房地产的宏观政策将会逐步宽松。但是，国家层面的政策不可能一步到位、立竿见影。同时，房地产救市应该主要侧重于启动需求，并不应单纯的救房价。 在此情况下， 应该以民为本、从构建和谐社会出发，积极探索以市场供求为出发点，建立起适应市场需求的、价格和结构合理的房地产业。只有广大老百姓买得起房、住得起房，如此才能启动需求，真正地实现房地产救市的目的。 搜狐网：各地政府纷纷出手挽救房市 http://news.sohu.com/s2008/fangshi/ 广州日报：八成网友反对房地产救市 http://gzdaily.dayoo.com/html/2008-10/19/content_348329.htm 信息时报： 房 风险 http://informationtimes.dayoo.com/html/2008-10/17/content_346974.htm### 图片URL： http://cimg2.163.com/catchimg/20081017/453747_0.jpg

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我有办法救经济——让房价从1万奔1千，摆脱经济危机(转载)

newniu 2008-10-16 21:09

现在国内经济发展疲软，需求不旺，政府整天想到怎么才能让需求旺起来？我想大家都明白一个基本原理价格低，销量大。让需求旺起来最好的办法是让价格降下来。许多人也许会提出让粮食价格降下来，让医院价格降下来。不过粮食价格再降，一个人也不能一顿吃十斤米饭，也不能把医院病房当旅馆，更不可能没事了出去冻感冒，就是为了吃点便宜药，这叫脑子有病。 什么东西的价格应该降下来？自然是那些需求弹性大，价格虚高，垄断性强，对经济影响大，人们不得不买的商品。选来选去，最好的选择就是房产。 有人说房地产垮了，经济也会垮。 我说经济不仅不会垮，而且还能摆脱未来的经济危机。 房地产怎么会垮？只有垮的企业，没有垮的产业。 房子价格 只是 下跌罢了，根本不是垮。房子价格下跌， 某些房地产商会跨。 经济会垮， 这是房地产商给所有人上的套。 在世界历史上，人们一听到发展什么产业，首先想到的是某产业成为经济瓶颈，价格畸形地高，必须大发展，降下来。比如说我们要发展IT业，电信业，为什么发展，是因为通信费用高。从来没有说发展电信业，发展了十来年，通信费越来越贵。 我们也从来没有听说过发展农业，越发展越吃不起粮食，吃不起菜。 越发展越贵，这叫发展吗？这叫倒退。现在房地产正是越发展越贵，实际上是房地产越来越倒退，简单说叫做与历史对着干。 前几年，政府提出房地产是支柱性产业。很显然，支柱性产业与历史对着干的结果将是什么？将是经济的衰退。让房地产价格降下来，越发展越便宜，这才是历史的进步。房子价格下降，人民能住上大房子，能买得起房子，最后的结果是什么？用几个房地产名人的话讲房地产将拉动经济发展，成为经济发展的火车头 。为什么房地产成为火车头，不是因为房子价格高，而是因为它带头水泥，基建，建材，钢材等等一系列的消费。那么我们会问？房子暴利有利于此类消费，还是房子处于正常价位有利于些类消费？结果是很显然的，房子正常价，销售量大，自然有利于此类消费了。可是许多大腕却给大家喝了孟婆汤，分不清东西，以为房子降价必然引发地产崩溃，阻碍消费。恰恰相反，正常价格销售房子，只会使房子销量更多，需要更多水泥，建材，钢材，更能拉动经济发展。 北京等地的房子价格仍然处于高位，销量上不去，许多人买不起，这不是人民不愿意消费，而是你不让人家消费，那么高的价格，房子难道是黄金屋吗？如果在全国平均利润率的合理价位，相信北京房子销量会大涨，许多人的需求会释放出来，中国的内需不愁上不去，国外经济危机对产业的冲击会小很多。从根本上讲，房价回归正常，有利于经济渡过难关，希望能引起决策人士的注意。 有人会问，这会不会引起土地浪费？那我们首先要弄清楚什么叫浪费？比如占着茅坑不拉屎叫浪费，海吃烂喝叫浪费。多吃了一碗米饭也叫浪费，就有点过了。多建房并不是建别墅，为什么说浪费？除非说以后没有人在这里住，白建了。那么我们会不会白建？现在在城市打工的人很多，每年毕业这么多大学生，这些都需要房子，担心没有人住吗？显然不是，让房子平民化，实现杜甫老先生千年前的愿望：安得广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜。 我们的经济学家们需要对经济有更多的理解。长痛不如短痛，我们不怕银行破产，也不怕出口衰退，就怕经济学家瞎忽尤，影响政府决策。

