准备买房的童鞋们讨论下这个帖子，我从别的地方转过来的。感觉分析的有逻辑，但预测房价有85%的跌幅有点过了，不过现在准备买房的很可能要损失惨重！ 地方债开闸了，很好。ZF终于在贬资产保汇率保货币的正确道路上迈出了第一步，虽然即便是现在开闸，资产泡沫、汇率、货币都保不住，但是只要有决心刺破最大的资产泡沫——房地产，那么对汇率和货币的冲击就不会太大。 一、谈谈地方债 1. "我们单位"ZF允许地方ZF发债，本质上就是要求地方ZF不在为土地财政护盘，筹措新的资金来源。房地产这个池子用了十年了，已经池满水溢了。池子和江山孰轻孰重，傻子也能掂量得出份量。 2. 地方债的利率有很大的可能性高于国债利率，ZF会用这种隐蔽的加息来平复负利率，推高实际利率，吸引百姓游离在理财产品和高利贷的钱来到地方债这个池子里，虽然地方债的利率和理财产品高利贷不好比，但是安全嘛，地方ZF的信用总比借贷公司和个人强多了吧？ 3. 存量房产持有税，也就是物业税，将在房价暴跌后很快推行，李副总执政后第一件大事就是办妥这个。用存量房产持有税为地方债提供信用背书，这下好了，地方财政有了托底，老爷们有了吃喝，莺歌燕舞的好日子可以继续过下去了。 4. 大佬如松担心的地方债沦为次级贷款这件事，这个我不担心。只要存量房产持有税推行，再加上通胀帮忙，地方债还本付息还是无忧的，预计存量地方债务在未来 20年可以消化得了。想当年1995-2001年的经济低谷期，四大国有银行有2万亿的坏账通过四大资产管理公司剥离，现在回头一看，2万亿坏账算个啥？要用通胀的观点来看待债务，根本就是债多不愁嘛！ 5. 大佬俞非担心的央行出面购买地方债，这个我也不担心。首先央行买债券这样的宽松是直接违**国人民银行法的第二十九条“中国人民银行不得对ZF财政透支，不得直接认购、包销国债和其他ZF债券”。至于有人说，ZF就是违法了，怎么着？那我也不担心，我从来不去担心P民们系统纠错的能力，P民现在的忍耐能力已经不比当年了，一年的内部维稳费用快超过军费了。军费花了还能说抵御外侮，花在内部的维稳费倒有什么支出的理由？P民们大不了再进入一个轮回，当他们发现用生命来博取生存资源是有利可图的生意的时候，他们是不介意游个XING，造个FAN啥的。老爷们关心的是最大程度压榨牲口而不出现牲口反抗。牲口反抗不是闹着玩的，水能载舟亦能覆舟，这个起码的道理他们还是懂的。 二、我设想的房价暴跌途径： 第1步：三个月内暴跌50%，导火索么就是地方债开闸，ZF放弃土地财政 虽然我知道房价必然暴跌，但是未来三个月内会暴跌多少还是让我很期待。暴跌50%回到2008年，我看行。刘明康放风说，银行系统能够忍受房价跌40%而不会发生系统性风险。ZF官员的话，没几句真话。但是这句话呢，不管你信不信，反正我信了。我的解读就是ZF的打算就是让房价暴跌40%，至于跌40%能不能收得住么，那就看内外环境是不是罩得住了。 第2步：暴跌50%的基础上再暴跌50%，时间三个月后到一年内，导火索么，美元套利资本结账回老巢，人民币汇率出现问题再助推一把 在这个过程中，以美帝为首的帝国主义们会帮忙一把，只要美帝一加息，推高这些在中国游荡的美元套利资本套利成本，这些热钱还不是忙不迭回老巢去结账去了？中国就跟着两难了：不加息，套利资本要走，加息试图挽留套利资本，房产继续崩。唉，房产已经崩了，那就继续崩吧，跌50%的基础上再跌50%，总计跌 70-80%吧。 跌完了没有？没有 第3步：ZF开始开征房产税了，再次打开房产下跌空间，这是个漫漫阴跌的过程。 ZF刺破泡沫后，能干的事情多着呢。如果房价通过上面两步一年暴跌到位，比如说跌个70%，然后再推出存量房产持有税，3%的平均税率（自住一套，改善一套免征或减征，投资豪宅5%，平均3%，3%的税率高吗？财产税率，3%一点也不高的哇，再低，你让老爷们吃啥喝啥去？）。按照身份证号码进行登记，区别对待自住和炒房，一下子还地方债的钱就有了，老爷们吃喝的钱有了，皆大欢喜，谁悲催了？高位接盘的刚需悲催了，买了一套房辛辛苦苦供房的伪中产悲催了。 这三轮摧残下来，房地产业彻底沉沦了，京沪广深一线大城市跌幅预计80-90%，二三四五六七八线小城市预计跌60-70%。 以上预言纯属笑谈，如有巧合，纯属偶然。如有错误，那就请你们喷口水吧，本人博文如果不被封，就等着你们一年后来鞭尸。鞭尸前，请你们想一想，换你，你倒是在2011年的现在预测一个靠谱的下跌路径，在2012年的10月21日回首验证而不被人吐口水试试？ 三、存量房产持有税为什么要经过暴跌后推出，而不是现在推出？ 这个么？就让我卖一个关子。你想啊，如果现在推出后，税率设在多少为好呢？3%？这是合理的税率，但是现在大小城市，房产的租金年收入恐怕都没房价的3% 吧？如果悍然推出，必然房东想着招儿转嫁给房客。这个节骨眼上，房价还没开跌，房租倒涨了。你让房客租又租不起，买又买不起，这不是破坏稳定嘛。