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房地产市场调控思路与对策
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张焕波
【摘要】当前房地产市场存在的问题主要有三个方面：住房土地供应制度缺乏灵活性；保障房供给不足；存在大量投机活动。针对这三个问题，设定了短期、中期和长期调控目标。短期要打击投机行为，避免进一步的投机；防止普通百姓在高位接盘，避免发生类似美国次贷危机的风险。中期要改善住房土地供应模式；提高土地供应效率。长期要提高保障房的供应比例到50%以上；降低住房支出负担。依据这三个目标细化了调控内容，并提出了具体政策工具。
一、当前房地产市场存在的问题
当前过高的房价、大面积的空置率、高额的银行贷款、消费者的不满使得整个房地产行业处于极度危险的境地。形成当前的状况，主要有三个方面因素：
1．住房土地供应制度缺乏灵活性，存在垄断因素
当前住房土地供应模式是单一的，房地产开发商只能从地方政府购买土地使用权。地方政府土地供应不受市场机制的约束，存在垄断的可能，同时地方政府的开发土地的效率也相对滞后。这样，住房土地供应的不足造成住房供给不足。
2．保障房供给不足
1998年23号文件指出要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。但2003年18号文件，使得在政策上保障房的主体地位让位于商品房。地方政府依赖土地财政，缺乏保障房供应的动力。一些暗箱操作，使得相当一部分保障房流向非保障人群。
3．存在大量的投机活动
在住房供应总量和保障房供应不足的情况下，商品房变得极为稀缺。住房是生存必需品，具有需求刚性。稀缺性和需求刚性使得投机商品房有利可图。当其他行业的投资存在风险或者回报率过低，而房地产存在投机暴利时，大量本该投向实体经济的资金流向了房地产投机。
二、房地产调控的目标
根据上面三个问题，调控目标可以分为短期、中期和长期三个目标。
短期目标：打击投机行为，避免进一步的投机；防止普通百姓在高位接盘，避免发生类似美国次贷危机的风险。
中期目标：改善住房土地供应模式；提高土地供应效率。
长期目标：提高保障房的供应比例到50%以上；降低住房支出负担。
三、房地产调控的内容
1.打击和避免投机
有两个方面的投机环节要限制：房地产开发和房地产销售。房地产开发负债比例过高，增加了市场的风险因素。要避免出现房地产开发商让建筑企业垫资、预售房、假按揭等行为。在房地产销售环节，要避免投机商囤积房产。囤积房产浪费了资源，抬高了房价，增加了社会不安定因素。
2.改善住房土地供应模式
首先要增加土地供应主体的多样性，改变过去单一只有地方政府供应土地的单一模式。其次要增加土地供应的效率，使得土地供应能够反映住房需求变化，提高土地供应的有效性。
3.提高保障房在住房总供应中的比例
提高保障房的供应比例，是平衡商品房投机，实现住有所居目标的基础途径。提高保障房比例，不会明显拉低经济增长速度。政府在房地产开发环节介入，并不会对房地产上下游企业产生影响。原先从事商品房开发的人员可以转向从事保障房开发，也不会对房地产业产生明显的影响。因此，大力建设保障房不会动摇房地产产业链在经济中支柱地位。
4.降低住房支出负担
无论是购买商品房，还是保障房，每个家庭用于住房的支出的比例不能太高。太高的住房负担会影响整个经济的有效需求，影响家庭的医疗、教育等其他方面的投入，影响社会的健康发展。
四、具体政策工具
1.打击投机方面
（1）开征房地产保有税，增加投机住房的持有成本
对房地产投机明显调节作用的首推房地产保有税。政府每年定期对房地产价值进行评估，以此作为征收房地产税的依据。房地产保有税可以作为地方政府重要的、稳定的财政收入来源。当前我国可以针对第三套住房征收房地产保有税。房地产出租收入也要按照个人所得税征税。
（2）提高房地产流转税，增加投机住房的交易成本