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京津沪穗深二手房价格指数月走势图（更新）

陈龙珠 2008-10-9 20:55

来源： 中原地产研究月刊，2008年10月 （至2008年9月信息，以2004年5月价为相对基准100%）

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谁砸了万科办公室(转载)

jxz1963 2008-9-12 12:49

（转载）谁砸了万科办公室 作者：英国《金融时报》杰夫代尔 (Geoff Dyer) 杭州报道 2008-09-12 很少有中国企业比中国最大房地产开发商万科 (Vanke) 更善于瞄准雄心勃勃的中产阶级。在杭州郊区，万科正在对名叫魅力之城的封闭式社区进行收尾工作。该社区瞄准的是在作为中国私营经济枢纽之一的杭州工作的年轻专业人士。 然而，魅力之城的样板间在上周末遭到一群客户的破坏后关闭了。在万科位于杭州市中心的办公室，两名身穿迷彩服的武装保安把守在正门。此前，另一群客户周日到此进行破坏，毁坏了家具，推翻了办公桌。 示威者是来寻求补偿的。这些人已经为尚未完工的万科公寓支付了房款，万科现在为类似房产提供高达 25% 折扣的做法激怒了他们。 一位万科驻杭州的员工日前表示：他们好像有很多人，似乎想把这个地方撕成碎片。 此次小规模骚乱可能只是中国城市的众多爆发点之一，它反映出人们对法律制度缺乏信心。但当此之时，有越来越多证据显示，中国房地产市场不稳定，万科办公室被砸可能预示着更多问题的到来。 世界各地都在密切注视中国房地产市场的命运。首先，它可能对中国经济产生巨大影响。作为中国经济增长引擎之一的出口领域已经在竭力应对成本上涨和市场走弱。如果房地产市场衰退拖垮国内投资（另一个主要增长引擎），那么中国经济可能会遭遇硬着陆，而非政府希望实现的逐步放缓。 此外，鉴于中国房地产繁荣的庞大规模跨越数十座人口过百万的城市，市场疲软将影响到全球对大宗商品的需求，例如钢材、铁矿石和铜。 北京咨询公司龙洲经讯 (Dragonomics) 的葛艺豪 (Arthur Kroeber) 表示，已经有迹象显示，中国对大宗商品的需求正在减弱。若干个月内，房地产方面的消息将变得更糟，直至足以让政府介入并尝试推高市场为止。 虽然中国房地产市场的有关数据并不完善，但是已出现了几个市场显著放缓的明确迹象：已售房屋面积去年增加 25.7% ，而今年上半年折合年率则下降 10.8% 。此外，预示金属建材需求的在建建筑面积增长率在 7 月份下降了 3 个百分点。 中国的开发商早已感受到压力。去年秋季以来，房产类股已下跌约 70% ，多达 30 家企业不得不推迟了新股发行计划。万科本周宣布，其 8 月份销售额同比下降 35% ，不过分析师认为，购房者收看奥运电视转播可能是影响因素之一。今年迄今，该公司销售额上涨了 5% 。 然而，尽管中国房地产市场面临诸多困难，但远未达到许多发达国家市场崩溃的局面。 中国市场的放缓主要源于政府的计划。中国官方限制新增信贷的部分原因是为了抑制通胀，但他们也有意采取了一些措施，旨在限制炒房，并将规模较小、资金匮乏的开发商挤出市场。 中国各银行面临骗取房贷的问题。不过，鉴于第二套住房抵押贷款的首付比例规定为 30% ，而且购房者中有四分之一的人使用全现金付款，经济学家表示，中国出现一场由房地产主导的金融危机的可能性要低得多。 这与美国和欧洲面临的问题完全不同。美国和欧洲融资问题严重，而实际需求疲弱，里昂证券 (CLSA) 驻上海的经济学家安迪罗斯曼 (Andy Rothman) 表示：一旦中国政府认定自己采取的措施已经起到足够效果，这些措施很快就会取消。 尽管近期市场疲软分析师们表示， 8 月份的房价不是保持不变就是小幅走低但市场还远未进入衰退。过去 12 个月，中国 70 个大城市的新房价格上涨了 7% 。 虽然个别城市存在房地产泡沫，但由于收入的增加，目前几乎没有形成全国性泡沫的迹象。事实上，尽管近期住房价格暴涨，薪酬的上涨却减轻而非加重了人们的买房负担。 每年大约 1000 万涌入中国城市的民工也对市场构成了支撑，他们中的一些人最终会成为业主。 万科在杭州遇到的问题或许也预示着曙光的出现。该公司的打折销售引起巨大反响。一些分析师认为，此举表明，如果开发商愿意压缩自己丰厚的利润率空间，市场还是存在旺盛需求的。 翻译：汪洋