只好等着房价暴跌后套牢房东，跌个60-70%了，然后再开征存量房产持有税，这个时候房客们好歹有个选择，愿意租就接受房东的房租涨价，承担房产税，愿意买就买，反正市面上有的是便宜的房子。这才叫博弈均衡，势均力敌。 房地产业看来要长期失血了。我所设想的路径就是，200w房子一年内暴跌70%，然后李副总上台后推行3%存量房产持有税，房产继续跌，跌到最后可能200w房子剩个30-40w市值后止跌，在底部长期徘徊...... 还有个解读3%税率的视角：上海住宅总市值算是12万亿（为什么12万亿市值？看我以前博文去！），暴跌80%还剩2.4万亿，一年平均3%税率（自住免征或减征，豪宅5%，平均3%税率），一年还是能收个720亿，跟卖地最高峰时刻不好比，但是也相当于2007年水平，这可是长期固定的净收入。跟卖地得到上千亿的毛收入不好比的，扣除拆迁及善后费用，可能净剩300-400亿了不起了。上海2300万P民（1000万在职工作人口）一年4000亿的收入能承担720亿的房产税吗？我看悬，虽然上海房子的相当一部分是掌握在炒家和外地投资客手里的，但是炒家和外地投资客必然会通过租金转嫁该房产税，从这个角度来看，上海房价可能下跌80%后都不是底，如果跌个85%，剩1.8万亿市值，征税3%，有个540亿收入，相对于4000亿国民收入，我看才是合理的。北京也类似。声明：以上3%的税率是我根据世界通行情况假定的，假如税率定低了，自然房价可以少跌点，但是老爷们的吃喝费用就得紧张点，看老爷们的觉悟吧，能给P民留下多少残羹冷炙了。 至于存量房产持有税推出有啥法律障碍没有？没有，本质上就是财产税，以前车船税，契税都是财产税，而且房产税这玩意儿，以前一直有，只是没有大规模征收。 四、人民币汇率问题 很多换了美元的童靴都会喜欢问，人民币汇率会出问题么？这个嘛，肯定会，芝加哥赌局放在那里不是小孩子过家家玩的，摆明了要做空你中国，做空人民币资产。央行和财政部肯定会去当多头，捍卫人民币的信誉。 现在允许房价泡沫破裂，股市也可以不管。股市加楼市两者合计，资产总额高达150万亿，占人民币资产的60%（我测算出来的人民币资产高达240万亿），其他的资产你管不管，我是指几十万亿国有资产，还有通过货币互换，人民币债券等“人民币国际化”放出去的资产你管不管，这个不能不管。但是好歹允许股楼两个泡沫就这么破了，那么人民币保卫战的压力减轻了很多，外汇储备也能少损失一点，但是不损失肯定不可能的。特里芬困局摆在这里了，你没有破局之力，只能选择少损失一点。我也在前面博文中提到：过去30年中国大地上两个经济循环，泡沫都破了，汇率都重估了，这次能出现一个中国经济史上美丽的意外么？ 五、股市问题 覆巢之下无完卵，股票资产是人民币资产的一部分。人民币大厦都动摇了，上面的砖啊瓦的，怎么能不掉几块下来呢？何况股市还是一块很大的砖，裂缝很大的砖。预计沪市年内（12月31日前）跌破2000点，我看行，不管你信不信，反正我信了。 一轮大泡沫膨胀结束之后，其破裂过程之凶惨，不仅会大幅度击穿“和风细雨”和“春光明媚”时期的“价值中枢”，也会粉碎人们直觉和情感上的承受极限。希望看完此文后，假如本人一年后一语成谶后，你千万不要感到惊讶！ 我预计在这轮泡沫破灭过程中，能够活下来的资金未来三年内有10-20倍增值的机会！ 最后让我用狄更斯的《双城记》里的名言结束这篇文章： “It was the best of times, it was the worst of times, it was the age of wisdom, it was the age of foolishness, it was the epoch of belief, it was the epoch of incredulity, it was the season of light, it was the season of darkness, it was the spring of hope, it was the winter of despair, we had everything before us, we had nothing before us, we were all going direct to heaven, we were all going direct the other way.” 如果看不懂英文，那么请看中文： “这是最好的时代，这是最坏的时代；这是智慧的时代，这是愚蠢的时代；这是信仰的时期，这是怀疑的时期；这是光明的季节，这是黑暗的季节；这是希望之春，这是失望之冬；人们面前有着各样事物，人们面前一无所有；人们正在直登天堂，人们正在直下地狱。” (转自： http://bbs.house.ifeng.com/viewthread.php?tid=13124217extra=page%3D1 ）
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