增加二手房交易成本是控制投机重要的手段。可以通过交易税、遗产赠与税、所得税等来提高二手房交易的成本。更为严厉的手段还可以包括设置不许转让的年限，设定年限范围内转让只能转给政府，不能上市。但在政策实施中，要区分自住住房和投资住房。例如，自住房在交易时可以享受税收减免政策。
（3）降低房地产开发商的抵押贷款比例
要提高房地产开发商自有资金的比例，大幅降低房地产开发商的抵押贷款比例。严格防止房地产商通过商品房进行再抵押。
（4）避免普通收入老百姓在高处接盘
美国次贷危机发生的一个重要因素是很多没有还款能力的低收入家庭在房价高位时买了房子。要通过贷款比例，利息等手段，让已经进行投机行为的投机商自身消化高房价，防止普通老百姓在高处接盘。
（5）一线大城市的商品房设定购买资格
一线大城市的土地开发数量受到限制，并且承担了大量的劳动转移人口。应当规定没有当地户口或者不在当地工作满一定年限的人口不准买房。
2． 提高住房土地供给方面
（1）允许企业与政府合作开发土地供给市场
政府不要过多参与市场行为，应将更多地人力、物力投入到规划、税收、监督等环节，在具体土地征用、供应等环节应与企业合作。企业相比政府对市场的供需关系更为敏感，人员编制和办事程序受到的限制较少，在市场行为方面比政府更为灵活和有效率。
（2）允许集体产权土地直接进入住房土地供应市场
允许集体产权土地直接进入住房土地供应市场能够增加土地供应渠道，降低房地产成本。农民直接向开发商出卖土地，可以加速农村土地的商品化，居住集中化，同时提高农民的收入。
（3）提高城市规划能力，创新城市发展模式，集约利用土地
地方政府管理者要从经营城市向治理城市过渡，减少政府市场行为，提高制订土地规划能力，提高土地的集约化程度和利用效率。合理进行外延扩展和内部挖潜，根据城市特点探索合适的城市发展模式。
3.保障房建设方面
（1）成立专门的住房保障建设投资公司
针对当前房地产业存在的系统性风险，提前将存在过重负债风险的房地产企业的负债进行剥离，通过债转股方式，成立专门的大型房地产投资管理公司。这些大型专业的房地产投资管理公司专门从事保障房的开发。
（2）实施住房保障目标责任制
要将家庭拥有自住房比例，保障房建设数量等目标作为考核地方政府官员的重要指标，实施目标责任制。对于未达到相应目标的政府和官员实施问责制。要实现住有所居和稳定房地产价格的目标，保障房的比例应大于50%。
（3）解决保障房财政来源
地方政府应将土地供应、房产税收，地方国债等收入按一定比例投入住房保障建设；由上级政府确定下级政府每年用于保障房建设的土地供给和财政收入，以增加执行过程中的强制力。
（4）鼓励开发商开发保障房
采取税收、利息等手段鼓励开发商多开发保障房。例如，为鼓励建设保障房，政府可实行退税政策，对凡是建造一定标准、一定比例建设保障房的开发商，政府可以返回一定程度的税费。
4. 降低家庭住房负担方面
（1）控制家庭住房负担比例
政府要确定个人购房按揭还款能力的指标----即借款人每月的供款额一般不超过家庭月收入一定的比例（例如1/3），如果超过此限，那么就是住房负担过重。住宅价格可以根据这个指标进行定位，以保证住宅建设与民众购买力相协调。
（2）降低自住住房贷款利息
为了实现降低住房支出负担的目标，要向建造和购买自住住宅的人提供长期、低息贷款，利息差额由政府承担。
5．其他方面
（1）地方财政由土地财政向房地产保有税财政、国债财政转变
地方政府可以通过房地产保有税、地方国债等手段增加税收。土地使用权收入应更多地流向原先的土地使用者，而不是地方政府。从国外的经验看，房地产地产税如果执行得当，是一笔相当可观的收入，能够占到地方财政收入的一半。再加上通过发行地方国债来运用公共事业，政府的土地财政问题完全可以解决。
（2）改善国内投资环境
大量的资金进入房地产市场，与总体投资环境的不完善有密切关系。尤其是很多民营企业在投资领域、信贷、市场开拓方面缺乏国民待遇。通过财政、金融等措施，提供其他投资渠道，让资金更多投向实体经济。
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