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中国经济危机六大征兆

热度 1 国强民锐 2008-8-16 13:55

中国经济危机六大征兆 预言 经济 危机，绝非想唱衰 中国 经济 。我们肯定不愿意，但无法回避国民经济一些领域非健康非可持续 发展 所造成的恶果，我们即将为此付出代价。 说经济形势好，爱听的人多，就如绝大多数人都喜欢别人夸自己的优点那样。但是，肥皂泡式的表面繁荣能够支持多久，则是头脑不发热、没有不良用心的人们更需要勇于面对的责任话题。 种种迹象表明，中国经济发展出现了太多的不确定因素，促使大家对其还能否以及在多大程度上能够保持高速且健康的增长态势信心发生了动摇和变化。 乐观替代不了现实，善意替代不了冷静。我们可能会为此前的种种信心和乐观付出代价。现在的经济形势，犹如一堆晃眼 泡沫 ，表明光亮，却经不起拿捏。如果再放进去一些肥皂还能吹得更大，但一旦泡沫破裂，剩下的就是一些 水份 了。 2006 年春季以来，中国经济不健康的信号接二连三出现，六大领域均到了结构性矛盾加剧且难以合理释放、自我消化的境地，这是危机的征兆，类似上世纪末 日本 泡沫经济破灭前的 中国版 危机征兆正在上演。　 征兆一： 房地产 泡沫无法正常消化吸收， 危机一而再、再而三地转嫁到购房者身上 。一旦 投资 者对这个发烧的市场广为失去信心、规模化撤离，后果不堪设想，肯定会带来多骨诺米牌式的效应。 征兆二：银行的坏账和呆账问题由常温化到尖锐化。最近国际上三家著名主流 咨询 机构的相关报告矛头直指 中国的银行坏账 问题，这表明发达国家的一些舆论对 中国经济持续健康论 已经发生裂变。 征兆三：消费和内需的刺激不力， 社会 公众对 未来 生活 稳定 及社会保障的预期值走入低谷。 股市 和房市的表面化之热度与大家对消费信心之冷静这两个冷热不均的状态惊人地但又是矛盾地同时存在。 征兆四： 企业 投资的冲动走向极端， 资本的本性 一览无余，企业广为缺乏社会责任，企业家阶层已经蜕化为 资本家 。企业追逐暴利及短期 行业 ，宏观投资调控及引导乏力，市场的无轨淫威在调戏宏观调控的能力。 征兆五：出口承担了无法承受的重大责任。强劲的出口是支持中国经济快速发展的马车之一，但是 出口和人民币升值 预期这两个拉动经济走高的导火线已经点燃好久了。它们承担的责任太重了。随着国际社会特别是 美国 和欧盟对华贸易政策的调整，反倾销和贸易壁垒的进一步加剧，随着人民币升值越来越成为一个国际热门话题，中国经济的外部环境充满更多的不确定性。 征兆六：具有垄断经营性质的企业寡头阻碍市场公平竞争，使市场经济的正面效应得不到发挥，重大民生产品和行业领域出现了不受谴责的盘剥及加速剥夺社会公众 财富 的 非暴力掠夺现象 ，这当中尤其以石油、铁路、电信、医院、教育、房地产六大行业为甚。 上述 6 方面征兆交织影响，如果不能得到及时防范和应对，不仅会迅速击碎国民经济中的各种表明繁荣泡沫，而且对未来的国民经济新秩序会制造出难以短期消除的暗火及难以预知何时会爆发的的火山。 摘自《亲民独讯》

