近日又出现关于价格指数的争议，这一次是房价。北京市统计局和国家统计局北京调查总队昨日发布的数据称，去年全年新建住宅销售价格上涨18%，而此前来自中国房产信息集团的数据显示，北京该涨幅为42%。（http://news.xinhuanet.com/fortune/2011-01/22/c_121010965.htm）据解释，这是由于统计方法不同。说42%是计算的简单平均数，是用总房价即房屋销售额除以总销售面积而得。而统计局的方法是用固定加权法。据说统计局人士解释，“应该说这个指数从长期趋势来观察，可以比较清晰地反映出房地产市场，商品房市场供求关系的变化，市场价格发生的波动，对于我们正确观察市场、了解市场，根据市场的脉动来进行个人投资和选择是非常的有价值的，如果用简单的均值计算平均数来表达房价就不科学。”

这种解释在普通非专业人士听来肯定是一头雾水。为此，我们下面做个剖析，看到底什么是科学的指数。

假设2009年卖出去两套房（这里只说新建成房），一套是普通民房80平方米，每平方米5000元，共40万元；另一套是高档别墅300平方米，每平方米10000元，共300万元。这样用简单平均法，2009年每平方米的房价就是（40万+300万）÷（80平方米+300平方米）=8947元每平方米。如果2010年卖出三套房，两套普通民房各80平方米，单价如2009年，则总价是80万；一套高档别墅也仍是原价，这样，按照简单平均法，2010年的平均房价就是（80万+300万）÷（160平方米+300平方米）=8261元每平方米。这样，2010年的房价相比2009年就下降了686元，下降7.7%。

如果按照所谓的固定权数计算，则因为两年的单价都是一样的，按理似乎房价指数应该等于一。将两种房屋看做两种不同的商品，那么，现在不能再简单计算每一年的单位面积房价，因为两种商品是不同质的，无法比较，但是我们首先可以分别计算两种商品的价格变动率，上例中二者实际上没有变化，其次，我们可以计算两种商品单价的平均变动率。这样做就是所谓的加权平均法，即两种商品的价格平均变动率=商品1的价格变动率×系数1+商品2的价格变动率×系数2。 这里的两个系数都大于零小于1，二者之和等于一。这里的关键就是两个系数的确定。首先，是决定用房屋面积比例还是用销售金额比例做权数。因为两种房屋不同质，所以，将它们的面积相加计算比例是不合适的，因而就选用销售金额比例作权数。其次，是决定用2010年的销售金额比例还是用2009年销售金额比例作权数。这个问题没有绝对的答案，通常选用上一年的金额比例作权数。在上面的例子中，因为两种房屋的单价没有变动，所以，实际上不管用什么做比例计算的房价指数都是1，即2009年到2010年的房价没有变动。

如以上分析，似乎所谓的固定权数计算法是更科学一些。然而，事情并没有这么简单。以上计算的前提是：两种房屋是不同质的。如果实际上两种房屋在物理意义上是同质的，仅仅是一个在前半年交易，一个在后半年交易，或者仅仅是处于不同的地区，就好比在同一个菜市上同一个早上，两个消费者购买的同样的白菜价格不一样，那答案就不同了。在同质的情况下，我们必须首先计算每一年的平均价格，如上例中2009年的平均价格是8947元，2010年的平均价格是8261元，这就是简单平均法计算的结果。所以，对房屋类型的划分就很重要。

另外，当时间跨度较大时，权数的代表性就会变差。比如，在2000年时，大多数家庭购买的是简易房，而2010年时，大多数人购买的是高层楼房，这时2010年的房价指数如果还用2000年时的权数，那就失去原来的表达意义。即使同是高层楼房，因为建筑材料构成和技术标准的变化，以单位面积计算的这两年的房价也失去可比性。对于投资者来说，他就更关心具体类型房价的变动。比如，如果对高档房屋征收高额消费税，那高档房的价格变动就会与其他房屋不同。

实际上，房价指数统计不单纯是一种客观统计技术，所有社会科学研究使用的指标都必须首先说明其应用的意义，即目的性。目的不同，指标的统计和计算方法就会不同。比如，如果我们要用房价指数反映大多数群众收入对房屋的购买力，那么，就应该用大多数家庭当年购买合适的居住面积的房屋的平均总价去除当年的平均家庭收入作为居民房屋购买力指数。如果这个指数升高了，说明居民的收入水平对于买房来说提高了。所以，选用不同的指数说明不同的问题是更科学的统计方法论。

下面是从百度百科上查到的房屋价格指数概念及编制方法：

房屋销售价格指数是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。包括商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。

　　房屋销售价格指数的优点是“同质可比”，这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后，由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

房屋销售价格指数的分组指标包括商品房和二手房，两个指标项下又按住宅和非住宅分组。

　　商品房细分为经济适用房、普通住房、高档公寓等各类住宅，以及商业用房、写字楼等非住宅。在房屋销售价格指数的计算中，小类指数是以报告期的销售收入作为计算权数，大类指数和总指数是以上一年某地区各类房屋的销售额作为权数，采用加权算术平均的方法计算出来的。

　　在房屋销售价格指数的计算中，小类（含）以下指数是以报告期调查样本的销售收入作为权数通过加权调和平均公式计算，中类、大类和总指数是以上一年各类房屋的销售额占全市房屋总销售额的比重作为权数，采用加权算术平均法计算出来的。

据了解，目前反映北京商品住宅价格的核心指标有两个，一是房屋销售价格指数；二是北京市期房预售平均价格及其涨幅。