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房价：一篇转载文章成了国家统计局的官方文件？

陈龙珠 2008-8-6 10:55

新浪网新闻首页重要位置今天有一标题国家统计局：房地产暴利时代已终结（ http://news.sina.com.cn/c/2008-08-06/025616067804.shtml ），其中还出现了国家统计局提醒等字样，其提法为政府主管部门言论所少见。可到国家统计局网站一查，原来是他们转载了一篇来自《中国信息报》的记者署名述评（本博转载如下），而在转载的这篇文章上方有一个重要的责任声明： 凡个人署名文章，均不代表国家统计局观点，作者文责自负。 真不知道现在新闻媒体的社会责任心怎么了？ . . 后记： 余丰慧：说房地产暴利时代已终结为时过早 http://news.sina.com.cn/pl/2008-08-06/104316071657.shtml . ============ 2008年二季度经济述评：市场不支持高房价 来源 ： http://www.stats.gov.cn/tjfx/ztfx/2005sbnjjsp/t20080805_402496634.htm 2008 年的房价走势从年初开局就备受关注。半年的时间过去了，房市的确发生了一些变化：全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，恐慌性的购房需求得到了抑制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩；面对房地产市场的变化，房地产商感受到了危机。于是， 2008 年上半年的房地产市场风生水起，各种观点、论调盈耳，各执一词。 　　房地产市场究竟如何？客观的描述莫过于让数据说话。 　　国家统计局公布的最新数据显示，今年上半年， 70 个大中城市房屋销售价格同比上涨 10.2% ，涨幅比上年同期高 4.2 个百分点。相关月度数据显示， 1-6 月份，全国 70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅分别为 11.3% 、 10.9% 、 10.7% 、 10.1% 、 9.2% 和 8.2% ；月度环比数据显示， 1-6 月份，全国 70 个大中城市新建商品房销售价格环比涨幅分别为 0.3% 、 0.2% 、 0.3% 、 0.3% 、 0.2% 和 0.1% 。 　　分地区看， 6 月份新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐 20.2% 、海口 18.1% 、宁波 14.7% 、北京 14.3% 和杭州 13.3% 。环比价格下降的城市有 14 个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充 -1.0% 、南昌 -0.9% 、成都 -0.7% 和无锡 -0.4% 等。 　　从总体走势看，房价涨幅正逐月回落，但幅度尚不是很大，从近年来房地产市场总体走势看，推动并保持房价的理性回归任重道远。 　　宏观经济形势和政策面不支持房价持续高涨 　　从宏观经济形势方面来看，国家统计局就上半年国民经济运行情况答记者问时，新闻发言人李晓超表示： 应当看到当前经济增速回落符合宏观调控的预期。为防止经济增长偏快转为过热，中央采取了货币、财税、贸易、土地等各项综合性政策。所以说，随着这些政策的落实，经济出现增速回落，符合宏观调控的预期。 根据国家统计局的统计，上半年，全国完成房地产开发投资同比增长 33.5% ，房地产业的景气指数仍然维持在 100 点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。 　　从政策面来看，根据年初温家宝总理政府工作报告中的精神，房地产是宏观调控的重点对象。业界专家分析，对房地产调控有两个方面：一是进一步实行从紧的货币政策；二是进一步对房地产市场进行划分，把中等收入阶层住房、流动就业人口如农民工等划到政府干预和保障范围之内。为此，政府加大了针对中低收入阶层的住房保障体系建设力度。 　　从 2005 年以来，中央政府为了整顿房地产秩序，抑制房价，采取了一系列货币政策、土地政策、税收政策和行政手段，并敦促地方实施房地产新政，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高。这些措施在进入 2008 年后，才伴随国内外经济环境的变化渐次生效。今年上半年各地房价环比出现下降，说明政府的宏观调控效果终于得以显现，购房需求受到房地产调控政策的抑制，房地产泡沫受到了挤压，房价正在失去上涨的动力，房价开始回归理性。 　　房价涨幅高位回落，中央的调控政策效应初步显现，调控方向不可能在房价依然较快上涨的情况下发生改变。因此新华社发表评论文章： 岂能房价一跌就喊救市 ，表示 同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府 救市 ，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理？ 　　需求层面不支持房价持续高涨 　　当一种商品的价格，上涨至远离其基本价值，或是远超国民的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然，楼市也是如此。 　　从 1998―2007 年，我国房地产市场经历了 10 年高速发展，在住房制度改革、经济高速增长及相应的人口结构等多重利好推动的情况下，住宅年销售量增长 10 倍，住房销售额增长近 14 倍，特别是 2006―2007 年各地房价更是出现快速飙升，房价的增长幅度远远超过大多数家庭的收入增长幅度，提前透支了未来房价增长的可能性，透支了未来的市场空间。政府从 2005 年就开始进行房地产调控，说明 2005 年的房价就已经被视为存在巨大风险，偏离了民众的实际购买力。据全国 6.5 万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇居民人均可支配收入实际增长 6.3% ，远低于房价近几年的增长幅度。就目前的情况来看，房地产市场最大的问题是房价增长过快，价格过高，从而把大多数居民排除在房地产市场之外，使大部分有自住需求的购房者 望而却步 。一套房子动辄上百万元，绝大多数工薪阶层只能望房兴叹。而去年 6 次上调存贷款利率也增大了购房者的购房成本，并在一定程度上削弱了购买力。 　　为了抑制投机性需求，自去年下半年以来，央行、银监会出台了多次加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，提高贷款条件，抑制投机需求。尤其是提高第二套住房首付比例和贷款利率的政策，对遏制投机作用更加明显；超越购买能力的 恐慌性 购房行为也得到控制。于是造成了今年房地产市场的另一个显著特点 ――― 销售面积大幅度下滑，成交量严重萎缩。来自住房和城乡建设部的数据显示，今年 1-5 月， 40 个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降 24.9% 、 20.9% 。下降集中在上海、北京、深圳、广州等东部主要城市和中西部中心城市。 　　成交低迷只能说明需求方认为价格不合理，市场观望氛围较重，房价自然还会下跌。按照国内目前购房者群体的情况，以及普通百姓的收入增长速度，不足以支撑房价的高位运行状态，房价下调是必然的。 　　供给方面临的资金困境不支持高房价 　　对于房地产市场来说，决定房价走高的关键在于资金，当流向房地产的资金足够多，就可能推动房价上涨，反之亦然。但就目前的现状而言，对房地产行业似乎并不能形成这种支撑。 　　业界大腕潘石屹分析， 2008 年中国房地产行业最重要的特点是缺钱，因为行业规模太大，去年一年房地产开发商购买土地用掉了去年全年的销售收入。而今年房地产销售额全国各地都在下降，这些原因都造成了中国房地产行业前所未有的缺钱局面 。 　　而今年 1 月，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》，《通知》规定，土地闲置两年的将无偿收回；土地闲置一年以上的按土地交易价格的 20% 收取闲置费。这无疑是给了那些期待囤房囤地赚取高额利润的房地产商一记沉重的打击。 　　作为一个资金密集型行业，房地产与银行业关系密切，其资金大部分源于金融机构。但自 2007 年 9 月 27 日起，我国实施了房贷新政和贷款规模调控政策，银行向房地产领域输入的资金流量迅速减少。今年上半年，央行依然执行从紧的货币政策，在半年内 5 次上调人民币存款准备金率，截至 6 月底存款准备金率达到了 17.5% 。央行的主要目的是抑制通货膨胀，回收流动性，造成银行信贷投放进一步放缓，这就意味着房地产发展商获得开发贷款的难度更大，资金面更趋紧张。 　　维持房地产商资金快速回笼的另一个通道 ――― 销售，今年表现一直不佳。以几个大城市为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的统计数据显示，上半年，北京住宅销售面积为 349.3 万平方米，同比下降 49.5% ，降幅比一季度扩大 1.6 个百分点。其中，期房销售面积为 272.9 万平方米，下降 49.4% ；现房销售面积为 76.4 万平方米，下降 50% 。商品住宅销售套数也在减少。上半年，住宅销售 30352 套，同比下降 46% 。其中， 6 月当月销售住宅 7377 套，比上年 6 月减少 6726 套；上海市统计局数据显示，今年上半年，上海市商品房销售面积比去年同期下降 18.5% ；据深圳市房地产研究中心刚刚公布的报告，今年上半年，全市新建商品房销售面积 170.41 万平方米，同比减少 54.38% 。其中，住宅销售面积 154.25 万平方米，同比减少 54.02% 。 　　不论是商品房销售面积，还是商品房销售额均为负增长，出现了近年来房地产市场少有的 冷 现象。然而，对于目前五花八门的楼市优惠促销手段，消费者并不买账，因为他们需要的是真正的降价和实惠。 　　面对销售萎缩的市场，开发商需要调整心态，认识到房地产的暴利时代已经终结这个事实，必须在资金回笼速度和利润率之间寻找平衡。世界上没有只涨不跌的房地产市场，在长达 10 年的房价上涨之后，国人应该开始熟悉一个房价理性回归的市场。近两年来，住房供给结构的持续改善，也是推动房价总体回落的一个重要因素。在确信房地产市场真正稳定下来之前，政府不会过早地松动房地产的调控政策。房价涨幅虽已放缓，相对于近年来房地产市场泡沫的过度膨胀，房地产市场的调整依然任重道远。在房价的理性回归没有到位、房地产市场结构调整没有到位的情况下，房地产市场发展的基础就不会稳固，房地产发展的市场预期也难以真正乐观起来。（记者 王麦玲）

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